石家莊市場調(diào)研報告課件

天津投資管理部中恵熙元石家莊市場調(diào)研報告中恵熙元石家莊1目錄

第一部分：石家莊市城市概況1第四部分：土地市場分析4第二部分：重點板塊分析2第三部分：銷售市場分析3

第五部分：結(jié)論與評價5目錄第一部分：石家莊市城市概況1第四部分21

石家莊城市概況中惠熙元1石家莊城市概況中惠熙元3城市概況石家莊市是河北省省會,全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市。石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門?？偯娣e1.58萬平方公里，常住人口939.5萬，其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口231.3萬。石家莊是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。自然資源豐富，交通通訊便利，基礎設施配套，工商業(yè)發(fā)達，市場前景廣闊，投資環(huán)境較為優(yōu)越，是國內(nèi)外客商投資興業(yè)的理想之處。在全球經(jīng)濟一體化迅猛發(fā)展的今天，石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造“中國藥都”、“全國紡織基地”、“華北重要商埠”、“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”和區(qū)域性高新技術產(chǎn)業(yè)中心為主導的支柱產(chǎn)業(yè)，為早日實現(xiàn)“加快發(fā)展、富民強市”的宏偉目標而奮斗。城市概況石家莊市是河北省省會,全省的政治、經(jīng)濟、科技4石家莊行政區(qū)劃

石家莊市轄6區(qū)17縣(市)，即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個高新技術開發(fā)區(qū)。共有鎮(zhèn)114個，鄉(xiāng)108個，辦事處43個，行政村4488個，居委會449個，家委會195個。綠色區(qū)域為本次調(diào)研范圍石家莊行政區(qū)劃石家莊市轄6區(qū)17縣(市)，即新華區(qū)、5石家莊城市總體規(guī)劃特征與發(fā)展戰(zhàn)略

2010～2020年石家莊總體規(guī)劃大致包括城市性質(zhì)、城市規(guī)模、發(fā)展目標、拓展方向等內(nèi)容?！醭鞘卸ㄎ弧袊?jīng)濟增長第三引擎中的重要支點，首都經(jīng)濟圈的第三級，冀中南經(jīng)濟圈的經(jīng)濟振興中心，河北省省會，中國醫(yī)藥之都，華北中南部的物資集散和交通樞紐。建成產(chǎn)業(yè)強大、生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、功通完備、文化先進、交通發(fā)達的現(xiàn)代化大都市；□城市規(guī)?！杏颍喊ㄊ袇^(qū)及17縣市，面積15848平方公里，市域總?cè)丝谶_到1060萬，城鎮(zhèn)化水平達到65%。都市區(qū)：包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市，面積2657平方公里，區(qū)域總?cè)丝?38萬。中心城區(qū)：規(guī)劃建成區(qū)，居住人口300萬，面積287平方公里；□發(fā)展目標——實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”發(fā)展戰(zhàn)略，按照“一城三區(qū)三組團”的城市發(fā)展框架，遠景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到600萬，中心城區(qū)（含正定）達到500萬，形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結(jié)構(gòu)；□城市方向——城市的重點發(fā)展方向是向北，高端職能向北向西，基本職能向東向南，在繼續(xù)建設老城區(qū)的同時，要加快濱河新區(qū)的規(guī)劃建設，同時盡快啟動四組團縣（市）與主城區(qū)的同城化建設，使組團縣（市）成為真正意義上的城市組成部分。石家莊城市總體規(guī)劃特征與發(fā)展戰(zhàn)略2010～2020年石家莊6石家莊市總體規(guī)劃石家莊市總體規(guī)劃7城市空間結(jié)構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)8總體規(guī)劃：到2020年，石家莊主城區(qū)建設用地將達到500平方公里，人口達到500萬，并形成“一城三區(qū)三組團”的城市大格局。一城：中心城區(qū)，包括現(xiàn)狀主城區(qū)以及正定古城及其高速公路以東地區(qū)，是城市公共服務職能的聚集地區(qū)和未來城市發(fā)展建設的核心區(qū)。三區(qū)：指中心城區(qū)內(nèi)由滹沱河和京港澳高速綠化帶分隔的三個建設區(qū)，包括老城區(qū)、正定新區(qū)和東部新區(qū)。老城區(qū)：位于滹沱河以南、京港澳高速以西，重點發(fā)展金融商貿(mào)、文化娛樂、商務辦公、信息流通、商業(yè)服務等第三產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)保建設。正定新區(qū)：位于滹沱河以北，重點發(fā)展行政辦公、會展旅游、文化體育、總部經(jīng)濟等高端服務業(yè)。東部新城：位于京港澳高速以東，滹沱河以南，重點發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥及研發(fā)中心。三組團：即鹿泉、欒城和藁城三個外圍組團。城市空間結(jié)構(gòu)總體規(guī)劃：到2020年，石家莊主城區(qū)建設用地將達到500平方9重點區(qū)域劃分橋西區(qū)新華區(qū)橋東區(qū)正定長安區(qū)裕華區(qū)開發(fā)區(qū)滹沱河京港澳高速綠化帶重點區(qū)域劃分橋西區(qū)新華區(qū)橋東區(qū)正定長安區(qū)裕華區(qū)開發(fā)區(qū)滹沱河京102

