年中國各地的戶型創(chuàng)新樓盤說明

/HYPERLINK"/"2005年中國各地的戶型創(chuàng)新樓盤介紹一、得戶型者得天下！蘇州樓市刮起戶型創(chuàng)新"旋風"細節(jié)創(chuàng)新提升房屋附加值復旦大學房地產(chǎn)研究中心一位專業(yè)人士告訴記者，一個好的戶型要緊體現(xiàn)在三個方面：首先，是整體布局的科學性，包括在一個平面內(nèi)的戶型分割、通風采光設(shè)計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，這將大大阻礙到房子與人的起居行為的匹配程度。其次，是具體房間的設(shè)計，包括房間大小、形狀、窗戶的位置等，這對身處其中的人的舒適度有直接的阻礙。最后，是在對某個房間或細節(jié)突破常規(guī)的設(shè)計，這是創(chuàng)新所在，也是戶型變革的出路。蘇州各區(qū)域的新推樓盤，在戶型創(chuàng)新上都有各自的亮點，有些設(shè)計在蘇州更屬首例。10月份，“中?！ずI一號”一期的“空中合院”、“挑高露臺”設(shè)計帶給蘇州買房人前所未有的居住體驗，多處附送面積在滿足居住享受的同時還讓消費者得了實惠。都講“外來的和尚好念經(jīng)”。然而，蘇州本土開發(fā)商卻也有自己的高招，主動取經(jīng)打造產(chǎn)品的獨特性。本月12日開盤的位于相城區(qū)的“中惠·晨曦印象”，首批推出的多層退臺式花園洋房目前已銷售一空。該產(chǎn)品保證了每層住戶都有自己的專屬空間（花園或者大露臺），滿足了每層住戶親近綠色、親近自然的需求。該樓盤借鑒了萬科“四季花園”的設(shè)計理念并融合了自身對戶型自由分割的方法，因此成就了“寬HOUSE魔幻式花園洋房”。在新區(qū)，一個名為“恒達·清水園”的在售樓盤在其小高層產(chǎn)品中采納了“微錯”工藝。錯層這種提升住宅私密性的建筑工藝在蘇州市場上已銷聲匿跡多年，而該樓盤的產(chǎn)品不同于以往的是，在小高層中采納錯層工藝，實屬難能，令人大有“錯層歸來”之感。此外，該樓盤還有創(chuàng)新的“陽光浴室”設(shè)計，把現(xiàn)今流行的主衛(wèi)設(shè)計在主臥以內(nèi)加以升華。據(jù)悉，該產(chǎn)品將于明年正式面市。更多獨具創(chuàng)意的功能房也出現(xiàn)在蘇州在售的諸多樓盤中，成為滿足買房人個性化需求的“點睛之筆”。這些功能房有的設(shè)計在入戶花園旁邊，可獨立成為工人房或書房、棋藝室、琴房等等，與廳、房等要緊活動空間互不相擾；有的又被設(shè)計在衛(wèi)生間、廚房或陽臺旁邊，讓家里又多了個儲物空間。一些功能房由于采光充足，被開發(fā)商包裝成“陽光房”、“老人房”的概念，在蘇州頗得民心?？勺儜粜凸δ軈^(qū)我做主10月份，“玲瓏灣·云頂”推出“隨意居”住宅，利用高層的大板結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了空間的可變性，受到了青年購房一族的認同。而11月份，中惠·晨曦印象的開盤又把“魔幻戶型”帶到買房人眼前。這類多層住宅均采納框架結(jié)構(gòu)建筑，該建筑工藝實現(xiàn)書房、客廳、餐廳三大空間的隨意組合拆分。不久，大湖·城邦立即公布的產(chǎn)品中，也有近2/3是此類住宅。這些住宅中差不多沒有承重墻，除了固定的廚衛(wèi)之外，業(yè)主能夠自由分割組合。蘇州市建筑設(shè)計院的袁雪芬工程師告訴記者，戶型要做到“可變”，要求戶型的彈性設(shè)計包括兩個部分：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計。比如：采納大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間能夠自由隔斷隨意組合，提高使用率，開發(fā)商可在銷售時依照客戶的需求決定如何分割，住戶也可在居住一段時刻后依照生活變化調(diào)整功能布局進行二次裝修；戶型與戶型間的彈性設(shè)計。設(shè)計師在設(shè)計上可平面橫向變化，如：靈活處理轉(zhuǎn)角的套型分割，或兩戶打通后可變成一戶。