商品房預(yù)售認(rèn)購書的法律效力

1商品房預(yù)售認(rèn)購書的法律效力樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認(rèn)購書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購房合同，那么出售人有權(quán)沒收定金。筆者就該認(rèn)購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。第一，筆者以為認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的根底上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為"本約"，而約定訂立本約的合同，稱為"預(yù)約"。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。認(rèn)購書的成立與生效只是對當(dāng)事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其"本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約"，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購書其實是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)那么。簡單地說，某人簽約了認(rèn)購書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書的條款去和預(yù)售人洽談購置的具體事宜，即可認(rèn)為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同那么是另一新的合同事宜了。另有觀點認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從外表上看，"本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約"，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。但實際上并不以然。因為在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因為當(dāng)事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認(rèn)購書簽約之時，當(dāng)事人之間根本沒有成立正式的購房合同關(guān)系，故也就無所謂附期限的合同了。其實，在現(xiàn)實生活中，類似認(rèn)購書的預(yù)約合同是經(jīng)?；模绾炗啅V告合同時需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的那么需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實與認(rèn)購書是一樣的，都是為后一個正式合同的預(yù)先約定。只不過一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡單明了，沒有認(rèn)購書這么引人矚目而已。第二，認(rèn)購書成立且有效的法律條件。當(dāng)前，絕大多數(shù)意見認(rèn)為，認(rèn)購書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售;第二，按照認(rèn)購書約定的主要條款簽約購房合同;第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同;第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原那么解決簽約糾紛。誠然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不說明認(rèn)購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。閃滾根據(jù)筒我國奉合同曉法規(guī)勢定：鞏承諾店通知蠟到達(dá)檢要約茫人時增生效局，承友諾生停效時燦合同鈔成立蛋。依臣法成周立的蘆合同艘，自抖成立蒼時生辰效。漂法律華、行地政法沸規(guī)規(guī)輪定應(yīng)似當(dāng)辦撐理批禍準(zhǔn)、賄登記檢等手惡續(xù)生菌效的賓，依旱照其貞規(guī)定棗。一彈項要偽約要伙有法嘴律效衛(wèi)力那么屠其須絡(luò)有確鳳定的利和完薯整的腫內(nèi)容區(qū)，也杯即具們備足景以使咳合同敘成立器的主窩要條耍件。耐但究肉竟怎嘆樣才幕算是限具備膝了使引合同礎(chǔ)成立裁的基宣本條柏件，早法律伏對此鴿并無抽強(qiáng)制維性要懸求。癢?聯(lián)擾合國敬國際頌貨物翅銷售絞合同奏公約木?第侄14售條中諸規(guī)定泛："旺向一材個或動一個膚以上尿特定正人提業(yè)出訂籮立合霧同的躍建議蘆，如洋果十宅分確涼定并傍且表沾明發(fā)潑價人卷在得計到接禍?zhǔn)軙r叫承受慌約束族的意用旨，芽即構(gòu)堪成發(fā)灑價。蘆一個門建議夠如果匠寫明迅貨物顧并且葵明示憐或暗忠示地酬規(guī)定架數(shù)量繪或規(guī)辜定如軋何確絮定數(shù)竊量和嘗價格忍，即上為十飼分確考定。輝"根甚據(jù)此密條之胞意，暮很顯體然，去要求超貨物礎(chǔ)是明擦確的察，數(shù)蒙量和隙價格網(wǎng)只要揉能夠治確定交即算洋是滿憲足了檔要約綢的條乘件。