中糧集團大悅城商業(yè)模式解析-大悅城商業(yè)模式解析-商業(yè)

中糧集團【大悅城】商業(yè)模式解析(商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)研究系列)商業(yè)研究院2010年07月19日版權(quán)聲明：本文僅供公司內(nèi)部使用，未公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。PARTONE大悅城商業(yè)模式解讀核心價值特征1資本策略2擴張與選址策略3市場定位與經(jīng)營策略4主流產(chǎn)品線5國內(nèi)商業(yè)模式簡要比較6一線城市和天津、沈陽、成都等二線城市；123234567城市選取項目選址目標客源產(chǎn)品特征行業(yè)價值鏈贏利模式增長路徑市級核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點或主要新興高檔住區(qū)的成長型區(qū)域性商圈；20-30歲的青年白領(lǐng)群體及年輕家庭消費人群；高品質(zhì)、高價值商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等大型城市綜合體；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)物業(yè)經(jīng)營+專業(yè)化物業(yè)管理；長期持有、獨立運營，獲取物業(yè)租金回報，并通過良性經(jīng)營實現(xiàn)物業(yè)的升值；以“中糧置業(yè)”為主體收購西單大悅城等大型商業(yè)綜合體項目，并將集團內(nèi)部優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目歸集旗下，未來待商業(yè)資產(chǎn)包達到一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進行再擴張。（一）商業(yè)模式的基本特征：核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6____內(nèi)部資料,請勿外傳____暢矮通餓的尼融尊資漸渠席道差浪異們化炭的烤市勿場鈔定俗位創(chuàng)挺新承的攔經(jīng)庭營踩模律式目犧標沿客翠群許：紹針恐對沙青母年襯白可領(lǐng)狂群份體建；項衛(wèi)目金選抬址叛：算區(qū)現(xiàn)域金中響心護城愧市苦的伍核撓心首地才段冠。商圾業(yè)濁資離源廢：防重王視喇引酒進品首番次斷進機入甩該供城抵市陽的宰品銷牌轟，錫在運商佩圈是內(nèi)后實鳳現(xiàn)遲錯色位層競亂爭退。集員團第注廁資若：銀最行駐貸興款弟：扣烤點殼模唉式專茂業(yè)呼店橋替補代改主訂力醫(yī)店第謊一印步嚷是夏擴袋張,以殲購性買勝三麗個兩大曬型守商義業(yè)贊綜艙合胳體蹦為皂主;第索二繩步明是考內(nèi)耀部科資貍源浙整擋合,將垂中鞠糧諒集此團貝目嚼前炒內(nèi)載部性優(yōu)漁質(zhì)孕商忌業(yè)筒地駁產(chǎn)觀業(yè)浮務旺進議行肚歸理集趟。1、頁通仇過橋收鵝購訓、球集迷團使注查資毯等尖“律資支本漸化砍”賺運咽作幣手由段鋪，皇獲鏈取勿城憂市串核婆心以地雕段甲優(yōu)蠶質(zhì)蜂商膽業(yè)漫項斥目垃，年大裕大傲縮鞏短酷投筆資陸開唇發(fā)揭周芝期顯，扛以榨利蚊于毛快園速貪擴捉張頑。（廈二猜）雖商雜業(yè)吧模撈式幫的聾核農(nóng)心洋價陜值竹：核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6北嚼京濱西籌單挑大定悅殃城中全街部2針3驅(qū)4個偽品魯牌炒中壯，4駕6個橫品袖牌埋為腳首膨次混進柴入窮北合京震，5很8個拜品伴牌存首貸次我進娛入階西薦單午，串超客過4星0偶%的掩品半牌斗將取大錄悅占城糕作沃為鍵進劃入猴北鍋京揮或租西丹單匠的扯第者一回站唱。在費運泉營東管潛理團方陰面副，轉(zhuǎn)實容現(xiàn)扣了徹購妻物陣中菠心發(fā)的置百拆貨民化狹，螞采鴨用嘉租豎金+流切水記的幻玉租謊金喘策下略悉，亡目滔前明有1賢5辜%的喝客屋戶副以揚提堂成尖租蝦金揚交減付無。_茶_志_范_內(nèi)想部議資張料,請膊勿制外打傳_批_例_割_精判準隱的之定卡位賽，尋無滲論當是逃在曾城邁市鄙中旅心她打弱造風“系國握際來化遙青陽年璃城燥”欲，鞭還隊是顧在卵區(qū)犧域簡中容心搏打狠造歸“斧品能質(zhì)步時謠尚紀生志活砍中蘇心析”必，都大閑悅據(jù)城船都裝準絮確堤地管把薄握級了敢消侄費提者沈的央需鋸求曬。中幕糧撒選禁擇裂進吩駐膝的秘目盤標惹主欣要舞是測“洪具址備無經(jīng)筋濟兔活銷力痰和影零穩(wěn)售攻潛侵力舅”酬的暗城句市粒；充而屑目必標絞城松市親中旗區(qū)漂位卵的桂布余局綿以衫核月心斜商隊圈胃或施區(qū)籠域監(jiān)性古商反圈庫的墊核俗心峽位奇置瓶為掙主贈。開發(fā)復制力核心競爭力項目運作力團隊專業(yè)力品牌培育力品足牌回優(yōu)燒勢連，爆西的單鑒大流悅局城井的藥成亦功據(jù)運座營蠅為嬸大檢悅障城鏟品成牌秋打痕響目了球知音名態(tài)度冬，嫌沈閉陽稍大磨悅睡城槍一盲期禿的擁順亂利協(xié)開撞業(yè)代證判明轉(zhuǎn)了近大驕悅隆城陽的怨擴博張惠拓疏展罷是項成考功嫂的匆。獄大厲悅懂城做獨澇特療的躺風星格缸、幣對惡時寒尚宋潮受流恩的食引盞領(lǐng)囑，艦都摸已因經(jīng)是在瘡消磁費幸者曾頭其腦鞏中枝的遠“室品寄牌鋼階阿梯淋”別上弟占治據(jù)君了鵝獨拐特睛的揉位疫置齊。集董團邪老晃總筒的劉獨而特淘職戀業(yè)臉經(jīng)爐歷頁與嚇人捐格誓魅藥力港，奧強跌力狀的臘領(lǐng)孫導蹲力濕。暴中挽糧狡培以養(yǎng)宮了聚招穴商鑰、蝴推堡廣卷、秘運尊營斯、的物鼻業(yè)粘四宮只犧專隙業(yè)航素神質(zhì)赤過捎硬已、尖創(chuàng)玻新牙能搜力紗很絨強肺的棵隊阻伍羞，旱具袍備滅很巡壽強償?shù)男旄偰籂帀涯苷辛ω?。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（奏三意）體核洋心病競澆爭浙力陪評勉價疏：資雪源蠟整至合雙力專村業(yè)房誠（介公員司糠）諷資益源層的史有柏效煙整扯合閥，默保浸證加項貴目慌高襲強絮度肯開精發(fā)鉆的怨順稱利地推紅進剪。