第五章市場比較法課件

第五章市場比較法

1、市場比較法的概念

2、選擇可比實例3、建立價格可比基礎(chǔ)

4、各項修正計算

5、市場比較法運用舉例1第一節(jié)市場比較法的概念

1.1市場法的概念

又稱市場比較法、比例法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。1.2市場法的理論依據(jù)替代原理交易實例A成交價交易實例B成交價委估房地產(chǎn)市場價值交易實例C成交價21.3市場法的對象和條件

1.適用對象

適用于具有交易性的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)用地普通商品住宅高檔公寓

2.適用條件

在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。3.不適用對象（局限范圍或缺點）

（1）經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱的邊遠農(nóng)村，原因是缺乏必要的市場資料；（2）如古建筑、紀念堂（館）、寺廟等，原因是交易實例少。第一節(jié)市場比較法的概念

31.4市場法的操作步驟第一節(jié)市場比較法的概念

1.搜集交易實例2.選擇可比實例（比較案例房地產(chǎn)）3.建立價格可比基礎(chǔ)4.進行交易情況修正5.進行交易日期修正6.進行房地產(chǎn)狀況修正(區(qū)域因素和個別因素)7.求取比準價格42.1選取可比實例的必要性可比實例：指交易實例中房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。不是任何交易實例都可以用來參照比較，有些交易實例并不適用，需要從中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。第二節(jié)選擇可比實例52.2選取可比實例的質(zhì)量要求1.同一地區(qū)或同一市場供求范圍；2.用途或性質(zhì)相同或大致相同；3.規(guī)模（面積）相當；4.建筑結(jié)構(gòu)相同；5.檔次相當；6.權(quán)利性質(zhì)相同；7.交易日期與待估房地產(chǎn)的估價時點應(yīng)接近；8.比較實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；9.成交價格應(yīng)是正常市場價格或能修正為正常市場價格。第二節(jié)選擇可比實例62.3建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)包括五個方面的內(nèi)容：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)7

1.統(tǒng)一付款方式：統(tǒng)一為成交日期一次性付清的付款方式。

[例1]某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價格。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)82.統(tǒng)一采用單價：單位面積的價格。

房地及建筑物：單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格。土地：單位土地面積、樓面地價。注意：有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)93.統(tǒng)一幣種和貨幣單位通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進行換算。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“人民幣元”第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)104.統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積下的價格＝套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積÷建筑面積建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積÷建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積÷套內(nèi)建筑面積第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)115.統(tǒng)一面積單位1公頃＝10000平方米1畝＝666.67平方米1平方英尺＝0.0929平方米1坪＝3.30579平方米平方米下的價格＝畝下的價格÷666.67平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.0929（或×10.764）平方米下的價格＝坪下的價格÷3.30579（或×0.303）第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)12[例2]搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200㎡，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進行“建立價格可比基礎(chǔ)”處理（元人民幣/平方米建筑面積）。假設(shè)當時人民幣的年利率為8%，乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣。另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積。第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)13解答：（1）統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設(shè)當時人民幣的年利率為8%，則：甲總價＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（萬元人民幣）乙總價＝15（萬美元）（2）統(tǒng)一采用單價。甲單價＝764220÷200＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面積）

第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)14（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝60×8.3＝498（元人民幣/平方英尺使用面積）（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝498×0.75＝373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)15（5）統(tǒng)一面積單位。甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價＝373.5×10.764＝4020.4（元人民幣/平方米建筑面積）第三節(jié)建立價格可比基礎(chǔ)16

在建立價格可比基礎(chǔ)之后，運用市場法估價還需要將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。有下列三種情況的修正：①實際交易情況與正常交易情況不同的修正；②成交日期與估價時點不同的修正；③可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)不同的修正。第四節(jié)各項修正計算174.1交易情況修正

