房地產(chǎn)開發(fā)總平面圖研發(fā)心得案例

總圖研發(fā)心得（案例版）目錄劍指總圖---定性之言總圖七劍---詳解七劍導(dǎo)航---工具與圖表劍指總圖定性之言：若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%。總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)

總圖設(shè)計(jì)七劍用足指標(biāo)---青干劍貨值最大化---由龍劍復(fù)制模塊---天瀑劍配套用房最小化---舍神劍贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘---競(jìng)星劍控制地庫(kù)---莫問劍減少入口---日月劍總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營(yíng)造，可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板。

“掏港干靠吃耳凈”--秀-用足陳指標(biāo)1、用陳足容框積率滑和建板筑密該度1經(jīng).幕1用餡足喘容撫積峰率肚（毒北云京紛唐蕉寧ON夾E案例倦）1司.妻2用足幼建筑楚密度興（圖布示說送明）2、供用劈燕足丑規(guī)烏劃多法請(qǐng)規(guī)擁的香邊雕界招（扛三胖個(gè)癥案眾例鍋）如：嘴利用叼兩層索挑空廊陽(yáng)臺(tái)娘不計(jì)廊面積賀的政欺策，灘提供第更多箭可帶尸來溢哭價(jià)的咬贈(zèng)送楚面積度，驗(yàn)坦收后獻(xiàn)修成泰房間掘，有桃效增領(lǐng)加實(shí)臭際容怨積率陪；利賓用2北.勸2米濟(jì)以冒下耳不料計(jì)甩面霸積艱的銷規(guī)鑼定揪，菠可效以竿將貧半晃地爆下薯室濕墊叼高給至2艇.獲2米故以應(yīng)內(nèi)駐，尸贈(zèng)腥送混給?？蛡€(gè)戶糊，禽帶彈來外銷執(zhí)售示溢翁價(jià)門，局驗(yàn)朝收棵后聾將君墊菠層慕清鴿除勇，豪改趨為框房乞間聚。一、網(wǎng)用足搖指標(biāo)1、唇用久足坑容對(duì)積巷率芽和棗建擇筑峽密亂度1.愉1用劣足竹容捐積廚率鑄（孟北拔京段唐升寧ON勤E案捎例蓬）1哪.剝2用足姥建筑犁密度魄（圖肉示說睜明）2、用次足規(guī)勵(lì)劃法事規(guī)的平邊界羞（三忽個(gè)案嘴例）如：月利用尾兩層肺挑空杠陽(yáng)臺(tái)狀不計(jì)策面積閥的政鴨策，槐提供謝更多淺可帶薄來溢臨價(jià)的熟贈(zèng)送電面積梅，驗(yàn)鼓收后喘修成沃房間栗，有怒效增膠加實(shí)宴際容街積率侍；利攪用2艷.藍(lán)2米桌以表下陶不勁計(jì)珍面械積討的厘規(guī)不定駁，侵可陰以往將緒半泊地筑下諸室籮墊扯高吹至2趙.忙2米以訴內(nèi)，玻贈(zèng)送著給客喊戶，朵帶來旋銷售變溢價(jià)嫁，驗(yàn)掠收后黃將墊兄層清扯除，酷改為聲房間滲。

1思.盒1用足肯容積蓋率損軍失銷可曲銷遭售蕉部孩分恭的敗容旨積鞭率計(jì)等守于李白供白退扔昌掉啞一角塊估利多潤(rùn)1、佳容她積弦率材是覽通以過璃控治制獅性激詳渡規(guī)囑過美程腿中失的討設(shè)杜計(jì)撒與通測(cè)秩算陰得餅出蚊的熟此灘地汽塊圾的可用幻玉地迫強(qiáng)捕度奸，曲具炮有壞一藏定夠的銅科有學(xué)寺性溉，更規(guī)送劃兆出坡一貼份四足鳥額蜘容界積石率庸的宴總尊圖讓應(yīng)攜該黨是柏可撥以燈操精作寒的齒。2、鉤影把響柄容思積僻率肚有改幾扛?jìng)€(gè)統(tǒng)客名觀樣因傘素疤：禾日奶照壤規(guī)屈范斗、猜間狀距刊要龜求峽、槐退傷紅盟要妙求依、辛限葉高課要冤求呀等宏。寒也怎有煩幾浩個(gè)濱人禮為品操稼作內(nèi)因胞素物：莫產(chǎn)辱品閥定壞位缸、其不藍(lán)利常地糕塊坑的均利著用原度拐、們單艘體賺樓慌型峽選劍擇模等蠅。案例蔬：北涼京唐螺寧ON俘E項(xiàng)目

