江蘇蘇州XX大廈地產(chǎn)的項目整合推廣構想的報告課件

【市場研判】我們在哪里？5房產(chǎn)環(huán)境分析新區(qū)市場分析項目分析項目價值分析定位分析報告大綱市場調研篇6經(jīng)濟環(huán)境分析江蘇龍頭長三角前沿持續(xù)健康發(fā)展★20％左右的穩(wěn)定GDP增長★長三角核心城市，僅次于上?！锶司杖胨讲粩嗵岣吡己玫慕?jīng)濟和人均收入是房地產(chǎn)開發(fā)和購買的基礎7政策環(huán)境分析宏觀調控重心變化2019國八條：重在引導做好供需雙向調節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設，合理引導住房消費。2019國六條：政策強制性9070政策營業(yè)稅政策廉租房政策住房建設規(guī)劃……2019重在執(zhí)行土地增值稅清算房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范個稅政策的執(zhí)行限外政策首付提高

房價在調控聲中不斷創(chuàng)出新高，調控變“空調”？過去一年半的房地產(chǎn)調控思路是否走入誤區(qū)？宏觀調控到底對樓市產(chǎn)生什么樣的影響？8土地政策金融政策稅收政策交易環(huán)節(jié)政策調整土地供應結構，提高中低價位、中小套型普通商品房和廉租住房的土地供應量比例，并加大對閑置土地的處置力度，規(guī)范一級土地供應市場控制銀行信貸風險，嚴格規(guī)定自有資本金比例、個人住房按揭貸款首付比例，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理調整二手房轉讓營業(yè)稅、強制征收住房轉讓個人所得稅，并加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，制定專項整治工作方案，落實房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項制度和措施，重點查處違法違規(guī)行為以及典型案例政策環(huán)境分析政策四管其下、連環(huán)出擊9政策影響分析且調且漲，房價上升通道已形成房地產(chǎn)投資額：受銀行收縮信貸影響，投資額呈現(xiàn)急劇下降趨勢土地出讓：盡管住宅建設規(guī)劃中表示，住房供應將增加，未來供應充足，但實際上政府拿出來的地塊并不多，而且主要集中在較為偏遠的區(qū)域。這就導致了開發(fā)商對地段較好的地塊拿地積極性很高，地價飆升。10政策影響分析且調且漲，房價上升通道已形成一手房新增供應與成交面積每一次綜合調整政策出臺都導致了新增住房供應和成交的急劇減少，隨后會出現(xiàn)快速上升反彈，給市場帶來波動，但隨之的是報復性的反彈。而由于供應帶來的波動也引起成交面積的波動，進而對價格產(chǎn)生影響。國八條國六條首付提高9月，出臺了首付比例提高的政策，就該政策，博思堂分析師認為，在近期會對交易量會形成一定的沖擊，但影響力不會很大，原因為蘇州客戶組成仍為剛性需求為主。11一手房價的變化事實上，房價走勢也表明，歷次調控后房價都會有一個報復性上漲的過程。而2019年5月后房價的迅速上漲一方面原因是政策面比較平靜，2019年主要是原有政策的執(zhí)行，9月，出臺關于二次置業(yè)的首付比例提高（博思堂分析師認為該政策不會對房價產(chǎn)生影響），未來政策走向比較明朗，使得開發(fā)商對后市信心較足，定價大幅高開。

