萬(wàn)山商業(yè)步行街營(yíng)銷推廣策劃方案教學(xué)課件

呈送:中房集團(tuán)懷化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“萬(wàn)山新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”萬(wàn)山商業(yè)步行街”營(yíng)銷推廣方案匯報(bào)EE要點(diǎn)提煉1.屬性與市場(chǎng)定位:萬(wàn)山首個(gè)商業(yè)情景步行街、萬(wàn)山星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2.目標(biāo)客戶群定位:(見內(nèi)文)3.目標(biāo)命名定位:萬(wàn)山商業(yè)情景步行街、萬(wàn)山新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4.項(xiàng)目廠告語(yǔ)定位:一間好旺鋪百年搖錢樹!5★商業(yè)定位:負(fù)一樓定位新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),負(fù)二樓為星級(jí)網(wǎng)吧、超市、休閑娛樂(lè)城,部分面積建議做成幼兒園,步行街業(yè)態(tài)定位見下文。6.營(yíng)銷推廣策略:1、活動(dòng)為主,廣告為輔。2、高姿態(tài)入市,引入地產(chǎn)發(fā)展新理念。3、整合資源,逐步提升。4、推、銷結(jié)合,直投為主。5、充分利用口碑營(yíng)銷。7.價(jià)格策略:為保持項(xiàng)目的較高形象和公司利益,本項(xiàng)目總體價(jià)格策略是“平”開高走,分階段的進(jìn)行銷售提價(jià),同時(shí)采取一房(鋪)一價(jià)。3.入市時(shí)機(jī)選擇,銷售旺季入市:本項(xiàng)目選擇6月底日入市是合適的,前期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)期間在4月9.銷控策略:在銷售前期,以少量的優(yōu)勢(shì)房源帶動(dòng)相對(duì)劣勢(shì)房源的銷售,后期以較大量的優(yōu)勢(shì)房源來(lái)配合價(jià)格的提升,實(shí)現(xiàn)優(yōu)劣勢(shì)房源銷售節(jié)奏的控制,做到項(xiàng)目收益最大化;10.促銷手段建議:1、業(yè)主聯(lián)誼會(huì);2、直銷:3、外展點(diǎn);4、團(tuán)購(gòu):5、“新婚套餐”;6夕陽(yáng)紅套餐”:7、“分期付款套餐”;8、“裝修按揭套餐”;9、送物業(yè)管理費(fèi)11.認(rèn)卡后到日前近2個(gè)月時(shí)間,項(xiàng)目售卡165張,按照銷售節(jié)點(diǎn)來(lái)講,6月份月內(nèi)開盤是理想的12.項(xiàng)目開盤必須按照工程進(jìn)度進(jìn)行,否則相應(yīng)時(shí)間有所推延;前言天生麗質(zhì)不自棄”,策劃是一個(gè)發(fā)現(xiàn)美、挖掘美、傳播美的過(guò)程庸人花畢生精力矯正自己的缺點(diǎn),而智者卻懂得將自己的長(zhǎng)處發(fā)揮至登峰造極。萬(wàn)山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬(wàn)山商業(yè)情景步行街是萬(wàn)山特區(qū)政府重點(diǎn)招商工程,但本身卻存在開發(fā)商工程速度緩慢、配套簡(jiǎn)單、萬(wàn)山人口有限的缺陷。策劃不是考慮矯正缺陷,而是考慮怎樣把長(zhǎng)處發(fā)揮至登峰造極倆人在森林散步,突遇一老虎。一人趕快彎腰系鞋帶,另一人說(shuō)系什么鞋帶,你能跑得過(guò)老虎嗎?”那人說(shuō):“我不用跑過(guò)老虎,我只要跑過(guò)你就行了?！辈邉澆荒軇?chuàng)造人賽老虎的奇跡,但策劃可以訓(xùn)練系鞋帶的意識(shí),將頹勢(shì)扔給競(jìng)爭(zhēng)者。本案的成功,需要所有人員“系鞋帶”的訓(xùn)練與實(shí)踐毛澤東在《湖南農(nóng)民運(yùn)動(dòng)考察報(bào)告》中提出“攪渾水”作為弱勢(shì)力量尋求生存的戰(zhàn)略。國(guó)共之戰(zhàn),毛不斷攪渾水,敲打蔣鞭長(zhǎng)莫及的痛處“欲取之,先予之”,待得羽翼豐滿,便“百萬(wàn)雄師過(guò)大江”。