資產(chǎn)評(píng)估方法及其程序

二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法2009-5-122009-5-1210:35:56心情：幸福天氣：晴溫度：℃二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（一）考試目的通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法的掌握和運(yùn)用的情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。（二）考試基本要求1.掌握以下內(nèi)容（1）市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提；（2）市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；（3）市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；（4）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；（5）收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；（6）收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；（7）成本法的基本含義；（8）成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；（9）重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；（10）各種貶值的估測(cè)方法；（11）掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問(wèn)的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。2.熟悉以下內(nèi)容（1）市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；（2）收益法的實(shí)施步驟；（3）每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；（4）選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。3.了解以下內(nèi)容（1）成本法的適用范圍；（2）統(tǒng)計(jì)分析法的運(yùn)用步驟。（三）要點(diǎn)內(nèi)容1.市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提（1）市場(chǎng)法的基本含義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。（2）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。2.市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟（1）選擇參照物；（2）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；（3）指標(biāo)對(duì)比、量化差異；（4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；（5）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。3.市場(chǎng)法中的直接比較法市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評(píng)估方法（具體方法的名稱可能并不完全統(tǒng)一）。例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。（1）現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。（2）市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）（3）功能價(jià)值類比法（類比估價(jià)法）。功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：①資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力②資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）（4）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（5）成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率直接比較法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時(shí)間先后等。4.市場(chǎng)法中的類比調(diào)整法類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的具體評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。因?yàn)?，類比調(diào)整法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整。沒(méi)有足夠的數(shù)據(jù)資料，以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確地評(píng)定估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。在具體操作過(guò)程中，類比凋整法中使用頻率較高的有成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等具體評(píng)估方法。（1）成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本（2）市場(chǎng)售價(jià)類比法。市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)（3）價(jià)值比率（倍數(shù)）法。價(jià)值比率法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。價(jià)值比率法是以參照企業(yè)或并購(gòu)案例企業(yè)的價(jià)值比率，如市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的相關(guān)參數(shù)相乘估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。以市盈率作為價(jià)值比率為例，用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：被評(píng)估企業(yè)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額×參照物（企業(yè)）市盈率5.收益法基本的含義與應(yīng)用前提收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也。可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。6.收益法中的收益額收益額足適用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，在許多場(chǎng)合下用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來(lái)估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。7.收益法中的折現(xiàn)率收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國(guó)庫(kù)券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。8.收益法中的收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。9.收益法中的主要技術(shù)方法收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從犬的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等。對(duì)于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。具體方法可參考輔導(dǎo)教材第二章的相關(guān)內(nèi)容。10.成本法的基本含義成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。上述評(píng)估用公式可概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值11.成本法中的基本要素就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。（1）資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。①?gòu)?fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。（2）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價(jià)值損失。（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。12.重置成本的具體估測(cè)方法（1）重置核算法。重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中又具體劃分為兩種類型：購(gòu)買(mǎi)型和白建型。購(gòu)買(mǎi)型是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程，購(gòu)買(mǎi)的結(jié)果一般是資產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)，如果被評(píng)估資產(chǎn)屬于不需要運(yùn)輸、安裝的資產(chǎn)，購(gòu)置價(jià)就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評(píng)估資產(chǎn)屬于需要運(yùn)輸，安裝的資產(chǎn)，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和升發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。（2）價(jià)格指數(shù)法。價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。（3）功能價(jià)值類比法。功能價(jià)值類比法是指利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本，以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法（該方法亦稱之為類比估價(jià)法——指數(shù)估價(jià)法）。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時(shí)，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價(jià)值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價(jià)值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。①生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。通過(guò)不同資產(chǎn)的牛產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時(shí)，其成本卻不一定大l倍，也就是說(shuō)，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本/參照物資產(chǎn)的重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X推導(dǎo)可得：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×（被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）X公式中的X被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，通常是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。關(guān)于具體評(píng)估方法及其數(shù)學(xué)歸納式可參考輔導(dǎo)教材相關(guān)章節(jié)的內(nèi)容。13.各種貶值的估測(cè)方法（1）實(shí)體性貶值估測(cè)方法。①觀察法。它是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率或成新率，從而估算文體性貶值。②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。使用年限法所顯示的評(píng)估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評(píng)估技術(shù)，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際工作巾，評(píng)估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標(biāo)，利用使用年限法的技術(shù)思路測(cè)算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。⑧修復(fù)費(fèi)用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)钅?，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用，，（2）功能性貶值估測(cè)方法。①超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折舊系數(shù)）②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（3）經(jīng)濟(jì)性貶值估測(cè)方法。①間接計(jì)算法：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×%式中，X為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)性貶值率估測(cè)。②直接計(jì)算法：經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）式中，（P／A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。14.評(píng)估方法之間的關(guān)系（1）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。可以認(rèn)為正是評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法問(wèn)的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。（2）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別。各種評(píng)估方法獨(dú)立存在本身就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，或是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，都是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評(píng)估方法都有其自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評(píng)估方法又是有區(qū)別的。三、資產(chǎn)評(píng)估程序（一）考試目的通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序相關(guān)知識(shí)的掌握情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序及其重要性，以及資產(chǎn)評(píng)估具體程序應(yīng)用的掌握程度。（二）考試基本要求1.掌握以下內(nèi)容（1）資產(chǎn)評(píng)估程序、廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別；（2）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性；（3）資產(chǎn)評(píng)估程序的主要環(huán)節(jié)。2.熟悉以下內(nèi)容（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的主要內(nèi)容；（2）執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求。3.了解以下內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法。（三）要點(diǎn)內(nèi)容1.資產(chǎn)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。2.廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。3.資產(chǎn)評(píng)估基本程序資產(chǎn)評(píng)估基本程序主要包括：（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；（2）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（5）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；（6）評(píng)定估算；（7）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；（8）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。4.資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性體現(xiàn)在：（1）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證；（2）資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)；（3）資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。5.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)以前所進(jìn)行的一系列基礎(chǔ)性工作，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目承接與否以及資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的順利實(shí)施具有重要意義。由于資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)的特殊幸，資產(chǎn)評(píng)估程序甚至在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受、業(yè)務(wù)委托前就已開(kāi)始：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確以下資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解委托方基本狀況、資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況。在不同的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，相關(guān)當(dāng)事方有所不同，主要包括資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等。委托人與相關(guān)當(dāng)事方之問(wèn)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)作為重要基礎(chǔ)資料予以充分了解，這對(duì)于理解評(píng)估目的、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為以及防范惡意委托等十分重要。在可能的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用方式。明確評(píng)估報(bào)告使用者范圍不但有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員更好地根據(jù)使用者的需求提供良好服務(wù)，同時(shí)也有利于降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。（2）資產(chǎn)評(píng)估目的。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)與委托方就資產(chǎn)評(píng)估目的達(dá)成明確、清晰的共識(shí)，并盡可能細(xì)化資產(chǎn)評(píng)估目的，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免僅僅籠統(tǒng)列出通用資產(chǎn)評(píng)估目的的簡(jiǎn)單做法。（3）評(píng)估對(duì)象基本狀況。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)了解評(píng)估對(duì)象及其權(quán)益基本狀況，包括其法