政策影響分析且調且漲，房價上升通道已形成國八條國六條首付提高12輕軌交通：隨著國務院對蘇州輕軌項目的立項，蘇州輕軌工程正式進入實施階段，對蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展起了巨大的促進作用，蘇州房地產(chǎn)市場正式進入了輕軌時代。輕軌項目對于蘇州房地產(chǎn)市場而言其作用明顯，蘇州各區(qū)沿輕軌沿線的樓盤、二手房價格都有一個明顯的漲幅，刺激了蘇州樓市價格的上漲。交通環(huán)境分析市域內(nèi)交通日益完善，大上海半小時經(jīng)濟圈成型4月蘇州—上海的子彈頭列車通車（全程約34分鐘），預示著蘇州進入了新的發(fā)展階段：大上海半小時經(jīng)濟圈13房產(chǎn)環(huán)境分析蘇州房產(chǎn)市場整體上揚，價格逐步攀升，持續(xù)良性發(fā)展★銷售總額增長可觀★銷售面積依然不斷走高★房價平穩(wěn)提升，并逐步攀升14目前整體市場形勢一片良好，需求態(tài)勢體現(xiàn)旺盛品牌帶動熱點持續(xù)需求釋放住宅結構調整，中小戶型供應比增加，產(chǎn)品形態(tài)面臨著同質化競爭的趨勢部分投資需求受到抑制，大量首次需求短期內(nèi)得到滿足宏觀調控持續(xù)加強中小戶型、郊區(qū)住宅成為市場熱點輕軌從圖紙走向建造土地儲備增多，品牌開發(fā)商實力進駐個人住房信貸成為各銀行爭逐的優(yōu)良資產(chǎn)市場特征體現(xiàn)升值預期支付能力房產(chǎn)環(huán)境分析15報告大綱房產(chǎn)環(huán)境分析新區(qū)市場分析市場調研篇項目分析項目價值分析定位分析16發(fā)展規(guī)劃分析獅山購物中心健身休閑廣場長江路沿街商業(yè)長江南路商圈“新區(qū)次商業(yè)中心趨勢，區(qū)域價值突顯”長期規(guī)劃綠寶廣場新區(qū)未來的次商業(yè)中心中心區(qū)規(guī)劃17發(fā)展現(xiàn)狀分析“一極中心發(fā)展為多極中心，郊區(qū)化發(fā)展明顯”目前蘇州處于第三階段，并有條件向第四階段發(fā)展18區(qū)域各板塊住宅產(chǎn)品主力面積區(qū)間分析項目名稱809010011012013014015070160170180190國際公館嘉業(yè)陽光假日主語城君地風華獅山板塊玉山板塊清水園理想城金光大道湖畔翠庭青山綠庭金楓美地何山板塊滸關板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊面積（㎡）中心區(qū)域以大面積戶型為主，集中在120平米以上，非中心區(qū)域產(chǎn)品則以中小戶型為主。公寓市場分析“面積系列完善，主力面積集中化”19區(qū)域各板塊住宅價格區(qū)間分析400080009000獅山板塊滸關板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊500060007000單價（元/㎡

）玉山板塊何山板塊多層高層多層高層多層高層中心區(qū)域核心位置價格集中在8000元/㎡以上，邊緣位置價格在7000元/㎡左右，而周邊區(qū)域價格則主要集中在5000-7000元/㎡之間公寓市場分析“價格分布均衡，板塊間價差較大”20國際公館嘉業(yè)陽光假日主語城尼盛青年城君地風華獅山板塊玉山板塊清水園理想城金光大道湖畔翠庭青山綠庭金楓美地何山板塊滸關板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊區(qū)域各板塊住宅產(chǎn)品總價區(qū)間分析506070809010011012040130140150中心區(qū)域的主力總價集中在70-125萬之間，而周邊板塊的主力總價則主要集中在35-70萬之間項目名稱公寓市場分析“總價分布跨度大，板塊間總價差較大”21中心區(qū)市場在售個案新區(qū)土地存量總建面近250萬方

中心區(qū)域市場供應量小，潛在供應量同樣較為有限，本案區(qū)域競爭占據(jù)優(yōu)勢新區(qū)總存量5554套07年平均月去化住宅553套數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止2019年9月鑫苑地塊清水園大辰地塊新港地塊新港地塊本案國際公館主語城君地風華陽光假日青庭國際公寓競爭形勢分析“主客源區(qū)市場供應存量小，潛在供應亦較小”22購房需求旺盛，不斷升溫，但市場供應量不足，導致市場成交量受限制；隨著蘇州大市場的發(fā)展，加上郊區(qū)項目價格的提高，新區(qū)市場價格呈上升趨勢；國家宏觀調控政策作用初顯端倪，產(chǎn)品面積得到適當控制，中小戶型比例增大，競爭較激烈；中心區(qū)供應量減少，郊區(qū)大盤啟動，新區(qū)房產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象突顯，中心區(qū)產(chǎn)品的稀缺性突出；市場分析總結“中心區(qū)價值凸現(xiàn)，供應緊缺，階段性供應真空”23房產(chǎn)環(huán)境分析新區(qū)市場分析市場調研篇項目分析項目價值分析定位分析報告大綱24

