房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識

第一節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居??；其二是獲得預期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權(quán)利土地房地產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房經(jīng)濟適用房房改房安居房2、按照取得的時間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫……）廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2010年2月17日

供應對象面向城市低收入人群家庭年人均收入，標準由當?shù)卣谛∮诋數(shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90％的范圍內(nèi)合理確定城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應同時符合下列條件：1.具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務工人員；2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；3.無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準；4.單身家庭申請購買經(jīng)濟適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。住房面積控制在60~80平方米購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

二、檔房地養(yǎng)產(chǎn)投且資的但概念房支地盜產(chǎn)轉(zhuǎn)投切資勸是嚷以粉獲競?cè)“诮Y(jié)望紙收例益輪為團目刷的難，陶將章貨胞幣困資遭本觀投粉入羞房擁地孫產(chǎn)嶄開場發(fā)聽、壘經(jīng)懂營患、耕中違介孤服嘆務疼和擦房閥地迷產(chǎn)織金笑融簽資獵產(chǎn)前的腥經(jīng)請營咳活忠動剖。具同鍋時安，濕房偷地釋產(chǎn)白投輛資唱還賴涉泛及聞到店房撥地辱產(chǎn)鴨與鋒金此融您資述產(chǎn)氣的職組貢合燃安答排阻。表因暮此寺，組房澆地蘇產(chǎn)堪投錢資馳一伙方施面象表卸現(xiàn)晌為顫實歉物系資漲產(chǎn)盯的縫投殼資驕活塵動舞，兄另美一騎方天面罷又讀表殊現(xiàn)遠為鄉(xiāng)豐金衫融脈資色產(chǎn)檔的辛投杯資巴活謎動廚。三遍、技房纏產(chǎn)率投查資麻的寨方來式房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)投資券買賣樓花以租養(yǎng)貸以租代購直接購房房地產(chǎn)投資四畏、給房滴產(chǎn)惜投控資默的厭優(yōu)棚缺置點優(yōu)點房產(chǎn)土是一缸種耐凱用消穩(wěn)費品飄，為而投資礎盈利棟提供腸了廣舟闊的程時間腳機會房產(chǎn)詳?shù)膬r醒值相公對比終較穩(wěn)幕定，正具有猛較好識的保凝值功睛能房盾產(chǎn)耀具戴有太不睛斷瘡升坑值序的扭潛這力缺點流尿動扭性理相園對疤較概差投資潑金額吃比較帶大風險圣較高返（政菊策風近險、前道德輸風險…旁…）五、診房地澆產(chǎn)價惑格及緊影響唉因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影逃響您房宗地矮產(chǎn)淺價序格袍的冊因梢素1．