房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)教材課件

2023/7/26房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)教材做一個(gè)合格咨詢者——咨詢本質(zhì)：簡單的東西復(fù)雜化（顯示自己的專業(yè)）當(dāng)一個(gè)合格的老師——老師本質(zhì)：復(fù)雜東西簡單化感謝公司提供的機(jī)會(huì)培訓(xùn)說明培訓(xùn)目的：

掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用思考問題：——項(xiàng)目利潤是怎樣計(jì)算出來的？——房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？——什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？產(chǎn)出》投入；回報(bào)》付出5目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項(xiàng)目收入

四、項(xiàng)目利潤

六、典型案例

二、項(xiàng)目投資

一、基本知識(shí)6一、基本知識(shí)估算必要性估算思路估算假設(shè)房地產(chǎn)類型（一）估算意義7？（一）估算思路（三）估算假設(shè)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例（四）房地產(chǎn)類型別墅板樓塔樓獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)11目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項(xiàng)目收入

四、項(xiàng)目利潤

六、典型案例

二、項(xiàng)目成本一、基本知識(shí)12二、項(xiàng)目成本土地取得成本前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)

對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)等13（一）土地取得的費(fèi)用土地費(fèi)用估算開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用:指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種提示：取得的只能是使用權(quán)我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體錯(cuò)誤案例：電視上一個(gè)律師竟然說土地所有權(quán)屬于某家。⑴土地征收拆遷費(fèi)：土地征收拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。⑵土地出讓地價(jià)款：土地出讓地價(jià)款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。⑶土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。⑷土地租用費(fèi)：土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。⑸土地投資折價(jià)：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。（一）土地取得的費(fèi)用——競價(jià)購買一般土地儲(chǔ)備中心主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)（公開交易市價(jià)直接買）如果不是公開市場購買，如何確定土地的價(jià)款？？（一）土地取得的費(fèi)用——價(jià)格預(yù)估方法1.市場比較法：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E

間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價(jià)格；PB――比較案例價(jià)格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)／比較案例宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)2.成本逼近法：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的新開發(fā)土地的一般地價(jià)公式：

公式：地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益=成本價(jià)格＋土地所有權(quán)收益3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下：

土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K)式中：Ｋ—基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)⑴商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)⑵工業(yè)用地宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率（當(dāng)宗地容積率<1時(shí)）（三）前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)：主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。提示：一般按建安工程費(fèi)3-6%（最簡單的方法）

（三）房屋開發(fā)費(fèi)

房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（三）房屋開發(fā)費(fèi)——建安工程費(fèi)1.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。㈢房屋開發(fā)費(fèi)——建安工程費(fèi)（明細(xì)）（三）房屋開發(fā)費(fèi)——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的15%，某某項(xiàng)目達(dá)到25%（三）房屋開發(fā)費(fèi)——公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的3-5%（三）房屋開發(fā)費(fèi)——估算方法：（三）房屋開發(fā)費(fèi)——案例江西造價(jià)案例：某磚混住宅建筑安裝工程造價(jià)分析工程概況工程造價(jià)分析土建工程造價(jià)分析安裝工程造價(jià)分析提示索引：查詢項(xiàng)目所在省份造價(jià)信息網(wǎng)如北京造價(jià)（）造價(jià)招標(biāo)、造價(jià)指數(shù)

（四）管理費(fèi)用

管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂Ｌ崾荆汗芾碣M(fèi)可按項(xiàng)目（二）+（三）的3%～5%估算。

（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。提示：利息的計(jì)算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；計(jì)算基數(shù)=（一）+（二）融資費(fèi)用：利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。（六）銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。

（七）開發(fā)期稅費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。提示：可按建安工程費(fèi)的8-15%（八）其他費(fèi)用其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。提示：一般約占建安費(fèi)用的2%-3%。

（九）不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度

土地成本視具體情況爾定是否加入（—）當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。提示：（一）~（八）各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。小結(jié)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表37目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項(xiàng)目收入

四、項(xiàng)目利潤

六、典型案例

二、項(xiàng)目成本

一、基本知識(shí)38三、項(xiàng)目收入開發(fā)計(jì)劃銷售計(jì)劃價(jià)格估算銷售收入稅費(fèi)估算收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃(含銷售、出租、自營等計(jì)劃)。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。開發(fā)方案：整個(gè)開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。租售價(jià)格：租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定。39（一）開發(fā)計(jì)劃

整個(gè)開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個(gè)月二期（B1區(qū)、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個(gè)月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例（二）銷售計(jì)劃

在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。43一期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個(gè)月二期（獨(dú)棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個(gè)月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個(gè)月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得鎮(zhèn)項(xiàng)目案例（三）價(jià)格估算45定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。市場比較法定價(jià)過程：①搜集交易實(shí)例，②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)，③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，④比較實(shí)例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD——待估物業(yè)價(jià)格；PB——比較案例價(jià)格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)（三）價(jià)格估算——市場比較法定義：收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。計(jì)算公式：

無限年期：P=A/r（房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率）有限年期（我們一般用的）：（三）價(jià)格估算——收益法注：其他情況詳見培訓(xùn)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。新建：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值=