重點板塊分析中惠熙元2重點板塊分析中惠熙元11新華區(qū)區(qū)域特點：新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風上水，是全市水源保護地，民心河等五大水系貫穿全區(qū)，新建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程也將為省會增添新的景觀。得天獨厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，使新華區(qū)被譽為省會“后花園”?？偯娣e92.11平方公里，總?cè)丝?8.8萬。交通路網(wǎng)發(fā)達，13所省農(nóng)科院等一大批科研機構(gòu)帶來濃厚的科技人文氣息，商圈環(huán)繞，同時又有濃重的人文積淀；新華區(qū)最大的優(yōu)勢在于區(qū)域內(nèi)的居住氛圍濃厚，是以居住和休閑為主要特色的片區(qū)；新華區(qū)新華區(qū)區(qū)域特點：新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風上12區(qū)域項目分布（精裝17000）（毛坯9000）區(qū)域項目分布（精裝17000）（毛坯9000）13水上公園周邊項目較為密集，但特色不明顯；本區(qū)域有實力的開發(fā)商不多，均為本地開發(fā)商，對后進入者相對機會較大；以二環(huán)線為界，新華區(qū)可劃分為居住密集區(qū)域和居住潛力區(qū)域。二環(huán)以內(nèi)項目分布密集，可開發(fā)土地有限；而二環(huán)以外，隨著城市化進程的發(fā)展，大量的城中村土地將被改造和開發(fā)，有較大潛力；區(qū)域小結(jié)：區(qū)域小結(jié)：14橋西區(qū)橋西區(qū)位于石家莊市區(qū)西南部，區(qū)域面積55平方公里，人口52萬；是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心；轄區(qū)駐有省委、省人大、省政府、省政協(xié)四大機關以及省直60多個單位部門；陸路交通極其發(fā)達，石家莊火車站、石家莊長途汽車站均座落在區(qū)域內(nèi)；區(qū)內(nèi)商貿(mào)繁華，市場發(fā)達。中華大街以東、火車站以西1200米的中山路段，是全市最繁華的商業(yè)街，素有石家莊的“王府井”之稱。橋西區(qū)屬石家莊老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長，建筑密度低，改造潛力大，剛性需求比重很大。區(qū)域特點：橋西區(qū)橋西區(qū)位于石家莊市區(qū)西南部，區(qū)域面積55平方公里，人15區(qū)域項目分布恒大城/恒大華府（毛坯12000）（精裝13000）區(qū)域項目分布恒大城/恒大華府（毛坯12000）（精裝130016項目數(shù)量眾多，總體供應量較大，市場活躍;屬于老城區(qū)，人文氣息濃厚，改善型需求相對旺盛;開發(fā)企業(yè)較為集中，土地資源競爭比較激烈;區(qū)域小結(jié):區(qū)域小結(jié):17橋東區(qū)交通便利發(fā)展前景廣闊商業(yè)氣氛濃厚居住生活便利區(qū)域新盤密度大品質(zhì)高需求巨大投資升值前景可觀區(qū)域特點:橋東區(qū)引位于石家莊市區(qū)中部，總面積43.07平方公里，常住人口32.1萬余人，轄1個鎮(zhèn)、9個街道辦事處。轄區(qū)南北狹長，呈長條狀縱貫石家莊市南北，中部為繁華的鬧市區(qū)，以商貿(mào)、服務業(yè)為主，南北兩端多為工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居民生活區(qū)。京廣、石德鐵路、107國道、石太高速公路縱貫全區(qū)，交通發(fā)達，基礎設施完善。