小戶型復式工作居住兩相宜復式住宅歷來差不多上貴族化住宅，其面積一般都在200平方米左右，因此總價就超出了一般消費者的購房能力范圍，使得眾多的消費者只能“望復式而興嘆”。現(xiàn)在，蘇州的復式住宅中又添了一名新兵———“小戶型復式”。小戶型復式最大的特征是在面積上大幅度降低，而戶型結(jié)構(gòu)并沒有太大的變化。最近，順馳鳳凰城就公開了最新的UNI戶型。90㎡的復式，擺脫了以往一成不變的產(chǎn)品布局，做到一分為二，動靜分離。不僅締造了層次感的上下空間，還可依需要區(qū)隔成1~3房，有彈性的可變空間。滿足主人個性化需求的同時對主人的私密性也得到了最佳的保障。除此之外，位于工業(yè)園區(qū)機場路的“大湖·城邦”可能也將在本月底或12月初面市。定義為“SOHOMORE優(yōu)客公寓”的大湖·城邦首批也將推出111㎡的復式產(chǎn)品。開發(fā)商方面表示，該產(chǎn)品要緊為對生活和居家環(huán)境有獨特方法的人設(shè)計。相同的面積和空間，他們?yōu)樵O(shè)計師、畫家、IT人士、商務(wù)人士設(shè)計了四類風格迥異的房子。下層工作空間，上層居住空間，復式一分為二的特點，滿足了這類人士居家辦公的需求。有人講：一個成功的戶型創(chuàng)新能夠帶來不菲的產(chǎn)品價值，更會引導一定時期的居住時尚與人文品味潮流。那么，首當其沖的創(chuàng)新樓盤將會是第一批市場受益者。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，戶型創(chuàng)新并不是討好買方的唯一方法，從社區(qū)規(guī)劃、人文內(nèi)涵等諸多方面為買房人想得更多，創(chuàng)新出有競爭力的市場產(chǎn)品才是全然出路。有業(yè)界資深人士分析認為，好的戶型設(shè)計既要符合買家需求，順應(yīng)其所在區(qū)域的地理位置及人們的文化背景、生活適應(yīng)、經(jīng)濟進展水平等需求，又要體現(xiàn)出舒適性、合理性、私密性、功能性、經(jīng)濟性、美觀性，還要有靈活性、超前性。像中美合作住宅示范項目龍澤苑，在戶型概念設(shè)計中，并沒有采納目前國內(nèi)流行的“開門見廳”的布局，相反代之以一條寬大的長廊，餐廳、客廳、臥房、廚房整齊地排列在長廊兩側(cè)。在眾人的眼中，看似消費面積的走廊，卻成為一個耐人尋味的“亮點”，掛滿藝術(shù)品的走廊不僅僅和客廳、餐廳構(gòu)成家庭禮儀區(qū)，通過它的聯(lián)系，其它功能分區(qū)的功能性更加明確。豪柏公寓的三居室戶型設(shè)計，南向3．1米超大落地拐角玻璃幕墻，保證了良好的采光性能，此戶型在設(shè)計上把會客、休閑、娛樂、用餐和休息的區(qū)域劃分明顯，帶給居住者更多的私密空間。金橋國際公寓推出的“四明”小戶型在設(shè)計上采納明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，屋屋有窗，既充分滿足了業(yè)主對自然采光的需求又保證了室內(nèi)空氣暢通，深受購房者特不是年輕客戶的歡迎。新華聯(lián)家園北區(qū)戶型采納圓形主臥設(shè)計，在采光上獲得突出優(yōu)勢，同時設(shè)計了弧形陽光餐廳，強調(diào)了餐廳的重要性，專門受購房者追捧。此外，現(xiàn)在有些開發(fā)商做的戶型能夠讓買者依照自己的需求進行DIY（自我動手），充分考慮到了戶型的靈活性，使今后住家人員發(fā)生變化后，這種戶型也可不能落伍。有多少戶型能夠創(chuàng)新既然要談戶型創(chuàng)新的問題，那么首先要先闡明一下本人對戶型創(chuàng)新的理解：從目前市場上的創(chuàng)新戶型來看，差不多能夠分為兩個不同的類不，一類是在結(jié)構(gòu)和功能方面的創(chuàng)新，另一類創(chuàng)新是在建筑技術(shù)、工藝方面的革新，關(guān)于建筑技術(shù)及工藝，本人實在是知之甚少，因此本文的所談到的創(chuàng)新是指結(jié)構(gòu)、功能方面的創(chuàng)新。

