培訓(xùn)課件物業(yè)

培訓(xùn)課件8目錄房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理給排水系統(tǒng)的使用管理1、落實(shí)給水、用水使用管理制度1）專人負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作；2）盡力保證業(yè)主供水，確實(shí)需要停水時(shí)，應(yīng)事先通知，停水后采取臨時(shí)供水辦法，向業(yè)主供水；3）水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，應(yīng)立即組織搶修；4）隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水的宣傳。2、水泵房的使用管理1）水泵房地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由機(jī)電班負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔、定期記錄；2）水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電班人員負(fù)責(zé)，由值班人員操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房；3）經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情況下生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；4）水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品；5）水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙；6）每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積灰、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮；房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理給排水系統(tǒng)的使用管理2、水泵房的使用管理7）水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線充足，門(mén)窗開(kāi)啟靈活；8）水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，水泵房管理員不得私自配鑰匙；9）水池須有蓋并加鎖，鑰匙由水管員保管；10）水管員按規(guī)定定期進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交辦公室存檔；11）結(jié)伴人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人交代，并查看給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄，檢查工具、物品是否齊全。3、二次供水設(shè)施的使用管理1）二次供水管理由水泵房管理員專職負(fù)責(zé)。水泵房管理員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證；2）每個(gè)水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周?chē)绊斏w應(yīng)清潔、干凈；3）水池（箱）應(yīng)定期清潔、消毒；4）進(jìn)行清洗消毒水池（箱）時(shí)應(yīng)提前通知使用客戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備；5）送檢水樣應(yīng)用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫(xiě)明送檢單位及送樣日期；6）水樣當(dāng)天送至當(dāng)?shù)匦l(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)；7）如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池（箱）直至合格為止；8）水池（箱）清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在水池（箱）清洗消毒記錄表內(nèi)，并與每次物業(yè)管理區(qū)域全部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由有關(guān)負(fù)責(zé)人把記錄整理成冊(cè)交主管部門(mén)存檔，保存期為兩年房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理供電系統(tǒng)的使用管理1、供電應(yīng)預(yù)先告示，以防止發(fā)生意外事故2、對(duì)臨時(shí)施工及客戶裝修要有用電管理措施3、發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況，要及時(shí)切斷電源4、落實(shí)配電室的使用管理制度1）非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房；2）機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房?jī)?nèi)和設(shè)施設(shè)備衛(wèi)生；3）對(duì)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙應(yīng)由值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙；4）室內(nèi)照明通風(fēng)保持良好，室內(nèi)溫度控制在攝氏40℃以下，相對(duì)濕度控制在70%~75%，墻上配掛溫度計(jì)及濕度計(jì)；5）供電回路操作開(kāi)關(guān)的標(biāo)志要明顯，停電拉閘要持標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌明示；6）接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到崗；7）接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看“供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表”，檢查工具、物品是否齊全；8）有下列情況不準(zhǔn)交接班：A上一班運(yùn)行情況未交待清楚，B記錄不規(guī)范、不完整、不清晰，C機(jī)房不干凈，不符合衛(wèi)生要求，D接班人未能準(zhǔn)時(shí)到崗，E事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此事應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行；9）有關(guān)負(fù)責(zé)人在每月月初將上一個(gè)月“供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表”存檔，保存期為兩年。