商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析課件

自我介紹姓名：周起生學校：河南工程學院專業(yè)：電氣工程及其自動化商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析課件商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析

主講人：周起生

商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析

目錄物業(yè)的概念物業(yè)的分類房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關系住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的對比商業(yè)物業(yè)介紹住宅小區(qū)物業(yè)介紹住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的對比分析目錄物業(yè)的概念物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)的概念物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入物業(yè)的分類根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類型。不同使用功能的物業(yè)，其特點也各不相同。居住物業(yè)：居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當然也包括與之相配套的共用設施、設備和共用場地。共用設施、設備是指住宅樓內(nèi)費用已分攤進入住房銷售價格的共用建筑部分，如上下水管道、煤氣線路、消防設施、道路路燈、非經(jīng)營性車場車庫、共用性文體設施及共用設備、設施占用的房屋等。這類物業(yè)的業(yè)主大都是以滿足自用為目的，也有作為置業(yè)投資，出租給承租人使用的。物業(yè)的分類根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住非居住物業(yè)：非居住物業(yè)是指那些不是用來居住的物業(yè)。按照使用功能的不同，可以將非居住物業(yè)進一步劃分為一下幾類：1、商業(yè)物業(yè)2、工業(yè)物業(yè)3、文教科衛(wèi)物業(yè)4、其他物業(yè)非居住物業(yè)：非居住物業(yè)是指那些不是用來居住的物業(yè)。按照使用功1、商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)一般又分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供應商、服務業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場，百貨商店，超市專賣店連鎖店賓館酒店休閑娛樂場所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營咨詢服務等行業(yè)的管理人員辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當?shù)氐恼w經(jīng)濟狀況相關，特別是與工商貿(mào)易金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關。1、商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)一般又分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。2、工業(yè)物業(yè)：工業(yè)物業(yè)是指為人類的工業(yè)生產(chǎn)活動體用使用空間的房屋，包括輕重工業(yè)廠房和近年來發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、相關的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要通常指適合特定的用戶使用。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房則具有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在中國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標準廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。2、工業(yè)物業(yè)：工業(yè)物業(yè)是指為人類的工業(yè)生產(chǎn)活動體用使用空間的3、文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場體育場館學校醫(yī)院等建筑用房。該類物業(yè)絕大多數(shù)是為了社會公共利益而建造的具有很大的社會公益性。也有部分科衛(wèi)物業(yè)是純商業(yè)性質(zhì)的，如私立學校、錄像廳、私立醫(yī)院、民營科研機構(gòu)的辦公和經(jīng)營用房。4、其他物業(yè)除上述類型以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時也成為特殊物業(yè)。包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容通常需要得到政府的許可。3、文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場體育場館學校醫(yī)院等建筑用房。該混合物業(yè)：混合物業(yè)是指居住和非居住物業(yè)混合在一起的物業(yè)。這種類型的物業(yè)，有些是由于城市開發(fā)建設過程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因為特殊需要而形成的，如學校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務辦公樓等。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析課件物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設方面，而物業(yè)管理主要從事物業(yè)的維護、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的方式是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務則是售后服務。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生由于物業(yè)與房地產(chǎn)的特殊關系，所以說到說到物業(yè)就不得不介紹房地產(chǎn)，所以談商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析就不得不先說商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析課件商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)內(nèi)在聯(lián)系1、開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)屬于復合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機結(jié)合起來，在現(xiàn)實中這四方面還是不規(guī)范，并帶來巨大的投資風險。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，存在盲目套用住宅開發(fā)模式的現(xiàn)象。2、經(jīng)營思路

大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，屬于一次性高價消費，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營買單。3、操作難度住宅地產(chǎn)就像是小學生，商業(yè)地產(chǎn)的復合型則像是大學生，因此難度差異較大。4、贏利