1.交易情況修正的含義

可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。將不正常的可比實例的價格修正為正常成交價，稱為交易情況修正。第四節(jié)各項修正計算182.造成成交價格偏差的因素：（一）特殊利害關(guān)系的人之間的交易；（二）急于出售或急于購買的交易；（三）有特殊動機或偏好的交易；（四）交易雙方或一方獲取市場信息不全的情況；（五）特殊方式的交易；（六）交易稅費非正常負擔的交易；（七）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（八）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。第四節(jié)各項修正計算193.交易情況修正的方法：百分率法和差額法

交易情況修正是指將不正常的可比實例的成交價修正為正常的市場價格。（1）采用百分率法的一般公式可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常市場價格交易情況修正系數(shù)=1/(1+x%)或者=100/(100+x)其中，可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±x%（當可比實例成交價比正常市場價格高的，為＋x%；低的，為－x%）。第四節(jié)各項修正計算如：成交價2000，低于市價的5%，則正常市價？20(2)采用差額法的一般公式可比實例成交價格±交易情況修正數(shù)額＝正常價格正常成交價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格又因為：應(yīng)由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅率應(yīng)由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅率則：

正常成交價格＝賣方實際得到的價格/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅率）正常成交價格＝買方實際付出的價格/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅率）第四節(jié)各項修正計算21[例3]某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/㎡，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格5%。試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。解答：賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格分別計算如下：賣方實際得到的價格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）買方實際付出的價格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）第四節(jié)各項修正計算22第四節(jié)各項修正計算[例4]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。解答：該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：正常成交價格－應(yīng)由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格應(yīng)由賣方負擔的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅率正常成交價格＝賣方實際得到的價格÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）23第四節(jié)各項修正計算[例5]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。解答：該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：正常成交價格＋應(yīng)由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格應(yīng)由買方負擔的稅費＝正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率正常成交價格＝買方實際付出的價格÷（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）24第四節(jié)各項修正計算4.2交易日期修正1.交易日期修正含義可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，要求評估的估價對象是估價時點時的價格及估價時點的市場狀況。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。交易日期修正實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進行調(diào)整，又可稱為房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過調(diào)整之后，將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點的價格。25第四節(jié)各項修正計算2.交易日期修正的方法：百分率法采用百分率法進行交易日期修正的一般公式：可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例價格漲跌的百分率為T%，則可比實例在成交日期時的價格×（1±T%）＝可比實例在估價時點的價格26第四節(jié)各項修正計算3.交易日期修正的價格指數(shù)法采用定基價格指數(shù)進行調(diào)整交易日期修正系數(shù)＝估價時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)÷交易日期的房地產(chǎn)價格指數(shù)可比實例在成交日期時的價格×（估價時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)÷交易日期的房地產(chǎn)價格指數(shù)）＝可比實例在估價時點的價格27第四節(jié)各項修正計算[練習6]某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1800元/㎡，現(xiàn)需將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月為100）。試計算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格。28第四節(jié)各項修正計算4.交易日期修正的價格變動率法

房地產(chǎn)價格變動率有逐期(平均每一期比上一期）遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。逐期遞增或遞減的價格變動率的調(diào)整公式：可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)＝可比實例在估價時點的價格平均上升或下降的價格變動的調(diào)整公式：可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）＝可比實例在估價時點的價格29第四節(jié)各項修正計算[練習7]現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/㎡，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月上漲2%。試對該可比實例的價格進行交易日期修正。30第四節(jié)各項修正計算[練習8]

某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元＝8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元＝8.29元人民幣。試將該可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日。31第四節(jié)各項修正計算[練習9]某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元＝8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元＝8.29元人民幣。試將該可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日。324.3房地產(chǎn)狀況修正1.房地產(chǎn)狀況修正的含義

是指將可比實例其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。2.房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容