一污般因水素，名包括秧社會罩因素兼、經(jīng)乳濟因抽素和熄行政壤因素垃。2．地彎域因龜素，鴉指房怒地產(chǎn)捎所在乘地區(qū)顏、城桃市、飼區(qū)位惡、地熔段的澇因素單。3．個苦別因閱素，絞可分砍為宗疾地條洋件和州建筑錢物類飽別的麻影響駛。房廣地喚產(chǎn)鐮價碼格心的喇構(gòu)租成第和二脫節(jié)宣房扎地醫(yī)產(chǎn)泥投份資零規(guī)叨劃房地籍產(chǎn)投失資規(guī)菊劃的彩概念為什溪么要亡進行臟房地銳產(chǎn)投嗽資規(guī)線劃房召地查產(chǎn)漲投沒資愉規(guī)判劃唐流誘程購宮房妥與鵲租場房翻決慚策購駐房藍規(guī)焦劃一辜、弦房普地縣產(chǎn)代規(guī)涂劃糞的鴨概室念包姿括色居蔑住亮規(guī)美劃棉和壓房蹦產(chǎn)竄投煩資居住她規(guī)劃仆包括莫租房野、購飯房、紡換房妹和房徐貸規(guī)獻劃房產(chǎn)熱投資察的目饑的包爹括獲致取房施租收崗入和剖通過鉛出售范賺取垂價差你收入二、織為什緞么要掩進行綿房產(chǎn)區(qū)規(guī)劃如濟果弱進風行輪房得產(chǎn)烤投詞資摘的雙時角候蟲不林事拐先參進屠行鵲規(guī)避劃融，意可轟能應會憑陷滋入諸以臨下噴困騙境五：1.由界于咱目尸標蔥重笑合真，逝目隔前涼的幣資菜金球不胃足討以策購旋房綱。2.對未立來的寬收支舍變化筆未能風充分植預期鮮，沒螞有合攤理的糖房產(chǎn)歪規(guī)劃優(yōu)，導析致購萌房計體劃難雞以實巧現(xiàn)。3師.沒有擱房產(chǎn)宰生涯格規(guī)劃譜的觀掃念，成只想爪一蹴持而就4堡.沒有應可行堡的購廣房規(guī)成劃，傾難以袋強迫葡自己兼儲蓄5房誠.如詞果刮不閱事沾先雙規(guī)兇劃資房惹產(chǎn)涂投伶資垮現(xiàn)溫金孩流詠量饅，店則癥無文法瘡選脅擇果最格佳揭的盟貸毫款慢組餐合歡。案糾例偷：雖鐘獎鎮(zhèn)打濤龜炒想房諷破罷產(chǎn)香半港粘藝窗人捕鐘價鎮(zhèn)孝濤1侄9養(yǎng)9勇6年割香俱港頁樓貪市輝處慕于續(xù)頂茶峰騎時稀，迅短薯期仙借雙款1.客54億港斤元，哄“炒域買”御港灣衣道會險景閣4件6摟0甲7室方等爪五映處膨豪懇宅楊和稻其嘴他年項粉目暑。19那97年淡亞那洲窗金化融慣危射機瀉，繁香搖港食樓販市第下港滑悉，名所域購煎各覺項勁目澇大艘幅文度弟貶悉值疏。地債蕩權(quán)趁人靜雖究沒確收漆這狼些拉房撤產(chǎn)炭，矮仍錦無弱法享償去清套債蟲務告。肢由怪于犁部認分井貸貪款僵利揀率陡高摟達24婚%，毛所蘆余早本差息矛現(xiàn)互已攔滾禽至2懼.調(diào)5億港洗元。箭每月刺利息究支出顆超過1樹0貪0萬元塊，令溝他感繞到吃岸不消巴，即詳使再仍努力享唱歌工、拍盯戲，途亦難糧以償贏還所紀有債柿項，萬于是貞決定巖申請纖破產(chǎn)肥。20童03年7月刑，陽法甚院振裁竊定勉鐘達鎮(zhèn)艇濤砍破持產(chǎn)容。一般烤而言基，房正地產(chǎn)發(fā)投資艱不應低超過渴家庭泛年收黎入的6至8倍。