萬山商業(yè)步行街營銷推廣策劃方案教學課件

呈送:中房集團懷化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“萬山新農(nóng)貿(mào)市場”萬山商業(yè)步行街”營銷推廣方案匯報EE要點提煉1.屬性與市場定位:萬山首個商業(yè)情景步行街、萬山星級農(nóng)貿(mào)市場2.目標客戶群定位:(見內(nèi)文)3.目標命名定位:萬山商業(yè)情景步行街、萬山新農(nóng)貿(mào)市場4.項目廠告語定位:一間好旺鋪百年搖錢樹!5★商業(yè)定位:負一樓定位新農(nóng)貿(mào)市場,負二樓為星級網(wǎng)吧、超市、休閑娛樂城,部分面積建議做成幼兒園,步行街業(yè)態(tài)定位見下文。6.營銷推廣策略:1、活動為主,廣告為輔。2、高姿態(tài)入市,引入地產(chǎn)發(fā)展新理念。3、整合資源,逐步提升。4、推、銷結(jié)合,直投為主。5、充分利用口碑營銷。7.價格策略:為保持項目的較高形象和公司利益,本項目總體價格策略是“平”開高走,分階段的進行銷售提價,同時采取一房(鋪)一價。3.入市時機選擇,銷售旺季入市:本項目選擇6月底日入市是合適的,前期誠意認購期間在4月9.銷控策略:在銷售前期,以少量的優(yōu)勢房源帶動相對劣勢房源的銷售,后期以較大量的優(yōu)勢房源來配合價格的提升,實現(xiàn)優(yōu)劣勢房源銷售節(jié)奏的控制,做到項目收益最大化;10.促銷手段建議:1、業(yè)主聯(lián)誼會;2、直銷:3、外展點;4、團購:5、“新婚套餐”;6夕陽紅套餐”:7、“分期付款套餐”;8、“裝修按揭套餐”;9、送物業(yè)管理費11.認卡后到日前近2個月時間,項目售卡165張,按照銷售節(jié)點來講,6月份月內(nèi)開盤是理想的12.項目開盤必須按照工程進度進行,否則相應時間有所推延;前言天生麗質(zhì)不自棄”,策劃是一個發(fā)現(xiàn)美、挖掘美、傳播美的過程庸人花畢生精力矯正自己的缺點,而智者卻懂得將自己的長處發(fā)揮至登峰造極。萬山農(nóng)貿(mào)市場、萬山商業(yè)情景步行街是萬山特區(qū)政府重點招商工程,但本身卻存在開發(fā)商工程速度緩慢、配套簡單、萬山人口有限的缺陷。策劃不是考慮矯正缺陷,而是考慮怎樣把長處發(fā)揮至登峰造極倆人在森林散步,突遇一老虎。一人趕快彎腰系鞋帶,另一人說系什么鞋帶,你能跑得過老虎嗎?”那人說:“我不用跑過老虎,我只要跑過你就行了?！辈邉澆荒軇?chuàng)造人賽老虎的奇跡,但策劃可以訓練系鞋帶的意識,將頹勢扔給競爭者。本案的成功,需要所有人員“系鞋帶”的訓練與實踐毛澤東在《湖南農(nóng)民運動考察報告》中提出“攪渾水”作為弱勢力量尋求生存的戰(zhàn)略。國共之戰(zhàn),毛不斷攪渾水,敲打蔣鞭長莫及的痛處“欲取之,先予之”,待得羽翼豐滿,便“百萬雄師過大江”。本案在面臨房產(chǎn)危機、開發(fā)商資金短缺的情景下,如何攪渾水,如何欲取之,先予之,這是要考慮的戰(zhàn)略策略分析思路總體思路脈絡項目屬性競爭狀況消費者需求營銷推廣策略企業(yè)目標首先我們明確本案的目標是為了滿足萬山人民消費需求,提供了一種新的城市投資與居住方式,如何制定合理、有效的營銷推廣策略,需結(jié)合消費者需求、項目屬性、市場競爭狀況及企業(yè)目標,并由消費者需求出發(fā),分階段闡述與深化。目錄ContentsPART1分析AnalysePARt2策略Strategies1)市場解析1)項目的5張王牌市場背景分析2)項目定位◆競爭狀況3)項目營銷策略2)項目屬性4)銷售策略3)消費者需求PART3營銷推廣階段劃分Stage)營銷推廣階段劃分2)銷售準備期3)內(nèi)部認購期)強銷期附1:本階段廣告文案集5)品牌延續(xù)期附2:農(nóng)貿(mào)市場業(yè)主市調(diào)附3:市場商家市場調(diào)查PART1—分析Analyse1)市場解析市場背景分析競爭狀況2)項目屬性3)消費者需求1)市場解析一【市場背景回顧】●日前萬山特區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、礦工轉(zhuǎn)崗、礦工安居、社會保障、市政建設、生態(tài)治理等社會性事務建設矛盾重重,2009年3月5日,萬山正式被列為國家第二批資源枯竭型城市,正在向旅游產(chǎn)業(yè)進程,但城市整體經(jīng)濟任然在上升階●據(jù)前期市場調(diào)査,2019年,萬山房地產(chǎn)開發(fā)投資上升一般,銷售大不如意:如盤山花園等,另外有些私人建的房子幾年都沒賣出去●消費承受能力有限:萬山特區(qū)總?cè)丝?.64萬,其中少數(shù)民族占人口總數(shù)的70%以上,而萬山鎮(zhèn)城區(qū)人口只有近2萬人不到,人均收入較低,2019年農(nóng)民人均純收入突破2000元,整體消費能力有限●市場需求主要為剛性需求:以自住為主,受政策等影響較小●地產(chǎn)市場日趨成熟,但與走在萬山前面的其它地區(qū)比較尚有差距,開發(fā)理念品形態(tài)亟待創(chuàng)新和突破。以上數(shù)據(jù)來自萬山特區(qū)區(qū)政府信息網(wǎng)81)市場解析二【市場競爭環(huán)境】萬山特區(qū)中心一帶已經(jīng)很少有至尊地王,本區(qū)域區(qū)成為置業(yè)熱點主流消費群為萬山當?shù)厝思爸苓叺乜h入城人員;目前市場對投資型產(chǎn)品比較饑渴口碑傳播是萬山市場上一條重要推廣渠道市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品客戶注重性價比和產(chǎn)品形象以及信譽度★2009隨著經(jīng)濟危機的進一步影響,樓市持續(xù)低迷,市場呼叫救市聲音不斷高漲,政府房產(chǎn)新政一波跟一波,雖有部分城市有回暖跡象,但整體動態(tài)并不明顯,整個市場情」不容樂觀。1)市場解析三【市場回顧結(jié)論】產(chǎn)品需要向多元化、個性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展多次置業(yè)需求為購房主流,一次置業(yè)、剛性住房有待引導●消費需求整體檔次上升,地段、環(huán)境、配套及物業(yè)管理漸漸成為關(guān)注的焦