房地產開發(fā)總平面圖研發(fā)心得案例

總圖研發(fā)心得（案例版）目錄劍指總圖---定性之言總圖七劍---詳解七劍導航---工具與圖表劍指總圖定性之言：若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。若項目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%?？倛D決定了景觀的構架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎

總圖設計七劍用足指標---青干劍貨值最大化---由龍劍復制模塊---天瀑劍配套用房最小化---舍神劍贈綠規(guī)劃和底層挖掘---競星劍控制地庫---莫問劍減少入口---日月劍總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。

“掏港干靠吃耳凈”--秀-用足陳指標1、用陳足容框積率滑和建板筑密該度1經(jīng).幕1用餡足喘容撫積峰率肚（毒北云京紛唐蕉寧ON夾E案例倦）1司.妻2用足幼建筑楚密度興（圖布示說送明）2、供用劈燕足丑規(guī)烏劃多法請規(guī)擁的香邊雕界招（扛三胖個癥案眾例鍋）如：嘴利用叼兩層索挑空廊陽臺娘不計廊面積賀的政欺策，灘提供第更多箭可帶尸來溢哭價的咬贈送楚面積度，驗坦收后獻修成泰房間掘，有桃效增領加實臭際容怨積率陪；利賓用2北.勸2米濟以冒下耳不料計甩面霸積艱的銷規(guī)鑼定揪，菠可效以竿將貧半晃地爆下薯室濕墊叼高給至2艇.獲2米故以應內駐，尸贈腥送混給?？蛡€戶糊，禽帶彈來外銷執(zhí)售示溢翁價門，局驗朝收棵后聾將君墊菠層慕清鴿除勇，豪改趨為框房乞間聚。一、網(wǎng)用足搖指標1、唇用久足坑容對積巷率芽和棗建擇筑峽密亂度1.愉1用劣足竹容捐積廚率鑄（孟北拔京段唐升寧ON勤E案捎例蓬）1哪.剝2用足姥建筑犁密度魄（圖肉示說睜明）2、用次足規(guī)勵劃法事規(guī)的平邊界羞（三忽個案嘴例）如：月利用尾兩層肺挑空杠陽臺狀不計策面積閥的政鴨策，槐提供謝更多淺可帶薄來溢臨價的熟贈送電面積梅，驗鼓收后喘修成沃房間栗，有怒效增膠加實宴際容街積率侍；利攪用2艷.藍2米桌以表下陶不勁計珍面械積討的厘規(guī)不定駁，侵可陰以往將緒半泊地筑下諸室籮墊扯高吹至2趙.忙2米以訴內，玻贈送著給客喊戶，朵帶來旋銷售變溢價嫁，驗掠收后黃將墊兄層清扯除，酷改為聲房間滲。

1思.盒1用足肯容積蓋率損軍失銷可曲銷遭售蕉部孩分恭的敗容旨積鞭率計等守于李白供白退扔昌掉啞一角塊估利多潤1、佳容她積弦率材是覽通以過璃控治制獅性激詳渡規(guī)囑過美程腿中失的討設杜計撒與通測秩算陰得餅出蚊的熟此灘地汽塊圾的可用幻玉地迫強捕度奸，曲具炮有壞一藏定夠的銅科有學寺性溉，更規(guī)送劃兆出坡一貼份四足鳥額蜘容界積石率庸的宴總尊圖讓應攜該黨是柏可撥以燈操精作寒的齒。2、鉤影把響柄容思積僻率肚有改幾扛個統(tǒng)客名觀樣因傘素疤：禾日奶照壤規(guī)屈范斗、猜間狀距刊要龜求峽、槐退傷紅盟要妙求依、辛限葉高課要冤求呀等宏。寒也怎有煩幾浩個濱人禮為品操稼作內因胞素物：莫產辱品閥定壞位缸、其不藍利常地糕塊坑的均利著用原度拐、們單艘體賺樓慌型峽選劍擇模等蠅。案例蔬：北涼京唐螺寧ON俘E項目

總用繡地面江積：5錘6茂6惰4抬0姜㎡代鋤征奮道奸路摧：6蹲2陵2滋5音㎡代盼征零綠惹地擠：13辱38墨㎡消防誓站用帥地：2惰8浸0糊0建牧設練用煩地驢：表約4暫9駱0百7椅7老㎡容積測率：穿≤3屠.驢8地上訴總建盆筑面拼積：17瞧60般00推㎡公折建妻面煌積畜占20際%-摧40昌%住宅春面積遭占60潤%-準80儲%綠地省率：額≥30亮%集藝中瓦綠技地染：6很0浮0仙0㎡建糾筑帆限項高嬸：8其0扣m用地底內另河含公漸交場艇站一辭座，暢占地25落00平方海米，攤廉租邁房建鍬筑面遮積：6綠0迷0伏0平米回，不秤含在昆以上集總建霞筑面儲積指甜標內規(guī)劃問條件規(guī)南劃裁難凍點油：建筑姓限高證從8煤0米突張破到90米；日照校；1.載1案侵例佩：夜北裳京躬唐果寧ON尤E

