深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要

深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要

深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司（簡(jiǎn)稱“公司”）主要從事農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、市場(chǎng)租售業(yè)務(wù)，以及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)增值服務(wù)和農(nóng)產(chǎn)品物流配送等。為落實(shí)公司發(fā)展戰(zhàn)略，做大做強(qiáng)批發(fā)市場(chǎng)主業(yè)，在規(guī)模、品牌和盈利模式上尋求突破，并進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，公司擬申請(qǐng)非公開發(fā)行股票9,200萬(wàn)股A股，擬募集資金約16.67億元用于投資建設(shè)“深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目”。募集資金超出部分用于補(bǔ)充本公司流動(dòng)資金，不足部分由本公司自籌解決。對(duì)該項(xiàng)目具體分析如下：

一、深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目建設(shè)必要性

1、項(xiàng)目建設(shè)是保障深港兩地“菜籃子”供應(yīng)的需要

目前，公司在深圳地區(qū)擁有布吉、福田、南山三個(gè)市場(chǎng)，承擔(dān)著深圳地區(qū)居民的

“菜籃子”供應(yīng)，僅布吉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的蔬菜、水果、糧油和土特產(chǎn)品就分別占深圳市民消費(fèi)量的85%、90%、40%和65%以上。同時(shí)，公司下屬在深市場(chǎng)還擔(dān)負(fù)著供應(yīng)香港農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的任務(wù)，日供港蔬菜達(dá)300至500車。隨著深港兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，深圳城市功能定位的不斷升級(jí)，人口數(shù)量不斷增加，人們對(duì)農(nóng)產(chǎn)品需求不斷擴(kuò)大，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的安全及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的要求也越來越高。但目前，這三個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)地資源有限，已極度飽和，遠(yuǎn)不能滿足深港兩地日益增長(zhǎng)的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)需求。并且，伴隨著CEPA即《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》的政策實(shí)施，深港同城化的推進(jìn)，政策、交通、經(jīng)濟(jì)合作等外部條件的進(jìn)一步優(yōu)化，香港的一些大型零售企業(yè)為了降低農(nóng)產(chǎn)品采配成本，迫切希望把其農(nóng)產(chǎn)品采配中心前移到深圳。但多年來深圳市尚未規(guī)劃建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心。因此，在深圳規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心是滿足深港兩地“菜籃子”供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)需求。

2、項(xiàng)目建設(shè)是保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品食品安全的需要

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品食品安全的要求也越來越高，安全、健康、營(yíng)養(yǎng)、綠色、環(huán)保成為人們食用農(nóng)產(chǎn)品的基本訴求。但是，食用農(nóng)產(chǎn)品

募集資金擬投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告農(nóng)藥殘留超標(biāo)、畜產(chǎn)品違禁藥物濫用和獸藥殘留超標(biāo)，以及瘦肉精、注水肉、蘇丹紅、甲醛等食品安全事件時(shí)有發(fā)生，且大多在流通環(huán)節(jié)被發(fā)現(xiàn)，這些事件直接傷害消費(fèi)者身體健康，也影響消費(fèi)者的消費(fèi)信心。食品安全問題越來越受到社會(huì)的廣泛關(guān)注和各級(jí)政府的高度重視。深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)是立足深港、流通華南、面向全國(guó)、輻射世界，成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。項(xiàng)目通過建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全保障體系，從流通環(huán)節(jié)對(duì)食用農(nóng)產(chǎn)品實(shí)施監(jiān)控。因此，項(xiàng)目建設(shè)將極大地保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品食品的安全，具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。

3、項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)施公司戰(zhàn)略規(guī)劃的需要

2006年公司制定未來五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，即加快“歸核化”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施步伐，創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，構(gòu)筑完善的全國(guó)性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系，建成具有核心競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)。由于公司現(xiàn)有布吉、福田兩大市場(chǎng)已經(jīng)營(yíng)十幾年，場(chǎng)地資源嚴(yán)重不足，原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)法滿足現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)的發(fā)展。隨著深圳城市功能重新定位，公司在深現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)因地理區(qū)位和自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，難以滿足城市發(fā)展的需求。因此，通過整合公司在深圳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗農(nóng)產(chǎn)品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)存、加工、配送、中轉(zhuǎn)、集散為重點(diǎn)，以農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口、無(wú)公害檢驗(yàn)檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息形成與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，并在服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，鞏固公司在深圳地區(qū)，乃至珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)領(lǐng)先地位。因此，項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)施公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的需要。

4、項(xiàng)目建設(shè)將帶動(dòng)中國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于“三農(nóng)”問題的解決

