成都市房地產(chǎn)市場半年度報告

2010年上半年成都市

房地產(chǎn)市場半年報2010年7月10日現(xiàn)階段全球經(jīng)濟總體維持復蘇的形態(tài)，且新興經(jīng)濟體表現(xiàn)最為強勁。北美市場出現(xiàn)較為穩(wěn)固的復蘇跡象，但是歐洲經(jīng)濟受希臘債務危機影響，增速有所放緩。

在受國際金融危機嚴重沖擊下，中國經(jīng)濟發(fā)展遇到嚴重困難。在“內(nèi)憂外患”的情況下經(jīng)濟發(fā)展率先企穩(wěn)，走出了一個漂亮的“V”型反轉(zhuǎn)態(tài)勢。但下半年經(jīng)濟走勢依然不容樂觀。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者從各主要經(jīng)濟體一季度GDP表現(xiàn)上看，全球經(jīng)濟整體處于持續(xù)復蘇當中，美國第一季度實際GDP修正值年化季率增長3.0%，顯示經(jīng)濟總體復蘇步伐穩(wěn)固；由于歐元區(qū)經(jīng)濟受到主權(quán)債務危機的嚴重影響，第一季度GDP保持了0.2%的增幅。亞洲方面，日本第一季度GDP季增1.2%，創(chuàng)下最近三個季度來的最大增幅，中國第一季度GDP較上年同期增長11.9%，泰國同比增長12.0%。新興經(jīng)濟體在全球經(jīng)濟中地位逐漸上升。歐洲債務危機引發(fā)經(jīng)濟快速下滑各主要經(jīng)濟體2010年一季度GDP增幅2000-2009年歐洲主要經(jīng)濟體經(jīng)濟增長情況中國經(jīng)濟增長放緩。出口方面,雖然1季度出口增速超出預期,但在實際匯率上升和勞動力成本上漲的壓力下,進出口將在近期見頂回落。投資方面,政府基礎建設投資逐步進入收尾階段、針對地產(chǎn)的調(diào)控和對地方融資平臺的清理會導致投資增速出現(xiàn)下滑;同時,民間投資與制造業(yè)投資還很難接過政策退出的“接力棒”。就消費而言,由于中國消費者信心指數(shù)仍然表現(xiàn)良好,居民可支配收入增長仍比較穩(wěn)健,中國消費的增長將保持穩(wěn)定。繁榮衰退蕭條復蘇2010年中國經(jīng)濟增速將恢復到9.5%左右最終消費、資本形成、商品和服務進出口對GDP增長貢獻（%）成都完成了“世界現(xiàn)代田園城市”規(guī)劃，全新產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局出爐，規(guī)劃了4大總體功能區(qū)，13個市管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和19個區(qū)（市）縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。13個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為田園城市建設奠定經(jīng)濟基礎。11%65%成都市GDP與城市化率增長情況(2010年數(shù)據(jù)為目標)備注：以上經(jīng)濟數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局、IMF和四川統(tǒng)計外網(wǎng)。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者2009年中國經(jīng)濟實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，使得中國經(jīng)濟成功保八率先走出經(jīng)濟低谷，2010第一季度經(jīng)濟出現(xiàn)過熱勢頭，兩會后中央采取了有保有壓的經(jīng)濟措施。2010年兩會后在經(jīng)濟過熱的前提下，在惠民生，調(diào)結(jié)構(gòu)的政策背景下，地王頻出，國務院的國十條不期而至，拉開了新一輪宏觀調(diào)控的序幕。近幾年出口、投資、消費分別對經(jīng)濟增長貢獻率時間2007年2008年2009年2010年1-3月凈出口2.50.9-3.9-1.2投資4.44.686.9消費4.54.54.66.22008年世界經(jīng)濟危機對中國經(jīng)濟的影響集中在出口方面，中國政府借機對國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，將消費作為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。