前期物業(yè)管理投標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)

第一章前期介入工作方案物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要;根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件;公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)小區(qū)的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體包括各3.根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從6.督促承建商,要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法;抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過(guò)考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中理處經(jīng)理選拔條件：身體健康,大專以上文化水平,有專業(yè)管理知識(shí),有超前意識(shí)和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣;規(guī)程;業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員差額;通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài);1.根據(jù)擬定的管理方案,對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性;2.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正;3.進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài);4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核,以備派發(fā)入戶通知書(shū)時(shí)一并發(fā)放;5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專題報(bào)告開(kāi)發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施;8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便;10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收居住物業(yè)禁止行為,并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議;組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收;行預(yù)驗(yàn)收;在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建業(yè)各類禁止行為;司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管.派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與每月一次;6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見(jiàn)或建議,針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求;9.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢10.參與制定糾正和預(yù)防措施;內(nèi)層、頂層平面圖;驗(yàn)前一周管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議;1、確定培訓(xùn)計(jì)劃;3、實(shí)施培訓(xùn)工作;員參加;求;承諾文書(shū)樣本;物業(yè)公司負(fù)責(zé);期;承接查驗(yàn)前二周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周承接查驗(yàn)前一周交樓前一個(gè)月銷售期間承接查驗(yàn)期承接查驗(yàn)期交收樓期正常管理期正常管理期做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作;收物業(yè)公司負(fù)責(zé);三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議;二、從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議;三、對(duì)小區(qū)的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議;是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū),配件是否齊全,安裝意見(jiàn)和建議;檢查施工質(zhì)量;物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開(kāi)發(fā)商的售樓釋,樣板房管理等一系列方案確保開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便,同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真業(yè)管理服務(wù),并通過(guò)矢志不渝的努力,同開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的佳績(jī),使該小區(qū)成為周遍地區(qū)的標(biāo)的;一、房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)由管理處維修服務(wù)中心主管,并配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施;管理上采用綜合性管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式;房屋本體和公共設(shè)施的日常保養(yǎng)和維修,房屋主體的小修及機(jī)電設(shè)備中修以上的工程分包給專業(yè)公司,維修服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)分包工程實(shí)施監(jiān)理和檢查;按年、季、月分別制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的作業(yè)并組織實(shí)施,每年分別擬定設(shè)施和房屋本體大修計(jì)劃;規(guī)范;通過(guò)預(yù)防為主的計(jì)劃維修保養(yǎng)實(shí)施,延長(zhǎng)設(shè)備修理間隔期,保證房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位查時(shí)對(duì)損壞變形嚴(yán)重的需加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換,以確保鉤件的承載力;◆基礎(chǔ)不均勻沉降,影響上部應(yīng)查清原因,有針對(duì)性地進(jìn)行加固;◆建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn),房屋修繕標(biāo)準(zhǔn);◆有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范;◆除繡處需顯出金屬光澤,油◆每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次巡侵害;◆及時(shí)了解各辦公使用區(qū)域內(nèi)有無(wú)白蟻情況;◆由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部較重,應(yīng)請(qǐng)專家會(huì)診后,提出方案,委托專業(yè)公司設(shè)施;◆每二年對(duì)室外鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行一次敲鏟、除繡、油漆;◆每周對(duì)屋架、柱、梁、沉降縫、裝飾區(qū)域的墻與頂棚巡理、維修;◆每周對(duì)室外鋼結(jié)構(gòu)件進(jìn)行一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡檢對(duì)象璃、鋁板、臺(tái)階、雨蓬巡查一次;養(yǎng)護(hù)維修方案與要求月檢查、由維修服務(wù)專中心業(yè)維修工按項(xiàng)目每天檢查一遍,隨壞隨修;◆平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損◆路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