橋東區(qū)橋東區(qū)交通便利發(fā)展前景廣闊區(qū)域特點:橋東區(qū)引位于石家莊市18區(qū)域項目分布天滋嘉鯉魚遠見（毛坯9000）（毛坯9000）（毛坯1000）區(qū)域項目分布天滋嘉鯉魚遠見（毛坯9000）（毛坯9000）（19目前在售項目主要分布在二環(huán)以內(nèi)，尤其集中在一環(huán)內(nèi)的核心城區(qū)，因此密度和售價在各城區(qū)中都是最高的;地域南北狹長，不同環(huán)線位置的土地價值差異極大;二環(huán)以內(nèi)土地價值高，但供應有限;北部可聯(lián)系滹太新區(qū)，南部隨著高鐵新站的建設及周邊區(qū)域改造，會有較好的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域小結(jié):目前在售項目主要分布在二環(huán)以內(nèi)，尤其集中在一環(huán)內(nèi)的核心城區(qū)，20長安區(qū)長安區(qū)位于市區(qū)東北部，面積110.24平方公里，總?cè)丝?2.65萬人，其中農(nóng)業(yè)人口10.97萬人。是石家莊廠企最為集中的區(qū)域，綜合環(huán)境較差，改造潛力巨大;區(qū)域內(nèi)的博物館、廣安大街是石家莊市中心地帶，功能定位于石家莊CBD核心區(qū)域，常山紡織公司棉一、棉二、棉三都屬轄區(qū)內(nèi);區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長，多為先前開發(fā)的廠企宿舍生活區(qū)、大型經(jīng)濟適用社區(qū)等;區(qū)域特點:長安區(qū)長安區(qū)長安區(qū)位于市區(qū)東北部，面積110.24平方公里，總?cè)丝?1區(qū)域項目分布CBD區(qū)域（毛坯8500）（毛坯10000）區(qū)域項目分布CBD區(qū)域（毛坯8500）（毛坯10000）22大部分項目分布在二環(huán)以內(nèi)，二環(huán)外的項目規(guī)模較大，但售價不高；整體價格水平在各城區(qū)中最低;項目總規(guī)模在各城區(qū)中居首位;石家莊“CBD”位于本區(qū)內(nèi)，商務型產(chǎn)品有較好市場基礎;區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的陸續(xù)搬遷將使本區(qū)的環(huán)境得以改善，并有較大規(guī)模的土地供應入市;由于現(xiàn)有項目水平普遍不高，如果我們能夠發(fā)揮自身競爭優(yōu)勢，將存在較大機會點;區(qū)域小結(jié):大部分項目分布在二環(huán)以內(nèi)，二環(huán)外的項目規(guī)模較大，但售價不高；23裕華區(qū)

該區(qū)域為石家莊市城市發(fā)展重點區(qū)域，定位于城市副中心功能，道路交通條件十分優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)的裕華路、槐安路都是連接橋東、橋西的市級主干道。區(qū)域內(nèi)的世紀公園是目前石家莊最大的綜合性游樂公園。從城市發(fā)展來看，東南方向是石市規(guī)劃的主導發(fā)展方向，因此政府對其開發(fā)建設的政策支持再加上居民對其未來前景的認同都使得東南片區(qū)成為目前城市建設熱點地區(qū)。區(qū)域特點:裕華區(qū)裕華區(qū)

