產(chǎn)品分析報(bào)告 貝殼找房App以及互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)

產(chǎn)品分析報(bào)告貝殼找房App以及互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)

貝殼找房是一家提供房產(chǎn)租賃與買賣交易服務(wù)的平臺，致力于為用戶提供海量且真實(shí)的房源信息，解決租房、買房、賣房的難題。該平臺自2018年創(chuàng)立以來，發(fā)展迅速，2019年成交額達(dá)到21277億元，并已于2020年8月IPO上市。本文將以貝殼找房APP為切入點(diǎn)，深入剖析貝殼以及互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯，從行業(yè)分析、競品分析、用戶價值分析、商業(yè)價值分析、產(chǎn)品迭代分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、運(yùn)營分析等多個方面進(jìn)行分析。房產(chǎn)服務(wù)是指房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供服務(wù)的經(jīng)營活動。隨著居民的收入增加，生活水平上升，進(jìn)一步的城鎮(zhèn)化發(fā)展，買房賣房租房依舊火熱。在對線下中介信任不足的大環(huán)境下，線上的大型房產(chǎn)服務(wù)平臺開始涌現(xiàn)，旨在為用戶提供優(yōu)質(zhì)房源信息等綜合服務(wù)。自2014年以來，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)突飛猛進(jìn)，而房地產(chǎn)行業(yè)往往受宏觀政策因素影響。在政策層面，我國的城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升和貨幣信貸環(huán)境寬松，且地方樓市政策略有放寬，繼續(xù)推動房產(chǎn)行業(yè)在疫情后的回暖復(fù)蘇。在經(jīng)濟(jì)層面，中國住房地產(chǎn)市場巨大，每年有25萬億元成交額的大市場。在社會層面，買房定居的理念在未來很長一段時間內(nèi)將會繼續(xù)深入人心，除了剛需外，買房作為投資的手段，也仍然是當(dāng)下流行的觀點(diǎn)。貝殼找房在互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，但也面臨著激烈的競爭。競品分析是了解市場競爭情況的重要手段。用戶價值分析是衡量產(chǎn)品或服務(wù)是否有吸引力的重要指標(biāo)，貝殼找房通過提供真實(shí)的房源信息、便捷的交易流程、專業(yè)的服務(wù)等方面為用戶創(chuàng)造價值。商業(yè)價值分析是評估企業(yè)商業(yè)模式是否可行的重要指標(biāo)，貝殼找房通過線上線下結(jié)合的方式、廣告收入、金融服務(wù)等多種方式實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值。產(chǎn)品迭代分析是了解產(chǎn)品發(fā)展歷程的重要手段，貝殼找房通過不斷優(yōu)化產(chǎn)品功能、提升用戶體驗(yàn)等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是了解產(chǎn)品架構(gòu)的重要手段，貝殼找房通過分層架構(gòu)、模塊化設(shè)計(jì)等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化。運(yùn)營分析是了解企業(yè)運(yùn)營情況的重要手段，貝殼找房通過多渠道推廣、數(shù)據(jù)分析等方式實(shí)現(xiàn)運(yùn)營分析。綜上所述，貝殼找房作為互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，通過提供真實(shí)的房源信息、便捷的交易流程、專業(yè)的服務(wù)等方面為用戶創(chuàng)造價值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值，并通過不斷優(yōu)化產(chǎn)品功能、提升用戶體驗(yàn)等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，同時通過多渠道推廣、數(shù)據(jù)分析等方式實(shí)現(xiàn)運(yùn)營分析，不斷提升企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)中介行業(yè)存在許多陋習(xí)，這使得中介很難贏得用戶的信任。