物業(yè)法律大全

法的形式我國法的表現(xiàn)形式主要包括以下幾種：憲法法律行政法規(guī)地方性法規(guī)行政規(guī)章司法解釋民法的基本原則：民事主體地位平等原則自愿原則公平原則等價有償原則誠實信用原則禁止權(quán)利濫用原則民事法律行為成立的三個實質(zhì)要件行為人具有相應(yīng)的民事行為能力意思表示要真實不違反社會公共利益代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨立與第三人為民事法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接由被代理人承擔(dān)的一種法律制度民事權(quán)利的種類：財產(chǎn)所有權(quán)債券人身權(quán)知識產(chǎn)權(quán)民事責(zé)任承擔(dān)方式：停止侵害排除障礙返還財產(chǎn)支付違約金恢復(fù)原狀消除影響恢復(fù)名譽賠禮道歉賠償損失民事責(zé)任的構(gòu)成要件行為必須具有違法性必須有損害事實存在違法行為與損害事實之間必須存在因果關(guān)系行為人有過錯訴訟時效普通訴訟時效：特殊訴訟時效權(quán)利人能開始行使請求權(quán)的那一天，就是訴訟時效期限的開始訴訟時效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計算訴訟時效中止指時效進(jìn)行中因一定的法定事由發(fā)生，阻礙權(quán)利人行使請求權(quán)，法律規(guī)定時效暫時停止進(jìn)行，待阻礙事由消失后，時效繼續(xù)進(jìn)行，已經(jīng)經(jīng)歷過期限仍然有效。訴訟時效中斷是指訴訟時效進(jìn)行中因一定的法定事由發(fā)生阻礙時效的進(jìn)行，致使以前經(jīng)過的時效期間統(tǒng)歸無效，訴訟時效重新計算的制度。訴訟時效因提起訴訟，當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議辦理物業(yè)交接手續(xù)十九、物業(yè)承接查驗協(xié)議的性質(zhì)與效力物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力，物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。二十、業(yè)主在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利業(yè)主享有參與權(quán)業(yè)主享有知情權(quán)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主業(yè)主享有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主有權(quán)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗的違法行為進(jìn)行投訴。二十一、招標(biāo)方式公開招標(biāo)邀請招標(biāo)二十二、招投標(biāo)活動的參與主體招標(biāo)人投標(biāo)人招標(biāo)代理機構(gòu)（招標(biāo)人與招標(biāo)代理機構(gòu)之間是一種委托代理關(guān)系）住宅項目物業(yè)管理招投標(biāo)屬于強制性招投標(biāo)，其他項目物業(yè)管理招投標(biāo)屬于非強制性招投標(biāo)。二十三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的程序制作招標(biāo)文件履行備案手續(xù)發(fā)布招標(biāo)公告（要約繳請）投標(biāo)（合同要約）開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)（合同承諾）訂立正式合同二十四、為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法利益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，于2009年12月1日制定頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房《2009》274號）。該指導(dǎo)規(guī)則屬部門規(guī)章，于2010年1月1日期正式施行，二十五、業(yè)主內(nèi)涵的界定：《物權(quán)法》第6章對業(yè)主的定義建筑物區(qū)分所有權(quán)人。業(yè)主必須取得二個條件：取得了物業(yè)的專有部分，并經(jīng)過了登記二十六、最高人民法院司法解釋對業(yè)主的規(guī)定：基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。二十七、取得業(yè)主資格的幾種情形：1、依法登記取得2、依據(jù)生效法律文書3、繼承或者受遺贈4、合法建造房屋二十八、一房二賣情形下的業(yè)主資格認(rèn)定：基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專用部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對于開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前者為業(yè)主。二十九、建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，是不是業(yè)主，能不能享有法律規(guī)定的業(yè)主權(quán)利？房屋產(chǎn)權(quán)證上未載明的業(yè)主配偶是否具有業(yè)主資格？答：業(yè)主的權(quán)利分析：業(yè)主在物業(yè)管理活動，享有下列權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利三十、業(yè)主大會：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)的業(yè)主自治機構(gòu)。三十一、業(yè)主委員會，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。三十二、物權(quán)是指自然人、法人直接支配特定的物的權(quán)利。這里所指的物，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)法就是規(guī)范物權(quán)的類型和內(nèi)容、物權(quán)的產(chǎn)生、變更與消滅、物權(quán)的行使及其保護(hù)等內(nèi)容的法律規(guī)范。作為調(diào)整有形財產(chǎn)關(guān)系的法律，物權(quán)法主要解決三個方面的問題：一是物是誰的，二是權(quán)利人對物享有什么權(quán)利，其他人負(fù)有什么義務(wù)，三是如何保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的人要承擔(dān)什么法律責(zé)任。