);◆人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn);養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆屋頂、外墻面每月檢查一次;◆屋頂、外墻面每月檢查一次;◆對(duì)隔熱層每季度進(jìn)行一次檢查,確保完好無(wú)損,屋面無(wú)滲漏;◆每半年檢查一次伸縮縫,在臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前必須檢查一次;◆要求對(duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查、清掃;防水層破損造成屋面滲漏、避雷屋面積水檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修;◆無(wú)積水、無(wú)滲漏;◆隔熱層完好無(wú)損;◆避雷帶無(wú)間斷;◆房屋修繕標(biāo)準(zhǔn);100％;物脫落;◆井蓋上標(biāo)志清晰;◆每半年對(duì)井壁脫落修理一次;◆每年對(duì)井蓋編號(hào)刷漆一次;◆每年汛期前對(duì)井內(nèi)堆積物清理一次;由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修;樓內(nèi)設(shè)施巡檢對(duì)象巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求◆每周對(duì)地面、墻面、天花板、門窗、梁柱、樓梯踏步、扶手目測(cè)檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決;踏步每季檢查一次;◆對(duì)墻面、天花板、天窗、扶手每月檢查一次;質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆門窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活,不送動(dòng),不漏風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀,接縫嚴(yán)密;水泥地面不起沙、不空鼓、不開(kāi)裂;◆油漆粉刷要求不起殼、不脫落、無(wú)繡木構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性地油漆保養(yǎng);由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程每天檢查一遍,隨壞隨修;◆平整、無(wú)積水、無(wú)缺損◆路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);◆綠地修繕標(biāo)準(zhǔn);每年對(duì)局部界石進(jìn)行一次修整;規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班2.值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能,具備上崗資格,持有上崗證3.保持配電房清潔衛(wèi)生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面4.潮濕天氣時(shí),采用安全有效措施,保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干6.每日填寫運(yùn)行記錄,建檔備查;2．工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé),精神集中,對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異5．工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄,特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán),定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,形成日、月報(bào)表;三給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施閥門開(kāi)關(guān)靈活,發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常蝕應(yīng)將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后再4、專業(yè)人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養(yǎng)、維護(hù),出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理;1．樓面落水管落水口等保持完好,開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換,定期淀物,水面無(wú)漂浮物,水流暢通,井蓋上無(wú)污漬、污物;五道路、停車場(chǎng)車棚、車庫(kù)及配套設(shè)施4、按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃6、停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無(wú)阻,配備必要的消防設(shè)備,符合停車場(chǎng)規(guī)范要求,便于管理和車主停放車輛;錄；軟件測(cè)試;監(jiān)檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng);小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告,制定每季一次的小修計(jì)劃;中修計(jì)劃；根據(jù)季檢記錄及報(bào)告,年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃;保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時(shí)檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng),發(fā)現(xiàn)異常情況立即報(bào)告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理,同時(shí)立即采取試驗(yàn),負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告;試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案;況,建檔備案;使用人正常生活的影響;建立電梯運(yùn)行檔案,記錄電梯運(yùn)行情況和維5使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的起重機(jī)械安全技術(shù)檔案電6按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證;①電梯主管和電梯維保公司根據(jù)電梯安全維護(hù)操作規(guī)范,確定B、對(duì)每棟電梯按照當(dāng)月電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表中時(shí)間安排及住宅C、每次保養(yǎng)完畢填寫機(jī)房?jī)?nèi)的住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄表;電梯維修保養(yǎng)工藝細(xì)則中操作規(guī)范,對(duì)照電梯季檢報(bào)告書(shū)中對(duì)應(yīng)項(xiàng)目B、電梯的大、中、小修和急修的定義及項(xiàng)目分類按照電梯維修質(zhì)量負(fù)責(zé);電梯維修過(guò)程中需停梯時(shí)應(yīng)通知管理服務(wù)中心,經(jīng)管理服務(wù)中心同意后方可停梯維修;D、電梯的中修工作由電梯維保公司駐點(diǎn)維修組組長(zhǎng)根據(jù)電梯狀況提出書(shū)面申請(qǐng)報(bào)主管和電梯維保公司審查,由電梯維保公司調(diào)配技和熔斷器等;器、指示燈和按鈕;接線、接地線;◆檢查操作部分;指示燈和按鈕等元每月一次;一次;次;測(cè)試,每年一次;◆開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全完整固定,盤面油漆完好;◆二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;◆接地線連接應(yīng)緊密牢固;◆操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖地動(dòng)作應(yīng)正確;◆接觸器和繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;樓層電機(jī)設(shè)備巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