本案在面臨房產(chǎn)危機(jī)、開發(fā)商資金短缺的情景下,如何攪渾水,如何欲取之,先予之,這是要考慮的戰(zhàn)略策略分析思路總體思路脈絡(luò)項(xiàng)目屬性競(jìng)爭(zhēng)狀況消費(fèi)者需求營(yíng)銷推廣策略企業(yè)目標(biāo)首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬(wàn)山人民消費(fèi)需求,提供了一種新的城市投資與居住方式,如何制定合理、有效的營(yíng)銷推廣策略,需結(jié)合消費(fèi)者需求、項(xiàng)目屬性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及企業(yè)目標(biāo),并由消費(fèi)者需求出發(fā),分階段闡述與深化。目錄ContentsPART1分析AnalysePARt2策略Strategies1)市場(chǎng)解析1)項(xiàng)目的5張王牌市場(chǎng)背景分析2)項(xiàng)目定位◆競(jìng)爭(zhēng)狀況3)項(xiàng)目營(yíng)銷策略2)項(xiàng)目屬性4)銷售策略3)消費(fèi)者需求PART3營(yíng)銷推廣階段劃分Stage)營(yíng)銷推廣階段劃分2)銷售準(zhǔn)備期3)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期)強(qiáng)銷期附1:本階段廣告文案集5)品牌延續(xù)期附2:農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)主市調(diào)附3:市場(chǎng)商家市場(chǎng)調(diào)查PART1—分析Analyse1)市場(chǎng)解析市場(chǎng)背景分析競(jìng)爭(zhēng)狀況2)項(xiàng)目屬性3)消費(fèi)者需求1)市場(chǎng)解析一【市場(chǎng)背景回顧】●日前萬(wàn)山特區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、礦工轉(zhuǎn)崗、礦工安居、社會(huì)保障、市政建設(shè)、生態(tài)治理等社會(huì)性事務(wù)建設(shè)矛盾重重,2009年3月5日,萬(wàn)山正式被列為國(guó)家第二批資源枯竭型城市,正在向旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)程,但城市整體經(jīng)濟(jì)任然在上升階●據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)査,2019年,萬(wàn)山房地產(chǎn)開發(fā)投資上升一般,銷售大不如意:如盤山花園等,另外有些私人建的房子幾年都沒(méi)賣出去●消費(fèi)承受能力有限:萬(wàn)山特區(qū)總?cè)丝?.64萬(wàn),其中少數(shù)民族占人口總數(shù)的70%以上,而萬(wàn)山鎮(zhèn)城區(qū)人口只有近2萬(wàn)人不到,人均收入較低,2019年農(nóng)民人均純收入突破2000元,整體消費(fèi)能力有限●市場(chǎng)需求主要為剛性需求:以自住為主,受政策等影響較小●地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟,但與走在萬(wàn)山前面的其它地區(qū)比較尚有差距,開發(fā)理念品形態(tài)亟待創(chuàng)新和突破。以上數(shù)據(jù)來(lái)自萬(wàn)山特區(qū)區(qū)政府信息網(wǎng)81)市場(chǎng)解析二【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境】萬(wàn)山特區(qū)中心一帶已經(jīng)很少有至尊地王,本區(qū)域區(qū)成為置業(yè)熱點(diǎn)主流消費(fèi)群為萬(wàn)山當(dāng)?shù)厝思爸苓叺乜h入城人員;目前市場(chǎng)對(duì)投資型產(chǎn)品比較饑渴口碑傳播是萬(wàn)山市場(chǎng)上一條重要推廣渠道市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品客戶注重性價(jià)比和產(chǎn)品形象以及信譽(yù)度★2009隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步影響,樓市持續(xù)低迷,市場(chǎng)呼叫救市聲音不斷高漲,政府房產(chǎn)新政一波跟一波,雖有部分城市有回暖跡象,但整體動(dòng)態(tài)并不明顯,整個(gè)市場(chǎng)情」不容樂(lè)觀。1)市場(chǎng)解析三【市場(chǎng)回顧結(jié)論】產(chǎn)品需要向多元化、個(gè)性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展多次置業(yè)需求為購(gòu)房主流,一次置業(yè)、剛性住房有待引導(dǎo)●消費(fèi)需求整體檔次上升,地段、環(huán)境、配套及物業(yè)管理漸漸成為關(guān)注的焦