偉業(yè)顧問貴州貴陽大營坡項目市場簡介及建議49中高端項目課件

大營坡現有項目認知貴陽中高端項目狀況中高端客戶特點及產品要求大營坡商圈格局政策限購限貸對市場的影響目錄大營坡現有項目認知12345都市道1號中天花園中大·國際廣場陽光金地紫金莊園6保利云山國際7天譽城2531467大營坡周邊項目分布都市道一號占地面積4284㎡建筑面積32913㎡容積率5.9綠化率20%建筑形態(tài)高層外立面風格中式現代物業(yè)費1.5元/㎡·月中天花園占地面積95000㎡建筑面積？？？？容積率1.19綠化率40%建筑形態(tài)多層、小高層、高層外立面風格中式現代物業(yè)費1.55元/㎡·月中大國際廣場占地面積37000㎡建筑面積待查容積率待查綠化率待查建筑形態(tài)高層外立面風格中式現代物業(yè)費待定現階段認籌優(yōu)惠銷售價格約為7500-7800元/㎡，預期市場銷售價格為8300-8700元/㎡陽光金地占地面積11274㎡建筑面積42814㎡容積率3.0綠化率42.94%建筑形態(tài)高層外立面風格中式現代物業(yè)費1.1元/㎡·月紫金莊園占地面積4284㎡建筑面積32913㎡容積率5.9綠化率20%建筑形態(tài)高層外立面風格中式現代物業(yè)費1.5元/㎡·月保利云山國際占地面積170000㎡建筑面積670000㎡容積率3.5

綠化率40%建筑形態(tài)高層外立面風格中式現代物業(yè)費1.55元/㎡·月天譽城占地面積156208㎡建筑面積450000㎡容積率3.5綠化率46.80%建筑形態(tài)高層外立面風格法式現代物業(yè)費1.60元/㎡·月大營坡現階段市場情況總結交通位置來看，三個方向的交通通路是大營坡商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，而1.5公里的輻射范圍已經涵蓋了宅吉小區(qū)，生活的便利性極好，在發(fā)展趨勢上，大營坡區(qū)域產品已高端化，現階段項目區(qū)域內競爭激烈，中低端的市場運作模式已經不能滿足大營坡區(qū)域發(fā)展的需求，而較早的推出中高端項目能夠好的掌握市場份額金陽、白云方向中心城區(qū)方向烏當、開陽方向800米輻射范圍1.5公里輻射范圍貴陽中高端項目產品狀況銀海元隆廣場產品面積產品戶型供應套數59.82一房3880.94二房3787.4二房3889.89二房3890.02二房3793.89二房3894.14二房7294.71二房7299.35二房37104.78三房37105.24三房37107.2三房38109.82三房37111.79二房38117.27二房38121.12三房37130.47三房37138.03三房38140.87三房37143.25三房38162.76四房37二房主力三房主力貴陽市場中高端項目分析二房94.14㎡三房140.87㎡紫金莊園產品面積產品戶型供應套數95.69二房16120.2三房48132.81三房32134.63三房48136.31三房48140.51四房32142.33四房32144.04四房16167.94四房32169.64四房32三房主力四房主力貴陽市場中高端項目分析四房主力四房142.33㎡三房134.63㎡龍硯東山產品面積產品戶型供應套數93.11二房5493.59二房2093.82二房4093.92二房194.89二房32112.56三房9112.58三房9113.19三房10113.19二房10113.28三房2113.47三房20113.56三房1113.58三房1114.71三房16138.26三房18138.87三房54140.54三房22140.89三房38141.15三房20141.28三房2141.5三房41141.51三房32141.63三房3二房面積段三房主力貴陽市場中高端項目分析三房140.89㎡二房94.89㎡懿府產品面積產品戶型供應套數128.22三房22130.6三房22130.69三房22131.55三房46133.68三房22152.87四房46154.79四房22三房主力四房主力貴陽市場中高端項目分析四房152.87㎡三房131.55㎡林城花都產品面積產品戶型供應套數127.93三房20128.14三房20128.83三房64147.57三房64165.97四房16166.48四房32167.04四房16169.72四房16170.24四房32170.29四房32170.8四房16170.85四房32172.19四房20177.79四房20188.29四房32188.48四房16188.87四房16三房主力四房主力貴陽市場中高端項目分析四房170.85㎡三房147.57㎡保利國際廣場產品面積產品戶型供應套數114.8三房32120.82三房32121.41三房32125.29三房32138.77三房32146.27三房32184.49四房32三房主力貴陽市場中高端項目分析三房125.29㎡觀山湖一號產品面積產品戶型供應套數45.28一房5251.84一房5292.39二房5294.58二房5296.28二房5298.25二房52122.47三房143123.05三房29124.98三房27130.05三房27131.22三房143133.55三房174134.56三房29136.5三房112137.67三房143146.67三房29148.35三房56153.71三房29154.55三房29161.21三房87166.98三房87167.56三房87124.06四房27141.15四房27155.47四房27206.76四房28195.39五房28209.91五房28二房主力三房主力貴陽市場中高端項目分析四房主力三房141.15㎡二房96.28㎡貴陽市場中高端項目戶型配比分析兩房主要面積段95㎡-110㎡三房主要面積段130㎡-140㎡四房主要面積段150㎡-170㎡現階段市場上的高端項目主要以舒適性的三房和四房作為主力戶型，搭配一定的豪華型兩房中高端客戶特點及產品要求中高端的項目屬性決定客群所屬階層低端中低端中端中高端高端頂級主要目標客戶區(qū)間他們是這個城市的中堅階層他們有強烈的居住品質改善需求他們是希望擁有較高生活品質的人中高端項目客戶需求分析中高端項目客戶需求分析中高端客戶對于產品的需求：保值、增值為了規(guī)避資產在現階段高通脹環(huán)境下的縮水，該類客戶對于投資或自持的固定資產要求必須能夠保值、增值，來保證資產的穩(wěn)定。產品保值、增值點：區(qū)位（區(qū)位的優(yōu)勢能夠帶動整個區(qū)域內的產品價值上升）