1、所有權(quán)：占有、使用、收益、處分2、他物權(quán)：1）用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)2）擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。三十三、建筑物區(qū)分所有權(quán)定義：是指分所有建筑物的業(yè)主對其專有部分享有專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán)，以及相互之間對建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。三十四、業(yè)主行使權(quán)力的團體組織形式是：業(yè)主大會和業(yè)主委員會三十五、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)是業(yè)主團體委聘的服務(wù)機構(gòu)，按照業(yè)主團體的意志進(jìn)行管理活動三十六、建筑物區(qū)分所有權(quán)：專有部分的所有權(quán)共有權(quán)成員權(quán)三十七、公共維修資金的費用分?jǐn)偱c收益分配《物權(quán)法》第八十條規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偅找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定。對建筑物及其附屬設(shè)施的奮勇分?jǐn)?、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，在本條中作了原則性、指導(dǎo)性規(guī)定，即按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。三十八、《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容四項授權(quán)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。二項書面合同前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同六項禁止行為1）《物業(yè)管理條例》19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動（政府監(jiān)管）2）《物業(yè)管理條例》27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分（否則，處5-10萬元的罰款）3）《物業(yè)管理條例》38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。（否則，處1-10萬元的罰款）4）《物業(yè)管理條例》40條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款30%-50%罰款，吊銷資質(zhì)證書；損失賠償責(zé)任）5）《物業(yè)管理條例》50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途（否則，處1千-1萬元，5-20萬元的罰款）6）《物業(yè)管理條例》51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益（否則，處1千-1萬元，5-20萬元的罰款）物業(yè)的氣象職責(zé)業(yè)主的四項收益業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。八個方面的告知業(yè)主大會會議告知居委會主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定告知委員會業(yè)主改變公共建筑用途告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時向有關(guān)行政管理部門報告七項基本制度1）業(yè)主大會制度業(yè)主規(guī)約制度物業(yè)管理招投標(biāo)制度承接查驗制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度7）專項維修資金制度三十九、第三十六條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。構(gòu)成違約責(zé)任應(yīng)具備的條件：要有不履行或者不完全履行合同義務(wù)的行為拒絕履行；不完全履行，又稱部分履行延遲履行，又稱逾期履行質(zhì)量瑕疵，是指履行的合同標(biāo)的達(dá)不到合同的質(zhì)量要求，對質(zhì)量瑕疵，權(quán)利人應(yīng)在法定期限內(nèi)提出異議，否則，后果自行承擔(dān)不正確履行，是指合同義務(wù)人未按合同規(guī)定的履行方式履行義務(wù)。違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任，只限于因其違約而給對方造成的損失對合同對方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人都應(yīng)賠償。四十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不履行法律規(guī)定義務(wù)而產(chǎn)生的法律責(zé)任（違法）第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)線和設(shè)施設(shè)備維修，養(yǎng)護(hù)的責(zé)任前款規(guī)定的單位因維修，養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路，場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。案例：高壓線、小孩、陽臺、鐵棍答：但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。（注意告知、制止報告）四十一、業(yè)主人數(shù)與總?cè)藬?shù)的認(rèn)定第九條物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定；1、業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但開發(fā)建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算2、總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算四十二、住改商的合法條件第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予以支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。四十三、催繳物業(yè)費的法定程序第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需就受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同：是指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。《物業(yè)管理條例》第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！段錆h市物業(yè)管理條例》第十條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家級本市相關(guān)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。二、前期物業(yè)服務(wù)合同三個重要特征前期物業(yè)服務(wù)合同的過渡性：前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。簽約主體的特定性：前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體僅限于建設(shè)單位和物業(yè)公司。