“三農(nóng)”問題已經(jīng)成為我國(guó)急需解決的重中之重的問題，深圳市政協(xié)也在2004

年2月底向市政府提交了政協(xié)會(huì)議第一號(hào)建議案——《關(guān)于加快深圳都市農(nóng)業(yè)發(fā)展的建議案》，要把深圳建成農(nóng)副產(chǎn)品安全區(qū)、提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值、把深圳建成農(nóng)產(chǎn)品出口基地等。農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目的建設(shè)，將極大的提高農(nóng)副產(chǎn)品的安全性，確保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水產(chǎn)品”，同時(shí)由于農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)和批發(fā)交易的發(fā)展，進(jìn)一步形成可靠的農(nóng)產(chǎn)品需求等信息系統(tǒng)，將帶動(dòng)農(nóng)戶的種植方向、時(shí)

募集資金擬投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告間、品種等，從而推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

加工配送平臺(tái)建設(shè)是本項(xiàng)目的重要組成部分之一。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)作為農(nóng)業(yè)的后向產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到農(nóng)產(chǎn)品中間需求的擴(kuò)張，只有中間需求得到擴(kuò)張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才有長(zhǎng)足的發(fā)展，人民生活才能蒸蒸日上。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)是連接初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品與最終消費(fèi)的中間環(huán)節(jié)，其發(fā)展不僅關(guān)系到擴(kuò)張農(nóng)業(yè)的中間需求，而且直接關(guān)系到滿足最終消費(fèi)的需求，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、批發(fā)、零售、消費(fèi)和對(duì)外貿(mào)易都有重大影響。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)防止農(nóng)業(yè)萎縮的一個(gè)重要途徑，是維持我國(guó)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

目前我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是分散化、小生產(chǎn)化，農(nóng)產(chǎn)品商品標(biāo)準(zhǔn)化工作還很不完善，深圳市也不例外。項(xiàng)目的建立有助于形成與資源特點(diǎn)相適應(yīng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局，形成果蔬商品批量生產(chǎn)、批量加工和批量銷售，引導(dǎo)本區(qū)域農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)?；剑涌燹r(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展。這樣不僅可以有效地提高初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品的附加值，增加農(nóng)民收入，而且可以延伸農(nóng)業(yè)鏈，形成“從田頭到餐桌”的完整產(chǎn)業(yè)，并逐漸形成農(nóng)產(chǎn)品的商品標(biāo)準(zhǔn)，盡早實(shí)現(xiàn)與國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品商品接軌，以此保持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

二、深港兩地農(nóng)產(chǎn)品物流的需求分析

１、深圳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求

深圳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求主要表現(xiàn)為深圳市的各企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體、一般居民等對(duì)社會(huì)化農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)和公共物流設(shè)施的需求。

2006年末全市從業(yè)人員647.52萬(wàn)人，如果加上在校學(xué)生約105萬(wàn)，工作餐消費(fèi)量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會(huì)餐飲等集團(tuán)采購(gòu)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流需求巨大。

構(gòu)成市內(nèi)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品物流需求大戶的深圳市內(nèi)連鎖超市近年來以年均20%－30%的速度遞增，在商業(yè)零售業(yè)中正由主導(dǎo)地位向主體地位轉(zhuǎn)移。2002年深圳市連鎖商業(yè)銷售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的36%，2006年達(dá)到50%，其中經(jīng)超市銷售的深鮮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)份額也已經(jīng)達(dá)到50%。與此同時(shí)，深圳市內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)發(fā)展則剛剛起步，還多屬于一些企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)行為或者一些配送大戶的個(gè)體行為，尚未形成獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門；配送中心的規(guī)模都還比較小，配送效率比較低。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖然大多自建或租用倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，自建內(nèi)部配送中心，但是自建深鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，零售企業(yè)的獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)配送量約占其商品銷售總量的30％?？梢灶A(yù)見到隨著深圳市大力推動(dòng)連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展,深圳市連鎖

募集資金擬投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)營(yíng)范圍將逐步擴(kuò)大。隨著商貿(mào)企業(yè)追求物流外包行為的增加，連鎖經(jīng)營(yíng)要求集中進(jìn)貨、集中配送,未來對(duì)配送中心的需求將日趨旺盛。加上深圳物流業(yè)迅速發(fā)展中物流服務(wù)的不斷提升，配送效率的提高，深圳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求將會(huì)大大增加。

２、香港地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求

香港是一個(gè)典型的工商業(yè)社會(huì)，農(nóng)業(yè)比重極低，占GDP不到5%，由此可見，香港消費(fèi)的農(nóng)產(chǎn)品絕大部分需要進(jìn)口，長(zhǎng)期以來，內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品在香港農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)所占份額巨大，但部分品類所占份額較?。合愀勖刻煨柽M(jìn)口鮮果1700噸，其中內(nèi)地占21.5%；香港的蔬菜進(jìn)口則主要依靠?jī)?nèi)地（65%），海外進(jìn)口占35%；香港人以大米為主食，其中內(nèi)地只占到3%；香港的肉類主要來自美國(guó)、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家的進(jìn)口產(chǎn)品，內(nèi)地銷港肉品，主要由五豐行（生畜為主）和廣南集團(tuán)（家禽為主）獨(dú)家代理，所占市場(chǎng)份額也有限。