附如潮：S桿P蹈A陳C附E招云商替團伯隊活、日潔裔湖美族國也設搞計騰師等糾。_惕_此_艘_內(nèi)趕部程資垂料,請?zhí)煳鹚彝鈮簜鱛撓_化_但_穩(wěn)懲定載資放金掏來隊源捐及養(yǎng)安戒全儉性規(guī)伶模儉擴天張客與來模百式言的士可抖復迎制規(guī)性經(jīng)寧營瞎模艘式絨的咐可斧持程續(xù)目綠標稀客緒群堵：到年澆輕宴消務費氏群垃體負的旨購今買秀力犁有影限旨；市箱場滾擴六張后：微向厭二蘿、眨三占線杏市囑場佳擴秩張問過下程曲中歲的撐市冤場舒差陣異扇性膊。資譯金薄退期出謹機灣制偽，直時士間忠周尚期否較胖長擠；如鋸何躍實壓現(xiàn)攤獨爽立我運舍營芽，悟穩(wěn)盛定嫌現(xiàn)吐金為流甚。資郊源永整繳合珍：攤商身業(yè)疼、瘦資抱本些；商申業(yè)摧開污發(fā)騾與坑經(jīng)久營慢人韻才津梯昂隊雁。西爺單譯區(qū)尖域栗消旋費駁者殖單曠次持開存銷滅金辯額賭在1徹0妙1立~煮3曬1底0元籮的棒比羊重昏占扶到7脈0彼%，1拖0杏0竟0元留以夸上望的嘩只菊有4勇%。叮消宮費推群或相屬對玻年把輕莊化緒，之購寄買軟力厲有懂限留。（防四喇）昆商展業(yè)帝模捆式銹的輛發(fā)彩展紹瓶驚頸粒與圓難蠟題駁：目好前霜，幅除敘中更糧謙集享團填資秧金簽支列持榴外愧，車目硬前分主臟要肺依爹靠術(shù)銀辰行任貸涂款虛；鈴中召糧慰此恰前描的獅資昂產(chǎn)啞負著債拜率民控釋制寺在6積0秒%以完下可，適推刃行景全貢產(chǎn)棟業(yè)庸鏈辣戰(zhàn)需略汽后旬放越寬龜?shù)?脹5書%。1）似中籍糧椒商餅業(yè)格地剪產(chǎn)介規(guī)挑模內(nèi)達漢到賣一爸定撫規(guī)幣模旗或向已扭經(jīng)亞實很現(xiàn)航了跟上萍市漂，濃可城以泡依拴靠漂自矮身車能量力奔進嘉行窗擴掏張趴。2）鳴目擊前俊有壩很房誠多跟金墾融軋機跑構(gòu)頓有論意名跟嚇其典合警作益開愚發(fā)明商沾業(yè)牛地腫產(chǎn)耽信裳托找基踢金捏，功但包中葵糧禾更激希寺望租能煮在疼融淚資槐中光占今據(jù)份主方導喝，賊自范己熔來賣做態(tài)。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6中糧集團地產(chǎn)板塊中糧地產(chǎn)（上市公司）中糧置業(yè)（大悅城）集團地產(chǎn)部門住宅業(yè)務商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)圖1偵.中起糧茄集作團僻地廢產(chǎn)螺業(yè)努務惜構(gòu)蓄成1）心中丹糧籠旗架下“萬奮客腹隆”綜菊合屈體菠項稍目錢劃流歸唉中剃糧扣置遼業(yè)釋集肉團除管炸理呼，瓦集腥團遞擬青于2罩0調(diào)1恥0年墳前完將澆其西規(guī)選模匪擴患大眾到3喚0家螺；2）駐內(nèi)謹部染資作源著整當合善，叼將揉中請糧擾集筍團悔目音前豆內(nèi)婆部浩優(yōu)隔質(zhì)閉商孟業(yè)醒地液產(chǎn)荷業(yè)貨務鬧進按行椒歸汁集亭；沙北臘京時中市糧戀廣耽場糟、運上潤海地中謠糧丑廣場茂、網(wǎng)廣掛州捧鵬缸源析大走廈辦等愿股流權(quán)吩從傅集是團圈手超里酬劃返給呆中紙糧另置撿業(yè),則鐘中混糧嘉集恰團譽商鞠業(yè)擴地飄產(chǎn)惰資景產(chǎn)久包棗將向得氏以裳迅健速娘壯諸大咳。備防注籠：娛中待糧獸集客團碼旗皺下劉有扁多彎家鞭上忽市漲公刊司繩，招除A股被上營市拌的秋中歇糧章地愚產(chǎn)軋及蘆中印糧斜屯薪河夠外獎，支還泥有喜在涌香柳港崇掛要牌催的浩中談糧款油籮控賓股(撐0北6艙0誰6液.察H愛K劣)、閥中舊國陰食糧品(獻0販5熟0奇6涉.阿H委K葬)及限中魔糧駕包搜裝(霜0浮9喬0討6溉.禮H附K節(jié))。在漏集斷團植內(nèi)柏部禿，表以允中到糧旋置孟業(yè)瀉為殃主荒體首的繼“筐大仙悅骨城斤”避系翁列逃日啦益治成鋒為錦其朋地桑產(chǎn)岔板既塊完的笑發(fā)派展蘇重舟點領(lǐng)波域觀；泥未寺來5蹈-鼻1嶺0年類，枝將建在勿全猾國奪拓識展2雕0個攜大普型伏商荷業(yè)瀉地叮產(chǎn)末項謎目殊，租總童資捷產(chǎn)輔達敬到7磨0應0億田元僑。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較62006年2007年2008年2009年2011年（E）2010年2豈0評1彼2年乎（E）2石0堤1協(xié)3年宅（E）2偷0京1夫4年塵（E）起骨步各期做參項造目做夜行貌業(yè)做堪品住牌全膽國晨布撞局拿痛地閣塊成睜長址期擴研張冷與謀整渠合策期資飽本韻化曠階往段購耕買勞三府個肚大河型商稍業(yè)西綜警合顧體初暢步尾創(chuàng)勻立薦大悅查城笛品霸牌擴累張豆與沾內(nèi)忍部播資欄源路整僅合上祥市歷及鼠資悶產(chǎn)軌證毛券鄙化形谷成符全專國沸中蜻心戰(zhàn)剩略居布萬局向姐二\三孫線致城傅市稼全顯面溪擴趟張圖2豪.中尼糧冬置拒業(yè)銳（沃大菌悅撕城驕系變列勝）慕發(fā)牽展量路牧線礙圖經(jīng)瞞歷指近5年與的融初劈燕創(chuàng)希期昨，咱目龜前旺已桶進住入裝擴怖張模與期內(nèi)刷部笨資務源缸整償合做階撇段。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6中戰(zhàn)糧松置踢業(yè)慕正著在加積丙極德醞意釀崖在附三瞞五壤年孤內(nèi)痰做誘大霞做揚強畫后縱將復商責業(yè)摘地煤產(chǎn)酷的湯幾煌個濃項勻目懇打竿包浮做R泳E槽I閘T鄰s。目渾前礎(chǔ)，陸中戶糧魔商碑業(yè)丙地掌產(chǎn)柱已渾經(jīng)莫形慢成拴了污以綱環(huán)村渤反海古都柔市灰圈瘋為妥核績心算，豈輻嫂射才東身北護與司西忙南楊，跡拓妻展定長鋒三膝角女、董珠謝三撤角司的杯全戚國月布掃局縣。北京上海成都廣州沈陽天津煙臺杭州深圳長沙已開業(yè)城市即將開業(yè)城市儲備項目及重點拓展城市圖3信.公趁司便全蜂國穿戰(zhàn)原略好布刑局商圖核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6類型城市項目名稱投資規(guī)模項目規(guī)模商業(yè)體量開業(yè)時間已開業(yè)北京西單大悅城4020萬㎡10萬㎡2007,12,28朝陽（北）3040萬㎡23萬㎡2010,05,28沈陽--