房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理電梯設(shè)備的使用管理1、建立24小時(shí)運(yùn)行制，即白天連續(xù)運(yùn)行，夜間值班運(yùn)行，或24小時(shí)連續(xù)運(yùn)行2、嚴(yán)密監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行狀態(tài)，及時(shí)做好電梯運(yùn)行的調(diào)度、管理工作3、制定服務(wù)規(guī)范：服務(wù)公約、乘梯須知、維修工崗位職責(zé)和電梯服務(wù)標(biāo)志4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門(mén)的電梯管理隊(duì)伍5、電梯運(yùn)行人員和維修人員要持證上崗，電梯的故障修理必須由勞動(dòng)部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)6、落實(shí)電梯機(jī)房的管理制度1）非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房；2）機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙；3）每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積灰、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮；4）機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活；5）機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私自配鑰匙；6）接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到崗；7）接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，檢查工具是否齊全；8）有下列情況不準(zhǔn)交接班：A上一班運(yùn)行情況未交待清楚，B接班人未能準(zhǔn)時(shí)到崗，C事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此事應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理空調(diào)系統(tǒng)的使用管理1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，主管工程師進(jìn)行監(jiān)督2、每班當(dāng)值人按規(guī)定巡查空調(diào)機(jī)組和末端設(shè)備，并將運(yùn)行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管工程師批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)3、按空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)4、在不影響空調(diào)正常運(yùn)行的前提下，積極探索并實(shí)施有效地節(jié)能方法5、落實(shí)電梯機(jī)房的管理制度1）非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)有關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房；2）機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙；3）每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房?jī)?nèi)和設(shè)施設(shè)備衛(wèi)生；4）機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活；5）接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到崗；6）接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看中央空調(diào)運(yùn)行記錄表，檢查工具、物品是否齊全；7）有下列情況不準(zhǔn)交接班：A上一班運(yùn)行情況未交待清楚，B記錄不規(guī)范、不清晰、不完整，C中央空調(diào)機(jī)房不干凈，沒(méi)有達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，D接班人未能準(zhǔn)時(shí)到崗，E事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此事應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。6、對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，值班管理員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地記錄在中央空調(diào)運(yùn)行記錄表內(nèi)，并于每月月初由有關(guān)負(fù)責(zé)人把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交主管部門(mén)存檔，保存期為兩年。