房地產(chǎn)項目的開發(fā)準備課件

第四章房地產(chǎn)項目的開發(fā)準備

第一節(jié)城市建設(shè)規(guī)劃與管理一、城市規(guī)劃概述

城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局、各項建設(shè)的綜合部署和具體安排等的法定活動。開發(fā)準備包括：土地、資金、人才等。7/25/20231

1.城市規(guī)劃的一般方針①堅持控制大城市、合理發(fā)展中等城市和小城市②符合中國國情，正確處理近期建設(shè)與遠期發(fā)展的關(guān)系③適用、經(jīng)濟，勤儉建國2.城市規(guī)劃的一般原則①嚴格控制大城市規(guī)模②城市規(guī)劃與計劃相結(jié)合③勤儉建設(shè)④有利于生態(tài)環(huán)境保護⑤方便市民生產(chǎn)、生活⑥合理利用土地7/25/20232二、城市規(guī)劃的制定城市規(guī)劃包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細規(guī)劃。1．城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃是綜合研究和確定城市性質(zhì)；規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設(shè)用地，合理配置城市各項基礎(chǔ)設(shè)施，處理好近期和遠期建設(shè)的關(guān)系，指導城市合理發(fā)展的重要依據(jù)。（1）城市現(xiàn)狀圖：公用設(shè)施、交通道路、管線、建筑等（2）城市用地評價圖：自然條件、建筑條件、經(jīng)濟條件（3）城市環(huán)境評價圖（4）城市規(guī)劃總圖（5）城市工程設(shè)施規(guī)劃圖（6）近期建設(shè)規(guī)劃圖（7）總體規(guī)劃說明書7/25/202337/25/20234武漢市軌道交通路線列表

軌道交通線路起點終點性質(zhì)建設(shè)進度Ｅ１蔡甸豹澥市域快線尚未開建Ｅ２黃陂紙坊市域快線尚未開建Ｅ３常福陽邏市域快線尚未開建Ｕ１吳家山堤角市區(qū)線路一期完工、二期在建Ｕ２金銀潭魯巷市區(qū)線路一期在建Ｕ３吳家山博覽中心市區(qū)線路在建Ｕ４永安堂武漢站市區(qū)線路一期在建Ｕ５青菱青山市區(qū)線路在建Ｕ６軍山三金潭市區(qū)線路在建Ｕ７黃家湖大學城盤龍城市區(qū)線路在建Ｕ８古田陽邏市區(qū)線路尚未開建Ｕ９魯巷東湖高新市區(qū)線路尚未開建7/25/202352．分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃是在總體規(guī)劃指導下，對城市土地利用、人口分布、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)做出進一步的安排。分區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：（1）原則規(guī)定分區(qū)土地的使用性質(zhì)、居住人口的分布、建筑用地的容量控制指標。（2）確定市、區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。（3）確定綠化系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設(shè)施、風景名勝的用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護范圍，提出空間形態(tài)的保護要求。（4）確定城市主、次干道的紅線位置、斷面控制點坐標和標高，以及主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍。（5）確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地要求。7/25/202363．詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標和規(guī)劃管理要求，或直接對建設(shè)項目做出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計。詳細規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，直接關(guān)系到開發(fā)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)特征、藝術(shù)表現(xiàn)形式，也就直接關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，因此，開發(fā)商對城市詳細規(guī)劃更為關(guān)心和重視。詳細規(guī)劃一般包括以下內(nèi)容：（1）根據(jù)建筑地段現(xiàn)狀，確定建筑地段的邊界條件。（2）估算地段規(guī)劃人口，估算各項開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模、用地，計算拆遷面積，估算拆遷與安置工作量。（3）選定住宅、公共建筑或其他輔助建筑設(shè)計類型或標準。

7/25/20237（4）規(guī)定規(guī)劃區(qū)內(nèi)各級道路、廣場的建筑紅線、道路斷面、控制點的坐標和標高。（5）確定建筑地段內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)。（6）按功能及空間藝術(shù)、經(jīng)濟合理性等方面要求確定地段內(nèi)各項建筑的具體位置和用地界線。（7）確定擬建的市政工程管線和工程構(gòu)筑物位置、走向及控制標高。（8）確定綠化系統(tǒng)，必要時進行種植設(shè)計或其他綠化詳細設(shè)計。（9）估算詳細建設(shè)投資，編制綜合概算，提出實施的措施和建設(shè)思路。7/25/20238詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