3052萬㎡34萬㎡2009,05,28即將開業(yè)上海--12040萬㎡-2010年底天津--4053萬㎡27萬㎡2011年10月成都大悅城2054萬㎡-2013年（E）儲備項目北京安定門----通州----天津緯六路-75.5㎡--表1標.投短資找項匆目杏基丘本脅情察況核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6目廣前位，周已計確抹定險的申投庫資渠項仰目桌達牧到9個運，炊其隸中伍，敬已球開川業(yè)3個槳，洞即聯(lián)將耐開尾業(yè)3個丹，竿儲芝備丟項炎目3個。事項/城市西單朝北沈陽上海天津成都項目地段核心區(qū)西端東北三四環(huán)核心區(qū)東端核心區(qū)北端內(nèi)環(huán)核心區(qū)西南三環(huán)商圈屬性市級商業(yè)中心新興高端住區(qū)市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心高端住區(qū)離市中心點1㎞8㎞0.5㎞1㎞0.5㎞6㎞商圈輻射人口210萬51萬110萬210萬71萬51萬次級輻射商圈人口400-500萬220萬200-400萬300-500萬330萬100萬表2窩.投漿資寬項腦目除商匯圈無及孤區(qū)臟位醒特注征核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6離應市哪中潛心緞約0維.棍5率-貨1留.杜0鞋㎞的吩市患級禽核恰心柄商蔥圈腰或6呼.榆0紹-艇8譽.裕0標㎞的弟新頓興粒大爺型傲住跪區(qū)唉所蠶構(gòu)浪成勁的份區(qū)昂域塑商笛圈撫；核攔心倚商梅圈債輻騾射張人庫口踐范甚圍扮在5添0萬嶺人咱以辭上被，巾有她效蜜輻倒射視人紅口耽可層達稱到2涼0房誠0述-母5剩0伶0萬滔人。事項/城市西單朝北沈陽上海天津成都總建筑面積20萬㎡40萬㎡52萬㎡40萬㎡53萬㎡54萬㎡商業(yè)規(guī)模10萬㎡23萬㎡34萬㎡-27萬㎡25萬㎡商業(yè)/總建50.0%58.0%65.0%70.0%51.0%46.0%投資總額40億元30億元30億元120億元30.5億元19.0億元投資單價2.0萬元/㎡0.75萬元/㎡0.58萬元/㎡3.0萬元/㎡0.75萬元/㎡0.37萬元/㎡獲取方式收購收購集團注資收購合作開發(fā)集團注資原開發(fā)商中冶集團弘泰基業(yè)沈陽鵬利新梅太古-四川鵬利（它備精注鑼：2領(lǐng)0隙0齡6年8月煎以2雹.漠5丹7億車元零收赴購妙北侵京醉弘且泰紅基井業(yè)陜房梁地鍵產(chǎn)您有捧限扛公冬司2烈3靈.扎3鏡3褲%的續(xù)股涉權(quán)盲；2刑0拋0圾7年4月3翼6億識元澡收衡購中吊冶構(gòu)西禽單粘項種目1床0他0糖%股贈權(quán)如；2狐0眨1助0年2月糖上汁海1期鑄收登購便價1協(xié)3究.腰5億辱元糟，6略.鈔5沉8萬㎡厚，老商敘業(yè)5半.魚3萬㎡探；蛾天楚津洋項惜目貪由中滅糧翁與取天勉房脈集責團蕩合角作義開險發(fā)斜）表3啊.投舊資爸項介目炕基倦本距指觀標核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6總等建彎筑拌面腦積父集軌中及在4坑0質(zhì)-估5結(jié)5萬照平面方資米舟，慘投悼資露總希額敵集核中村在3薄0掙-院4兇0億塔元何；商肌業(yè)貫總躬面眨積叼集技中露在2捷0糊-行3喘0萬援平狼方偶米喝，厲占?？傂衙媾芊e擴的因比著例型集晝中吼在5酸0趁%爛-事6微5洞%之朱間因；收蘇購飲物陷業(yè)哀及胸集咬團槍注扯資正、最合蒸作杯開團發(fā)互成燭為莫主返要錦的拍擴愁張石路粒徑悉。時技尚引反進豎商數(shù)業(yè)毅品索牌妻，明不止求座最謠高盛，匯但裝求寶最衫新騙，嬌引選領(lǐng)浴時佩尚如潮咐流。在遼此處基濁礎(chǔ)樸上完，趴打瀉造塘年它輕退群鉆體肅的序高諷檔順消嘉費所場嚴所錯。主隱要鋸針對1撫8黃-棒3初0歲虛的獄青誤年蜂消寶費昏群嚇體。年距輕女、漁活扎力潮蠟流品材位不盛單茅是益對旨傳盲統(tǒng)部百托貨運業(yè)片的升升堪級室，摧而碗是添真柏正劑的設消恒費右模適式極、除產(chǎn)冤業(yè)賠結(jié)蓬構(gòu)藏和堤人脆們醫(yī)消峰費曠需俊求悔的疤升槽級搏。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（擋一債）甩品伯牌俗核戰(zhàn)心的內(nèi)旱涵芽與洗特勾征雜：戰(zhàn)峰略榨目毅標堡：擱通鍬過磁打耗造瓜‘號生構(gòu)活巴之判心等’您，層成倦為脖所作在引區(qū)即域艦的敘‘撿城鋤市皂之絲式心航’大翻悅認城蹤蝶的盡“讓生攻活岔之般心跑”交對厲于調(diào)市錘民鞠生蛇活唉與錢商昌圈忍發(fā)挺展各具螞有授深躍遠效意歡義蘿：使回得較區(qū)搖域徹居和民周從袖減粱少完交論通凍時秤間籍中怕享襖受伙到抬舒懇適灶便仇捷授的薦綠旅色勝生初活大雅大勁提攀升故了逆商膊家堤與躍目蒜標貸客虧戶顯接這觸勉的徹頻河度域；在賊增猴強筍城播市盒和贊區(qū)罵域調(diào)生后活丑宜飯居爭度先的坡同歲時仔，覆推濱動須了勒商世圈序的淚升存級觀。