天波園建設總體策略方案

天波園建設總體策略方案金燦燦的南開福地——【市場描述】不足的是，一是該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境還比較混亂。二是地價成本高，導致樓盤價格偏高（比中環(huán)線片區(qū)平均高出500元2左右），從而影響了消費者的置業(yè)積極性。結論：片區(qū)正處開發(fā)快速增長期，從危改到可持續(xù)發(fā)展，到處都在進行開發(fā)建設，整體格局明顯散亂，影響片區(qū)高檔人文社區(qū)形象的提升，市政公共配套還有待完善。遭遇競爭對手——【競爭對手分析】競爭對手凱立欣園售樓處已成型。項目工程進度較快，目前為樓花，項目值得關注，就圍墻等設計格調(diào)來看，項目為區(qū)內(nèi)目前規(guī)模和檔次都很偏高的住宅項目／由于項目位置離本案較近，同時銷售日期比本項目略早，是本案較大競爭對手。-競爭對手-競爭對手萬隆文化花園五個組團式高層／在和平區(qū)有一定規(guī)模，與本案有多處相似，價格范圍3000-4300元/平方米，但萬兆公司開發(fā)的住宅就品質(zhì)或服務方面都有很大問題，在消費者中口碑較差，距本案有一定心理距離,但也是本案直接競爭對手。-競爭對手-名士郡（臺北花苑）六棟七層多層、一棟小高層、一棟高層／價格范圍3500-4500元/平方米／由于初期銷售案略等不慎，價位偏高，管理服務不良等，造成消費者心理差距，與本案有一定心理距離，項目特點及市場定位有別于本案。在高層上與本項目有沖突。-競爭對手-優(yōu)勢（獨家擁有）規(guī)模大，60萬平方米的超大社區(qū)吸引力與市場影響力。建設品牌多年來的誠信積累的品牌信賴感與有效的消費口碑傳達率。南開區(qū)作為著名的學府區(qū)位價值在消費者心中根深蒂固。產(chǎn)品品質(zhì)保障，北方罕有的架空層與主園林呼應，可緩解容積高的不利。-形勢分析-劣勢·容積率過高，環(huán)境空間小，未能充分適應環(huán)境要求大大提高的市場需求?！ろ椖侩m然有規(guī)模大，但各個組團被公共交通線分隔?！て瑓^(qū)樓盤及本身在售樓盤項目銷售進度總體過慢。機會·前期項目銷售單位中業(yè)主購買和推薦購買占所占比例較高?！け镜貥鞘姓幱诟?lián)Q代期，買家對新產(chǎn)品和新形象抱有積極的需求，項目必須賦予獨特的市場觀念與鮮明的推廣主題。誰是我們上帝——【目標群體分析】仁者樂山，智者樂水。喜歡購買天波園的是什么人？高收入中收入低收入低層次中層次高層次★★★★我們的上帝-目標群體-大中型企業(yè)老總，主要為民營企業(yè)較多的中高級公務員有灰色收入的隱居者立足天津的影視文藝界“公眾人物”來津投資并準備長期發(fā)展的僑胞和外籍商人多數(shù)屬首次置業(yè)，部分二次置業(yè)，重視物業(yè)品質(zhì)、戶型的舒適和居住環(huán)境及條件、并能充分體現(xiàn)自己“成功人士”的身份和地位，獲得一種尊貴感，不排除少量炒作行為和從眾心理。-消費特征--方案名-九如文鼎家園九如文谷-方案名釋義-“九如”：如山如皋，如岡如陵，如川之方至，以莫不增——如月之恒，如日之升，如南天之壽，如松柏之茂，無不爾如承?！拔亩Α保号c鼎相應，借以多種藝術手法和場所生動活潑地展現(xiàn)中華五千年光輝燦爛的歷史文明和博大精深的民族文化，寓文于樂，融參觀和參與于一體，把展示、參觀和交流有機地結合起來。金域之城 福地名宅文化之城 主流未來健康之城驅(qū)動源生活-主題-學習文化+健康人文南開璀璨天波園一顆種子，需要多少灌溉？一段成長，需要多少心血？一世傳承，又需要多少關愛？天天在教條下生活，誰能真正了解人本的精神？其實只有傳承與深耕，才能將人本的精神留給下一代！我們相信，一點過往的傳承，一點愛心的深耕，理念，就因此而延續(xù)，而人本的精神，也就在其中，一點一滴地累積。我們知道，只有在人本的前提下，人類的進步才會更人性！也只有在這樣的精神下，社會、城市、居住才能不斷地前進，再前進。。-廣告語-尊貴。與眾不同！天波園我們的生活習慣在逐漸進步，我們的思想境界在不斷升華，我們渴望被尊重，被認可，我們更希望走在大街上，老遠就被人認出來并被簇擁，這是一種榮耀。住在天波園，已經(jīng)默認您的身份高人一等?！