房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施的分類(lèi)及使用知識(shí)一、給排水系統(tǒng)1、構(gòu)成：生活用水、設(shè)備用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程設(shè)施的總稱：1）房屋的供水設(shè)備：供水箱、供水泵、小水表、供水管2）排水設(shè)備（排除生活污水和屋面雨雪水）：排水管道、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道3）房屋的衛(wèi)生設(shè)備：浴缸、水盆、小便斗、抽水馬桶、面盆4）熱水供應(yīng)設(shè)備：沐浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)區(qū)、減壓閥5）消防設(shè)備：消防水池或水箱、消火栓、水槍、滅火瓶、消防龍頭、消防泵2、使用知識(shí)1）限水、停水要提前發(fā)出通知，并積極協(xié)助客戶安排好用水計(jì)劃2）對(duì)使用期限已到或殘舊設(shè)備，應(yīng)及時(shí)更換，防止事故發(fā)生3）業(yè)主如需對(duì)設(shè)計(jì)安裝的供排水管道變動(dòng)時(shí)，應(yīng)向管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后方可施工4）業(yè)主不得有意破壞水表等計(jì)量?jī)x器及共用管道5）電、水表要保持鉛封的完好，私自移動(dòng)或私自開(kāi)封的按供電部門(mén)、自來(lái)水公司有關(guān)規(guī)定處理6）業(yè)主要按月及時(shí)交納水費(fèi)，不得拖欠7）共用水路出現(xiàn)故障，要及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修理，不得擅自維修房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施的分類(lèi)及使用知識(shí)二、電器工程系統(tǒng)1、構(gòu)成：房屋建筑附屬設(shè)備中的供電部分，包括鐵盒子、電表、總開(kāi)關(guān)、供電線路、戶外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)、照明器：1）房屋的弱電設(shè)備：廣播設(shè)備、通信及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、消防報(bào)警設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、閉路共用天線電視系統(tǒng)設(shè)備2）電梯設(shè)備：電梯機(jī)房、轎廂、井道；按使用性質(zhì)分：客梯、貨梯、客貨兩用梯；按速度分高速梯（3米/秒），快速梯（1.5米/秒），低速梯（1.0米/秒）；按拖動(dòng)方式分交流雙速電動(dòng)機(jī)拖動(dòng)，直流電動(dòng)機(jī)拖動(dòng)；按控制方式分信號(hào)控制、集選控制、微機(jī)程序控制2、電梯使用知識(shí)1）轎廂載重量不能超過(guò)額定載重量2）乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用3）不允許裝載易燃、易爆的危險(xiǎn)物品4）嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟情況下，撳按檢修鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯做一般行駛5）電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門(mén)上6）不允許利用轎頂安全窗及轎廂安全門(mén)的升啟來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件7）切勿讓兒童單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯8）發(fā)生火警或發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯時(shí)，應(yīng)停用電梯并立即采取相應(yīng)措施9）電梯內(nèi)求救鈴、風(fēng)扇等必須保持正常工作狀態(tài)10）因維修、保養(yǎng)而正常停用電梯時(shí)，應(yīng)在一樓掛牌告示房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施的分類(lèi)及使用知識(shí)三、房屋防雷裝置一般建筑物的防雷設(shè)施有針式和帶式兩大類(lèi)。避雷針又可分為單支、雙支、多支保護(hù)等幾種形式。避雷設(shè)施一般由接閃器（避雷針、避雷帶）、引下線和接地線3部分組成。房屋附屬設(shè)備設(shè)施使用管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。房屋設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備、季節(jié)性使用設(shè)備、緊急性情況下使用的設(shè)備。各類(lèi)設(shè)備都要制定相應(yīng)的運(yùn)行使用制度。安全性能要求高的設(shè)備試行合格證制度，如電梯、鍋爐、消防設(shè)備，并要求使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善添裝任務(wù)，小水表的供應(yīng)和修理由自來(lái)水公司辦理，零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位規(guī)定期限及時(shí)修理，認(rèn)為損壞則要由使用者負(fù)責(zé)修理。一、給水及供暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)1、室內(nèi)給水管道定期檢查維護(hù)，一般規(guī)定半年進(jìn)行一次，查看管道表面有無(wú)銹蝕現(xiàn)象，若有銹蝕脫皮現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)維修，若管道銹蝕嚴(yán)重，可考慮更換新管道。2、室內(nèi)給水管道中的閥件進(jìn)行定期檢查維修。3、給水管道保溫層維護(hù)和檢查，檢查外露在外部分的保溫層、隔汽層有無(wú)被碰壞或自然脫落現(xiàn)象。4、室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護(hù)要注意埋設(shè)給水管道的地面上部不允許超重堆放物品，不允許大量放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的化學(xué)品、劇毒品，防止對(duì)管道和水管腐蝕和污染。要經(jīng)常巡回檢查埋設(shè)管道的地面上部覆土是否被挖削或雨水沖刷而減薄，室外給水和消防給水系統(tǒng)的閥門(mén)井、水表井、消火栓井、水泵結(jié)合井等閥體和井室，定期檢查并做記錄。閥件要定期試水和轉(zhuǎn)動(dòng)桿件處加潤(rùn)滑油，保持開(kāi)關(guān)靈活。5、消防器材如消火栓、水槍、水龍帶要保持完好，室外消防器材必須保存在有明顯標(biāo)志的專用消防器材箱內(nèi)，箱體應(yīng)防雨雪，防碰撞，有門(mén)且易開(kāi)啟，經(jīng)常巡檢箱內(nèi)器材并定時(shí)擦洗。水龍帶要保持干燥無(wú)損。定期檢查容器內(nèi)滅火劑是否失效，瓶、罐體定時(shí)保養(yǎng)。