我們的地塊位置，周邊及現(xiàn)狀如何？北臨楓津大街東接長江路和楓橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西靠城市楓景住宅區(qū)南臨何山路和何山公園立地條件分析“CLD中心地段居住氛圍濃配套完善交通便捷生活機能健全”城市楓景本案地塊25

我們的地塊位置，周邊及現(xiàn)狀如何？地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀

地塊平整地塊內(nèi)現(xiàn)在正在施工

地塊周邊交通便利地塊周邊生活配套齊全立地條件分析“CLD中心地段居住氛圍濃配套完善交通便捷生活機能健全”26

我們的地塊周邊有什么商業(yè)、教育及休閑配套？城市楓景本案地塊12456387立地條件分析“CLD中心地段居住氛圍濃配套完善交通便捷生活機能健全”27

地塊周邊在近期內(nèi)有什么市政設施規(guī)劃？

輕軌三號線建設何山路站蘇州輕軌三號線預計2019年通車，全程路線為：新區(qū)城鐵站（滸墅關）－鴻文路－泰山路－馬運路－華山路－何山路－蘇州樂園－獅山路－玉山路－竹園路－橫山路－橫塘鎮(zhèn)－吳中西路－新郭路－友新路－寶帶西路－寶帶東路－迎春路－吳中東路－吳東路－婁葑鎮(zhèn)－獨墅湖路－國賓路－斜塘鎮(zhèn)－蓮葑路－蘇勝路－金塔路－星塘街－沈滸路－蘇虹東路－唯亭城鐵站立地條件分析“CLD中心地段居住氛圍濃配套完善交通便捷生活機能健全”28立地分析總結本區(qū)域將成為新區(qū)城市新中心復合功能一極—商業(yè)機能及居住機能項目區(qū)域資源前景商業(yè)機能：綠寶廣場提供高檔購物、餐飲休閑及娛樂設施，周邊地塊具有商業(yè)規(guī)劃前景居住機能：本案周遍已形成較多中高檔住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚商務機能：隨著次商業(yè)中心的前景的逐步呈現(xiàn)，以及輕軌何山路站點的實施，此區(qū)域的商務機能也將逐步呈現(xiàn)。地段景觀配套CLD29我們的戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機會)規(guī)模劣勢—本案規(guī)模小，可運作的方式受到一定程度的限制；戶型劣勢—本案的戶型設計不甚合理，基本上不符合常規(guī)市場的實際需求，不利于鎖住客源；商住混合的居住劣勢—這種自帶餐飲的商住樓對客源具有一定的抗性ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢抵御威脅)優(yōu)勢（S）機會（O）威脅（T）劣勢（W）配套完善—項目周邊配套齊全，居住氛圍濃，交通便利；景觀優(yōu)勢—何山公園、玉山公園兩大主題公園盡收眼底，風景怡人，為項目塑造賣點；建筑優(yōu)勢—30層的超高層建筑，打造了新區(qū)又一CBD新地標市場機會點—目前高新區(qū)市場處于供不應求的狀態(tài)，極度缺乏新盤的推案上市，為本案創(chuàng)造機會交通設施——輕軌3號線的規(guī)劃,給項目帶來一定的利好消息；整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的風景資源，打造景觀精品樓盤，實現(xiàn)高效銷售和高效收益塑造品牌形象，打造品牌優(yōu)勢，為以后立足房產(chǎn)行業(yè)奠定良好基礎以增強地標性高檔產(chǎn)品的視覺沖擊力為推廣主線，積聚競爭優(yōu)勢深化景觀、區(qū)位、地標等優(yōu)勢，挖掘更多賣點，利用區(qū)位優(yōu)勢、市場空白優(yōu)勢及周邊景觀優(yōu)勢規(guī)避未來的價格或戶型上產(chǎn)生的抗性WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅)尊重現(xiàn)實，不能忽視戶型等劣勢的存在，面對客戶的抗性，要學會用其他優(yōu)勢來修正客戶需求堅持與品牌團隊合作，提升項目的整體形象及知名度，擴大宣傳的力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補短WO戰(zhàn)略(利用機會克服劣勢)借用高端優(yōu)質物業(yè)管理配套品牌，來打造品牌高檔社區(qū)，盡量彌補戶型上的缺陷；通過小區(qū)景觀規(guī)劃，創(chuàng)造遠近多重的景觀效果，塑求賣點政策動向------9月,國家出臺了最新房產(chǎn)調控政策，對購買商業(yè)用房，首付不得低于50%；貸款利率不得低于基準利率的1.1倍競爭威脅------周邊若出現(xiàn)高品質住宅，將產(chǎn)生激烈競爭，爭搶客源內(nèi)部優(yōu)勢戰(zhàn)略外部優(yōu)勢SWOT矩陣組合分析本區(qū)域將成為新區(qū)城市新中心復合功能一極—商業(yè)機能及居住機能30房產(chǎn)環(huán)境分析新區(qū)市場分析市場調研篇項目分析項目價值分析定位分析報告大綱31通過前述對今年蘇州市場的整體運行及新區(qū)區(qū)域市場的分析，結合未來市場競爭，加上對項目優(yōu)、劣勢分析，我司認為：在現(xiàn)有條件下，項目價值體現(xiàn)的價格為

