房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)住房市場資金流透視系列報告之二：解讀公積金年報

證券研究報告請務(wù)必閱讀正文之后第22頁起的免責條款和聲明積金年報中信證券研究部根據(jù)住建部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國住房公積金2022年年度報告》，2022年末，住房公積金繳存余額9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元，如果個貸率持續(xù)至90%，我們測算存在萬億量級的挖潛空間，也會進一步支持房地產(chǎn)需求穩(wěn)定釋放。不同城市的公積金個貸率不同，預(yù)計收入水平不低，但房價相對比較低的城市(如成都、武漢)對公積金政策會比較敏感。透過公積金年報，還可以從側(cè)面了解就業(yè)態(tài)勢和居民提前償還房貸的一些動態(tài)。陳聰▍住房公積金是我國住房金融體系的重要組成部分。到2022年底，住房公積金體系實際在用的錢(即繳存余額)有9.2萬億，這些在用的錢中已經(jīng)給職工發(fā)放的住房公積金貸款(即貸款余額)為7.3萬億，對應(yīng)個貸率(即貸款余額/繳存余基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師S120047核心觀點張全國房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)聯(lián)席首席分析師S050001劉河維房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)分析師S030004評級強于大市(維持)額)為79%。2022年，住房公積金貸款余額相當于同期商業(yè)貸款余額的19%，同年公積金貸款發(fā)放額相當于全年商品住宅銷售額的10%。2022年公積金個貸率明顯下降，這可能和房地產(chǎn)市場低景氣度有關(guān)。▍公積金還存在萬億量級的挖潛空間。我們測算，如果公積金個貸率達到90%，相當于可以釋放萬億級別的增量住房信貸。當然，各地公積金個貸率并不一致，2022年重慶、貴州、浙江等省份公積金個貸率偏高，未來公積金政策進一步加碼的空間受到一定的限制。▍公積金制度調(diào)整對不同城市的意義明顯不同。由于公積金的貸款上限和繳存上限在各地不同，尤其是各地房價相對于公積金繳存和貸款額度的差異很大，我們預(yù)計未來可能的公積金政策調(diào)整對不同城市的影響完全不同。我們認為，北京和上海等高房價城市公積金制度調(diào)整的作用很小，武漢和成都等低房價二線城市房地產(chǎn)市場可能對公積金政策比較敏感。▍單筆貸款規(guī)?？赡苁芊績r及政策影響，貸款數(shù)據(jù)透視提前還貸節(jié)奏。我們認為，公積金平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模增長較快的年份，要么是房價上漲明顯，要么是政我們可以測算出歷年還款規(guī)模，從中可以反映出提前還貸節(jié)奏。▍從公積金透視當前就業(yè)質(zhì)量。繳存公積金的崗位相對來說就業(yè)質(zhì)量較高，因此公積金新開戶人數(shù)可以反映出高質(zhì)量就業(yè)情況。2022年各省住房公積金新開戶人數(shù)普遍低于2021年。民營企業(yè)從2020年開始占公積金新開戶人數(shù)比例大幅提升，2022年占比為76%。人均繳存金額持續(xù)增長，說明繳存人群的收入水平持續(xù)穩(wěn)定增長的可能性較大。▍風險提示：從方法論的角度，公積金年報透露的就業(yè)、提前還款等相關(guān)信息僅為推測，尚需要其他研究角度的論證來配合。公積金個貸率2022年有所下降，公積金系統(tǒng)對住房消費的潛力有待進一步釋放。請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明2住房公積金資金流動示意圖究部繪制請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明3住房公積金是住房金融體系重要組成 6積金發(fā)展歷史 6 公積金貸款情況 9機制 10個貸率視角的公積金挖潛空間 11單筆發(fā)放規(guī)模和提前還貸行為 13不同城市的公積金支持力度差異 15從新開戶的角度看就業(yè)質(zhì)量 17從新加坡經(jīng)驗看公積金改革方向 19 請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明4插圖目錄 數(shù)及實繳單位數(shù) 8圖5：全國提取額(億元)及變化 8 9 10 1圖13：不同城市公積金中心及職工關(guān)系示意圖 11圖14：全過異地貸款發(fā)放金額及占總發(fā)放額比例 