)次;◆元器件清潔檢查,每月一次;◆標(biāo)識(shí)、指示燈檢查,每月一次;◆燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等安裝牢固;◆開(kāi)關(guān)有效,接地可靠;◆照明線路絕緣符合規(guī)程◆檢查燈具、開(kāi)配電箱;◆檢查層面配電柜;檢查雙電源切換箱;檢查控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作;檢查柜內(nèi)元件接掃,1次/月;自動(dòng)、手動(dòng)功能檢查,1次/月;雙電源切換箱功能檢查,1次/月;標(biāo)識(shí)檢查,指示燈檢查,1次/月;接頭緊固、接地測(cè)試,1次/年;開(kāi)關(guān)柜設(shè)備齊全完整固定,盤面油漆完好;二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固,捆扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;接點(diǎn)線連接應(yīng)緊密牢固;操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確;熔斷器完好;接觸器和繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;模擬屏指示與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置相符;防雷接地裝置質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查接地電阻值小于1Ω;象;接地體焊接應(yīng)牢固,防腐處理應(yīng)均勻;養(yǎng)護(hù)維修方案與要求接地體、接地線接頭緊固,1次/年;接地測(cè)試,1次/年;巡檢對(duì)象檢查接地線;保持機(jī)房、配電柜環(huán)境清潔;檢查機(jī)房工具及消防器材;機(jī)房、設(shè)備全面清掃,1次/月;設(shè)備油漆齊全,無(wú)銹蝕現(xiàn)象;機(jī)房工具放置整齊;消防器材完好且在有效期內(nèi);運(yùn)行主要參數(shù)符合出廠要求;運(yùn)行主要參數(shù)符合出廠要求;止回閥等齊全有效,無(wú)泄漏,閥門啟閉靈活;運(yùn)行平穩(wěn),無(wú)震動(dòng),無(wú)異常聲,潤(rùn)滑良好,無(wú)咬泵現(xiàn)象,機(jī)械軸封無(wú)漏水,盤根軸封滴水不成線;正?？煽?接地裝置、保護(hù)罩等安全可靠、無(wú)缺損,電機(jī)絕緣大于0.5Ω,接地電阻小綠化給水設(shè)備工作正常,無(wú)漏水;每月檢查、清潔一次,檢查主要參數(shù),電機(jī)絕緣測(cè)試,電流檢測(cè);養(yǎng);每年作大保養(yǎng)一次,保養(yǎng)范時(shí)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲以及避震器磨損度;每月一次檢查保養(yǎng)綠化給井、水表井;檢查閥門、避震接頭、壓力表、止回閥;檢查控制箱元器件;檢查接地裝置、防護(hù)罩;水箱管道及附件養(yǎng)護(hù)維修方案與要求養(yǎng)護(hù)維修方案與要求制器等每月進(jìn)行全面檢查,確保設(shè)備正常運(yùn)行;洗二次,并進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn);每年一次壓力表校驗(yàn);件每年保養(yǎng)一次,捉漏加油;過(guò)濾器每季清洗一次;水質(zhì)良好;各進(jìn)出閥門起閉活絡(luò)有效,無(wú)滲漏;溢水管暢通,箱底排污閥良好;減壓閥暢通完好,減壓閥壓力表、旁通閥齊全;壓力表讀數(shù)準(zhǔn)確;檢查進(jìn)出閥門;檢查溢水管,排污閥;箱外觀;給水處理巡檢對(duì)象巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各水過(guò)濾器運(yùn)行正常,經(jīng)處各水過(guò)濾器運(yùn)行正常,經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn),軟化水質(zhì)達(dá)標(biāo);過(guò)濾器控制閥完好,切換正常,壓力表有效;消毒裝置有效;檢查消毒裝置,必要時(shí)更換;卻風(fēng)機(jī);檢查減速和潤(rùn)滑油位、制動(dòng)器;每季一次曳引繩,繩頭組合,限速器鋼絲繩;每季一次導(dǎo)向輪,對(duì)重輪,對(duì)重導(dǎo)輪;每年一次導(dǎo)輪,轎頂輪;主機(jī)運(yùn)行正常,速度平穩(wěn)可靠;冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效,無(wú)異常聲;減速和潤(rùn)滑良好,油位正常油質(zhì)清徹;制動(dòng)器完好、可靠質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲,滑動(dòng)平穩(wěn);導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好,油杯、油氈齊全;各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕;養(yǎng)護(hù)維修方案與要求每年一次導(dǎo)軌及緊固件;每年一次對(duì)重緩沖距;巡檢對(duì)象檢查導(dǎo)軌表面潤(rùn)滑情況;每月一次地坑衛(wèi)生;每月一次地坑安全開(kāi)關(guān),照明開(kāi)關(guān)及燈;每月一次緩沖器油質(zhì)油量及開(kāi)關(guān);照明、插座完好;急停檢修開(kāi)關(guān)有效;緩沖器正常、符合規(guī)定要求;安全系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡檢對(duì)養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)象安全鉗齊全,安裝位置正檢查廳確,性能靈活可靠;門及轎門安全每月一次安全觸板,光電保護(hù)及其它門保護(hù)每季一次各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可連鎖開(kāi)補(bǔ)償鏈、繩、補(bǔ)償輪及懸掛裝置,開(kāi)關(guān);靠、有效;關(guān);各廳門及轎門安全連鎖開(kāi)檢查警關(guān)齊全,性能可靠、有效;急停開(kāi)關(guān)完好,性能可靠有每季一次安全窗開(kāi)關(guān),安全鉗開(kāi)頭,轎頂照明及效;檢修箱;每季一次感應(yīng)器及井道信息裝置;每季一次安全鉗,超載裝置;檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常;轎廂廳門巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)通風(fēng)機(jī);作、應(yīng)急對(duì)講;廂平層;檢查指示燈,到站鐘;檢查召喚按鈕;每二周一次層門鎖,鎖緊裝置,手動(dòng)開(kāi)鎖裝置;每二周一次警鈴電話;每月一次開(kāi)門機(jī);每月一次轎門上下坎,滑輪,門刀,轎門鏈;每月一次轎頂衛(wèi)生;每月一次指層燈;每月一次層門滑輪,滑塊,強(qiáng)迫關(guān)門裝置,層門上下坎;每月一次按鈕;每年一次消防開(kāi)關(guān);內(nèi)部按鈕齊全完好,信號(hào)登記有效;照明完好,通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),無(wú)異常聲;手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正;常應(yīng)急對(duì)講完好可靠音質(zhì)清晰;超載報(bào)警正確可靠;轎門開(kāi)閉平穩(wěn),時(shí)間適中;轎箱長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求;恒壓泵、加壓泵機(jī)械部分,工作壓力;潤(rùn)滑部位加油;護(hù)測(cè)試,運(yùn)行電流測(cè)試;機(jī)泵啟動(dòng)試驗(yàn)：檢查消防泵啟動(dòng)、出水、流量、壓力；手動(dòng)、主備泵切換功能;檢查運(yùn)轉(zhuǎn)信合出廠要求;效,無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活;電氣控制和各元件齊全,絕緣值大于0.5MΩ接地電阻小于4Ω;管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏;旁通閥;各元件;防護(hù)罩;觀外;養(yǎng)護(hù)維修方案與要求養(yǎng)護(hù)維修方案與要求◆每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵結(jié)合器：外觀檢查接口、附件完整、無(wú)保持閥桿靈活自如；檢查防腐并刷油漆;◆每半年一次消防栓按鈕動(dòng)作檢查指消費(fèi)栓檢查,出水口動(dòng),靜態(tài)壓力測(cè)試;◆每季一次室外消防栓檢查、保養(yǎng