要放置在明顯地方，并做標(biāo)志，標(biāo)志和使用說(shuō)明不得隨意移動(dòng)。對(duì)消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象。消防泵采取定期試泵的措施。6、特別注意室外熱水管溝易進(jìn)雨水浸泡管道，致使保溫層脫落，管道銹蝕，水溫降低。地溝、井蓋、溝蓋的防水應(yīng)完好，閥門(mén)的養(yǎng)護(hù)列入日常巡檢、維修計(jì)劃之內(nèi)。7、按冬季供暖期鍋爐生火前和停火后對(duì)暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護(hù)以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理一、給水及供暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)1、室內(nèi)給水系統(tǒng)一般半年檢查維護(hù)一次，看管道表面有無(wú)銹蝕現(xiàn)象，若有銹蝕脫皮及時(shí)維修，銹蝕嚴(yán)重更換。2、室內(nèi)給水閥件定期檢查，檢查閥桿是否靈活好用，使用是否正常。3、管道保溫層檢查明露在外部分的保溫層、隔汽層有無(wú)破壞或自然脫落，如有損壞及時(shí)修補(bǔ)。4、對(duì)室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護(hù)要注意埋設(shè)給水管道的地面上部不允許超重堆放物品，不允許大量放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的化學(xué)品、劇毒品，經(jīng)常那個(gè)檢查埋設(shè)管道的地面上部覆土是否被挖削或雨水沖刷而減薄。室外給水和消防給水系統(tǒng)的閥門(mén)井、水表井、消火栓井、水泵結(jié)合井等閥體和井室定期檢查、記錄，閥件定期試水和轉(zhuǎn)動(dòng)桿件處加潤(rùn)滑油，保持開(kāi)關(guān)靈活。5、消防器材如消火栓、水槍、水龍帶保持完好，室外消防器材保存在有明顯標(biāo)志的專用消防器材箱內(nèi)，箱體應(yīng)防雨雪，防碰撞，有門(mén)且易開(kāi)啟，經(jīng)常巡檢箱內(nèi)器材并定時(shí)擦洗。水龍帶保持干燥無(wú)損，定期檢查容器內(nèi)滅火劑是否失效，瓶、罐體定時(shí)保養(yǎng)。放置在有明顯標(biāo)志的地方，并做標(biāo)志，標(biāo)志和使用說(shuō)明不得隨意移動(dòng)，對(duì)消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵?！?、特別注意室外熱水管溝易進(jìn)雨水浸泡管道導(dǎo)致保溫層脫落，管道銹蝕，水溫降低。地溝、井蓋、溝蓋的防水應(yīng)完好，閥門(mén)的養(yǎng)護(hù)必須列入日常巡檢、維修計(jì)劃。7、按冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮?duì)暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護(hù)以及做好有關(guān)設(shè)備和管道的包扎防凍工作。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理二、排水系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)1、排水管道，特別是生活排水管道，由于糞便污水極易使排水管道內(nèi)壁結(jié)上尿垢，久不清除，管道內(nèi)徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，致使排水系統(tǒng)堵塞。定期對(duì)排水管道進(jìn)行除垢清理工作，防止生成污垢，一般是用管道疏通機(jī)清垢，再用專用管垢清除劑清洗。2、排水設(shè)備的養(yǎng)護(hù)主要是衛(wèi)生器具和室內(nèi)排水系統(tǒng)中的其他設(shè)備如地漏、檢查口、清掃口等的養(yǎng)護(hù)，主要從外觀檢查、解決。發(fā)現(xiàn)地漏扣碗或篦子被拿掉，應(yīng)復(fù)原以防污物進(jìn)入排水系統(tǒng)造成堵塞，檢查口和清掃口要經(jīng)常養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)有口蓋污損，螺栓、螺帽銹蝕應(yīng)及時(shí)更換或修理。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理三、水泵機(jī)組的日常養(yǎng)護(hù)1、水泵的養(yǎng)護(hù)。生活水泵、消防水泵、排污泵每半年全面養(yǎng)護(hù)一次。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：檢查水泵軸承是否靈活，檢查壓蓋盤(pán)根處是否有漏水成線，清潔水泵外表，若有脫漆或銹蝕嚴(yán)重，要鏟漆、刷油。2、控制柜的養(yǎng)護(hù)。控制柜每半年一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物，檢查、緊固所有的接線頭，對(duì)銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，有否脫落，在開(kāi)關(guān)閉合或斷開(kāi)過(guò)程中應(yīng)無(wú)卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈，中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查動(dòng)作是否可靠，信號(hào)輸出是否正確，信號(hào)燈、指示燈是否正常，運(yùn)轉(zhuǎn)壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。3、電機(jī)的養(yǎng)護(hù)。外觀檢查應(yīng)整潔、接地線連接良好，用搖表檢測(cè)絕緣電阻，電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。4、相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的養(yǎng)護(hù)。閘閥密封膠墊是否漏水，止回閥的養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷(xiāo)。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理四、水池、水箱的日常養(yǎng)護(hù)水池、水箱的日常養(yǎng)護(hù)每半年一次。遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗程序：1、首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門(mén)，開(kāi)啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。2、泄水閥處于開(kāi)啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2小時(shí)以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。3、用燃著的蠟燭放入池底不會(huì)熄滅，以確定空氣是否充足。4、打開(kāi)照明設(shè)備進(jìn)入水池、水箱后，對(duì)池壁、池底洗刷不少于3遍。5、清洗完畢后，排除污水，噴灑消毒藥水。6、關(guān)閉泄水閥，注入清水。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理供電系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理1、觀察總盤(pán)上的各類(lèi)儀表、電壓是否正常。使用電流的變化情況、高峰用電時(shí)的電流數(shù)值、三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異。2、核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。3、配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活。4、導(dǎo)線絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導(dǎo)線是否老化，各接頭處有無(wú)燒焦、變脆，絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間是否絕緣。5、金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。6、各種電器具（如燈頭、開(kāi)關(guān)、插座等）是否牢固。7、各種地極的接地電阻是否符合規(guī)定，接地螺栓有無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)線有無(wú)傷痕和腐蝕。8、特殊房間（如潮濕、高溫、易燃、易爆等場(chǎng)所），應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理電梯設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理1、對(duì)電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。2、電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作，如清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查。3、電梯的維修、更新應(yīng)由有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)。4、運(yùn)行電梯發(fā)生故障必須急修時(shí)，也要由保養(yǎng)廠的專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修。5、按規(guī)定對(duì)電梯各部位進(jìn)行檢查、清潔、潤(rùn)滑，著重對(duì)各安全裝置效能進(jìn)行檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以將一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。6、每年對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理調(diào)整和測(cè)試。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理空調(diào)設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理1、冷水機(jī)組的養(yǎng)護(hù)。冷水機(jī)組是把整個(gè)制冷系統(tǒng)中的壓縮機(jī)、冷凝器、蒸發(fā)器、節(jié)流閥等設(shè)備以及電氣控制設(shè)備組裝在一起，提供冷凍水的設(shè)備。對(duì)于設(shè)有冷卻塔的水冷式制冷機(jī)中的冷凝器、蒸發(fā)器，每半年進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)。通過(guò)各項(xiàng)檢查確定壓縮機(jī)是否有故障，視情況進(jìn)行維修更換。2、冷卻塔的養(yǎng)護(hù)。一般每半年須對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。3、風(fēng)機(jī)盤(pán)管的養(yǎng)護(hù)。每半年進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)，每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活。4、水管道的保養(yǎng)。每半年對(duì)冷凍水管、冷卻水管、冷凝和水管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查保溫層是否有破損，尤其檢查管路中閥件部位、保溫層應(yīng)重點(diǎn)檢查。5、閥類(lèi)、儀表、檢測(cè)器件的養(yǎng)護(hù)。每半年對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥類(lèi)進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)。對(duì)于管道中節(jié)流閥及調(diào)節(jié)閥，應(yīng)檢查是否泄漏，檢查閥門(mén)的開(kāi)關(guān)是否靈活等房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)的要求1、設(shè)備日常保養(yǎng)是以設(shè)備操作人為主，主要對(duì)設(shè)備實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性的保養(yǎng)措施。2、操作人員定期保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)備運(yùn)行情況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤(rùn)滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。3、操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)調(diào)整堅(jiān)固松動(dòng)的機(jī)件。4、下班前或停機(jī)前，一般須留一定時(shí)間對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、潤(rùn)滑、切斷電源。5、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，及其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時(shí)，幫助操作人員及時(shí)處理、排除。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修程序業(yè)主報(bào)修巡查