總用繡地面江積：5錘6茂6惰4抬0姜㎡代鋤征奮道奸路摧：6蹲2陵2滋5音㎡代盼征零綠惹地?cái)D：13辱38墨㎡消防誓站用帥地：2惰8浸0糊0建牧設(shè)練用煩地驢：表約4暫9駱0百7椅7老㎡容積測(cè)率：穿≤3屠.驢8地上訴總建盆筑面拼積：17瞧60般00推㎡公折建妻面煌積畜占20際%-摧40昌%住宅春面積遭占60潤(rùn)%-準(zhǔn)80儲(chǔ)%綠地省率：額≥30亮%集藝中瓦綠技地染：6很0浮0仙0㎡建糾筑帆限項(xiàng)高嬸：8其0扣m用地底內(nèi)另河含公漸交場(chǎng)艇站一辭座，暢占地25落00平方海米，攤廉租邁房建鍬筑面遮積：6綠0迷0伏0平米回，不秤含在昆以上集總建霞筑面儲(chǔ)積指甜標(biāo)內(nèi)規(guī)劃問條件規(guī)南劃裁難凍點(diǎn)油：建筑姓限高證從8煤0米突張破到90米；日照校；1.載1案侵例佩：夜北裳京躬唐果寧ON尤E

北羽京餡唐杜寧ON維E-雕為刻資空療間設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。把無(wú)取法滿若足日撿照要筆求的哈部分他布置晚商業(yè)子產(chǎn)權(quán)壓面積多賴元粱化贏產(chǎn)錦品創(chuàng)，氣混嶄合臣分寄布端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo)北京袖唐寧O竄N加E樓虎型鼠的駱選淋擇銷大峰大舌提抄高百了例容雀積悼率一棟享住宅禽占到抬住宅睡總面版積的3降6窮%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北冬京壤唐秒寧ON以E北京鍛唐寧ON梯E大進(jìn)裳深多卵單元老的平測(cè)面組強(qiáng)合單梯體對(duì)陪容積均率貢織獻(xiàn)大北方遷地區(qū)怕在好搜的地輛段可節(jié)采用眉少量由的東雪西向艱布局

項(xiàng)目

數(shù)量單位1總用地面積56,900㎡2建設(shè)用地面積(不含消防站)46,277㎡3容積率3.9

4車位數(shù)1,508個(gè)5總建筑面積276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面積255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡車庫(kù)70,523

7配套設(shè)施面積21,799㎡總圖指標(biāo)北爐京講唐裙寧ON壟E-困-一、元用足壤指標(biāo)1、膏用艇足汪容刊積妥率敗和棵建無(wú)筑忽密觸度1臂.吧1用舅足擇容躲積薦率差（許北摸京綱唐綁寧O儲(chǔ)N蛾E案壘例弊）1嫩.微2用足起建筑蜜密度坊（圖軋示說歉明）2、用膚足規(guī)駕劃法例規(guī)的俱邊界趙（三母?jìng)€(gè)案北例）如幟：權(quán)利歇用廢兩首層曬挑撲空焦陽(yáng)戰(zhàn)臺(tái)經(jīng)不偏計(jì)勒面獅積鍬的夠政緩策換，嗽提仗供川更李多架可跑帶宵來冰溢絡(luò)價(jià)窯的即贈(zèng)嘴送刃面玻積濟(jì)，究驗(yàn)備收凡后適修蠶成償房退間舒，桿有攜效劍增告加席實(shí)充際嗚容載積患率姐；獅利則用2.駕2米以決下不即計(jì)面察積的圈規(guī)定逆，可尋以將濁半地銀下室北墊高膏至2.勻2米鼻以坦內(nèi)悶，銅贈(zèng)邊送客給裳客配戶眠，滴帶凈來扶銷識(shí)售壁溢抵價(jià)臂，書驗(yàn)緒收牲后透將門墊冒層過清巧除腿，仗改買為蝦房初間偵。

1腎.踏2用足轉(zhuǎn)建筑檢密度損答失渣建塘筑泊密扶度英等昌于酷白尸白頸扔虎掉沿一質(zhì)塊蕉溢萌價(jià)鋪空歲間1、建影筑密謝度主權(quán)要與翠首層患建筑巖面積粒有關(guān)-放-首承層碑戶括型奸（想贈(zèng)宴送轎私步家漿花而園硬）抖是脹項(xiàng)遠(yuǎn)目埋賣匪價(jià)愛最戰(zhàn)高蹦的寒戶銹型光，傅項(xiàng)斥目法溢聞價(jià)反的奇主訪要蕉組氣成蝕部榆分辯，誦絕童不販能乘浪亂費(fèi)掃掉墳。相柳關(guān)墳案坐例敬在義第牌六摧部須分—底啄層健挖培掘癢和氧分耽率踢原另則煌中宇論店述--好地窗段的傻沿街擊底層撫商業(yè)引面積老更是巖寸土胸寸金膚，絕付不能有放過跟。--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1煩.本2用足警建筑秘密度一、佩用足室指標(biāo)1、用諸足容堡積率駱和建也筑密敲度1.大1用足謙容積則率（融北京利唐寧O扮N改E案例搞）1駱.咐2用至足顫建雀筑丹密輸度磚（諒圖隸示伙說伸明評(píng)）2、用搖足規(guī)休劃法蘆規(guī)的申邊界糞（三語(yǔ)個(gè)案跪例）如點(diǎn)：板利抹用萬(wàn)兩彈層負(fù)挑幣空遍陽(yáng)美臺(tái)跌不疼計(jì)泰面壤積閑的罷政層策碗，碑提沒供甚更替多類可雜帶造來蛇溢坊價(jià)印的直贈(zèng)爺送似面扶積堅(jiān)，采驗(yàn)隸收婚后淹修哀成舉房扣間血，望有懸效具增休加它實(shí)吐際宅容患積拔率辱；再利煉用2.璃2米以梢下不匆計(jì)面拌積的碧規(guī)定男，可蠻以將耳半地瞇下室冶墊高薪至2諷.毛2米杯以竭內(nèi)冤，流贈(zèng)欄送頁(yè)給拜客炭戶冰，滑帶移來透銷蜻售癥溢錘價(jià)破，輛驗(yàn)廢收共后丘將俗墊成層拉清儀除及，戶改暫為桃房悟間魂。雙殖層田高障可憶變消空伏間惑的寇利服用優(yōu)簡(jiǎn)點(diǎn)勸：威零依面嬸積翻變2房，3房戶閥型成5房功充能欠：佛可蒙以過做治為析家胃庭熟娛絨樂芽、刊書倉(cāng)房攻、輔保紀(jì)姆寇間靈、答空影中禽花被園歌等噴多廉種肯用姿途優(yōu)，樓上垮下斗層蘇不潔等紫高廁分央隔脊，糞靈踐活棋多胸變押。實(shí)開景遙展蕩示晚建確議蹲做鉗兒崖童掩房典：撤下錘層牙為要臥布室凳，鐮閣自樓嶄為卵學(xué)責(zé)習(xí)圖、蚊游索戲閣樓概平面剖糖面貌圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率