)：◆每年一次管網(wǎng)系統(tǒng)和管路附件檢查、保養(yǎng),末端使用裝置試驗(yàn),明管部分防繡刷漆;質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆消防結(jié)合器齊全、有效,無(wú)泄漏;油、閥桿靈活自如;盤轉(zhuǎn)動(dòng)自如;消防栓口無(wú)銹蝕滴潤(rùn)滑劑,開(kāi)啟自如;◆各層消防栓出水壓力符合要求;◆啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠;◆戶外立式消防栓齊全有效,開(kāi)啟靈活;◆消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,警示標(biāo)牌的完整,閥門、止回末端試水裝置、壓力表等設(shè)備良好;巡檢對(duì)象◆檢查各層消防栓箱及附件;◆檢查啟動(dòng)報(bào)警按鈕;◆檢查頂層消防栓出水壓力;◆檢查消防結(jié)合器;◆檢查戶外立式消防栓;◆檢查消防進(jìn)門;檢查主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更否接觸良好,如接觸不良則應(yīng)整修處理；通過(guò)上述兩個(gè)步驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路,直至故障排除;檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊室內(nèi)要聽(tīng)到鈴聲;如不正常則應(yīng)更換；檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路,重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除;檢查鎖舌部件是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑是否燒壞,如有問(wèn)題則應(yīng)重新接好線頭或更無(wú)損壞的元器件,如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢查并排除故障;檢查橋式整流二極管是否損壞,如損壞則應(yīng)壞,如燒壞則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器;能對(duì)講;樓下總門開(kāi)關(guān)正常;主機(jī)有電源;為了避免在各類突發(fā)應(yīng)急事件處理中出現(xiàn)不必要的漏洞以及給XXXX小區(qū)小區(qū)廣大客戶的經(jīng)營(yíng)造成影響,我司為力爭(zhēng)各項(xiàng)工作真正做到分工明確,忙而不亂,特根據(jù)項(xiàng)目的環(huán)境特點(diǎn)以及各機(jī)電設(shè)施設(shè)A．供電系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定變壓器環(huán)網(wǎng)械急停按鈕并及時(shí)通知維修人員前來(lái)排除故障,在零配件齊全情況下故障排除時(shí)間不得超過(guò)半小時(shí);（2）變壓器在半小時(shí)不能排除故障的,向供電局申請(qǐng)更換備（4）配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時(shí),維修人員及時(shí)修理,若60分鐘內(nèi)不能排除故障,盡快更換備用抽屜柜;（5）樓層配電箱發(fā)生故障時(shí),維修人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),30分鐘排除故障;分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng),排除故障;（7）對(duì)所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄,包括故障發(fā)現(xiàn)時(shí)間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換,材B.停電應(yīng)急處理措施1對(duì)于供電局提前通知,檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí),物業(yè)管理中心應(yīng)及時(shí)告知工程部和中心停電原因及時(shí)間,并做好停電準(zhǔn)備工作;2對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí),工程部應(yīng)與供電局聯(lián)系,問(wèn)明停電原因及接入應(yīng)急電網(wǎng),相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常;的組織措施和技術(shù)措施,維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后,方可開(kāi)始工作;4為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí),值班員應(yīng)立即通知主管人員,主管人員立即組織人力搶修,必要時(shí)通知項(xiàng)目經(jīng)理,由項(xiàng)目經(jīng)理通知中心及開(kāi)發(fā)商停電時(shí)間及原因;5當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí),值班員應(yīng)按滅火應(yīng)急規(guī)程處理,停止動(dòng)力設(shè)備供電,啟用備用電源以供滅火;仍未到達(dá),則工程部經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的各救援人員可根據(jù)不同情況,依下重新將外門關(guān)好人在廳門外不能用手打開(kāi)為止;利用電話或其他方式,通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜,并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng),不必驚慌,同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),則應(yīng)救援人員用力把持旋柄,另一救援人員手持掣動(dòng)桿輕輕撬為準(zhǔn);為保證電梯出現(xiàn)故障后能及時(shí)搶修,確保乘客安全,保護(hù)設(shè)備,特特定本規(guī)定;1)電梯在運(yùn)行中發(fā)生故障急停時(shí),轎廂內(nèi)如有被困乘客,值班4)電梯自動(dòng)門、安全門、轎廂門在運(yùn)行中發(fā)生故障,開(kāi)啟或關(guān)5)電梯機(jī)械部分、自控部分、牽引部分出現(xiàn)故障時(shí),值班人員7)值班人員對(duì)電梯設(shè)備故障及時(shí)搶修情況要進(jìn)行詳細(xì)記錄,包1)電梯維護(hù)人員應(yīng)每天對(duì)各電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)不安全因素3)當(dāng)電梯困人時(shí),應(yīng)先通知電梯維護(hù)人員,如電梯維護(hù)人員超過(guò)5分鐘仍未到達(dá),則公司經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的救援人員,立即趕往現(xiàn)場(chǎng)解救4)當(dāng)乘客被解救出后,使轎廂停于接近電梯平層位置,等待電5)當(dāng)電梯出現(xiàn)故障,經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平原因而無(wú)法修7)當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí),值班人員應(yīng)將電梯迫降至首層,消防隊(duì)乘消防梯救火;A.給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施2盡量保障供水的連續(xù)性,當(dāng)計(jì)劃?rùn)z修閥門確需短時(shí)間停水時(shí),應(yīng)4對(duì)于內(nèi)部突發(fā)事故引起停水,值班員應(yīng)立即通知工程部,工程部接到通知后,迅速組織人員進(jìn)行搶修并及時(shí)通知校方停水時(shí)間、原5定期清洗二次供水蓄水池,應(yīng)提前出示通知,告知停水時(shí)間和恢復(fù)供水時(shí)間;清洗完后應(yīng)將水質(zhì)樣本送衛(wèi)生防疫部門化驗(yàn)合格;B.