房地產開發(fā)項目經濟測算培訓教材課件

2023/7/26房地產開發(fā)項目經濟測算培訓教材做一個合格咨詢者——咨詢本質：簡單的東西復雜化（顯示自己的專業(yè)）當一個合格的老師——老師本質：復雜東西簡單化感謝公司提供的機會培訓說明培訓目的：

掌握經濟評價及其在決策中的作用思考問題：——項目利潤是怎樣計算出來的？——房地產經營需要哪些要素投入？——什么樣的房地產項目才是好項目？產出》投入；回報》付出5目錄CONTENT

五、相關分析

三、項目收入

四、項目利潤

六、典型案例

二、項目投資

一、基本知識6一、基本知識估算必要性估算思路估算假設房地產類型（一）估算意義7？（一）估算思路（三）估算假設指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關分析模擬開發(fā)進程財務評價項目經濟評價的基本結構——以房地產開發(fā)項目為例（四）房地產類型別墅板樓塔樓獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經濟適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地產類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)11目錄CONTENT

五、相關分析

三、項目收入

四、項目利潤

六、典型案例

二、項目成本一、基本知識12二、項目成本土地取得成本前期工程費房屋開發(fā)費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期間稅費其他費用不可預見費

對于一般租售型房地產開發(fā)項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：土地費用前期工程費房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）開發(fā)期間稅費其他費用不可預見費等13（一）土地取得的費用土地費用估算開發(fā)項目土地費用:指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種提示：取得的只能是使用權我國的土地所有權只有兩種：國家和集體錯誤案例：電視上一個律師竟然說土地所有權屬于某家。⑴土地征收拆遷費：土地征收拆遷費分為：農村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農村土地征收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。⑵土地出讓地價款：土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調整確定。⑶土地轉讓費：土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權隨之轉讓。⑷土地租用費：土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產項目開發(fā)中較為少見。⑸土地投資折價：房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。（一）土地取得的費用——競價購買一般土地儲備中心主導土地一級開發(fā)（公開交易市價直接買）如果不是公開市場購買，如何確定土地的價款？？（一）土地取得的費用——價格預估方法1.市場比較法：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E

間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標準宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)2.成本逼近法：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的方法。成本逼近法的新開發(fā)土地的一般地價公式：

公式：地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權收益=成本價格＋土地所有權收益3.基準地價系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價影響因素的分析，對城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：

土地價格=基準地價×(1±K)式中：Ｋ—基準地價修正系數(shù)⑴商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)⑵工業(yè)用地宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率（當宗地容積率<1時）（三）前期工程費

前期工程費：主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。提示：一般按建安工程費3-6%（最簡單的方法）

（三）房屋開發(fā)費

房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和基礎設施建設費。（三）房屋開發(fā)費——建安工程費1.建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(結構、建筑、特殊裝修工程費)、設備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝)等。當房地產項目包括多個單項工程時，應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。㈢房屋開發(fā)費——建安工程費（明細）（三）房屋開發(fā)費——基礎設施建設費2.基礎設施建設費基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。提示：一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。也可以按建安工程費的15%，某某項目達到25%（三）房屋開發(fā)費——公共配套設施建設費3.公共配套設施建設費：是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。提示：一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。也可以按建安工程費的3-5%（三）房屋開發(fā)費——估算方法：（三）房屋開發(fā)費——案例江西造價案例：某磚混住宅建筑安裝工程造價分析工程概況工程造價分析土建工程造價分析安裝工程造價分析提示索引：查詢項目所在省份造價信息網如北京造價（）造價招標、造價指數(shù)

（四）管理費用

管理費：指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤消、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。注：如果房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。提示：管理費可按項目（二）+（三）的3%～5%估算。

（五）財務費用

財務費用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。提示：利息的計算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復利計算；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。（六）銷售費用

銷售費用:指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費用約占到銷售收入的3%-5%。

（七）開發(fā)期稅費

房地產開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括：固定資產投資方向調節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。提示：可按建安工程費的8-15%（八）其他費用其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算。提示：一般約占建安費用的2%-3%。

（九）不可預見費

不可預見費：根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度

土地成本視具體情況爾定是否加入（—）當房地產開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經營時，還應估算項目經營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，辦公費，保險費，房產稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。提示：（一）~（八）各項費用之和的3%～7%估算。小結開發(fā)建設費用投資估算表37目錄CONTENT

五、相關分析

三、項目收入

四、項目利潤

六、典型案例

二、項目成本

一、基本知識38三、項目收入開發(fā)計劃銷售計劃價格估算銷售收入稅費估算收入估算估算房地產開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。開發(fā)方案：整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對于一個具體的房地產開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應關系，在整個租售期內每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。租售價格：租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定。39（一）開發(fā)計劃

整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設的物業(yè)類型和數(shù)量。景得鎮(zhèn)項目案例一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得鎮(zhèn)項目案例（二）銷售計劃

在整個租售期內每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。43一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得鎮(zhèn)項目案例（三）價格估算45定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內的物業(yè)作為比較案例，經過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準價格。市場比較法定價過程：①搜集交易實例，②選擇比較實例房地產，③建立價格可比基礎，④比較實例的比較和修正，⑤確定該房地產的比準價格計算公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD——待估物業(yè)價格；PB——比較案例價格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價期日價格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個別因素條件指數(shù)（三）價格估算——市場比較法定義：收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值來求取估價對象的方法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。計算公式：

無限年期：P=A/r（房地產價格＝房地產的凈收益/利率）有限年期（我們一般用的）：（三）價格估算——收益法注：其他情況詳見培訓教材《房地產估價理論與方法》定義：房地產開發(fā)過程中發(fā)生的各種費用加和的一種方法。新建：取得房地產開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發(fā)經營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤?；竟剑盒陆ǚ康禺a價值=

