土地儲備開發(fā)實施方案編制原則2a課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營主講老師：郭平房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營主講老師：郭平第三章土地儲備開發(fā)第三章土地儲備開發(fā)主要內(nèi)容第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付主要內(nèi)容第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作一、土地儲備開發(fā)審查與編制

（1）土地儲備開發(fā)計劃編制的指導(dǎo)思想與原則

指導(dǎo)思想主要原則規(guī)劃先導(dǎo)原則規(guī)模適度原則土地節(jié)約集約利用原則效益優(yōu)先原則政府主導(dǎo)與市場化運作相結(jié)合原則

第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作一、土地儲備開發(fā)審查與編制第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作（2）土地儲備開發(fā)計劃內(nèi)容

年度儲備土地規(guī)模年度儲備前期開發(fā)規(guī)模年度末結(jié)存土地儲備規(guī)模年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模年度儲備土地臨時利用計劃資金估算計劃執(zhí)行安排第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作（2）土地儲備開發(fā)計劃內(nèi)容第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作1.設(shè)區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)集團(tuán)提出年度土地儲備開發(fā)計劃；不設(shè)區(qū)市或縣，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)提出年度土地儲備開發(fā)計劃。將上述計劃在每年的下半年（一般在10月至11月）集中報縣、市國土局。2.國土局會同計劃、規(guī)劃、建設(shè)、財政、交通、環(huán)保及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門提出計劃草案和具體意見并反饋給上報計劃單位。（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作1.設(shè)區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作3.原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調(diào)整計劃，并報國土局匯總。4.國土局征求相關(guān)部門意見并完善后與計劃管理部門會同報縣、市人民政府批準(zhǔn)。5.

經(jīng)批準(zhǔn)的土地儲備開發(fā)計劃，由國土局下達(dá)給土地儲備機構(gòu)，非直轄市城市的土地儲備開發(fā)計劃同時報上級土地管理部門備案。第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作3.原計劃上報單位按照計劃草案第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作二、土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查

（1）土地儲備開發(fā)實施方案編制原則

系統(tǒng)性原則

效益性原則

可行性原則

第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作二、土地儲備開發(fā)實施方案編制與第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作（2）

土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序

準(zhǔn)備工作階段調(diào)查分析階段方案編制階段a.確定開發(fā)方向、目標(biāo)和規(guī)模；b.編制土地儲備開發(fā)實施方案草案；c.土地儲備開發(fā)實施方案草案論證；d.根據(jù)論證意見對開發(fā)實施方案草案進(jìn)行修改，最終提出一個科學(xué)合理、切實可行、綜合效益較好的方案作為土地儲備開發(fā)實施推薦方案。審查報批階段第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作（2）土地儲備開發(fā)實施方案編制第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目基本情況項目區(qū)域情況

土地利用現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀地上物狀況項目規(guī)劃情況項目背景編制依據(jù)

法律法規(guī)依據(jù)項目依據(jù)第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作（3）土地儲備開發(fā)實施方案的主第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作項目市場分析

宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析土地市場分析區(qū)域市場分析土地儲備開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度

前期手續(xù)的辦理征地拆遷市政建設(shè)分期開發(fā)的大項目需要對各分期開發(fā)地塊進(jìn)行分期安排

第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作項目市場分析第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作征地工作實施方案被征收土地現(xiàn)狀征地補償方案（征地補償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、征地補償方式、征地費用的支付方式）征地補償費用構(gòu)成與測算征地工作進(jìn)度計劃拆遷工作實施方案現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計拆遷補償方案拆遷費用測算拆遷工作進(jìn)度計劃第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作征地工作實施方案第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作市政建設(shè)實施方案市政規(guī)劃說明管線綜合實施要求工程費用估算開發(fā)進(jìn)度計劃土地供應(yīng)方案

土地供應(yīng)模式土地供應(yīng)計劃土地儲備開發(fā)深度儲備開發(fā)成本及入市交易底價的確定資金回收計劃

第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作市政建設(shè)實施方案第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作投資方案總投資估算資金籌措方案出讓金估算交易底價估算土地銷售收入估算現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析對于分期開發(fā)的項目，還要做項目分期投資平衡分析注意交易底價估算與土地銷售收入估算的區(qū)別第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作投資方案第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作項目管理方案土地儲備開發(fā)項目計劃管理體系圖第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作項目管理方案土地儲備開發(fā)項目計劃第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作項目進(jìn)度計劃管理