城市詳細規(guī)劃的主要圖紙、文件有：（1）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。該地段圖是在地形圖上標明建筑物、道路、綠地、管線和人防工程的現(xiàn)狀。（2）詳細規(guī)劃總平面圖。（3）道路和豎向規(guī)劃圖。（4）管線綜合圖。（5）規(guī)劃說明和技術(shù)經(jīng)濟分析。7/25/20239三、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理1.開發(fā)項目選址、定點審批階段。（1）開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請：規(guī)劃管理部門批準的立項文件、開發(fā)單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的l／2000或1／500地形圖及其它相關(guān)材料。（2）城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。（3）開發(fā)商請有關(guān)部門填好征詢意見表。7/25/202310（4）開發(fā)商報城市規(guī)劃管理部門審核：征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準的總平面布置圖或建設(shè)用地圖。（5）城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。實施招標開發(fā)的房地產(chǎn)項目和土地使用權(quán)招投標的項目，在獲得《中標通知書》以后，開發(fā)商與政府開發(fā)主管部門簽訂《開發(fā)建設(shè)履約保證書》，憑此保證書可以直接向政府城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。7/25/2023112.申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段。（1）開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請：城市計劃部門批準征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其它相關(guān)資料。（2）城市規(guī)劃管理部門審核頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。7/25/2023123.規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。（1）開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請：城市計劃管理部門批準的計劃任務(wù)、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍)和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其它相關(guān)資料。（2）城市規(guī)劃管理部門審核頒發(fā)《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。7/25/2023134.設(shè)計方案審批階段。（1）開發(fā)商應委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)：不少于2個方案設(shè)計（2）開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審批申請：設(shè)計方案報審表、項目各設(shè)計方案的總平面圖(單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1／l00或1／200)、方案說明書及其它相關(guān)資料。（3）城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其它有關(guān)單位，審查該詳細規(guī)劃設(shè)計方案并提出修改或調(diào)整意見。（4）開發(fā)商根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》。

7/25/2023145.建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段。（1）開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請：由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)。（2）城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。6.竣工驗收階段。開發(fā)項目竣工后，城市規(guī)劃管理部門將參與項目的竣工驗收工作，以檢查項目開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)規(guī)劃要求設(shè)施是否得到遵守，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否已同期建設(shè)完畢。7/25/2023157．城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓制度8．規(guī)劃設(shè)計單位資格管理制度7/25/202316第二節(jié)開發(fā)項目的規(guī)劃與審批一、房地產(chǎn)項目規(guī)劃的原則1．合法性原則2．協(xié)調(diào)性原則3．統(tǒng)一性原則4．混沌性原則二、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃的要點1．土地現(xiàn)狀分析：土地性質(zhì)、相容性、適建性、開發(fā)邊界、用地面積、容積率、建筑密度、綠化覆蓋率等2．規(guī)劃理念3．總體布局

7/25/2023174.建筑形態(tài)5.建筑功能6.建筑結(jié)構(gòu)7.設(shè)施配套8.交通組織9.環(huán)境保護與防災減災10.景觀設(shè)計11.主要技術(shù)經(jīng)濟指標7/25/202318第二節(jié)土地使用權(quán)的獲取一、概述1．政府機構(gòu)的開發(fā)活動主要集中在對土地的開發(fā)或為房地產(chǎn)開發(fā)提供必要的土地。2．開發(fā)企業(yè)的活動則主要是獲取土地使用權(quán)并在其上進行開發(fā)建設(shè)活動。

二、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式1．有關(guān)概念的介紹（1）土地使用權(quán)出讓。指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護。7/25/202319（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。（3）土地使用年限。指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。（4）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額7/25/202320（5）毛地價。政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地(俗稱“毛地”)、或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地(俗稱“生地”)時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費。（6）熟地價。當政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通—平”建設(shè)條件的土地(俗稱“熟地”)時所收取的金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地轉(zhuǎn)讓時所收取的金額。熟地價包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費。（7）土地使用費。土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用。7/25/2023212．獲取土地使用權(quán)的途徑國家行政劃撥，拍賣、招標或協(xié)議出讓(1)國家行政劃撥

指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。政府無償交付給土地使用者的行為也稱之為國家行政劃撥。7/25/202322

國家規(guī)定，只有下列項目才可能獲得國家行政劃撥土地的資格：

①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)拍賣、招標或協(xié)議出讓

7/25/202323三、非國有土地的征用1．審批權(quán)限根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，征用下列土地的，由國務(wù)院批準（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃的。

其它的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。對被使用的土地，除了荒山、荒地可無償劃撥外，其他土地都必須本著有償使用的原則，并遵循價值規(guī)律、級差地租規(guī)律進行商品化經(jīng)營。7/25/2023242．征地時應注意的事項（1）征地工作涉及面廣，交涉單位多，應當?shù)玫礁骷壢嗣裾闹С趾团浜?，應開展廣泛的宣傳、教育工作，講清楚征地的用途，未來的發(fā)展，得到原土地擁有者和使用者的理解和支持。（2）現(xiàn)場丈量工作要仔細、認真，樹木、大棚、水井、房屋等調(diào)查要無遺漏。（3）各項補償費要統(tǒng)一口徑，不得擅自增減項目、改變標準。（4）在政府下達征地文件后，一切協(xié)議、合同等內(nèi)容均應以政府批文為準，不得自行修改批文。（5）對征地過程中個別不理解的人或組織，應以說服工作為主，盡可能不激化矛盾。

