商業(yè)項目前期定位報告要點

商業(yè)項目前期定位報告要點1、通過市場環(huán)境和競爭情況分析，明確項目納入科技園體系，定位為高品質(zhì)科技園產(chǎn)業(yè)辦公；2、通過產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃研究，確定科技園“大設(shè)計”產(chǎn)業(yè)主題以及項目“建筑設(shè)計”兩個層次的產(chǎn)業(yè)定位體系；3、通過資源條件梳理，確定科技園大設(shè)計平臺的構(gòu)成體系；4、通過客戶組成和發(fā)展預(yù)測，確定“建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)鏈”對項目具有充足的吸納量；5、通過初步客戶研究結(jié)論和產(chǎn)業(yè)鏈定位，明確項目的功能業(yè)態(tài)分布。報告成果匯總已明確的結(jié)論仍需完善的內(nèi)容1、繼續(xù)加深對設(shè)計產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求的調(diào)研，結(jié)合配合招商接洽實踐，完成客戶需求分析和定位專題報告；2、在深入客戶調(diào)研結(jié)論以及對項目方案圖紙數(shù)據(jù)解讀的基礎(chǔ)上，深化產(chǎn)品修正及補強建議；3、針對車位和配套進行專題研究，進行配套物業(yè)定位方案比較，最終落定配套物業(yè)比例和空間選擇；4、依據(jù)客戶研究結(jié)論，與營銷團隊進一步溝通，明確項目最終的租售面積比例和租售物業(yè)分布。項目及環(huán)境分析結(jié)論問題結(jié)構(gòu)化分析宏觀環(huán)境地塊分析區(qū)域環(huán)境客戶目標分析解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究市場分析價值提升方向研究競爭分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位價格建議形象定位產(chǎn)品定位租售建議營運建議產(chǎn)業(yè)定位客戶定位招商建議項目界定屬性詮釋區(qū)域?qū)傩原h(huán)同濟設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶依托同濟優(yōu)勢學科形成的設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)域規(guī)劃“國家級研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地”發(fā)展戰(zhàn)略位于同濟大學國家大學科技園同濟科技園需進行規(guī)劃提升和形象提升同濟大學國家大學科技園運作規(guī)模、能級和形象還處于較低水平，需通過本項目實現(xiàn)園區(qū)升級項目價值屬性形象-地標性建筑樓高100米以上，區(qū)域最高樓盤之一大師作品，外形獨特“力”字造型，形象大氣可視性好地塊可達性程度高交通相對便捷內(nèi)環(huán)線視角上的寬闊展示面可為利用多個車行出入口規(guī)劃便于組織順暢的交通動線到達CBD、機場等較為便捷，園區(qū)內(nèi)部配套不足高品質(zhì)寫字樓區(qū)域設(shè)計類企業(yè)對高品質(zhì)寫字樓需求越來越高成為必然趨勢目前區(qū)域高品質(zhì)寫字樓數(shù)量偏少與市場需求相比，為設(shè)計企業(yè)打造的高品質(zhì)寫字樓存在較大供應(yīng)缺口屬性界定—具備多項價值、可建成區(qū)域地標、適應(yīng)科技園設(shè)計產(chǎn)業(yè)辦公需求的高品質(zhì)寫字樓。開發(fā)商目標速度目標2010年實現(xiàn)項目的順利去化品牌目標實現(xiàn)項目成為區(qū)域地標的地位通過項目的成功運作，確立科技園公司的品牌引進品牌企業(yè)，達成楊浦區(qū)政府的投資密度指標和樓宇產(chǎn)出指標要求利潤目標作為品牌項目，收益率達到行業(yè)平均水平

實現(xiàn)滾動開發(fā)，按計劃回收資金以保證2010年開發(fā)項目順利發(fā)展開發(fā)商明確提出銷售均價實現(xiàn)20000元/平方米的突破宏觀環(huán)境1全球金融危機下的上海寫字樓市場需求量傳統(tǒng)成交客戶怎么了宏觀環(huán)境2境外機構(gòu)回國救市自求多福大宗交易出手謹慎短期套現(xiàn)獲得現(xiàn)金流國內(nèi)企業(yè)存"糧"過冬鮮少出手宏觀環(huán)境3投資市場瞭望中小投資客中小投資客通常預(yù)期也為物業(yè)的中短期增值更關(guān)注投資市場形式氣氛及物業(yè)所在區(qū)域的升值潛力市場分析—區(qū)域市場環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈區(qū)域競爭激烈，要求項目走差異化的定位和競爭路線，以及品牌化的推廣路線市場分析—內(nèi)環(huán)商務(wù)帶市場面臨來自內(nèi)環(huán)商務(wù)帶的潛在競爭，而且在區(qū)位和交通均不占優(yōu)的情況下，要求項目尋求新的競爭點市場分析—科技園市場分析三區(qū)聯(lián)動及政府-高校-產(chǎn)業(yè)在區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展中的合作與內(nèi)環(huán)商務(wù)帶相比，本案可納入到科技園體系中推廣，形成自身的競爭優(yōu)勢；在推廣中，應(yīng)依托科技園的優(yōu)勢，重點關(guān)注實力企業(yè)的對高品質(zhì)物業(yè)的需求以及對此類企業(yè)的扶持創(chuàng)業(yè)走廊—大學畢業(yè)生、國內(nèi)外創(chuàng)意機構(gòu)及中小型高科技企業(yè)等組成的創(chuàng)業(yè)群體科技園集聚發(fā)展—五高新、楊浦科創(chuàng)、復(fù)旦、同濟等11家科技園1、建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)一業(yè)特強—超過1000家以建筑設(shè)計為主的企業(yè)集聚，形成區(qū)域最具基礎(chǔ)、可用資源最多的產(chǎn)業(yè)；2、研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)規(guī)劃給區(qū)域帶來大量增量物業(yè)需求—以設(shè)計為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展，對商用物業(yè)需求量巨大，對區(qū)域商務(wù)發(fā)展而言是重大利好；3、小企業(yè)數(shù)量多，需引進具有實力的中堅企業(yè)—區(qū)域80%的企業(yè)均是20人以下的小企業(yè)，企業(yè)規(guī)模小是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的明顯特征，建議招商過程中一方面培育具有成長性的潛質(zhì)企業(yè)，另一方面更需從外部引進實力企業(yè)；4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展對商用物業(yè)品質(zhì)提升提出要求—區(qū)域商用物業(yè)品質(zhì)偏低，研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地規(guī)劃將促使產(chǎn)業(yè)質(zhì)量提升，實力企業(yè)對商用物業(yè)形象和品質(zhì)的要求提升。建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚和研發(fā)設(shè)計特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展對本案而言是絕佳的市場機會，同時又是參與競爭的基本價值點。產(chǎn)業(yè)鏈研究現(xiàn)實與目標之間的差距現(xiàn)實目標市場疲軟，若按照傳統(tǒng)寫字樓項目進行定位，面臨開發(fā)風險。正確定位，規(guī)避風險，實現(xiàn)項目整體成功并帶動同濟大學科技園形象的提升。傳統(tǒng)寫字樓項目的定位對同濟大學、周邊設(shè)計產(chǎn)業(yè)以及同濟科技園的資源造成浪費。利用自身優(yōu)勢，整合大學、科技園、政府以及項目自身的價值打造獨特的差異化競爭力。傳統(tǒng)寫字樓項目的定位以及缺乏后期有效控制的情況下不利于公司品牌的培育。期望通過項目的成功運作，逐步建立公司在科技園辦公開發(fā)領(lǐng)域的品牌。從屬于區(qū)域和內(nèi)環(huán)商務(wù)帶寫字樓價格體系。期望突破原有價格體系。定位問題Q1、項目如何定位，才能實現(xiàn)項目的整體成功并實現(xiàn)提升科技園形象和能級的目標？Q2、如何利用好同濟大學、科技園、政府的資源，以及項目自身的優(yōu)勢打造項目唯一的且具有特色的價值競爭體系？Q3、如何處理項目短期銷售與后期運營之間的關(guān)系，解決公司需要建立在科技園辦公領(lǐng)域的品牌，獲得持續(xù)開發(fā)和持續(xù)獲利的能力？Q4、通過什么樣的手段可以逼近區(qū)域價格上限，實現(xiàn)整體銷售均價的突破？競爭分析1競爭形勢區(qū)域內(nèi)競爭內(nèi)環(huán)商務(wù)帶競爭存量競爭新增競爭截至2009年04月30日，區(qū)域內(nèi)已上市寫字樓尚剩余20萬平方米房源待消化，集中于匯創(chuàng)國際、財富國際廣場、白玉蘭環(huán)保廣場、駿豐國際財富廣場等項目至2010年底，區(qū)域內(nèi)預(yù)計還有24萬平方米新增寫字樓供應(yīng)入市，其中2009年年內(nèi)確定開盤的項目為本案和新紀元國際廣場兩個項目最受關(guān)注截至2009年04月30日，內(nèi)環(huán)商務(wù)帶2008年上市28萬平方米房源中去化約8萬M2，剩余面積中會對本案形成競爭的項目集中于內(nèi)環(huán)線普陀-閘北段，主要項目為蘇河1號和長城大廈至2010年底，內(nèi)環(huán)商務(wù)帶預(yù)計還有年上市23萬平方米新增供應(yīng)，由于不夜城板塊寶礦國際廣場和恒基項目租售未定，直接競爭會來自中一國際大廈競爭分析2競爭項目選?。ㄒ员景疙椖繝I銷于2009年9月份開盤，至2010年年底清盤安排）2008年2009年2010年一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度綠地匯創(chuàng)國際總計5.87萬平方米，已售2.84萬平方米，剩余3.03萬平方米新紀元國際廣場2.16萬平方米，2009年5月開盤財富國際廣場二期2萬平方米，已開始推廣駿豐國際廣場2.3萬平方米，剩余1.5萬平方米白玉蘭環(huán)保廣場二期2007年開始推廣，以整層銷售為主，尚剩余2萬平方米長城大廈7.4萬平方米，尚剩余7萬平方米，可租可售中一國際大廈2.2萬平方米,預(yù)計09年上半年開盤蘇河1號4.1萬平方米，尚剩余4萬平方米存量競爭項目新增競爭項目競爭分析3競爭個案—綠地匯創(chuàng)國際廣場物業(yè)等級新銳辦公（LOFT）國際甲級總建筑面積2.7萬㎡3.2萬㎡地上層數(shù)14F19F凈層高5.2米3.9米標準層建筑面積2000㎡1400㎡面積分割100～200㎡100～200㎡車位共800個，其中地下車位700個外立面玻璃幕墻+金屬構(gòu)件+泛光照明空調(diào)系統(tǒng)分體式空調(diào)+獨立新風系統(tǒng)中央空調(diào)電梯8部原裝進口高速電梯6部進口原裝電梯開盤時間2008年6月2008年11月報價19000～22000元/㎡19000～22000元/㎡物業(yè)管理CBRE物業(yè)顧問LOFT甲級寫字樓競爭分析3競爭個案—綠地匯創(chuàng)國際廣場2008年2009年4月份一季度四季度三季度二季度一季度LOFT甲級成交面積成交套數(shù)成交總價成交均價成交面積成交套數(shù)成交總價成交均價00003651296631181600000M2套萬元元/M2171012316918530M2套萬元元/M2343525625918222375527568415138184814313416960212015353716683成交記錄競爭力分析上海首個2星級建筑，10項環(huán)保技術(shù)應(yīng)用LOFT+甲級產(chǎn)品組合車位面積比1：100淳華國際統(tǒng)一運營4~5F3年8%返租綠地品牌的知名度