因此，提供高品質(zhì)服務(wù)的房產(chǎn)行業(yè)平臺成為廣大用戶的期望。受疫情影響，房產(chǎn)行業(yè)受到打擊，但逐漸回暖。同時，線上看房等服務(wù)需求大幅上升。在2020年3-4月，全國商品房銷售面積和銷售額同比減速逐漸收窄，銷售開始回暖。由于線下停工，線上平臺反而更加活躍。在2020年1-4月，房產(chǎn)平臺的安裝滲透率和月活躍用戶在疫情沖擊后逐步回升。截至4月，滲透率達(dá)到6.2％，同比增長1.3％，環(huán)比增長0.6％，月活用戶達(dá)到5251.8萬，同比增速45.8％。在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時代，通過數(shù)字化技術(shù)革新，進(jìn)一步整合行業(yè)合作網(wǎng)絡(luò)，提升行業(yè)效率。房產(chǎn)服務(wù)平臺利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造樓盤字典，將房屋進(jìn)行數(shù)據(jù)化，保證了大量的房屋信息唯一且多維。提供VR看房、直播看房等還原線下體驗(yàn)，同時利用SAAS推動業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化。移動房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)存在許多競爭者。市場主要分為四類玩家：以安居客、貝殼找房、鏈家等為主的綜合服務(wù)平臺，包括但不限于房屋租購服務(wù)的App；以自如、蛋殼等為主的買房或租房專業(yè)類平臺；以恒房通、移動經(jīng)紀(jì)人等為主的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)平臺；以土巴兔、好好住、酷家樂等為主的家裝平臺，聚焦房屋裝修領(lǐng)域。安居客和貝殼找房的市場和用戶目標(biāo)重疊，屬于直接競品。它們在功能和滿足用戶需求的方式上有相同點(diǎn)。以貝殼找房為案例，闡述其發(fā)展歷程和業(yè)務(wù)模式，探索該行業(yè)各個公司的差別。貝殼找房于2018年4月上線，僅用3個月就進(jìn)入了APPStore總榜前十。在2018年年底，貝殼實(shí)現(xiàn)了全國多個城市的房源VR呈現(xiàn)，首次大規(guī)模應(yīng)用VR三維技術(shù)在中國不動產(chǎn)領(lǐng)域。2019年2月，貝殼找房入駐微信“九宮格”，騰訊選擇鏈家系的貝殼補(bǔ)齊租房上的短板。2019年7月，貝殼找房完成了D輪融資，獲得了騰訊投資、高瓴資本等機(jī)構(gòu)的支持，交易金額超過12億美元，估值超過100億美元。隨后，2020年3月，貝殼找房又完成了D+輪融資，獲得了軟銀愿景基金、高瓴資本等機(jī)構(gòu)的投資，交易金額超過24億美元，估值達(dá)到140億美元。截至2020年6月，貝殼找房已在103個城市提供服務(wù)，連接了超過250個品牌，42000間門店和6萬經(jīng)紀(jì)人。貝殼找房的業(yè)務(wù)模式是提供新房、二手房、租房的交易服務(wù)平臺，主要通過收取服務(wù)費(fèi)和加盟費(fèi)的方式得到營收。其ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)融合了MLS和Zillow平臺，將一個交易拆分成多個任務(wù)，由不同的角色來完成并分配業(yè)績。這種模式提高了效率和服務(wù)品質(zhì)，吸引了更多的用戶，成交數(shù)隨之增加，最終形成良性循環(huán)；也避免了先前低頻高難度成交下的惡性競爭，推動了行業(yè)的品質(zhì)提升。安居客是一家成立較早的房產(chǎn)流量平臺，2007年11月獲得經(jīng)緯中國A輪投資，交易金額200萬美元。2008年11月，安居客完成梁坤累計(jì)1200萬美元融資。2009年8月，安居客完成經(jīng)緯中國C輪投資的第三輪融資，交易金額1000萬美元，網(wǎng)站正式上線。2011年3月，安居客獲得百度投資、經(jīng)緯中國的D輪投資，交易金額5000萬美元。2015年3月，安居客被58同城并購，交易金額67億美元，58同城房產(chǎn)業(yè)務(wù)和安居客整合為58安居客房產(chǎn)集團(tuán)。2019年3月，安居客簽約新品牌代言人沈騰，進(jìn)行全面品牌升級。2019年4月，安居客與REA集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，深化海外地產(chǎn)服務(wù)布局。截至2020年6月，安居客的日均活躍用戶達(dá)到480萬。安居客的業(yè)務(wù)模式是基于流量的盈利模式，通過開放平臺數(shù)據(jù)，為經(jīng)紀(jì)人提升客戶管理、房源管理和增值服務(wù)，并收取端口費(fèi)等費(fèi)用而獲得營收。