實根現(xiàn)妹消籠費恰者己、燃商蓄家眾、逐開蔬發(fā)協(xié)商奮與泄商晃圈折的朱和撕諧蘆共零贏功，譯成釀為自了刪名剝副逮其傷實秀的福“說城丹市曉之佛心慨”符。生給活評之欲心—全爬服笛務敬鏈麻的鴨城星市獲綜洲合焰體核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（怎二衡）證戰(zhàn)妨略珠目鞋標咱與兩組壯合湖策寄略橫：通鬼過桑市末場窗需炎求完的禍組驅(qū)合傘、衛(wèi)建核筑賢功蛛能嗚的曬組游合誰、以專修業(yè)流化詞團喉隊寬的斬組咸合晴、吃多頑元起化顏的確資群本誰組撒合陶，伍實黃現(xiàn)永全呆服鞏務魯鏈醉的榴整救合峰。通供過率業(yè)出態(tài)濾品旨類苦的煙組稅合戶、醒商益品灑品乎牌毒的為組慎合喬、者主多次濾店晌鋪陳的旨組渣合羊、廢主迅題芝區(qū)肌域適的傅組梅合壩，洞創(chuàng)乳造凳最守佳旨的宇消闖費妖體偽驗叨。單一式結(jié)構(gòu)，復合式內(nèi)涵代朝表疤項帝目屬：過西惠單坡大吸悅戶城新興高檔社區(qū)的區(qū)域性商圈城市核心區(qū)的重要商業(yè)節(jié)點主兔題翠定掃位撲：趟品率質(zhì)餡時黑尚炮生您活縮慧中筒心主筐題帆定慎位坊：國駱際舌化平青廉年非城國慘際定化籠時捉尚仍生斃活授地素標m辟a段l耍l本”的埋定暖位白，決打催造題出跪當速地煙鮮飯見葛的卵全塘天可候倉、亮一搶站團式謠的里大箭型謠綜酸合帳地律標經(jīng)式巨購嘗物繳中欲心棵項車目縣。代瀉表久項殃目墾：連沈速陽戚大蠶悅晚城核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（南三沉）老產(chǎn)林品館結(jié)端構(gòu)款形好態(tài)垮：引教領(lǐng)繼屬劑于視年奶輕衫人援的喂時臨尚庫潮苦流代吊表躲項道目伙：辟朝勸北污大玻悅浴城滿旁足友時牢尚尿年鄉(xiāng)豐輕何的劍消鞠費抹同膝時貢，愛也截致準力矛于屆為槽家占庭捷提晃供腦品奶質(zhì)沒時雪尚艱的袍生沫活舍方巴式店面組合商家合作營銷推廣商場管理經(jīng)營模式靠多個面積在800~1000平方米的中型店來替代主力店的作用。提駝高枝物魯業(yè)垂的紐奉總挪體燃租黑金軍收纏益很水茶平采腹用等租拌金+流渣水往倒艙扣蟲的柳收咽取論策溉略介姐入攤商成業(yè)縣運兔營做領(lǐng)潛域為息細鑰化鴨管俯理題，折設沖置間了禽樓剛層記經(jīng)叔理董制紹度經(jīng)簽常啞舉菊辦然各殲種問活犬動攻，毒提同升穩(wěn)消意費燭者績對杏于閉品庸牌兇及語商轉(zhuǎn)場俊的濤忠炒誠彩度決與筋參球與著程辰度規(guī)單范亞商洋場過管胖理核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（腥四流）宵經(jīng)似營倆策蟻略閣創(chuàng)你新亦：核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（益一益）顛商林業(yè)昂綜耀合膨體閥（購扭物濫中織心錘）西會單徹大婦悅財城上哲海珍大唇悅救城核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6表4殘.項炎目昌資憂金涉平抓衡撓情史況敲分挪析切（眾一涉）北期京摸西訴單檔大怒悅跪城傳項央目善無瘡可驅(qū)售旋物板業(yè)縫，掩資駝金胞壓怎力斃較蘇大背；著而占上挖海擔大架悅股城專項幅目齡將凍增結(jié)加加寫框字懇樓交、公腔寓飯等侍可副實桃現(xiàn)鄭銷云售賭的巴物獵業(yè)播，波以挑平擠衡遲現(xiàn)閑金赴流零。指標/項目天津大悅城沈陽大悅城數(shù)據(jù)單價總額數(shù)據(jù)單價總額項目投資總額(億元)-40.0億元--120.00億元可銷售物業(yè)收入0-總建筑面積205,000㎡--400,000㎡--商業(yè)建筑面積112,500㎡-----購物中心-----其他----寫字樓15,000㎡-酒店33,200㎡-酒店公寓--住宅---停車庫31,700㎡核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（物二裙）察都饑市樸綜磁合沸體塊（H錯O兄P歷S猾C廳A）天覺津猶大緊悅造城奶：集績零聚售島、半餐濟飲導、齊娛陸樂給、舟休句閑念、肆辦善公絡、墳酒孝店盛、符居拳住造等貼諸襯多犁功神能弊于斬一槽體糠的獎大掠規(guī)當模徑、我綜導合派性申、脆現(xiàn)米代鐵化幟、潮高毛品拼質(zhì)衛(wèi)的外標敵志什性測商淡業(yè)豎建每筑瀉群季的歇都凍市侮綜綁合賀體秩。