用足揉地方街法規(guī)墨案例悔二:贈(zèng)咐送公空貼間浮的圾樓圍板議改撲為霉花址架次，木驗(yàn)倦收酸后絮封會(huì)上鋒變摘為雖房末間

案例三：利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。“肚堵里儉有隊(duì)貨”-貿(mào)-頌-貨值嚇最大房誠(chéng)化1、寬不禍平進(jìn)衡挨使奔用盤容你積封率為，必是明提跪高邁貨紅值攻的減有百效斥辦鈔法殘，猛做紀(jì)總困圖陷之繁前巧要耕進(jìn)更行仰業(yè)套態(tài)細(xì)組噴合擴(kuò)比箭例州模攻型位推頑演平。危（株可麗利抹用糕總紅圖纖預(yù)骨案草指抹標(biāo)傾求灘解雹模肅型娃）2、遣運(yùn)牢用社兩獸種逗業(yè)卻態(tài)妙之幸間津的岡產(chǎn)稿品痛類枕型腸，掩賣哭高郊一些級(jí)略業(yè)角態(tài)塑的過價(jià)份格磚，課提色升樂溢僻價(jià)挪空芹間央。3、貸資拿源產(chǎn)利幫用略最諸大曬化,盡可想能多備的擴(kuò)逐大優(yōu)腔質(zhì)資賺源戶歐型比御例抬，擴(kuò)挺大溢章價(jià)范利圍4、盡石可能摟開發(fā)子不占扁容積慨率的茫地上禮和地步下空姓間，勝變?yōu)榛羁射N著售面貍積二顏、弊貨路值巷最客大籠化1、陶不株平到衡倉(cāng)使費(fèi)用健容園積離率寇，造是天提謝高劈燕貨坡值織的啦有條效誼辦累法蠅，陣做早總禮圖喂之崖前然要恰進(jìn)幟行彈業(yè)卸態(tài)持組衛(wèi)合會(huì)比渡例斤模床型爸推鏡演紋。腎（兔分靜析津兩漂個(gè)每案譽(yù)例湯）2、臘運(yùn)花用賺兩紛種露業(yè)剃態(tài)兄之慚間邊的斗產(chǎn)避品晝類當(dāng)型鑒，鋒賣揪高味一牲級(jí)潤(rùn)業(yè)搜態(tài)們的犬價(jià)但格枝，單提訴升荷溢栗價(jià)怖空其間芽。3、腦資灶源今利江用宇最芹大壟化,盡渴可中能殘多濟(jì)的艘擴(kuò)塊大欄優(yōu)崖質(zhì)定資列源合戶掀型誤比盤例亮，斜擴(kuò)剛大占溢客價(jià)符范俗圍4、者盡績(jī)可墨能期開演發(fā)瘦不抬占伏容混積因率誘的劉地憑上凱和篇地事下葬空養(yǎng)間擊，匆變腔為鑰可接銷朽售蓋面孟積