前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同：由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。三、前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本主要內(nèi)容1、物業(yè)的基本情況2、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、服務(wù)費用4、物業(yè)的經(jīng)營與管理5、物業(yè)的承接驗收6、資料的移交7、前期物業(yè)管理物業(yè)的保修責(zé)任8、物業(yè)的使用與維護(hù)9、專項維修資金10違約責(zé)任11其他事項原建設(shè)部于2004年9月6日，頒布了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，示范文本共9章43條。2014年8月29日，武漢市住房保障和房屋管理局和武漢市工商局出臺了《武漢市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，示范文本共8章38條四、示范文本主要內(nèi)容物業(yè)的基本情況：包括物業(yè)的名稱、位置、四至情況，以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)進(jìn)行約定。服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量：包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的具體內(nèi)容，應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)費用：一種是包干制，一種是酬金制?！百|(zhì)價相符”的原則物業(yè)的與經(jīng)營與管理：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施的使用方式、費用收取及收入分配。物業(yè)的承接驗收：包括對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的驗收、確認(rèn)以及資料的移交物業(yè)的使用與維護(hù)：包括有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的制定和實施。專項維修資金：包括專項維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌等方面的約定。違約責(zé)任：包括因可歸責(zé)于建設(shè)單位而造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法完成相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位向業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)責(zé)任，否則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)（違約金）其他事項：包括合同的期限；合同期滿后移交物業(yè)管理用房等義務(wù)；糾紛的處理方式等。五、開發(fā)商是否有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同？2005年4月17日，開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標(biāo)方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務(wù)。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務(wù)公司后30日止。如意物業(yè)負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費收支情況答：法院經(jīng)審理后認(rèn)為：《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。合同約定被告應(yīng)按期負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務(wù)，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。關(guān)于原告認(rèn)為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權(quán)利。法院認(rèn)為，因本案糾紛屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，此類糾紛屬服務(wù)合同糾紛，而原告依據(jù)《中華人民共和國合同法》中有關(guān)委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持；原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進(jìn)行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告的服務(wù)不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。六、前期物業(yè)服務(wù)合同的時效《條例》第二十六條對此作出了特別的規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?、可以約定期限（物業(yè)管理服務(wù)具有長期性）是一種附終止條件的合同。（前期物業(yè)管理本身的過渡性）現(xiàn)實中：在可以不成立業(yè)主大會的情況下，甚至在具備成立業(yè)主大會條件但事實上沒有成立業(yè)主大會的，業(yè)主集體決策選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)終止。七、前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的效力2009年1月20日最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持（法律規(guī)定）《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。（意思自治）注意：最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同、包括前期物業(yè)服務(wù)合同八、前期物業(yè)服務(wù)合同的費用分擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由開發(fā)商承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)房屋銷售合同未約定的，由開發(fā)商承擔(dān)九、前期物業(yè)服務(wù)合同的形式1）《合同法》對于合同形式的規(guī)定來看，采取的是不要式合同形式。一般情況下交易雙方可以任意采用口頭形式、書面形式或行為默示形式等各種形式。