新華傳媒、綠地能源集團等知名企業(yè)入住緊臨五角場核心地段相對缺乏高品質(zhì)—低價位組合形成核心競爭力競爭分析4競爭個案—新紀元國際廣場物業(yè)等級LOFT總建筑面積2.2萬㎡地上層數(shù)16F凈層高5.58米標準層建筑面積1115㎡面積分割56～193㎡車位147外立面石材+玻璃幕墻空調(diào)系統(tǒng)大金VRV戶式中央空調(diào)電梯5部OTIS開盤時間預(yù)計2009年5月報價23000元/㎡物業(yè)管理未定目前尚未確定銷售價格5.58米層高產(chǎn)品是最大賣點服務(wù)品質(zhì)差會帶來營銷不暢的主要原因報價偏高競爭分析4競爭個案—新紀元國際廣場競爭力分析

5.58米層高屬于絕版稀缺型產(chǎn)品代理公司服務(wù)意識極差，對項目營銷極為不利物業(yè)管理公司尚未確定會形成較大抗性單元面積偏小，難以吸引品牌客戶進駐開發(fā)商在辦公開發(fā)領(lǐng)域尚未形成強勢品牌較為欠缺內(nèi)環(huán)高架和黃興路交口位置交通方便5.58米層高的稀缺性是最大亮點競爭分析5競爭個案—蘇河1號物業(yè)等級甲級LOFT總建筑面積3.6萬㎡0.5萬㎡地上層數(shù)28F8F凈層高3.1米3.1米標準層建筑面積1886㎡1000㎡面積分割200~300㎡80~200㎡車位約200外立面LOW-E中空幕墻玻璃空調(diào)系統(tǒng)VRV戶式中央空調(diào)電梯9部KONE進口高速電梯開盤時間2008年11月未定售價26000元/㎡30000元/㎡物業(yè)管理FPD物業(yè)顧問競爭分析5競爭個案—蘇河1號成交記錄（累計成交800平方米，均價19200元/M2）競爭力分析層層退臺設(shè)計，可最大限度享受蘇州河景觀

FPD作為物業(yè)顧問

酒店、公寓、LOFT、辦公和商場的組合配套服務(wù)完善無明顯優(yōu)勢大面寬蘇州河景觀緊鄰不夜城，氛圍濃厚、交通便捷相對缺乏蘇州河景觀—層層退臺產(chǎn)品是核心賣點用途成交套數(shù)建筑面積成交總價當日均價成交日期甲級辦公1108.01204189242009-04-221122.27232190072009-03-051109.08207190072009-03-051125.13240191412009-02-251122.27258211162009-02-111108.01199184622009-01-101109.08201184622009-01-10競爭分析6競爭個案—長城大廈物業(yè)等級國際甲級總建筑面積7.4萬㎡地上層數(shù)44F凈層高2.8米標準層建筑面積1650㎡面積分割60～1650㎡車位580外立面玻璃幕墻+金屬線空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)+新風系統(tǒng)電梯13部迅達進口高速電梯開盤時間2008年11月報價30000元/㎡物業(yè)管理FPD目前尚未開始正式推廣銷售方案尚未最終確定準現(xiàn)房交房對銷售具有促進報價偏高，價格有松動跡象競爭分析6競爭個案—長城大廈成交記錄（累計成交225平方米，均價29000元/M2）針對相對不暢的銷售形式，開發(fā)商考慮對價格進行調(diào)整和松動目前確定的銷售方案中指出，中低區(qū)確定分割或整層銷售均價下調(diào)至25000~26000元/M2

整層客戶購買還可獲得價格優(yōu)惠

競爭力分析地段交通—國際甲級品質(zhì)是核心賣點用途成交套數(shù)建筑面積成交總價當日均價成交日期國際甲級辦公1112.52326290002009-03-091112.52326290002009-03-09四條地鐵通大樓國際甲級辦公

FPD物業(yè)管理開發(fā)商內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，市場對此擔憂較大相對缺乏競爭分析7本案競爭力評價