1.爸1不平爛衡使篇用容看積率案例A-士-成都遷郫縣井項(xiàng)目建纖設(shè)饞用作地77氣.8眨8畝建勻設(shè)令用爭(zhēng)地1導(dǎo)1映1驕.張3抗2畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%各肆業(yè)廉態(tài)若市舉場(chǎng)鈔分是析含金剃量高魯＝容遙積率滋面積辰收益容積嗓率面編積收艦益＝預(yù)抱計(jì)建可面價(jià)垮格－雀預(yù)計(jì)吼地價(jià)損外成循本地價(jià)防外成質(zhì)本鐘＝槐前期手工程價(jià)費(fèi)＋史基礎(chǔ)味設(shè)施傍及配冷套費(fèi)這丑里任可鐮以視看竄到聯(lián)劑排么、貿(mào)親責(zé)地倒底燃躍企和鐵電是梯蕩頂誓躍是失含島金逗最購(gòu)高脹的嶄，薄其艷次稠是禮多籍建葛電禿梯洋霉房，最逆后剩菠余的抬容積箱率為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通聯(lián)排13000/㎡2000/㎡11000元親地底躍200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元電梯頂躍200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元電梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高層83~130㎡6800/㎡（精裝）2505/㎡4295元成都郫縣新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃介要求苗：1.容母積給率:過4櫻.忌12.覆蓋少率:變3秤0太%其中錘住宅2撲6跪%

各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè)3層2~355~100%普通聯(lián)排2.5層0.6~0.7530~35%底躍1~3層電梯頂躍無(wú)電梯頂躍電梯花園洋房≥71.5~2.025~30%無(wú)電梯花園洋房1.3~1.528~32%高層（12~33層）2.5~615~20%1、聯(lián)陡排別屠墅占警地較絞大，犯但不矛易出皺面積2、骨一配般察底理躍濕雖腎然使可神類服別待墅辜，獲但滿只急有1勉~憶2層亦的才面賞積渠可稿溢欠價(jià)3、電欄梯7+扭1比覆多存層咳在黨相償同石覆肢蓋詠率名下牙更擁易選出視面米積才，綢且屬能終激陣活4、5、6和頂宅躍溢典價(jià)商業(yè)束占足4%的敬覆治蓋聞率集，蹦在蘿適丟當(dāng)濱的劣位桐置楚底習(xí)商12345677+娛1122+樣1123455騾+駛1高層搏提高叔覆蓋腳率≥2估0甘%，盤少蠟占愛地逝，梯容情積規(guī)率梁≥8聯(lián)摸排無(wú)勞電麻梯待洋鼠房電掘梯躁洋幻玉房替代替代成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析不肥平牽衡節(jié)容巧積挪率熄的奧規(guī)悉律紹：1、推高吸層渣占令地曬要柳最渴小補(bǔ)足柳容積炎率就羨好布牌置塊在蹤蝶北萬(wàn)面弦和托西歷面2、洋寺房占叢地要躲最大面碰積布越鍵多戴越茂好7僵+僅1電梯蝴洋房吹居中誤布置3、洋君房組咱團(tuán)要拾均好向外棋借景伴要用南好小裕區(qū)蟻中鋪部?jī)x形猜成褲系另列奶組躺團(tuán)向40米負(fù)綠斜帶慚借遲景成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析花園世洋房逆集中陸、規(guī)怎?；?，城掛市形宜象1、直主值道礎(chǔ)路慶入葡口老形累成真洋籠房鐘規(guī)詳模沒視柜覺2、形錦成點(diǎn)羨、線令、面樣豐富再城市釣空間成都郫縣新城案例

功能分區(qū)多求層早返湖遷陵房規(guī)劃句未建減小區(qū)景農(nóng)尚公景穗（躺高尸層鑒）電梯遍花園樣洋房34層高賣層社區(qū)谷商業(yè)成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例不平容衡使臟用容絲式積率掀后的嘉總貨脆值為4寶0億左元榴左叮右甩，大棗于愚單攀一逮產(chǎn)曾品恒的經(jīng)總遲貨什值偶，位比象如汽只贊做禁高卻層漆的稱貨顫值既為3覺6柱.警5億厭左滿右本精方稀案亮占的地透比溪：恩花踩園表洋床房輛區(qū)/高層擦區(qū)=嫩6督.仇3筋/射3稅.色7本方偶案可不售住良宅面繡積比矛（含綠下躍掀贈(zèng)送濕）：藥花園幕洋房/高嬸層=3達(dá).1以/6永.9效果早圖成都郫縣新城案例

1.匯2不平驕衡使墨用容獵積率菌案例B唱-滋-夾-重屋慶竹睿么城項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690㎡虎溪河及周邊綠地（不計(jì)入綠地率）8395㎡可建設(shè)用地面積98295㎡可建設(shè)地上面積160035㎡容積率1.5建筑密度≤30％綠地率≥30%虎史溪弄河市政旗停車光場(chǎng)建設(shè)圍用地建山設(shè)纏用汗地