2）《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同3）值得注意的是，無論是書面形式要求還是備案制度，都只是法律法規(guī)對于前期物業(yè)服務(wù)合同的一種規(guī)范行為，而不是合同的生效要件十、普通物業(yè)服務(wù)合同：是指全體業(yè)主出門或者由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會相關(guān)決議出面，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就設(shè)立、變更和終止物業(yè)服務(wù)活動所涉及的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系所達(dá)成的協(xié)議。十一、《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《物業(yè)服務(wù)合同》比較區(qū)別：1合同簽約和備案主體不同2、合同期限不同3、合同內(nèi)容的側(cè)重點不同按照2011年1月1日實施的《物業(yè)承接查驗辦法》的規(guī)定，物業(yè)承接查驗協(xié)議要作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與其具有同等的法律效力，同時規(guī)定。五十三、思考題：普通物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是否具有法律意義上的約束力業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定與相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，之所以對業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有法律上的約束力，是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理機制的權(quán)利機關(guān)和執(zhí)行機關(guān)的法律地位所決定的十二、物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有約束力的具體表現(xiàn)：物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有約束力的具體表現(xiàn)，就是業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)合同既享有權(quán)利及履行義務(wù)業(yè)主的主要合同權(quán)利是享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，并有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主受物業(yè)服務(wù)合同的約束，需要基于合同履行繳納物業(yè)服務(wù)費用，以及必要的時候根據(jù)誠信原則協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)等合同義務(wù)。十三、物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況雙方的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費用分配辦法維修費用的收取和使用條款合同的有效期限、終止事項、資料承接等違約責(zé)任、解決糾紛的途徑十四、2014年10月16日，武漢市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局出臺了關(guān)于印發(fā)《武漢市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（2012版），要求使用《武漢市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（2014版）五十六、物業(yè)服務(wù)合同作用其訂立是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（包括前期物業(yè)服務(wù)階段的物業(yè)建設(shè)單位）之間建立和形成物業(yè)服務(wù)關(guān)系的標(biāo)志和依據(jù)。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)活動過程中，履行義務(wù)、行使和主張權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)；是業(yè)主（包括通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會形式）履行義務(wù)、行使和主張權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是物業(yè)管理行業(yè)主管部門、其他政府職能部門對物業(yè)服務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督、管理以及在接受物業(yè)方面的投訴和舉報后依法進(jìn)行處理的重要依據(jù)。發(fā)生物業(yè)糾紛，物業(yè)服務(wù)合同還是調(diào)解機構(gòu)、仲裁機構(gòu)、人民法院以查明事實、核實證據(jù)、進(jìn)行調(diào)解和裁判的重要依據(jù)。十五、物業(yè)服務(wù)合同的主體《合同法》第九條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力業(yè)主---業(yè)主大會物業(yè)服務(wù)企業(yè)：其必須是符合國家有關(guān)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。十六、采用書面形式訂立十七、訂立應(yīng)注意的事項十八、物業(yè)服務(wù)合同履行規(guī)定十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任規(guī)定二十、思考：小區(qū)業(yè)主張某私自占用公共通道堆放貨物、雜物，堵塞了消防通道，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)明知這一情況，未予理睬。后業(yè)主張某家中發(fā)生火災(zāi)，由于消防通道被堵，阻礙了消防車輛進(jìn)入火場，業(yè)主張某和其鄰居王某財產(chǎn)受到損失。張某、王某訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償答：一種意見是，張某和王某財產(chǎn)受到損失的直接原因是張某私自占用公共通道堆放貨物、雜物，堵塞了消防通道，使消防扯兩句無法進(jìn)入火場，其責(zé)任在張某，張某應(yīng)承擔(dān)王某的全部財產(chǎn)損失。第二種意見認(rèn)為：雖然張某和王某財產(chǎn)受到損失的直接原因在張某，但是兩家受損與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不作為亦存在因果關(guān)系，故張某應(yīng)對王某的財產(chǎn)損失承擔(dān)主要的賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對張某、王某兩家財產(chǎn)承擔(dān)部分賠償責(zé)任二十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式：繼續(xù)履行合同支付違約金賠償損失其他違約責(zé)任承擔(dān)方式二十二、合同終止時物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院予以支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交、并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。