環(huán)境（環(huán)境資源在城市發(fā)展進程中逐漸凸顯珍貴）

交通（交通發(fā)展能夠帶動區(qū)域發(fā)展的整體升級）

大配套（配套完善生活需求的主要條件）中高端客戶對于產品的需求：設計合理、功能完備中高端客戶對于產品的需求已不局限于滿足基礎的居住需求，更加合理、舒適的設計是需求的重點，功能房的必須行也體現出來。設計體現點：開間尺寸（典式設計三房進深不超過13米，面寬不低于11米）

戶型設計（南北通透、雙向采光，無黑房間）

房間功能分區(qū)明顯（動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離）

功能間配備（書房、健身房、娛樂室、保姆間、中西廚房等）中高端項目客戶需求分析中高端客戶對于產品的需求：內外環(huán)境相互區(qū)分，內部精細中高端客戶在擁有了相當的財富積累后對生活環(huán)境的需求也有了相應的上升，生活大環(huán)境與小環(huán)境的區(qū)分、內部更顯精致是客戶對產品的基本要求。環(huán)境需求原因：有效隔離外環(huán)境（有效降低外環(huán)境對于自身生活的影響）

內部園林景觀細致（增強業(yè)主對于項目的認同及歸屬感）

公共區(qū)域擺設（增強產品泛品質）

細部特征設計（利用細部特征吸引顧客形成記憶點）中高端項目客戶需求分析中高端客戶對于產品的需求：完善的項目配套中高端客戶與普通客戶的區(qū)別在于他們對生活的要求更高、更會享受生活，而相應的項目配套就是為了更好的迎合客戶口味。項目配套的意義：項目配套會所（提供社區(qū)內業(yè)主交流平臺）