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（倒二亭）撐都到市嗎綜繳合相體小（H窄O膛P谷S殼C苦A）沈聞陽報大惜悅巾城核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（機二集）劑都砍市儀綜雅合低體劍（H根O毒P遷S份C賀A）指標數(shù)據(jù)備注占地面積8.9萬㎡--總建筑面積530,000㎡--購物中心140,000㎡--商業(yè)街130,000㎡--寫字樓60,000㎡--酒店35,000㎡五星酒店公寓40,000㎡--住宅78,000㎡5幢停車庫100,000㎡1200個業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購物區(qū)2635321.1%時尚集成店105738.5%時尚服飾1742013.9%休閑服飾53544.3%家居家飾58364.7%電影院100138.0%超市49514.0%化妝品集成店4940.4%電玩42413.4%兒童世界38433.1%餐飲(快餐輕食/飲品）2429819.4%國際觀展中心49373.9%配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務配套67645.4%合計125077100.0%核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6指標/項目天津大悅城沈陽大悅城數(shù)據(jù)單價總額數(shù)據(jù)單價總額項目投資總額(億元)--30.5億元--30.00億元可銷售物業(yè)收入41.5億元13.3億元總建筑面積530,000㎡--520,000㎡--商業(yè)建筑面積250,000㎡--338,165㎡--購物中心140,000㎡----其他130,000㎡---寫字樓60,000㎡2.0萬元/㎡12.0億元-酒店35,000㎡---酒店公寓40,000㎡2.5萬元/㎡10.0億元-住宅78,000㎡2.5萬元/㎡19.5億元190,000㎡7,00013.3億元停車庫100,000㎡表5威.項杯目錄資宮金乳平縣衡阿情派況湊分麗析確（伏二佩）備漂注派：傳天爛津獎大咽悅著城灶地商上3句2凳.貿(mào)8錢6，寸地謠下1流6勁.星6欠1；格其丈中鄙：巨公嘉建2洋5捎.腸8甩6，禾住門宅7萬導㎡框。沈遍陽徐項娛目肌具社有景一粗定衫量荒的菠可勿售轉(zhuǎn)住甚宅蒸產(chǎn)彼品原，規(guī)在夕一鞠定濾程信度鎖上谷緩五解扛項匆目徒資筍金夫壓鋒力欠；恐但洲仍延無開法霉實許現(xiàn)援項膝目識自解身浴資廣金夸平旅衡降。淘而您天劃津露項枕目退則亞在遞住國宅牛之固外遞，文配她比壯酒芒店郊公部寓瓶、眨寫鵝字宋樓富等孤產(chǎn)炒品穿。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6（奇三朱）基區(qū)懂域無型毀城盜市蹄綜花合碑體朝對陽枯（破北柳）嶺大偷悅刑城成撫都另大囑悅恩城核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6表6像.項蒜目謙資傍金忙平請衡乳情側(cè)況沫分絲式析嗓（惹三煉）指標/項目朝陽(北)大悅城成都大悅城數(shù)據(jù)單價總額數(shù)據(jù)單價總額項目投資總額(億元)--30.0億元--19.00億元可銷售物業(yè)收入21.24億元24.75億元總建筑面積400,000㎡--540,000㎡--商業(yè)建筑面積230,000㎡--300,000㎡--購物中心------其他------寫字樓------酒店------酒店公寓70,800㎡3.0萬元/㎡21.24億元---住宅---247,500㎡10,00024.75億元停車庫------朝詠陽杏（宴北謹）傲項沉目價可蹤蝶銷您售超物繩業(yè)蟲銷樹售屯收沿入持約2躬0億葛元仆，帶資劈燕金嚇缺您口灶達1照0億擁元玻；稠而盼成棄都聾項喜目愁則播顯埋著增肺加閘了疏住蕩宅效的沸比喪重拴，椒有蹈利假于其項語目梨自昂身規(guī)現(xiàn)蛛金跡流思的覺平臉衡落。備魄注慰：罷成伯都粗大狹悅岸城缸項爛目旨先蝴期求用卻地惹為2溪5倦3畝損；膊項辰目稼后貪期渡擴證展救至1亂2生4飼4畝專。核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6表7混.項餡目陪資杰金爬平拖衡謝情褲況銷匯雙總指標/項目北京西單上海朝陽(北)成都大悅城天津沈陽合計項目總投資億元)40.0億元120.0億元30.0億元19.00億元30.5億元30.0億元240.0億元可銷售物業(yè)收入0-21.24億元24.75億元41.5億元13.3億元100.8億元總建筑面積------商業(yè)建筑面積------購物中心------其他-----寫字樓----12.0億元酒店-----酒店公寓21.24億元-21.24億元-10.0億元住宅-24.75億元-24.75億元19.5億元13.3億元停車庫----除變上逢海梯項株目益外讀的5個祥項側(cè)目退總胖投鍛資抵為1劣2掙0億槽元只，踐而伙其丟可節(jié)售鄙物擾業(yè)艘可拉實見現(xiàn)畢銷率售初收姜入仇約1責0骨0億炕元肉，協(xié)基緩本能萍實蠅現(xiàn)它項債目緣瑞資擋金寇的鍋平乞衡辟。表8累.中黨國有商固業(yè)恢地謝產(chǎn)暈發(fā)炭展壤模掀式螞比冷較(蠟1麗)事項/模式中糧大悅城萬達模式傳統(tǒng)百貨模式核心競爭力1)央企資本，可以承受較長回報期

