國家開放大學(xué)23春“物業(yè)管理”《物業(yè)管理法規(guī)》考試高頻考點參考題庫帶答案

長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟(jì)滄海。國家開放大學(xué)23春“物業(yè)管理”《物業(yè)管理法規(guī)》考試高頻考點參考題庫帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）第I卷一.綜合考核(共15題)1.下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有()。A、仲裁事項B、仲裁機構(gòu)C、請求仲裁的意思表示D、仲裁費用2.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。3.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下列()權(quán)利。A、監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動的權(quán)利B、依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利C、選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利D、使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利4.下列哪幾項體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則?()A、尊重和維護(hù)業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則B、自治管理、民主協(xié)商原則C、契約自由、平等自信原則D、政府適度監(jiān)管原則5.可以承接各種物業(yè)管理項目的是()物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A、一級資質(zhì)B、二級資質(zhì)C、三級資質(zhì)D、沒有6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費時，可以采取下面的()措施。A、斷水、斷電B、罰款C、按合同約定收取滯納金D、限制業(yè)主出入小區(qū)7.按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。()A、正確B、錯誤8.物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。()A、正確B、錯誤9.物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。10.2011年4月的一天，陳明到廣州市黃埔區(qū)的富力花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。陳先生開車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，陳先生領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)管理人員的要求下交納了5元的停車費。陳先生離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，陳先生和物業(yè)管理公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到。在此情況下陳先生向物業(yè)公司進(jìn)行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車收費，物業(yè)公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：(1)本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些?(2)物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營利，為什么?(3)在本案中物業(yè)公司以自己并無收費資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么?11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。()A、正確B、錯誤12.收取定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。()A、正確B、錯誤13.憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。()A、正確B、錯誤14.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。()A、正確B、錯誤15.物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括()。A、財產(chǎn)保全B、實體爭議C、駁回起訴D、中止訴訟第II卷一.綜合考核(共15題)1.李某住在單位宿舍內(nèi)，該宿舍小區(qū)一直是由原單位后勤部門(后改制為勞動服務(wù)公司，具有獨立法人資格)負(fù)責(zé)管理，但未取得物業(yè)管理資質(zhì)。從2005年開始李某拒絕繳納物業(yè)管理費，理由是勞動服務(wù)公司提供的服務(wù)不到位，而且沒有管理資質(zhì)，根本沒有資格和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并收取物業(yè)服務(wù)費。但該小區(qū)的許多業(yè)主表示，該勞動服務(wù)公司服務(wù)還可以，物業(yè)費也比較低廉，如果引入物業(yè)公司來管理，物業(yè)費估計要大幅提升，因此希望能夠繼續(xù)聘請該勞動服務(wù)公司管理小區(qū)。問題：1、為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的單位是否一定要具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)?為什么?2、李某和勞動服務(wù)公司的糾紛可以通過哪些途徑來解決?2.試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。3.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下列()權(quán)利。A、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B、依法組建業(yè)主管理委員會的C、選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利D、共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費時，不能采取的措施有()。A、斷水、斷電B、罰款C、按合同約定收取滯納金D、限制業(yè)主出入小區(qū)5.簡述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。6.下列哪幾項反映了“物業(yè)”具有的獨特的屬性。()A、“物業(yè)”屬于不動產(chǎn)B、“物業(yè)”具有單元性C、“物業(yè)”具有空間性D、“物業(yè)”具有環(huán)境性7.物業(yè)服務(wù)合同屬于()。A、有名合同B、無名合同C、典型合同D、非典型合同8.下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系。()A、某市物業(yè)服務(wù)公司因長期虧損而破產(chǎn)B、業(yè)主陳某因遭遇車禍而死亡C、某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出行政復(fù)議申請D、某物業(yè)服務(wù)公司員工利用職務(wù)便利侵占業(yè)主繳納的物業(yè)管理費9.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成?()A、專有所有權(quán)B、共有所有權(quán)C、特有權(quán)D、成員權(quán)10.2011年10月的一天晚上，兩歲的小女孩彤彤在小區(qū)噴泉池旁玩耍，不幸掉人池內(nèi)溺水身亡。彤彤的母親胡女士悲痛之余把小區(qū)開發(fā)商A公司和負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的B公司告上法庭，要求賠償小孩死亡損失30萬元。胡女士說，噴泉池與人行道間未設(shè)護(hù)欄等任何防護(hù)措施，房產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計不合理，物業(yè)公司作為大型綜合社區(qū)的管理者，應(yīng)全面考慮景觀設(shè)施的安全問題，在日常維護(hù)、管理過程中應(yīng)盡到足夠的安全保障義務(wù)，而兩家公司都疏于防范，才導(dǎo)致了悲劇的發(fā)生?！巴乃劳鐾耆羌议L未盡到監(jiān)護(hù)人責(zé)任所導(dǎo)致的，應(yīng)負(fù)全責(zé)。”開發(fā)商A公司和B物業(yè)公司辯稱，胡女士作為彤彤的母親，是法定監(jiān)護(hù)人，彤彤年僅2歲3個月，是無民事行為能力人，“胡女士更應(yīng)該寸步不離地看護(hù)?！焙⒆赢?dāng)時是跟隨胡女士一同出門的，胡女士沒有看好，讓彤彤獨自待在街上，以致孩子跌入噴泉還仍不知曉，更談不上及時救助，這才是悲劇發(fā)生的主要原因。同時，開發(fā)商還稱，他們僅是噴泉的建造者，而噴泉是根據(jù)相關(guān)規(guī)定建造的，是無過錯的，無須承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：(1)在本案中，原告和被告分別是誰?(2)你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理?11.試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。12.試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。13.我國《物權(quán)法》于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。