2019年利川東升項目定位及營銷推廣方案

2019年利川東升項目定位及營銷推廣方案重慶協(xié)卓房地產(chǎn)顧問有限公司第三代理事業(yè)部2019年10月利川東升項目定位及營銷推廣方案重慶協(xié)卓房地產(chǎn)顧問有限公司利川東升項目定位及營銷推廣方案三個現(xiàn)象1、市場環(huán)境混亂，競爭難度加大市場缺乏監(jiān)管，小產(chǎn)權(quán)項目居多，導(dǎo)致同一區(qū)域單價相差甚大，且銷售不規(guī)范；2、區(qū)域檔次較低，銷售單價難提升目前區(qū)域項目全為步梯房，且項目整體品質(zhì)相對較低，銷售價格難有所提升；3、周邊大盤云集，勢必分散客源本案毗鄰區(qū)域規(guī)模最大及品質(zhì)最高之樓盤，勢必與之形成較大競爭且分散部分客源；三個現(xiàn)象在充滿變數(shù)且難言樂觀的當(dāng)前形勢，本項目開發(fā)戰(zhàn)略的擬定我司認(rèn)為其不可忽略的前提，則是——審時度勢在充滿變數(shù)且難言樂觀的當(dāng)前形勢，本項目開發(fā)戰(zhàn)略的擬定審時度勢審時市場處于起步期蘇馬蕩新區(qū)規(guī)劃處于起步階段，區(qū)域市場項目較為低端；政府政策支持政府政策大力支持，利好消息較多，未來前景看好；旅游市場發(fā)展迅猛隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入及生活水平不斷提升，對旅游消費的需求逐漸旺盛；審時市場處于起步期在“守正出奇”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下以順應(yīng)市場的“王道產(chǎn)品”，配合有市場影響力的營銷推廣，突破市場困境。度勢在“守正出奇”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下度勢這意味著，激烈競爭市場中不乏機會行業(yè)開拓時卻更考驗實力這意味著，而這個時機正是實現(xiàn)彎道超車的好機會！審時度勢之后再擇機行事東升項目的開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)是而這個時機正是實現(xiàn)彎道超車的好機會！審時度勢之后再擇機行事東報告目錄

Part1宏觀大勢

Part2區(qū)域解讀

Part3項目解讀

Part4競品解讀

Part5產(chǎn)品建議

Part6整體定位

Part7營銷推廣報告目錄Part1宏觀大勢

審時度勢順勢而為PART1宏觀大勢政策分析，把控大勢審時度勢順勢而為PART1國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步核算，第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，增長10.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，增長8.9%。８年來中國首次調(diào)低GDP增速預(yù)期目標(biāo)。符合我國實際和科學(xué)發(fā)展觀要求，同時也客觀反映經(jīng)濟發(fā)展的走勢和趨勢。GDP今年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的預(yù)期目標(biāo)是7.5％，與去年9.2％的增速相比，經(jīng)濟增速目標(biāo)下調(diào)了1.7個百分點國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步核算，第一產(chǎn)業(yè)增加值4771這一調(diào)整釋放出基本明確的政策信號，已經(jīng)連續(xù)三次釋放流動性，央行將緩解當(dāng)前貨幣市場資金偏緊的狀況。本次流動性增加，肯定會有部分資金可能進(jìn)入樓市。在上次下調(diào)存款準(zhǔn)備金以后，各地銀行針對首套房的利率基本由上浮10%左右，回歸基本85折左右。預(yù)計本地再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金，首套房貸款的利率繼續(xù)維持85折優(yōu)惠，部分銀行甚至逐漸可能會出現(xiàn)8折優(yōu)惠。樓市剛需獲益存款準(zhǔn)備金率從2019年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，中國大型金融機構(gòu)的存準(zhǔn)率將由20.5%回落至20%。這一調(diào)整釋放出基本明確的政策信號，已經(jīng)連續(xù)三次釋放流動性，央數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟繼續(xù)在向低增長高通脹的區(qū)間滑行中國經(jīng)濟仍未擺脫滯漲危險數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟繼續(xù)在向低增長高通脹的區(qū)間滑行1-2月份，商品房銷售額4145億元；3月份商品房銷售額4527億元；

4月份商品房銷售額3749億元；

5月份商品房銷售額4511億元；3月明顯回升、4月略有下降、5月再度回升。全國地產(chǎn)市場概況成交已經(jīng)恢復(fù)平穩(wěn),剔除1-2月低點，市場3-6月數(shù)據(jù)均接近近兩年最高值。1-2月份，商品房銷售額同比下降20%1-3月份，商品房銷售額同比下降14.6%，降幅縮小6.3個百分點；1-4月份，商品房銷售額同比下降11.8%，降幅縮小2.8個百分點；1-5月份，商品房銷售額同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。全國商品房月成交金額

