海淀山后地區(qū)頤養(yǎng)中心策劃報告

海淀山后地區(qū)頤養(yǎng)中心策劃報告目錄一、項目概況二、市場分析三、項目素質(zhì)分析四、項目發(fā)展規(guī)劃五、財務(wù)分析六、項目綜合判斷2一、項目概況3一、項目概況1、項目背景：本項目總用地341.35畝，是分別由錫華怡恒投資公司、錫華未來教育投資公司在1999、2000年取得土地證，土地性質(zhì)為教育用地。土地轉(zhuǎn)讓總價款為3111萬元。其中，140畝土地轉(zhuǎn)讓價款為2000萬；支付進(jìn)度為：前5年支付80萬/年，第2個5年支付60萬/年，后40年支付進(jìn)度為32.5萬/年；202畝土地轉(zhuǎn)讓價款為1111萬，按200萬/500萬/411萬節(jié)奏付款。并租賃12672平米土地。（見2000年2月16日合同）2005年與北京科技園文化教育建設(shè)簽定協(xié)議并收取4980萬首款，余款3320萬待對方辦完手續(xù)10日內(nèi)支付。土地證原件已抵押給對方。2、宗地位置：項目位于北京市海淀區(qū)北安河鄉(xiāng)九王墳4一、項目概況2、宗地位置項目位置5一、項目概況2、宗地位置項目位置6一、項目概況2、宗地位置7一、項目概況3、土地基本數(shù)據(jù)：暫無規(guī)劃指標(biāo)。序號地證編號位置面積（平米）地號圖號土地性質(zhì)土地使用者發(fā)證日期備注1京海國用（2000劃）字第1589號海淀區(qū)北安河鄉(xiāng)金山飼料廠92366.69H-7-5-(19)K-50-137-(50)教育用地北京錫華怡恒投資顧問有限公司2000.12.122004年2月8日依據(jù)海政發(fā)（2000）167號文件，該宗地用途變更：教育用地。面積為138.54畝2海淀區(qū)國用（1999）字第1050號海淀區(qū)北安河鄉(xiāng)九王墳83518.02H-7-7-(9)K-50-137-(50)教育用地北京錫華未來教育實業(yè)股份有限公司1999.05.31依據(jù)區(qū)政府海政發(fā)（2000）111號文件，現(xiàn)該宗地土地使用者變更為：北京錫華未來教育實業(yè)股份有限公司2000.9.21；依據(jù)海政發(fā)（2000）111號文件，現(xiàn)該宗地土地使用用途變更：教育用地2004.2.8。面積為125.27畝3京海國用（2000劃）字第1440號北安河九王墳42722.04H-7-5-(17)K-50-137-(50)教育用地北京錫華未來教育實業(yè)股份有限公司2000.09.21該用地面積為64.07畝4京海國用（2000劃）字第1441號北安河鄉(xiāng)九王墳8960.02H-7-5-(18)K-50-137-(50)教育用地北京錫華未來教育實業(yè)股份有限公司2000.09.21該用地面積為13.44畝

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4塊占地總面積為341.35畝8二、市場分析9二、市場分析1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r聯(lián)合國公布的數(shù)據(jù)表明：21世紀(jì)末全世界老年人總數(shù)將達(dá)到15億，其中有10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國老齡化社會雖然進(jìn)入較晚，但我國老年人住宅問題卻是一個不容忽視的問題。1、絕對數(shù)字大、來勢猛、問題多。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，2007年我國13億口中60歲以上的1.91億人。到2040年60歲以上的老人是3.74億65歲以上的2.87億人。2、老年住宅設(shè)施差，以待完善；我國經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)，沒錢發(fā)展老齡事業(yè)。3、家庭養(yǎng)老在相當(dāng)時間內(nèi)仍占有主導(dǎo)地位。4、老年住宅的建設(shè)還不夠重視，數(shù)量有限。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬多所，收養(yǎng)61萬人。私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人據(jù)推測不過100萬人左右，不足老年人人口總數(shù)的1%。10二、市場分析1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，僅3%的老人能在社會設(shè)施中養(yǎng)老，全國就將430萬老人進(jìn)入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅，投資總額是900億-1000億，加上其他的設(shè)施設(shè)備等，其綜合將達(dá)到1200億元。11二、市場分析1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r—有關(guān)優(yōu)惠政策：2009年2月12日，北京市民政局、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市財政局和市國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見》。到2015年，全市養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)到11萬張，每百名老年人擁有床位3.8張；到2020年，全市養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)到14萬張，每百名老年人擁有床位4張，并隨著老年人口增加而不斷提高床位總數(shù)，保持百名老年人擁有床位數(shù)不降低。