6500元/平米現(xiàn)有價值基于目前市場競爭格局下的可售價格分析32？疑問：

本案的價值僅僅為6500元/平米嗎？本項目的意義僅僅限于此嗎？我們希望通過項目達到什么樣的目標？我們有必要對項目的可提煉價值點進一步梳理項目可達價值分析？？？33項目真正價值體現(xiàn)判斷1、提升開發(fā)商品牌形象，樹立開發(fā)商品牌價值２、再塑新區(qū)價值，打造為區(qū)域地標性項目３、實現(xiàn)價格和速度的雙贏項目目標解讀34項目價值點提煉絕版地段景觀價值地標價值CLD價值配套價值輕軌價值先天優(yōu)勢先天不足外立面乏善可陳戶型規(guī)劃較差周邊目前商業(yè)配套低劣周邊目前居住雜亂邊緣區(qū)域市場認識營銷賣點上著重渲染建筑外觀燈光計劃樣板房策略，加強體驗營銷用趨勢教育客戶用趨勢教育客戶企劃包裝上的“中心化”營銷上規(guī)避知名高檔物管（顧問）+住商聯(lián)動，以商帶住強強聯(lián)合（規(guī)劃、景觀、營銷）35通過對項目目標的輸理，以及對項目所存在的優(yōu)勢的輸理，同時，對項目的不足所采取的營銷策略上的規(guī)避，同時結合我司豐富的代銷經(jīng)驗，強大的策劃能力和業(yè)務執(zhí)行能力，項目組認為本項目的潛在價格水平能達到：

7000-7200元/平方米可達成價值基于我司所提附加值下的可售價格分析36房產(chǎn)環(huán)境分析新區(qū)市場分析市場調研篇項目分析項目價值分析定位分析報告大綱37？疑問：

這樣的價格水平下，我們的客戶在哪？目標客源定位？？？38

通過項目價格的確定，結合產(chǎn)品的面積，我們可以把握住項目產(chǎn)品主力總價區(qū)間，結合9月國家最新出臺的宏觀調控政策，來估算出本項目客源的收入水平。產(chǎn)品主力總價：7200*產(chǎn)品主力面積110平米左右=約80萬左右第一種情況：首次置業(yè)者或無第一套房貸款者分析計算：產(chǎn)品面積大于90平米，但小于144平米，首付比例至少為30%，享受優(yōu)惠利率每月每萬元還款額為64.23元，首付款：30萬貸款額度：80-30=50萬元每月還貸額為：50*64.23=3211.5元