住宅地產(chǎn)是屬于一次性高消費，是一種買斷的產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)則是長期經(jīng)營的開始，需要不斷的注入資金，用于長期的回報。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)內(nèi)在聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別1、商業(yè)地產(chǎn)的首要價值體現(xiàn)在地理位置住宅地產(chǎn)地理位置選擇的彈性較大。商業(yè)地產(chǎn)要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。2、目標顧客不一樣住宅的目標顧客通常會根據(jù)自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資階層、白領階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客；商業(yè)地產(chǎn)的目標顧客則相對固定。商業(yè)地產(chǎn)的目標顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者，經(jīng)營戶又可以細分主力經(jīng)營戶等。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別3、功能、用途不一樣住宅的功能和用途一般來講就是居??；而商業(yè)則有太多的功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、商務功能等等，功能不一；即使只是購物功能，又可以細分為百貨店、大賣場、生活超市和專業(yè)店等。4、消費環(huán)節(jié)不一樣

住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居?。欢虡I(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進行消費的，在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經(jīng)營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費，而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別5、對物業(yè)的要求不一樣

住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。6、產(chǎn)品的設計不一樣。

住宅地產(chǎn)的設計，主要是基于一般性使用功能的需要；而對于商業(yè)來講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設計要求也不一樣。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別7、銷售、營銷不一樣住宅可以一賣了之，目的簡單且直接；商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考慮經(jīng)營問題，還要考慮返租、回報和風險的問題。因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的8、投資回報的形式不一樣住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售，二是獲取經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；商業(yè)地產(chǎn)銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別9、專業(yè)性區(qū)別總體來說，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)代理機構(gòu)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務。從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。從開發(fā)的角度來看，則可以從規(guī)劃、開發(fā)流程、利益三大層面進行比較。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9大區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9、專業(yè)性區(qū)別從開發(fā)角度比較1、規(guī)劃區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的定位需廣泛而細致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分，商鋪升值潛力等等方面的分析。但現(xiàn)實中多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商沒有做好規(guī)劃，直接先把項目蓋起來，最后商業(yè)定位就出現(xiàn)問題了，要么是結(jié)構(gòu)不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導致招商困難，進駐商家不理想的結(jié)果。2、開發(fā)流程區(qū)別商業(yè)項目開發(fā)需：1）培育期：商業(yè)項目的前期調(diào)研定位規(guī)劃招商2）運營期：培育品牌消費習慣商業(yè)環(huán)境等需要3年3）調(diào)整期：開始賺錢之后的市場選擇及調(diào)整3、利益關系區(qū)別