匯創(chuàng)國際依靠高品質(zhì)-低價位組合取得逆市順銷的局面蘇河1號景觀-品質(zhì)組合未能給其帶來銷售上的突破長城大廈區(qū)位-品質(zhì)組合也未能有所突破，開始考慮通過降價、提升綜合性價比打開銷售局面新紀元廣場賣點單一，單純依靠5.58米層高賣點很難能得到市場認可本案項目所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚，納入到同濟科技園體系定位和推廣可獲得基礎(chǔ)的賣點項目在產(chǎn)品、服務(wù)和品牌方面還有繼續(xù)發(fā)揮的空間競爭分析8本案SWOT分析減少劣勢避免威脅利用機會規(guī)避劣勢發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢搶占機會機會(OPPORTUNITY)項目自身以及科技園公司還有多項附加價值可供挖掘區(qū)域升級為國家級環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(STRENGH)區(qū)域設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚，一業(yè)特強學校-政府-科技園豐富資源可供利用項目綜合評價：設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件給本案提供了具備競爭力的發(fā)展基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上需通過明確產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品補強相結(jié)合的方式確立項目具有競爭力的價值體系劣勢(WEAKNESS)產(chǎn)品品質(zhì)難以與綠地匯創(chuàng)等競爭區(qū)位-地段優(yōu)勢較內(nèi)環(huán)商務(wù)帶不明顯威脅(THREAT)區(qū)域存量競爭項目面臨市場形勢可能選擇降價區(qū)域內(nèi)超過20萬平方米新增供應(yīng)的潛在競爭威脅價值提升方向研究1發(fā)展方向1—寫字樓高品質(zhì)化高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品發(fā)展趨勢生態(tài)化關(guān)注寫字樓辦公環(huán)境健康標準體系的打造。指標體系組成：景觀綠化、節(jié)能環(huán)保建筑材料運用和空間感。評價標準體系：“5O”標準或“星級綠色建筑”標準。人性化關(guān)注寫字樓提供的空間、配套和綜合服務(wù)體系對辦公人員的關(guān)懷。指標體系組成：辦公空間設(shè)計的舒適、方便、衛(wèi)生、安全、高效。服務(wù)設(shè)施的綜合配套化。知識化關(guān)注寫字樓入住客戶的不同特征提供的辦公設(shè)施及快速便捷的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)指標體系組成：將辦公室打造“知識中心”（各種因素,諸如時間、地點、結(jié)構(gòu),不同的動態(tài)搭配根據(jù)不同人物和使用者的要求創(chuàng)造出不同的工作環(huán)境。如為鼓勵創(chuàng)新的企業(yè)文化,促進員工全方位、更為便利、通暢的交流得以實現(xiàn)而出現(xiàn)的“無邊界辦公室”設(shè)計形式—僅將文件數(shù)字化保存，淡化員工固定辦公場所概念前提條件是有效的文件管理和便利的辦公設(shè)施。定制化關(guān)注不同的客戶類型尤其是知名客戶、總部型企業(yè)的需求特性進行定制。指標體系組成：硬件和軟件的個性化、可擴展的空間、形象展示空間或冠名權(quán)以及專用車位和獨享配套設(shè)施等價值提升方向研究2發(fā)展方向1—高品質(zhì)寫字樓案例借鑒上海華山國際廣場大連天案國際廣場靜安創(chuàng)展中心陸家嘴花旗集團大廈定制化花旗購買8個樓面取得冠名權(quán)享受設(shè)施專用權(quán)知識化集中面向KIBS企業(yè)，為知識員工打造辦公空間庭院辦公無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋人性化建立完善的商務(wù)配套體系，含東北地區(qū)最高端的商務(wù)會所和金融家俱樂部增加樓內(nèi)供員工休憩的公共空間生態(tài)化設(shè)計理念取自張大千名畫《華岳高秋》設(shè)置內(nèi)外貫通的水景對本案的啟示實力客戶對項目品質(zhì)提升意義重大，項目需為其提供定制空間對本案的啟示設(shè)計產(chǎn)業(yè)知識管理要求高建議本案在寫字樓知識化體系打造上創(chuàng)造亮點對本案的啟示設(shè)計是人力密集性產(chǎn)業(yè)，設(shè)計師對空間的交流和休憩要求較高，本案需關(guān)注針對員工交流的配套體系建設(shè)對本案的啟示設(shè)計類企業(yè)對辦公環(huán)境生態(tài)化要求高，本案應(yīng)結(jié)合該需求關(guān)注項目生態(tài)化體系打造價值提升方向研究3發(fā)展方向2—科技園產(chǎn)業(yè)辦公地產(chǎn)化和體系化的發(fā)展趨勢盈利模式開發(fā)模式增值效應(yīng)開發(fā)原則物業(yè)載體科技園產(chǎn)業(yè)辦公地產(chǎn)化長期經(jīng)營出租開發(fā)物業(yè)出售聯(lián)合定制開發(fā)社會效益返還客觀產(chǎn)業(yè)主題應(yīng)變資源整合全局人文定位可行性科技園公司開發(fā)模式主體企業(yè)自建開發(fā)模式科技園地產(chǎn)商開發(fā)模式綜合運作開發(fā)模式資本增值性持續(xù)增值性增值區(qū)域性綜合型產(chǎn)業(yè)辦公研發(fā)型產(chǎn)業(yè)辦公總部型產(chǎn)業(yè)辦公價值提升方向研究4發(fā)展方向2—科技園產(chǎn)業(yè)辦公案例借鑒產(chǎn)業(yè)辦公案例研究——鋼領(lǐng)鋼鐵服務(wù)業(yè)基地——綜合型定位：鋼鐵服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚區(qū)規(guī)模：占地23萬平方米，建筑面積32萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：鋼鐵貿(mào)易、物流及鋼鐵相關(guān)服務(wù)業(yè)物業(yè)組成：總部辦公樓+高層辦公樓+商業(yè)+酒店

功能組成：總部辦公+研發(fā)+展示交易+四大軟性平臺信息交易中心：MySteel網(wǎng)上電子交易平臺，WSD、MEPS國外信息資源共享交換等金融服務(wù)中心：10億元資金第三方擔保公司、銀企戰(zhàn)略合作等物流分撥中心：與中儲物流合作會展服務(wù)中心：行業(yè)展會、論壇、博物館產(chǎn)業(yè)辦公地產(chǎn)化的成功案例項目最為突出的核心賣點并非物業(yè)產(chǎn)品本身，而是其明確的產(chǎn)業(yè)主題，并根據(jù)鋼鐵貿(mào)易物流商的特殊需求打造的資金、信息和貨物流通平臺。對本案的借鑒1、明確產(chǎn)業(yè)主題—依托寶鋼，發(fā)展鋼鐵貿(mào)易產(chǎn)業(yè)并實現(xiàn)集聚2、整合各方資源—整合政府、開發(fā)商以及相關(guān)機構(gòu)資源打造產(chǎn)業(yè)平臺3、堅持全局觀念—所有物業(yè)納入園區(qū)體系，分別承擔不同功能4、掌握應(yīng)變原則—分期開發(fā)并預(yù)留物業(yè)空間針對產(chǎn)業(yè)變化進行調(diào)整高品質(zhì)科技園產(chǎn)業(yè)辦公運營物業(yè)補強建議實現(xiàn)融合大師之作精神內(nèi)涵科技園服務(wù)平臺政府政策資源學校優(yōu)勢學科資源設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺科技園產(chǎn)業(yè)辦公開發(fā)領(lǐng)域的強勢品牌價值提升方向研究5生態(tài)化人性化知識化定制化人文原則資源整合原則產(chǎn)業(yè)主題原則全局原則原規(guī)劃方案和客觀條件綜合研究客觀原則可行性原則應(yīng)變原則小結(jié)：將高品質(zhì)寫字樓和科技園產(chǎn)業(yè)辦公開發(fā)發(fā)展趨勢相結(jié)合進行本案定位和推廣問題結(jié)構(gòu)化分析宏觀環(huán)境地塊分析區(qū)域環(huán)境客戶目標分析解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究市場分析價值提升方向研究競爭分析這種體系化的融合首先需要確定產(chǎn)業(yè)主題，產(chǎn)業(yè)主題是基于對產(chǎn)業(yè)和客戶的研究確定的發(fā)展戰(zhàn)略項目定位價格建議形象定位產(chǎn)品定位租售建議營運建議產(chǎn)業(yè)定位客戶定位招商建議產(chǎn)業(yè)定位1產(chǎn)業(yè)初選【1/3】—產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域，依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)相關(guān)的從業(yè)企業(yè)必然成為區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的主力客戶【復(fù)城國際】

—項目處于大柏樹鋼貿(mào)圈，已發(fā)展成為上海鋼市風向標

—400家鋼貿(mào)易企業(yè)集中于【滬辦大廈】

—40%以上鋼貿(mào)企業(yè)實力壯大后產(chǎn)生辦公物業(yè)購買需求

—成交客戶中70%以上是鋼鐵貿(mào)易企業(yè)【鋼領(lǐng)鋼鐵服務(wù)業(yè)基地】

—項目處于寶山西城區(qū)，臨近寶鋼

—區(qū)域鋼鐵生產(chǎn)-鋼鐵物流-鋼鐵研究基礎(chǔ)發(fā)展成熟

—剛貿(mào)企業(yè)集中，上海50強企業(yè)中寶山區(qū)企業(yè)即占13席

—鋼領(lǐng)全部建成后容納1500家產(chǎn)業(yè)客戶，年創(chuàng)利稅10億元【同濟聯(lián)合廣場】

—環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈內(nèi)第一個高品質(zhì)寫字樓項目

—功能定位以實現(xiàn)“以空間整合產(chǎn)業(yè)”為目標

—推廣伊始即針對環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈中的設(shè)計相關(guān)企業(yè)

—目前近100家入住客戶中，90%以上是設(shè)計相關(guān)企業(yè)產(chǎn)業(yè)定位2產(chǎn)業(yè)初選【2/3】—環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈中，設(shè)計類產(chǎn)業(yè)一業(yè)特強，建筑設(shè)計是產(chǎn)業(yè)選擇的首選方向規(guī)劃設(shè)計施工建材監(jiān)理檢測預(yù)應(yīng)力液壓機器人結(jié)構(gòu)設(shè)計景觀規(guī)劃設(shè)計橋梁設(shè)計建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)資源豐富建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)突出建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)鏈完備單位數(shù)產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)定位3產(chǎn)業(yè)初選【3/3】—區(qū)域內(nèi)建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)對高品質(zhì)寫字樓的需求尚未完全滿足，仍有相當市場空間希望辦公條件改善的內(nèi)部企業(yè)【同濟大學科技園赤峰路孵化器】—入住1號樓的企業(yè)共69家，其中21家為建筑設(shè)計和建筑設(shè)計相關(guān)企業(yè)—科技園注冊企業(yè)339家，其中41%為設(shè)計和設(shè)計相關(guān)產(chǎn)業(yè)—有辦公條件改善和購買高品質(zhì)寫字樓意向的企業(yè)集中于建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計相關(guān)產(chǎn)業(yè)電子信息業(yè)