奇鐘鎮(zhèn)港濤家放庭年賽收入換約1饅0抱0匠0萬港朱元，挖顯然奮無法單支撐1鑼.何5億璃港墻元籠的錯房下地惱產(chǎn)惠投州資美。斬正甘是情企熔圖他一犯夜四暴圍富攪的縣不值良品心買態(tài)剖，安使導其濕失門足捏跌征入抖谷興底噸。三、盯個人杠房產(chǎn)醋規(guī)劃眾流程三血、延購鳳房器與趴租負房偶決貓策要考描慮的眠因素如琴果孔用更于封自榴住遣，申購珍房兩者幸的膚使氣用疼成唱本你主瞎要泛是殊首窯付乖款梯與晴房捐屋顧貸喉款償利這息襯（尋不鑼考雄慮訂諸錘如喝物貪業(yè)挎費手等寧使涉用迷成啊本遍）挖，飲而斷租愈房陜者秀的串使雞用拴成障本拜是代房靠租(摘1碗)房綁租政是齊否啄會犯每淹年俗調(diào)決整蔑。(侵2摸)房攤屋麻貸廊款威與腹房低租擴所閃得誓稅熟扣精除聰額欣。及購卡房省還敞要幅考矛慮只稅興收漿方皺面掛的歐問糊題錫，妹可此能伴購級房果比睡租梳房脹要挪貴味。(界3頁)房價便上漲局潛力傲。如墨果房遮價在指未來抗看漲諸，那反么即撐使目建前算譯起來弄購房港年居覺住成月本稍沫高，朝未來電出售刺房屋絕的資辯本利譜得也張足以紡彌補鴨居住說期間厘的成棄本差允異。濟如果維房價道低落爆，則兩租房念居住辰成本瘦低于券購房鬧的情儲況也削有可熄能會績發(fā)生爪。(鴉4缸)利但率環(huán)的小高燭低榨。炎利恐率企愈例低噸購隔房蛾的協(xié)年斥成關(guān)本責愈齊低柱，口購代房渣會鑒相脾對含劃祖算偵。種近劫年柜來缸，權(quán)控懲制困房肆地厘產(chǎn)餐價幻玉格搏上曲漲堆，征提閉高己了坐房抄屋釋貸杰款廢利露率柴，倡因槳此洲購膚房棗的脹居缸住商成它本祖也璃越賢來湖越鍵高刑。視損頻買慈房針好幼還姜是墊租隸房社好抄量功力宗而停行錢最請好（3：22）年慨輕果人戒買糧房芝租彎房澡的厲小好賬取本租桂房侵買瘦房稅哪燭個免劃其算（3：30）五、膚購房野規(guī)劃衡顯量箱自患己訪的餃負剝擔脅能朋力按障每晝月鍬的慕負伏擔注能陽力錢估容算六負俊擔當?shù)孟萜鹱宓哪X房津屋贏總犯價按簡想災購外買亂的鳳房外屋依價尊格雷來汪計社算牧每洋月曠需故要夜負標擔引的漂費鳳用學段會算計支算雀購目房腎的駕各妄種僻稅淹費如何懲選擇禍房子投飄資淋自養(yǎng)住欠房投涂資厚寫森字輪樓投姜資把商岡鋪投喜資蜂車拘庫購讓房忘的課各童種重稅竟費購弓房蠅時前除蠅了犁要戰(zhàn)支刺付追購孕房元款挖之匯外漠，違還攻涉擺及街到急許網(wǎng)多杰其寇他跨費補用犁，邊以俘上號的呢例籍子健為巾了鞏方磚便蛋計瓜算昂，尖并塞未董考腸慮甩到艦裝茄修再費學用冤以波及皆各寺種疊相酒關(guān)插稅巡壽費通。屈在劃我膠國程，剩涉折及肥購辨房很交種易也的拌稅資費劣主母要攤包梨括慕契麻稅錯、呆印過花扁稅行、張個指人們所秘得吳稅儀、額營兩業(yè)蔑稅棕、松房醉屋領(lǐng)所若有甩權(quán)耕登錘記圣費老、愉房邊屋們買匹賣肝手虎續(xù)住費異、盜公氣證垃費紹、初律殊師殃費狠、物中朽介援費旋等寶，閥均辜視注房鼓屋鋪買自賣有的肢具循體朵情蠢況臣并川根瞇據(jù)方合找同宜的街約近定辯或新有更關(guān)防的殊法果律仍規(guī)呢定住來堡確腳定掛。南寧2籮0意1承0年例商廉品吵房圣均太價50嘗02元/㎡20寇09年新辭建商邪品房蓮成交規(guī)均價駕每平坊方米50鎮(zhèn)01武.9臣3元遍（垂含辜經(jīng)瞞濟突適豆用博房宅）譜，貪同唉比膨增轎長21挑.9互1%。其是中新毫建商燭品住騾房成明交均板價每染平方婦米46嫁56隨.0件2元喬（莖含斤經(jīng)包濟綱適脅用握房望）坡，跑同警比泥增淺長2算2播.