住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈；而商業(yè)地產(chǎn)需平衡多方利益，其考慮的價值鏈上包含：“發(fā)展商——投資客——經(jīng)營商家——消費者”這樣一個完整的結(jié)合體，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴謹。商業(yè)地產(chǎn)VS住宅地產(chǎn)9、專業(yè)性區(qū)別商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的含義所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運行經(jīng)濟流動的物業(yè)及其附屬的設備、設施。商業(yè)物業(yè)的類型1、從建筑結(jié)構(gòu)上分，可以分為兩種類型：敞開型、封閉型。敞開型：指商品擺放在無阻攔的貨架上，顧客直接取貨挑選。如廣州的海印電器城。封閉型：指顧客購物時不能進入柜臺里面直接挑選商品，而由信貸員拿商品給顧客挑選。廣州的天河城，太古城等。2、從建筑功能上分，可以分為兩種（1）綜合性的商業(yè)購物中心，具體包括購物，娛樂活動，健身房，保齡球場，餐飲店，影劇院，銀行分支機構(gòu)等。如廣州的天河城。（2）商住兩用型的物業(yè)，底樓層部位是商場，批發(fā)部等，高層則為辦公會議等，住戶用房等。寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。太古城天河城金光中心商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的含義太古城天河城金光中心商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的類型3、從建筑規(guī)模上分，可以分為三種類型，（1）市級購物中心，這種購物中心一般建筑規(guī)模在3萬到10萬平米以上，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。（2）地區(qū)購物中心，這種購物中心建筑規(guī)模一般在1-3萬平米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中心某一部分為主，服務人口在10萬-30萬人，年營業(yè)額在1-5億元之間。（3）居住區(qū)商場，這種購物中心一般在3千到1萬平米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中心某一居住小區(qū)為主，服務人口在1萬-5萬人，年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的類型商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的類型4、從物業(yè)的檔次上分，可以分為兩種：（1）經(jīng)濟型：指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業(yè)，投資小，成本少。如丹尼斯（2）豪華型，指大型商場，高能商場乃至著名的專賣店，出售的商品大都是高檔商品和奢侈品。如萬象城商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的類型商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特點1、商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局所謂設計規(guī)劃的合理，就是要合經(jīng)濟規(guī)律之理，合經(jīng)濟發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟效益之理。商業(yè)樓宇的建設一定要與周圍地區(qū)的人口、交通、購買力、消費結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、文化背景等特點緊密聯(lián)系起來，要因地制宜地規(guī)劃設計方案，規(guī)?？纱罂尚。δ芤硕鄤t多，宜少則少，檔次宜高則高，宜低則低。即一切從實際出發(fā)。如鄂爾多斯購物中心2、建筑結(jié)構(gòu)設計要新穎、別致、有特色商業(yè)樓宇在設計時就要下功夫，務必求得新穎、奇特、別致，在外觀上要突出商業(yè)樓宇的個性及地區(qū)特色，以給顧客留下較深的第一印象。對于商業(yè)樓宇的內(nèi)部設計也要竭盡所能，進出口都要有鮮明的標志，有條件的可以在內(nèi)部配置一些像噴泉、瀑布、陽光走廊等小景點，而且內(nèi)部顏色要協(xié)調(diào)，布局比例要恰到好處，令人賞心悅目，流連忘返。鄂爾多斯購物中心商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特點鄂爾多斯購物中心商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特點3、選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要商業(yè)樓宇的設施要依據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼?zhèn)洹Ｔ诖蟪鞘兄?，由于常住的和流動的人口較多，居民的消費水平也較高，因而所需的商業(yè)、服務業(yè)的設施也就越多、越齊全，物業(yè)的檔次也要求越高。因此，高檔的商店、高級餐廳等都要選在人口密集、流動人口量大的繁華鬧市，有的可以連接在一起建成商業(yè)街、食品街或購物中心等。而小的日用百貨商店，一般的副食品商店建在各個居民區(qū)，以便就近服務。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的特點商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理服務的特點1、要保持商業(yè)樓宇的美觀、整潔、有序2、商業(yè)樓宇尤其是豪華型的商業(yè)樓宇的設備、設施配備齊全、先進，有的已屬于智能化建筑3、要加強保安工作4、商業(yè)樓宇服務要按照同經(jīng)營者簽訂的契約實施商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理服務的特點商業(yè)物業(yè)商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求（一）商業(yè)樓宇應樹立良好的形象1、商業(yè)樓宇必須有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色2、商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的銷售額3、商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的資產(chǎn)（二）建立商業(yè)樓宇識別體系企業(yè)識別體系是強化商業(yè)形象的一種重要方式，它包括：理念識別體系、視角識別體系和行為識別體系，三者相互推進、互相作用，能產(chǎn)生良好的商業(yè)效果。企業(yè)識別體系以改變企業(yè)形象、注入新鮮感，增強企業(yè)活力，從而吸引廣大消費者的注意，提高銷售業(yè)績的一種經(jīng)營手段。（三）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務要求高1、綜合性強2、服務性強3、治安人員素質(zhì)要求高商業(yè)物業(yè)商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的服務的對象（一）樓宇與設備設施的養(yǎng)護及維修管理商業(yè)樓宇的設備設施管理是非常重要的，除了對機電設備必須保障正常運轉(zhuǎn)外，特別要保證在營業(yè)期間不發(fā)生突發(fā)性的停電事故，避免引起營業(yè)現(xiàn)場的混亂，甚至發(fā)生傷人事件。要把自動扶梯等開關裝置在顧客碰不到的地方。（二）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理基本的保潔工作應安排在非營業(yè)時間，營業(yè)時間應避免使用長柄拖把，而宜用抹布擦拭（三）安全保衛(wèi)管理中央監(jiān)控室的執(zhí)勤人員要以高度的責任心監(jiān)督火災報警裝置和電視監(jiān)控與錄像工作，電視監(jiān)控要對樓內(nèi)及廣場同時進行，防止火災，偷盜事件的發(fā)生。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的服務的對象商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的服務的對象（四）廣告管理廣告要執(zhí)行廣告法的相關規(guī)定，樓宇內(nèi)的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等由租戶提出設計要求后，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)制作。（五）裝修管理商業(yè)樓宇的裝修十分頻繁，要做到裝修部位不會影響周圍攤位的營業(yè)，在審批裝修設計方案時，要密切注意溫感器、煙感器、噴淋裝置與送風向的配置，在裝修施工時還要密切注意這些設施是否被破壞。（六）租賃管理及合同管理大型商場不少是采用柜臺出租和層面出租，負責租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)要以良好的管理服務業(yè)績來推動租賃業(yè)務，負責管理服務的物業(yè)企業(yè)同樣要以良好的管理業(yè)績來促進經(jīng)營單位的租賃業(yè)務，物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理部門，如經(jīng)營部要加強各類合同、契約的起草、協(xié)調(diào)、實施和保管工作。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的服務的對象什么是住宅物業(yè)