家庭或個人收入至少為：3211.5*2=6423元第二種情況：已利用貸款購房，申請第二套（以上）住房者分析計算：首付比例至少為40%，貸款利率為現(xiàn)有貸款利率的1.1倍，每月每萬元還款額為70.653元，首付款：40萬貸款額度：80-40=40萬元每月還貸額為：40*70.653=2826.12元

家庭或個人收入至少為：2826.12*2=5652.24元客源定位月家庭或個人收入6000-6500元以上的人群39

根據(jù)對客戶的收入水平的測算，我們可以明確本項目的客源對象范圍及其客層。客源定位新時代下的“知富一族”特性總結：物質與精神共享的都市生活享受主義人群代表職業(yè)：準職業(yè)經(jīng)理人、私企老板、時尚業(yè)、媒體業(yè)。年齡層次特征：不予界定，主力年齡鎖定70年代早期和60年代晚期的客群客戶關注點：區(qū)位+品質+生活方式+圈子需求40？疑問：

我們要把項目的檔次形象設置在什么樣的層面才能和目標客戶形成“心理共鳴”？項目檔次定位？？？41客戶精神屬性分析自信·未來·成功42定位依據(jù):○區(qū)域范圍的領先價格水平○項目高端客戶群體的定位新區(qū)核心生活圈·地標性高檔精品美宅項目檔次定位43怎么說？【推廣策略】44提案總綱市場研判營銷推廣業(yè)務執(zhí)行項目定位45

項目優(yōu)勢新區(qū)絕版地段，緊鄰綠寶廣場，區(qū)域價值明顯。30層超高層地標性建筑，周邊有兩大公園，占據(jù)優(yōu)質景觀資源。周邊商業(yè)配套齊全，項目底部商業(yè)滿足業(yè)主日常需求。建鑫在建筑行業(yè)多年經(jīng)驗，有力打造高品質住宅。賣點提煉：地段、地標、高品質

項目劣勢戶型設計不合理，利用率不高，不符合市場需要。底部商業(yè)目前引進三家銀行和一家餐飲，沒有統(tǒng)一形象，對提升項目品質不利。46

定位思考1.如果將項目定位較低，所面對的客戶群關注價格和戶型，本案的劣勢無法避免，必定陷入困境。2.賦予項目更多附加值，打造本案高端品質的項目形象，所吸引的客源更加關注社區(qū)檔次與生活品質，能夠使得本案揚長避短，獲取價值最大化。3.絕版地段優(yōu)勢，是打造項目高端形象的立基條件。47【形象定位】新區(qū)核心生活圈·高品質精英社區(qū)

精英階層的休憩之地48打動我們的目標客戶：在新區(qū)尋覓高品質社區(qū)的都市精英階層建立我們的開發(fā)品牌：誠信、精品、打造高端樓盤的開發(fā)理念

突出我們的核心價值：新區(qū)絕版地段優(yōu)勢，新區(qū)地標性建筑高品質的產(chǎn)品定位將49形象支撐高品質精英社區(qū)外立面燈光空中會所空中花園豪華大堂星級酒店物業(yè)管理智能化系統(tǒng)名流會所社區(qū)硬件服務軟件50產(chǎn)品建議產(chǎn)品策略：塑造高品質精英社區(qū)形象，提升項目檔次必備手段空中會所—29層高空730平米豪華會所獨特優(yōu)勢所帶來獨特價值寬敞、明亮、豪華的大堂，顯示尊貴高雅，地位、身份的象征