綜上所述，貝殼找房和安居客都是房產(chǎn)交易服務(wù)平臺，但貝殼找房的模式更加創(chuàng)新，通過ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)提高了效率和服務(wù)品質(zhì)，吸引了更多的用戶，成交數(shù)隨之增加，最終形成良性循環(huán)。而安居客則是基于流量的盈利模式，通過開放平臺數(shù)據(jù)，為經(jīng)紀(jì)人提升客戶管理、房源管理和增值服務(wù)，并收取端口費(fèi)等費(fèi)用而獲得營收。兩家公司各有優(yōu)劣，貝殼找房在用戶規(guī)模上還有較大的增長空間。賣方或出租方的需求是快速找到合適的買家或承租方，以達(dá)成交易。他們一般通過線下中介、線上平臺等方式發(fā)布房源信息，尋找買家或承租方。通過線下中介發(fā)布房源信息，效率較高，但中介費(fèi)用較高，且服務(wù)質(zhì)量參差不齊。通過線上平臺發(fā)布房源信息，可以拓展更廣的受眾，且中介費(fèi)用相對較低，但存在信息真實(shí)性難以保證的問題。3.經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人的需求是快速成交，獲取更多傭金收入。他們通過線下門店、線上平臺等方式接收客戶需求，提供房源信息和中介服務(wù)。通過線下門店獲取客戶需求，可以提供更加專業(yè)的服務(wù)，但客戶數(shù)量有限。通過線上平臺接收客戶需求，可以拓展更廣的客戶群體，但競爭激烈，傭金收入相對較低。4.平臺平臺的需求是吸引更多的用戶和經(jīng)紀(jì)人，提高平臺的知名度和影響力，以獲得更多的收益。他們通過提供優(yōu)質(zhì)的房源信息和中介服務(wù)，吸引用戶和經(jīng)紀(jì)人的關(guān)注和使用。平臺需要提供真實(shí)可靠的房源信息和優(yōu)質(zhì)的中介服務(wù)，以保證用戶和經(jīng)紀(jì)人的滿意度和信任度。平臺需要不斷拓展用戶和經(jīng)紀(jì)人群體，提高平臺的知名度和影響力，以獲得更多的收益?？傮w來說，貝殼找房需要平衡各方需求，提供真實(shí)可靠的房源信息和優(yōu)質(zhì)的中介服務(wù)，以吸引更多的用戶和經(jīng)紀(jì)人，提高平臺的知名度和影響力，以獲得更多的收益。同時，貝殼找房還需要不斷創(chuàng)新和發(fā)展，朝著MLS和Zillow的融合方向進(jìn)行實(shí)踐，以提供更加全面和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。房產(chǎn)交易的特點(diǎn)是低頻高額，因此消費(fèi)者在做決策時更加謹(jǐn)慎，更注重平臺的口碑。消費(fèi)者之間的互相溝通和推薦也具有強(qiáng)大的影響力。貝殼憑借其業(yè)務(wù)模式和鏈家的良好基礎(chǔ)，在口碑上獲得了不少自傳播流量。除了普通的買賣租賃用戶，經(jīng)紀(jì)人、加盟中介和公寓等也是貝殼的用戶。通過開放樓房字典、改變經(jīng)紀(jì)人收益模式、合作加盟中介等方式，貝殼吸引了更多的平臺參與者。此外，貝殼還通過媒體廣告等付費(fèi)渠道提高了知名度。吸引用戶在平臺注冊后，貝殼需要聚焦于提升用戶的轉(zhuǎn)化率。對于租房和買房用戶，平臺需要提供快捷方便的服務(wù)，讓用戶能夠找到符合他們需求的房源，并提供配套服務(wù)。貝殼在滿足用戶需求上花足功夫，提高用戶轉(zhuǎn)化意愿。對于經(jīng)紀(jì)人，貝殼特有的業(yè)務(wù)模式、更少的惡性競爭和更多的合作共贏，以及取消端口費(fèi)，僅在成交后收取服務(wù)費(fèi)，提高了經(jīng)紀(jì)人駐扎平臺的意愿。貝殼僅收取服務(wù)傭金，而不收取端口費(fèi)。因此，為了提高客單價，貝殼在2019年將服務(wù)傭金比例從2%升至5%。同時，貝殼也對加盟的中介平臺收取加盟費(fèi)，填補(bǔ)端口費(fèi)的空缺。為了了解貝殼找房整個迭代過程，探究產(chǎn)品升級邏輯，梳理了貝殼找房APP從1.0到2.42.0的核心版本。第一階段是產(chǎn)品熱啟動階段，貝殼找房APP以鏈家APP為原型，在前4個月的時間里上線、擴(kuò)張城市、新增版塊等，完善基礎(chǔ)功能，并以大數(shù)據(jù)和VR技術(shù)為支撐，吸引大量用戶。這個時期，是在滿足用戶基本需求的基礎(chǔ)上增強(qiáng)用戶體驗(yàn)。從V1.5.3至V2.1.0版本，貝殼找房進(jìn)入了快速成長階段。隨著功能的增多，貝殼對首頁、新房、個人中心等板塊進(jìn)行了全面調(diào)整，調(diào)整頁面布局，優(yōu)化用戶體驗(yàn)。同時推出了看點(diǎn)板塊，多個頻道內(nèi)容吸引用戶增加使用頻次與時長，提高用戶粘性和活躍度。