居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當然也包括與之相配套的共用設施、設備和公共場地。

住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容

包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理

什么是住宅物業(yè)

居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(1)住宅小區(qū)居民的管理和服務住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。為了住宅小區(qū)的公共秩序及住宅小區(qū)全體居民的利益，每一位居民都應該在住宅小區(qū)內(nèi)服從物業(yè)管理企業(yè)所制定的一系列管理制度和規(guī)定。(2)房屋管理房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎和本源。房屋管理的主要內(nèi)容包括：①房屋結(jié)構(gòu)與外觀完整與完好的維護。②房屋內(nèi)外裝修的審批與約束。③房屋使用管理(包括進住、退房登記，使用單位、人員、室內(nèi)用品的登記，房間鑰匙的登記發(fā)放、收回及門鎖的更換等)。④建筑物內(nèi)外的標志、廣告的管理。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理環(huán)境管理的主要任務就是維護、保持小區(qū)的寧靜、舒適、整潔、優(yōu)美。(4)治安管理治安管理的目標是保證整個住宅小區(qū)的安全與安寧。其工作分為兩部分：一是安全保衛(wèi)；二是正常的工作和生活秩序的維護。

(5)小區(qū)內(nèi)供水、供電、公共照明、電梯、空調(diào)等設施設備的管理(6)市政設施維護管理市政沒施管理主要是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、公共排水排污管道和化糞池等設施的管理。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(7)車輛管理住宅小區(qū)的人口眾多，層次有別，汽車、摩托車、自行車以及外來的車輛進出頻繁，因此車輛管理是必不可少的。車輛管理的主要工作就是車輛的停放和車輛的保管。(8)消防管理消防管理是非常重要的，其主要工作內(nèi)容有：①堅持固定的巡查檢修制度和節(jié)假日重大活動的全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須限期整改解決。②健全專職和兼職的消防組織，建立嚴格的消防制度和責任人制度。③要經(jīng)常進行防火防災的宣傳教育。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容(10)收費管理包括各種收費標準、辦法的制定，收費的實施，基金和各項經(jīng)費的使用管理及賬目公開等工作。(11)提供各種其他服務住宅小區(qū)管理的好壞，不僅取決于上述項目管理的好壞，同時也體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)能否為小區(qū)內(nèi)的居民提供周到細致的綜合性服務。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)的管理服務對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先是住宅小區(qū)的居民住宅小區(qū)居住設施管理住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同，只負責住宅小區(qū)房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。居住環(huán)境的管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境的管理是對自然環(huán)境的觀測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人文環(huán)境的管理是維護和改變、塑造一種人文環(huán)境，維護是一種環(huán)境秩序。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)的管理服務對象住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點

住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭,不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德水準、經(jīng)濟收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)買了房子用于居住，這個房子對于業(yè)主來說便是一個家，家對于每一個人來說應該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分之一的時間是在小區(qū)內(nèi)度過的，因此，業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作，應該明確這樣的指導思想，而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當?shù)膹碗s性與其自身所具有的特點：住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點住宅物業(yè)住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(一)、管理具有社會性

住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方，是整個社會的一個組成部分，它的管理必然具有很強的社會性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員，居住的人口結(jié)構(gòu)十分復雜，產(chǎn)生社會化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應爭取住宅小區(qū)居民及社會各方面力量的支持與幫助。