11圖15：全國公積金可用資金及變化 12 14圖21：70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比 14 圖25：樣本城市公積金對住房市場的支持力度測算 17 圖27：全國新增就業(yè)人數(shù)變化及新開戶人數(shù)變化 18 18圖29：按單位性質(zhì)分類的實繳人數(shù)占比及變化 18圖30：按單位性質(zhì)分類的新開戶人數(shù)占比及變化 19 新加坡住房金融體系示意圖 20 表格目錄 表3：個貸率最高和最低的地區(qū)及其個貸率 13表4：公積金對住房市場的支持的相關(guān)假設(shè) 165：新加坡公積金制度改革歷史 20請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明5表6：公積金參與老舊小區(qū)改造相關(guān)政策.......................................................................21請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明6▍住房公積金是住房金融體系重要組成住房公積金是“五險一金”中的“一金”，指企事業(yè)單位繳存的職工長期住房儲金，主要用于職工住房相關(guān)的消費。繳存分兩部分，職工個人繳存部分和單位繳存部分，一般情況下兩部分數(shù)額相等，均匯入個人賬戶，繳存后全部歸職工個人所有。個人繳存比例在繳存人工資的5%-12%區(qū)間內(nèi)，繳存公積金的職工可以向公積金中心申請公積金貸款，公積金貸款利率明顯低于商業(yè)銀行按揭貸款，目前五年期以上貸款利率為3.10%，較最新LPR(4.20%)低110個基點。2014年，我國開始公布住房公積金年報，披露住房公積金繳存、提取、貸款等各類明細的數(shù)據(jù)。住房公積金發(fā)展歷史制度改革的決定》，明確提出建立城鎮(zhèn)住房新制度的基本框架，全面推行住房公積金制度，按照“個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則建立住房公積金制度。1999年4月，國務(wù)院發(fā)布《住房公積金管理條例》，并于2002年和2019年進行兩次修訂，我國公積金制度逐步完善。第一階段：試點階段(1991-1994年)上海市借鑒新加坡公積金制度的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，率先建立了有中國特色的住房公積金南京、武漢等城市相繼建立了符合本地實際的住房公積金制度國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出建立與社會主義市場經(jīng)濟相適房新制度的基本框架和全面推行住房公積金制度第二階段：全面推行階段(1994-1999年)財政部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國人民銀行等制定了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)是首部有關(guān)公積金的全國性法規(guī)第一次把住房公積金寫入，強調(diào)“建立城鎮(zhèn)住房公積金，加快改革住房制度”。關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確規(guī)定住房公積金實會決策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的管理原則第三階段：確立階段(1999-2002年)入了規(guī)范化和法治化時代第四階段：完善階段(2002年至今)《住房公積金管理條例》第一次修訂，公積金體制架構(gòu)更加完善建設(shè)部、財政部和中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》，再次明化繳存，維護繳存人利益《住房公積金管理條例》第二次修訂，進一步完善請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明7額度額度借款申請人為已婚的，核算貸款額方中繳存年限較長的一方計算存額限制；)租住公共租賃住房或經(jīng)市保租房建設(shè)繳存額限制1)提取限額以其在危舊樓房改建中分攤2)繳存人如因經(jīng)濟困難無力負擔改造成住房直接相關(guān)的樓本體改造項目：上下取限額以在相關(guān)改造項目中分攤的額為限人最充住房公積金的或多子女家庭首套住房的有上浮支付建設(shè)資承租本市保障性租賃住房的，每月提人住房公積金賬戶余用×8+月繳休年齡月數(shù)；3)不高于購房總價款×(1－最低首付比例)；住房公積金繳存和提取根據(jù)住建部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國住房公積金2022年年度報告》，2022年全國實繳人數(shù)約1.7億人，凈增加543萬人，繳存人數(shù)持續(xù)增長，繳存31,935億繳存余額9,2455億元，同比+12.9%。