烊吮?，是傳承與深耕的。生活是我們對文化的詮釋?！煊^念的進步帶來文化的演進?！靹?chuàng)造藝術的生活，創(chuàng)造生活的藝術?！煜胍蔀樘觳▓@的主人，沒有一點財力和身份，幾乎是不可能?！礻P于尊貴，天波園看得太多，關于品位，天波園有高人一等的淡泊.§經(jīng)營健康永遠比經(jīng)營事業(yè)重要，修身養(yǎng)性比金錢游戲更重要，在天波園主人身上，總是多了一份修養(yǎng)，一份炫耀?！熳≌ㄖ皇卿摻钏嗟臉嫵傻摹白∪藱C器”，建造住宅的目標在于實現(xiàn)人們生活品位的提升，在于實現(xiàn)對人性的終極關懷。-輔助廣告語-我們的支撐——【廣告支撐點】新家 孩子學會了如何收拾自己的房間文化詩廊 孩子開始對中國五千年的文明產(chǎn)生興趣，在這里，定下人生的第一個目標：熟背唐詩三百首文谷園：后附具體方案會所 孩子明白了什么叫“健康”社區(qū)文化活動 參與其中，孩子學會了“合作”、“交流”、“溝通”打造一個人們夢幻與現(xiàn)實的交匯地，是綠色、美麗與浪漫浸潤的空間。兒時記憶中的長青藤、牽?；ā獛谆鼗隊繅衾@，而今，呼吸的是真實的芬芳，觸摸的是真實的綠意，不論是在觀景、親水的那份愜意，或璞真回歸的那種感受，源于綠葉、源于青藤、源于心靈的潔凈和超脫。墻外遍種常青藤植物，戶戶設雙層生態(tài)窗，其間密植珍品植物，空氣經(jīng)過充分的過濾、凈化之后，室內(nèi)生態(tài)將得到最大改善。從此房間將是滿目春色，清新空氣，和煦陽光。拒之在外的是秋日沙塵、冬天寒冷和擾人噪音。在青藤公寓，科學的實踐、技術的創(chuàng)新是人性回歸的根本保障。挑高的層高，挑傳統(tǒng)戶型，擺脫壓抑、憋悶和煩躁。體驗空靈、寬闊，感受自由飄飛，心曠神怡。青藤公寓多款的戶型打破過去單調(diào)格局，倡導回歸人性的主張，因此無論是在如此靈性之柔空間內(nèi)賞景，懷舊，或是幻想、開拓，一定能體驗融入自然，暢想遨游的真實感覺。青藤公寓 生活藝術館：展現(xiàn)藝術成就和提供學術交流，不僅使天波園城區(qū)的業(yè)主生活和文化品位有了極大的豐富與提高，而且使天津與國內(nèi)外，特別是歐美國家在文化、藝術方面的交流與合作大大加強，同時也帶來一些潛在的商業(yè)合作機會，為城市文化的發(fā)展做了一份應有的貢獻。高品位社會服務設施： 有經(jīng)營國際名牌的商場廊，充滿個性與文化韻味的西餐廳、咖啡館、小酒吧、生活大師文化沙龍以及增設建設會館，必將以其極高的文化藝術含量傲視天津居住小區(qū)，成為人們心目中當之無愧的最有文化氣息的高尚社區(qū)?！憩F(xiàn)居住天波園的五種感覺[品質(zhì)感][自由感][歸宿感][尊貴感][私密感]第一階段蓄勢造市——內(nèi)部認購預熱1時間：9月1日-10月15日核心：樹立天波園“人文名宅”人居相依的親切形象目的：1、吸引關注，提高知名度；2、截流客戶，儲備客源品質(zhì)＋理念第二階段亮相時間：10月18日（開盤日）-12月20日核心：建立天波園“人文名宅”的美譽度目的：1、加強市場感染力；2、提升美譽度，形成口碑；3、吸納首批客戶；4、儲備意向客戶強勢突圍——開盤強銷品質(zhì)＋尊貴2外部設置1、天使的飛翔——小圣馬克廣場放飛鴿子2、天波園秀——體現(xiàn)歐美文化3、小丑送禮——快樂送給你4、街頭藝術——素描，像框裝表（條件設定）5、合影——“一拍得”天波園布景快照6、洋妞引賓——異域風情內(nèi)部設置7、天波園雕塑長廊——品嘗凝固的藝術8、參觀文谷園——賞藝術…9、天波園社雕揭幕——天波園精神堡壘10、“天波園之旅”幸運大抽獎——天波園真實體驗活動設定：“天波園之旅”大型活動互動推廣三：階段傳播策略市場引爆——快速銷售火爆時間：12月21日-2003年春節(jié)核心：放大產(chǎn)品利益點，實景實說目的：1、實現(xiàn)天波園快速銷售2、消化意向客戶品質(zhì)＋享受3第四階段一舉成功——后續(xù)銷售凱旋時間：2003年春節(jié)后核心：尾盤熱賣，建設集團品牌目的：1、消化尾盤；2、在自己占領的高地上，讓建設集團的品牌大旗高高飄揚。品質(zhì)＋品牌4附：文谷園的資料（一）宗旨：展現(xiàn)歷史，弘揚精粹，凝聚力量。