創(chuàng)新應(yīng)該講是一種敢于挑戰(zhàn)傳統(tǒng)、挑戰(zhàn)自我的精神，是一種特不難得的品質(zhì)，正是這種精神促進了社會的進展，人類的進步，我個人是特不佩服那些勇于超越前人和超越自我的人們，也希望珍惜并挖掘這種品質(zhì)。然而在住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新上，個人認為應(yīng)當以慎重為主，尤其是在中、小戶型的創(chuàng)新上。深圳市尤其是特區(qū)內(nèi)由于其較低的土地供給，決定了深圳市房地產(chǎn)較高的銷售價格和以高層為主的建筑形態(tài)，因此，在戶型設(shè)計上不可幸免地會出現(xiàn)暗衛(wèi)或暗廚，有用率相對多層較低的特點，而且面對寸土寸金的地價，實在是經(jīng)不起過多地折騰。

一、戶型創(chuàng)新貴在“以人為本”

戶型創(chuàng)新應(yīng)以滿足各空間的功能為前提，幸免過分強調(diào)創(chuàng)新而犧牲面積和功能。從消費者的角度來看，房子首先是用來居住的，其次是用來休閑、娛樂、溝通、學習的居所。因此，合理的空間分配是對戶型的最低要求。在戶型創(chuàng)新時，應(yīng)當滿足人們在生理上、心理上對空間的需求，實現(xiàn)空間功能科學地利用，滿足住戶飲食起居、交流禮儀等各方面的家庭生活需要。戶型創(chuàng)新應(yīng)當充分考慮當?shù)叵M者的文化背景、生活適應(yīng)，體現(xiàn)居住空間的舒適性、合理性、私密性、功能性、經(jīng)濟性、靈活性和超前性。在設(shè)計上應(yīng)充分滿足業(yè)主對自然采光的需求和室內(nèi)空氣的暢通。

戶型創(chuàng)新的“以人為本”要緊體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先是整體布局的科學性，包括平面的戶型分割、通風采光設(shè)計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，應(yīng)充分考慮到動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開，并盡量保證室內(nèi)空間的通透。這將大大阻礙到房子與人的起居行為的匹配程度。

其次是房間的舒適性，舒適性確實是從人體工程學和家居生活差不多規(guī)律動身，充分考慮人們在室內(nèi)的活動和房間各項功能，決定戶型的開間、進深、面積、形狀、窗戶的位置等，為人們提供一個溫馨、親切、舒適的家居空間。

第三，輔助空間設(shè)計的合理性，合理性是指注重房間內(nèi)各輔助空間的功能，在廚房、衛(wèi)生間、生活陽臺、玄關(guān)的面積大小及形狀方面以最大限度地保證功能實現(xiàn)為主，并從操作的合理性方面考慮。重視陽臺與自然的溝通和交流，同時增強陽臺功能。

最后是在不阻礙總體布局的情況下對局部或細節(jié)進行突破常規(guī)的設(shè)計，包括功能、形狀等方面的創(chuàng)新。

二、戶型創(chuàng)新應(yīng)幸免面積白費

創(chuàng)新意味著白費，這種講法并不絕對，然而依舊有相當一部分的創(chuàng)新的確對房間的使用面積造成了白費。個人一直堅持房子不象時裝與流行音樂，喜愛就買，不喜愛能夠丟在一邊，作為有可能是傾盡一生所有購置的財產(chǎn)（怎么講目前二次置業(yè)、三次置業(yè)依舊少數(shù)）。對消費者個人來講實在是慎之又慎，因此，本人堅持戶型創(chuàng)新絕對不能以犧牲面積和功能為代價。