《意見》提出了養(yǎng)老服務(wù)堅持以“全面關(guān)懷、重點照顧”為理念，努力實現(xiàn)“9064”養(yǎng)老服務(wù)新模式，“到2020年，90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老”，逐步建立起集中照料服務(wù)與社區(qū)居家服務(wù)互為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，推動老年福利服務(wù)由補(bǔ)缺型向適度普惠型轉(zhuǎn)變。2009年北京將新增1.5萬張養(yǎng)老床位。今后，本市普通型和護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)均可獲得補(bǔ)貼，政府將按照每張床位8000元至1.6萬元的標(biāo)準(zhǔn)，給予符合條件的社會力量興辦的普通型和護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一次性建設(shè)資金支持。按照“公辦民營”模式運(yùn)營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也可按每月收住1名老年人可獲100元至200元的標(biāo)準(zhǔn)，獲得補(bǔ)貼資金。

12二、市場分析1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r—有關(guān)優(yōu)惠政策：對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房、土地、車船、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。對企事業(yè)單位，社會團(tuán)體和個人等社會力量，通過非贏利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利服務(wù)機(jī)構(gòu)捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。政府有關(guān)政策規(guī)定土地、水電稅收優(yōu)惠，還可獲得福利彩票公益金資助。所稱老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、等多反面服務(wù)的福利性主要包括：老年公寓、養(yǎng)老院、老年服務(wù)中心、老年公寓、康復(fù)中心等。13老年人口迅速增長對提升養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展空間，北京老齡化全國居第四位，預(yù)計2050年每10人中將有3位老人。全國老齡化水平前四位城市中國未來100年老齡化趨勢注：老年化社會呈現(xiàn)５個突出特點：１、老年人口的絕對數(shù)量大２、高齡化趨勢顯著３、“未富先老”４、“空巢”老人迅速增加５、農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴(yán)重二、市場分析14二、市場分析a.按區(qū)位位置分：城區(qū)數(shù)目城區(qū)數(shù)目城區(qū)數(shù)目城區(qū)數(shù)目東城區(qū)17崇文區(qū)4門頭溝區(qū)11石景山區(qū)10豐臺區(qū)17海淀區(qū)29大興區(qū)23懷柔區(qū)11通州區(qū)33昌平區(qū)23朝陽區(qū)30玄武區(qū)8平谷區(qū)16延慶縣4房山區(qū)25密云縣22西城區(qū)14順義區(qū)202、北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查：北京總共有317家養(yǎng)老院，住院老人共有4.2萬人。15二、市場分析2、北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查：北京總共有317家養(yǎng)老院，住院老人共有4.2萬人。c.按床位數(shù)（個）<50（35家）、50—300（121家）、300—500（12家）、500—1000（9家）、>1000（2家）b.按床位費（元）<500（112家）、500—1000（72家）、1000—1500（23家）、1500—2000（11家）>2000（7家）16二、市場分析性別比例：1.女性54%；2.男性46%婚姻狀況：1.有配偶83%；2.喪偶14%；3.離婚1.7%；4.未婚0.5%3、市場調(diào)研分析17二、市場分析家庭同住人員：1.配偶40%；2.兒子23%；3.女兒16%；4.孫子/孫女13%；5.其他3.4%；6.保姆1.8%；7.親友0.9%文化程度比例：1.中小學(xué)11%；2.初中21%；3.高中23%；4.大專以上43%3、市場調(diào)研分析18二、市場分析健康狀況：1.健康一般44.6%；2.比較好37%；3.不好9%；4.非常差不好7.8%；5.很差0.6%家庭成員人數(shù)：（1）3人26%；（2）2人25.9%；（3）5人25%；（4）4人19%；（5）4人以上2.6%3、市場調(diào)研分析19二、市場分析現(xiàn)住房類型：1.板樓64%；2.塔樓20%；3.其他7.5%；4.平房7.3%生活自理情況：1.自理87%；2.半自理11%；3.不能自理1.1%3、市場調(diào)研分析20二、市場分析現(xiàn)個人月均收入：1.1000元以下的18%；2.1000元-1500元31%；3.1500元-2000元19%；4.2000元-2500元13%；5.2500元-3000元9.9%；6.3000元-3500元5.2%；7.3500元-4000元1.9%；8.4000元以上1.2%現(xiàn)住面積：1.50平16%；2.50-70平36%；3.70-90平22%；4.90-110平13%；5.110平10%3、市場調(diào)研分析21二、市場分析現(xiàn)在家庭戶月均收入：500元以下2.63%，500元-1000元16%，1000元-1500元17%，1500元-2000元16.47%，2000元-2500元11%，2500元-3000元9%，3000元-3500元7%，3500元以上18%3、市場調(diào)研分析22二、市場分析其它分析總結(jié)：醫(yī)療需求：老年公寓除擁有專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員，61%的調(diào)查對象認(rèn)為還要具備有醫(yī)院。老年公寓必備設(shè)施服務(wù)：經(jīng)過調(diào)查選擇具備有醫(yī)院和餐廳比例最高，其次為圖書室和健身房，之后是超市和棋牌室，最后是美發(fā)室，種植。茶室，垂釣，球類和其它。老年公寓房價必備設(shè)備設(shè)施：，電視，呼叫系統(tǒng)，冰箱，洗衣機(jī)，餐桌，安全扶手，浴缸，書柜。費用支付形式：在支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)費時，有每個月支付，也有一次性支付。其中，一次性費用支付能力：基本選擇類型15萬、20萬、30萬、40萬、60萬等幾種。3、市場調(diào)研分析23二、市場分析4、典型項目分析十三陵老年公寓總占地面積為15萬平方米，建筑面積為18萬平方米，綠化達(dá)到50%以上，是一所現(xiàn)代化綜合性老年公寓型社區(qū)。全部為仿古建筑，雄偉壯觀，分為四合院、三合院、復(fù)式樓、連排，套房、大型人工湖及微縮景觀。四面環(huán)山，綠樹成蔭，風(fēng)景如畫，與山水一色、碧波漣漪的十三陵水庫相鄰。