()A、正確B、錯誤14.開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。()A、正確B、錯誤15.2009年4月的一天，劉某到廣州市天河區(qū)的祥景花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。劉先生開車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，劉先生領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)管理人員的要求下交納了5元的停車費。劉先生離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，劉先生和物業(yè)管理公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到。在此情況下劉先生向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車收費，物業(yè)公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：1、本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些?2、物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營利，為什么?3、在本案中物業(yè)公司以自己并無收費資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么?第I卷參考答案一.綜合考核1.參考答案：ABC2.參考答案：1、物業(yè)的驗受接管義務(wù)。2、對共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)。3、建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)。4、環(huán)境清潔、美化義務(wù)。5、安全保障義務(wù)。6、合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。3.參考答案：ABCD4.參考答案：ABCD5.參考答案：A6.參考答案：C7.參考答案：A8.參考答案：B9.參考答案：1、物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；2、物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；3、物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；4、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。10.參考答案：(1)本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)管理公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系；另一個是物業(yè)管理公司與收費主管部門形成的行政法律關(guān)系。(2)無權(quán)，因為小區(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)氲綐I(yè)主所購房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)行牟利。(3)不能成立，因為行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對車主的民事責(zé)任問題，只要運用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。11.參考答案：A12.參考答案：A13.參考答案：B14.參考答案：B15.參考答案：ACD第II卷參考答案一.綜合考核1.參考答案：1、業(yè)主不一定要聘請具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)管理小區(qū)，我國《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就意味著不單是物業(yè)公司，其它企業(yè)或個人也可以接受委托管理小區(qū)。與《物權(quán)法》相比，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》只是一個層次比較低的部門規(guī)章，下位法不能違背上位法的規(guī)定，所以業(yè)主可以繼續(xù)聘請勞動服務(wù)公司繼續(xù)管理小區(qū)。2、李某和勞動服務(wù)公司糾紛可以通過自決與協(xié)商；調(diào)解；仲裁；民事訴訟四種途徑來解決。2.參考答案：違約的表現(xiàn)：1、房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。2、物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。3、物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金。4、業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵費，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點中小學(xué)校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為。5、業(yè)主委員會不按照《物業(yè)管理委托合同》的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：1、物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。2、因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。3、建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。4、因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。5、破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。6、無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。7、因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。3.參考答案：ABCD4.參考答案：ABD5.參考答案：1、物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。2、因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。3、建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。4、因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。5、破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。6、無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。7、因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。6.參考答案：ABCD7.參考答案：BD8.參考答案：ABCD9.參考答案：ABD10.參考答案：(1)本案的原告是胡女士；被告是開發(fā)商A公司和B物業(yè)公司。(2)本案應(yīng)這樣處理胡女士負(fù)主要責(zé)任，因其未盡到對未成年人的恤護(hù)義務(wù)是悲劇發(fā)生的主要原因；開發(fā)商A公司應(yīng)負(fù)次要責(zé)任，因其噴泉設(shè)計有缺陷；B物業(yè)公司應(yīng)負(fù)次要責(zé)任，因其未盡到安全保障義務(wù)。11.參考答案：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：1、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項；3、雙方權(quán)利義務(wù)；4、物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；5、物業(yè)管理費用的收??；6、物業(yè)管理服務(wù)的期限；7、合同提前終止的條件；8、違約責(zé)任；9、其他事項。物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項一般包括以下幾項：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運行、管理、維修和更新；3、市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、保潔及園林綠化服務(wù)；5、物業(yè)區(qū)域秩序的管理服務(wù)；6、物業(yè)檔案資料的管理；7、物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理等。12.參考答案：(1)不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭等。如暴雨在極短時間內(nèi)致使地下車庫內(nèi)的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統(tǒng)沒有問題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。(2)正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。(3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng)由自己來承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。(5)第三人過錯致使損害發(fā)生的。第三人過錯致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或