各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè)3層2~367~100%普通聯(lián)排3層0.6~0.725~30%大院別墅2~4層0.832%洋房7層1.2~1.523%高層22層2.5~3.510~15%以個(gè)配嶄比團(tuán)的壁方償式促用鑰足1.轉(zhuǎn)5的容沙積舉率產(chǎn)合品壁業(yè)餡態(tài)怨組傘合歲有董：1、商獨(dú)業(yè)＋聾洋房2、商蒼業(yè)＋盛聯(lián)排/大院始＋高伯層3、敞商掠業(yè)摩＋啄聯(lián)村排/大賠院慕＋鈔洋覺房文＋齊高槳層7層7層總圖—配深比輪研恢究洋房洋房7層7層洋房洋蠅房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距重慶睿城項(xiàng)目案例含金伸量高捎＝容絹積率洽面積情收益容積曉率面廉積收孔益＝預(yù)綢計(jì)建魯面價(jià)擾格－勻預(yù)計(jì)語(yǔ)地價(jià)擠外成融本地另價(jià)步外產(chǎn)成格本房誠(chéng)＝資前播期礎(chǔ)工徒程樣費(fèi)嚷＋冒基黑礎(chǔ)桶設(shè)虜施同及欲配爹套投費(fèi)騙＋冒期每間李費(fèi)俱用這里驕可以咸看到商靜鋪是含羊金最逐高的陰，應(yīng)穿在市謀場(chǎng)容襪量?jī)?nèi)哀盡量明多建篇。剩轎余的演土地概應(yīng)多延建大侄院擁別遲墅比、敢洋繪房，最梅后剩版余的島容積鹿率換贈(zèng)為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元經(jīng)濟(jì)型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院別墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花園洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小戶型高層100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重慶睿城項(xiàng)目案例產(chǎn)品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟(jì)型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼88240其中：平層120躍層1201008551其中：洋房314高層159商區(qū)78------------------------------單套面積180-240120-18039-53-----------------------------------------總面積381873816555675197111400319928785重慶睿城項(xiàng)目案例不際平坑衡春使親用率容與積控率幅后阿的廢總搖貨爆值塌：1個(gè)0融.殲8億左我右，危大于據(jù)單一想住宅濾產(chǎn)品毯的總夾貨值樸，如席住宅夠部分苦只做盡七層彈的總難貨值桿為9儲(chǔ).趴7億左理右東灰西慌分愉區(qū)割－弟高慰檔異住運(yùn)區(qū)vs商略業(yè)薄與報(bào)小款戶亮型肚高狡層南北受分區(qū)而－大耗院別富墅v乒s花園鑼洋房商湊業(yè)vs小寨戶噸型稅高需層利用鴉河道普、綠命地、剩高差害將手差異欄大的關(guān)業(yè)態(tài)歷分開球。既變滿足懷各業(yè)階態(tài)的劫需求抽，也據(jù)保證茄了其室品質(zhì)武。洋房謝布置遠(yuǎn)在南軌側(cè)可次減少民高層萄對(duì)大良院別配墅的啟影響杜。商伶業(yè)盡濁量接龍近學(xué)側(cè)校大政門、拼公交瀉站點(diǎn)謹(jǐn)。高防層技布溫置摔在評(píng)遠(yuǎn)聞端百。重嬌大脂大謙門公既交售站駛點(diǎn)總育圖勿價(jià)蘭值米挖棄掘重慶睿城項(xiàng)目案例用如地蘋面還積:詠1嶄0旋6仁6架8狂8阻m2地上未建筑遞面積:簽16預(yù)00娛35碎m2總享建倘筑滿面喘積:符21笛56猾71東m2容心積糊率:1奏.5綠僚化嗎率:3奏0%建筑壤密度:3誕0%其中:住號(hào)宅:傲13生60蠟52蘇m2(計(jì)容)14測(cè)41呆0柜m2(不計(jì)須容）商業(yè):聰2姐2尸7腐8控8匆m2(計(jì)容)車唉庫(kù):弄38除32栽6竊m2(車位)地下縮慧超市:蝦29裙18澇m2(不西計(jì)忍容)其雷他:1腹19鏡5徹m2(計(jì)容)重慶睿城項(xiàng)目案例效果春圖重慶睿城項(xiàng)目案例二忽、從貨勿值垃最少大熱化1、偽不失平玻衡幻玉使鉆用什容江積證率流，升是嗽提清高仍貨寸值揉的析有筐效晝辦聰法捉，脆做毅總次圖走之洗前拉要排進(jìn)座行妥業(yè)濃態(tài)鏡組賓合跟比燭例學(xué)模渣型暗推嘉演殖。拼（寶分蝴析許兩服個(gè)撤案糕例聞）2、運(yùn)笨用兩嘆種業(yè)衫態(tài)之絲式間的蝴產(chǎn)品籃類型響，賣挺高一凝級(jí)業(yè)橫態(tài)的射價(jià)格唉，提手升溢藍(lán)價(jià)空保間。(產(chǎn)品廳類型益示意簽案例燃）3、資野源利渾用最犧大化,盡兵可添能鍛多衣的化擴(kuò)賺大莖優(yōu)寶質(zhì)癢資迅源攪戶礙型厘比斥例優(yōu)，武擴(kuò)概大抓溢慢價(jià)齒范使圍4、舞盡開可選能冊(cè)開堵發(fā)姓不曬占?jí)K容暮積廳率絮的霧地座上吹和攤地俊下挪空傷間吃，冰變濤為讓可辣銷擦售做面博積

2.運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間獨(dú)花高容尚積蟲率：0.狡30.統(tǒng)61.拒541234類詞獨(dú)居棟故別答墅聯(lián)壘排慮大塞院類聯(lián)硬排洋剩房高to渡wn0禽.知5投0灘.戲8吉2雖.澡050報(bào)0W20德0W10運(yùn)0W18兆00贊W5澤0涉W獨(dú)聯(lián)花高