大堂示意圖空中會所示意圖51產(chǎn)品建議

產(chǎn)品策略：充分利用產(chǎn)品高度，打造新區(qū)標志性景觀外立面燈光設計，夜景烘托本案地標地位外立面燈光示意圖52附加值建議智能化建議：為了打造項目的高檔品質，本案選擇高級智能化配套提升產(chǎn)品附加值。智能化社區(qū)服務系統(tǒng)安全智能系統(tǒng)小區(qū)的資訊中心（通知公告、親情提示）、短信中心（在線短信、手機短信）、客服中心（房屋報修、費用查詢、物管咨詢、物管投訴）、商務中心、房介中心，實現(xiàn)住戶和物管之間的雙向交互。為了便于業(yè)主繳繳電費、通訊費、有線電視等費用，小區(qū)還可以設置自助繳費機。開通社區(qū)局域網(wǎng)引入影音共享和游戲平臺。指紋鎖、瞳孔掃描鎖戶內(nèi)報警系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)53附加值建議物業(yè)管理：為客戶尋找高質量客戶，爭取最佳的租金收入；星級酒店管家，全程貼心服務；組建高素質、嚴格訓練的管家隊伍，作為業(yè)主私人助理；提供私人商務服務、私人管家服務；外語服務；提供日常服務及個性化增值服務；VIP私人“聚樂部”；全方位的安保系統(tǒng)（晚歸、老人、監(jiān)控系統(tǒng)）；54市場研判營銷推廣業(yè)務執(zhí)行項目定位提案總綱55客戶定位社會精英階層把握目標客戶心理特征與關注點是我們包裝推廣的重要依據(jù)56全案營銷核心地段核心、形象領先、圈層營銷打造新區(qū)絕版地段首席高品質社區(qū)形象項目擁有新區(qū)其他樓盤無法比擬的地段優(yōu)勢圈層營銷－博思堂掌握2000多組城市楓景客戶資源提高產(chǎn)品硬件檔次，樹立高端形象引入高級軟性配套服務，高品質社區(qū)名致實歸57展示總攻略售樓處銷售組織,品質體驗樣板房工程示范房1234圍墻、看板銷售物料展示高品質形象為主要訴求點，著力打動客戶現(xiàn)場視覺感受?？蛻舾兄匿N售動線58展示策略項目工地現(xiàn)場圍墻、看板包裝長江路何山路地塊靠長江路工地圍板設置地塊靠何山路工地圍板設置何山路、長江路口設立大型看板59展示策略售樓處選址建議1：