該區(qū)域為石家莊市城市發(fā)展重點區(qū)域，定位于城市24區(qū)域項目分布（毛坯9000）（待售）（毛坯9000）區(qū)域項目分布（毛坯9000）（待售）（毛坯9000）25大部分項目集中在二環(huán)以內(nèi)，均價橋東區(qū);供應項目多，總量僅次于長安區(qū);本區(qū)交通便利、環(huán)境優(yōu)美，有成為石家莊“CLD”的趨勢，相應的土地價格也會水漲船高;市場基礎較好，價值水平已發(fā)掘到一定高度，競爭激烈，對產(chǎn)品和營銷能力要求較高;區(qū)域小結(jié)：大部分項目集中在二環(huán)以內(nèi)，均價橋東區(qū);區(qū)域小結(jié)：26開發(fā)區(qū)位于主城區(qū)東部，是石家莊高新區(qū)與經(jīng)開區(qū)的合稱，前者位于京珠高速與東三環(huán)之間，后者在東三環(huán)外、藁城境內(nèi)；高新區(qū)以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套相對齊全，城市面貌較好；經(jīng)開區(qū)以加工制造業(yè)為主，整體形象和發(fā)展狀況較差。區(qū)域特點：開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)位于主城區(qū)東部，是石家莊高新區(qū)與經(jīng)開區(qū)的合稱，前者位27區(qū)域項目分布（毛坯6000）（精裝5500）區(qū)域項目分布（毛坯6000）（精裝5500）28目前主要住宅項目集中在高新區(qū)偏主城區(qū)一側(cè)，主力售價6000元/平米；多數(shù)項目屬于尾盤階段，實際在售量小，新開項目數(shù)量有限；客戶除少量園區(qū)內(nèi)工作者及當?shù)卦【用裢?，大部分來自城區(qū)；高新區(qū)珠江大道以南開發(fā)程度不高，有較多土地資源，應重點關注。區(qū)域小結(jié)：目前主要住宅項目集中在高新區(qū)偏主城區(qū)一側(cè)，主力售價6000元29中惠熙元3

市場分析中惠熙元3市場分析301.商品住宅供應面積（1-3季度）1.商品住宅供應面積（1-3季度）31

2011年一季度石家莊商品房供應面積為135.4萬平方米，環(huán)比2010年四季下降1.25%，同比2010年一季度下降33.67%；商品住宅供應面積為97.323萬平方米，環(huán)比2010四季度上漲28.0%，同比2010年一季度下降30.86%。在商品房供應面積萎縮的情況下，商品住宅供應面積持續(xù)上升，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在限購政策出臺前市場預期非常明朗，但是在商品住宅限購后，供應面積開始下滑。

2011年第二季度石家莊商品房供應面積為222萬平方米，環(huán)比上漲63.88%，同比上漲84.44%；其中商品住宅供應面積為207.5386萬平方米，環(huán)比上漲113.25%，同比上漲102.12%。2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅的供應量不僅同時實現(xiàn)了超過50%以上的上漲，因此，縱觀二季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論是供應的力度，還是推盤的意愿，都是比較強烈的。

2011年第三季度石家莊商品房供應面積為148萬平方米，環(huán)比下跌33.20%，同比下跌7.29%；其中，商品住宅供應面積為90.9148萬平方米，環(huán)比下跌56.19%，同比下跌1.47%。與二季度相比，三季度石家莊商品房和商品住宅供應量都出現(xiàn)了非常明顯的萎縮，商品住宅供應量的跌幅超過50%，這顯示開發(fā)企業(yè)在供應力度和推盤意愿上都出現(xiàn)了收緊。2011年一季度石家莊商品房供應面積為135.4萬平322.商品住宅供求比（1-3季度）2.商品住宅供求比（1-3季度）332011年一季度石家莊商品住宅供求比為1.05:1，供求關系基本平衡。圖中顯示的具體情況來看，除2月石家莊商品住宅供應面積增大，導致當月供求比高達1.24:1外，1月和3月呈現(xiàn)出不同程度的供不應求的狀態(tài)，由此可以發(fā)現(xiàn)商品住宅供求關系基本處于動態(tài)調(diào)整之中。整體來看2010年4月至2011年3月，石家莊商品住宅供應總面積為368萬平方米，成交總面積為420萬平方米，供求比為0.88:1，市場呈現(xiàn)出比較穩(wěn)定的供求關系。