第一，在戶型創(chuàng)新的探究和設(shè)計時，應(yīng)充分考慮購房者購房的經(jīng)濟性和實惠性。經(jīng)濟性是指住宅大小是否適當，結(jié)構(gòu)是否合理，使用系數(shù)是否夠高，室內(nèi)交通面積是否過多，性能價格比是否合理等。通過操縱建筑戶型的總風光積，使戶型結(jié)構(gòu)緊湊，盡可能減少無謂的白費——套內(nèi)公攤，充分利用各功能區(qū)之間使用的不同時性，讓各功能區(qū)之間適當進行部分空間共享，實現(xiàn)物有所值。戶型的實惠性對客戶的吸引力大小要依照目標客戶群的檔次而定。一般講來，高端價位的客戶對使用率不是專門在乎，相反卻需要一些奢侈面積，但奢侈并不意味著白費，而中、低端價位客戶相對更在乎使用率和套內(nèi)面積的大小。

第二，在創(chuàng)新過程中應(yīng)當堅持功能性。功能性是戶型設(shè)計的重要因素。因為買房子是為了使用，假如功能差，就算形式再美觀也沒有意義。在房間面積適度擴大的前提下，應(yīng)該增加不同功能的空間數(shù)量，如設(shè)置學習室、獨立餐廳、多個衛(wèi)生間等，有的還可設(shè)家庭團聚室、電腦工作室等，從而使住宅戶型與現(xiàn)代生活方式相適應(yīng)。另外還要注意房間大小及比例是否恰當，既要節(jié)約面積，提高容積率，但還要注意讓房子的采光、通風不受阻礙。

三、戶型創(chuàng)新論證應(yīng)嚴謹

深圳房地產(chǎn)的進展一直在全國處于領(lǐng)先地位。隨著深圳房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈、消費者購房越來越理性，進展商在進行產(chǎn)品開發(fā)過程中，越來越重視樓盤綜合素養(yǎng)的提高。由于地理位置、交通環(huán)境與周邊配套等條件無法改變，社區(qū)規(guī)劃大都要以犧牲容積率或高額的設(shè)計成本與景觀建設(shè)成本為基礎(chǔ)，而且往往專門難出奇制勝，因此關(guān)于建筑和產(chǎn)品本身的創(chuàng)新越來越被開發(fā)商寄予厚望。戶型創(chuàng)新也越來越成為更多開發(fā)商努力的方向，只是，個人認為在戶型創(chuàng)新的決策上應(yīng)當慎重，論證過程應(yīng)嚴謹、細致。

相關(guān)于傳統(tǒng)戶型的平淡，創(chuàng)新戶型往往會面臨更大的機遇與風險。首先，從消費者的角度來考慮，新奇事物容易引起人們的關(guān)注，假如引導的好可能成為一種潮流。然而，同意新奇事務(wù)一般需要一個過程，戶型創(chuàng)新實際上是對傳統(tǒng)生活方式和生活空間的挑戰(zhàn)，因此，創(chuàng)新戶型一定要是通過市場測試或初步檢驗的產(chǎn)品。在進行戶型創(chuàng)新時，必須進行潛在消費者生活現(xiàn)狀中意度和生活方式進展趨勢研究。了解潛在消費者對住宅產(chǎn)品的專門需要，重點測試消費者對戶型變化的同意程度及對各功能空間新要求是必不可少的。其次，在戶型創(chuàng)新的研討、測試、探究過程中，一定要加強各個環(huán)節(jié)信息的有效溝通和配合，保證設(shè)計部、營銷部、研究部、開發(fā)部等各個部門信息和資源的共享，積極汲取外界先進的理念。