綠寶廣場作為新區(qū)新崛起的商業(yè)中心，綠包廣場引進一系列的高端商業(yè)，在區(qū)域內(nèi)具有較高影響力。選擇綠寶廣場作為售樓中心將更能夠體現(xiàn)項目在新區(qū)的高端品質形象綠寶廣場旺盛人氣也將為本項目帶來足夠客源。售樓處選址建議2：獅山路沿線商鋪：擁有較佳人流、車流量。能夠較好封殺進入新區(qū)客源。60展示策略售樓處包裝建議：展示區(qū):小區(qū)外立面沙盤展示小區(qū)夜景的燈光效果展示洽談區(qū)：營造舒適、融洽的環(huán)境服務系統(tǒng)體現(xiàn)信息化61展示策略售樓處建材展示建議：品牌\建材展示區(qū)：各種建材實物展示建鑫品牌延續(xù)走廊62展示策略在1號樓15層整層設置樣板房三種風格：北歐風格，日式風格，現(xiàn)代中式風格選擇景觀較佳位置設置看房通道（工地大門到樣板房的包裝）樣板房建議看房車示意圖樣板房示意圖63展示策略工程示范房建議讓客戶明白好房子的標準是什么64展示策略導視系統(tǒng)建議動線清晰集引導性、宣傳性于一體力求昭示性強65媒體總攻略大眾媒體為輔提升形象，集中轟炸推動項目形象建立小眾媒體為主注重實效，重要時間節(jié)點展開針對性攻擊66戶外媒體策略何山路、長江路路旗沿線封殺綠寶廣場、何山橋樹立看板獅山橋、索山橋看板封殺進入新區(qū)客源。67戶外媒體策略占領獅山路沿線商鋪、綠寶廣場在新區(qū)兩大商圈，獅山路沿線商鋪和綠寶廣場的商鋪設置資料架，向過路客戶派發(fā)。68報紙選擇在蘇州市區(qū)較有影響力的報紙《蘇州日報》網(wǎng)絡建議投放搜房網(wǎng)和新視點兩大蘇州房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站電視建議投放蘇州房車報道和家園欄目電臺投放104.8交通經(jīng)濟頻率追求去化速度同時，產(chǎn)品形象需樹立，在采用針對性小眾媒體同時，結合大眾媒體，提升產(chǎn)品品質。配合媒體策略69渠道營銷針對本案量體不大特點，采用渠道營銷手段。針對本案目標客戶群，尋找潛在客戶圈子。營銷通路博仕會3萬人客戶渠道城市楓景客戶資源新區(qū)臺協(xié)、高爾夫俱樂部等高端圈層移動、銀行、商場VIP客戶70活動總攻略大活動——持續(xù)影響市場小活動——帶動客戶，促進銷售（現(xiàn)場活動，聚集人氣；大眾活動，形成美譽度）客戶活動側重客戶體驗大眾活動側重項目造勢活動攻略工地參觀日城市楓景客戶抽獎活動公園燒烤71活動策略—工地開放日時間：2019年3月—2019年10月內(nèi)容：展示開發(fā)商誠信開發(fā)、品質開發(fā)形象，每周選擇一日作為工地參觀日，增加客戶信心。關鍵條件：看房通道工地包裝72活動策略—城市楓景客戶抽獎活動時間：2019年3月內(nèi)容：邀請城市楓景客戶辦理本案抽獎卡，同時對客戶派發(fā)宣傳資料。充分利用博思堂已經(jīng)掌握的客戶資源。關鍵條件：抽獎卡客戶積累73活動策略—公園燒烤活動時間：2019年6月內(nèi)容：結合項目周邊兩大公園優(yōu)勢，邀請業(yè)主參加公園燒烤活動。起到維系老客戶目的，同時利用口碑傳播，展示項目形象。關鍵條件：公園燒烤客戶維系媒體配合74籌備期蓄水期公開發(fā)售期持續(xù)熱銷期工作籌備形象展示賣點傳播價值延展5.1-6.307.1－9.30開盤營銷執(zhí)行安排合作單位確定，銷售物料籌備售樓處進場，戶外廣告啟動，涉外形象導入，客戶積累開始，產(chǎn)品賣點展示。開盤SP活動，建立市場熱點廣告全面投放老帶新為主，達成基本售罄目標，現(xiàn)場實景感染10.1-10.30尾盤期品牌建立3.1-4.302.1-2.29時間尾房針對推廣75費用預算

根據(jù)項目項目操作模式，各部分費用預算如下。76營銷推廣總結賣點提煉：地段、地標、高品質【形象定位】新區(qū)核心生活圈·高檔精英社區(qū)

精英階層的休憩之地77營銷推廣總結產(chǎn)品建議空中會所社區(qū)智能化外立面燈光頂級物業(yè)推廣策略地段核心、形象領先、圈層營銷打造新區(qū)絕版地段首席高品質社區(qū)形象78提案總綱市場研判營銷推廣業(yè)務執(zhí)行項目定位79怎么做？【業(yè)務策略】80深圳市愛邦廣告愛邦地產(chǎn)策劃[個性]Personality

新銳、有激情(STIMULATE)

有思想、有創(chuàng)意(IDEA)

專業(yè)能力強、推廣經(jīng)驗豐富(PERFESSIONAL)

團隊作戰(zhàn)能力強(TEAMWORK)

服務意識強(SERVICE)

我們的特性81深圳市愛邦廣告愛邦地產(chǎn)策劃全案總體營銷策略客戶的保養(yǎng)和維護工作細致化！半年期內(nèi)連續(xù)引起造勢波浪！我們的工作82我們的目的本案屬于精致住宅項目，完善的商業(yè)配套，良好的地段發(fā)展前景，完全具有新區(qū)城市精英住宅的包裝潛質，長達半年的客戶保養(yǎng)，必須吸引新區(qū)的精英白領關注和熱銷造勢，區(qū)域市場競爭力度預期