北羽京餡唐杜寧ON維E-雕為刻資空療間設計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。把無取法滿若足日撿照要筆求的哈部分他布置晚商業(yè)子產權壓面積多賴元粱化贏產錦品創(chuàng)，氣混嶄合臣分寄布端頭轉角戶型設計部分90平米以下小戶型端頭轉角戶型設計部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標北京袖唐寧O竄N加E樓虎型鼠的駱選淋擇銷大峰大舌提抄高百了例容雀積悼率一棟享住宅禽占到抬住宅睡總面版積的3降6窮%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北冬京壤唐秒寧ON以E北京鍛唐寧ON梯E大進裳深多卵單元老的平測面組強合單梯體對陪容積均率貢織獻大北方遷地區(qū)怕在好搜的地輛段可節(jié)采用眉少量由的東雪西向艱布局

項目

數(shù)量單位1總用地面積56,900㎡2建設用地面積(不含消防站)46,277㎡3容積率3.9

4車位數(shù)1,508個5總建筑面積276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面積255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡車庫70,523

7配套設施面積21,799㎡總圖指標北爐京講唐裙寧ON壟E-困-一、元用足壤指標1、膏用艇足汪容刊積妥率敗和棵建無筑忽密觸度1臂.吧1用舅足擇容躲積薦率差（許北摸京綱唐綁寧O儲N蛾E案壘例弊）1嫩.微2用足起建筑蜜密度坊（圖軋示說歉明）2、用膚足規(guī)駕劃法例規(guī)的俱邊界趙（三母個案北例）如幟：權利歇用廢兩首層曬挑撲空焦陽戰(zhàn)臺經(jīng)不偏計勒面獅積鍬的夠政緩策換，嗽提仗供川更李多架可跑帶宵來冰溢絡價窯的即贈嘴送刃面玻積濟，究驗備收凡后適修蠶成償房退間舒，桿有攜效劍增告加席實充際嗚容載積患率姐；獅利則用2.駕2米以決下不即計面察積的圈規(guī)定逆，可尋以將濁半地銀下室北墊高膏至2.勻2米鼻以坦內悶，銅贈邊送客給裳客配戶眠，滴帶凈來扶銷識售壁溢抵價臂，書驗緒收牲后透將門墊冒層過清巧除腿，仗改買為蝦房初間偵。

1腎.踏2用足轉建筑檢密度損答失渣建塘筑泊密扶度英等昌于酷白尸白頸扔虎掉沿一質塊蕉溢萌價鋪空歲間1、建影筑密謝度主權要與翠首層患建筑巖面積粒有關-放-首承層碑戶括型奸（想贈宴送轎私步家漿花而園硬）抖是脹項遠目埋賣匪價愛最戰(zhàn)高蹦的寒戶銹型光，傅項斥目法溢聞價反的奇主訪要蕉組氣成蝕部榆分辯，誦絕童不販能乘浪亂費掃掉墳。相柳關墳案坐例敬在義第牌六摧部須分—底啄層健挖培掘癢和氧分耽率踢原另則煌中宇論店述--好地窗段的傻沿街擊底層撫商業(yè)引面積老更是巖寸土胸寸金膚，絕付不能有放過跟。--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1煩.本2用足警建筑秘密度一、佩用足室指標1、用諸足容堡積率駱和建也筑密敲度1.大1用足謙容積則率（融北京利唐寧O扮N改E案例搞）1駱.咐2用至足顫建雀筑丹密輸度磚（諒圖隸示伙說伸明評）2、用搖足規(guī)休劃法蘆規(guī)的申邊界糞（三語個案跪例）如點：板利抹用萬兩彈層負挑幣空遍陽美臺跌不疼計泰面壤積閑的罷政層策碗，碑提沒供甚更替多類可雜帶造來蛇溢坊價印的直贈爺送似面扶積堅，采驗隸收婚后淹修哀成舉房扣間血，望有懸效具增休加它實吐際宅容患積拔率辱；再利煉用2.璃2米以梢下不匆計面拌積的碧規(guī)定男，可蠻以將耳半地瞇下室冶墊高薪至2諷.毛2米杯以竭內冤，流贈欄送頁給拜客炭戶冰，滑帶移來透銷蜻售癥溢錘價破，輛驗廢收共后丘將俗墊成層拉清儀除及，戶改暫為桃房悟間魂。雙殖層田高障可憶變消空伏間惑的寇利服用優(yōu)簡點勸：威零依面嬸積翻變2房，3房戶閥型成5房功充能欠：佛可蒙以過做治為析家胃庭熟娛絨樂芽、刊書倉房攻、輔保紀姆寇間靈、答空影中禽花被園歌等噴多廉種肯用姿途優(yōu)，樓上垮下斗層蘇不潔等紫高廁分央隔脊，糞靈踐活棋多胸變押。實開景遙展蕩示晚建確議蹲做鉗兒崖童掩房典：撤下錘層牙為要臥布室凳，鐮閣自樓嶄為卵學責習圖、蚊游索戲閣樓概平面剖糖面貌圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率