四、對部分創(chuàng)新戶型的看法

1、立體創(chuàng)新

立體住宅是相對平層住宅而言，要緊有躍式結(jié)構(gòu)、復式結(jié)構(gòu)、錯層結(jié)構(gòu)。這種房型打破了戶型平面設(shè)計的傳統(tǒng)格局，通過上、下、左、右層面的相錯，變化出豐富多彩的住宅室內(nèi)布局。立體住宅依照私密性大小將戶型分為三個標高，充分滿足功能分區(qū)、私密性和空間感要求，明確了主人、同住親屬、客人之間的居住關(guān)系。進門第一層為客廳和客衛(wèi)，私密性最小。第二層為廚房、餐廳和客臥，私密性居中。第三層為主臥、書房、衣帽間和主衛(wèi)，私密性最大。

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立體式住宅的要緊特點在于功能分區(qū)明確，對外界的隱私性較好，空間層次的變化使居住生活增添了一份情趣，打破了平面格局的單調(diào)。立體式住宅追求的是空間的感受與變化，通過高差起到空間分離的作用，然而這種空間的分離必須在一定的尺度范圍內(nèi)進行，假如戶型面積較小則不太適宜，會造成各功能區(qū)顯得局促。

2、平面組合創(chuàng)新

“戶型組合”創(chuàng)新是從不同的住宅消費者不同的消費需求和同一住宅消費者不同時期、不同時期的不同消費需求動身，來考慮戶型設(shè)計和處理相鄰的單元與單元（戶與戶）之間的關(guān)系。在戶型的功能布局上預(yù)留專門強的可變性和靈活性，以適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)、不同個性需求的購房群，一種戶型只需稍作改造，就能夠適合多種類型的購房者。一句話，可變性能夠增大住宅產(chǎn)品的客戶面，可預(yù)防由于最初市場定位不精確以及對套型設(shè)置比例與市場需求比例有出入時造成的銷售滯后，對客戶而言，能夠讓同一購房群在不同年齡時期、不同家庭結(jié)構(gòu)期間，合理地依照自己的不同需求喜好進行改造和裝修。增強了項目對客戶的吸引力，不管項目的檔次定位如何樣，戶型的可變性對任何層面的客戶群都有莫大的吸引力。因此在設(shè)計時就要充分地考慮，并留有余地，如盡可能最大限度的增加非承重墻的比例。

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3、空中花園或入戶花園的創(chuàng)新

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空中花園是戶型生態(tài)創(chuàng)新的代表，生活在高層住宅中的人們，缺乏與大自然親近的機會，而把環(huán)境移入家園最好的載體無疑是庭園。空中花園戶型在生態(tài)環(huán)境上的創(chuàng)新迎合了人們親近自然，回歸自然的需求，使“環(huán)境私有化”成為現(xiàn)實。

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入戶花園的引入為戶型創(chuàng)新制造了專門多亮點，首先，從結(jié)構(gòu)上來講，入戶花園一般是由入口附近的未封閉陽臺實現(xiàn)的，陽臺的開敞性保證了入戶花園的采光、通風，同時也為營造一個愉悅的歸家心情制造了條件；其次，將入戶花園引入到高層、小高層住宅中，與地面園林景觀有機結(jié)合，形成了真正的立體綠化，同時入戶花園使人們過去的庭院情結(jié)得以在空中延伸，是對傳統(tǒng)居住模式的創(chuàng)新，全面提升居住質(zhì)量；第三，入戶花園的面積一般比較大，因此還能夠集中休閑、娛樂、觀景等功能，使業(yè)主置身于花草之中享受生活的悠閑；第四，從銷售的角度來看，入戶花園一般贈送一半面積，因此，對樓盤銷售有較大地促進作用。“一梯兩戶”有突破

今年，廣州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)更多“一梯兩戶”、“一梯三戶”等產(chǎn)品，針對廣東氣候潮濕，要求居住空間強調(diào)南北對流。由于廣州有關(guān)部門的規(guī)定，住宅有用率要達到8成以上。今年在戶型上將能夠解決此難題，在戶型組合上，小的空間不擠太多的戶數(shù)。

“工”字形平面也有所改良，適應(yīng)景觀、朝向等要