已開始向區(qū)域外尋找高品質(zhì)寫字樓的建筑設(shè)計企業(yè)【復(fù)旦大學科技園大廈】—目前入住60家企業(yè)，有15家屬于建筑設(shè)計及建筑設(shè)計相關(guān)產(chǎn)業(yè)—2008年全年累計超過40家同濟周邊建筑設(shè)計類企業(yè)表示希望入住或購買科技園大廈物業(yè)的意向，因與復(fù)旦科技園產(chǎn)業(yè)定位不符而被拒絕—園區(qū)對區(qū)域企業(yè)摸底數(shù)據(jù)表明遠洋廣場以及四平路周邊舊商務(wù)樓中集聚的設(shè)計類企業(yè)有30%以上有辦公更新需求【楊浦科創(chuàng)】—2008年招商過程中接觸了近20家建筑設(shè)計及建筑設(shè)計相關(guān)企業(yè)【綠地匯創(chuàng)】—UA國際繼購買四平路上2層商辦樓后又于09年4月在該項目購置了新建物業(yè)產(chǎn)業(yè)定位4產(chǎn)業(yè)特征【1/3】—區(qū)域集聚企業(yè)以小型企業(yè)為主，中堅建筑設(shè)計企業(yè)數(shù)量少，呈“啞鈴”結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)80%以上企業(yè)均為20人以下小企業(yè)—目前不具備購買高品質(zhì)辦公的實力同濟建筑設(shè)計院、同濟城市規(guī)劃院、市政院、郵電院4家龍頭企業(yè)—目前未表現(xiàn)出購買辦公需求中間帶上的中堅建筑設(shè)計企業(yè)（人員規(guī)模>30人，年營業(yè)額>2000萬/利潤額>1200萬）數(shù)量在30~50家左右（按照每戶平均購買面積300平方米計算），區(qū)域內(nèi)中堅建筑設(shè)計企業(yè)的消化量（預(yù)計1~1.5萬平方米）對項目而言尚顯不足。數(shù)據(jù)來源：環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃并根據(jù)科技園訪談數(shù)據(jù)整理和修正產(chǎn)業(yè)定位5產(chǎn)業(yè)特征【2/3】—接下來看向外擴展進行推廣的可能性，上海建筑設(shè)計類企業(yè)呈集聚式分布上海最大60家設(shè)計企業(yè)分布情況31425建筑設(shè)計及相關(guān)設(shè)計產(chǎn)業(yè)在上海形成了黃浦外灘、宛平南路、同濟大學周邊三個集聚區(qū)，以及內(nèi)環(huán)浦西段和地鐵2號線沿線2個集聚帶，集聚區(qū)累計利用商務(wù)物業(yè)面面積近400萬平方米；黃浦-外灘集聚區(qū)以華東建筑設(shè)計研究院為核心，集聚一批各領(lǐng)域的實力設(shè)計院，由于區(qū)域物業(yè)租金偏高中小企業(yè)難以跟隨大院集聚發(fā)展，且隨著CBD租金繼續(xù)增長，區(qū)內(nèi)企業(yè)有外遷趨勢；國際性事務(wù)所主要沿2號線沿線陸家嘴—靜安寺—中山公園段分布；內(nèi)環(huán)浦西段實力設(shè)計院及依托大院發(fā)展的設(shè)計機構(gòu)近年來一直是沿線商務(wù)樓競相爭奪的對象；宛平南路建筑學會周邊設(shè)計企業(yè)集聚程度較高，同濟分會即將成立的利好可為項目爭取部分客源根據(jù)策源商業(yè)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，環(huán)同濟設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)對其他區(qū)域企業(yè)搬遷吸引能力達4%。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)建設(shè)部/上海市勘察設(shè)計信息網(wǎng)/上海市統(tǒng)計局2008年數(shù)據(jù)整理產(chǎn)業(yè)定位6產(chǎn)業(yè)特征【3/3】—建筑設(shè)計及相關(guān)產(chǎn)業(yè)同時還面臨多重發(fā)展機遇，是高增長性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展空間巨大行業(yè)層面市場一體化：跨地區(qū)、跨行業(yè)項目承接成為必然趨勢—催生行業(yè)內(nèi)企業(yè)縱向聯(lián)合投資多元化：專業(yè)化、服務(wù)需求多樣化的程度在加深—促使行業(yè)內(nèi)企業(yè)橫向集聚主體多樣化：境外事務(wù)所、海歸、民營設(shè)計企業(yè)發(fā)展—帶來行業(yè)內(nèi)新的增長空間政策層面與國際接軌：行業(yè)管理體制正加速與國際接軌—大設(shè)計院啟動國際市場開辟戰(zhàn)略整合力加大：政府開啟設(shè)計產(chǎn)業(yè)企業(yè)股份制改革和股權(quán)上市步伐—做大做強趨勢設(shè)計施工一體化：設(shè)計企業(yè)為集團公司收購趨勢重現(xiàn)，相關(guān)實力企業(yè)納入產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟層面固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長：2008年上海固定資產(chǎn)投資4830億元，較07年增幅達8.3%建筑業(yè)總產(chǎn)值高速增長：09年1季度上海建筑業(yè)總產(chǎn)值540億元，同比漲幅近30%重大投資發(fā)展機遇帶動：世博會直接投資30億美元，投資乘數(shù)具有10倍放大效應(yīng)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大年均增幅5%營業(yè)收入持續(xù)增長年均漲幅超過20%利潤總額高速提升年均升幅接近50%實力企業(yè)逐年遞增甲級資質(zhì)穩(wěn)增3～5%企業(yè)主體多元化外資民營逐年增加科研費用大量增加年均提升40%從業(yè)人員穩(wěn)步增加年均增幅5%數(shù)據(jù)來源：上海市勘察設(shè)計信息網(wǎng)產(chǎn)業(yè)定位7建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展給區(qū)域帶來的物業(yè)需求預(yù)測量（2009～2010）較樂觀，建議將其作為項目主導(dǎo)切入產(chǎn)業(yè)預(yù)測模型F（X）=N+ax1+bx2+cx3F(X):區(qū)域物業(yè)需求總量N:區(qū)域現(xiàn)有潛在消化基數(shù)（1～1.5萬平方米）aX1：區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)自然增長需求（a取5%，x1為環(huán)同濟基地內(nèi)物業(yè)面積45萬平方米）bX2：外部客源進入帶來的需求增量（b取區(qū)域吸引力傾向4%，x2為除環(huán)同濟基地物業(yè)的建筑面積共350萬平方米）cX3：其他趨勢引入客戶的需求增量（c取外資設(shè)計企業(yè)數(shù)量年均增幅經(jīng)驗值3%，x3為現(xiàn)狀物業(yè)面積30萬平方米未來2年間區(qū)域建筑設(shè)計及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的物業(yè)需求增量可達20～23萬平方米產(chǎn)業(yè)定位8環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色產(chǎn)業(yè)基地的要求是發(fā)展“大設(shè)計”，對定位又提出了新一層次的要求萬鋼部長在“環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計服務(wù)特色產(chǎn)業(yè)基地”揭牌儀式上對基地未來建設(shè)提出的指導(dǎo)性意見—— 要體現(xiàn)“大設(shè)計”概念—設(shè)計不要拘泥于建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)要使產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸，推動后期制作、動漫、交通規(guī)劃設(shè)計、生態(tài)設(shè)計、環(huán)境保護、工業(yè)設(shè)計、藝術(shù)設(shè)計等新型產(chǎn)業(yè)鏈的形成，實現(xiàn)在一個產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的相互交融、互為促進。產(chǎn)業(yè)定位9環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是形成創(chuàng)意和設(shè)計、國際工程咨詢、環(huán)保和新能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)定位10建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)一業(yè)特強的基礎(chǔ)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求形成多項特色產(chǎn)業(yè)集聚的要求產(chǎn)生了矛盾，需要我們從現(xiàn)實和長遠的角度進行綜合考慮建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)已有30年基礎(chǔ)工業(yè)設(shè)計、動漫設(shè)計、互動媒體設(shè)計等新設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于發(fā)展階段企業(yè)規(guī)模小、分布不集中、發(fā)展不穩(wěn)定是新設(shè)計產(chǎn)業(yè)目前面臨的普遍問題上海工業(yè)設(shè)計動漫設(shè)計產(chǎn)業(yè)起步于上世紀90年代從事工業(yè)設(shè)計動漫設(shè)計的企業(yè)數(shù)量200～300家人數(shù)最多不超過30人傾向于租賃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前發(fā)展受經(jīng)濟危機影響較大產(chǎn)業(yè)定位11針對不同門類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