全國商品房成交金額累計同比增速1-2月份，商品房銷售額4145億元；全國地產(chǎn)市場概況成交國務(wù)院：溫家寶2009年：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；2019年：大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；2019年4月13日：堅持調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任；2019年10月29日：穩(wěn)定物價總水平鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果；從政策頻出，到督促，再到落實，步步夯實。短期內(nèi)不會轉(zhuǎn)向2019年10月29日：要準(zhǔn)確判斷經(jīng)濟走勢，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，要把握好宏觀經(jīng)濟政策的力度、節(jié)奏和重點，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)；2019年7月12日：必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作；2019年：限貸、限購、大量建設(shè)保障性住房等政策頻出，降溫市場趨勢明顯。國務(wù)院：溫家寶2009年：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；201全國市場總結(jié)市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，量漲帶動價漲現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。行業(yè)成交已經(jīng)恢復(fù)平穩(wěn)：由于首套房貸的調(diào)整、季節(jié)性因素、前期積累的剛需的集中釋放以及開發(fā)商的“以價換量”的戰(zhàn)術(shù)，全國新房成交基本已經(jīng)恢復(fù)平穩(wěn)，不少城市甚至已經(jīng)超過去年同期銷量；預(yù)計新房價格未來將略升：雖然在宏觀市場上嚴(yán)格調(diào)控的主基調(diào)下，但市場已見回暖跡象，區(qū)域成交出現(xiàn)量價其升。房地產(chǎn)投資將逐步改善：前期投資增速和新開工的增速的不斷下降正是去年國慶到今年2月份銷售不暢的結(jié)果。隨著下半年市場成交的回暖，開發(fā)商有望在下半年開始逐步拿地并新開工；全國市場總結(jié)市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，量漲帶動價漲現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。行業(yè)蘇馬蕩新區(qū)在售項目總價相對較低，所有付款方式均為全款及跟開發(fā)商約定分期付款的方式進(jìn)行，不涉及銀行按揭；目前宏觀政策對項目影響程度減低根本蘇馬蕩新區(qū)在售項目總價相對較低，所有付款方式均為全款及跟開發(fā)協(xié)卓建議：在宏觀市場利好的大背景下，打造蘇馬蕩區(qū)域第一品質(zhì)大盤。建議本項目在2019年底形象面市。建議在2019年中開盤銷售。抓住機遇，順勢突進(jìn)協(xié)卓建議：在宏觀市場利好的大背景下，打造蘇馬蕩區(qū)域第一品質(zhì)大

PART2區(qū)域解讀PART2區(qū)域解讀三大國家級戰(zhàn)略經(jīng)濟圈支撐，區(qū)位優(yōu)勢明顯重慶經(jīng)濟圈三峽庫區(qū)經(jīng)濟圈武漢城市經(jīng)濟圈謀道

謀道鎮(zhèn)位于湖北利川市，東北與重慶云陽交接，西北與重慶市萬州毗鄰，在經(jīng)濟上位于武陵經(jīng)濟實驗區(qū)，且受到三峽庫區(qū)經(jīng)濟圈、重慶經(jīng)濟圈和武漢經(jīng)濟圈的輻射。萬州梁平墊江忠縣恩施區(qū)域解讀三大國家級戰(zhàn)略經(jīng)濟圈支撐，區(qū)位優(yōu)勢明顯重慶經(jīng)濟圈三峽新老國道318線均穿鎮(zhèn)而過，目前規(guī)劃建設(shè)中的利萬高速與鎮(zhèn)相接，交通條件較好，鎮(zhèn)區(qū)距利川市區(qū)42㎞，距萬州64㎞，且位于鄂渝連接大道上，區(qū)位優(yōu)勢明顯。區(qū)域解讀謀道蘇馬蕩景區(qū)交通便捷，區(qū)位明顯新老國道318線均穿鎮(zhèn)而過，目前規(guī)劃建設(shè)中的利萬萬州——蘇馬蕩景區(qū)客戶的中堅力量蘇馬蕩萬州重慶萬州，距蘇馬蕩景區(qū)約70公里，1小時30分鐘，區(qū)域客戶的主力軍，80%的客戶將從萬州涌現(xiàn)區(qū)域解讀萬州——蘇馬蕩景區(qū)客戶的中堅力量蘇馬蕩萬州重慶萬州，距蘇馬蕩萬州概況國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，全區(qū)幅員3457平方公里，轄52個鎮(zhèn)鄉(xiāng)街道，總?cè)丝?75萬人，建成區(qū)面積55平方公里、城區(qū)人口80萬人；根據(jù)《十二五規(guī)劃》，萬州經(jīng)開區(qū)將著力構(gòu)建“5+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，“十二五”期末實現(xiàn)總產(chǎn)值1500億元、帶動新增就業(yè)12萬人以上，基本建成千億級經(jīng)開區(qū)。2019年，實現(xiàn)萬州生產(chǎn)總值622.59億元，經(jīng)濟總量列全市第4位，比上年增長20.1%，人均生產(chǎn)總值39715元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19329元。區(qū)域解讀良好的區(qū)位優(yōu)勢，萬州迅猛的發(fā)展勢頭；勢必進(jìn)一步造就萬州客戶群在蘇馬蕩景區(qū)的王者地位萬州的謀道，重慶的仙女山。萬州概況國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，全區(qū)幅員3457平方公里，轄5