(二)管理具有統(tǒng)一性住宅小區(qū)內(nèi)部的各個組成部分形成一個整體，如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管理模式進行管理，各自為政，其弊端顯而易見。因此，對小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進出小區(qū)的車輛、公共設施維修養(yǎng)護及業(yè)主的房屋整修等進行統(tǒng)一的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點之一，既可保證有效成本的控制，又能提高綜合服務質(zhì)量，使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務的成果。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(三)、管理強調(diào)服務性住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應該強化服務意識，本著服務至上的宗旨，為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的服務。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì)的服務，達到管理的目的。同時，不僅要提供物業(yè)管理服務委托合同范疇內(nèi)的基本服務，還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(四)、管理具有復雜性主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復雜，對物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準要求不一；房屋產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點，使得管理難度增大；在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應、公安、街道辦事處等多個部門和單位，需要協(xié)調(diào)關系，明確職責；由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大，目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費用收繳工作難度較大，具有相當?shù)膹碗s性。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點(五)、管理追求藝術(shù)性為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀，給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個良好的生活、休息和學習的環(huán)境，物業(yè)管理公司應注意從藝術(shù)的角度對環(huán)境的管理加以美化。例如，強化小區(qū)的綠化管理，使人們感受到大自然的魅力；加強小區(qū)內(nèi)的整修管理，禁止私搭亂建，維護小區(qū)整體風貌的藝術(shù)性；加強小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護，美化人們的視覺，使居住在小區(qū)的人們始終感到心情舒暢等等。住宅物業(yè)住宅物業(yè)的特點住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標1)促進社會的繁榮發(fā)展和社會主義精神文明的建設住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作首先應有利于社會的繁榮與發(fā)展，有利于社會主義精神文明的建設，滿足社會對住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求。人民利益、社會利益、國家利益高于一切，住宅小區(qū)物業(yè)管理工作也應該把這一點放在首位。2)為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、安靜、和諧的居住環(huán)境住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是為住宅小區(qū)居民服務的，必須為他們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，必須有利于住宅小區(qū)居民身心健康與發(fā)展。住宅小區(qū)物業(yè)管理的中心工作就是為住宅小區(qū)居民創(chuàng)造舒適、安全、和諧的居住環(huán)境。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標3)最大地發(fā)揮物業(yè)使用價值并盡可能使其保值、增值住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為住宅小區(qū)居民居住和生活服務的，使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大使用價值，物盡其用，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。住宅小區(qū)的物業(yè)，特別是房屋、地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)有其價值，使這部分固定資產(chǎn)保值、升值，為產(chǎn)權(quán)人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區(qū)物業(yè)管理的職能之一。隨著房屋商品化和住房制度改革的深化，越來越多的個人擁有了住房產(chǎn)權(quán)，使住宅小區(qū)房屋固定資產(chǎn)保值增值，也越來越被眾多產(chǎn)權(quán)人所關注，成為衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平高低、優(yōu)劣的一項重要指標。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標4)以最小的投入獲取最大的效益社會主義市場經(jīng)濟的一個原則就是要以最小的投入獲得最大的社會與經(jīng)濟效益。住宅小區(qū)物業(yè)管理也應該講成本核算，也應該以最小的投入，獲取最大的社會效益與經(jīng)濟效益。住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費有限，而住宅小區(qū)物業(yè)管理費又不能收取過高，這就要求住宅小區(qū)物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理水平，加速新管理技術(shù)手段的運用，節(jié)支開源，在使住宅小區(qū)物業(yè)管理水平不斷提高的前提下，壓縮管理成本，向管理要效益，形成住宅小區(qū)管理資金良性循環(huán)，促進住宅小區(qū)物業(yè)管理進一步向前發(fā)展。住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求