用足揉地方街法規(guī)墨案例悔二:贈咐送公空貼間浮的圾樓圍板議改撲為霉花址架次，木驗倦收酸后絮封會上鋒變摘為雖房末間

案例三：利用2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。“肚堵里儉有隊貨”-貿-頌-貨值嚇最大房誠化1、寬不禍平進衡挨使奔用盤容你積封率為，必是明提跪高邁貨紅值攻的減有百效斥辦鈔法殘，猛做紀總困圖陷之繁前巧要耕進更行仰業(yè)套態(tài)細組噴合擴比箭例州模攻型位推頑演平。危（株可麗利抹用糕總紅圖纖預骨案草指抹標傾求灘解雹模肅型娃）2、遣運牢用社兩獸種逗業(yè)卻態(tài)妙之幸間津的岡產稿品痛類枕型腸，掩賣哭高郊一些級略業(yè)角態(tài)塑的過價份格磚，課提色升樂溢僻價挪空芹間央。3、貸資拿源產利幫用略最諸大曬化,盡可想能多備的擴逐大優(yōu)腔質資賺源戶歐型比御例抬，擴挺大溢章價范利圍4、盡石可能摟開發(fā)子不占扁容積慨率的茫地上禮和地步下空姓間，勝變?yōu)榛羁射N著售面貍積二顏、弊貨路值巷最客大籠化1、陶不株平到衡倉使費用健容園積離率寇，造是天提謝高劈燕貨坡值織的啦有條效誼辦累法蠅，陣做早總禮圖喂之崖前然要恰進幟行彈業(yè)卸態(tài)持組衛(wèi)合會比渡例斤模床型爸推鏡演紋。腎（兔分靜析津兩漂個每案譽例湯）2、臘運花用賺兩紛種露業(yè)剃態(tài)兄之慚間邊的斗產避品晝類當型鑒，鋒賣揪高味一牲級潤業(yè)搜態(tài)們的犬價但格枝，單提訴升荷溢栗價怖空其間芽。3、腦資灶源今利江用宇最芹大壟化,盡渴可中能殘多濟的艘擴塊大欄優(yōu)崖質定資列源合戶掀型誤比盤例亮，斜擴剛大占溢客價符范俗圍4、者盡績可墨能期開演發(fā)瘦不抬占伏容混積因率誘的劉地憑上凱和篇地事下葬空養(yǎng)間擊，匆變腔為鑰可接銷朽售蓋面孟積

1.爸1不平爛衡使篇用容看積率案例A-士-成都遷郫縣井項目建纖設饞用作地77氣.8眨8畝建勻設令用爭地1導1映1驕.張3抗2畝地塊經(jīng)濟技術指標凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%各肆業(yè)廉態(tài)若市舉場鈔分是析含金剃量高魯＝容遙積率滋面積辰收益容積嗓率面編積收艦益＝預抱計建可面價垮格－雀預計吼地價損外成循本地價防外成質本鐘＝槐前期手工程價費＋史基礎味設施傍及配冷套費這丑里任可鐮以視看竄到聯(lián)劑排么、貿親責地倒底燃躍企和鐵電是梯蕩頂誓躍是失含島金逗最購高脹的嶄，薄其艷次稠是禮多籍建葛電禿梯洋霉房，最逆后剩菠余的抬容積箱率為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預計建面價格預計地價外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通聯(lián)排13000/㎡2000/㎡11000元親地底躍200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元電梯頂躍200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元電梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高層83~130㎡6800/㎡（精裝）2505/㎡4295元成都郫縣新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃介要求苗：1.容母積給率:過4櫻.忌12.覆蓋少率:變3秤0太%其中錘住宅2撲6跪%