2)在建筑設計方面投入較大，以優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境取勝1)快速復制2)

以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè)1)

較低折扣2)產(chǎn)品品種和品類豐富取勝盈利模式1)公寓、住宅類物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來源2)靠出租商鋪獲取租金、管理費用以及物業(yè)費盈利是次要收入來源1)公寓、住宅、寫字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)2)靠出租商鋪獲取租金、管理費用以及物業(yè)費盈利是次要收入來源。3)萬千百貨會為萬達帶來無需利息的現(xiàn)金流1)靠收取入駐廠家的扣點獲利2)無需利息的現(xiàn)金流可以應用到其他領(lǐng)域與商家的關(guān)系依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來增加自己對租金的議價能力，與商家屬于松散型管理將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理依靠實際銷售額來增加自身對租金的議價能力，以賬期牢牢控制住商家典型企業(yè)中糧，華潤，凱德，深國投商用萬達，寶龍華聯(lián)，茂業(yè)，大商，銀座核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6事項/模式中糧大悅城萬達模式傳統(tǒng)百貨模式目前遇到的問題1）叫好不叫座2）客戶下單率無法與同商圈的百貨相抗衡3）將一線城市成功案例復制到二三線城市，盲目拔高當?shù)叵M水平，對于二三線城市收入水平認知不夠深刻1）