類獨(dú)立別墅案例關(guān)鍵詞：合法的“獨(dú)立別墅”小間距下的絕對(duì)私密無(wú)限的生長(zhǎng)式組合復(fù)雜地形的適應(yīng)性產(chǎn)品模塊化七合院由7個(gè)類獨(dú)立的Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生體。一個(gè)單元包括：Townhouse--7戶（2780m2）地下層平面一層平面二層平面三層平面合院別墅七合錯(cuò)院

聯(lián)排大院案例

類聯(lián)排洋房案例成織都具：琴郫巧縣爸新黑城勞（摧弗因萊室明棄戈彼）

類劍聯(lián)譜排狡洋劉房申案告例成都削：郫默縣新絕城（謊弗萊瓜明戈島）

類聯(lián)排洋房案例成都雙：郫淹縣新砍城（瀉弗萊釣明戈罵）

類聯(lián)排洋房案例成都溪郫縣毒新城膊（弗推萊明針戈）增值巾空間類練聯(lián)親排風(fēng)別酒墅任洋納房測(cè)案鴿例--住--富陽(yáng)刻受降范項(xiàng)目

類聯(lián)健排別稱墅洋殼房案蒸例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9)二閘、腔貨玩值存最邁大嘩化1、沈不何平侄衡好使識(shí)用道容睛積質(zhì)率頭，披是愛提么高泛貨銹值授的殊有犯效層辦帝法物，蘭做耽總邀圖麻之頃前尚要著進(jìn)江行求業(yè)杯態(tài)堡組斗合默比驕例迅模刑型政推叫演延。答（甩分袍析米兩基個(gè)論案夕例掘）2、運(yùn)亭用兩爪種業(yè)責(zé)態(tài)之鞭間的冊(cè)產(chǎn)品跡類型冷，賣索高一糖級(jí)業(yè)振態(tài)的沫價(jià)格刻，提但升溢嫂價(jià)空畜間。(產(chǎn)品旗類型成示意姐案例霉）3、盛資湯源信利瓣用塘最器大衣化,盡可楊能多慈的擴(kuò)更大優(yōu)天質(zhì)資嫁源戶滋型比稿例濃，擴(kuò)柔大溢岸價(jià)范毒圍（呈案例枯分析子）4、盡獨(dú)可能頌開發(fā)沸不占她容積俊率的霉地上鬧和地州下空懷間，屑變?yōu)槔卓射N青售面泡積基尤地賞形凡態(tài)屑界瀉面基地沖界面基砌地熄位夕于前獨(dú)赤墅醫(yī)湖喂西書岸撲，園受度蘇大州濤運(yùn)盛河泄的營(yíng)隔秘離吧，膜為拴湖斗中隨島攜嶼塊的斜組載成庭部胃分化?；貜N位于夠島嶼史的南逆部，俊三面梁臨水南，北煤側(cè)相年鄰為色居住蓮用地珠。西側(cè)土隔蘇開州運(yùn)粥河為倉(cāng)南環(huán)澤橋批核發(fā)市毒場(chǎng)（延商業(yè)件），荒南側(cè)洪隔水待相望把為規(guī)增劃中辭的湖欺中綠磨島。在鋒岸鹿線族分乒布岸上薯，激沿步獨(dú)稼墅鈔湖棒一效側(cè)扶岸種線膚共麥計(jì)12警57曾.2愿m，其唯中北句側(cè)地艱塊（a地塊敬）沿璃湖岸和線長(zhǎng)杯度為5扛1羞1塔.藥7廉6薯m，南令側(cè)地怖塊（b地腹塊炎）謎沿牛湖波岸銀線銳長(zhǎng)敲度茂為7君4幫5度.嚴(yán)4曲8詳m。沿河掌岸線毅集中熄于b地詞塊領(lǐng)，杠長(zhǎng)萬(wàn)度碎為55燥8.駕9m。

案例1.優(yōu)質(zhì)的外部資源三面環(huán)水的資源我們?cè)鯓永脙r(jià)值最大？是不是應(yīng)該與其它資源區(qū)別對(duì)待？幾百米的臨水面應(yīng)該怎樣利用？是都規(guī)劃獨(dú)棟別墅還是擺高層豪宅？高層住宅既沒有利用水面資源也沒有利用別墅社區(qū)景觀資源案例2：叼晶覽藍(lán)筆半劇島站項(xiàng)成目銜的樣外減部責(zé)資殼源菠有皺限農(nóng)，莊只測(cè)能存依棵靠父自嗽己毀創(chuàng)廚造占一景個(gè)窩大每的舟景隨觀技中棕庭冶，衫來牙解蹄決咸特辯色喉景登觀銹資偶源揀的唯問近題一期景觀視線分析表

好景觀（套）較好景觀視線（套）較次景觀視線（套）優(yōu)質(zhì)景觀率%客臥見中庭見河又見庭僅見河臥室見中庭一單元50183671454%二單元52361814769.29%三單元52361814769.29%四單元52183671455.18%五單元48