7/25/2023253．征地費用征地費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了征用土地，向被征用單位支付的費用總和。其主要由兩個部分構(gòu)成：

（1）土地補償費被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。征用城市郊區(qū)菜地，用地單位應當按著國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

7/25/2023262．安置補償費征用耕地的安置補償費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。7/25/2023277/25/202328在征地問題上，中國推行了八項改革：1.被征地農(nóng)民生活水平不能因征地而降低。2.依照現(xiàn)行法律、規(guī)定，支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，省級政府應批準增加安置補償?shù)馁M用。3.土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)卣梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。4.征地補償要同地同價。7/25/2023295.對有穩(wěn)定收入的項目，農(nóng)民可以用依法批準的土地使用權(quán)作價入股。6.被征地農(nóng)民有權(quán)事先被告知、對土地現(xiàn)場調(diào)查，并可要求聽證。7.土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶，防止一些地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部的截留和挪用。8.加快建立和完善征地補償安置爭議的協(xié)調(diào)和裁決機制，維護被征地農(nóng)民和用地者的合法權(quán)益。

7/25/202330第三節(jié)房屋拆遷、安置一、房屋拆遷的原則1.依法原則：拆遷許可證、城市規(guī)劃2.利益雙贏原則3.信譽原則4.國家利益至上原則

2003年湖南“嘉禾事件”7/25/2023312007年重慶“最牛釘子戶”7/25/202332“一個女人的燃燒瓶和政府鏟車的拆遷大戰(zhàn)”（2008.06上海市閔行區(qū)）

7/25/202333二、房屋拆遷許可證的申請

申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：1．建設(shè)項目批準文件；2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3．國有土地使用權(quán)批準文件；4．拆遷計劃和拆遷方案；5．辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；頒發(fā)房屋拆遷許可證。7/25/202334

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；

房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。7/25/202335三、拆遷工作程序1．調(diào)查核實2．逐戶走訪被拆遷人，了解具體要求和實際困難等如要求返遷還是易地安置；要周轉(zhuǎn)房還是投靠親友；營業(yè)單位是否需要臨時鋪面房等。3．確定拆遷方案：落實搬遷原住戶、拆除舊房方案，發(fā)布拆遷公告。4．確定安置方案將拆除片內(nèi)住戶戶型、居室面積進行分類排序，將所建房按套型、建筑面積順序排序，進行對照考察安置余缺情況。7/25/2023365．擬定所需費用計劃費用包括摸底費、提前搬遷獎勵費、私房補償費、租賃周轉(zhuǎn)費、拆遷和安置承包勞務(wù)費。對此，開支部門要根據(jù)政府規(guī)定和合同要求確定費用標準及發(fā)放計劃。6．申請拆遷開發(fā)單位將有關(guān)文件報請政府有關(guān)部門批準。報送文件包括建設(shè)用地文件、開工證、戶口凍結(jié)文件、拆遷片戶型表、拆遷片范圍圖、拆遷片規(guī)劃設(shè)計方案、拆遷計劃和安置方案。7/25/2023377．鑒定拆遷安置協(xié)議開發(fā)單位與拆遷人鑒定安置補償協(xié)議書，報送拆遷主管機關(guān)備案或公證部門公證。8．居民搬遷的實施9．房屋設(shè)施拆除的實施10．拆遷中糾紛處理開發(fā)單位與被拆遷人之間產(chǎn)生糾紛，要按照房屋拆遷管理條例規(guī)定來解決，解決不了的由拆遷主管部門或同級人民政府裁決。如不服裁決，可以通過法院辦理。

7/25/202338四、拆遷補償方式

拆遷補償?shù)幕痉绞绞秦泿叛a償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

但是有兩種情況除外：（1）拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；（2）被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

7/25/2023391．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式指拆遷人對被拆遷人的拆遷補償采取保留被拆遷人對房屋擁有的所有權(quán)形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。

以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的非住宅房屋，償還建筑面積與原來建筑面積相等的部分，按照價格驗算差價；償還面積超過原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。具體價格驗算辦法，按各地政府規(guī)定辦理。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，如原有房屋所有權(quán)與使用權(quán)相分離的，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，租賃合同條款根據(jù)拆遷引起的變動加以修定。

7/25/202340

拆除沒有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽定抵押合同。拆除地上附屬