值班人是否零修安排中修、大修計(jì)劃是否急修

24小時(shí)內(nèi)修復(fù)72小時(shí)內(nèi)修復(fù)維修完畢，業(yè)主簽字認(rèn)可匯總統(tǒng)計(jì)費(fèi)用結(jié)算房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理給排水系統(tǒng)安全操作程序和常見(jiàn)故障處理一、安全操作程序1、啟動(dòng)前檢查。檢查水泵的進(jìn)、出水閘閥是否已經(jīng)打開(kāi)，水泵機(jī)組是否有空氣，電壓表、信號(hào)燈是否正常，水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。2、啟動(dòng)。開(kāi)控制柜的電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置。啟動(dòng)按鈕，注意啟動(dòng)電流，如果一次不能啟動(dòng)，可以再啟動(dòng)兩次，每次間隔3分鐘，如果3次均未啟動(dòng)成功，應(yīng)停下來(lái)查找原因。若一切正常，按停止按鈕，則水泵停止，然后將水泵開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，則水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。3、停止。正常運(yùn)行時(shí)需停止，要將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于”0”位置，則水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)，如需要長(zhǎng)時(shí)間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開(kāi)關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。

房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理給排水系統(tǒng)安全操作程序和常見(jiàn)故障處理一、常見(jiàn)故障處理1、水質(zhì)污染。飲用水受到污染時(shí)，物業(yè)部門(mén)和客戶都應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)。物業(yè)檢查發(fā)現(xiàn)水質(zhì)不合格是，應(yīng)進(jìn)行下列檢查：A.若出現(xiàn)水濁度超標(biāo)，應(yīng)檢查水箱的入孔蓋是否蓋嚴(yán)，通氣管、溢流管管口網(wǎng)罩是否完好，水箱內(nèi)是否有雜質(zhì)沉淀，埋地管道有無(wú)滲漏現(xiàn)象。B.若細(xì)菌總數(shù)或大腸菌群數(shù)超標(biāo)，還應(yīng)檢查消毒器的工作情況，檢查水箱排水管、溢流管與排水管道是否有空氣隔斷，是否造成了回流污染。C.出水鐵含量超標(biāo)，一般是由鋼制水箱頂板或四壁防腐層脫落造成的。D.其它水質(zhì)指標(biāo)不合格，可以請(qǐng)有關(guān)部門(mén)（衛(wèi)生防疫站、自來(lái)水公司）幫助分析。E.客戶發(fā)現(xiàn)出水渾濁或出水帶色。清洗水箱后，客戶最初放出的水是渾濁有色的，因此物業(yè)清洗水箱前應(yīng)發(fā)通知，告知有可能出現(xiàn)這種情況；水在管道中滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，出水也有可能是有色的，物業(yè)應(yīng)對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)，找出原因。2、給水龍頭出水流量過(guò)小或過(guò)大。可將下層和上層客戶進(jìn)水管閥門(mén)的開(kāi)啟度分別調(diào)小和調(diào)大；可在下層客戶進(jìn)水管上安裝減壓閥或水龍頭中安裝節(jié)流塞；若高層建筑上面幾層龍頭出水量經(jīng)常不能滿足客戶要求，可考慮提高水泵的揚(yáng)程或在水箱出水管上安裝管道泵。

房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理給排水系統(tǒng)安全操作程序和常見(jiàn)故障處理一、常見(jiàn)故障處理3、管道和器具漏水。管道漏水是由于管材、管件質(zhì)量低劣或施工質(zhì)量不合格造成的。防止進(jìn)戶閥門(mén)損壞漏水的措施是：建議客戶每月開(kāi)關(guān)一次閥門(mén)，閥門(mén)周?chē)鷳?yīng)保持清潔，閥門(mén)密封損壞，物業(yè)應(yīng)及時(shí)更換。小區(qū)的埋地管道漏水表現(xiàn)為地面超時(shí)滲水，漏水原因一般是管道被壓壞或管道接頭不嚴(yán)。4、振動(dòng)和噪聲。水流速度過(guò)快和水泵運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生振動(dòng)和噪聲，降低管道中的水壓力，檢查支架、吊環(huán)、管件、螺栓等是否松動(dòng)，水泵隔振措施，水泵房距客戶應(yīng)有一定距離5、排水管道堵塞。原因可能是建筑施工或客戶裝修時(shí)雜物掉進(jìn)下水道或使用中贓物淤塞。做好宣傳和及時(shí)疏通。排水檢查井也應(yīng)定期檢查和清通。6、水表記錄不準(zhǔn)確?？偙砼c分表總和不符，因?yàn)椴楸聿辉谕粫r(shí)間，在水表使用過(guò)程中，進(jìn)水?dāng)嗝娌粩啾欢氯?，而水表仍按設(shè)計(jì)的斷面記錄用水量，導(dǎo)致很多水表偏快。可以考慮在建筑總水表前安裝過(guò)濾網(wǎng)并定期清洗。