按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標，根據(jù)各小區(qū)的實際情況和條件來制定住宅小區(qū)的管理要求?？偟膩碚f，管理要求可以歸納為兩個方面：一、物質(zhì)環(huán)境管理的要求；二、社會環(huán)境管理的要求；住宅物業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求住宅物業(yè)1)物質(zhì)環(huán)境管理的要求①增強住宅功能。這一點就是要把握住宅建設和居室裝修的發(fā)展趨勢，從方便和優(yōu)化居民的生活實際需要出發(fā)，在收樓入伙、裝修規(guī)定中積極引導居民，在設計上要注意空間的節(jié)省、好用，結(jié)構(gòu)布局要合理，設備安裝要方便歸位，引導居民在裝修時一定要通盤考慮房間的布局、采光、通風及廚房設備、衛(wèi)生設備、生活設備安裝的合理性、安全性和舒適性。②搞好小區(qū)的配套設施。主要是指小區(qū)內(nèi)的治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公建設施配套，一般按“統(tǒng)籌兼顧、添建補缺”的原則，就近、方便地配置。③創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。這一點主要是以綠化為主，配以雕塑、假山、水池、花架、噴泉、亭臺等來美化環(huán)境，裝扮小區(qū)，使小區(qū)景色優(yōu)美，清幽宜人。盡量將空地都進行綠化，并要注意花、草、樹木的選擇。具體要求就是形成系統(tǒng)，合理布局，節(jié)約用地，因地制宜，植物選擇、搭配有序。住宅物業(yè)1)物質(zhì)環(huán)境管理的要求住宅物業(yè)(2)社會環(huán)境管理的要求①健全機構(gòu)，形成機制，實行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的管理模式，充分發(fā)揮住宅小區(qū)管委會的作用，調(diào)動各方面的積極性。②完善制度，協(xié)調(diào)和理順物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部的各方面關系，并進行綜合管理。③開展社區(qū)文化活動，加強住宅小區(qū)的精神文明建設。住宅物業(yè)(2)社會環(huán)境管理的要求商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析作為為公眾提供商品、服務、設施和場地的場所，商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營性、公眾性和服務性的特點。商業(yè)物業(yè)管理要維護物業(yè)的商業(yè)形象，使其物業(yè)管理的內(nèi)容比其他物業(yè)更加豐富，更為復雜，要求也更高。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)有以下幾點不同。(一)客戶群體不同，客流量不同住宅物業(yè)服務的主要群體是靜態(tài)的、相對穩(wěn)定的業(yè)主和租戶，較為單一。而商業(yè)物業(yè)作為經(jīng)營性的場所，除商戶外，消費群體人員構(gòu)成復雜，特別是現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)眾多，百貨、餐飲、娛樂、休閑、金融等不同業(yè)態(tài)帶來多樣需求的客戶，客戶群體綜合性強。同時，商業(yè)物業(yè)內(nèi)客流量大，特別是節(jié)假日及大型促銷活動時，容易發(fā)生意外，這增加了管理的難度，對保潔、安全、消防、設施設備運行等工作提出了更高的要求。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析作為為公眾提供商品、服務、設施和商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(二)內(nèi)部環(huán)境舒適性要求不同住宅物業(yè)對于環(huán)境管理的要求在于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域干凈舒適，園林綠化美觀。商業(yè)物業(yè)作為客戶消費的場所，需要良好的商業(yè)氛圍吸引客戶前來消費，須讓客戶感受到環(huán)境的寬敞、明亮、整潔與美觀。良好的空氣質(zhì)量，舒適的溫度，優(yōu)美的背景音樂，適當?shù)臒艄庹斩?，完善的?nèi)部設施，栽植和布景的合理運用，能從視覺、嗅覺、聽覺、觸覺和行為等方面滿足客戶的需要，使其在輕松、幽雅的環(huán)境中流連忘返，增強了顧客消費的信心與欲望。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(二)內(nèi)部環(huán)境舒適性要求不同商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(三)設施設備維護要求不同住宅物業(yè)內(nèi)的設施設備主要有電梯、供電、給排水、消防及監(jiān)控設施，適應小區(qū)住戶使用，智能化程度不高，使用頻率也不高。商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)模大，設施設備先進復雜，智能化程度高，管理維護要求嚴格，電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等大多數(shù)由計算機控制，這些設施設備運行的頻率遠高于住宅物業(yè)，一旦出現(xiàn)故障，將影響到商家的正常經(jīng)營活動、客戶的消費心理、以及物業(yè)的品牌形象。