各業(yè)態(tài)指標比對：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè)3層2~355~100%普通聯(lián)排2.5層0.6~0.7530~35%底躍1~3層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房≥71.5~2.025~30%無電梯花園洋房1.3~1.528~32%高層（12~33層）2.5~615~20%1、聯(lián)陡排別屠墅占警地較絞大，犯但不矛易出皺面積2、骨一配般察底理躍濕雖腎然使可神類服別待墅辜，獲但滿只急有1勉~憶2層亦的才面賞積渠可稿溢欠價3、電欄梯7+扭1比覆多存層咳在黨相償同石覆肢蓋詠率名下牙更擁易選出視面米積才，綢且屬能終激陣活4、5、6和頂宅躍溢典價商業(yè)束占足4%的敬覆治蓋聞率集，蹦在蘿適丟當濱的劣位桐置楚底習商12345677+娛1122+樣1123455騾+駛1高層搏提高叔覆蓋腳率≥2估0甘%，盤少蠟占愛地逝，梯容情積規(guī)率梁≥8聯(lián)摸排無勞電麻梯待洋鼠房電掘梯躁洋幻玉房替代替代成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析不肥平牽衡節(jié)容巧積挪率熄的奧規(guī)悉律紹：1、推高吸層渣占令地曬要柳最渴小補足柳容積炎率就羨好布牌置塊在蹤蝶北萬面弦和托西歷面2、洋寺房占叢地要躲最大面碰積布越鍵多戴越茂好7僵+僅1電梯蝴洋房吹居中誤布置3、洋君房組咱團要拾均好向外棋借景伴要用南好小裕區(qū)蟻中鋪部儀形猜成褲系另列奶組躺團向40米負綠斜帶慚借遲景成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析花園世洋房逆集中陸、規(guī)怎?；?，城掛市形宜象1、直主值道礎路慶入葡口老形累成真洋籠房鐘規(guī)詳模沒視柜覺2、形錦成點羨、線令、面樣豐富再城市釣空間成都郫縣新城案例

功能分區(qū)多求層早返湖遷陵房規(guī)劃句未建減小區(qū)景農尚公景穗（躺高尸層鑒）電梯遍花園樣洋房34層高賣層社區(qū)谷商業(yè)成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例不平容衡使臟用容絲式積率掀后的嘉總貨脆值為4寶0億左元榴左叮右甩，大棗于愚單攀一逮產曾品恒的經(jīng)總遲貨什值偶，位比象如汽只贊做禁高卻層漆的稱貨顫值既為3覺6柱.警5億厭左滿右本精方稀案亮占的地透比溪：恩花踩園表洋床房輛區(qū)/高層擦區(qū)=嫩6督.仇3筋/射3稅.色7本方偶案可不售住良宅面繡積比矛（含綠下躍掀贈送濕）：藥花園幕洋房/高嬸層=3達.1以/6永.9效果早圖成都郫縣新城案例

1.匯2不平驕衡使墨用容獵積率菌案例B唱-滋-夾-重屋慶竹睿么城項目地塊經(jīng)濟技術指標總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690㎡虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）8395㎡可建設用地面積98295㎡可建設地上面積160035㎡容積率1.5建筑密度≤30％綠地率≥30%虎史溪弄河市政旗停車光場建設圍用地建山設纏用汗地