2009年政府出臺了一系列經(jīng)濟刺激計劃，GDP從09年三季度開始強勁反彈。2010年政府開始逐漸退出刺激經(jīng)濟的政策，但由于09年的慣性，2010年第一季度的消費創(chuàng)出近四年的新高，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱情況。2010年的政策調(diào)控產(chǎn)生于防通脹的大背景下。4月中旬“新國十條”出臺，其速度、密度、執(zhí)行的力度都為近年來罕見，運用的調(diào)控手段也越發(fā)多樣化與調(diào)控目的更加明確。其根本目的是為了抑制房地產(chǎn)投機性需求，從而保證與促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。同時本次調(diào)控也面臨經(jīng)濟發(fā)展放緩的壓力，本次調(diào)控的未來存在不少的變數(shù)，或許在保障經(jīng)濟發(fā)展的大前提下，不排除本年底調(diào)控會逐漸退出。抑制的政策打壓的政策5.12地震鼓勵的政策寬松的政策從緊的政策房產(chǎn)市場走向政策走向2007年2008年2009年2010年2010年4月打壓的政策備注：以上經(jīng)濟數(shù)據(jù)均來自成都市統(tǒng)計局。經(jīng)濟增長過快07年10-12月適度從緊的貨幣政策08年1-12月2010年1-6月經(jīng)濟過快下滑經(jīng)濟持續(xù)下滑經(jīng)濟復蘇穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策適度寬松的貨幣政策宏觀基調(diào)兩防一保一控保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生、保增長，調(diào)結(jié)構(gòu)預計下半年經(jīng)濟將出現(xiàn)疲軟，并有下滑趨勢，預計全年增幅9%左右。10.4%2009年以來“三駕馬車”中凈出口首次出現(xiàn)負增長，消費增長乏力，唯有投資一枝獨秀成為經(jīng)濟增長主要動力。2010年第一季度，在09年經(jīng)濟刺激政策的慣性作用下，凈出口開始出現(xiàn)強勢復蘇勢頭，投資勢頭有所放緩，消費急劇增加達到近四年的最大值，經(jīng)濟開始出現(xiàn)過熱跡象。2010年二季度的數(shù)據(jù)雖會依然保持較高的增長，但勢頭已經(jīng)出現(xiàn)衰減，預計三季度經(jīng)濟指標將出現(xiàn)下滑。2尿0半1耗0年獲上椒半盒年觀成橋都撇市腸主王城勺區(qū)商住墊宅列新由增捧供新應3懂5央0萬鼓方熟左哈右金，蔬備跟案居量僚超梢過3廳2企0萬走方產(chǎn)，石供圈銷饒比救在1左脂右固。將價查格址在廳年揮初賺出飲現(xiàn)慘了誰跳慕漲緒，“新陰國尺十貼條”以混來吃政陸府柿對召價驕格封一株直央在遲進綢行答調(diào)鋪控存，額市移場兵呈亡現(xiàn)秩價井穩(wěn)浙量芽縮趙的線態(tài)航勢漸。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者100萬平均線供銷比為1均線市場上升期，供銷相對平衡，供銷比在1左右市場盤整期，市場供過于求，供銷比在1-4之間市場繁榮期，市場供不應求，供銷比在1以下市場調(diào)控期，市場盤整，供銷比在1左右成都市主城區(qū)2007-2010年上半年住宅供銷比走勢圖100萬平均線市場上升期，供銷兩旺，價格高走市場上升期，供不應求，成交量放大，價格高走6000元/平均線市場盤整期，成交量萎縮，供過于求，價格開始低走市場調(diào)控期，價格慣性上沖，成交量萎縮成都市主城區(qū)2007-2010年上半年住宅供銷價走勢圖2010年成都市主城區(qū)的成交量受宏觀調(diào)控和價格跳漲的影響，呈現(xiàn)出與08年同期非常類似的走勢：2008年1-5月：價格慣性上沖，成交量萎縮；宏觀背景：世界經(jīng)濟危機爆發(fā)（由美國次貸危機爆發(fā)引發(fā)的世界經(jīng)濟危機）；2010年1-5月：價格慣性上沖，成交量萎縮；宏觀背景：世界經(jīng)濟有可能出現(xiàn)二次探底（由歐洲債務危機爆發(fā)引發(fā)的經(jīng)濟危機）2010年與2008年不同點在于：2008年成都5.12地震，2010年成都經(jīng)濟正處在恢復期，房地產(chǎn)市場僅僅是受到政府調(diào)控的影響，市場處于觀望期。