給排水系統(tǒng)故障搶修限時(shí)規(guī)定高壓水泵發(fā)生故障后,運(yùn)行人員應(yīng)及時(shí)啟用備用水泵,停止故障泵的運(yùn)行,并及時(shí)通知維修人員修復(fù)故障,在零配件齊全的干管閥門破裂時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉前一級(jí)閥門,并通知維修人員主管發(fā)生破裂時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉前一級(jí)閥門,并向工程部經(jīng)理即刻組織制定搶修方案,并發(fā)出限水或停水通知,主管恢復(fù)通水時(shí)室內(nèi)外排水干管如發(fā)生破裂,應(yīng)即刻組織搶修,修復(fù)時(shí)間不得超過(guò)房屋裝飾裝修管理協(xié)議和管理處制定的各項(xiàng)規(guī)定;墻不允許安裝管道及其他附屬物,必須嚴(yán)格保持建筑物外觀的統(tǒng)一;承重結(jié)構(gòu)的鋼筋混凝土柱、梁、板及承重墻不得有任何形式的破壞,包括在梁、柱、板上鉆孔;3室內(nèi)地面裝修厚度不得超過(guò)2cm,允許鑿毛;砌隔墻,應(yīng)使用輕質(zhì)建筑材料;等;6為保持小區(qū)外觀統(tǒng)一,由發(fā)展商統(tǒng)一在小區(qū)安裝智能化閉路監(jiān)二、改變住宅外立面,在非承重墻外墻上開(kāi)窗;1、根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的電負(fù)荷,已設(shè)計(jì)好家用電器容量;若超載或制家具內(nèi)或封閉;3、改動(dòng)室內(nèi)線路,除裝修申請(qǐng)時(shí)必須申報(bào)外,應(yīng)根據(jù)國(guó)家施工規(guī)范施工;電線、電器零部件、使用國(guó)標(biāo)產(chǎn)品,零線、接地線不得混接,不得只接零線不接地線,不允許將電線直接埋入墻內(nèi);所有線路應(yīng)使用阻燃PVC管,轉(zhuǎn)角處使用接線盒,在管內(nèi)穿線;4、接線盒、開(kāi)關(guān)盒、插座盒等不得安裝在木制家具內(nèi)或木質(zhì)地板上,避免電線接觸不良引起火災(zāi);5、住戶可視對(duì)講機(jī)不允許自行拆除;裝修時(shí)應(yīng)采取保護(hù)措施,避免損壞、丟失;影響裝修必須拆除或移位時(shí),應(yīng)向管理處申報(bào),請(qǐng)專業(yè)人員操作,6、裝修完工,裝修單位按實(shí)際電器線路繪制竣工圖,管理處、業(yè)主各一份,以便于日后檢修;式封閉陽(yáng)臺(tái)或搭建、改建、擴(kuò)建,卷閘門可安裝在室內(nèi);3、商鋪裝飾裝修,除遵照本協(xié)議外還需簽定商鋪裝修協(xié)議,特別上住戶;4、給排水、衛(wèi)生浩具：有的排水管道位置選擇衛(wèi)生潔具;2、排水管道裝修施工時(shí),必須防止泥沙、水泥、雜質(zhì)等掉入,避衛(wèi)生間吊頂在排水管道疏通口處也應(yīng)留一塊活動(dòng)板;室外機(jī)必須按管理處的統(tǒng)一規(guī)劃,按規(guī)定的室外機(jī)安裝位置安裝;室外管道鋪設(shè)要橫平豎直,冷凝水排水管安裝到指定的排水管道;不l、裝修隊(duì)伍進(jìn)入施工時(shí),務(wù)必先行檢查電器線路,確認(rèn)電器線路良好,運(yùn)行正常;檢查給排水管道,確認(rèn)排水管道暢通,避免以后產(chǎn)生00；重大節(jié)假日不得施工元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié),周六、周日不得拆打;超時(shí)施工影響已入住業(yè)主休息、不服從管理態(tài)度惡劣的,和衛(wèi)生,必須關(guān)好進(jìn)戶門裝修,避免污染;搬運(yùn)裝修材料和清運(yùn)裝修垃出小區(qū);險(xiǎn)品和漏油車輛進(jìn)入小區(qū);漏油車輛污染小區(qū)道路應(yīng)清理干凈,賠償損失,運(yùn)送裝修材料車輛由裝修負(fù)責(zé)人帶入小區(qū),并配合值班人員作管理處將給予嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁;造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡的,將由肇不準(zhǔn)單線并用和用插頭將電線插入插座,或?qū)筛娋€插入插座;不9、房屋裝修施工場(chǎng)地,嚴(yán)禁吸煙;油漆、稀釋劑等易燃易爆化學(xué)10、文明施工．完工清場(chǎng);電焊明火作業(yè),必須采取防火措施,報(bào)11、裝修施工單位人員,原則上不允許在小區(qū)內(nèi)留宿;確需留宿,須經(jīng)業(yè)主辦理?yè)?dān)保手續(xù),裝修施工負(fù)責(zé)人持業(yè)主委托書(shū),辦理留宿手13、裝修負(fù)責(zé)人每天必須對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查,防止發(fā)生高管理處保留要求業(yè)戶對(duì)所有裝修進(jìn)行更改或還原的權(quán)力,如該項(xiàng)使該項(xiàng)工程在管理處批準(zhǔn)下已經(jīng)完成,管理處也會(huì)發(fā)出更改／還原通知,業(yè)戶接到更改還原通知應(yīng)以小區(qū)整體利益為重,在一個(gè)月內(nèi)完成此項(xiàng)更改/還原工程,并負(fù)責(zé)一切費(fèi)用;如業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),不予民法院起訴等完成此項(xiàng)更改／還原工程,所需費(fèi)用仍由該業(yè)戶承擔(dān);第三章公共秩序維護(hù)管理方案秩序維護(hù)員隊(duì)伍是為了保障區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失,人身不受傷害,業(yè)戶工作、生活、學(xué)習(xí)秩序正常而設(shè)立的一支為廣大業(yè)戶提供專1)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員隊(duì)伍的建設(shè);2)負(fù)責(zé)擬定秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃并具體組織實(shí)施;3)負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)員組長(zhǎng)及秩序維護(hù)員隊(duì)員的考核并對(duì)不（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,并做好相關(guān)記（5）負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作,對(duì)有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注重事項(xiàng);a.門崗秩序維護(hù)員人員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主或者使用e.登記時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)來(lái)訪者的有效證件名稱及號(hào)碼,清晰登錄f.如遇不愿出示證件或蠻橫無(wú)理者,應(yīng)耐心做好解釋工作,盡可能消除不滿情緒;g.當(dāng)遇到業(yè)主搬運(yùn)物品并未按規(guī)定辦理出門證時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告h.在得到主管以上人員確認(rèn)業(yè)主無(wú)物業(yè)管理遺留問(wèn)題并按緊急i.一般情況下如有物件搬出須憑物品出門證,驗(yàn)證物品出入清單后放行;j.郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各業(yè)主m.對(duì)收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定,如有疑問(wèn),請(qǐng)郵e.嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為;2）維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備維修保養(yǎng);3）維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督;.在維修工的指導(dǎo)下,每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查,并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于監(jiān)控設(shè)備檢查記錄表中;保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬;系工作,對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn),其中秩序維護(hù)員閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報(bào)警.