高品質物業(yè)管理（增強業(yè)主對于項目的認同及歸屬感、提升服務感受）

社區(qū)文化（形成獨立的社區(qū)文化、增強項目凝聚力）

中高端項目客戶需求分析中高端客戶對于產品的需求：高附加值中高端項目價格較市場普通項目略高，高附加值的產品是客戶認同并選擇項目的一個有力支撐點。產品附加值點：精裝修（縮短入住周期，增加產品便捷性、減少裝修污染綠色環(huán)保）

集中供暖（產品更高生活使用體驗、冬季居住舒適升級）

智能安防（增加業(yè)主安全感）

中高端項目客戶需求分析客戶來源

國內投資客

外地客戶地州客戶城區(qū)客戶

三縣一市

大型項目

○

○●

●

●

中小型項目

○○○

●

●

○非主要來源●

主要來源現階段大型項目的主要成交客戶分布在、地州客戶、城區(qū)客戶、三縣一市，而中小型項目則集中在城區(qū)客戶與三縣一市的客戶上，兩者共同的主要客戶來源仍為三縣一市客戶以及城區(qū)的客戶中小型項目客戶范圍狹窄中高端項目客戶來源分析大營坡商圈格局大營坡商業(yè)特征（早期）早期的大營坡商業(yè)主要以路邊的攤販形式為主，該模式屬于最原始的商業(yè)模式，流動型大、對衛(wèi)生環(huán)境的影響也較大，無法提供長期商業(yè)服務發(fā)展期的商業(yè)，攤販模式轉變?yōu)楣潭〝偽患芭R街獨立門面，該模式是商業(yè)發(fā)展的基礎模式，能夠形成不同專業(yè)門面，但不能形成集中的商業(yè)中心，從而進一步的提高區(qū)域的商業(yè)價值大營坡商業(yè)市場客戶特征大營坡商業(yè)特征（發(fā)展期）大營坡商業(yè)特征（現階段）綜合型的商業(yè)中心是現階段大營坡商業(yè)的目標，綜合型商業(yè)能夠有效的聚集商家，能為不同需求的人群提供便捷的服務，能夠有效的形成人群聚集項目名鹽務街、宅吉路臨街商業(yè)形式農民改造型單鋪面積約8-15㎡層數一層租金約600-150元/㎡鋪型街鋪業(yè)態(tài)分布食館、小吃、服裝、銀行、北京華聯位置鹽務街、宅吉路大營坡及周邊商業(yè)現狀項目名新添大道南段形式自形成街鋪單鋪面積約10-30㎡層數一層租金約70-120元/㎡鋪型街鋪業(yè)態(tài)分布建材、飾品、汽車維修、小吃館、位置大營坡項目名新添大道中段形式自形成街鋪單鋪面積約10-25㎡層數一層租金約50-80元/㎡鋪型街鋪業(yè)態(tài)分布電車、電動車維修、鋁合金窗位置大營坡大營坡及周邊商業(yè)現狀項目名大營路形式小區(qū)店面單鋪面積約15-50㎡層數一層租金300-400鋪型街鋪業(yè)態(tài)分布服裝、小吃館、電信、藥店位置大營坡項目名鹿沖關路形式自形成街鋪單鋪面積10-30㎡層數一層租金150-300鋪型業(yè)態(tài)分布牙科、食館、服裝、糧食店位置大營坡項目名大營坡轉盤形式民房改造單鋪面積5-15㎡層數一層租金200-300鋪型街鋪業(yè)態(tài)分布服裝、食館、藥店位置大營坡大營坡及周邊商業(yè)現狀項目名順興大廈形式商住總面積6000㎡層數3層租金40-60鋪型集中商業(yè)業(yè)態(tài)分布建材批發(fā)市場、磚、墻紙、燈具等位置大營坡項目名黑馬批發(fā)市場形式地下人行通道修改成總面積1000㎡層數一層租金30-50鋪型獨立鋪頭業(yè)態(tài)分布建材批發(fā)市場位置大營坡大營坡及周邊商業(yè)現狀項目名天天小區(qū)形式住宅底商單鋪面積130-40㎡層數地面二層租金100-110鋪型街鋪售價33000業(yè)態(tài)分布服裝、藥店、飲食經營模式