，策源商業(yè)建議本案項目納入同濟科技園或環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地的體系中，進行全局化定位將產(chǎn)業(yè)定位細分為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和項目產(chǎn)業(yè)定位兩個層次基于服務(wù)基地發(fā)展大設(shè)計產(chǎn)業(yè)的定位要求和政府、高校及科技園的資源現(xiàn)狀條件建筑設(shè)計新型設(shè)計工程咨詢節(jié)能環(huán)保環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地基于同濟大學科技園現(xiàn)有及規(guī)劃的的園區(qū)物業(yè)資源體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上海國際設(shè)計中心園區(qū)基地或項目B園區(qū)基地或項目D園區(qū)基地或項目A問題結(jié)構(gòu)化分析宏觀環(huán)境地塊分析區(qū)域環(huán)境客戶目標分析解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究市場分析價值提升方向研究競爭分析根據(jù)上述確定的雙層定位體系，我們從同濟科技園定位角度的全局來觀考慮項目的發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略項目定位價格建議形象定位產(chǎn)品定位租售建議營運建議產(chǎn)業(yè)定位客戶定位招商建議發(fā)展戰(zhàn)略1通過整合產(chǎn)業(yè)、高校、政府以及市場資源獲得科技園的核心競爭力已成為科技園開發(fā)的共識產(chǎn)業(yè)聚集政府與市場知識創(chuàng)新創(chuàng)新能力產(chǎn)業(yè)聚集政府作用基礎(chǔ)設(shè)施生活質(zhì)量輻射力研發(fā)支出、科研機構(gòu)、專利申請、新產(chǎn)品、技術(shù)擴散、合作企業(yè)、合作項目、人員、道路水電、信息設(shè)施、優(yōu)惠政策、文化生活、住房、就業(yè)總量、產(chǎn)品出口、產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)競爭力企業(yè)創(chuàng)新能力發(fā)展戰(zhàn)略2同濟大學科技園在“環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)基地”掛牌的背景下，整合資源的基礎(chǔ)步驟是進行園區(qū)平臺的打造；而平臺則基于主題產(chǎn)業(yè)各門類企業(yè)所產(chǎn)生的共性需求和個性需求分為不同的層次個性需求共性需求工程咨詢新型設(shè)計節(jié)能環(huán)保建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)提升—實力企業(yè)做大做強，中小企業(yè)專業(yè)化程度提升結(jié)構(gòu)完善—涵蓋建筑設(shè)計領(lǐng)域的各個領(lǐng)域并引入多元化參與主體物業(yè)升級—對物業(yè)產(chǎn)品的形象檔次及辦公環(huán)境的提升要求明顯市場擴大—海外市場擴大方面的支持與國際合作的加強—與了解國際市場且技術(shù)實力雄厚的國際企業(yè)加強合作物業(yè)區(qū)位要求提升—需要靠近國際客戶地段交通要求高技術(shù)提升—新型設(shè)計產(chǎn)業(yè)是舶來品，核心技術(shù)與國外相比有差距企業(yè)孵化—創(chuàng)業(yè)投入大、企業(yè)規(guī)模小，需要孵化支持物業(yè)需求個性化—小面積的自由開放空間是辦公物業(yè)首選市場開拓需求—成本偏高，市場接受程度不高，需政府機構(gòu)幫助進行市場拓展資金需求—前期研發(fā)投入大，需資金支持物業(yè)需求研發(fā)化—針對設(shè)備、樓板承重、空氣濕度溫度有特殊要求智力型產(chǎn)業(yè)—對高校知識創(chuàng)新資源要求大，需科技園提供企業(yè)與高校科研機構(gòu)對接的平臺人力密集性—對高素質(zhì)人才需求量大且更新速度快，需科技園提供專業(yè)人才中介服務(wù)平臺知識產(chǎn)權(quán)型—對知識產(chǎn)權(quán)保護要求極高，需要科技園嫁接政府知識產(chǎn)權(quán)保護和交易的平臺政策依賴型—政府扶持政策和優(yōu)惠條件是企業(yè)入住園區(qū)最為經(jīng)濟和基礎(chǔ)的考慮，需明確之發(fā)展戰(zhàn)略3針對主題產(chǎn)業(yè)的共性需求和個性需求，同濟大學科技園需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)平臺就形成三個不同的層次政府公共服務(wù)平臺建筑設(shè)計專項平臺上海國際設(shè)計中心園區(qū)基地或項目B園區(qū)基地或項目D園區(qū)基地或項目A區(qū)域規(guī)劃區(qū)域宣傳政策扶持知識產(chǎn)權(quán)保護科技園區(qū)基礎(chǔ)平臺科研對接人才中介知識產(chǎn)權(quán)交易資金扶持環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地規(guī)劃的研發(fā)設(shè)計產(chǎn)業(yè)基地項目專項平臺國際工程咨詢專項平臺設(shè)計創(chuàng)意專項平臺節(jié)能環(huán)保專項平臺同濟大學科技園產(chǎn)業(yè)平臺體系建議發(fā)展戰(zhàn)略4基于上述平臺體系建立的執(zhí)行過程是同濟大學科技園整合政府-高校-市場-產(chǎn)業(yè)資源的過程，在這個過程中，同濟大學科技園需承擔引領(lǐng)“環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地”發(fā)展的角色1.特色產(chǎn)業(yè)基地需由政府牽頭引導(dǎo)，高校、科技園以及核心企業(yè)共同參與，成立統(tǒng)一的、企業(yè)化運作的基地管理公司2.同濟大學科技園依托同濟大學規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、土木工程、汽車設(shè)計等優(yōu)勢學科資源以及科技園區(qū)土地、孵化器服務(wù)、資金以及相關(guān)扶持企業(yè)的股權(quán)作為優(yōu)勢資源入股特色產(chǎn)業(yè)基地公司3.參與基地整體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃，按照公共服務(wù)平臺—園區(qū)基礎(chǔ)平臺—產(chǎn)業(yè)專項平臺的體系架構(gòu)對基地進行統(tǒng)規(guī)劃提出建議發(fā)展戰(zhàn)略5確定“大設(shè)計”產(chǎn)業(yè)定位的基礎(chǔ)上，對同濟大學科技園進行綜合規(guī)劃，針對不同產(chǎn)業(yè)門類的個性需求選擇對現(xiàn)有土地和物業(yè)進行細分產(chǎn)業(yè)主題和產(chǎn)業(yè)功能確定，并根據(jù)對其他產(chǎn)業(yè)資源的掌握程度選擇合適的開發(fā)土地和物業(yè)上海國際設(shè)計中心園區(qū)基地或項目B園區(qū)基地或項目D園區(qū)基地或項目A同濟大學科技園發(fā)展體系建議建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)國際工程咨詢產(chǎn)業(yè)設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)開發(fā)物業(yè)關(guān)注對承重設(shè)備溫度等專項需求尋求交通地段條件較好地塊進行項目開發(fā)空間要求自由個性可選擇老廠房改造或新開發(fā)合適物業(yè)現(xiàn)有建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上形成的產(chǎn)業(yè)鏈足以消化項目的辦公面積問題結(jié)構(gòu)化分析宏觀環(huán)境地塊分析區(qū)域環(huán)境客戶目標分析解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究市場分析價值提升方向研究競爭分析在同濟科技園“大設(shè)計”定位前提下，上海國際設(shè)計中心是園區(qū)提升戰(zhàn)略的先鋒項目，依托現(xiàn)有優(yōu)勢資源進行項目定位是必然選擇發(fā)展戰(zhàn)略項目定位價格建議形象定位產(chǎn)品定位租售建議營運建議產(chǎn)業(yè)定位客戶定位招商建議項目定位體系項目定位體系1項目定位【1/3】—我們依據(jù)全局性原則，建議在競爭優(yōu)勢不足的情況下，將項目納入同濟科技園體系下進行定位，定位為高品質(zhì)科技園產(chǎn)業(yè)辦公項目同濟大學“大設(shè)計產(chǎn)業(yè)”科技園上海國際設(shè)計中心建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公項目建筑設(shè)計強勢產(chǎn)業(yè)1000余家建筑設(shè)計企業(yè)30~50家具購買實力企業(yè)對外部建筑設(shè)計企業(yè)的吸引20~23萬平方米吸納量區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)辦公更新需求外部實力設(shè)計機構(gòu)形象要求政府商務(wù)提升戰(zhàn)略要求科技園產(chǎn)業(yè)辦公發(fā)展趨勢項目定位體系2項目定位【2/3】—我們根據(jù)區(qū)域建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行項目的產(chǎn)業(yè)功能定位，希望在項目內(nèi)即能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和良性互動規(guī)劃設(shè)計施工建材監(jiān)理檢測預(yù)應(yīng)力液壓機器人結(jié)構(gòu)設(shè)計景觀規(guī)劃設(shè)計橋梁設(shè)計上游產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略咨詢公司管理咨詢公司房產(