163051.60%小計(jì)2541081085872

說明：1、優(yōu)質(zhì)景觀視線包括能看見景觀中庭和府河

2、面向社區(qū)外方向9樓以下暫時(shí)考慮景觀較差

3、5單元西南面X3戶型景觀條件較差

案例2：晶藍(lán)半島精密計(jì)算每戶資源，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍晶腎藍(lán)柜半擔(dān)島藥一遼期神景搭觀川單跡元她分坦析陸表二挽、禿貨窩值戒最?yuàn)Z大裁化1、不漏平衡匪使用歲容積政率，疊是提查高貨訂值的梁有效鑼辦法炭，做蔽總圖班之前展要進(jìn)份行業(yè)民態(tài)組選合比朽例模變型推弓演。騰（分苗析兩翻個(gè)案切例）2、堪運(yùn)秩用幻玉兩狡種家業(yè)玩態(tài)聚之稻間取的辱產(chǎn)換品歲類擱型兔，目賣往高爽一撈級(jí)顏業(yè)非態(tài)第的遇價(jià)脫格紙，社提椒升彼溢霜價(jià)倒空辭間戴。(產(chǎn)綠品撇類型型撈示更意圓案狹例知）3、妖資略源克利林用約最腐大品化,盡可轉(zhuǎn)能多游的擴(kuò)殖大優(yōu)南質(zhì)資頸源戶皮型比丘例闖，擴(kuò)齡大溢矩價(jià)范連圍4、盡曲可能不開發(fā)牛不占躬容積尋率的勸地上膨和地碎下空丟間，憤變?yōu)樘婵射N很售面期積（意案例坦）疊拼別墅剖面圖90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（帶庭院）

附送閣樓四層

三層

二層

首層附瞞送掀閣敵樓一呼樓二樓聯(lián)排辣：20滑0－25粉0（末實(shí)份得3濃5鋼0鎖~鋼4愛0裕0）送:鍋2F＋西閣喉樓依，務(wù)半從地禽下題層浸庭訊院疊拼拴：18脆0－2飯2范0（實(shí)電得2湖2潔0撫~攔3教0塔0）送:愿4F＋傍閣膽樓隱，沒半訪地貴下貞層歷庭峰院案例宣：贈(zèng)老送半麗地下估室和疲閣樓皂面積90－12090－120聯(lián)排別墅剖面圖0－3060－150半地下室（帶采光庭院）附送俊閣樓二層首層重慶獎(jiǎng)?lì)３琼懘笤郝?lián)排摔戶型告解析送閣交樓贈(zèng)送朵車庫(kù)贈(zèng)補(bǔ)送貼半景地救下段室后花澡園前花外園疊拼嫂戶型咳解析送閣樓后花園獨(dú)立入戶樓梯贈(zèng)送車庫(kù)贈(zèng)送半地下室前花園空中花園面積贈(zèng)送案例重慶給睿城畏大院花園季洋房(優(yōu)瓶化而面常積政后喚的完大螺城衣小落院)：控闊制軋平時(shí)層些數(shù)幅量勺，賀控筑制屆單午套首面兼積妨大中小每腸個(gè)刷單蓬元雅：4戶油底潤(rùn)躍與，6戶辰平日層聚，2戶洽頂焰躍騎，餅電產(chǎn)梯襖花防園興洋妥房送寨閣懼樓車渴庫(kù)贈(zèng)燙送龍半脆地崇下失室前花擠園空中撐花園平層陪－1那2曉0平憶米頂說躍17盾0－18擠0平物米底姥躍14隊(duì)0－15耀0平唯米后庭片院1234567面積贈(zèng)送案例重素慶悔睿訊城送大勇院三臥千愚城堡將狂政曲府摩要掌求籍的賠首城層缺架撇空恥部任分擋送侍給租二獵層屯客普戶逼作聰私勒家延花辨園架空層贈(zèng)送案例“拿刃來遣主躬義”-借-慘-復(fù)熱制途模幟塊1、悔利趟用產(chǎn)權(quán)品巷庫(kù)（9月底扛上線暑）中拜的成忌熟產(chǎn)墻品進(jìn)侵行復(fù)套制，胸速度散快，包風(fēng)險(xiǎn)澆低。如：大疲城嶼小哨院系列猾、弗宗萊明窄哥系但列、翅郡完系列推、滟撕瀾閱系艱列性、撇香擱醍括系命列戰(zhàn)、鈴星方座祥系侄列長(zhǎng)等2、使吹用模炮塊產(chǎn)哲品和礦組團(tuán)駝復(fù)制如：濾西班貌牙大釘院、槳七合碧圍院內(nèi)、高TO炒WN3、會(huì)恥所幼稅兒園奸等配壤套設(shè)廉施復(fù)請(qǐng)制成驅(qū)熟模蛋塊三胸、撐復(fù)湯制粉模歷塊1、利買用產(chǎn)倍品庫(kù)挽（9月謎底星上展線珠）武中墻的駛成厭熟紀(jì)產(chǎn)述品凱進(jìn)樂行斬復(fù)價(jià)制頌，沃速扣度剃快墊，油風(fēng)省險(xiǎn)推低逗。如：龍大城籌小院弓系列燙、弗元萊明枝哥系孩列、好郡沖系列幼、滟校瀾參系元列擦、朝香斧醍冒系悄列賄、擁星踏座疼系男列座等2、使吧用模賴塊產(chǎn)陽(yáng)品和耽組團(tuán)葬復(fù)制如導(dǎo)：羞西猶班怎牙弦大譯院攔、倉(cāng)七莊合吐圍申院乖、液高TO蠅WN3、會(huì)紅所幼則兒園悄等配只套設(shè)欣施復(fù)谷制成穗熟模攻塊現(xiàn)茫代硬風(fēng)憶格的七幻玉合院稈模型風(fēng)尾格第可鍬變更加材關(guān)注促空間享效果懇的模書塊化扶設(shè)計(jì)即，塑躁造了識(shí)良好免的建連筑形僅態(tài)。銀立面膛，可晨更具纏市場(chǎng)掙而變匠。已劑有蹄：富現(xiàn)騎代轎風(fēng)斬格西猾班避牙嚴(yán)風(fēng)柄格英國(guó)狂都繹習(xí)風(fēng)格英國(guó)逗都繹聾風(fēng)格的敵七際合熊院吹模孕型西班叛牙風(fēng)褲格的饞七叼合休院色立株面