各業(yè)態(tài)對應的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè)3層2~367~100%普通聯(lián)排3層0.6~0.725~30%大院別墅2~4層0.832%洋房7層1.2~1.523%高層22層2.5~3.510~15%以個配嶄比團的壁方償式促用鑰足1.轉5的容沙積舉率產合品壁業(yè)餡態(tài)怨組傘合歲有董：1、商獨業(yè)＋聾洋房2、商蒼業(yè)＋盛聯(lián)排/大院始＋高伯層3、敞商掠業(yè)摩＋啄聯(lián)村排/大賠院慕＋鈔洋覺房文＋齊高槳層7層7層總圖—配深比輪研恢究洋房洋房7層7層洋房洋蠅房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距重慶睿城項目案例含金伸量高捎＝容絹積率洽面積情收益容積曉率面廉積收孔益＝預綢計建魯面價擾格－勻預計語地價擠外成融本地另價步外產成格本房誠＝資前播期礎工徒程樣費嚷＋冒基黑礎桶設虜施同及欲配爹套投費騙＋冒期每間李費俱用這里驕可以咸看到商靜鋪是含羊金最逐高的陰，應穿在市謀場容襪量內哀盡量明多建篇。剩轎余的演土地概應多延建大侄院擁別遲墅比、敢洋繪房，最梅后剩版余的島容積鹿率換贈為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預計建面價格預計地價外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元經(jīng)濟型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院別墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花園洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小戶型高層100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重慶睿城項目案例產品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼88240其中：平層120躍層1201008551其中：洋房314高層159商區(qū)78------------------------------單套面積180-240120-18039-53-----------------------------------------總面積381873816555675197111400319928785重慶睿城項目案例不際平坑衡春使親用率容與積控率幅后阿的廢總搖貨爆值塌：1個0融.殲8億左我右，危大于據(jù)單一想住宅濾產品毯的總夾貨值樸，如席住宅夠部分苦只做盡七層彈的總難貨值桿為9儲.趴7億左理右東灰西慌分愉區(qū)割－弟高慰檔異住運區(qū)vs商略業(yè)薄與報小款戶亮型肚高狡層南北受分區(qū)而－大耗院別富墅v乒s花園鑼洋房商湊業(yè)vs小寨戶噸型稅高需層利用鴉河道普、綠命地、剩高差害將手差異欄大的關業(yè)態(tài)歷分開球。既變滿足懷各業(yè)階態(tài)的劫需求抽，也據(jù)保證茄了其室品質武。洋房謝布置遠在南軌側可次減少民高層萄對大良院別配墅的啟影響杜。商伶業(yè)盡濁量接龍近學側校大政門、拼公交瀉站點謹。高防層技布溫置摔在評遠聞端百。重嬌大脂大謙門公既交售站駛點總育圖勿價蘭值米挖棄掘重慶睿城項目案例用如地蘋面還積:詠1嶄0旋6仁6架8狂8阻m2地上未建筑遞面積:簽16預00娛35碎m2總享建倘筑滿面喘積:符21笛56猾71東m2容心積糊率:1奏.5綠僚化嗎率:3奏0%建筑壤密度:3誕0%其中:住號宅:傲13生60蠟52蘇m2(計容)14測41呆0柜m2(不計須容）商業(yè):聰2姐2尸7腐8控8匆m2(計容)車唉庫:弄38除32栽6竊m2(車位)地下縮慧超市:蝦29裙18澇m2(不西計忍容)其雷他:1腹19鏡5徹m2(計容)重慶睿城項目案例效果春圖重慶睿城項目案例二忽、從貨勿值垃最少大熱化1、偽不失平玻衡幻玉使鉆用什容江積證率流，升是嗽提清高仍貨寸值揉的析有筐效晝辦聰法捉，脆做毅總次圖走之洗前拉要排進座行妥業(yè)濃態(tài)鏡組賓合跟比燭例學模渣型暗推嘉演殖。拼（寶分蝴析許兩服個撤案糕例聞）2、運笨用兩嘆種業(yè)衫態(tài)之絲式間的蝴產品籃類型響，賣挺高一凝級業(yè)橫態(tài)的射價格唉，提手升溢藍價空保間。(產品廳類型益示意簽案例燃）3、資野源利渾用最犧大化,盡兵可添能鍛多衣的化擴賺大莖優(yōu)寶質癢資迅源攪戶礙型厘比斥例優(yōu)，武擴概大抓溢慢價齒范使圍4、舞盡開可選能冊開堵發(fā)姓不曬占塊容暮積廳率絮的霧地座上吹和攤地俊下挪空傷間吃，冰變濤為讓可辣銷擦售做面博積

2.運用兩種業(yè)態(tài)之間的產品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間獨花高容尚積蟲率：0.狡30.統(tǒng)61.拒541234類詞獨居棟故別答墅聯(lián)壘排慮大塞院類聯(lián)硬排洋剩房高to渡wn0禽.知5投0灘.戲8吉2雖.澡050報0W20德0W10運0W18兆00贊W5澤0涉W獨聯(lián)花高

類獨立別墅案例關鍵詞：合法的“獨立別墅”小間距下的絕對私密無限的生長式組合復雜地形的適應性產品模塊化七合院由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成，結合中心庭院以及地下車庫構成一個共生體。一個單元包括：Townhouse--7戶（2780m2）地下層平面一層平面二層平面三層平面合院別墅七合錯院

聯(lián)排大院案例

類聯(lián)排洋房案例成織都具：琴郫巧縣爸新黑城勞（摧弗因萊室明棄戈彼）

類劍聯(lián)譜排狡洋劉房申案告例成都削：郫默縣新絕城（謊弗萊瓜明戈島）

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類聯(lián)排洋房案例成都溪郫縣毒新城膊（弗推萊明針戈）增值巾空間類練聯(lián)親排風別酒墅任洋納房測案鴿例--住--富陽刻受降范項目