搖而美似國統(tǒng)撇一商薯法典門的規(guī)先定更圓是簡其單：目一個殺貨物途買賣爬合同斧只要硬有標(biāo)此的和環(huán)數(shù)量猛就是灰一個凱成立莊生效劈的合停同，偏價格是、履慣行地丘點、士時間嶼及違喝約責(zé)腫任都各可以馬事后信確定名。男昂買受墳人根外據(jù)預(yù)負(fù)售人短公開六發(fā)出持的要拖約邀負(fù)請前茅來考呆察其仁所出葉售的瞞標(biāo)的祝(即續(xù)預(yù)售蜜的商必品房映)，召這時趕候買吉受人假設(shè)向其汽提供貿(mào)事先懷早就奇擬好企的認(rèn)測購書淚，這該行為或顯然容是預(yù)云售人豬向買藥受人順發(fā)出腎了要扇約，第因為晃其希小望買唯受人獻(xiàn)能根轎據(jù)其慘提供悶的認(rèn)芝購書洞的內(nèi)旬容與響其簽武約即蹲承諾識。而免一旦失買受通人表頓示愿迷意與冒其簽揭約那么長說明招其發(fā)辭出了異承諾愉即接輩受了凱認(rèn)購號書對旦其的辣法律屈約束屆力。點這時瀉候預(yù)窗約即戒宣告小成立錦且有升效，琴而無發(fā)論是遠(yuǎn)否書蓄面簽宏約或筍口頭齊承諾故，也肥無論稀是否派認(rèn)購細(xì)書內(nèi)惹容是禾否完污整，凡只要嫂其具酸備了碌特定胃的商暫品房公即可時。至剪于數(shù)瓦量多攪少，饅筆者旨以為懼也可寬以省源略。扶首先太，購阿買商絞品房踢不同丹于動爭產(chǎn)貨賭物，示每個責(zé)都可真以相澤同且抱相等艇，所毅以如階果沒旺有約競定數(shù)延量，鬼從一必個到攻一千璃個，賣其對招出賣術(shù)人產(chǎn)但生的貝利潤用及費堵用相科差會內(nèi)很懸蜓殊的奪。但國商品放房屬器于不擋動產(chǎn)闊，其創(chuàng)在預(yù)非售時太通過兄效果腫圖很有明確憑地向紐買受虧人表甘明其雷能夠乘提供課的所惠有商咸品房岡，同素時通限過空床間坐萬標(biāo)表棉明了坑某個叛特定尊的商吸品房雀座落移在哪逼個層癥次、禽哪個水位置正、哪膛個朝駁向，趣即每篇個商光品房森都存板在于倦某個英特定搬的空咽間，給我們舞也可善以理陣解為驚不存哥在完攪全相齊同的春商品化房。泊其次軌，由矛于商驢品房創(chuàng)的售碰價巨船大，謊現(xiàn)實晚中很兆少有響買受胳人會晴同時挎購置概2個渾商品月房以智上的混數(shù)量楚。退抽一步怕說，蜘此時構(gòu)，由愧于商虧品房己的質(zhì)陜量、覽價格秋、面鋤積、妙交付袖期限蓄等最泄主要名的條咬款都及沒有醋涉及首或者奸說大察概涉淘及，蔥因此傍細(xì)談刻商品管房購屬買數(shù)射量也抗是毫叮無意荷義的哪。雞還第三蹲點是森如何幟界定效認(rèn)購滅書的新違約浴責(zé)任餓。循蒜對于喚購房悉過程透中不語履行礦認(rèn)購錄書義山務(wù)的召違約裝責(zé)任詳，一式種觀濫點是急：在怎雙方留不能妹訂立窗購房銳合同壘時，及一方陳可以檔將認(rèn)紋購書呢的內(nèi)維容視吼為買剩賣合橡同的稠內(nèi)容株，可賭以請歉求對喝方履另行，肌或訴羊請裁考判機(jī)碑關(guān)裁扯決并懲以裁螞決書拆作為維買賣司的依宇據(jù)。述如果咽違約牢方不貓能履拒行，極那么違另約方印要賠臭償守凳約方斯的損縫失，章?lián)p失沸包括盈守約時方的鐘期待幫利益配損失潔。陶儉筆者喉認(rèn)為龜，認(rèn)丟購書鏈只是牲一份別預(yù)售皮人向陸買受敵人發(fā)踏出的忍訂立透本合六同的唇預(yù)約悅，其庭法律鈔效力旱僅僅管只是血使當(dāng)帽事人腐負(fù)有皇將來丸要訂誓立本裹合同吐的義剛務(wù)。容購房軟者只武要在犧一定抵期限窯內(nèi)根難據(jù)認(rèn)火購書濁約定帳的條鏈款和乞日期瀉有來當(dāng)和預(yù)遺售人告簽約悅購房到合同樓的意駕圖且錦真實棋地履邪行了傲其意礦圖，躁那么其帳行為蟻實際拉上是控履行丑了認(rèn)診購書作予其閣約定按的義沸務(wù)。壇至于摩購房德合同榜雙方馬有分室歧無尾法達(dá)途成協(xié)心議，肝那么屬份于另計一法澤律行饞為，戚和認(rèn)燕購書芳無必淺然的娘關(guān)系永。認(rèn)績購書送約定熱的定溝金，剝?nèi)绻釋儆陬D購房湖者無置意前想來和床預(yù)售捎人根婦據(jù)認(rèn)技購書甲約定易的主拐要條斥款洽渴談購怠房合騰同簽濾約，棗那么預(yù)愿售人燦有權(quán)蠅不予多以返需還。瘋除此漂之外延，預(yù)恰售人甩沒有兼扣押臭定金宏的法勢律依灶據(jù)。個此時鼓的定冬金性農(nóng)質(zhì)應(yīng)送屬于放解約字定金拼，本凝質(zhì)上根也就淡是違扮約方纏向守服約方騾賠償插的信隨賴?yán)梢鎿p堡失。溪這種埋定金堵最大晝的特械點就藝在于淺通過低定金戰(zhàn)的放刃棄和交加倍踐返還蠻而給換予了嚴(yán)當(dāng)事罵人解葡除合撥同的燒權(quán)利忘和機(jī)伐會。理輸我們隙顯然頌不能慕認(rèn)為束因認(rèn)疼購書羞中對桌將來堪簽約叛的本律合同怪主要腎條款第包括功價款貿(mào)、付得款方兆式、府房屋覆面積竹、結(jié)旅構(gòu)等剃都有蓮明確蔥約定殘而視秘為將甘來簽腔訂購舅房合密同是午對其康的細(xì)閣化、裂補(bǔ)充苦或變適更。忽如果萍真是頸具有勾這種尖功能始，那么膝認(rèn)購跑書就符成了跪合同畢的一升個重管要組傘成部雷分，篇將來淘要簽買約的害本合慶同其寺實只妨是對貌認(rèn)購放書的桶條款粘更詳那細(xì)的怎修改阿和協(xié)協(xié)商而勞已。蒜如真讓是這垮樣，解那么豈牛不是固將簽族約購昂房合阿同時略間提盛前了另么?享預(yù)售義人在搭提供耗購房叮合同曠同時臥標(biāo)明感購房窯合同益簽訂玻后認(rèn)豪購書判即失猛效的刑條款裂又如皇何解減釋?丙衣比方費說，神某買跨受人華與預(yù)簡售人備約定蘿了在胞10景日后桃要向烘預(yù)售圍人購嶄買5飯個商桃品房缺，價糖格每儀平方燦米3虹00譜0元軍。1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