公寓設(shè)施齊全：健身房、棋牌室、麻將室、豪華舞廳、閱覽室、康復(fù)室、大型超市。本院另開設(shè)文娛、琴棋書畫為一體的老年學(xué)校。一般醫(yī)療保健由中心醫(yī)生護(hù)士進(jìn)行，重大危急病人送昌平區(qū)醫(yī)院或北京其他指定醫(yī)院。以接受健康或半自理老人為主。24二、市場分析項目取費規(guī)模床位數(shù)設(shè)施/設(shè)備備注十三陵溫馨老年公寓房型/床費卡費餐費水電費取暖費護(hù)理費大型超市。本院另開設(shè)文娛琴棋書畫為一體的老年學(xué)校300張室內(nèi)設(shè)有健身房、棋牌室、麻將室、豪華舞廳、閱覽室、康復(fù)室、。本公寓向老年朋友們提供集生活照料、療養(yǎng)康復(fù)、健身娛樂地址：北京市昌平區(qū)十三陵鎮(zhèn)溫馨老年公寓電話：010--89713665010--89713156排院式標(biāo)準(zhǔn)雙人間1500/月無不含不含不含標(biāo)準(zhǔn)450元復(fù)式房2900/月貴賓樓3900/月觀景樓2層1500/月三合院3900/月期房閑人居3000/月4、典型項目分析25二、市場分析北京匯晨老年公寓受北京市老年社區(qū)籌建辦公室委托，經(jīng)營管理“北京市老年社區(qū)”的服務(wù)品牌，列入《北京市“十五”時期老年人事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》。第一次將奢侈的溫泉引入園區(qū)。第一次提出居家養(yǎng)老的全新模式。第一次完美執(zhí)行國際標(biāo)準(zhǔn)的無障礙設(shè)施。有社區(qū)醫(yī)院。4、典型項目分析26二、市場分析4、典型項目分析27二、市場分析太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典建筑，輔以蘇州園林式山水，是集養(yǎng)老康體，娛樂，餐飲，住宿，醫(yī)療為一體的大型綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院?！疤t(yī)館”是一所創(chuàng)新而不離宗的特型醫(yī)館他們擁有極大的醫(yī)師團(tuán)體，有特殊的醫(yī)療保健服務(wù)，為老人設(shè)計了養(yǎng)老會籍：祥和會籍，太申養(yǎng)老會籍，太申至尊尊老會籍等。4、典型項目分析28太申祥和29二、市場分析項目取費規(guī)模床位數(shù)設(shè)施/設(shè)備備注北京太申祥和養(yǎng)老山莊房型/床費卡費餐費水電費取暖費護(hù)理費游泳館、桑拿館大小歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目300張設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室、室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目地址：中關(guān)村生命科技園電話/p>