類聯(lián)健排別稱墅洋殼房案蒸例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9)二閘、腔貨玩值存最邁大嘩化1、沈不何平侄衡好使識用道容睛積質率頭，披是愛提么高泛貨銹值授的殊有犯效層辦帝法物，蘭做耽總邀圖麻之頃前尚要著進江行求業(yè)杯態(tài)堡組斗合默比驕例迅模刑型政推叫演延。答（甩分袍析米兩基個論案夕例掘）2、運亭用兩爪種業(yè)責態(tài)之鞭間的冊產品跡類型冷，賣索高一糖級業(yè)振態(tài)的沫價格刻，提但升溢嫂價空畜間。(產品旗類型成示意姐案例霉）3、盛資湯源信利瓣用塘最器大衣化,盡可楊能多慈的擴更大優(yōu)天質資嫁源戶滋型比稿例濃，擴柔大溢岸價范毒圍（呈案例枯分析子）4、盡獨可能頌開發(fā)沸不占她容積俊率的霉地上鬧和地州下空懷間，屑變?yōu)槔卓射N青售面泡積基尤地賞形凡態(tài)屑界瀉面基地沖界面基砌地熄位夕于前獨赤墅醫(yī)湖喂西書岸撲，園受度蘇大州濤運盛河泄的營隔秘離吧，膜為拴湖斗中隨島攜嶼塊的斜組載成庭部胃分化。基地廚位于夠島嶼史的南逆部，俊三面梁臨水南，北煤側相年鄰為色居住蓮用地珠。西側土隔蘇開州運粥河為倉南環(huán)澤橋批核發(fā)市毒場（延商業(yè)件），荒南側洪隔水待相望把為規(guī)增劃中辭的湖欺中綠磨島。在鋒岸鹿線族分乒布岸上薯，激沿步獨稼墅鈔湖棒一效側扶岸種線膚共麥計12警57曾.2愿m，其唯中北句側地艱塊（a地塊敬）沿璃湖岸和線長杯度為5扛1羞1塔.藥7廉6薯m，南令側地怖塊（b地腹塊炎）謎沿牛湖波岸銀線銳長敲度茂為7君4幫5度.嚴4曲8詳m。沿河掌岸線毅集中熄于b地詞塊領，杠長萬度碎為55燥8.駕9m。

案例1.優(yōu)質的外部資源三面環(huán)水的資源我們怎樣利用價值最大？是不是應該與其它資源區(qū)別對待？幾百米的臨水面應該怎樣利用？是都規(guī)劃獨棟別墅還是擺高層豪宅？高層住宅既沒有利用水面資源也沒有利用別墅社區(qū)景觀資源案例2：叼晶覽藍筆半劇島站項成目銜的樣外減部責資殼源菠有皺限農，莊只測能存依棵靠父自嗽己毀創(chuàng)廚造占一景個窩大每的舟景隨觀技中棕庭冶，衫來牙解蹄決咸特辯色喉景登觀銹資偶源揀的唯問近題一期景觀視線分析表

好景觀（套）較好景觀視線（套）較次景觀視線（套）優(yōu)質景觀率%客臥見中庭見河又見庭僅見河臥室見中庭一單元50183671454%二單元52361814769.29%三單元52361814769.29%四單元52183671455.18%五單元48

163051.60%小計2541081085872

說明：1、優(yōu)質景觀視線包括能看見景觀中庭和府河

2、面向社區(qū)外方向9樓以下暫時考慮景觀較差

3、5單元西南面X3戶型景觀條件較差

案例2：晶藍半島精密計算每戶資源，盡可能多的擴大優(yōu)質資源戶型比例，擴大溢價范圍晶腎藍柜半擔島藥一遼期神景搭觀川單跡元她分坦析陸表二挽、禿貨窩值戒最奪大裁化1、不漏平衡匪使用歲容積政率，疊是提查高貨訂值的梁有效鑼辦法炭，做蔽總圖班之前展要進份行業(yè)民態(tài)組選合比朽例模變型推弓演。騰（分苗析兩翻個案切例）2、堪運秩用幻玉兩狡種家業(yè)玩態(tài)聚之稻間取的辱產換品歲類擱型兔，目賣往高爽一撈級顏業(yè)非態(tài)第的遇價脫格紙，社提椒升彼溢霜價倒空辭間戴。(產綠品撇類型型撈示更意圓案狹例知）3、妖資略源克利林用約最腐大品化,盡可轉能多游的擴殖大優(yōu)南質資頸源戶皮型比丘例闖，擴齡大溢矩價范連圍4、盡曲可能不開發(fā)牛不占躬容積尋率的勸地上膨和地碎下空丟間，憤變?yōu)樘婵射N很售面期積（意案例坦）疊拼別墅剖面圖90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（帶庭院）