現(xiàn)金流壓力大2）主力店過多，租金收益低3）

品牌談判力較差，大部分萬達廣場開業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費者的購買力4）

業(yè)態(tài)的復制并不一定適合當?shù)叵M力1）

商業(yè)體本身側(cè)重于零售，使用率較高，體驗型消費嚴重不足2）部分項目選址不當，盲目擴張解決方案1）

對二三線城市消費力重新評估，不要過早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不符2）

二三線城市以朝北大悅城定位更符合中國城市的發(fā)展階段3）

建立自身的百貨公司系統(tǒng)4）

堅持去主力店發(fā)展模式1）

加強以萬千百貨為主體的購物中心發(fā)展模式2）

堅定購物中心百貨化的發(fā)展模式3）

萬千百貨未來需要分化成為兩類：一是類似于新世界百貨的時尚路線，二是永旺吉之島，華堂商場的家庭路線1）

由百貨公司轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商2）

堅持百貨向購物中心化轉(zhuǎn)變的路線，引入部分購物中心休閑娛樂業(yè)態(tài)，彌補自身業(yè)態(tài)的不完整性未來可能遇到的問題1）

商戶盈利性較差，2）開發(fā)商能享受土地資產(chǎn)升值3）項目自身研發(fā)運營收益有困難。企業(yè)金融化越來越強，未來面臨較強的金融風險盲目擴張，零售行業(yè)的賬期款無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，導致資金鏈斷裂核心價值特征資本策略擴張與選址定位與經(jīng)營1234主流產(chǎn)品線5模式比較6表9扭.中槐國齊商賣業(yè)軍地漆產(chǎn)窄發(fā)閱展血模巷式驕比績較(懇2筋)P且A違R澤T坡T拌W毛O大謊悅保城史重煌點餐案斬例走概繪況西單大悅城1朝陽（北）大悅城2沈陽大悅城3天津大悅城4成都大悅城5項位目浪效紫果平圖團：西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345事項指標值備注占地面積16,073㎡-總建筑面積205,000㎡-容積率10.0-購物76,400-餐飲25,700-電影院10,400-寫字樓15,0001幢,6-15層酒店33,200-停車場31,700982個泊位表1替0飾.項虜目亡主壁要攻經(jīng)臣濟科技富術(shù)完指猾標西稻單愿大外悅雹城顯一翁層蕩平堵面專圖墊：西處單港大備悅公城榜一腎層茂平姥面厲圖云：表1飼1錢.各令物及業(yè)速形授態(tài)絞比英例表1斧2絲式.商武業(yè)將業(yè)會態(tài)轉(zhuǎn)配樸比商匆業(yè)館面流積肝占缺總距面言積怎的5有8炸%，藍酒殲店調(diào)及賴寫濟字暴樓載約幫占2擁5紀%，賠停琴車斑場族為1落7準%；在迎商傭業(yè)帳業(yè)橡態(tài)讓布撓局橡方搏面譜，削零茂售肅、孟餐邁飲棗、循娛廟樂蘭的餓配廊比丟為6謊8：2淡3：9。西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345樓層主題主力業(yè)態(tài)-2F趣味超市、生活用品-1F眩目1F優(yōu)雅服裝、零售2F性感3F潮流4F沖撞5F動感6F快樂餐飲、娛樂7F約會8F童真9F興奮10F夢想11F夢想表1棚3謠.各招樓喜層魄業(yè)依態(tài)轟分常布積情凝況除黨了Z喂A淘R忌A、B嬸A慘U蘿H值A(chǔ)徑U測S、H伏i拾l(fā)倡f伴i屈g花e砌r買D獻e巡壽n妖i黃m等訴眾壤多柄品添牌斬入較駐員外嚼，幼全民場禾有螞近1俗/譽1末0的軟品題牌畝都價是輪首鑼次絞落獄戶自北柱京逢，接其消中常包印括M芹e旬a(chǎn)婆n丑i飯n糊g頂s、I垃-聾N爺A皂I桿L、A蹈n秘u夏b給i炮s、T誕h幣e鋪F上a德c爪e蔥S鑄h公o浪p、N勻E脹X服T、C智o罷t腔t五o殃n諷f垃i茂e沉l賞d、L屢e艇e華C漆o爛o繞p得e麗r、O巨n喉d地a、O中n梁i鋤t害s粥u毛k撕a旅T極i僅g涼e桃r等3封0多品個患品軌牌奏。2如0虛0術(shù)7奧.說0堂4按.榜2聯(lián)8中突糧姨完惕成崇項叉目允收憐購2去0羨0漿7辭.膏0懶7約.別0炸1中紅糧延確蜻認S授P錫A貧C壯E為文首壓席扛招由商臥代獲理珍及蘆經(jīng)盼營吐管駐理領(lǐng)顧及問2森0愚0仍7夏.爹1劃0呀.走3旋1簽放約棟率5襯6悼.膽3肺1購%，鎮(zhèn)租秘戶寬開艙始越進攏場巴裝浙修2洽0翁0霞7仇.遞1澡2向.斤2衛(wèi)8簽僚約湊率9作8踏%，乎開念業(yè)細率5無1捧%2潑0捷0迅8丹.工0過2聲.錘0箱1大灑悅貫城瞧正恭式觀營誘業(yè)西剃單可大零悅泊城喉主伯要秀時挎間歉節(jié)塊點岡：西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345從殿項各目瀉收飯購觀到眼正改式乓營才業(yè)文，伸僅脫用壯了1而0個焰月毛時心間使。作緣瑞為大首時席咐招豪商轎兼子運液營玻管記理奸顧烤問岔，S萍P懼A假C過E參攤與船大債悅乖城留項舒目掌運煌作洲歷元時1年塊半色，短其忍中少，應顧哄問搜服寸務1年孟、準商生業(yè)揀策膊劃3個要月研、席招崇商諸歷放時5個益半煎月啦、庸運奸營濟服謊務1年航。西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345表1小4鼻.年掌銷暫售腫額垂情紙況表1咱5誕.日迫客鑒流秋量嗓情躺況表1聽6夏.日它營寨業(yè)溉額倍情趕況開灑業(yè)鍛第參一盲年麗就諒取權(quán)得1宮0億癥元泳的曾銷宣售舞額耀，2伴0慕1巴0年權(quán)的絕營鐵業(yè)撕額坑將皮達止到2曲0億且元鏈；市袖場洲培伸育縫期振：1年主之水內(nèi)芹。事項指標值備注總建筑面積205,000㎡--地上建筑面積160,700㎡--商業(yè)營業(yè)面積112,500㎡包括購物\餐飲\電影院等項目并購成本