chǎn)策劃機構(gòu)政府研究機構(gòu)建筑公司開發(fā)公司政府機關(guān)業(yè)主單位產(chǎn)業(yè)鏈良性互動可帶來產(chǎn)業(yè)效率的提升—以區(qū)域城市運營和房地產(chǎn)開發(fā)為例政府委托麥肯錫（戰(zhàn)略咨詢公司）做區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，出具《規(guī)劃建議書》—城市規(guī)劃設(shè)計院參與區(qū)域規(guī)劃，制定規(guī)劃方案—功能和項目確定業(yè)主后由業(yè)主委托房產(chǎn)策劃機構(gòu)做進行項目定位研究，出具《設(shè)計任務(wù)書》—建筑設(shè)計院參與方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計等—配合業(yè)主對建筑公司進行監(jiān)理和竣工驗收項目定位體系3項目定位【3/3】—通過產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局和高品質(zhì)物業(yè)結(jié)合，打造本案項目的核心競爭力體系高品質(zhì)產(chǎn)品體系獨特形象體系專屬客戶體系上海國際設(shè)計中心核心競爭力體系人文形象產(chǎn)業(yè)形象視覺形象生態(tài)化人性化知識化定制化核心產(chǎn)業(yè)客戶內(nèi)部培育客戶產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)客戶產(chǎn)業(yè)配套客戶建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)主題項目定位體系4形象定位【1/4】—項目自身首先是“地標”，這是本案的視覺形象的集中體現(xiàn)100米建筑高度項目是區(qū)域內(nèi)少有的百米建筑，“高”度突出是可以提煉的形象，尤其對區(qū)域內(nèi)的設(shè)計企業(yè)入住的辦公樓幾乎沒有超過這個高度沖擊效果造型從內(nèi)環(huán)線視角上具有沖擊力造型，是項目作為地標建筑的最直接表現(xiàn)：客戶從內(nèi)環(huán)線上直接體驗到的這種視覺效果可稱為項目賣點的最初來源可有效利用的展示空間對項目推廣而言，項目樓體本身緊鄰內(nèi)環(huán)高架，即是很好的廣告展示位，在樓盤推廣過程中，建議利用樓體巨幅廣告宣傳，可有效節(jié)省推廣費用項目定位體系5形象定位【2/4】—大師作品以及大師本人的經(jīng)歷與精神構(gòu)成了項目人文精神形象的要素安藤大師在中國大陸第一個也是唯一一個寫字樓作品1、一棟具有地標性質(zhì)的建筑。2、簡潔但非常有力度的形體，視覺沖擊效果強。3、玻璃幕墻與鋁板幕墻相結(jié)合的外墻面，反映了建筑物的時代精神與功能。4、大師建筑思想的標簽—清水混凝土的應(yīng)用。安藤忠雄傳奇精力的挖掘利用其經(jīng)歷對區(qū)域設(shè)計產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)氛圍產(chǎn)生的精神啟示— 職業(yè)拳擊手； 日歐美游學考察； 安藤建筑研究所； 普利策建筑獎； 終身榮譽項目定位體系6形象定位【3/4】—產(chǎn)業(yè)集聚最終會為本項目帶來豐富的品牌影響、社會創(chuàng)造以及產(chǎn)業(yè)認知我們將后期進行的功能定位前置，向大家展示項目在上海乃至全國建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的完善程度1、建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)鏈中全業(yè)態(tài)體現(xiàn)，實現(xiàn)建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)和上下游企業(yè)互動2、知名機構(gòu)、實力企業(yè)共同發(fā)展，實現(xiàn)同濟科技園建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚能級提升3、完善配套（產(chǎn)業(yè)和商務(wù)）為項目內(nèi)入住員工提供全方位的配套4、我們希望業(yè)主單位將來能夠張口說道：“到【上海國際設(shè)計中心】一次，所有問題就全部解決了！”國際建筑設(shè)計區(qū)（知名國際事務(wù)所、大師工作室）國內(nèi)實力設(shè)計區(qū)（國內(nèi)大型設(shè)計院分支機構(gòu)）上下游產(chǎn)業(yè)區(qū)（咨詢公司、房產(chǎn)公司、建筑企業(yè)）區(qū)域建筑設(shè)計區(qū)（區(qū)域內(nèi)中型建筑設(shè)計企業(yè)）建筑設(shè)計沙龍（俱樂部、會展中心、知識中心）建筑設(shè)計孵化區(qū)（培養(yǎng)具有發(fā)展前景尤其是具備上市能力的建筑設(shè)計企業(yè)）產(chǎn)業(yè)配套區(qū)（制圖公司、模型公司、協(xié)會組織）商務(wù)配套區(qū)（餐飲、娛樂、銀行等）項目定位體系7形象定位【4/4】—我們給予項目的形象定位用一句話表述就是：上海建筑設(shè)計企業(yè)高地區(qū)域建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)主題物業(yè)的最高高度建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)最高層次人文精神的內(nèi)涵建筑設(shè)計類產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展的更高水平建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)主題辦公物業(yè)高品質(zhì)水平建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)高端企業(yè)及從業(yè)人員集聚在營銷策劃報告中策源商業(yè)還將提供項目的參考案名項目定位體系8產(chǎn)品定位【1/12】—在項目規(guī)劃設(shè)計方案已定，施工已經(jīng)啟動的前提下，我們對產(chǎn)品定位提出的建議是補強性的，定位方向依據(jù)高品質(zhì)寫字樓的發(fā)展趨勢進行；對于下述補強性的建議，是我司從高品質(zhì)辦公發(fā)展方向的要求以及初步客戶調(diào)研結(jié)論的基礎(chǔ)上提出的初步改進性建議，最終方案的選擇需開發(fā)商通過工程成本測算和經(jīng)濟效益評估進行；關(guān)于更深入的產(chǎn)品修正方案，我司還將對開發(fā)商提供的項目方案圖紙等資料提交專題報告生態(tài)化體系人性化體系知識化體系定制化體系實力客戶對項目品質(zhì)提升意義重大，項目需為其提供定制空間設(shè)計產(chǎn)業(yè)知識管理要求高建議本案在寫字樓知識化體系打造上創(chuàng)造亮點設(shè)計是人力密集性產(chǎn)業(yè)，設(shè)計師對空間的交流和休憩要求較高，本案需關(guān)注針對員工交流的配套體系建設(shè)設(shè)計類企業(yè)對辦公環(huán)境生態(tài)化要求極高，本案應(yīng)結(jié)合該需求關(guān)注項目生態(tài)化體系打造綠化空調(diào)及新風外立面照明智能化生態(tài)交通組織配套公共空間細節(jié)考慮協(xié)同設(shè)計柔性服務(wù)信息系統(tǒng)資源庫品牌展示專屬設(shè)施項目定位體系9產(chǎn)品定位【2/12】—生態(tài)化之綠化現(xiàn)有方案中綠化方案僅考慮廣場綠化，項目中綠化稍顯不足補強建議—項目中增設(shè)空中綠化可在屋頂設(shè)在部分休閑庭院,可作為會所的室外休息區(qū),造型望采用比較簡潔的塊體設(shè)計,可與大廈整體風格協(xié)調(diào),屋頂花園綠化與主樓的關(guān)系可在上空空間位設(shè)置玻璃天棚,增加室內(nèi)的通透感,在玻璃天棚周邊可設(shè)置部分綠化位使整個屋頂花園更為豐滿項目定位體系10產(chǎn)品定位【3/12】—生態(tài)化之空調(diào)及新風補強建議—VRV獨立控制空調(diào)系統(tǒng)適應(yīng)建筑設(shè)計類企業(yè)經(jīng)常加班的需求并設(shè)置大流量獨立新風系統(tǒng)加大新風供應(yīng)標準，達到40立方米/秒以上的新風量新風嚴格過濾，設(shè)置過濾裝置分隔新風系統(tǒng)為多個子系統(tǒng)，防止流行性呼吸道傳染病的傳播。補強措施建議項目定位體系11產(chǎn)品定位【4/12】—生態(tài)化之外立面補強建議—外立面建議在成本允許條件下采用生態(tài)幕墻原理：是指根據(jù)使用功能或使用要求的不同能夠改變生態(tài)和色彩的建筑幕墻其核心是生物氣候緩沖層（BBL）的應(yīng)用應(yīng)用案例—成都29所應(yīng)用案例—江西尚德電力總部大樓項目定位體系12產(chǎn)品定位【5/12】—生態(tài)化之照明補強建議—在裙樓及主樓低區(qū)增設(shè)標志性圖案及燈光照明，另外處于節(jié)能考慮在主樓頂部設(shè)置頂部少量泛光照明，建議采用節(jié)能光源裙樓的外墻位增加一些標志性圖案及燈光,更增添了建筑的立體感及視覺沖擊力.頂部設(shè)置少量泛光/透光照明，即能突出項目的標志性形象又環(huán)保高效.