2022年全國總提取21,363億元，同比+5.2%，其中住房消費類占比為79.2%。提取率(當年提取額/當年繳存額)為66.9%，同比下降2.8個百分點。請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明80000-繳存額(億元)YoY%0000,0000,000-累計繳存額(億元)YoY信證券研究部信證券研究部00000繳存余額(億元)YoY%實繳人數(shù)(萬人)實繳單位數(shù)(萬家)0000信證券研究部信證券研究部圖000002016201720182019202020212022.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%0%0%0%0%0%0%0%提取率(%)同比(ppts)-5.0201420152016201720182019202020212022資料來源：住建部，中信證券研究部資料來源：住建部，中信證券研究部請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明9大修自住住房8%小區(qū)貸款信證券研究部移動信證券研究部住房公積金貸款情況累計發(fā)放住房公積金個人住房貸款4,482.46萬筆、137,144.66億元。個人房貸余額72,984.33億元，個人住房貸款率78.94%。貸款發(fā)放額(億元)YoY平均單筆貸款金額(萬元/筆)YoY000%00資料來源：住建部，中信證券研究部資料來源：住建部，中信證券研究部請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明10京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團徽龍江京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團徽龍江2022年平均單筆貸款(萬元/筆)YoY0000信證券研究部▍公積金資金流動機制公積金的資金主要可以分為三套賬戶，以繳存-提取-貸款賬戶最為主要：1)繳存-提取-貸款賬戶：公積金資金的新鮮血液主要來自于職工和企業(yè)的繳存，累計的繳存資金絕大部分通過職工提取或者發(fā)放公積金貸款的方式支持職工住房相關(guān)的消費，包括購房、租賃住房等。此外還有少部分保障性住房建設(shè)試點項目貸2)公積金增值收益賬戶：公積金存款、貸款、投資等業(yè)務(wù)所帶來的業(yè)務(wù)收入及支出的差為業(yè)務(wù)增值收益，需要全額存入住房公積金增值收益專戶。另外根據(jù)財務(wù)部發(fā)布的《住房公積金財務(wù)管理辦法》，業(yè)務(wù)增值收益需要按順序分配為住房公積金貸款風險準備金、上繳財政的公積金中心管理費用、城市廉租住房建設(shè)補充資金三部分。3)管理費用賬戶：根據(jù)《住房公積金財務(wù)管理辦法》，公積金中心應(yīng)在本級財政部門指定的銀行開設(shè)管理費用支出專戶，專門用于接收本級財政撥付的管理費用，反映管理費用的財務(wù)收支。當年結(jié)余的管理費用應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年繼續(xù)使用。請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明11研究部繪制不同城市分屬不同公積金中心，各中心相對獨立。截至2022年，我國共有341個公積金管委會，彼此之前相對獨立。職工在滿足一定條件后可以將公積金進行轉(zhuǎn)移，同時也可以進行異地貸款。截至2022年，全國異地貸款累計發(fā)放金額為5,246.35億元，余額為3,588.87億元。研究部繪制00異地貸款發(fā)放額(億元)占比20182019202020212022.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%信證券研究部▍個貸率視角的公積金挖潛空間住房公積金的繳存及累計繳存額逐年上升，但是由于大量提取，所以繳存并不直接影請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明12響房地產(chǎn)市場。我們用累計繳存額減去累計提取額與貸款余額之后的可用資金，來衡量公積金對房地產(chǎn)銷售的潛在貢獻。截至2022年，可用資金規(guī)模19,470億元(+50.3%YoY)，與當年全國商品住宅銷售額11.7萬億相比，約為16.7%。