在線簽約、支付功能等配套服務(wù)也逐漸成熟。從V2.1.1至V2.42.0版本，貝殼找房進(jìn)入了優(yōu)化產(chǎn)品功能階段。在用戶體驗(yàn)趨于穩(wěn)定后，開始優(yōu)化功能細(xì)節(jié)，探索多渠道增長，獲取更多用戶。利用大數(shù)據(jù)，全面升級地圖找房，推出房價地圖、全景地圖等新功能，優(yōu)化海外頻道、VR帶看等功能。于V2.22版本推出開關(guān)功能，使得用戶個性化數(shù)據(jù)得到隱私保護(hù)，進(jìn)一步提升用戶體驗(yàn)。當(dāng)用戶體驗(yàn)趨于穩(wěn)定后，貝殼找房開始大規(guī)模推廣，與綜藝節(jié)目合作，拓展渠道。同時在疫情期間抓住線上看房服務(wù)的機(jī)遇，不斷獲取新用戶。綜上所述，貝殼前期注重滿足用戶需求，完善基礎(chǔ)功能，成熟后持續(xù)優(yōu)化功能模塊，提高用戶體驗(yàn)，同時擴(kuò)展渠道，探索新增長。貝殼的目標(biāo)用戶可分為買方和賣方，主要場景有針對買方的買房和租房，針對賣方的賣房和出租。買方一般有以下具體需求：快速找到合適靠譜的真房源；以合適的價格成交；有高質(zhì)量的服務(wù)；合同、支付等配套服務(wù)；了解新政策等資訊。貝殼將房源分為新房、二手房、租房等，方便用戶根據(jù)不同分類進(jìn)行查找。同時利用榜單、VR看房、地圖找房和詳實(shí)的樓盤字典等功能，讓用戶快捷方便地尋找到心儀的房源，打消顧慮，提高信任感。在價格方面，結(jié)合大數(shù)據(jù)算法，為用戶智能提供房貸計(jì)算、房屋估價等服務(wù)，降低決策成本。貝殼找房在服務(wù)方面，除了提供經(jīng)紀(jì)人帶來的專業(yè)咨詢服務(wù)，還提供錢包、租約、搬家等配套服務(wù)，以確保整個交易過程都伴以高質(zhì)量服務(wù)。此外，用戶也有了解新政策、資訊的需求，貝殼找房提供了看點(diǎn)模塊，內(nèi)有發(fā)現(xiàn)、直播、行情等頻道，以提升用戶體驗(yàn)和活躍度。賣方在使用貝殼找房時，主要是為了找到靠譜的買家或租客，以合適的價格成交。貝殼找房作為行業(yè)頭部平臺，擁有龐大的用戶基數(shù)，為賣方帶來了大量的曝光。委托房源后，專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行服務(wù)，并提供房屋估價、我的委托、租約、速收房款等配套服務(wù)。同時，在看點(diǎn)模塊為賣方提供最新行情和樓盤等資訊，提供高質(zhì)量的服務(wù)和信息。貝殼找房通過自我宣傳和跨界合作等手段，快速擴(kuò)大了知名度。在自我宣傳方面，貝殼找房利用微信公眾號、微博官方號等龐大的粉絲數(shù)來宣傳APP，通過活動和日常互動提高知名度。在跨界合作方面，貝殼找房與馬賽克樂隊(duì)、騰訊云等進(jìn)行合作，參與各類活動，以提升品牌知名度。貝殼找房是一家互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)平臺，通過多種方式提升曝光量和知名度。其中，通過自我宣傳、跨界合作、冠名綜藝和助力公益等手段來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。在跨界合作方面，貝殼找房與多個綜藝節(jié)目合作，包括《奇葩說》第六季、《你好新家》和《好房幫幫忙》等，通過冠名和贊助等形式提高品牌知名度。此外，貝殼找房還成為了CCTV世界杯轉(zhuǎn)播贊助商。在助力公益方面，貝殼找房攜手多個公益組織，如阿拉善公益和愛佑慈善，共同發(fā)起了多個公益活動。例如，聯(lián)合中國女排守護(hù)藍(lán)色海洋，參與99公益日活動，以及發(fā)起鄉(xiāng)村兒童心愿書單公益計(jì)劃等。通過這些手段，貝殼找房不斷提升曝光量和知名度，成為了房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)先品牌之一。同時，貝殼找房在業(yè)務(wù)模式上也有著獨(dú)特的優(yōu)勢。其主要業(yè)務(wù)是從房產(chǎn)交易中收取服務(wù)費(fèi)，加盟費(fèi)也是重要的收入來源。為了維持營收的正向增長，貝殼找房需要不斷獲取新用戶，提高用戶體驗(yàn)，并促進(jìn)成交，以減小獲客成本。總體來看，貝殼找房在產(chǎn)品迭代上注重滿足用戶需求，完善基礎(chǔ)功能，成熟后持續(xù)優(yōu)化功能模塊，并不斷融合科技探索新功能。同時，貝殼找房需要協(xié)調(diào)好買方/承租方、賣方/出租方和經(jīng)紀(jì)人三方的需求，以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。貝殼找房主要服務(wù)于買方和賣方，使用場景主要有買房/租房和賣房/出租。其功能旨在讓用戶以合適