蘇馬蕩景區(qū)——位于利川市謀道鎮(zhèn)藥材村，地處長江南岸，海拔1500余米，國家AA級旅游景區(qū)，（AAAA級旅游景區(qū)創(chuàng)建中）。這里四季分明，春明好踏青，夏涼宜避暑，秋秀觀紅葉，冬酷賞瑞雪；是休閑、度假、旅游、避暑的絕佳去處。蘇馬蕩氣候四季分明，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，年平均氣溫18℃左右，是盛夏“絕無僅有”的天然空調(diào)。蘇馬蕩風(fēng)景區(qū)萬余畝的森林基本上處于次原始森林狀態(tài)，植被保持了多樣性，千年杜鵑、滿山紅葉、天然園林、植物奇觀獨具特色。景區(qū)內(nèi)有著石英沙地貌所特有的優(yōu)質(zhì)礦泉水，蘇馬神水、鳳凰泉在當(dāng)?shù)芈劽谶儭ｏL(fēng)景秀麗、聞名遐邇區(qū)域解讀蘇馬蕩景區(qū)——位于利川市謀道鎮(zhèn)藥材村，地處長江南蘇馬蕩新區(qū)位于謀道鎮(zhèn)東北部，規(guī)劃占地面積約30平方公里。，為建設(shè)“武陵明珠、錦繡利川”，全力把謀道建設(shè)成武陵山區(qū)土家第一休閑鎮(zhèn)，爭創(chuàng)湖北省旅游休閑度假區(qū)，打造成全國旅游目的地。本案多方政策支持，未來前景看好區(qū)域解讀蘇馬蕩新區(qū)位于謀道鎮(zhèn)東北部，規(guī)劃占地面積約30平方公里。，為本案區(qū)域旅游地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但市場環(huán)境及體制并不規(guī)范，項目品質(zhì)參差不齊，且小產(chǎn)權(quán)房居多，截止目前，共有大小項目70余個，其中大產(chǎn)權(quán)項目僅25個；區(qū)域正是一片發(fā)展中的熱土。今天的湖北謀道，就是昨天的重慶仙女山依云國際皇家1號市場混亂，競爭較大，前景看好區(qū)域解讀本案區(qū)域旅游地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，但市場環(huán)境及體制并不規(guī)范，項目景區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，是不可多得的休閑避暑絕佳地；隨著利萬高速的通車，區(qū)位交通將更加便捷；同時在政府政策利好消息的大力支持下，區(qū)域未來前景看好。區(qū)域解讀協(xié)卓觀點：區(qū)域發(fā)展前景潛力巨大景區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，是不可多得的休閑避暑絕佳地；隨著利萬高速的通車本案景區(qū)道路老318國道景區(qū)環(huán)形路景區(qū)道路較差，環(huán)形路尚在規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計2019年10前完工，而本案緊臨環(huán)形路西北段，區(qū)位交通便利。項目解讀本案景區(qū)道路老318國道景區(qū)環(huán)形路景區(qū)道路較差，環(huán)形路尚在規(guī)用地范圍內(nèi)站立點遠(yuǎn)眺高低本案用地近100畝，呈不規(guī)則形狀，高差較大，前方無建筑遮擋，視線開闊。項目解讀適宜山地高品質(zhì)休閑度假目的地用地范圍內(nèi)站立點遠(yuǎn)眺高低本案用地近100畝，呈不規(guī)則形狀，高strength——優(yōu)勢自然資源獨特，未來前景看好（1）蘇馬蕩得天獨厚的自然資源，度假、避暑絕佳；（2）項目地處景區(qū)核心，緊臨環(huán)形路，通達(dá)性好；（3）景區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展較好，升值潛力巨大。weakness——劣勢發(fā)展落后，生活配套檔次較低（1）景區(qū)尚處于高速發(fā)展期，基礎(chǔ)設(shè)施落后；（2）周邊配套相對較差，生活相對不便；（3）景區(qū)知名度較窄，知曉度相對較差。opportunity——機會發(fā)展初期，政策扶持（1）區(qū)域處于發(fā)展初期，市場產(chǎn)品現(xiàn)存空白；（2）政府政策扶持，景區(qū)發(fā)展前景看好；（3）旅游市場逐漸火熱，市場前景看好。threat——威脅市場混亂，競爭激烈（1）區(qū)域市場尚不成熟，生活娛樂等各方面配套欠缺；（2）市場不規(guī)范，小產(chǎn)權(quán)房居多，價格成競爭阻力；（3）本案緊臨皇家1號及依云國際等區(qū)域品質(zhì)大盤，競爭加劇。項目SWOT分析strength——優(yōu)勢自然資源獨特，未來前景看好we區(qū)域解讀協(xié)卓觀點：本案完全具有打造為區(qū)域最高端樓盤項目潛力，讓其他項目短期內(nèi)將無法超越項目品質(zhì)。區(qū)域解讀協(xié)卓觀點：本案完全具有打造為區(qū)域最高端樓盤項目潛力，仙女山旅游地產(chǎn)的開篇之作——仙山流云它山之石可以攻玉區(qū)域解讀仙女山旅游地產(chǎn)的開篇之作——仙山流云它山之石可以攻玉區(qū)域解戶型特征：戶型方正，躍層考慮到了上下雙衛(wèi)，但出現(xiàn)入戶花園略顯小氣，且贈送面積較少等問題，一期戶型設(shè)計整體較差。干濕分區(qū)不合理廚房與衛(wèi)生間門對門入戶花園略顯小氣重點分析項目——仙山流云區(qū)域解讀戶型特征：戶型方正，躍層考慮到了上下雙衛(wèi)，但出現(xiàn)入戶花園略顯一期銷售情況：自2019年2月開盤，短短3個月銷售近200套，完成80%銷售率！短短一年以后仙山流云銷售賣不出去……銷售重點分析項目——仙山流云區(qū)域解讀一期銷售情況：自2019年2月開盤，短短3個月銷售近200套芳草地·雪嶺仙山的到來，給仙女山旅游地產(chǎn)帶來了新的革命，也為仙山流云帶來了挑戰(zhàn)！逆水行舟，不進(jìn)則退。重點分析項目——仙山流云區(qū)域解讀芳草地·雪嶺仙山的到來，給仙女山旅游地產(chǎn)帶來了新底層戶型圖建筑面積：50.74㎡使用面積：72.24㎡贈送率：43%二層戶型圖建筑面積：45.31㎡使用面積：75.81㎡贈送率：67%三層戶型圖建筑面積：37.44㎡使用面積：56.44㎡贈送率：51%戶型特征：三疊拼創(chuàng)新戶型，每層獨立入戶，不僅是一樓，2、3樓均有較大贈送面積，二期戶型具有很大改進(jìn)。重點分析項目——仙山流云區(qū)域解讀底層戶型圖二層戶型圖三層戶型圖戶型特征：三疊拼創(chuàng)新戶型，每層戶型特征：三期戶型擁有前庭后院，獨立私家車位，可變戶型空間，部分戶型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔樓等飛躍式的設(shè)計。重點分析項目——仙山流云區(qū)域解讀戶型特征：三期戶型擁有前庭后院，獨立私家車位，可變戶型空間，均價基本在原有基礎(chǔ)上上漲1500元/㎡。2019年7月19日二期開盤，主力總價基本從以前7~20萬的主力總價上漲到了23~45萬的主力總價。項目所處競爭環(huán)境更加激烈，不管是仙女山還是其他旅游景區(qū)項目都是巨增。重點分析項目——仙山流云區(qū)域解讀仙女山上的奇跡均價基本在原有基礎(chǔ)上上漲1500元/㎡。重點分析項目——仙蘇馬蕩即將經(jīng)歷碟變……2019年利川東升項目定位及營銷推廣方案自然優(yōu)勢，鑄就經(jīng)典蘇馬蕩海拔1500米以上，年平均氣溫18攝氏度，且森林覆蓋率高，周邊景點云集，自然景觀獨特，擁有無可復(fù)制景觀資源，是不可多得的旅游目的地；政策支持，助推發(fā)展政府規(guī)劃；國家AAAA級景區(qū)創(chuàng)建中，五年內(nèi)建成一個占地12萬平方公里，容納近10萬人的旅游休閑之城；發(fā)展軌跡，勢必呈現(xiàn)根據(jù)對重慶武隆仙女山旅游地產(chǎn)的發(fā)展軌跡研判，目前的利川蘇馬蕩跟05年的仙女山驚人的相似，未來的利川蘇馬蕩必將追尋仙女山的發(fā)展軌跡。事實展現(xiàn)，據(jù)證可考自然優(yōu)勢，鑄就經(jīng)典事實展現(xiàn)，據(jù)證可考PART3競品解讀PART3知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝首先看看本案的營銷環(huán)境競品解讀知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝競品解讀區(qū)域個案分析競品解讀區(qū)域個案分析競品解讀本案占地：100畝皇家1號體量：6萬方業(yè)態(tài)：洋房、酒店依云國際體量：17萬方業(yè)態(tài)：洋房、酒店東方云頂體量：5萬方業(yè)態(tài)：洋房伴山麗景體量：5萬方業(yè)態(tài)：洋房、酒店夏都體量：13萬方業(yè)態(tài)：酒店、洋房蘇馬蕩新區(qū)總規(guī)劃面積約30平方公里，因其獨特的氣候及環(huán)山綠茵的優(yōu)美風(fēng)景，以及政府為全力將區(qū)域打造成為中國重點旅游目的地的，土家族第一休閑、旅游、度假、避暑鎮(zhèn)的目標(biāo)；區(qū)域興起了以旅游、度假、避暑為目的地產(chǎn)開發(fā)市場，現(xiàn)整個蘇馬蕩景觀在售項目約70余個，但整個品質(zhì)較差，且小產(chǎn)權(quán)房居多。市場相對混亂。競品解讀本案皇家1號依云國際東方云頂伴山麗景夏都蘇馬蕩新周邊樓盤情況項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬方）建筑業(yè)態(tài)主力戶型均價（簡裝）外展場地備注皇家1號約70畝6萬方酒店、洋房一房兩房3100黃水萬州步梯依云國際約180畝17萬方酒店、洋房一房兩房2950萬州步梯后期電梯東方云頂約30畝5萬方洋房一房兩房2600萬州步梯伴山麗景約30畝5萬方洋房一房兩房2600萬州步梯夏都約720畝13萬方酒店、洋房一房兩房2600萬州步梯重點分析項目：皇家1號、依云國際；重點競品項目：皇家1號；其他競品項目：東方云頂、伴山麗景、夏都。數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部競品解讀周邊樓盤情況項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬方）建筑業(yè)態(tài)主重點分析項目——皇家1號規(guī)劃布局