標(biāo)準(zhǔn)間1800/月含含此院護(hù)理服務(wù)不分級別4、典型項目分析30二、市場分析項目取費規(guī)模床位數(shù)設(shè)施/設(shè)備備注北京市東方綜合養(yǎng)老院房型/床費卡費餐費水電費取暖費護(hù)理費普通間、三人間、二人間、一人間高檔套房五個檔次700張內(nèi)設(shè)有健身房、舞廳、室內(nèi)游泳池棋牌室、閱覽室等供老年朋友娛樂電話64330063、64311525地址：南皋鄉(xiāng)北皋村1號賓館式-普通間300/月無450元/月/人含8元自理360元，不能自理540元，特殊專戶2040元；賓館式-標(biāo)準(zhǔn)三人間600/月花園式-標(biāo)準(zhǔn)三人間600/月賓館式-標(biāo)準(zhǔn)二人間900/月花園式-標(biāo)準(zhǔn)二人間900/月花園式-標(biāo)準(zhǔn)單人間1350/月4、典型項目分析31二、市場分析4、典型項目分析32二、市場分析4、典型項目分析33二、市場分析項目取費規(guī)模床位數(shù)設(shè)施/設(shè)備備注北京愛暮家（香山）國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)房型/床費卡費餐費水電費取暖費護(hù)理費155齊全暫未營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間/3200/月朝南不知20-30元/人不含不含不含標(biāo)準(zhǔn)間/2500/月朝北4、典型項目分析34二、市場分析5、養(yǎng)老模式研究模式點評典型特征代表案例養(yǎng)老模式1、是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2、將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老經(jīng)老師也相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3、山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統(tǒng)特色。以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)臺灣長庚養(yǎng)生文化村

社區(qū)+醫(yī)院+房產(chǎn)模式1、是全國首先推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，他開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2、將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3、山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統(tǒng)特色。采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院北京太申祥和山莊會籍制的養(yǎng)老俱樂部這種模式最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變采用反向抵押逆按揭方式“以房養(yǎng)老”北京太陽銀鈴以房養(yǎng)老35二、市場分析5、養(yǎng)老模式研究模式點評典型特征代表案例養(yǎng)老模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品，它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊將養(yǎng)老與獨家旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖

度假基地連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念?？梢杂幸恍┳鳛椋痪哂衅毡橐饬x。將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖云南臥云仙居、浙江城仙居分時度假時養(yǎng)老這種連鎖超市服務(wù)功能強(qiáng)，介入門檻較低有廣闊的客戶市場和服務(wù)群體。雖為非營利性機(jī)構(gòu)，但以后可市場化的運(yùn)作是一種新型的老年服務(wù)型機(jī)構(gòu)遼寧連鎖超市連鎖養(yǎng)老超市36二、市場分析5、養(yǎng)老模式研究37二、市場分析5、養(yǎng)老模式研究38三、項目素質(zhì)分析39三、項目素質(zhì)分析宗地圖40三、地塊素質(zhì)分析地塊素質(zhì)分析——宗地周邊41地塊素質(zhì)分析——宗地現(xiàn)狀三、項目素質(zhì)分析42地塊素質(zhì)分析——宗地現(xiàn)狀三、項目素質(zhì)分析43優(yōu)勢（S）古墓周邊，風(fēng)水好地勢依山呈緩坡，利于規(guī)劃出。屬鳳凰嶺大景區(qū)，周邊環(huán)境好，氣候好。土地在錫華名下道路具好通達(dá)性。三、項目素質(zhì)分析劣勢（W）大市政配套薄弱需要解套一級開發(fā)合作協(xié)議，啟動資金較大土地規(guī)劃面臨調(diào)整缺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)人才。機(jī)會（O）盤活存量土地國家產(chǎn)業(yè)政策扶持政府人脈好公司獨自操盤的機(jī)會威脅（T）一級開發(fā)合約解除產(chǎn)業(yè)政策變化44四、項目發(fā)展規(guī)劃451#+2#：地產(chǎn)開發(fā)部分獨棟+聯(lián)排別墅產(chǎn)品3#：養(yǎng)老院和療養(yǎng)特色養(yǎng)老院+特色醫(yī)療護(hù)理+多元化療養(yǎng)相結(jié)合，走高端4#：醫(yī)療體檢知名品牌體檢服務(wù)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略合作四、項目發(fā)展規(guī)劃1、規(guī)劃設(shè)想46四、項目發(fā)展規(guī)劃1、規(guī)劃設(shè)想：通過發(fā)展養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)，盤活山后土地；“明修棧道，暗渡陳倉”表面是做養(yǎng)老院，實質(zhì)是做地產(chǎn)：滾動開發(fā)，快速回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)率。帶動醫(yī)療體檢和休閑療養(yǎng)：培育朝陽產(chǎn)業(yè)，未來市場看好并可持續(xù)發(fā)展。建議按0.65的容積率考慮，則養(yǎng)老院建面為2.78萬平米，體檢中心建面為0.58萬平米，住宅部分建面為11.53萬平米，總建面為14.79萬平米。47四、項目發(fā)展規(guī)劃1、規(guī)劃設(shè)想：養(yǎng)老院：自己做或與人合作醫(yī)療體檢：與人合作休閑療養(yǎng)：與人合作。地產(chǎn)開發(fā)：自己做（也可：養(yǎng)老院+休閑療養(yǎng)合并運(yùn)作管理）48四、項目發(fā)展規(guī)劃2、項目定位：別墅住宅部分：以第二居所為主，部分上地區(qū)域/中關(guān)村科技園區(qū)/中關(guān)村的高級白領(lǐng)的第一居所相結(jié)合的客群。產(chǎn)品建筑戶型面積控制在120—360平米，主力戶型為140—180平米。養(yǎng)老院+療養(yǎng)中心：走高端產(chǎn)品路線，特色化服務(wù)。低密度別墅式養(yǎng)老頤養(yǎng)中心；花園式生態(tài)療養(yǎng)中心；酒店式管家化貼心服務(wù)；醫(yī)院式護(hù)理；會籍式管理；候鳥式養(yǎng)老服務(wù)；分時度假頤養(yǎng)等多種經(jīng)營方式相結(jié)合，提高自身的盈利能力。體檢中心：依托專業(yè)品牌體檢中心戰(zhàn)略合作，走專業(yè)化道路。49四、項目發(fā)展規(guī)劃4、開發(fā)節(jié)奏建議統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，分步實施，滾動開發(fā)，小步快走，降低資金占壓量，提高資金周轉(zhuǎn)率，形成自身造血！a.養(yǎng)老院和住宅部分同期啟動：開發(fā)部分養(yǎng)老院，從0.8萬平/1萬平/1萬平，控制投資強(qiáng)度。重點開發(fā)住宅部分，分2-3期開發(fā)；先是開發(fā)3-4萬平米，并把環(huán)境做好，形成社區(qū)體驗。b.體檢中心待找到戰(zhàn)略合作單位簽約后再行開發(fā)建設(shè)。50五、財務(wù)分析51五、財務(wù)分析1、技術(shù)指標(biāo)：容積率0.65，控高9米（假定）項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地指標(biāo)