附送閣樓四層

三層

二層

首層附瞞送掀閣敵樓一呼樓二樓聯(lián)排辣：20滑0－25粉0（末實份得3濃5鋼0鎖~鋼4愛0裕0）送:鍋2F＋西閣喉樓依，務半從地禽下題層浸庭訊院疊拼拴：18脆0－2飯2范0（實電得2湖2潔0撫~攔3教0塔0）送:愿4F＋傍閣膽樓隱，沒半訪地貴下貞層歷庭峰院案例宣：贈老送半麗地下估室和疲閣樓皂面積90－12090－120聯(lián)排別墅剖面圖0－3060－150半地下室（帶采光庭院）附送俊閣樓二層首層重慶獎睿城響大院聯(lián)排摔戶型告解析送閣交樓贈送朵車庫贈補送貼半景地救下段室后花澡園前花外園疊拼嫂戶型咳解析送閣樓后花園獨立入戶樓梯贈送車庫贈送半地下室前花園空中花園面積贈送案例重慶給睿城畏大院花園季洋房(優(yōu)瓶化而面常積政后喚的完大螺城衣小落院)：控闊制軋平時層些數(shù)幅量勺，賀控筑制屆單午套首面兼積妨大中小每腸個刷單蓬元雅：4戶油底潤躍與，6戶辰平日層聚，2戶洽頂焰躍騎，餅電產梯襖花防園興洋妥房送寨閣懼樓車渴庫贈燙送龍半脆地崇下失室前花擠園空中撐花園平層陪－1那2曉0平憶米頂說躍17盾0－18擠0平物米底姥躍14隊0－15耀0平唯米后庭片院1234567面積贈送案例重素慶悔睿訊城送大勇院三臥千愚城堡將狂政曲府摩要掌求籍的賠首城層缺架撇空恥部任分擋送侍給租二獵層屯客普戶逼作聰私勒家延花辨園架空層贈送案例“拿刃來遣主躬義”-借-慘-復熱制途模幟塊1、悔利趟用產權品巷庫（9月底扛上線暑）中拜的成忌熟產墻品進侵行復套制，胸速度散快，包風險澆低。如：大疲城嶼小哨院系列猾、弗宗萊明窄哥系但列、翅郡完系列推、滟撕瀾閱系艱列性、撇香擱醍括系命列戰(zhàn)、鈴星方座祥系侄列長等2、使吹用模炮塊產哲品和礦組團駝復制如：濾西班貌牙大釘院、槳七合碧圍院內、高TO炒WN3、會恥所幼稅兒園奸等配壤套設廉施復請制成驅熟模蛋塊三胸、撐復湯制粉模歷塊1、利買用產倍品庫挽（9月謎底星上展線珠）武中墻的駛成厭熟紀產述品凱進樂行斬復價制頌，沃速扣度剃快墊，油風省險推低逗。如：龍大城籌小院弓系列燙、弗元萊明枝哥系孩列、好郡沖系列幼、滟校瀾參系元列擦、朝香斧醍冒系悄列賄、擁星踏座疼系男列座等2、使吧用模賴塊產陽品和耽組團葬復制如導：羞西猶班怎牙弦大譯院攔、倉七莊合吐圍申院乖、液高TO蠅WN3、會紅所幼則兒園悄等配只套設欣施復谷制成穗熟模攻塊現(xiàn)茫代硬風憶格的七幻玉合院稈模型風尾格第可鍬變更加材關注促空間享效果懇的模書塊化扶設計即，塑躁造了識良好免的建連筑形僅態(tài)。銀立面膛，可晨更具纏市場掙而變匠。已劑有蹄：富現(xiàn)騎代轎風斬格西猾班避牙嚴風柄格英國狂都繹習風格英國逗都繹聾風格的敵七際合熊院吹模孕型西班叛牙風褲格的饞七叼合休院色立株面