因此，商業(yè)物業(yè)設施設備維護的要求比住宅物業(yè)嚴格許多。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(三)設施設備維護要求不同商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(四)服務人性化要求不同住宅物業(yè)的人性化服務一方面來源于物業(yè)規(guī)劃的人性化，另一方面來源于物業(yè)人員細致周到的服務。在商業(yè)物業(yè)內(nèi)服務則要求更高的標準。比如內(nèi)部視覺標識系統(tǒng)既要方便、清楚，又要考慮到消費者的感受和習慣，讓消費者在任何一個點都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手間和電梯通道。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部面積寬廣，顧客除消費外，還有可能較長時間逗留，物業(yè)服務還需滿足消費者生理和行為的需要，在合理范圍內(nèi)設置休息凳、殘疾人設施、兒童娛樂設施、不喜歡購物男士的專用休息區(qū)、方便哺乳的母嬰室、寵物寄存處、專用吸煙區(qū)等滿足不同人群的多樣需求。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(四)服務人性化要求不同商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(五)安全、消防管理要求程度不同安全與消防問題關乎生命財產(chǎn)安全，不論住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)都應予以高度重視，但由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)業(yè)態(tài)綜合，商家眾多，客流量大，經(jīng)營時間長，安全與消防管理要求更高。現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)內(nèi)，人多物多，容易出現(xiàn)安全問題，人防與技防應緊密結(jié)合以確保物業(yè)安全，安全人員要責任到位，堅持巡邏，同時密切監(jiān)視技防設施，一旦發(fā)生各類險情，安全員應快速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)，確保商場運營安全、商家銷售安全與顧客消費安全。商業(yè)物業(yè)是公眾消費的場所，客流量大，易燃物品多，消防隱患大，一旦出現(xiàn)消防事故，后果將不堪設想，因此，商業(yè)物業(yè)的消防管理是物業(yè)服務的重中之重，從經(jīng)理到員工都須做到:防火要警惕、訓練要堅持、組織要落實、措施要具體、預案要可行，做到防患于未然商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(五)安全、消防管理要求程度商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(六)交通便捷性要求程度不同商業(yè)物業(yè)作為購物、餐飲、休閑與娛樂的場所，人流量、貨運量、車流量皆大，比較而言，住宅物業(yè)用途單一，車輛數(shù)量與出入頻率較商業(yè)物業(yè)低很多，交通便捷性要求也低于商業(yè)物業(yè)，交通方便是商業(yè)興旺的基礎，交通受阻，將會影響到客流量與貨運量，進而影響到商業(yè)人氣與商業(yè)經(jīng)營因此，物業(yè)管理方要充分考慮和計劃好交通路線設置車輛交通指引、停車位規(guī)劃、停車管理以及緊急疏散的處理預案，確保交通通暢，同時還需考慮與公共交通部門連接，建立公共交通線路，給消費者特別是夜間消費者提供出行方便。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(六)交通便捷性要求程度不同商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(七)商業(yè)活動的配合商業(yè)物業(yè)管理為商業(yè)經(jīng)營服務，自然應配合商家各種形式的商業(yè)活動，而住宅物業(yè)則沒有這方面的要求。主要涉及促銷活動、廣告管理、裝修管理、物流服務幾方面。1、促銷活動。為增加經(jīng)營效益，商業(yè)經(jīng)營方會不時開展一些促銷活動，配合這樣的活動，物業(yè)管理公司會增加人手維護活動秩序，做好人車分流，對各系統(tǒng)設備進行檢查以保證活動的順利進行，為商業(yè)促銷活動保駕護航。2、廣告管理。商業(yè)廣告既多又雜，時常會出現(xiàn)廣告無序有礙整體商業(yè)環(huán)境及涉嫌違反廣告法等現(xiàn)象，物業(yè)公司需與商家一起研究，制訂統(tǒng)一的廣告管理辦法，統(tǒng)一一家廣告公司進行策劃和布置。商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(七)商業(yè)活動的配合商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比分析(七)商業(yè)活動的配合商業(yè)物業(yè)管理為商業(yè)經(jīng)營服務，自然應配合商家各種形式的商業(yè)活動，而住宅物業(yè)則沒有這方面的要求。主要涉及促銷活動、廣告管理、裝修