單位數(shù)值比例備注總占地萬m224.02

市政代征地萬m21.27

道路代征地萬m2

綠化租賃地萬m21.27

19.01畝建設(shè)用地萬m222.76

341.35畝用地平衡建設(shè)用地萬m222.76100%

住宅用地萬m211.3850%

公建用地萬m21.145%

道路用地萬m22.2810%

綠地萬m27.9635%

建筑指標(biāo)總建筑面積萬m214.79

地上萬m214.79

住宅部分建筑面積萬m211.43263.83畝地上萬m211.13

會所萬m20.30

養(yǎng)老院部分建筑面積萬m22.7864.08畝地上萬m22.58老年公寓配套萬m20.20

體檢中心部分建筑面積

0.5813.44畝地上萬m20.28

臨街商業(yè)萬m20.30

容積率

0.65

限高米9.0

綠地率

35%

住宅平均層數(shù)層3

戶平均面積M2160

居住戶數(shù)戶696

居住人口人2087

停車位個1044

人口毛密度人/公頃92

52五、財務(wù)分析2、銷售收入指標(biāo)測算

建筑面積（萬平米）銷售面積（萬平米）均價(元/平米)總額（萬元）備注住宅11.4311/p>

商業(yè)0.300.3050001500

養(yǎng)老院2.78

7600政府一次性投資補(bǔ)貼，把住宅折合養(yǎng)老院體檢中心0.28

固定投資折住宅會所0.3

經(jīng)營部分收支平衡，不計投資小計14.7911.43

75895

53五、財務(wù)分析。3、海淀山后養(yǎng)老院項目成本測算（初）——總表序號項

目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總計

萬元）可售單方造價建筑比例單方造價一地價款

50004373389%二前期費用

35303092396.55%三建安費用

309452707209257.38%四基礎(chǔ)設(shè)施費

27942441895.18%五公共配套費用

77468521.44%六不可預(yù)見費

2%4304486175581.60%七直接費用

439053840296881.41%八財務(wù)費用年利率8%,2年

1500024002101624.45%九銷售費用銷售收入2.5%2.5%7589518971661283.52%十管理費用銷售收入2%2%7589515181331032.81%十一營業(yè)稅金銷售收入5.55%5.55%7589542123682857.81%十二含稅成本

5393247173646100.00%現(xiàn)金流出合計

68932

還貸

15000

現(xiàn)金流入合計

90895

銷售回款

75895

項目貸款

15000

銷售收入

7589568175131

銷售利潤率

29%

利潤(稅前)

2196319721484

所得稅

7247651489

凈利潤

147151321994

54五、財務(wù)分析。海淀山后養(yǎng)老院項目成本測算（初）——詳細(xì)測算序號項

目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總計

（萬元）可售單方造價（元/平）建筑比例單方造價一地價款

50004373389%二前期費用

35303092396.58%1三通一平10元/平米10.0022.76227.5720

2勘測費

120.0010

初勘120元/米/個

250.0060.005

詳勘120元/米/個

250.0060.005

3規(guī)劃方案設(shè)計費23元/公頃3.0022.7668.276

4設(shè)計費

640.0356

單體設(shè)計費25元/建筑面積25.0014.79369.8032

景觀設(shè)計費20元/綠化占地平方米20.007.96159.3014

市政設(shè)計費投資的3%3%3697.96110.9410

5墻改費8元/總建筑平米8.0014.79118.3310

6散裝水泥費3元/t，0.3t/建筑平米

14.7913.311

7招投標(biāo)費建安工程費*0.001

30759.0730.763

8施工圖審查費2元/總建筑平米

14.7929.583

9其他

63.606

供電、水、氣前期咨詢費1元/總建筑平米1.0014.7914.791

交通影響分析1元/總建筑平米1.0014.7914.791

環(huán)境影響分析0.8元/總建筑平米0.8014.7911.831

規(guī)劃許可證制證費1.5元/總建筑平米1.5014.7922.192

10大市政

150.0014.792218.78194

55五、財務(wù)分析。序號項

目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總計

（萬元）可售單方造價（元/平）建筑比例單方造價三建安費用

309452707209257.70%1建安工程費30359.072052.5

住宅2000元/平米2000.0011.4322865.012000.0

臨街商業(yè)200020000.30600.0052.5

體檢中心200020000.28564.8049.4

養(yǎng)老中心220022002.585669.25495.9

含裝修+家具等

會所220022000.30660.0057.7

2工程監(jiān)理費(建安工程費+公用配套）*0.00560.005630759172.2515.1

3標(biāo)底編制代理費建安成本*0.0030.0033035991.088.0

4質(zhì)量監(jiān)督費（建安工程費+公用配套）*0.00050.00053075915.381.3

5設(shè)計變更及簽證費建安成本*0.010.013075930826.9

四基礎(chǔ)設(shè)施費

27942441895.21%1供電費150萬元/配電室4.00150600.0052.4841

2自來水工程費用

16元/住宅建筑平米16.0014.79236.6720.7016

3煤氣費20元/住宅建筑平米20.0014.79295.8425.8820

4智能化

14.79200.0017.4914

5環(huán)衛(wèi)800元/平米800.00200.0016.001.401

6郵政0.5元/住宅建筑平米0.5014.797.400.651

7綠化工程費

90.009.23830.8872.6856

8排水工程費19.5元/住宅建筑平米19.5014.79288.4425.2320

9區(qū)內(nèi)道路140元/道路平米140.002.28318.5927.8722

56五、財務(wù)分析。序號項

目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量總計

（萬元）可售單方造價（元/平）建筑比例單方造價五公共配套費用

77468521.44%

1.配套公建建安費用20002000.000.2400.0035

2.其他

374.4533

小區(qū)圍墻、大門180元/米10000.00180180.0016

（配電室