項目定位體系13產(chǎn)品定位【6/12】—生態(tài)化之智能化生態(tài)補強建議—辦公單元增設(shè)自動遮陽系統(tǒng)或者外遮陽系統(tǒng)項目定位體系14產(chǎn)品定位【7/12】—人性化之交通體系補強建議—在內(nèi)環(huán)線下匝道、四平路、國康路以及項目主要車型入口設(shè)置交通導(dǎo)示系統(tǒng)，系統(tǒng)設(shè)置建議體現(xiàn)設(shè)計主題，并與同濟科技園導(dǎo)示系統(tǒng)風格保持統(tǒng)一性另外，目前項目車位不足200個，與【綠地匯創(chuàng)國際】（700個車位，車位面積比1：100）的標準差距較大，建議項目利用地下高層高的優(yōu)勢增設(shè)部分立體車位（關(guān)于車位增加的具體數(shù)量問題我司還將針對競爭樓盤車位配比以及租金情況進行調(diào)研并結(jié)合設(shè)計企業(yè)車位需求狀況進行專題研究）項目定位體系15產(chǎn)品定位【8/12】—人性化之配套補強建議—（后續(xù)工作中我司還將針對會議中心和設(shè)計師會所運營的方案與作為辦公進行銷售的方案進行專題研究） 主樓11F單層空間大，建議設(shè)置設(shè)計師開放式活動空間以及多功能會議中心，以適應(yīng)設(shè)計師交流活動以及周邊設(shè)計類會議頻繁而會場不足的需求；另外，會議配套不足地區(qū)的商務(wù)樓如【久事大廈】、【張江集電港】設(shè)置的會議中心常年均保持90%以上出租率，經(jīng)濟效益明顯 裙房配套定位以商業(yè)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套為主11F11F會議功能延續(xù)原設(shè)計方案的定位對于中庭和畫廊可利用高層高的優(yōu)勢定位成不定期展會、設(shè)計師俱樂部活動的場所；平時設(shè)置綠化和休憩位提升人性化程度項目定位體系16產(chǎn)品定位【9/12】—人性化之公共空間補強建議— 建議廣場增加標志性雕塑景觀以及休憩位 主樓內(nèi)庭空間及公共走道注意綠化布置在大廈的室外廣場部分添置一些帶有標志性的建筑物,可以增添大廈的整體景觀點廣場休息椅路燈地坪參考廣場需設(shè)置部分的休息位,要充分利用休息位,地坪及地燈的關(guān)系,使這三這可以完美結(jié)合,使整個環(huán)境更為出彩.項目定位體系17產(chǎn)品定位【10/12】—人性化之細節(jié)考慮補強建議— 細節(jié)處理從設(shè)計師角度考慮 服務(wù)考慮從設(shè)計企業(yè)工作特性考慮關(guān)注細節(jié)針對設(shè)計類企業(yè)經(jīng)常加班，上班不固定的工作特征，提供全天候可獨立控制VRV空調(diào)系統(tǒng)，以及供電安全系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)安全，防止意外丟失。在裝飾材質(zhì)的選用、公共空間的布置（尤其是從空間設(shè)計角度考慮的留白）、公司樓層水牌的設(shè)計等方面為設(shè)計類客戶著想，于細節(jié)處體現(xiàn)人文關(guān)懷。周到服務(wù)項目定位體系18產(chǎn)品定位【11/12】—知識化補強建議— 建議督促政府盡快落實《楊浦區(qū)現(xiàn)代設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動計劃》中提及的面向建筑及工程設(shè)計領(lǐng)域的“柔性服務(wù)平臺” 平臺建議安排在主樓12F，居中位置有利于鏈接整個項目各類入住企業(yè)提供專業(yè)算量分析和結(jié)構(gòu)分析軟件共性開發(fā)、大型工程項目管理軟件平臺資源共享服務(wù)提供外省市工程招標信息發(fā)布和設(shè)計需求研究數(shù)據(jù)庫以及協(xié)同設(shè)計服務(wù)平臺為小企業(yè)提供網(wǎng)絡(luò)存儲及設(shè)計方案管理服務(wù)，節(jié)約小企業(yè)辦公面積圖示為愛數(shù)系統(tǒng)在建筑設(shè)計領(lǐng)域的應(yīng)用方案項目定位體系19產(chǎn)品定位【12/12】—定制化補強建議— 建議在主樓11～12F外立面設(shè)置知名設(shè)計企業(yè)設(shè)置品牌形象展示墻 對于多層（主樓5層以上）購買的知名企業(yè)可考慮給予獨立的形象展示區(qū) 對于多層（主樓5層以上）購買的知名企業(yè)可考慮為其配置1部專用電梯 對于知名設(shè)計企業(yè)可以優(yōu)先保證充足車位配給 對于知名設(shè)計企業(yè)入住可指定專人聯(lián)絡(luò)員根據(jù)經(jīng)濟條件考慮—若經(jīng)濟條件允許可設(shè)置LED展示屏動態(tài)展示；若有成本考慮建議設(shè)置固定展示位進行平面展示樓宇LOGO位，建議放置項目形象LOGO及環(huán)同濟研發(fā)服務(wù)特色產(chǎn)業(yè)基地銘牌項目定位體系20客戶定位【1/8】—客戶研究說明進行的工作內(nèi)容：重點訪談4位楊浦區(qū)科技園的招商及運營負責人2家大型設(shè)計院高層—肖總代表同濟建筑設(shè)計院接受訪談—華東建筑設(shè)計院一所高級工程師張工4家實力設(shè)計公司資深人士—UA國際、阿特金斯、波士頓等3家小型設(shè)計公司老板重要樓盤考察區(qū)域重要樓盤3個，相關(guān)樓盤7個；調(diào)查依據(jù)設(shè)計公司名錄，隨即抽取20家進行簡單調(diào)查本次調(diào)研中由于時間關(guān)系，我公司尚未針對上海建筑設(shè)計企業(yè)展開大規(guī)模調(diào)查，抽查樣本量不足，是本報告中關(guān)于客戶研究的欠缺。因此，在本報告中主要依據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和重點深訪進行客戶研究，分析方法主要采用定性分析方法，在今后的月度服務(wù)中，我司會專門組織人員進行深入的調(diào)研，強化客戶研究板塊的結(jié)論。項目定位體系21客戶定位【2/8】—上海建筑設(shè)類企業(yè)基本特征分析分類國有大中型設(shè)計院高校設(shè)計院私營設(shè)計企業(yè)中外合資和國外獨資設(shè)計院分布外灘、石門路、宛平南路、中山路沿線以楊浦環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈分布最為集中圍繞同濟、現(xiàn)代院以及建筑學會周邊集聚國際知名事務(wù)所多集中于CBD區(qū)域以及市中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園代表企業(yè)現(xiàn)代設(shè)計集團、華東建筑設(shè)計院同濟大學建筑設(shè)計院三益、聯(lián)創(chuàng)SOM、BHW、日建設(shè)計株式會社、何顯毅企業(yè)特征及規(guī)模綜合型，200人以上綜合性，200人以上實力型，100～200人中小型，30～50人創(chuàng)業(yè)型，20人以內(nèi)專業(yè)型，30～50人綜合型，100～200人項目定位體系22客戶定位【3/8】—區(qū)域內(nèi)建筑設(shè)計企業(yè)基本特征分析規(guī)模最大的四家設(shè)計機構(gòu)同濟設(shè)計院、同濟規(guī)劃院、上海市政院、郵電設(shè)計院年產(chǎn)值占區(qū)域同產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的50%以上區(qū)域集聚1000家以上的設(shè)計類企業(yè)，其中80%是20人以下的小公司，產(chǎn)值偏低專業(yè)化程度高、產(chǎn)值高的境外知名事務(wù)所在區(qū)域內(nèi)數(shù)量極少規(guī)模產(chǎn)值中堅型民營實力設(shè)計企業(yè)數(shù)量不多，需要大力培育項目定位體系23客戶定位【4/8】—對國內(nèi)設(shè)計發(fā)展成熟的城市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成結(jié)構(gòu)的借鑒有助于我們確定客戶選擇方向民營實力設(shè)計院境外設(shè)計院國有大中型設(shè)計院及高校設(shè)計院小型設(shè)計企業(yè)和個人工作室深圳市建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)企業(yè)構(gòu)成情況環(huán)同濟研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)基地實現(xiàn)上述結(jié)構(gòu)還需進行的努力引入50家左右國有大中型設(shè)計機構(gòu)引入150家以上知名計事務(wù)所（20～30家）或中外合資設(shè)計院以及注冊在海外的中資設(shè)計機構(gòu)從現(xiàn)有小企業(yè)中培育或從外部引入200家左右的民營實力設(shè)計機構(gòu)對本案而言，具有實力且具有購買意向的企業(yè)是我們所關(guān)注的客戶群體項目定位體系24客戶定位【5/8】—各類建筑設(shè)計企業(yè)物業(yè)需求特征分析國有及高校背景大中型設(shè)計院境外設(shè)計機構(gòu)民營實力設(shè)計企業(yè)小型設(shè)計企業(yè)不高中低不高不高關(guān)注國際市場機會管理人才需求旺盛為上市有融資需求成立分支機構(gòu)可購買形象要求高高高中等中等不高不高購買較為挑剔開始在意形象逐漸提高中高中等高管理人才需求多為上市有融資需求購買較為活躍開始在意形象部分有個性化要求不高高極高低成本技術(shù)人才需求不明顯無能力購買形象要求品質(zhì)要求地段要求產(chǎn)業(yè)集聚要求市場拓展需求人才需求融資需求物業(yè)購買傾向客戶群置業(yè)傾向區(qū)位商務(wù)配套服務(wù)價格面積使用成本形象片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺服務(wù)國有及高校大中型設(shè)計機構(gòu)★★★★★★大★★★★★★★★境外設(shè)計機構(gòu)★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★★★民營實力設(shè)計企業(yè)★★★★★★★★大★★★★★★★★★★★★★★★小型設(shè)計企業(yè)★★★★★★★★★★小★★★★★★★★★★★★★關(guān)注度排序6412241項目定位體系25客戶定位【6/8】—各類建筑設(shè)計企業(yè)物業(yè)需求特征評價項目定位體系26客戶定位【7/8】—民營實力設(shè)計企業(yè)和國有大中型設(shè)計院分支機構(gòu)構(gòu)成本案主力購買客戶群體，而境外設(shè)計機構(gòu)形象好且對產(chǎn)業(yè)鏈的整合效果明顯，吸引此類企業(yè)入住，有助于提升項目的附加價值。我們需關(guān)注有知名境外設(shè)計機構(gòu)形成的客戶結(jié)構(gòu)對項目價值的影響，此類企業(yè)應(yīng)作為項目的龍頭客戶客戶品質(zhì)國際甲級寫字樓寫字樓價值高中低高中低乙級商務(wù)樓項目現(xiàn)狀地位項目未來地位知名客戶入住會給本案帶來價值提升麥當勞亞太總部入住漕河涇【凱科大廈】后，項目租金從3.5元/平方米/天迅速竄高至4.5元/平方米/天花旗入住【花旗集團大廈】后，項目售價提升從38000元/平方米上升至42000～45000元/平方米