個人住房貸款率(個貸率，年末個人住房貸款余額占年末住房公積金繳存余額比率)也是衡量公積金貸款利用效率的重要指標。2022年個貸率為78.9%，同比下降5.2個百分點，若個貸率能夠達到90%，以2022年繳存余額計算，大約能夠釋放1萬億住房信貸資源。個貸率向上對房地產(chǎn)消費需求起到積極作用。個貸率及變化00可用資金(億元)YoY0%-10%個貸率同比(ppts).0-2.0-4.0-6.0-8.0資料來源：住建部，中信證券研究部資料來源：住建部，中信證券研究部個別城市歷史上出現(xiàn)過個貸率大于100%情況，即公積金中心負債后再貸款，主要以公轉(zhuǎn)商貼息貸款的形式出現(xiàn)，即由銀行向職工發(fā)放商業(yè)貸款，公積金中心向貸款銀行支付公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率之間的差值。不過這種現(xiàn)象在全國來看屬于少數(shù)，多數(shù)城市公積金流動性充足。 0自有資金發(fā)放貸款(億元)貼息貸款發(fā)放(億元)20152016201720182019202020212022個貸率(含貼息)個貸率(不含貼息)20152016201720182019202020212022資料來源：重慶市公積金中心，中信證券研究部資料來源：重慶市公積金中心，中信證券研究部從區(qū)域來看，個貸率越高的區(qū)域，未來潛能的釋放空間也就越小。到2022年，我國請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明13公積金個貸率最高的前5個省份為重慶、貴州、浙江、海南、福建，個貸率最低的前5個省份為黑龍江、西藏、寧夏、內(nèi)蒙古、甘肅。省份個貸率省份個貸率省份個貸率率最高率最低兵團信證券研究部▍單筆發(fā)放規(guī)模和提前還貸行為根據(jù)全國住房公積金年度報告，我們可以測算出歷年平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模。2022年，全國平均單筆貸款金額為47.8萬元，金額最高的北京、上海分別達到77.2萬元和74.6我們認為，公積金平均單筆貸款發(fā)放規(guī)模增長較快的年份，要么是房價上漲明顯，要么是政策支持力度明顯加大，逆周期調(diào)節(jié)明顯。例如，2016年和2018年平均單筆貸款金額同比增長分別為9.4%和8.1%，兩年中均有數(shù)個月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅大于1.0%，房價上升明顯；2015年平均單筆貸款金額同比增長達19.7%，該年公積金貸款利率連續(xù)四次下調(diào)，總計下調(diào)1個百分點，政策支持力度明顯加大。一般來說，低房價區(qū)域的單筆貸款金額往往較低。但公積金單筆貸款額度省際差異要遠遠小于房價的省際差異。平均單筆貸款金額(萬元/筆)YoY00201420152016201720182019202020212022信證券研究部請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明14京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團徽龍江京南津江東建北蘇北西南慶南州疆西肅寧新疆兵團徽龍江2022年平均單筆貸款(萬元/筆)YoY0000信證券研究部1.5%1.0%0.5%0.0%%%%0101040710010407/10/01/04/0710010407100104071001040710010407100104071001040710010470個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比Wind券研究部通過全國住房公積金年度報告披露的數(shù)據(jù)，我們還可以大體推算居民的還款行為。公積金貸款由于利率相對較低，提前還款行為較為穩(wěn)定?？梢姡媪可藤J利率遠高于公積金貸款，存量商貸的提前還款行為主要是由于利率偏高引起的。請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明1500000還款額(億元)YoY0%信證券研究部還款額(億元)YoY5000020152016201720182019202020212022%還款額(億元)YoY00020152016201720182019202020212022%%%%0%%%資料來源：住建部，中信證券研究部資料來源：住建部，中信證券研究部▍不同城市的公積金支持力度差異公積金對住房市場的支持來自于職工提取和公積金貸款，通過測算兩者理論上限，與當?shù)胤績r進行對比，得出不同城市住房公積金對住房市場的支持力度。我們以2022年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行測算，假設(shè)一戶家庭(夫妻+一個未成年子女)利用公積金貸款購買首套房，貸款期限為30年。