產(chǎn)品形態(tài)：商務(wù)酒店、5+1洋房。建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格。規(guī)劃布局：項目定位意大利風(fēng)情度假洋房，配套3000平米會所及酒店，10000平米停車場及戶外棋牌與游樂場等。會所酒店一期在售競品解讀重點分析項目——皇家1號規(guī)劃布局產(chǎn)品形態(tài)：商務(wù)酒店、5+1項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年5月洋房一房、兩房40-55數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部重點分析項目——皇家1號競品解讀項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年5月洋房戶型鑒賞半贈送半贈送半贈送該項目戶型方正，功能分區(qū)合理，兩房（一室一廳帶院館）8平米贈送為項目一大亮點重點分析項目——皇家1號競品解讀戶型鑒賞半贈送半贈送半贈送該項目戶型方正，功能分區(qū)合理，兩房樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比皇家1號洋房一室一廳40－4533075%兩室兩廳52－5511025%合計40-55440100%本項目各戶型供應(yīng)情況從目前來看本案戶型供應(yīng)主要為一房及兩房，產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)單一，一房供應(yīng)占比相對較大，占75%，兩房占25%。數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部重點分析項目——皇家1號競品解讀樓盤名稱物業(yè)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)一室一廳4項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從市場反映來看，一房及兩房均為市場所青睞，整體去化率均在90%以上，市場接受度較高。重點分析項目——皇家1號競品解讀項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從市場反映來看項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部皇家1號各總價段供需情況從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，價格成為成交阻力的因素相對較小。重點分析項目——皇家1號競品解讀項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部皇家1號各總景觀分析小區(qū)整體景觀以原始森林為主，在不影響整體美觀的同時，盡量保持原生態(tài)；會所前廣場配以水景噴泉、鐵藝涼亭、及沙石巖雕塑小品等歐式建筑風(fēng)格元素，給以項目更多品質(zhì)感。重點分析項目——皇家1號競品解讀景觀分析小區(qū)整體景觀以原始森林為主，在不影響整體美觀的同時，營銷分析