土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（注意在成本計算中無此項）（三）價格估算——成本法現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：⑴開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費⑵開發(fā)利潤是在正常條件下房地產開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。某某案例——價格估算及預測表注：寫字樓售價按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。（四）租售收入經營收入是指向社會出售、出租房地產商品戒自營時的貨幣收入。房地產投資項目的經營收入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。對于出租的情況，還應考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的表所提供的格式進行。對于出租的情況，還應考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的表所提供的格式進行。注：酒店詳見酒店投資分析表案例某某案例（五）稅費估算目前，我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：稅費表56（五）稅費估算——土地增值稅一般前期估算方法：最新國稅發(fā)（2009年91號）土地增值稅在取得收入時或預售款時預繳按收入的0.5%——4%預繳具體稅率由所在稅務局定，一般是按預收款及收入的1%預繳。房屋售完后清算，多退少補。增值率不超過20%免征土地增值稅。清算方法（步驟）：1.計算增值額增值額=收入額—扣除項目金額2.計算增值率增值率=增值額/扣除項目金額3.確定適用稅率依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4.依據(jù)適用稅率計算應納稅額應納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除系數(shù)速算公式（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額=增值額×30％（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％（四）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除項目=費用（1+10%）+成本（1+20%）某某案例某某項目案例60目錄CONTENT

五、相關分析

三、項目收入

四、項目利潤

六、典型案例

二、項目成本一、基本知識61四、項目利潤基本概念核心指標參考指標利潤總額＝租售收入－土地成本—房屋開發(fā)成本－開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）-其他費用-不可預見費用－各項稅金（經營稅金及附加、土地增值稅、房產稅等）凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅+（營業(yè)外收入-營業(yè)外支出；一般企業(yè)考慮）

（一）基本概念——利潤62貨幣時間價值，是指在不考慮通貨膨脹和風險情況下的、貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值。貨幣時間價值的本質是價值增值。從數(shù)量上看，貨幣時間價值是在沒有風險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。企業(yè)在投資某一項目時，至少要取得社會平均的利潤率。

復利現(xiàn)值計算：是復利終值的相對概念，指未來一定時間的特定資金按復利計算的現(xiàn)在價值。P＝F×（1＋i）－n復利終值計算:F＝P×（1＋i）n

年初存入100元，利率10%，按單復利計算，兩年后其終值多少（一）基本概念——資金價值

（一）基本概念——現(xiàn)金流量

（一）基本概念——現(xiàn)金量與利潤的關系

可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。在整個投資有效年限內，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。

（一）基本概念——經濟評價指標指標評價考慮：（1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結合具體項目分析評估。（2）經過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內部收益率暫定為25%。（3）經測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。

（一）基本概念——指標參考萬科核心指標的基本要求（參考）（一）基本概念——資金使用計劃

房地產項目應根據(jù)可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況（一）基本概念——現(xiàn)金流量表（二）核心指標——財務內部收益率財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內部收益率體現(xiàn)了項目本身即內在的收益水平或獲利能力，是項目內在的投資收益率，本質上是一個貼現(xiàn)率。財務內部收益率的作用在獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務上是否可行。①FIRR不同期貸款利率i比較反映項目的盈虧狀況：

②FIRR不同期行業(yè)基準收益率ic比較，反映項目不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況財務內部收益率的計算（內插法，了解即可）其公式為：式中：FIRR：內部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。（3）財務內部收益率的計算Excel函數(shù)法IRR（X:Y）

（二）核心指標——銷售凈利率

為什么用銷售凈利率意義

以銷售收入為基數(shù)，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤。（二）核心指標——財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值(FNPV)：是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產開發(fā)項目財務評價中的一個重要經濟指標。財務凈現(xiàn)值的計算公式為：式中FNPV——項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值；ic——基準收益率或設定的目標收益率。

如果FNPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。Excel函數(shù)法（二）核心指標——投資回收期動態(tài)投資回收期Pd=（dynamicinvestmentpay-backperiod）是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準收益率戒基準折現(xiàn)率條件)，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產投資和流勱資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。（以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是項目從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。)記住：Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]Excel函數(shù)法

（三）參考指標——總投資回報率

總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應用度越小。本指標反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關系。該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。對各期地價進行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們仍定為10%（依據(jù)同前）

（三）參考指標——地價支付貼現(xiàn)比

地價支付貼現(xiàn)比=各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額萬科城市花園項目：啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。

（三）參考指標——啟動資金獲利倍數(shù)

啟動資金獲利倍數(shù)=項目凈利潤/啟動資金啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入×100%（項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率

（三）參考指標——銷售毛利率

資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關系。

（三）參考指標——資金峰值比例

資金峰值比例=資金峰值/項目總投資資金峰值比例=資金峰值/項目總投資=15000/（28000+59500）=17%

（三）參考指標——獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

計算現(xiàn)值指數(shù)必須預先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。（萬科：按照集團凈資產收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%）。現(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。如果以內部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。89目錄CONTENT

五、相關分析

三、項目收入

四、項目利潤

六、典型案例

二、項目成本

一、基本知識90五、相關分析盈虧平衡分析敏感性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析：是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點(BreakEvenPoint，BEP)，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。91公式：線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B＝P×Q年總成本費用方程：C＝Cf＋Cv×Q其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動成本，Q為產銷量。平衡點：當實現(xiàn)盈虧平衡時，有B＝C，即，由此可以推導出：盈虧平衡產量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產品變動成本。盈利點：當產銷量超過平衡點數(shù)量Q*時，項目處于盈利區(qū)域；當產銷量小于平衡點數(shù)量Q*時，項目處于虧損區(qū)域Excel函數(shù)法（二）敏感性分析1.敏感性分析：指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目