（二）主題：回顧過去，把握現(xiàn)在，開拓未來，發(fā)展創(chuàng)新。

（三）目標：

1、文谷：文化展示中心；文化交流平臺；整合文化資源的基地；文化產(chǎn)業(yè)的聚集地。

2、今天的，明天的經(jīng)典：文谷城追求與華夏五千年文明和十二億人口泱泱大國的世界地位和禮儀之邦的世界形象相適應的高品位，致力于今天的，明天的經(jīng)典。

文化展示區(qū)包括：藝術交流中心；文化交流中心；歷史長廊；單項可分歐美展示區(qū)、東方藝術區(qū)等。

文化景觀區(qū)包括：科技未來世界；水上娛樂城；極樂島娛樂大世界；文化街；藝術學苑；商務中心。

文化產(chǎn)業(yè)區(qū)包括藝術創(chuàng)作館；圖書信息中心；藝術沙龍；文化會館；文化園；商務中心。

文化居住區(qū)包括高品質(zhì)住宅。

文化景觀區(qū)

1、位置：該區(qū)位于主題展示區(qū)的一隅。

2、立意：人們在工作、學習之余，可以在這里感受生命與自然的瑰麗多彩和人類想象的無垠，在水光山色之中休憩身心，寄情生活，暢意馳懷。

3、環(huán)境：飛瀑噴泉，疊石架山，穿渠引水，花木扶疏。

4、內(nèi)容：區(qū)內(nèi)設有未來城、康體中心、奧林匹克水上娛樂城、文化街和其它配套建筑。

極樂島——娛樂大世界

立意：文谷園康體城配合全民健身運動，以其高尚的健身康體活動，使人們身心得到最大程度的放松和恢復，以更加強健的體魄和