現(xiàn)場體驗營銷：打造極具銷售力的現(xiàn)場景觀展示區(qū)提前打造，重金維護，突顯項目品質(zhì)；營銷推廣：戶外大牌，網(wǎng)格媒體等多渠道，多種類組合推廣，樹立起項目親山宜居的形象。營銷渠道：外展，看房車接送，拓寬銷售面，提供高品質(zhì)服務(wù)。重點分析項目——皇家1號競品解讀營銷分析現(xiàn)場體驗營銷：打造極具銷售力的現(xiàn)場景觀展示區(qū)提前打小結(jié)：項目整體品質(zhì)較高，園林景觀打造較為精致，依靠獨特的地理環(huán)境資源來打造一流休閑度假區(qū)，會所前歐式園林景觀示范區(qū)的打造為一大亮點；戶型：項目戶型方正，功能結(jié)構(gòu)布局合理，贈送面積較大；價格：項目價格為區(qū)域最高，單方面不具備競爭力；形象：項目定位意大利建筑風(fēng)格，通過戶外、圍擋、會所及前廣場景觀示范區(qū)等將項目品質(zhì)形象完全呈現(xiàn)，在客戶心中形象較高。重點分析項目——皇家1號競品解讀小結(jié)：項目整體品質(zhì)較高，園林景觀打造較為精致，依靠獨重點分析項目——依云國際規(guī)劃布局

產(chǎn)品形態(tài)：星級酒店、洋房。建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格。規(guī)劃布局：項目定位別墅式花園洋房，占地180畝，總建筑面積約17萬方，配套有星級酒店，羽毛球場，門球場，休閑健身器材，業(yè)主會所等。一期競品解讀重點分析項目——依云國際規(guī)劃布局產(chǎn)品形態(tài)：星級酒店、洋房。項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年4月洋房單配、一房、兩房28-56數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部重點分析項目——依云國際競品解讀項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年4月洋房戶型鑒賞半贈送半贈送半贈送該項目戶型方正，功能分區(qū)合理，以大面積露臺與陽臺贈送吸引客戶。重點分析項目——依云國際競品解讀戶型鑒賞半贈送半贈送半贈送該項目戶型方正，功能分區(qū)合理，以大樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比依云國際洋房單配285210%一室一廳40－4331250%兩室一廳45－5615640%合計28-56520100%本項目各戶型供應(yīng)情況從目前來看本案戶型供應(yīng)主要為一房和兩房，單配相對較少，其中一房占比最大，為50%，兩房占比40%。數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部重點分析項目——依云國際競品解讀樓盤名稱物業(yè)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比單項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，市場對單配及一房的接受度相對較高，兩房相對減弱重點分析項目——依云國際競品解讀項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部依云國際各總價段供需情況從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，單配10萬元以下，門檻較低，極具市場競爭力。重點分析項目——依云國際競品解讀項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部依云國際各總外立面分析立面風(fēng)格：通過立面手工漆和大露臺設(shè)計展現(xiàn)出其獨具歐式的建筑風(fēng)格。立面顏色：立面以深黃為主基調(diào)的洋房，突顯出項目大氣典雅之勢。立面材質(zhì)：面磚、涂料乳膠漆。重點分析項目——依云國際競品解讀外立面分析立面風(fēng)格：通過立面手工漆和大露臺設(shè)計展現(xiàn)出其獨具歐景觀分析小區(qū)整體景觀打造相對簡單，主入口的打造相對氣派，小區(qū)道路以沙石巖花缽加以點綴，突顯歐式風(fēng)格；項目銷售中心以活動板房搭建，檔次較低，影響項目品質(zhì)。重點分析項目——依云國際競品解讀景觀分析小區(qū)整體景觀打造相對簡單，主入口的打造相對氣派，小區(qū)營銷分析銷售推廣：燈標(biāo)、圍擋等戶外樹立項目形象，提升項目受眾度；銷售策略：外展、看房車等拓寬客戶群，增強項目知曉度；重點分析項目——依云國際競品解讀營銷分析銷售推廣：燈標(biāo)、圍擋等戶外樹立項目形象，提升項目受眾小結(jié)：項目整體品質(zhì)較高，定位別墅式花園洋房，歐式的建筑風(fēng)格將洋房的特點體現(xiàn)得淋漓盡致；戶型：項目戶型方正，功能結(jié)構(gòu)布局合理，大面積露臺為項目一大亮點；價格：項目毗鄰皇家1號，且價格相對要低，且產(chǎn)品品質(zhì)較好，極具市場競爭力；形象：項目通過戶外、圍擋等將品質(zhì)形象完全呈現(xiàn)，通過層層退臺的洋房特有建筑風(fēng)格，突顯洋房物質(zhì)，將在客戶心中形象較高。重點分析項目——依云國際競品解讀小結(jié)：項目整體品質(zhì)較高，定位別墅式花園洋房，歐式的建基它競品項目——東方云頂規(guī)劃布局