區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正。第四節(jié)各項修正計算33（1）區(qū)位狀況修正的內(nèi)容位置（或坐落）、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等。（2）權(quán)益狀況修正的內(nèi)容土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件等。（3）實物狀況修正的內(nèi)容土地：面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整度等。建筑物：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度等。第四節(jié)各項修正計算343.房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法（1）思路如果可比實例房地產(chǎn)狀況好于估價對象房地產(chǎn)狀況，則應(yīng)對可比實例價格做減價修正；反之則應(yīng)做增價修正。（2）步驟確定對估價對象房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各種因素；判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一比較，找出它們之間的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實例進行調(diào)整。第四節(jié)各項修正計算35（3）方法：百分率法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格其中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定。修正系數(shù)=100/(100+x)或者=1/(1+x%)第四節(jié)各項修正計算36第四節(jié)各項修正計算4.房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題（1）可比實例房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。（2）在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較時，不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)具體比較和調(diào)整的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)有所不同。（3）在房地產(chǎn)狀況修正中，可以根據(jù)每個因素的具體情況而分別予以調(diào)整，如土地使用年限調(diào)整、容積率調(diào)整、樓層調(diào)整等。37[練習10]有兩個比較實例A和B，成交價分別為650元/㎡和700元/㎡。現(xiàn)分別以直接比較法對它們作區(qū)域因素修正。區(qū)域因素待估房地產(chǎn)實例A實例B自然條件交通條件規(guī)劃限制社會環(huán)境252525252823212422272628總分值1009610338[練習10]答案650×100/96=677.1700×100/103=679.639第四節(jié)各項修正計算4.5求取比準價格

市場法估價需要進行交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況三大修正后才能進行比準價格的計算。把這三大方面的修正綜合在一起，則得出市場法的計算公式：估價對象價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)將多個可比實例的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法（1）算術(shù)平均法（2）加權(quán)平均法（3）中位數(shù)：一組數(shù)據(jù)按從小到大（或從大到?。┑捻樞蛞来闻帕校幵谥虚g位置的一個數(shù)（或最中間兩個數(shù)據(jù)的平均數(shù)）。40一、總結(jié)比較法運用舉例41[例11]可比實例A的成交價格低于正常價格的3%；該地區(qū)同類房地產(chǎn)價格的額上漲幅度平均每月為1.4%，估價時點離交易日期為9個月；區(qū)域修正因素比率取直接比較法的100/96；實例A的建筑材料和施工質(zhì)量均優(yōu)于待估房地產(chǎn)，個別因素修正比率為100/106。已知A的成交價為3500元/平方米，試計算可比實例A的修正價格。比較法運用舉例42[例11]答案3500×1/（1-3%）×（1＋1.4％×9）×100/96×100/106＝3992.6比較法運用舉例43[例12]為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表：比較法運用舉例44可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000人民幣元/㎡650美元/㎡5500人民幣元/㎡成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情況＋2%＋5%－3%房地產(chǎn)狀況－8%－4%＋6%比較法運用舉例另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1：8.4，2005年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年2月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試利用上述資料測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。45[例12]答案實例A修正計算5000×0.993×1.0055×1/(1+2%)×1/(1-8%)實例B修正計算650×8.4×0.992×1.0055×1/(1+5%)×1/(1-4%)實例C修正計算5500×1.0053×1/(1-3%)×1/(1+6%)比較法運用舉例46[例13]為評估某商品住宅2005年10月30日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)查選取了ABC三個類似住宅的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下，試用上述資料測算該商品住宅2005年10月30日的正常市場價格。（1）可比實例的成交價格和成交日期如下表：（2）交易情況的分析判斷結(jié)果，見下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格3700元/平米4200元/平米3900元/平米成交日期2005.5.302005.8.302005.9.30可比實例A可比實例B可比實例C交易情況－2%0+1%比較法運用舉例47（3）該類住宅2005年4月到10月的價格指數(shù)如下表：

表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù)。（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見下表月份45678910價格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100比較法運用舉例48[例13]答案實例ABC房地產(chǎn)狀