房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理供電系統(tǒng)安全操作程序和常見(jiàn)故障處理一、變配電室設(shè)備的安全操作規(guī)程。倒閘操作（送電、停電、變壓器維修前準(zhǔn)備、配電柜維修前準(zhǔn)備）必須根據(jù)上級(jí)變配電所調(diào)度員或值班員負(fù)責(zé)人的命令，經(jīng)接受命令人員復(fù)誦無(wú)誤后執(zhí)行，并填寫(xiě)操作表。二、常見(jiàn)故障處理。1、照明裝置的常見(jiàn)故障。燈不亮、日光燈鎮(zhèn)流器聲音增大、燈泡離易燃物太近，易發(fā)生火災(zāi)、閘刀開(kāi)關(guān)因過(guò)負(fù)荷高熱至發(fā)紅、燈泡受外力破碎等1）、短路。短路電流很大，若熔絲不及時(shí)熔斷，可能燒毀電線或電氣設(shè)備，甚至引起火災(zāi)。原因：接線錯(cuò)誤而引起相（火）線與零（地）線直接相連；因接觸不良導(dǎo)致接頭之間直接短接；因接線柱松動(dòng)引起連線；在該用插頭處直接將線頭插入插孔造成混線短路；電器用具內(nèi)部絕緣損壞導(dǎo)致導(dǎo)線觸碰金屬外殼引起短路；房屋失修漏水或室外燈具日久失修，橡皮墊失效漏水造成燈頭或開(kāi)關(guān)受潮，絕緣不良相通短路；導(dǎo)線受外力損傷，在破損處相聯(lián)線、同時(shí)接地等2）、斷路。原因：導(dǎo)線斷落、線頭松脫、開(kāi)關(guān)損壞、熔絲熔斷以及導(dǎo)線受損傷而折斷，鋁導(dǎo)線連接頭因化學(xué)腐蝕造成斷路，接線端子受振動(dòng)松脫等3）、漏電。由于電線或電氣設(shè)備的絕緣因外力損傷，或長(zhǎng)期使用，絕緣發(fā)生老化；或受潮氣侵襲或被污染導(dǎo)致絕緣不良而引起漏電。漏電會(huì)浪費(fèi)電力，還可能引起電擊事故。漏電與短路僅是程度上的差別，嚴(yán)重的漏電即會(huì)造成短路。要定期檢查照明線路的絕緣情況，尤其當(dāng)發(fā)生漏電現(xiàn)象后，應(yīng)立即查找故障點(diǎn)及漏電原因，對(duì)癥處理并盡早消除房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理供電系統(tǒng)安全操作程序和常見(jiàn)故障處理二、常見(jiàn)故障處理。2、電表維修計(jì)算客戶有超載用電要求時(shí)，應(yīng)要求客戶增容；對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn)有下列情況應(yīng)更換電表：電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵㈦姳砝锩婷盁?、電表接線柱燒穿；電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松動(dòng)，注意進(jìn)、出線的正確接法；安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常噪音；會(huì)同物業(yè)管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄3、變配電室發(fā)生火災(zāi)。要立即切斷電源，用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火；或撥打119報(bào)警，爭(zhēng)取在最短時(shí)間內(nèi)得到有效撲救4、變配電室被水浸泡。一般先拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)，同時(shí)盡力阻止進(jìn)水。當(dāng)漏水堵住后，要立即排水并進(jìn)行電器設(shè)備除濕處理房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理電梯安全操作程序和常見(jiàn)故障處理一、安全操作規(guī)程1、開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。2、每日開(kāi)始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異常現(xiàn)象后方可使用。3、層門(mén)關(guān)閉后，從層門(mén)外不能用手撥啟，當(dāng)層門(mén)轎門(mén)未安全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。4、轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。5、乘客電梯不允許經(jīng)常作為載貨電梯使用。6、不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需管理處同意批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。7、嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟情況下，撳按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯操作一般行駛，不允許撳按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行駛中的選層信號(hào)。8、不允許利用轎廂安全窗及轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件。9、電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門(mén)上。10、轎廂頂上部、除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理電梯安全操作程序和常見(jiàn)故障處理一、常見(jiàn)故障處理1、電梯困人。應(yīng)通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，并及時(shí)通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)解救。2、發(fā)生火災(zāi)。1）當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯的機(jī)房值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”，是帶你提前進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開(kāi)轎廂或電話通知工程部并撥打119報(bào)警。2）井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開(kāi)，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火，同時(shí)電話通知工程部，若火勢(shì)較猛應(yīng)撥打119報(bào)警。3、遭到水浸。電梯的坑道遭水浸時(shí)，應(yīng)將電梯停于二層以上，當(dāng)樓層發(fā)生水浸時(shí)，應(yīng)將電梯停于水浸的上一