新世界商城市場定位報告

新世界商城市場定位報告SWOT分析規(guī)避不利點的措施市場定位選擇經(jīng)營主題業(yè)態(tài)劃分整頓順序價格定位區(qū)域供求現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)租售價格項目定價投資回報率分析推售策略推廣形象定位推廣口號針對現(xiàn)有經(jīng)營客戶的推售策略針對其他客戶的推售策略廣告策略及要求管理模式廣告位設(shè)置目錄項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析（S）項目本身處于營業(yè)中、商業(yè)氛圍較為濃厚；本案位于區(qū)域商圈內(nèi)、屬于區(qū)域性商業(yè)中心；本案周邊交通便利、近鄰交通主干道；項目機會分析（0）經(jīng)十路和經(jīng)十一路拓寬后帶動了人流；區(qū)域內(nèi)新建商業(yè)加強了商圈；政府加大發(fā)展南部區(qū)域的力度；項目劣勢分析（W）目前經(jīng)營者的心態(tài)問題；.項目內(nèi)部業(yè)態(tài)不是很合理；目前的整體定位不高、周邊居民沒有認(rèn)同感；商場內(nèi)部改造會有一定的影響；項目威脅分析（T）改造過程中會影響人氣；周邊項目的影響、人防商城即將投入使用；政府對此類物業(yè)的限制；規(guī)避不利點措施現(xiàn)有商戶心態(tài)問題：可在返租上做文章，銷售中聘請商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一返租、在經(jīng)營者可獲優(yōu)先租賃權(quán)；政策問題：山東各地目前有敞開式銷售產(chǎn)權(quán)辦理中、在辦證過程中可以沿地線用密度板分割、辦證后拆除，而且不會增加成本；投資者信心：擴大宣傳、項目已經(jīng)交付土地出讓金，產(chǎn)權(quán)仍為40年，目前處于在經(jīng)營中，有較高且穩(wěn)定的投資收益率。第一部分市場定位解決的難題：業(yè)態(tài)的調(diào)整；業(yè)戶的平穩(wěn)過渡。選擇主題，提升物業(yè)形象主題專業(yè)市場會隨市場的發(fā)展而更成熟，且不斷升值，給投資者和經(jīng)營者相當(dāng)?shù)氖袌龌貓?。相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成突出的主題，建立項目的個性與特色，能夠使整個項目的靈魂得以顯現(xiàn)，在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓火爆，二樓一般，三樓顧客點點，四樓無人光顧。經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，精心設(shè)計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導(dǎo)消費者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。就可以在保證一樓生意火爆的同時，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。從而避免上述現(xiàn)象的產(chǎn)生。業(yè)態(tài)劃分地下層：家居天地?fù)?jù)市場調(diào)查，地下層現(xiàn)有經(jīng)營戶中可能購買的比例是各樓層中最大的，所以，一定要穩(wěn)住現(xiàn)有業(yè)戶。一層：兒童世界改建后的新世界商城，一樓價格是最高的，現(xiàn)有業(yè)態(tài)及經(jīng)營戶顯然是不適合，而且據(jù)調(diào)查，他們是各樓層中最無力購買的。所以及必須重新定位一層經(jīng)營業(yè)態(tài)。定位于“兒童世界”，可以利用英雄山以及濟(jì)南市婦女兒童活動中心（原濟(jì)南市婦女兒童文化宮與兒童樂園合并而成）。而且婦兒活動中心大門由向經(jīng)十一路改為向新世界商城方向。據(jù)調(diào)查，僅市婦兒中心1年就培訓(xùn)兒童10000多人次。這個契機非常適合搞兒童用品專賣，包括服裝鞋帽、學(xué)習(xí)用品、益智類玩具、素質(zhì)教育用品等。二層：時尚前沿?fù)?jù)調(diào)查，經(jīng)十一路人防將從新世界商城拉走大批客戶，而且

以二層的服裝類為主。這是對我們不利的因素。

但我們可以變不利為有利。略微改變二樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)，并提高經(jīng)營檔次，將這批客戶排除在外。所以定位于“時尚前沿”，既保留原來的服裝等，又增加了其它時尚類用品，例如：頭飾、手機上的小裝飾、身上的貼花、頭巾等。三層：日用百貨原本一層的日用品在市民中已經(jīng)有了很高的知名度，不宜去