根據(jù)假設(shè)的公積金繳存基數(shù)上限增速，可以估算出夫妻兩人可提取公積金的上限，合以每戶最高公積金貸款額度，便可得出該地區(qū)公積金對職工購房的支持上限。以此和當?shù)?00平米的房屋估算總價進行對比，最終得出該地區(qū)公積金對住房市場的支持力度。根據(jù)我們的測算，14個樣本城市中，有9個城市的理論支持上限大于80%，這意味著理論上職工只用準備20%的公積金貸款首付，剩余部分可全部由公積金覆蓋。支持力度請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明16低于80%的城市主要為一線和新一線城市，力度較低的主要原因是房價較高。理論上，存在一些城市的支持上限超過100%的可能性，因為我們在測算中用的是平均房價，平均房價較之公積金貸款上限較低就可能出現(xiàn)這個測算結(jié)果。實際交易中，公積金的支持力度不可能超過100%，擁有豐裕公積金的家庭就可能選擇略高于城市平均房價的住宅，或略大于100平米的住宅。依據(jù)購房前公積金積累額測算繳存基數(shù)上限(元)各城市公積金中心公布數(shù)據(jù)基數(shù)上限增速年數(shù)積金貸款最高額度需貸款購房后公積金積累額測算繳存基數(shù)上限(元)各城市公積金中心公布數(shù)據(jù)基數(shù)上限增速年數(shù)公積金貸款額度上限(萬元)各城市公積金中心公布數(shù)據(jù)兩人繳納+一個未成年子公積金總支持金額(萬元)平均房價(萬元/平).45房屋面積(平)總房價(萬元)價×房屋面積金的支持力度額/總房價%總而言之，公積金是在各地影響不同的政策，在一些收入水平不低，但房價相對比較低的城市，公積金制度調(diào)整對于住房市場的影響是較大的(例如成都、武漢等)。但對于北京、上海這樣的核心一線城市而言，公積金制度調(diào)整對市場的影響就很小了。請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明17東蘇江徽京南北建南北西西寧慶津州龍江疆南肅新疆兵團東蘇江徽京南北建南北西西寧慶津州龍江疆南肅新疆兵團0%重慶武漢成都金華鄭州無錫天津蘇州佛山廣州南京杭州北京上海▍從新開戶的角度看就業(yè)質(zhì)量公積金新開戶人數(shù)可以被看作高質(zhì)量就業(yè)的數(shù)據(jù)。通常簽署勞動合同的情況下，企業(yè)需要為員工繳納住房公積金，但是仍存在一些低質(zhì)量靈活就業(yè)的職位，企業(yè)不會為其繳納公積金，因此公積金新開戶數(shù)據(jù)可以作為高質(zhì)量就業(yè)數(shù)據(jù)的代理。將公積金新開戶人數(shù)變化趨勢和城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口變化趨勢做對比可以發(fā)現(xiàn)，兩者變化趨勢基本相同，但新開戶人數(shù)的變化的幅度更大、波動性更強。2022年住房公積金新開戶人數(shù)普遍低于2021年。2022年全國新開戶人數(shù)為1985萬人，同比下降10.6%；大部分省份及樣本城市的新開戶人數(shù)均相較2021年有所下降。02022年新開戶人數(shù)(萬人)YoY-10%-15%請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明18州京州州成都慶津州錫山金華州京州州成都慶津州錫山金華城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)同比新開戶人數(shù)同比2022年新開戶(萬人)YoY-10%-15%20172018201920202021202200-10%-15%民營企業(yè)占公積金新開戶人數(shù)比例大幅提升。2022年實繳人數(shù)中，城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和社會團體，以及其他類型單位占52.9%；新開戶人數(shù)中占比76.0%，占比大幅提升從2020年開始?？赡艿慕忉尠ǎ好駹I企業(yè)在勞動者權(quán)益支持方面的成就越來越明顯；民營企業(yè)在穩(wěn)就業(yè)方面的作用顯著；民營企業(yè)中相對偏弱的主體所受沖擊比較大，大量原本不繳納公積金的初級崗位變少。國有企業(yè)城鎮(zhèn)集體企業(yè)2109870%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%信證券研究部請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明19國有企業(yè)城鎮(zhèn)集體企業(yè)2109870%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%信證券研究部從人均繳存金額來看，其增長可以反映出就業(yè)薪資水平的提升。