案例：七合院模塊復制

七合院模塊的多種組合模式七合油院—項胃目盆運璃用七拆合葡院帶院廣設振計淹時歐同露樣緞考仿慮朵了蛛產獄品污模刑塊騰化捉和顏對生復崗雜冶地笛形鑰的被適售應岡性富，乎因浙此惹布恐局千簡垃單熄，旦移嚷植必方聲便涂。眠可在大盆量雙節(jié)堪省旱項逮目訪研逮究道、想運溝作圾的街難朝度掙和峰時良間棋。項吳目A項目B模塊肅可方憶便使閑用于切不同萬項目資，大嘗幅加受快項指目進魂度?！跋鳒p拾龍?zhí)住?突-寇-配套筐用房原最小鉤化嚴券格彎控極制額物抱管湯用捧房劑、鹿會扭所絡、扯垃襪圾企站洽、嗚居霜委受會發(fā)等偽配戚套最建仁筑寒面斃積想，少并貢盡偉量彈放劃到倒地貴下吩層肥，甚不稼占廈用陵容谷積匠率陽。會所走應布邊置在課沿街霉位置援，便駱于對陶外經(jīng)荷營，綢總圖樓報建量時，僑會所乎要標輩注為躺商業(yè)嘆用房會所襲室內歌泳池聞、乒渾乓球吉室均依在地屬下一謝層床網(wǎng)球勿場下殼沉，愈布置法在地抽下室玻底板轟上染底上形沿街位布置臺，一恨層為形架空曠茶座感、二捷樓為漲茶室紗、屋訴頂為杜竹林斜茶座改。地宋上面吧積39熄1平代米地下滔泳池晶藍半島會所案例北京半壁店會所案例室內檔泳池閣、健竊身房炭、兒溝童游傻樂室斑、跳元操京房貿均孫布波置孔在砍地哲下頑一倉層地上鼠可作竭為臨陽時售昨樓處析和商音業(yè)，白沿街揉布置地到上須面皮積怎：4鋼0董0平米聾左右“錦上謙添花”--農-贈層綠院規(guī)戴劃掛、喜底漢層晚挖皇掘1株.規(guī)腔劃貪在驢用研足活建雀筑蹄密莊度澤的縱前肢提抓下滴，幕增撇加親攤地睜戶助型即的逢數(shù)肺量孔。盡板可運能務將濕二奧層竭和攻三薦層節(jié)加盾入僻到股親妨地灰分之綠牛的曲樓志層2獲.將住彼宅周雀圍的條綠地氣盡可腹能的租劃給別私家五、雕贈綠瓶規(guī)劃雷、底奸層挖需掘1鏡.規(guī)劃吵在用絞足建師筑密茶度的留前提薯下，眠增加親遷地認戶腹型污的瓣數(shù)代量摔（讀成浮都殲郫內縣為新劈燕城字案陳例躲）盡可旦能將晨二層卸和三祝層加時入到罵親地炮分綠框的樓罪層2.將住婦宅周析圍的搭綠地黃盡可凱能的鳳劃給獅私家

1餡.規(guī)劃竄在用郵足建賺筑密降度的股前提劃下，共增加鹽親地南戶型賞的數(shù)景量的袖案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面 B成都郫縣項目案例洋房A戶型底層挖掘下層踩前花區(qū)園贈蠶送A戶牌型刮特食點竟：提親志地押、羞贈普綠脂、忍送梳面絹積1、石邊休戶佛型嫩，任一廳躍抗二抗。別面霉積隨：1貞9鄙4依㎡2、贈贏送親期地花敬園：4肉5演㎡3、托贈浮送末地賺下冰架脈空購：10餅6㎡入戶娃花園挪贈送下蚊層熟后哄花策園貍贈藥送地情下鳳室辯架僅空訪贈央送成都郫縣項目案例洋房B戶型底層挖掘下層翼前花吼園贈暖送B戶倡型菜特末點鳳：肉親弦地歷、撒贈弓綠鏡、養(yǎng)送嚷面識積1、伴一扇躍衡二托。最面維積據(jù)：1棒7教1牧㎡2、贈言送親描地花腎園：6爸9漏㎡3、倉贈攔送被地役下芳架章空蘭：77夏㎡臺室式來花熔園瘋贈靠送下層摧花園結贈送地下精室架輸空贈纖送成都郫縣項目案例入戶并花園勾贈送C戶章型柳特卻點饅：仁親截地肚、修贈看綠原、曬送鑒面還積1、蒙邊骨戶窗型騰，煮二憤躍刮三肅。鬼面球積遭：1討9披8館~姨2撿0鎖3巷㎡2、賊贈愁送咳親堤地菠花姓園佛：46紅.7瓦㎡3、暫贈內送蘆平盼臺夾陽清臺令：礙約20史㎡私家皺花園能贈送地下蛙室架流空贈藥送成都郫縣項目案例三層態(tài)戶型貌贈地泛面花犁園洋房C戶型詠的底耀層挖綿掘五、延贈綠鄭規(guī)劃有、底拾層挖且掘1.規(guī)劃挽在用弊足建聚筑密摧度的漆前提腹下，愧增加親茄地械戶辭型紐奉的徹數(shù)墨量護（蘋成懸都粉郫巧縣碎新乒城學案撿例昂）盡可芳能將崖二層乘和三后層加掠入到洪親地腫分綠邁的樓色層2糞.將助住斑宅板周砌圍筒的艦綠躲地瘋盡美可戒能秒的癥劃柏給廣私脖家?。ㄗ畎柑崂f）

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