掉，但又不可能占用一樓昂貴的黃金樓層。所以將之調(diào)到一層。在提高經(jīng)營檔次的基礎(chǔ)上租金比原來略微提高一點，這樣可以保障他們的原有利益。四層：古玩字畫同一樓一樣，原三樓的古玩字畫也不宜去掉，建議將之調(diào)整到四樓，但四樓面積只有三樓的一半，所以，建議適當(dāng)提高租金以增加競爭性。整頓順序在基本保證原有經(jīng)營業(yè)戶繼續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，新的商城整頓順序如下：二、四樓同時裝修，二樓邊裝修邊經(jīng)營，原三樓業(yè)戶上移四樓；再裝修三樓，將原一樓業(yè)戶上移；最后裝修一樓和地下層，同時在裝修二、四樓時就進(jìn)行一樓“兒童世界”的招商工作。第二部分價格定位區(qū)域供應(yīng)現(xiàn)狀：名稱體量魯能泰山廣場52000平方米八一銀座購物廣場10000平方米馬鞍山黃金珠寶古玩城4000平方米百旺商廈3000平方米人防商城10000平方米區(qū)域商業(yè)部分租售價格：名稱租售價魯能泰山廣場售：16000元/平方米馬鞍山黃金珠寶古玩城平均租價：2.6元/平方米/天百旺商廈平均租價：2.45元/平方米/天消費者需求支持：消費特性：20%23%13%13%0%10%5%15%20%15%25%商品齊全價格合理交通便利環(huán)境舒適就近購物來自于山東中原市場研究中心項目定價：項目總建筑面積32000平方米，目前代繳費用占租金的25%，初步估算物業(yè)管理費占總租金的5%，則凈租金占毛租金的70%；投資回報率8%層數(shù)地下一層二層三層四層月毛租金（使用面積）1253752758595月凈租金(使用面積）87.5262.5192.559.566.5日凈租金2.98.756.41.982.2通過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：如果本案經(jīng)過改造，會有大量消費者光顧項目定價項目內(nèi)部各層平均租金如下表：層數(shù)地下一層二層三層日凈租金2.86.54.71.85售價計算公式：日凈租金（使用面積）X年(365天）售價=——————————————X60%8%由此初步估算得出本案售價：地下一層均價：7600—7800之間

地上一層均價：15000—17000之間地上二層均價：11000—13000之間地上三層均價：4700—5200之間

地上四層：初期只租不售現(xiàn)有經(jīng)營戶如果購買可享受9折優(yōu)惠。投資回報率分析面積單價總價首付40%（萬）6成10年月前十年總收（預(yù)估/平米)（萬/平米）（萬）供（元/月）益（年平均返租率8%）100.757.53約74.126萬21.81.5834.44413.78約230627.5萬元301.13313.2約2526.1526.4萬400.5208約153116萬地下一層地上一層地上二層地上三層以上只是簡單的計算、是按照最保守的回報標(biāo)準(zhǔn)來估算，還沒有將商鋪的升值潛力計算在內(nèi)銷售總額地下一層地上一層地上二層地上三層建筑面積7300754168326656單價800017000130005200銷售額5840萬1.28億8881萬3461萬初步估算銷售總額：3.1億第三部分推售思路推廣形象定位近10年的經(jīng)營，新世界商城在濟(jì)南走出了一條適合自己發(fā)展的經(jīng)營之路，在市民中有著自己的獨特影響?！袄系胤剑吓笥选奔扔杏H切感，又可以吸引原來的老客戶經(jīng)常光顧。突出新世界商城有了“升級版”，再來此購物，享受的是與以前“逼仄、局促”感完全不一樣的體會。老地方，老朋友新體驗，新感覺推廣口號老地方，新感覺親切、自然、上口；有無窮的回味；一“老”一“新”對比明顯，寓意深刻。推售策略針對現(xiàn)有經(jīng)營戶購買享受九折優(yōu)惠；贈送創(chuàng)業(yè)基金，以小搏大現(xiàn)有經(jīng)營戶簽訂購買協(xié)議并付30%首付后，可以從投資商獲得首付款的70%的兩年無息“創(chuàng)業(yè)基金”。以上兩條可以同時適用。繼續(xù)租用經(jīng)營，享受租金的九折優(yōu)惠，并免交1年物業(yè)管理費。享受針對其它客戶的銷售政策。銷售一對一上門服務(wù)。每名銷售人員承包若干經(jīng)營業(yè)戶，上門提供各項服務(wù)。體驗式營銷“投資分析”會。由投資商組織專家對經(jīng)營業(yè)主進(jìn)行投資理念分析，對現(xiàn)在經(jīng)營的“小投入，小收益”與將來經(jīng)營的“大投入，大收益”進(jìn)行對比，引導(dǎo)他們購買或租賃商城鋪位。推廣針對其它客戶一種：前10年每年返還業(yè)主總購鋪款的8%；一種：購買后第二、三年退房，投資商按原價100%、120%收回。以租帶售先引入經(jīng)營者租用（簽2年租約），再將鋪面連同租約一并出售給投資者，這樣投資者可避免先期風(fēng)險。零風(fēng)險投資以租代售與付30%總鋪款的客戶簽2年租賃合同，一次性付清1年租金；

租賃期滿后如購買，則交納剩余房款（總房款減去首付和已交租金），簽正式購房合同；若不購買，則返還首付。廣告和SP活動并駕齊驅(qū)——融勢取勝；主流媒體硬廣告為主，活動為輔——借勢取勝。版面時尚，性感——抓人；主標(biāo)題契合消費心理——感人；傳遞項目準(zhǔn)確——吸引人。廣告策略廣告要求管理模式統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營地下層、地上一、二層：統(tǒng)一推廣為吸引購物者光顧，統(tǒng)一組織策劃相關(guān)促銷活動，所謂“大節(jié)大過，小節(jié)小地，無節(jié)造節(jié)”，實際發(fā)生費用按經(jīng)營戶銷售額一定比例分

攤。統(tǒng)一收銀商城設(shè)置數(shù)個收銀臺，統(tǒng)一收銀，按銷售額比例收取一定的管理費用。統(tǒng)一管理保安、保潔等由商城負(fù)責(zé)，按銷售額比例收取一定的管理費用。商城規(guī)定每個商家月最低銷售額，以保證