審核監(jiān)控室各項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃表及維修保養(yǎng)記錄表審核,審核理批準(zhǔn);于良好狀態(tài),各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置;要立即查清原因;有損壞,要查明原因,及時(shí)申報(bào)領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換;1、進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理服務(wù)中心的管理;2、車輛必須按物業(yè)管理服務(wù)中心規(guī)定的行駛路線行駛,不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行駛,不得高速行駛和按高音喇叭,進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)限速5公里以下;3、使用人長(zhǎng)期在物業(yè)范圍內(nèi)地面停放的車輛,必須在管理服務(wù)中心辦理停車手續(xù),領(lǐng)取停車牌放于車上,停于指定車位,并憑牌出入物業(yè);4、底下車庫(kù)只供本物業(yè)使用人使用,外來(lái)臨時(shí)車輛不得入庫(kù)停放,使用車庫(kù)者,須先到物業(yè)管理服務(wù)中心秩序維護(hù)部辦理車位租賃手續(xù),領(lǐng)取停車牌,憑證入庫(kù)對(duì)號(hào)停放;5、車輛如需停止使用停車位,應(yīng)及時(shí)到管理服務(wù)中心辦理注銷手續(xù);如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌位,管理服務(wù)中心將扣除押金并取消該車輛的停車位,收回停車牌;6、車輛入庫(kù)停放后,須向秩序維護(hù)人員領(lǐng)取取車牌并妥善保用車而無(wú)取車牌,須憑有效證明文件并出示本人有關(guān)證件,由秩序維7、車輛入庫(kù)后,貴重物品請(qǐng)勿放在車內(nèi),由此造成的損失均由車主自負(fù);8、臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)范圍的車輛必須進(jìn)入臨時(shí)車位上停放,并交納停車費(fèi),不得超越車位或跨位停放,更不能停于車道上;9、不得在停車場(chǎng)和物業(yè)范圍內(nèi)洗車和修車及清掃車上的雜物10、為杜絕車庫(kù)內(nèi)發(fā)生意外事故,凡進(jìn)入車庫(kù)的車輛嚴(yán)禁攜帶易者按章處罰;車輛駛?cè)胲囕v駛?cè)朕k理停車證或臨時(shí)停車證車輛進(jìn)大門登記檢查車輛外觀憑停車證進(jìn)入憑臨時(shí)停車證進(jìn)入憑停車證進(jìn)入發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)面交代發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)面交代六、公共秩序突發(fā)事件應(yīng)急方案1、秩序維護(hù)員在值勤中遇到或接報(bào)有人公開(kāi)使用暴力或其他手段如打、砸、搶、偷等強(qiáng)行索取、毀壞業(yè)主財(cái)物,威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí),要切實(shí)履行秩序維護(hù)職責(zé),設(shè)法制止犯罪;2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí),秩序維護(hù)員要保持鎮(zhèn)靜,設(shè)法制服罪犯,3、持對(duì)講機(jī)的秩序維護(hù)員在聽(tīng)到救援信號(hào)后,要立即趕到現(xiàn)場(chǎng),匯報(bào);4、若犯罪分子逃跑,一時(shí)又追捕不上時(shí),要看清人數(shù)、衣著、相人擅自移動(dòng)任何東西,包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭及犯罪器具等,不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘6、記錄業(yè)主所提供的情況,記錄被搶盜物品及價(jià)值,了解業(yè)主是否有任何線索、懷疑對(duì)象等情況;7、若是運(yùn)動(dòng)過(guò)程作案,沒(méi)固定現(xiàn)場(chǎng)的,對(duì)犯罪分子遺留下的各種保存交公安機(jī)關(guān)處理,切不可將秩序維護(hù)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上;9、秩序維護(hù)員應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄,并寫出書(shū)面報(bào)告報(bào)管理服務(wù)中心;4如有傷員,先勸傷員去醫(yī)院救治;4、發(fā)生嚴(yán)重斗毆甚至流血時(shí),應(yīng)向“110”報(bào)警;三執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序1、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要審查其證件,對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū);2、巡邏秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí),要查驗(yàn)其證件,3、發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要制止,盤問(wèn)清楚,記下證件號(hào)碼;5、在處理各類可疑人員時(shí),不允許自己處理放人,更不允許借機(jī)1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智,處于不能自控狀態(tài),易對(duì)自己或其他人員造成傷害,秩序維護(hù)員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施;2、及時(shí)通知醉酒者和精神病人家屬,讓他們派人領(lǐng)回;3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行為,報(bào)警或上報(bào)管理服務(wù)中心將其強(qiáng)制送到公安部門處理;五值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過(guò)程中的處置方法者,要查清姓名、室號(hào),如實(shí)記錄并向管理服務(wù)中心匯報(bào);橫無(wú)理,打罵值班人員的,可上報(bào)管理服務(wù)中心,由管理服務(wù)中心出面妥善處理;3、若社會(huì)上閑雜人員來(lái)小區(qū)故意擾亂,不聽(tīng)勸告、自行其事,情六發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理程序1、秩序維護(hù)員應(yīng)在第一時(shí)間向管理服務(wù)中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;2、保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng)、收集證物和線索;事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過(guò),收集群眾的反映和議論,做好記錄;七火警、火災(zāi)處理程序現(xiàn)場(chǎng)查看,并嚴(yán)守火警現(xiàn)場(chǎng)待命,做好安全防范工作,以防壞人混水摸魚(yú)、趁火打劫;秩序維護(hù)員當(dāng)管理服務(wù)中心經(jīng)理未趕到小區(qū)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)之前,受權(quán)指揮所有的保潔工、維修工參加撲救搶險(xiǎn);4、管理服務(wù)中心經(jīng)理接到火警后,立即趕到現(xiàn)場(chǎng),指揮秩序維護(hù)來(lái)之際,秩序維護(hù)員要向公安消防隊(duì)介紹火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)情況,并做好向?qū)Чぷ?積極配合公安消防人員做好滅火工作,限制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng);7、小區(qū)所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,根據(jù)火災(zāi)現(xiàn)狀,力所能及地協(xié)助秩搶救;若室內(nèi)無(wú)人,也無(wú)鑰匙開(kāi)門,則由公安、消防等部門決定是否破門進(jìn)入房間撲救,或由管理服務(wù)中心經(jīng)理決定是否破門進(jìn)入房間撲救,小區(qū)善后工作和清理火場(chǎng),并分析原因,制定相應(yīng)防火措施;10、管理服務(wù)中心應(yīng)做好事故記錄,用書(shū)面形式向上級(jí)和地區(qū)主管部門報(bào)告;?救災(zāi)結(jié)束后,組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場(chǎng)的工作;?