2010年1-6月，成都市主城區(qū)商品住宅供銷情況：新增供應量：350萬方左右成交量（備案量）：320萬方左右供銷比：保持在1左右根據(jù)房地產(chǎn)市場周期性走勢來看，預計在2010年下半年，價格將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)盤整，下調(diào)幅度不會太大。若三季度政府推出房地產(chǎn)第二波調(diào)控政策，盤整期將將會延長，與08年至09年近12個月的低位盤整期相當。備睬注焰：乖以紹上2薪0后1沸0年織上銳半雁年屬數(shù)僅據(jù)悉從1月1日端截揀至5月2誘1日白，5月2耳1日瀉至6月3轟0日艙的古數(shù)健據(jù)醉為暑引擦用略成堅都熊市途房灰管洞局竿公勝布登數(shù)車據(jù)繼。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者2鼓0濟1當0年蓮上快半附年佳成攪都背市渾主災城役區(qū)穿及悔近巧郊慰成吳交屯非恩工小業(yè)咬用加地門共易計2恭3暴0醉0余弊畝傳，協(xié)雙燥流瘋區(qū)雖域臘依側(cè)然蔑最亂為絲式活船躍佩，隔而呀南州延崇線默周偵邊耕板閥塊衡為某最隱大辱熱奧點舅區(qū)襪域明；2釘0癢1產(chǎn)0年遺上聾半承年爛開靈發(fā)固商時拿滋地攤信乘心腥不尾足芒，破平晉均究溢貨價參率纏降血至2春0憶0德7年解以擴來妻新子低域，享流鬧標找率崗偏音高尋；嚇部筒分孝大揭型收開明發(fā)感企眼業(yè)收乘附機鬧增滴加惜土克地嶄儲梯備母。2007-2010年上半年成都市主城區(qū)土地供銷走勢圖2006-2010年上半年成都市近郊土地供銷情況2006-2010年6月成都市區(qū)商住用地樓面地價走勢2007-2010年6月成都市主城區(qū)住宅類土地成交樓面地價走勢（單位：元/平方米）排名開發(fā)商畝金額1萬華3578.15427183.42成都西航港建設投資有限公司、成都物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研究院有限公司10002800003保利731.0156596.254萬科517.7654363.955四川埃德凱森科技有限公司460.0463775.286成都中德紅谷投資有限公司445.0448197.837成都傳媒集團415.1480952.38伊廈成都國際商貿(mào)城股份有限公司390.45234279四川宏志實業(yè)有限責任公司348.55419.1810上海復地341.7761313.542010年上半年開發(fā)商拿地面積排名2007-2010年上半年主城區(qū)及近郊溢價率/已公告未成交土地對比城灶市尚別隔墅站和毛類爪別麗墅婆物版業(yè)凱目尿前很為涼市竄場攻稀圍缺饑產(chǎn)胞品抽，絕電維梯班市肝場喂唱我主碧導房誠；9朽0平加米迎以喜下思首精置漠產(chǎn)阿品繭成益交挨占脹比幣超信過5扎0％武，9爪0祝-估1街2斗0平們米卻首壇改冷和1增2販0椒-報1且5開0平秒米浴再佩改疾產(chǎn)樂品駱占鋒比咬分訪別懂在2濟0％齊左連右炭；強城持市摟電塌梯喘豪默宅斷整愁體勾量盆穩(wěn)劑價該漲憐，衰目民前貓整賺體餅已錢達辯到1槍.古4萬印元/平臘米雷水瞇平睜。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者2010年主城區(qū)住宅走量面積段示意圖

90平米以下首置產(chǎn)品為市場需求主力，成交占比均超過50％；90-120平米首改產(chǎn)品前4月成交量呈逐月遞增之勢;120-150平米再改產(chǎn)品成交量前4月占比均保持在20％左右;150平米以上舒適、享受型產(chǎn)品市場占比在8％左右。2010年主城區(qū)別墅類走量示意圖城市別墅稀缺，月最高成交量不超過8000平米。2010年主城區(qū)多層類走量示意圖城市類別墅依然稀缺，市場活躍度有限。近期主城區(qū)電梯豪宅量價走勢示意圖城市電梯豪宅在過去的1年左右時間保持量穩(wěn)價漲；城市電梯豪宅從去年5月的9300元/平米漲到目前的1.4萬/平米左右水平；城市電梯豪宅以譽峰項目統(tǒng)領群雄。備注：以上統(tǒng)計項目包括譽峰，城南1號，華敏世家，半島城邦，龍湖世紀風景，置信麗府，朗御，時代豪庭，華宇榮國府，紫檀，四海逸家。譽峰集中備案允許高價備案城南1號漲價價格走勢均量線2010年主城區(qū)電梯走量示意圖電梯物業(yè)為市場主流，前4個月成交量持續(xù)增漲。備盛注坡：企以翻上2查0肢1滾0年轎上終半撓年源數(shù)掩據(jù)饞從1月1日機截奏至5月2畜1日駐，5月2懸1日闖至6月3衰0日役的以數(shù)棚據(jù)聽缺就失如。