帶3年租約銷售位置大營坡化工路口使用年40年租約每年遞增每年租金遞增7%大營坡及周邊商業(yè)現狀項目名中大國際廣場形式住宅底商總面積7.8萬㎡層數地下一層、地面三層租金待定鋪型底商售價33000業(yè)態(tài)分布萬達影城、沃爾瑪經營模式招租位置大營坡轉盤使用年50租約每年遞增--大營坡及周邊商業(yè)現狀大營坡商業(yè)情況總結沿街零散商業(yè)中大型商業(yè)通源汽車超市中大國際廣場（在建）家天下建材市場北京華聯超市現階段大營坡周邊商業(yè)主要以零散的街鋪為主，不能形成較為集中的購物廣場，在建的中大國際廣場具有極強的市場凝聚力，市場對于該類商業(yè)極度渴望，集中、統一規(guī)劃的商業(yè)是大營坡向城市副中心發(fā)展不可或缺的支撐，也是板塊升級后的必然趨勢，市場對于商業(yè)的需求量也會隨著板塊的發(fā)展和成熟呈現高增長狀態(tài)，商業(yè)的價值也會得到更好的體現未來特征——大營坡未來中小體量商業(yè)會成為市區(qū)補充型商業(yè)產品項目中高端價值認知大營坡區(qū)域交通便利，區(qū)內早期居民居住多有20年，該部分人群經過長期的積累，經濟能力有了一定程度的提升，對于改善居住的中高端產品需求也逐漸凸顯出來。隨著城市化進程的深入、北京東路的建設，大營坡區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢更加明顯，而區(qū)域內的中高端住宅的需求也更進一步提升，未來大營坡將集中出現更多的中高端商業(yè)項目。大營坡區(qū)位分析項目價值分析地塊價值地塊位于大營坡輻射區(qū)內，區(qū)域整體價值尚未完全挖掘，升值潛力高（價值洼地）環(huán)境價值背鄰大面積自然林帶，城市中的天然氧吧規(guī)劃價值低密度高層建筑，規(guī)劃亮點多樣性開發(fā)商品牌價值貴陽市場老牌房開企業(yè)，富中國際廣場、富中商務等項目及物管品質受到廣泛認同項目建筑擺布形式為圍合形態(tài)，圍合形態(tài)的建筑擺布能夠形成寬闊的中庭綠化空間，有利于小區(qū)園林景觀的集中打造，并能有效的形成很好的視覺效果，給業(yè)主呈現出更好的感官享受，項目地塊有高差，對于高層建筑來說，利用地塊的高差，能夠形成良好的天際線，從而提升項目整體的建筑群落感。項目亮點分析中高端產品需求分析1.高層低密度2.產品功能最優(yōu)化3.內部環(huán)境差異化4.交通便捷化5.市場競爭差異化6.物業(yè)升級7.附加值超越性8.總價適中化1.增加建筑單體間距離，優(yōu)化單體視野2.加快產品去化速度提升競爭力3.形成內部獨立環(huán)境、提升環(huán)境競爭4.利用交通優(yōu)勢，海量蓄客5.避免同質產品間的價格競爭6.拉升項目服務形象，形成先期產品體驗7.降低產品在價格上的市場抗性8.控制總價段，降低市場抗性政策限購限貸對市場的影響政策內容市場影響限購政策貴陽一環(huán)內限購一環(huán)內銷售項目有限，對于市場影響不大限制貸款一套房最低4成首付，二套最低6成首付，三成停貸各銀行可根據實際情況自行調節(jié)首付比例首付門檻提高，客戶付款難度增加提高存款準備金率5月18日存款準備金率上調0.5%，為21%銀行放款難度加大政策法規(guī)分析現階段市場問題主要存在于存款準備金率的不斷上調以及提高首付比例和限貸，政策的主要影響集中在了金融方向，對于想要新購住房的客戶必定會產生相應的影響貴陽限購范圍主要為一環(huán)內，大營坡區(qū)域不在限購范圍除限購區(qū)域外，限貸的范圍為三套或以上的客戶，其中外省來