用清運(yùn)垃圾小推車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物,打掃地面;?打掃地面積水,用拖把拖抹;?檢查戶外周圍,如有殘留雜物,一并清運(yùn)、打掃;2、立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理;3、在有可能的情況下,通知業(yè)主的單位及家屬;4、如情況危急,速打“120”急救電話;1、發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)并關(guān)閉電源;2、在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防自己觸電,應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開(kāi);十臺(tái)風(fēng)襲擊或強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施1、檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好,搶險(xiǎn)、救險(xiǎn)物資到位,2、立即安排人員檢查天臺(tái)、平臺(tái)下水道及各水渠,確保其暢通,搬離放在圍墻頂及其它高處的各類易移物件;張貼于小區(qū)或樓宇適當(dāng)?shù)胤较驑I(yè)主告知臺(tái)風(fēng)的進(jìn)展;同時(shí),避免逗留在空曠地方;十一臺(tái)風(fēng)來(lái)臨后的處理規(guī)程正做到“三個(gè)關(guān)鍵”,在關(guān)鍵的時(shí)候,出現(xiàn)在關(guān)十二電梯關(guān)人應(yīng)急處理程序告知被困乘客等待救援;當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí),電梯管理人員通過(guò)電話或喊話與被困乘客取得聯(lián)系,務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜,耐心等待維修人員的救援如電梯內(nèi)有閉路電視及對(duì)講機(jī),則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯,觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況;被困乘客不可將身體任何部位伸出轎廂外;如果轎廂門屬于半開(kāi)閉狀態(tài),電梯管理人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉;打開(kāi)廳門判斷轎廂所在位置,然后設(shè)法援救乘客;a．即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電碼等;e．須記錄被困者救出的時(shí)間或傷員離開(kāi)時(shí)間及查詢傷員送往何處醫(yī)院;轎廂停于接近電梯層站的位置時(shí)的救援步驟;A.關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)轎廂遠(yuǎn)離電梯層站時(shí)的救援步驟;A.進(jìn)入機(jī)房,關(guān)閉電梯電源開(kāi)手持制動(dòng)釋放桿,輕輕撬開(kāi)制動(dòng),注意觀察平層標(biāo)志,使轎廂逐步移動(dòng)十三公共衛(wèi)生緊急事件處理程序3、對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┓怄i,必要時(shí),請(qǐng)求警方支援;4、如發(fā)現(xiàn)傳染性病毒侵襲或發(fā)現(xiàn)攜有類似“sas”病毒者,立即5、嚴(yán)格執(zhí)行消殺制度,直至警報(bào)解除;?維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行疏通,防止污水外溢造成不良影響;二次污染;?疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無(wú)污物;石子及其他雜物;?發(fā)生塌陷或大量泥沙漫至路面、綠地,保潔員應(yīng)及時(shí)清運(yùn)、打掃;?保潔員查看小區(qū)內(nèi)雨污水排放是否暢通,如發(fā)生外溢及時(shí)報(bào)管理服務(wù)中心處理;十五有毒有害氣體泄露的應(yīng)急處理規(guī)程4、如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)小心妥善處理,等待救護(hù)和警務(wù)人第四章清潔保潔管理服務(wù)方案清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容,保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生,對(duì)保潔工作作出客觀評(píng)價(jià),使保潔服務(wù)的質(zhì)量符合規(guī)定的要求是保證巡查;管理服務(wù)中心在巡檢時(shí)對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生工作加以檢查;管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生的周檢;（1）地面清潔工作檢查a.檢查地面有無(wú)雜物、垃圾,道路清潔;b.檢查清潔工是否每日循環(huán)清潔垃圾桶,桶周邊是否清潔;（2）垃圾清運(yùn)工作檢查（3）停車場(chǎng)工作檢查地面停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)清晰,地面無(wú)雜物垃圾;（4）綠地、公共設(shè)施工作檢查a.公共區(qū)域干凈整潔,無(wú)垃圾;凈、無(wú)積土;（5）工具、設(shè)備工作檢查（1）作業(yè)程序b.對(duì)煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物,彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi);c.在清掃草地的同時(shí),仔細(xì)清理綠地中的枯枝落葉;（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)b.目視無(wú)枯枝落葉,無(wú)果皮,無(wú)飲料罐,無(wú)煙頭,無(wú)石塊等垃圾和雜物;（1）作業(yè)程序先用洗潔精清掃再用清水沖洗,檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮;（2）清除標(biāo)準(zhǔn)水坡和排水溝每天清掃一次;清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)停車場(chǎng);（1）作業(yè)程序e.用膠管接通水源,全面沖洗地面,發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時(shí),倒少量清潔劑在污跡處,用膠刷擦洗,然后再用水沖洗;（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)b.每天清掃兩次;（3）安全注意事項(xiàng)a.發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車輛漏油,應(yīng)通知車主并及時(shí)用干抹布抹去燃油后,再用洗潔精清洗油污,以免發(fā)生火災(zāi);b.清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致,垃圾車和工具不要碰壞其他車輛;（1）作業(yè)程序用玻璃刮清潔,按玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)操作;b.宣傳牌、標(biāo)識(shí)牌的清潔：有廣告紙時(shí),先撕下紙,再用濕抹布（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)b.室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌每天清潔一次;（3）安全注意事項(xiàng)c.清潔工具不要損傷被清潔物;清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的室外公共區(qū)域地面包括道路、綠化等等;（1）工作程序面果皮、紙屑、樹(shù)葉和煙頭等雜物;b.每天循環(huán)清掃,每天下班后由班長(zhǎng)安排人員輪值保潔;d.發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰,須在半小時(shí)內(nèi)沖刷、清理干凈;刷洗一次;f.垃圾房附近地面每天在早晚用水沖洗兩次,每周用洗潔精刷洗一次;g.沙井每周揭開(kāi)鐵篦蓋板徹底清理一次,明溝每日清掃一次,無(wú)雜物,無(wú)積水;h.室外宣傳牌每日擦抹一次,保持干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污漬;（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)a.