由于繳存比例不會頻繁變化，因此人均繳存額的上漲基本來自于繳存基數(shù)的上漲，即職工平均工資的上漲。截0人均繳存額(萬元/人)YoY.0%%72信證券研究部▍從新加坡經(jīng)驗看公積金改革方向我國的住房公積金制度原本參考新加坡政策，但新加坡在公積金管理方面和我國現(xiàn)行的制度還是略有差異的，其住房金融體系相對統(tǒng)一化，管理和經(jīng)營相互分割。另外，其公積金還覆蓋了醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域。新加坡住房金融體系中，中央公積金局扮演者重要角色。新加坡中央公積金管理局 (CPFBoard)負責公積金的歸集、結(jié)算、使用和儲存等，其中歸集的公積金除用于備付外，其結(jié)存款項的大部分不由公積金局直接投資，也不交由商業(yè)銀行去投資，而是通過購買政府債券的形式交由政府專業(yè)機構(gòu)(新加坡政府投資管理公司，簡稱GIC)投資。GIC負責把積累的公積金投資于國內(nèi)的住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及投資于國外資產(chǎn)以獲取相對較請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明20高的收益，并負責對公積金管理局償還本息(票息率與公積金利率掛鉤)。新加坡立法規(guī)定萬一政府公積金投資虧損，允許政府動用國家儲備金彌補虧損，個人不承擔由此帶來的任何損失。，中信證券研究部繪制《中央公積金法》頒布，中央公積金局成立，公積金制度正式建立公共住房計劃(PublicHousingScheme)推出，允許用CPF儲蓄來支付HDB建設(shè)的組屋的貸款hemeMinimumSumScheme而非一次健保雙全計劃(MediShield)推出，幫助支付長期疾病和嚴重疾病的相關(guān)費用9年CPFCPFLIFEAnnuityScheme對最低數(shù)額計劃的補充，提供終身新加坡的公積金制度雖然具有借鑒意義，但是因為國情不同并不能完全照搬。例如，新加坡政府控制了80%左右的住宅市場，而我國目前以市場化住房為主，政府并不能主導(dǎo)住宅市場；新加坡政府對住房的補貼主要通過提供低價土地來降低房價，而我國地方政府依然依賴于土地財政，低價供地難以實現(xiàn)。因此，我們依然需要思考適合我國國情的制度改革方向。盤活閑置資金，提高資金的利用效率。2022年因離退休提取的金額為3,141.74億元，占總提取額的14.7%，其占比反而略有上升。長期來看，強制儲蓄如果并沒有用以社會和個人的消費，可能說明強制儲蓄的安排存在優(yōu)化空間。探討住房儲蓄銀行，優(yōu)化公積金投資，適當多元化公積金使用，適度推高公積金的使用效率，都是可能的改革方向。請務(wù)必閱讀正文之后的免責條款和聲明21離退休提取額(億元)占比201720182019202020212022.0%《關(guān)于住房公積金支老舊小區(qū)綜合通知》/1/121)提取限額以其在危舊樓房改建中分攤的改造成本實際出資額為限；，繼續(xù)承租改建后的公房，繳存人如因經(jīng)濟困難本，繼續(xù)承租改建后的公房；住房直接相關(guān)的樓本體改造項目：、多層住宅樓房平、外套式加固增加面積及更換外窗項目；提取限額以在相關(guān)改造項目中分攤的改造成本實際出資額為限《上海市住房公積金理辦法》/3/31支付建設(shè)資金提取住房公積金的，本市房管部門向市公積金中《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房公積金貸款通知》/11/28可按規(guī)定申請住房公積金貸款。中心，中信證券研究部從方法論的角度，公積金年報透露的就業(yè)，提前還款等相關(guān)信息僅為推測，尚需要其他研究角度的論證來配合。公積金個貸率2022年有所下降，公積金系統(tǒng)對住房消費的潛力有待釋放。主要負責撰寫本研究報告全部或部分內(nèi)容的分析師在此聲明：(i)本研究報告所表述的任何觀點均精準地反映了上述每位分析師個人對標的證券和發(fā)行人的看法；(ii)該分析師所得報酬的任何組成部分無論是在過去、現(xiàn)在及將來均不會直接或間接地與研究報告所表述的具體建議或觀點相聯(lián)系。本研究報告由中信證券股份有限公司或其附屬機構(gòu)制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機構(gòu)、分支機構(gòu)及聯(lián)營機構(gòu)(僅就本研究報告免責es的任何證券或金融工具，本報告的收件人須保持自身的獨立判斷并自行承擔投資風險。損失承擔任何責任。本報告提及的任何證券或金融工具均可能