土地儲備開發(fā)項目各環(huán)節(jié)銜接關(guān)系圖第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作項目進(jìn)度計劃管理土地儲備開發(fā)項目第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作子項管理

項目設(shè)計管理項目成本管理項目質(zhì)量管理項目財務(wù)管理項目安全管理項目進(jìn)度管理項目經(jīng)營管理重要事項說明提出項目中工作重點、方案調(diào)整措施及可能造成方案變化的因素最后將方案編制依據(jù)文件附在方案最后，以備方案審查

第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作子項管理項目設(shè)計管理第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作三、土地儲備開發(fā)實施主體的確定（1）土地儲備開發(fā)實施主體的類型土地儲備中心自主開發(fā)模式社會企業(yè)項目管理模式社會企業(yè)帶資開發(fā)模式

第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作三、土地儲備開發(fā)實施主體的確定第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作直接委托（一般適用于第一種開發(fā)模式，偶爾也運用于第二種、第三種模式

）招投標(biāo)（廣泛運用于第二種、第三種模式）土地儲備開發(fā)實施主體招投標(biāo)的流程主要有以下步驟：前期準(zhǔn)備階段招投標(biāo)階段通過直接委托或招投標(biāo)確定土地儲備開發(fā)實施主體后，由土地儲備開發(fā)主體與土地儲備開發(fā)實施主體簽訂《土地儲備開發(fā)委托協(xié)議》由土地儲備開發(fā)機構(gòu)自主開發(fā)的項目則由政府批復(fù)給土地儲備中心即可，不簽署《土地儲備開發(fā)委托協(xié)議》（2）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作直接委托（一般適用于第一種開發(fā)模第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作土地儲備開發(fā)資金籌措土地儲備開發(fā)手續(xù)辦理征地拆遷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)竣工驗收與成本核算

（3）土地儲備開發(fā)實施主體的職責(zé)第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作土地儲備開發(fā)資金籌措（3）土地儲第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作四、潛在項目實施主體競爭者前期工作土地儲備開發(fā)項目如果確定采用第二種或第三種模式進(jìn)行土地儲備開發(fā)實施，對于社會企業(yè)來說是一個投資機遇，這些準(zhǔn)備參與項目競爭的企業(yè)，稱之為潛在項目實施主體競爭者。

在確定項目實施主體前，這些競爭者需要完成的兩項工作：項目投資分析參與項目競爭第一節(jié)土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作四、潛在項目實施主體競爭者前期工第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（1）建設(shè)項目用地預(yù)審概念與內(nèi)容

《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》于2009年1月1日正式實施，這是建設(shè)項目用地預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。建設(shè)項目用地預(yù)審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進(jìn)行的審查。一、建設(shè)用地預(yù)審第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（1）建設(shè)項目用地預(yù)審概念與內(nèi)容第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設(shè)項目用地規(guī)模是否符合有關(guān)建設(shè)用地指標(biāo)的規(guī)定；建設(shè)項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；征地補償費用和礦山項目土地復(fù)墾資金的擬安排情況；經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的調(diào)整方案及其對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。建設(shè)項目用地預(yù)審的主要審查內(nèi)容有：第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批

符合土地利用總體規(guī)劃保護(hù)耕地，特別是基本農(nóng)田合理和節(jié)約集約利用土地符合國家供地政策（2）建設(shè)項目用地預(yù)審的原則

第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批符合土地利用總體規(guī)劃（2）建設(shè)第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（3）建設(shè)項目用地預(yù)審申報材料建設(shè)項目用地預(yù)審申請表建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告項目立項批準(zhǔn)文件單獨選址建設(shè)項目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告單獨選址建設(shè)項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（3）建設(shè)項目用地預(yù)審申報材料第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（1）項目立項申請材料（2）項目審查的內(nèi)容與程序在實際的操作過程中，一般是實施主體同時遞交建設(shè)項目用地預(yù)審申請和項目立項申請，然后由發(fā)展與改革委員會向國土部門發(fā)送《項目辦理用地預(yù)審告知單》，然后由國土部門對建設(shè)項目用地進(jìn)行預(yù)審，并將預(yù)審結(jié)果告知發(fā)展改革委員會。二、項目立項第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（1）項目立項申請材料二、項目立第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批

