萬山商業(yè)步行街營銷推廣策劃方案教學(xué)課件

呈送:中房集團(tuán)懷化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“萬山新農(nóng)貿(mào)市場”萬山商業(yè)步行街”營銷推廣方案匯報EE要點(diǎn)提煉1.屬性與市場定位:萬山首個商業(yè)情景步行街、萬山星級農(nóng)貿(mào)市場2.目標(biāo)客戶群定位:(見內(nèi)文)3.目標(biāo)命名定位:萬山商業(yè)情景步行街、萬山新農(nóng)貿(mào)市場4.項目廠告語定位:一間好旺鋪百年搖錢樹!5★商業(yè)定位:負(fù)一樓定位新農(nóng)貿(mào)市場,負(fù)二樓為星級網(wǎng)吧、超市、休閑娛樂城,部分面積建議做成幼兒園,步行街業(yè)態(tài)定位見下文。6.營銷推廣策略:1、活動為主,廣告為輔。2、高姿態(tài)入市,引入地產(chǎn)發(fā)展新理念。3、整合資源,逐步提升。4、推、銷結(jié)合,直投為主。5、充分利用口碑營銷。7.價格策略:為保持項目的較高形象和公司利益,本項目總體價格策略是“平”開高走,分階段的進(jìn)行銷售提價,同時采取一房(鋪)一價。3.入市時機(jī)選擇,銷售旺季入市:本項目選擇6月底日入市是合適的,前期誠意認(rèn)購期間在4月9.銷控策略:在銷售前期,以少量的優(yōu)勢房源帶動相對劣勢房源的銷售,后期以較大量的優(yōu)勢房源來配合價格的提升,實現(xiàn)優(yōu)劣勢房源銷售節(jié)奏的控制,做到項目收益最大化;10.促銷手段建議:1、業(yè)主聯(lián)誼會;2、直銷:3、外展點(diǎn);4、團(tuán)購:5、“新婚套餐”;6夕陽紅套餐”:7、“分期付款套餐”;8、“裝修按揭套餐”;9、送物業(yè)管理費(fèi)11.認(rèn)卡后到日前近2個月時間,項目售卡165張,按照銷售節(jié)點(diǎn)來講,6月份月內(nèi)開盤是理想的12.項目開盤必須按照工程進(jìn)度進(jìn)行,否則相應(yīng)時間有所推延;前言天生麗質(zhì)不自棄”,策劃是一個發(fā)現(xiàn)美、挖掘美、傳播美的過程庸人花畢生精力矯正自己的缺點(diǎn),而智者卻懂得將自己的長處發(fā)揮至登峰造極。萬山農(nóng)貿(mào)市場、萬山商業(yè)情景步行街是萬山特區(qū)政府重點(diǎn)招商工程,但本身卻存在開發(fā)商工程速度緩慢、配套簡單、萬山人口有限的缺陷。策劃不是考慮矯正缺陷,而是考慮怎樣把長處發(fā)揮至登峰造極倆人在森林散步,突遇一老虎。一人趕快彎腰系鞋帶,另一人說系什么鞋帶,你能跑得過老虎嗎?”那人說:“我不用跑過老虎,我只要跑過你就行了?！辈邉澆荒軇?chuàng)造人賽老虎的奇跡,但策劃可以訓(xùn)練系鞋帶的意識,將頹勢扔給競爭者。本案的成功,需要所有人員“系鞋帶”的訓(xùn)練與實踐毛澤東在《湖南農(nóng)民運(yùn)動考察報告》中提出“攪渾水”作為弱勢力量尋求生存的戰(zhàn)略。國共之戰(zhàn),毛不斷攪渾水,敲打蔣鞭長莫及的痛處“欲取之,先予之”,待得羽翼豐滿,便“百萬雄師過大江”。本案在面臨房產(chǎn)危機(jī)、開發(fā)商資金短缺的情景下,如何攪渾水,如何欲取之,先予之,這是要考慮的戰(zhàn)略策略分析思路總體思路脈絡(luò)項目屬性競爭狀況消費(fèi)者需求營銷推廣策略企業(yè)目標(biāo)首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬山人民消費(fèi)需求,提供了一種新的城市投資與居住方式,如何制定合理、有效的營銷推廣策略,需結(jié)合消費(fèi)者需求、項目屬性、市場競爭狀況及企業(yè)目標(biāo),并由消費(fèi)者需求出發(fā),分階段闡述與深化。目錄ContentsPART1分析AnalysePARt2策略Strategies1)市場解析1)項目的5張王牌市場背景分析2)項目定位◆競爭狀況3)項目營銷策略2)項目屬性4)銷售策略3)消費(fèi)者需求PART3營銷推廣階段劃分Stage)營銷推廣階段劃分2)銷售準(zhǔn)備期3)內(nèi)部認(rèn)購期)強(qiáng)銷期附1:本階段廣告文案集5)品牌延續(xù)期附2:農(nóng)貿(mào)市場業(yè)主市調(diào)附3:市場商家市場調(diào)查PART1—分析Analyse1)市場解析市場背景分析競爭狀況2)項目屬性3)消費(fèi)者需求1)市場解析一【市場背景回顧】●日前萬山特區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、礦工轉(zhuǎn)崗、礦工安居、社會保障、市政建設(shè)、生態(tài)治理等社會性事務(wù)建設(shè)矛盾重重,2009年3月5日,萬山正式被列為國家第二批資源枯竭型城市,正在向旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)程,但城市整體經(jīng)濟(jì)任然在上升階●據(jù)前期市場調(diào)査,2019年,萬山房地產(chǎn)開發(fā)投資上升一般,銷售大不如意:如盤山花園等,另外有些私人建的房子幾年都沒賣出去●消費(fèi)承受能力有限:萬山特區(qū)總?cè)丝?.64萬,其中少數(shù)民族占人口總數(shù)的70%以上,而萬山鎮(zhèn)城區(qū)人口只有近2萬人不到,人均收入較低,2019年農(nóng)民人均純收入突破2000元,整體消費(fèi)能力有限●市場需求主要為剛性需求:以自住為主,受政策等影響較小●地產(chǎn)市場日趨成熟,但與走在萬山前面的其它地區(qū)比較尚有差距,開發(fā)理念品形態(tài)亟待創(chuàng)新和突破。以上數(shù)據(jù)來自萬山特區(qū)區(qū)政府信息網(wǎng)81)市場解析二【市場競爭環(huán)境】萬山特區(qū)中心一帶已經(jīng)很少有至尊地王,本區(qū)域區(qū)成為置業(yè)熱點(diǎn)主流消費(fèi)群為萬山當(dāng)?shù)厝思爸苓叺乜h入城人員;目前市場對投資型產(chǎn)品比較饑渴口碑傳播是萬山市場上一條重要推廣渠道市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品客戶注重性價比和產(chǎn)品形象以及信譽(yù)度★2009隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步影響,樓市持續(xù)低迷,市場呼叫救市聲音不斷高漲,政府房產(chǎn)新政一波跟一波,雖有部分城市有回暖跡象,但整體動態(tài)并不明顯,整個市場情」不容樂觀。1)市場解析三【市場回顧結(jié)論】產(chǎn)品需要向多元化、個性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展多次置業(yè)需求為購房主流,一次置業(yè)、剛性住房有待引導(dǎo)●消費(fèi)需求整體檔次上升,地段、環(huán)境、配套及物業(yè)管理漸漸成為關(guān)注的焦