絲式0否3秩%；商密業(yè)營螞業(yè)用宰房成逐交均繼價每咬平方隆米10去55厘3.沈45元格，貝同烤比拿增盜長1竹7案.蛋3毅6譯%；辦添公樓聲成交專均價楚每平脂方米4息4伙0順8而.栽2正3元蠅，崖同沖比縮慧下箏降5勇.增7佛1努%。12月銷份滿，匯商運品串房煌成妖交氏均室價蘭為舟每政平緩方虹米5壤7查9淚1詠.封6尺3元（污含經(jīng)夕濟適惠用房觸），賓同比扭增長35搏.0開7%，環(huán)醬比增玩長3.轎01濤%。順業(yè)女內(nèi)殿認訓為僚，施上羽述苦成低交災均嘉價餃包挖括聰了熄經(jīng)籃濟其適緞用京房沸的塌價敗格姓，籠如稅果溜單旦獨道統(tǒng)疤計棚商青品貢房輪的點成雨交漂均葛價廚，膚可扶能待成欺交碑均得價布每但平歲方輔米建已固超辟過7害0山0后0元。有人訊算了建一下擱，按遼照2鞭0崖0始9年南者寧市噴城市掠居民倉人均鳴可支詳配收菌入1棋6摩5閱3另0去.借5妨8元穴的自標烈準抗來柄算農(nóng)，危既盼使異不億吃長不宮喝綿，品買廟一蔽套60平方出米的捷兩居輩室，旅按成鎖交均稍價每愛平方銷米7結(jié)0混0筐0元銜計汪，熊總氏價可要42萬減元差，訪需25鍬.4年賓的掘時純間寨才買能縣支紋付緊所米有漠房拼款池。西鄉(xiāng)躍塘區(qū)晶樓盤始報價南寧宜市西崇鄉(xiāng)塘系區(qū)房鹽價振遭寧使現(xiàn)社代蛾魯光班小經(jīng)高蒼層毛坯魯班飲路4號入住普時間2羊0趁1是0功-淘0膀6櫻-聯(lián)3虜0物業(yè)指費1李.育3元/㎡·月均眾價63走00元/㎡背景獎：房暑貸七途折時蠶代結(jié)趟束四恩銀例行疾首邪套痛房支貸約優(yōu)盞惠游取城消決南盤寧徹部辛分鐵銀萬行循仍專打7折當廊前辣，直工姐行蘿已溉向塞全壯國宮各擾分孤行聯(lián)下怎發(fā)別通柴知機，似從4月1日冒開樹始雀取蘆消環(huán)首碧套摩房囑利員率7折優(yōu)軍惠。逗對于扎首次訪購房跌的客該戶，跳首付2成，沈利率蠟優(yōu)惠門是8寬.漏5折子，顆首凈付3成，淚利率息優(yōu)惠蚊是8折儀。秒二賊套釣房前貸剝則庭執(zhí)冬行啊首雁付4成，課利率鐵優(yōu)惠8.庸5折訊的識政壤策氧。拼此姨外菜，釋中哄行塌執(zhí)剖行怎的站也睜是垮首錢套訊房眼貸鞏首程付2成郊，哭利須率誰優(yōu)忌惠8誕.塌5折意的守政濁策慢，確而春二且套慈房坐貸午沒倒有招利偶率毅優(yōu)日惠侍。逐除泊了饒南壁寧漢工逼行乘、握中兄行棄首榮套破房浮貸晴取銹消7折利據(jù)率優(yōu)甲惠外夏，農(nóng)糠行、賺建行咐、華竭夏銀咬行還框有7折航利胃率菜優(yōu)昆惠幻玉，售但致首達付球均摔必燈須投是4成搖。購房拐目標豆：3室2廳2衛(wèi)1廚12付0.智54稅㎡淚6鍵30闊0元/舞㎡總房傍款7胳5毯9禽4豬0閃2首付（30桐%）22農(nóng)78抖21貸然款53斷85祝31根謊據(jù)圈后拴下汗限8址.佳5折羞計竿算貸款圣計算蹲器購房擔目標啦：2室2廳1衛(wèi)1廚8榨0花.栽8阿6貼㎡63敵00元/扶㎡總房蠟款50傍94剩18首附付（2窗0萍%）10川18劉84貸仔款40芽75稀34根據(jù)踏后下銀限8.留5折計凳算貸款換計算概器購房爸目標糕：1室2廳1衛(wèi)1廚5假1勤.膠1叨9你㎡6直3損0瓜0元/貝㎡總房爬款3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