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者2010年上半年成都市主城區(qū)二手房成交比例09年隨著經(jīng)濟的復蘇，以及房地產(chǎn)的各種優(yōu)惠政策作用下，二手房迎來了新的成交記錄，10年年初隨著優(yōu)惠政策的退出，二手房交易跌入冰點，在三四月經(jīng)歷了短暫的小陽春后，又遭遇調(diào)控寒流，二手房成交逐月走低。2009年成都成交套數(shù)62587套2010年上半年成交套數(shù)19525套武侯區(qū)成交4358套，位居第一金牛區(qū)成交3860套，位居第二青羊區(qū)成交3351套，位居第三成華區(qū)成交2883套，位居第四錦江區(qū)成交2810套，位居第五高新區(qū)成交2263套，位居第六2慕0顛1泰0年古初緊隨麗著鳥二臺套件房水優(yōu)奏惠噸政極策葉的版退醋出用二耐手芝房衰市擾場陵的2月優(yōu)成她交訂跌弦至亦冰倦點僵，廉經(jīng)齊歷輔了霞三浮，初四飾月盛的歲小倚陽主春慈后書，雕二搭手慶房淘市耐場萌又轎迎屈來沸了快政桶策獄調(diào)嫂控俗的鐘寒染流斤，設成喘交摸量鼻開坑始姿萎吩縮滾，乎成職交刑價安格透小餃幅商回雀落費。2哥0罰1陡0年浴上版半尋年糕一墳手漸房五市笑場推與襯二嘆手司房役市壞場沒的探成疫交網(wǎng)比罩例罰在槽逐襯漸腸縮粉小道，狀達電到1蜜:諸0磨.冬4罰5。2009-2010上半年年成都市二手房月度走量示意圖政策放開市場向好政策從緊，市場未恢復行政區(qū)成華區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)金牛區(qū)錦江區(qū)高新區(qū)合計成交套數(shù)（套）28834358335138602810226319525成交面積（㎡）206120.3366711.6249836.8277174.6190602.6174712.8146.52萬方備柏注糠：壁以部上令二陶手圍房偉數(shù)廣據(jù)扁均有來岡自叔成紛都順市勺房艙管織局穩(wěn)。2坦0患1幼0年趣上糖半頑年脖，備成樹都遠商政業(yè)竟地營產(chǎn)司延煌續(xù)2投0書0指9年唉三薄、怕四迅季撫度稍供德銷順兩而旺劇的鑒勢毅頭班，箭成嫂交漠量飾在威前闖五每個岔月選突緣瑞破疫了8基0萬扔方概，千供嚴銷餅比侮維徒持掀在1左蚊右流。啊各育類舅型粘物濕業(yè)具價課格忍都據(jù)有昂上炕升隙。削雖導宏粘觀幟調(diào)窮控攔并敗未拌針啊對匙商形業(yè)湯地偏產(chǎn)元，屠但5月橫份侵之圣后職商注業(yè)搭地偽產(chǎn)遷的襖成禽交傅量浪呈浴下凈滑醋的舟趨戚勢奏。后濃市月走臭向藍仍駛需查觀粱望燈。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者成都市主城區(qū)2007-2010年上半年商業(yè)總體供、銷、價走勢07國家宏觀調(diào)控、08世界經(jīng)濟危機、5.12地震對成都商業(yè)地產(chǎn)投資影響并不明顯，但供應出現(xiàn)井噴。原本應在5月份沖高的商業(yè)地產(chǎn)市場，卻在國家的宏觀調(diào)控政策出臺后，也進入了市場觀望期。2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要針對的是住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)并未采取任何調(diào)控措施。2009年隨著投資領域的回暖，下半年商業(yè)地產(chǎn)的成交量創(chuàng)下成都歷年來的新高，2010年上半年這種投資熱潮得到延續(xù)，并與2009年上半年同比銷售翻番（2009年1-5月銷售40.7萬方）。2010年上半年有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，即供銷比維持在1左右，除2009年四季度連續(xù)三個月的供不應求屬特殊情況外，成都的商業(yè)地產(chǎn)長期處于供過于求的狀態(tài)。今年上半年供銷比能夠維持在1左右，是非常難得一見的。但仍需注意的是，成都市商業(yè)的存量依然較高（截止2010年5月底還有710萬方左右），未來市場消化壓力依然較大。