產(chǎn)品形態(tài)：洋房。建筑風(fēng)格：中式古典。規(guī)劃布局：項目占地面積約30畝，總建筑面積約5萬方，通過回廊、亭榭等中國古典建筑文化元素還原蘇州園林，江南小鎮(zhèn)的建筑表現(xiàn)。競品解讀基它競品項目——東方云頂規(guī)劃布局產(chǎn)品形態(tài)：洋房。競品解讀項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年5月洋房單配、一房、兩房29-62數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部基它競品項目——東方云頂競品解讀項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年5月洋房戶型鑒賞半贈送半贈送該項目戶型方正，功能齊備，超大景觀陽臺為項目一大亮點，但部分戶型布局較差，臥室門正對廚房，動靜分區(qū)欠合理。布局較差基它競品項目——東方云頂競品解讀戶型鑒賞半贈送半贈送該項目戶型方正，功能齊備，超大景觀陽臺為樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比東方云頂洋房單配25-293413%一室一廳35－4613250%兩室一廳51－629837%合計25-62264100%本項目各戶型供應(yīng)情況從目前來看本案戶型供應(yīng)主要為一房和兩房，單配相對較少，其中一房占比最大，為50%，兩房占比37%。數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部基它競品項目——東方云頂競品解讀樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比單項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，市場接受度較高?；偲讽椖俊獤|方云頂競品解讀項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部東方云頂各總價段供需情況從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，各戶型去化均相對較好?；偲讽椖俊獤|方云頂競品解讀項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部東方云頂各總營銷分析銷售推廣：燈標(biāo)、圍擋等戶外樹立項目形象，提升項目受眾度；銷售策略：通過外展拓寬客戶群，增強項目知曉度?；偲讽椖俊獤|方云頂競品解讀營銷分析銷售推廣：燈標(biāo)、圍擋等戶外樹立項目形象，提升項目受眾項目以中式的建筑風(fēng)格和濃郁的中國風(fēng)情呈現(xiàn)，回廊、亭榭等中國古典元素在項目景觀中得以體現(xiàn)，整體品質(zhì)較好；戶型：項目戶型方正，但功能結(jié)構(gòu)布局欠合理，大面積景觀陽臺為項目一大亮點；價格：項目價格相對較低，在市場上具有一定競爭力；形象：項目通過戶外、圍擋等將品質(zhì)形象完全呈現(xiàn)，通過極具中國古典風(fēng)情的推廣宣傳將項目建筑風(fēng)格體現(xiàn)至極。小結(jié)：基它競品項目——東方云頂競品解讀項目以中式的建筑風(fēng)格和濃郁的中國風(fēng)情呈現(xiàn)，回廊、亭榭等中國古規(guī)劃布局