土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（注意在成本計(jì)算中無此項(xiàng)）（三）價(jià)格估算——成本法現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：⑴開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)⑵開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。某某案例——價(jià)格估算及預(yù)測表注：寫字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。（四）租售收入經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品戒自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。租售收入的表所提供的格式進(jìn)行。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。租售收入的表所提供的格式進(jìn)行。注：酒店詳見酒店投資分析表案例某某案例（五）稅費(fèi)估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：稅費(fèi)表56（五）稅費(fèi)估算——土地增值稅一般前期估算方法：最新國稅發(fā)（2009年91號(hào)）土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入的0.5%——4%預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定，一般是按預(yù)收款及收入的1%預(yù)繳。房屋售完后清算，多退少補(bǔ)。增值率不超過20%免征土地增值稅。清算方法（步驟）：1.計(jì)算增值額增值額=收入額—扣除項(xiàng)目金額2.計(jì)算增值率增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額3.確定適用稅率依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)速算公式（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額=增值額×30％（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除項(xiàng)目=費(fèi)用（1+10%）+成本（1+20%）某某案例某某項(xiàng)目案例60目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項(xiàng)目收入

四、項(xiàng)目利潤

六、典型案例

二、項(xiàng)目成本一、基本知識(shí)61四、項(xiàng)目利潤基本概念核心指標(biāo)參考指標(biāo)利潤總額＝租售收入－土地成本—房屋開發(fā)成本－開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）-其他費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)用－各項(xiàng)稅金（經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅+（營業(yè)外收入-營業(yè)外支出；一般企業(yè)考慮）

（一）基本概念——利潤62貨幣時(shí)間價(jià)值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值。貨幣時(shí)間價(jià)值的本質(zhì)是價(jià)值增值。從數(shù)量上看，貨幣時(shí)間價(jià)值是在沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤率。企業(yè)在投資某一項(xiàng)目時(shí)，至少要取得社會(huì)平均的利潤率。

復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算：是復(fù)利終值的相對概念，指未來一定時(shí)間的特定資金按復(fù)利計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終值計(jì)算:F＝P×（1＋i）n

年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少（一）基本概念——資金價(jià)值

（一）基本概念——現(xiàn)金流量

（一）基本概念——現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系

可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來考察投資方案。

（一）基本概念——經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）經(jīng)過對部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項(xiàng)目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。

（一）基本概念——指標(biāo)參考萬科核心指標(biāo)的基本要求（參考）（一）基本概念——資金使用計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況（一）基本概念——現(xiàn)金流量表（二）核心指標(biāo)——財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。其計(jì)算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項(xiàng)目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用在獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。①FIRR不同期貸款利率i比較反映項(xiàng)目的盈虧狀況：

②FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映項(xiàng)目不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算（內(nèi)插法，了解即可）其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算Excel函數(shù)法IRR（X:Y）

（二）核心指標(biāo)——銷售凈利率

為什么用銷售凈利率意義

以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報(bào)”是稅前利潤。（二）核心指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中FNPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。

如果FNPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。Excel函數(shù)法（二）核心指標(biāo)——投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期Pd=（dynamicinvestmentpay-backperiod）是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(shí)(基準(zhǔn)收益率戒基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，項(xiàng)目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金）所需的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。（以投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。即：動(dòng)態(tài)投資回收期是項(xiàng)目從投資開始起，到累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時(shí)所需的時(shí)間。)記住：Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]Excel函數(shù)法

（三）參考指標(biāo)——總投資回報(bào)率

總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。本指標(biāo)反映地價(jià)支付的快慢。土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。對各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）

（三）參考指標(biāo)——地價(jià)支付貼現(xiàn)比

地價(jià)支付貼現(xiàn)比=各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額萬科城市花園項(xiàng)目：啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。

（三）參考指標(biāo)——啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)=項(xiàng)目凈利潤/啟動(dòng)資金啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3銷售毛利率%=項(xiàng)目利潤/銷售收入×100%（項(xiàng)目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率

（三）參考指標(biāo)——銷售毛利率

資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值是對項(xiàng)目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。

（三）參考指標(biāo)——資金峰值比例

資金峰值比例=資金峰值/項(xiàng)目總投資資金峰值比例=資金峰值/項(xiàng)目總投資=15000/（28000+59500）=17%

（三）參考指標(biāo)——獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。（萬科：按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%）。現(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。89目錄CONTENT

五、相關(guān)分析

三、項(xiàng)目收入

四、項(xiàng)目利潤

六、典型案例

二、項(xiàng)目成本

一、基本知識(shí)90五、相關(guān)分析盈虧平衡分析敏感性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析：是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)(BreakEvenPoint，BEP)，在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。91公式：線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B＝P×Q年總成本費(fèi)用方程：C＝Cf＋Cv×Q其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動(dòng)成本，Q為產(chǎn)銷量。平衡點(diǎn)：當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有B＝C，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本。盈利點(diǎn)：當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)數(shù)量Q*時(shí)，項(xiàng)目處于虧損區(qū)域Excel函數(shù)法（二）敏感性分析1.敏感性分析：指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目