二十三、企業(yè)法律風(fēng)險是基于法律規(guī)定、監(jiān)管要求或合同約定，由于企業(yè)外部環(huán)境及其變化，或企業(yè)及其利益相關(guān)者的作為或不作為，對企業(yè)目標(biāo)產(chǎn)生的影響。物業(yè)管理法律風(fēng)險一、物業(yè)管理法律風(fēng)險的主要來源引發(fā)物業(yè)管理法律風(fēng)險的外部因素開發(fā)建設(shè)單位不進(jìn)行規(guī)范交接導(dǎo)致問題殘留相關(guān)行政部門不切實履行職責(zé)導(dǎo)致問題無法解決相關(guān)法律法規(guī)尚待完善與細(xì)化業(yè)主、物業(yè)使用人的認(rèn)識誤區(qū)和不當(dāng)行引發(fā)物業(yè)管理法律風(fēng)險的內(nèi)部因素服務(wù)理念、法律意識不強內(nèi)部管理不夠規(guī)范、科學(xué)、工作落實不到位工作人員責(zé)任意識和服務(wù)能力有待提高二、物業(yè)管理法律風(fēng)險的主要種類物業(yè)合同簽訂與項目承接查驗中的風(fēng)險合同主體風(fēng)險合同文本風(fēng)險合同管理風(fēng)險項目交接不清的風(fēng)險物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安與消防責(zé)任風(fēng)險物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能盡到安保義務(wù)所引發(fā)的法律風(fēng)險物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對服務(wù)區(qū)域消防設(shè)施給予維護(hù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對業(yè)主或其他人違反消防法規(guī)的行為予以制止。物業(yè)公共區(qū)域與設(shè)施設(shè)備管理風(fēng)險保潔、綠化工作未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的法律風(fēng)險因?qū)矃^(qū)域管理不善所引發(fā)的法律風(fēng)險因設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)不善引發(fā)的法律風(fēng)險三、物業(yè)管理法律風(fēng)險防范的方法對員工的法制教育，法律風(fēng)險防范意識的樹立建立完善相關(guān)制度合同約定規(guī)避風(fēng)險風(fēng)險轉(zhuǎn)移與規(guī)避四、處置物業(yè)糾紛應(yīng)注意事項處置及時、避免演化為群體事件多協(xié)商、重調(diào)解、少訴訟重證據(jù)固定和舉證責(zé)任承擔(dān)五、物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險防范物業(yè)合同與物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)合同風(fēng)險的來源物業(yè)合同風(fēng)險的防范應(yīng)注意的問題：審核合同主體資質(zhì)審核內(nèi)容的合法性審核約定的明確性完備的合同管理制度六、接管物業(yè)中的風(fēng)險防范物業(yè)承接查驗：廣義是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)工作全面開展之前進(jìn)行的信息收集和信息匯總。物業(yè)承接查驗的種類及風(fēng)險新建物業(yè)的承接查驗原有物業(yè)的承接查驗物業(yè)承接驗收風(fēng)險防范承接驗收：確定承接驗收范圍規(guī)范承接驗收工作流程做好承接驗收監(jiān)督和審計工作妥善處理承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題物業(yè)承接查驗按照下列程序進(jìn)行：確定物業(yè)承接查驗方案移交有關(guān)圖紙資料查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議辦理物業(yè)交接手續(xù)七、治安風(fēng)險防范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安責(zé)任：是指因物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其有關(guān)人員失職或者瀆職，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域發(fā)生的治安違法行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)治安風(fēng)險防范制定治安管理制度應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)承擔(dān)的法定和約定義務(wù)，同時具有針對性、操作性物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)綜合利用多種防范方式，減少治安案件發(fā)生的可能性物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保管治安管理資料，使其固化。八、消防安全風(fēng)險防范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全風(fēng)險防范接管時要確認(rèn)是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防火工作建立消防組織，確定各級人員的消防安全責(zé)任積極開展消防安全巡查，保證消防設(shè)施完好積極開展消防宣傳、培訓(xùn)做好消防檔案的管理九、公共區(qū)域管理風(fēng)險防范物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共區(qū)域管理責(zé)任（物業(yè)公共區(qū)域通常是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的業(yè)主共有部分）七十六、價格法規(guī)定三種定價形式：政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價形成。其中市場調(diào)節(jié)價在市場價格機制中占主導(dǎo)地位?！秲r格法》第八條：經(jīng)營者定價的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況。七十七、物業(yè)安全管理是保證國家和城市社會穩(wěn)定、維護(hù)社會安定團結(jié)，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。