案例：七合院模塊復(fù)制

七合院模塊的多種組合模式七合油院—項(xiàng)胃目盆運(yùn)璃用七拆合葡院帶院廣設(shè)振計(jì)淹時(shí)歐同露樣緞考仿慮朵了蛛產(chǎn)獄品污模刑塊騰化捉和顏對(duì)生復(fù)崗雜冶地笛形鑰的被適售應(yīng)岡性富，乎因浙此惹布恐局千簡(jiǎn)垃單熄，旦移嚷植必方聲便涂。眠可在大盆量雙節(jié)堪省旱項(xiàng)逮目訪研逮究道、想運(yùn)溝作圾的街難朝度掙和峰時(shí)良間棋。項(xiàng)吳目A項(xiàng)目B模塊肅可方憶便使閑用于切不同萬(wàn)項(xiàng)目資，大嘗幅加受快項(xiàng)指目進(jìn)魂度?！跋鳒p拾龍?zhí)住?突-寇-配套筐用房原最小鉤化嚴(yán)券格彎控極制額物抱管湯用捧房劑、鹿會(huì)扭所絡(luò)、扯垃襪圾企站洽、嗚居霜委受會(huì)發(fā)等偽配戚套最建仁筑寒面斃積想，少并貢盡偉量彈放劃到倒地貴下吩層肥，甚不稼占廈用陵容谷積匠率陽(yáng)。會(huì)所走應(yīng)布邊置在課沿街霉位置援，便駱于對(duì)陶外經(jīng)荷營(yíng)，綢總圖樓報(bào)建量時(shí)，僑會(huì)所乎要標(biāo)輩注為躺商業(yè)嘆用房會(huì)所襲室內(nèi)歌泳池聞、乒渾乓球吉室均依在地屬下一謝層床網(wǎng)球勿場(chǎng)下殼沉，愈布置法在地抽下室玻底板轟上染底上形沿街位布置臺(tái)，一恨層為形架空曠茶座感、二捷樓為漲茶室紗、屋訴頂為杜竹林斜茶座改。地宋上面吧積39熄1平代米地下滔泳池晶藍(lán)半島會(huì)所案例北京半壁店會(huì)所案例室內(nèi)檔泳池閣、健竊身房炭、兒溝童游傻樂室斑、跳元操京房貿(mào)均孫布波置孔在砍地哲下頑一倉(cāng)層地上鼠可作竭為臨陽(yáng)時(shí)售昨樓處析和商音業(yè)，白沿街揉布置地到上須面皮積怎：4鋼0董0平米聾左右“錦上謙添花”--農(nóng)-贈(zèng)層綠院規(guī)戴劃掛、喜底漢層晚挖皇掘1株.規(guī)腔劃貪在驢用研足活建雀筑蹄密莊度澤的縱前肢提抓下滴，幕增撇加親攤地睜?wèi)糁图吹姆陻?shù)肺量孔。盡板可運(yùn)能務(wù)將濕二奧層竭和攻三薦層節(jié)加盾入僻到股親妨地灰分之綠牛的曲樓志層2獲.將住彼宅周雀圍的條綠地氣盡可腹能的租劃給別私家五、雕贈(zèng)綠瓶規(guī)劃雷、底奸層挖需掘1鏡.規(guī)劃吵在用絞足建師筑密茶度的留前提薯下，眠增加親遷地認(rèn)戶腹型污的瓣數(shù)代量摔（讀成浮都?xì)炢瘍?nèi)縣為新劈燕城字案陳例躲）盡可旦能將晨二層卸和三祝層加時(shí)入到罵親地炮分綠框的樓罪層2.將住婦宅周析圍的搭綠地黃盡可凱能的鳳劃給獅私家

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