香港有近700萬(wàn)人口，2004年各類農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)量如下：蔬菜64萬(wàn)噸、水果55萬(wàn)噸、鮮活家禽3萬(wàn)噸、蛋品8萬(wàn)噸、淡水魚4萬(wàn)噸、海魚12萬(wàn)噸、生牛5萬(wàn)頭、生豬225萬(wàn)頭。隨著香港未來人口的不斷增加，其對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求也必將出現(xiàn)顯著的增長(zhǎng)。隨著《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的出臺(tái)，內(nèi)地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量必將出現(xiàn)較大的改善，未來內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額將出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，其中深圳作為輸港農(nóng)產(chǎn)品的主要中轉(zhuǎn)地，供港農(nóng)產(chǎn)品物流需求將出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

三、深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目情況

根據(jù)深圳市規(guī)劃局2007年5月30日下發(fā)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許[HQ－2007－0081號(hào)]，深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目選址確定于深圳市龍崗區(qū)平湖白泥坑，項(xiàng)目總用地面積30.3萬(wàn)平方米，總建筑面積82.2萬(wàn)平方米，容積率2.71，建設(shè)內(nèi)容主要包括：綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、果蔬和肉魚精深加工配送中心、農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、停車場(chǎng)及服務(wù)配套區(qū)等功能區(qū)，項(xiàng)目已被深圳市政府列入“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)工程。項(xiàng)目總資金額度預(yù)計(jì)為183,733萬(wàn)元。預(yù)計(jì)工程建設(shè)周期為36個(gè)月。項(xiàng)目的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示。

序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值

1總用地面積平方米30.3萬(wàn)

2總建筑面積平方米82.2萬(wàn)

3建設(shè)總工期月36

4建筑密度—42%

募集資金擬投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

5容積率—2.71

6綠化率—20%

7建設(shè)投資萬(wàn)元183,733

8項(xiàng)目總投資萬(wàn)元183,733

五、深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目定位

深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目通過整合公司在深圳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗農(nóng)產(chǎn)品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)存、加工、配送、中轉(zhuǎn)、集散為重點(diǎn)，以農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口、無(wú)公害檢驗(yàn)檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息形成與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配套，立足深港、流通華南、面向全國(guó)、輻射世界，建設(shè)成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全、輻射廣闊的綠色、安全、生態(tài)的區(qū)域性一級(jí)農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。六、深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排

深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目工程建設(shè)周期為36個(gè)月，即2008年3月至2011年3月，

2011年6月正式投入營(yíng)運(yùn)。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個(gè)階段：

七、深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目效益分析

1、項(xiàng)目資金投入計(jì)劃和收益情況。深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目總投資183,733

萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期為36個(gè)月，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度，以12個(gè)月為一個(gè)投資周期，則各階段建設(shè)投資分期投入的比例分別為40%、40%、20%。項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)年就開始投入預(yù)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值125,751萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18%，投資回收期7.2年。

項(xiàng)目具體使用計(jì)劃和收益情況見下表。

項(xiàng)目計(jì)算期

序號(hào)合計(jì)

（單位：萬(wàn)元）2008/3—2009/32009/3—2010/32010/3—2011/3

1總投資183,73373,49373,49336,747

1.1建設(shè)投資183,73373,49373,49336,747

1.2建設(shè)期利息0———

募集資金擬投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

2資金籌措

2.1項(xiàng)目資本金183,73374,09373,49336,747

2.1.1用于建設(shè)投資183,73373,49373,49336,747

2.2債務(wù)資金0———

2.2.1用于建設(shè)資金0———

2.2.2用于流動(dòng)資金0———

2.2.3用于建設(shè)期利息0———

3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3.1項(xiàng)目投資回收期年7.2——

稅后投資內(nèi)部收——

3.2—18%

益率

3.3稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元128,751——

2、社會(huì)效益

（1）深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園的建設(shè)對(duì)深圳市具有極大的社會(huì)意義，現(xiàn)代物流業(yè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，深圳九十年代初到九十年代后期，物流業(yè)營(yíng)業(yè)收入每增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)會(huì)使深圳的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，因此，項(xiàng)目將促進(jìn)深圳各項(xiàng)物流業(yè)的發(fā)展，提高深圳物流業(yè)水平，并增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，增加人民收入。

（2）建設(shè)現(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品物流園是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)縱向一體化的需求，通過提高農(nóng)產(chǎn)品的鮮度、質(zhì)量和衛(wèi)生，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)和提升的消費(fèi)需求，是現(xiàn)代國(guó)際大都市重要的“政府工程”和“市民工程”。項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。根據(jù)我國(guó)目前商品流通市場(chǎng)小型化、分散化的特點(diǎn)，以及我國(guó)當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代商品標(biāo)準(zhǔn)化的無(wú)序狀況，農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心的建立可