交通影響評價

環(huán)境影響評價林木處理意見文物保護(hù)意見市政綜合咨詢?nèi)I(yè)意見征詢第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批交通影響評價三、專業(yè)意見征詢第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批

控規(guī)調(diào)整的工作程序主要包括以下幾個步驟：申報材料準(zhǔn)備預(yù)審與公示控規(guī)調(diào)整審查與報批控規(guī)調(diào)整審批通知書領(lǐng)取四、規(guī)劃意見申報第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批控規(guī)調(diào)整的工作程序主要包括以第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（2）規(guī)劃意見書辦理

規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：申報材料準(zhǔn)備（包括申報委托書、《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、對項目的相關(guān)批復(fù)及規(guī)劃文件、法律法規(guī)規(guī)定其他需要報送的材料）申報受理（由規(guī)劃管理部門的受理科室對申報材料進(jìn)行形式審查，同時審查申請事項是否在本規(guī)劃部門管理職責(zé)范圍內(nèi)）審查與決定（首先由規(guī)劃管理部門委托測繪部門釘樁、勘界，并出具釘樁勘界報告。然后由規(guī)劃管理部門審查確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積并提出規(guī)劃設(shè)計要求。通過審查的項目，由規(guī)劃管理部門頒發(fā)《規(guī)劃意見書》）第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（2）規(guī)劃意見書辦理第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（1）征地報批征地審批環(huán)節(jié)一般分為五個步驟：

征地方案公告征地調(diào)查征地補償安置方案公告征地聽證征地報批五、征地拆遷報批第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（1）征地報批五、征地拆遷報批第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（2）拆遷報批狹義拆遷的行政審批事項主要有：申報年度拆遷計劃申報拆遷范圍停辦事項開展拆遷招投標(biāo)拆遷入戶調(diào)查、測繪和評估

編制拆遷補償安置實施方案籌集拆遷補償資金及可購安置房、拆遷裁決周轉(zhuǎn)房申辦房屋拆遷許可證第二節(jié)土地儲備開發(fā)行政審批（2）拆遷報批第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）征地公告（2）征地補償安置協(xié)議簽訂（3）征地補償安置費支付

（4）地上物拆除與安置建設(shè)（5）征地掃尾事項辦理一、征地實施程序第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）征地公告一、征地實施程序第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）征地工作原則公開公正原則切實維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則被征地農(nóng)民生活水平不降低，長期生活有保障原則征地工作跟蹤檢查原則二、征地補償與安置的原則與方式第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）征地工作原則二、征地補償?shù)谌?jié)土地儲備開發(fā)實施與交付

根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。一般來說，各級國土資源部門需按要求確定年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、年產(chǎn)值倍數(shù)、征地區(qū)片綜合地價，以此為依據(jù)確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)。（2）征地補償?shù)膬?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付根據(jù)《土地管理法》第四十七第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付

根據(jù)國土資源部《關(guān)于切實做好征地補償安置工作的通知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民安置途徑包括：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置（3）被征地農(nóng)民安置的途徑

第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付根據(jù)國土資源部《關(guān)于切實做好第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）拆遷公告（2）拆遷補償安置協(xié)議簽署與補償安置到位（3）行政復(fù)議（4）強制拆遷（5）拆除和拆遷檔案整理歸檔三、拆遷實施程序第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）拆遷公告三、拆遷實施程序第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）拆遷工作原則維護(hù)社會穩(wěn)定原則符合城市規(guī)劃原則有利于城市舊區(qū)改造有利于生態(tài)環(huán)境改善

四、拆遷工作原則與方式第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）拆遷工作原則四、拆遷工作第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付

拆遷補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人拆遷補償?shù)姆秶潜徊疬w的房屋及其附屬物，且這些建筑物是經(jīng)合法程序建成的房屋拆遷補償方式包括：貨幣補償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（2）拆遷補償對象、范圍與方式

第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付拆遷補償對象是被拆遷房屋及第三節(jié)土地儲備開發(fā)實施與交付（1）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工準(zhǔn)備土地儲備開發(fā)實施主體組織專業(yè)人員對市政建設(shè)進(jìn)行施工預(yù)算，將預(yù)算結(jié)果作為招標(biāo)的標(biāo)底，通過招投標(biāo)方式選擇市政