商業(yè)物業(yè)類型2009年新增供應量（㎡）2010年上半年新增供應量（㎡）2009年成交量（㎡）2010年上半年成交量（㎡）2009年成交均價（元/㎡）2010年上半年成交均價（元/㎡）寫字樓1158974.1377160.08804458.98297198.626535.547176.5商鋪551271.1179030.71664302.86170411.829964.4111334.18車庫945026.92444189.82595663.82373633.862479.322700.71合計265.53萬方100.04萬方206.44萬方84.12萬方----成都市主城區(qū)2009年-2010年上半年各類型商業(yè)供、銷、價數(shù)據(jù)圖表2010年上半年主城區(qū)各類型商業(yè)銷售占比備奧注助：木以脹上2勢0巡壽1矮0年懶上扁半診年額數(shù)笑據(jù)汽從1月1日活截激至5月2咸1日鄉(xiāng)豐，5月2刮1日歌至6月3馳0日插的泳數(shù)李據(jù)材缺岡失終。2009年主城區(qū)各類型商業(yè)銷售占比2010年上半年，車庫的銷售幾乎占到了商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。寫字樓和商鋪的比重都有所下滑，而商鋪下滑的比重最大。但從2010年上半年整體的情況來看，銷量比2009年上半年市場要強勁許多。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者通密過合搜幼房熔網(wǎng)穗為亡期1芳0天魂的除網(wǎng)爬上等調(diào)肅查痕結(jié)凈果宴來域看挎，訪成懇都艷市深購植房廢群豎體跪?qū)狗繚{地農(nóng)產(chǎn)爪市獵場尾未傅來銹的遙走搬勢甩持編觀葉望哄的向態(tài)獎度生。型接戀受增調(diào)敲查嘩的鬧購午房添者辯有會六沸成塊以鴉上指都方是亞屬狀于面改和善波型短的御客甲戶耀，秤七裕成憲以匪上羨的呢選您擇胞銀欠行宴貸頃款綿。因譜此鍋，示在癢新許政村下肅，牧房號屋長的蛇價承格敢和振能耳否寨按但揭叨成稱了跑購筒房裁者鞠最禾為就關(guān)勾心令的倘因宇素眠，約而其都炭江烘堰添成耽為古繼震雙現(xiàn)流問、好郫撐縣劇后由購騎房威者塞最忘為剖關(guān)哭注虜?shù)睦鋮^(qū)掩域詢。關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者被調(diào)查者再次買房的目的被調(diào)查者比較傾向于購買多大的房子被調(diào)查者購房的主要付款方式被調(diào)查者認為成都房價在新政調(diào)控下是否會跌如果不跌是否仍會買房被調(diào)查者在成都郊縣區(qū)域購房的傾向度（單位：票數(shù)）通過搜房網(wǎng)為期十天的網(wǎng)上調(diào)查，對一萬多名購房者進行了分類（已購房和未購房，各占50%的比重）。通過分析調(diào)查結(jié)果，我們可以看出，有六成以上購房者都是屬于改善型的，戶型面積以70-130平為主，其在購房時七成以上的只能選擇銀行按揭，并有三成以上的人選擇不管房價是否下跌都要購買。這部分群體受新政調(diào)控影響最大，所以幾乎都在觀望市場，下半年市場的觀望期是否會被延長，要取決于政策何時放松。被調(diào)查者在購房時首先會考慮的條件因素（單位：票數(shù)）此次調(diào)查都江堰成為繼雙流、郫縣之后購房者最為關(guān)注的區(qū)域關(guān)鍵詞5：產(chǎn)品關(guān)鍵詞3：市場關(guān)鍵詞1：經(jīng)濟關(guān)鍵詞7：商業(yè)關(guān)鍵詞9：下半年預判關(guān)鍵詞4：土地關(guān)鍵詞2：政策關(guān)鍵詞6：二手房關(guān)鍵詞8：購房者房地產(chǎn)市場的發(fā)展周期及每個周期的顯著特征價格走勢曲線復蘇階段發(fā)展階段危機階段蕭條階段13投資回報率較高，剛需開始帶動市場上行開發(fā)商行為：買地、捂盤剛需持續(xù)帶動市場、投資者增加地價上升速度＞房價上升速度存量下降、投資回報率下降開發(fā)商行為：大量買地、賣樓剛需比例下降、投資比例大、炒樓（投機）地價上升速度＞房價上升速度價格仍然上漲、成交量逐步下滑租金與房價背離開發(fā)商行為：迅速拋售價格跌幅明顯投資者退出、供過于求，剛需觀望市場，存量高居不下地價下跌比樓價快，開發(fā)商行為：迅速賣樓、回籠資金、大量買地、囤地合理價格：價值線中國的房地產(chǎn)價格將在未來的20年內(nèi)呈現(xiàn)波浪式上漲的態(tài)勢，預計在2030年之后，隨著中國人口的縮減和家庭結(jié)構(gòu)的改變，以及城市化進程的結(jié)束，房地產(chǎn)的價格將會在一定的基點上上下波動。價格整體繼續(xù)上行的勢頭將會終止，房價會隨著市場的供需情況及經(jīng)濟情況而波動。