36.0億元--項目投資總額

40.0億元--銀行貸款總額

25.0億元--年貸款利息

2.2億元--商業(yè)年租金收入3.6億元--寫字樓租金收益

0.3285億元按日租金6.0元,100%出租率計算酒店可實現(xiàn)租金

0.7270億元同上備梳注湯：符萬偏達缺集努團牙持背有嚴型駁物明業(yè)峽的岡建杯成創(chuàng)面和積3搜0棕0萬訪平稈方饅米冷，滑租畢金房誠收六入鋪有1區(qū)0族.落3狀4億暗元競。西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345表1大7伴.項才目印投佩資塵收夕益闖分絡析商娃業(yè)地部歸分攜平兆均慰租蘭金孩水認平蠻為8限.畝8元/迫㎡喂/日猛；年剪貸營款盒利斃息2避.赤2億剝元拳，逆營礎(chǔ)業(yè)嫌收齊入屯約4宿.揪6億饒元禁；配靜椒態(tài)端投我資藝回甲收節(jié)期狐在1恒0年星內(nèi)伍。事項指標值備注占地面積84,610㎡室外廣場占地約2萬㎡總建筑面積400,000㎡--容積率4.6--購物中心230,000地上11層，地下3層營業(yè)面積110,000使用率僅約為50%永旺JUSCO34,000地下一層至四層，綜合百貨超市酒店公寓70,800兩幢28層，合計624套地下停車位--3000余個表1婦8擺.朝答陽(北)大士悅映城盈主畫要蒸指紋標西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345朝蒸陽濫大吧悅館城峰部瞎分朗樓蛛層難平廢面葉圖王：西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345冠但軍射空薦中惕滑橡冰石場金賀逸離國勺際晃影慌院影毒院宜采誕用8壘-月9層網(wǎng)跨抗層棍設詳計離，誓面疏積員達4無5探0諒0平雞方咱米己，孝擁腦有8個線豪嘩華堆電西影洞廳矛，容總赤座孤位首數(shù)撲超忙過1敞0那0植0多構(gòu)個酷。藍惹天典城催職嫌業(yè)醋體魚驗朱樂待園模駐擬四的7偷0多勢個個職爪業(yè)片涵衫蓋行了歡真賓實繪社呢會構(gòu)生厭活大的東方妹方譽面柜面鮮。占拉地5補0濁0額0平并米腳，級位背于1例1層歌允友砍匯K征T宣V西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345核撕心找娛氣樂則設捆施串：中牲糧?沈譽陽晚大挺悅方城耗”焰由種Ａ航、縫Ｂ愈、挎Ｃ堆、夠Ｄ蕩四月區(qū)卻和超沃撈爾原瑪闖超方市音構(gòu)革成輝，伸中難間萌由土一么條越連耽通洗中桑街紀的半全扛長6絮0堤0米潑的考商狂業(yè)做步墓行遷街番貫呼穿融。獎總班投錄資沉逾3法0億可元含；茂分箱兩律期害開納業(yè)恰，2帶0系1睛0年艙全懲部向完邊工存。西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345事項指標值備注占地面積72,757㎡-總建筑面積520,000㎡-容積率7.20-商業(yè)建筑面積338,165㎡-商業(yè)營業(yè)面積210,000㎡可出租鋪位450個住宅建筑面積190,000㎡-停車位-共1500個車位沈氏陽換大詞悅圣城獵總帆建父筑刺面俯積鐮為5躬4萬聞平廉方筒米校，列其義中腹商貨業(yè)惡建嘩筑冠面考積娘為3井5萬劈燕平錄方邪米濃，宇住存宅1古9萬助平壤方祖米美。色一撿期(皂A、B館識已諷開索業(yè))商鬼業(yè)砍建誘筑捎面翠積陰為1距2萬咽平升方濾米模，儉預拳計2果0掠1態(tài)0年摧開彩業(yè)刑的殺二臭期(害C、D館)商蜓業(yè)壺建倘筑競面逝積庭為2芒3萬壞平竊方篩米懇。表1鵲9炮.沈爹陽胃大尋悅仙城奏主洲要銹指駝標A纖B館幕連冬廊A館格正蠻立底面西單大悅城朝陽大悅城沈陽大悅城天津大悅城成都大悅城12345樓層A館B館C館D館B2----邊界創(chuàng)意B1--奇妙呵護繽紛1F響亮都市大街視野2F熱烈優(yōu)雅經(jīng)典概念3F她與他星期五簡潔外太空4F發(fā)現(xiàn)競技操場夢幻島5F小憩思想團聚夢幻島主題先鋒青年都市新貴摩登家庭未來生活已絡開捆業(yè)腐的A、B館(一暴期)定軌位奴于胞年暫輕佩、才潮畫流唱、槽時診尚男。熔預脅計2鮮0石1昆0年勻開害業(yè)原的C、D館(二辣