【中融恒瑞國際】保留20%面積吸引知名企業(yè)，項目售價高于周邊同品質(zhì)樓盤20%

上海甲級寫字樓市場經(jīng)驗表明20～30%知名大客戶入住可有效提升項目品質(zhì)并加速項目去化，實現(xiàn)名利雙收項目定位體系27客戶定位【8/8】—基于上述分析并結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈定位，確定本案最終客戶體系構(gòu)成龍頭客戶：2～3家以內(nèi)境外知名設(shè)計事務(wù)所主力客戶：30～50家實力民營設(shè)計企業(yè)和國有大中型設(shè)計院分支機構(gòu)次要客戶主力客戶龍頭客戶偶得客戶偶得客戶：投資客或其他設(shè)計領(lǐng)域的實力企業(yè)次要客戶：10家左右產(chǎn)業(yè)鏈上下游客戶配套服務(wù)商家產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)協(xié)會服務(wù)機構(gòu)配套終端客戶辦公終端客戶問題結(jié)構(gòu)化分析宏觀環(huán)境地塊分析區(qū)域環(huán)境客戶目標分析解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究市場分析價值提升方向研究競爭分析在產(chǎn)品定位確定的基礎(chǔ)上，對已納入科技園體系的項目的定位執(zhí)行應(yīng)關(guān)注現(xiàn)實銷售與長期營運之間的平衡發(fā)展戰(zhàn)略項目定位價格建議形象定位產(chǎn)品定位租售建議營運建議產(chǎn)業(yè)定位客戶定位招商建議項目定位執(zhí)行項目定位執(zhí)行1租售建議【1/2】—基于項目的產(chǎn)業(yè)鏈定位，對本案物業(yè)的業(yè)態(tài)功能界定如下國際建筑設(shè)計區(qū)【國際公司形象要求高】國內(nèi)實力設(shè)計區(qū)【與國際公司保持整體性】上下游產(chǎn)業(yè)區(qū)【實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動】區(qū)域建筑設(shè)計區(qū)【區(qū)域民營實力客戶關(guān)注價格】建筑設(shè)計沙龍【唯一可作會議功能的場所】建筑設(shè)計孵化區(qū)【提升孵化器孵化功能為區(qū)域培養(yǎng)實力設(shè)計企業(yè)甚至上市設(shè)計企業(yè)】產(chǎn)業(yè)配套區(qū)【單元面積小，適應(yīng)配套企業(yè)需求】商務(wù)配套區(qū)【便捷度和人性化要求趨勢】[注]：業(yè)態(tài)功能實現(xiàn)作為定位目標，建議根據(jù)客戶積累情況進行調(diào)整項目定位執(zhí)行2租售建議【2/2】—租售并舉力爭銷售【國際公司形象要求高】（注1）建議銷售【客戶有實力，為上市持有物業(yè)】建議銷售【面積總價合理且臨近項目均價點】建議銷售【客戶有實力，兼顧自用和投資】建議持有【會展物業(yè)回報高且穩(wěn)定】力爭銷售【高品質(zhì)物業(yè)空間整合產(chǎn)業(yè)的要求】（注2）建議持有【保留產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整空間】力爭銷售【商業(yè)成熟后再銷售獲利空間較大】注1、對于境外知名設(shè)計事務(wù)所，盡量給予優(yōu)惠促成購買；若其僅希望租賃入住，則在其入住后，建議采去售后返租形式銷售注2、建議東塔樓持有，作為同濟科技園扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體；若急于回收投資，也建議采取售后返租形式銷售項目定位執(zhí)行3價格建議【1/9】—基于競爭的市場基準價格評估

權(quán)重匯創(chuàng)國際蘇河1號長城大廈本案區(qū)位30%7897產(chǎn)品30%9797服務(wù)20%8798品牌20%95.567擬合值100%8.278.47.2比較值—

1.140.971.171.00售價—16334192002900017984對物業(yè)與區(qū)域內(nèi)和內(nèi)環(huán)商務(wù)帶項目進行綜合比較，確定項目市場法評估價格18000元/平方米。項目定位執(zhí)行4價格建議【2/9】—產(chǎn)業(yè)主題和產(chǎn)業(yè)資源平臺對價值的影響【鋼領(lǐng)】項目【復(fù)城國際】項目【張江集電港口（科技領(lǐng)袖之都）】項目【金石灣】項目多個產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)項目的營銷實際操作經(jīng)驗標明，產(chǎn)業(yè)資源和產(chǎn)業(yè)主題對價值的提升僅體現(xiàn)在客戶認同度的提升、實現(xiàn)順利去化；與周邊同品質(zhì)項目相比，項目售價則無明顯提升產(chǎn)業(yè)主題定位和產(chǎn)業(yè)資源不會對項目市場銷售價格起到明顯拉升效應(yīng)。項目定位執(zhí)行5價格建議【3/9】—客戶結(jié)構(gòu)對價值的影響上海甲級寫字樓市場經(jīng)驗表明20～30%知名大客戶入住可有效提升項目品質(zhì)并加速項目去化，實現(xiàn)名利雙收，對價格的拉升幅度可達20%客戶結(jié)構(gòu)對價格的拉動效應(yīng)體現(xiàn)在一定數(shù)量知名客戶入住之后，在項目推廣伊始，價格上調(diào)沒有支撐力