產(chǎn)品形態(tài)：洋房。建筑風(fēng)格：中式建筑風(fēng)格。規(guī)劃布局：項目占地面積約60畝，總建筑面積約5萬方，項目定位森林親子度假社區(qū)，通過多個兒童游樂場突顯項目特質(zhì)，親子度假社區(qū)。基它競品項目——伴山麗景競品解讀規(guī)劃布局產(chǎn)品形態(tài)：洋房?；偲讽椖俊樯禁惥案偲方庾x項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年6月洋房單配、一房、兩房30－60數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部基它競品項目——伴山麗景競品解讀項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年6月洋房戶型鑒賞該項目戶型方正，功能齊備，大陽臺為項目一大亮點，并無太多吸引客戶地方。半贈送半贈送基它競品項目——伴山麗景競品解讀戶型鑒賞該項目戶型方正，功能齊備，大陽臺為項目一大亮點，并無樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比伴山麗景洋房單配28-303613%一室一廳38－4614252%兩室一廳51－609635%合計28-60274100%本項目各戶型供應(yīng)情況從目前本案戶型供應(yīng)配比來看，主要為一房和兩房，其中一房占比最大，為52%，兩房占比35%。數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部基它競品項目——伴山麗景競品解讀樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比單項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，去化率達(dá)85%。基它競品項目——伴山麗景競品解讀項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部伴山麗景各總價段供需情況從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，價格成銷售阻礙的因素相對較小，各戶型去化均也相對較好基它競品項目——伴山麗景競品解讀項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部伴山麗景各總營銷分析銷售推廣：項目主入口處刀旗的小創(chuàng)意，吸引眼球；內(nèi)部兒童游樂場的打造，提升項目品質(zhì)形象；銷售策略：通過外展拓寬客戶群，增強項目知曉度。基它競品項目——伴山麗景競品解讀營銷分析銷售推廣：項目主入口處刀旗的小創(chuàng)意，吸引眼球；內(nèi)部兒項目定位森林度假親子社區(qū)，通過內(nèi)部多個兒童游樂設(shè)施的打造，體現(xiàn)項目親子社區(qū)的玩樂氛圍；戶型：項目戶型方正，功能分區(qū)合理，但并無太大吸引客戶亮點；價格：項目價格相對較低，在市場上具有一定競爭力；形象：項目通過入口處彩旗，風(fēng)車，內(nèi)部多個兒童游樂設(shè)施的打造，體現(xiàn)項目親子社區(qū)的玩樂氛圍，親子社區(qū)形象呈現(xiàn)完美。小結(jié)：基它競品項目——伴山麗景競品解讀項目定位森林度假親子社區(qū)，通過內(nèi)部多個兒童游樂設(shè)施的打造，體其它競品項目——夏都規(guī)劃布局

產(chǎn)品形態(tài)：星級酒店、洋房。建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格。規(guī)劃布局：項目定位原生態(tài)休閑度假城，占地720畝，總建筑面積約13萬方，一期為中式多層步梯房，二期為退臺式花園洋房，配套有星級酒店，網(wǎng)球場，休閑會所等。競品解讀其它競品項目——夏都規(guī)劃布局產(chǎn)品形態(tài)：星級酒店、洋房。競品項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年4月洋房單配、一房、兩房30-60數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部其它競品項目——夏都競品解讀項目推盤節(jié)奏時間物業(yè)主力戶型面積區(qū)間（㎡）2019年4月洋房戶型鑒賞該項目戶型方正，干濕、動靜分區(qū)合理，以大面積陽臺、飄窗贈送吸引客戶半贈送半贈送票窗全贈送其它競品項目——夏都競品解讀戶型鑒賞該項目戶型方正，干濕、動靜分區(qū)合理，以大面積陽臺、飄樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比夏都洋房單配30－32527%一室一廳38－4341257%兩室一廳53－6025636%合計30-60720100%本項目各戶型供應(yīng)情況從目前來看本案戶型供應(yīng)主要為一房和兩房，單配相對較少，其中一房占比為57%，兩房占比36%。數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部其它競品項目——夏都競品解讀樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積區(qū)間（m2）總套數(shù)供應(yīng)占比單項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況來看，各戶型銷售情況均相對較好，一房供需情況最好。其它競品項目——夏都競品解讀項目產(chǎn)品配比及去化數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從項目銷售情況項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部夏都各總價段供需情況從項目總價段來分析，產(chǎn)品總價均相對較低，單配10萬元以下，門檻較低，極具市場競爭力。其它競品項目——夏都競品解讀項目產(chǎn)品線總價段分析數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部夏都各總價段外立面分析建筑風(fēng)格：中式建筑風(fēng)格。立面顏色：立面以白色為主基調(diào)，裙樓以外墻磚點綴突顯出項目清新，典雅。立面材質(zhì)：面磚、涂料乳膠漆。其它競品項目——夏都競品解讀外立面分析建筑風(fēng)格：中式建筑風(fēng)格。其它競品項目——夏都競品解景觀分析小區(qū)整體景觀打造和諧，極具中國古建筑風(fēng)格的星級酒店，人工湖及亭榭，都體現(xiàn)出濃郁中國風(fēng)；區(qū)域本身森林覆蓋率達(dá)90%，通過人工開辟健身步道，讓業(yè)主進(jìn)一步接近大自然。其它競品項目——夏都競品解讀景觀分析小區(qū)整體景觀打造和諧，極具中國古建筑風(fēng)格的星級酒店，營銷分析銷售推廣：極具競爭力的景觀示范區(qū)及銷售中心打造，酒店的運營等，提升項目品質(zhì)；銷售策略：通過外展拓寬客戶群，增強項目知曉度。其它競品項目——夏都競品解讀營銷分析銷售推廣：極具競爭力的景觀示范區(qū)及銷售中心打造，酒店小結(jié)：項目整體品質(zhì)較高，通過景區(qū)內(nèi)多個人工湖、亭榭、及健身步道的打造，使項目景觀更具觀賞性；戶型：項目戶型方正，功能結(jié)構(gòu)布局合理，大面積露臺為項目一大亮點；價格：項目品質(zhì)較高，價格相對較低，整體性價比較高；形象：項目通過小區(qū)內(nèi)景觀的打造，及本身大面積森林覆蓋，生態(tài)宜居的形象樹立較好，且有4星級酒店的配套支撐，在客戶心中形象較高。其它競品項目——夏都競品解讀小結(jié)：項目整體品質(zhì)較高，通過景區(qū)內(nèi)多個人工湖、亭榭、產(chǎn)品——區(qū)域項目較多，物業(yè)形態(tài)以5+1及6+1多層為主，建筑風(fēng)格以中式居多，主力戶型為單配25－32㎡