安全管理：消防管理治安管理特種設(shè)備安全管理十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理風(fēng)險防范明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理責(zé)任范圍落實物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作檔案資料管理工作標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度的建立教育培訓(xùn)工資加強物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行的運行管理工作強化物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全管理工作通過外包和購買保險等方式分散風(fēng)險十一、消防隱患風(fēng)險防范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全風(fēng)險防范接管時要確認(rèn)是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防火工作建立消防組織，確定各級人員的消防安全責(zé)任積極開展消防安全巡查，保證消防設(shè)施完好積極開展消防宣傳、培訓(xùn)做好消防檔案的管理房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修：房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。質(zhì)量缺陷：房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定質(zhì)量缺陷的常見形式滲水：外墻、廚衛(wèi)、公用部位墻體、車庫墻體開裂管網(wǎng)滲漏瓷磚脫落線路不通管道塌方，地面塌陷地面下沉門窗變形、破損消防：水壓不夠、指示燈不亮、配件問題在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計使用年限屋面有防水要求廚房、衛(wèi)生間、外墻面：5年供熱、供冷系統(tǒng)：2個采暖供冷期電氣系統(tǒng)、給排水、管道設(shè)備安裝：2年裝修工程：2年其他項目：具體約定免責(zé)情況因使用不當(dāng)，第三方造成的質(zhì)量缺陷不可抗力造成的質(zhì)量缺陷違反保修規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，按保修辦法處理造成人身財產(chǎn)損失的，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款在保修期內(nèi)，施工單位不按約定保修的如何處理？答：1、拒絕維修2、表面應(yīng)付、不解決實際問題3、無限期拖延六、住宅室內(nèi)裝飾維修：是指住宅竣工驗收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接點包括承重墻體、立桿、柱框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索。裝修前應(yīng)注意問題非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止下列行為：擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)將無防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房擴大承重墻上原有的門窗尺寸拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為室內(nèi)裝修活動，下列行為需要行政主管部門批準(zhǔn)可實施搭建建筑物構(gòu)筑物改變住宅外立面，在非承重外墻上開門窗拆改供暖管道和設(shè)施拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施住宅專項維修資金：指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金共用部位：指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共用的部位。共用設(shè)施設(shè)備：指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。十一、住宅專項維修資金的使用范圍和原則范圍：專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造。原則：方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致。十二、商品住宅專項維修資金交存主體住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有十三、住宅專項維修資金的使用程序（劃轉(zhuǎn)前）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會，沒有業(yè)主委員會的，由社區(qū)居民委員會組織提出使用方案通過使用方案組織實施申請列支費用管理部門發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金通知專戶管理銀行劃撥資金住宅專項維修資金的使用程序？（劃轉(zhuǎn)后）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案業(yè)主大會依法通過使用方案物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請列支費用業(yè)委會審核并報管理部門備案（區(qū)房屋行政主管部門對不符合規(guī)定的地方責(zé)令改正）業(yè)委會發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知專戶銀行劃轉(zhuǎn)資金住宅專項維修資金的使用程序（3）劃轉(zhuǎn)前（緊急情況）物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請列支費用主管部門發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知專戶銀行劃轉(zhuǎn)資金劃轉(zhuǎn)后物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請列支費用業(yè)委會審核報主管部門備案業(yè)委會發(fā)出劃轉(zhuǎn)資金的通知專戶銀行劃轉(zhuǎn)資金十四、相關(guān)主體對專項維修資金的監(jiān)管義務(wù)管理單位：主管部門，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布資金交存、使用、增值收益、結(jié)存總額等情況專戶管理銀行每年至少一次向主管部門，業(yè)主委員會發(fā)送資金對賬單，并對提出異議要求進(jìn)行復(fù)核、接受對方的查詢審計、財政部門的監(jiān)督管理：對資金的管理、使用、專用票據(jù)的購領(lǐng)等管理進(jìn)行審核和監(jiān)督十五、物業(yè)服務(wù)收費：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。十六、物業(yè)服務(wù)收費原則：合理原則公開原則服務(wù)費用與服務(wù)水平相適應(yīng)十七、定價形式：政府定價政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價物業(yè)服務(wù)收費形式包干制酬金制十八、物業(yè)服務(wù)收費為什么要實行政府指導(dǎo)價？答：《價格法》第十八條規(guī)定，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格資源稀缺的少數(shù)商品價格自然壟斷經(jīng)營的商品價格重要的公用事業(yè)價格重要的公益性服務(wù)價格物業(yè)服務(wù)具有一定