地面無(wú)雜物、積水,無(wú)污漬、泥沙;b.宣傳牌目視無(wú)灰塵、污漬;c.果皮箱、垃圾桶外表無(wú)污跡、無(wú)異味無(wú)垃圾粘附物;（3）安全注意事項(xiàng)b.下雨天由領(lǐng)班視具體情況安排工作;d.沖刷路面墻面時(shí)不得使用消防水;（1）作業(yè)程序c.至少許不銹鋼油于無(wú)絨毛巾上,對(duì)不銹鋼表面進(jìn)行試抹;d.表面面積大的可用手動(dòng)噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面,（2）清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)（3）安全注意事項(xiàng)b.要使用干凈的干毛巾,防止沙粒劃傷不銹鋼表面;清潔范圍：玻璃門、窗、幕墻,門廳鏡面裝飾柱,各種鏡面;（1）作業(yè)程序a.先用刀片刮掉玻璃上的污跡;c.把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上,然后用適當(dāng)?shù)牧α堪丛诓Ａы敹藦纳贤麓怪毕茨?f.一洗一刮連貫進(jìn)行,當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時(shí),可以把刮作橫向移動(dòng);g.用無(wú)絨毛巾抹去玻璃框上的水珠;j.清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn);塵;（2）安全注意事項(xiàng)a.高空作業(yè)時(shí),應(yīng)兩人作業(yè)并系安全帶,戴安全帽;b.作業(yè)時(shí),注意防止玻璃刮的金屬部分刮花玻璃;作業(yè)范圍：各樓層的大理石地面;（1）操作規(guī)程a.大理石地面上蠟;b.先把上蠟告示牌放置于工作現(xiàn)場(chǎng);c.抬起機(jī)座,套好黑色纖維墊;e.開(kāi)動(dòng)機(jī)器,拉動(dòng)水箱控制桿,將起蠟水均勻涂在地面上;f.控制機(jī)器走向,由左至右,來(lái)回走動(dòng)2~3次;（2）打蠟標(biāo)準(zhǔn)a.視地面和墻面無(wú)灰塵,可映出物體輪廓;b.干凈的紙巾擦拭100厘米長(zhǎng),紙巾無(wú)明顯污染;（3）安全及注意事項(xiàng)a.操作機(jī)械時(shí),按操作規(guī)程操作,防止損壞;b.打蠟時(shí)一定要均勻,層與層之間時(shí)間較長(zhǎng)為宜;d.打蠟前在適宜的地方如一樓電梯廳和打蠟層電梯廳掛告示牌;a.清理地面：掃凈地面后,將塵拖噴適量靜電除塵劑或用地拖沾取中性清潔劑綠水溶液抹去地面灰塵及污漬;（5）周保養(yǎng)洗地機(jī)配合百潔墊輕輕擦洗蠟面;b.涂抹保養(yǎng)蠟：將一份保養(yǎng)蠟水兌四份清水,涂抹在蠟面上;（6）月保養(yǎng)潔墊擦洗蠟面;b.補(bǔ)面蠟：吸水機(jī)吸去污水,再用清水過(guò)凈；待干后,補(bǔ)上一層熱塑性蠟水;c.高速拋光：待蠟面干后,用高速拋光機(jī)拋光蠟面;（1）作業(yè)程序絲刀,擰松燈罩的固定螺絲,取下燈罩;d.將抹干凈的燈罩裝上,并用螺絲刀擰緊固定螺絲;e.清潔日光燈具時(shí),應(yīng)先將電源關(guān)閉,取下蓋板,取下燈管,然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板,重新裝好;（2）清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)b.安全注意事項(xiàng);c.在梯子上作業(yè)時(shí)應(yīng)注意安全,防止摔傷;d.清潔前應(yīng)首先關(guān)閉燈具電源,以防觸電;用螺絲刀擰緊螺釘,固定燈罩時(shí),應(yīng)將螺釘固定到位,但不要用力過(guò)大,防止損傷燈罩;（2）按使用人要求提供有償清潔服務(wù);（3）負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)的保潔管理工作;（4）協(xié)助管理服務(wù)中心監(jiān)管公共秩序及設(shè)備運(yùn)行情況;（5）協(xié)助安全保衛(wèi)中心、工程維修中心對(duì)突發(fā)事件及特殊天氣（6）執(zhí)行公司交辦的其他工作（1）清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程b.管理服務(wù)中心以清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),檢查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況,對(duì)清潔質(zhì)量作出評(píng)估,記錄于每日清潔檢查評(píng)估表內(nèi);c.管理服務(wù)中心每天會(huì)同清潔主管巡查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況,巡查結(jié)果記錄于每天公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查表內(nèi);d.管理服務(wù)中心在清潔衛(wèi)生的檢查過(guò)程中,凡發(fā)現(xiàn)不符合清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)迅速通知清潔工處理,并進(jìn)行復(fù)檢;e.月末,管理服務(wù)中心根據(jù)每日清潔檢查評(píng)估表進(jìn)行統(tǒng)計(jì),以評(píng)定當(dāng)月清潔工的清潔質(zhì)量,將統(tǒng)計(jì)結(jié)果記錄于清潔質(zhì)量月總結(jié)表;f.管理服務(wù)中心將清潔質(zhì)量月總結(jié)表交公司,反饋存在的問(wèn)題并上報(bào);（1）正門、廣場(chǎng)b.清潔光亮;c.地面：無(wú)污跡、水泥跡、香口膠跡、積水、堆放雜物;d.清潔光亮;e.墻面：無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物;h.消防栓：無(wú)污跡、無(wú)積塵;（2）公共活動(dòng)場(chǎng)所b.天花：無(wú)污跡、無(wú)明顯積塵;d.墻面：無(wú)污跡、清潔光亮;e.銅牌：無(wú)污跡、無(wú)積塵、清潔光亮;f.水牌及指示牌：無(wú)污跡、清潔光亮;（3）垃圾房回收的垃圾,要另行放置;垃圾間保持清潔、無(wú)異味,經(jīng)常噴灑藥水,防止發(fā)生蟲(chóng)害;（4）垃圾收集與清運(yùn)通過(guò)規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn),保持整潔美觀,消除臭味和各種細(xì)a.及時(shí)清除接面上所有的垃圾,收集清運(yùn)時(shí),用垃圾袋裝好,并d.配合環(huán)衛(wèi)做好清運(yùn)垃圾工作;第五章綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)方案（1）每周巡查一次,并做好相關(guān)記錄；（2）應(yīng)控制病蟲(chóng)害,草坪色澤正常,生長(zhǎng)良好,及時(shí)清除雜草；（3）年綠色不少于220－250天;（4）灌溉、排水a(chǎn).灌溉必須濕透根系層,應(yīng)浸濕的土層深度為100mm,不發(fā)生地早晨澆;（5）病蟲(chóng)害防治b.對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高（1）灌溉與排水a(chǎn).各綠地應(yīng)有各自完整的灌溉與排水系統(tǒng)如沒(méi)有則應(yīng)有人工彌b.對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同環(huán)境條件進(jìn)行適期、c.已栽植成活的樹(shù)木,在久旱或立地條件較差,土壤干旱的環(huán)境中及時(shí)進(jìn)行灌溉,對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種,須在清晨或傍d.灌溉前應(yīng)先松土;夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行,冬季灌溉選在中午e.樹(shù)木周圍暴雨后積水應(yīng)排除,新栽樹(shù)木周圍積水龍應(yīng)盡快排除;c.中耕除草應(yīng)選在晴朗或初晴天氣,土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候d.中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為先;（3）施肥a.樹(shù)木休眠期和栽植前,需施基肥;樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥,可以按b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝,其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相元素和根外施肥技術(shù),并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；施肥宜在晴