，一房35－46㎡

，兩房45－62㎡

，相對集中單一；價格——因區(qū)域存在較多小產(chǎn)權(quán)項目，因此價格相差較大，均價為1600元/㎡

－3100元/㎡，且總價相對較低，均在18萬以內(nèi)，價格成銷售阻礙的因素相對較??；

客戶——主要以萬州、重慶等客群為主，以避暑、度假居住及投資為主品牌——區(qū)域發(fā)展起步期，目前尚無品牌開發(fā)商介入營銷——多以區(qū)域外展?fàn)I銷為主，以度假、避暑居住為本資源——依靠蘇馬蕩強大的自然資源及政府政策支持，未來規(guī)劃前景看好項目分析：市場預(yù)測：關(guān)于產(chǎn)品——目前區(qū)域產(chǎn)品較為單一，隨著景區(qū)的發(fā)展成熟，高檔次產(chǎn)品將會出現(xiàn)；關(guān)于價格——受政策等利好消息影響，區(qū)域產(chǎn)品價格將逐年上升；關(guān)于客戶——以萬州及重慶主城客群為主，旅游、度假、避暑居住及投資性需求占主流關(guān)于競爭——區(qū)域競爭將逐漸激烈，項目創(chuàng)新及營銷思路為主要突破點區(qū)域樓盤小結(jié)競品解讀產(chǎn)品——區(qū)域項目較多，物業(yè)形態(tài)以5+1及6+1多層為主，建筑總結(jié)：市場因素：——“區(qū)域市場混亂，競爭激烈，產(chǎn)品單一，品質(zhì)相對較差”，而如何擺脫區(qū)域產(chǎn)品競爭，打造區(qū)域市場特有產(chǎn)品，還為客戶所接受，是擺在我們眼前的現(xiàn)實困惑；差異化：——在市場供應(yīng)相對充足環(huán)境下，為客戶提供差異化競爭優(yōu)勢沖擊市場；競品解讀總結(jié)：市場因素：競品解讀PART4產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品打造方向思考PART4我們再來看看我們競爭項目情況產(chǎn)品建議我們再來看看我們競爭項目情況產(chǎn)品建議產(chǎn)品研判項目名稱皇家1號依云國際東方云頂本案效果圖物業(yè)形態(tài)商務(wù)酒店、5+1洋房星級酒店、5+1洋房6+1洋房6+1洋房體量6萬方17萬方5萬方14萬方建筑風(fēng)格意大利風(fēng)格西班牙風(fēng)格中式古典風(fēng)格梯戶比步梯、1梯4戶,后期電梯步梯、1梯4戶步梯、1梯4戶配套3000㎡皇家會所，酒店，大型戶外停車場及游樂設(shè)施等羽毛球場，門球場，停車場，星級酒店，健身器材，業(yè)主會所2000㎡泛會所，三大主題式休閑廣場酒店銷售均價3100/㎡2950/㎡2600/㎡項目賣點自然資源,風(fēng)情洋房自然資源,風(fēng)情洋房贈送空間建筑風(fēng)格,性價比競品重點樓盤比較數(shù)據(jù)來源：協(xié)卓地產(chǎn)市場研究部從周邊競爭樓盤可以看出，品質(zhì)相對較高，且具備較強的市場競爭力，無論從建筑風(fēng)格，景觀打造，性價比等方面都具備較強的優(yōu)勢。產(chǎn)品研判項目皇家1號依云國際東方云頂本案效果圖物業(yè)形態(tài)商務(wù)酒產(chǎn)品研判項目名稱本案效果圖物業(yè)形態(tài)洋房體量約14萬方容積率約3.00建筑風(fēng)格規(guī)劃銷售價格項目賣點體量、容積率等我們無法改變，但是我們可以改變目前還是空白的；后期打造好的項目規(guī)劃可提高市場認(rèn)可度可通過產(chǎn)品本身價值來提高銷售價格好的建筑風(fēng)格可提高項目整體形象產(chǎn)品研判項目本案效果圖物業(yè)洋房體量約14萬方容積率約3.00產(chǎn)品研判面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境堅守：順應(yīng)市場環(huán)境，艱難前行突圍：殺出重圍，引領(lǐng)市場，大步向前？？產(chǎn)品研判面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境堅守：順應(yīng)市場環(huán)境，艱難前行突圍：產(chǎn)品研判如果……我們選擇順應(yīng)市場，我們來看看我們的處境產(chǎn)品研判如果……項目名稱皇家1號依云國際東方云頂本案項目效果圖物業(yè)形態(tài)酒店、洋房酒店、洋房洋房洋房體量6萬方17萬方5萬方14萬方戶型一房兩房單配一房兩房單配一房兩房單配一房兩房面積段(套內(nèi)）41~45㎡52~55㎡28㎡40~43㎡45~55㎡25~30㎡35~46㎡51~62㎡25~30㎡35~40㎡45~55㎡贈送比例12%15%13%15%銷售價格3100元/㎡2950元/㎡2600元/㎡預(yù)計3200總價12.7~14萬16.1~17萬8.26萬11.8~12.6萬13.3~16.2萬6.5~7.8萬9.1~12萬1