2011年第二季度石家莊商品住宅供求比為2.34:1，呈現(xiàn)出供大于求的局面。如圖所示，除了5月由于商品住宅供應面積出現(xiàn)了急劇萎縮，導致當月供求比變?yōu)?.23:1外，4月和6月均呈現(xiàn)出不同程度的供大于求的狀態(tài)，由此可見，二季度商品住宅供求比呈現(xiàn)出幅度極大的波動調(diào)整。不過，雖然二季度供求關系波動較大，但縱觀2010年7月至2011年6月，石家莊商品住宅供應總面積為473萬平方米，成交總面積為401萬平方米，供求比為1.18:1，市場體現(xiàn)出比較穩(wěn)定的供求關系。

2011年第三季度石家莊商品住宅供求比為1.17：1，呈現(xiàn)出供求基本平衡的局面。然而，7月、8月和9月商品住宅供求比卻呈現(xiàn)出截然不同的態(tài)勢，如圖所示：其中，7月和8月均為供小于求，供求比分別是0.87：1和0.44：1；9月則迅速反轉(zhuǎn)，當月供求比達到了2.05：1，并迅速拉平了三季度的供求比。由此可見，盡管三季度供求基本平衡，但各月實際供求情況波動比較大。縱觀2010年10月至2011年9月，石家莊商品住宅供應總面積為472萬平方米，成交總面積為375萬平方米，供求比為1.25：1，供微大于求，整體比較穩(wěn)定。

2011年一季度石家莊商品住宅供求比為1.05:1，343.商品住宅成交面積（1-3季度）3.商品住宅成交面積（1-3季度）352011年1至3月石家莊商品房累計成交127萬平方米，同比上漲13.88%；其中商品住宅累計成交93萬平方米，同比下降3.45%。

2011年二季度石家莊商品住宅累計成交89萬平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%，石家莊樓市在成交方面呈現(xiàn)出小幅回暖的態(tài)勢，但與限購前難以相比。

2011年第三季度石家莊商品住宅累計成交78萬平方米，環(huán)比下跌12.25%，同比下跌24.94%。三季度各月呈現(xiàn)出小幅回升態(tài)勢，但回升量能趨弱，顯示消費者觀望情緒仍比較濃厚。

2011年1至3月石家莊商品房累計成交127萬平方米364.商品住宅成交均價（1-3季度）4.商品住宅成交均價（1-3季度）372011年1月至3月石家莊商品住宅成交均價為4739元/平方米，同比上漲14.69%。2011年1月到2月石家莊商品住宅成交均價基本持平，從2月到3月商品住宅成交均價呈現(xiàn)出明顯下降，2011年一季度房價走勢波動明顯。

2011年二季度石家莊商品住宅成交均價為4598元/平方米，4月至6月石家莊商品住宅成交均價呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢，最高成交均價與最低之間的價差超過了400元。在多重調(diào)控政策的影響下，預計2011年商品石家莊住宅成交均價將呈現(xiàn)整體緩慢上揚，局部波動調(diào)整的態(tài)勢。

2011年第三季度石家莊商品住宅成交均價為5336元/平方米，各月呈現(xiàn)出“先漲后跌，漲多跌少”的態(tài)勢，最高成交均價與最低之間的價差為367元。在成交量趨弱，觀望態(tài)度濃厚的市場背景下，逆勢上漲的成交均價有回調(diào)的可能性。

2011年1月至3月石家莊商品住宅成交均價為473938中惠熙元4

土地市場分析中惠熙元4土地市場分析392011上半年石家莊出讓情況表

2011上半年石家莊出讓情況表40石家莊市場調(diào)研報告ppt課件41說明：將2010年12月掛牌、2011年1月進行出讓的8宗地塊計算在內(nèi)，石家莊2011年上半年共成功出讓23宗地塊，流拍4宗地塊，還有2宗地塊暫停出讓。其中涉及住宅用地16塊。這23宗成功出讓的地塊總出讓面積約1053畝，成交總價為27.4億元，折合約260萬元/畝。石家莊2011年上半年共成功出讓的地塊，大多為在建項目，個別項目甚至已經(jīng)接近交房。由于三年大變樣和建設用地指標的限制，今后石家莊土地市場推出的地塊仍以“先建后出讓”的形式為主，真正的凈地仍然緊缺。今年上半年土地市場呈現(xiàn)出地塊面積小、容積率高等特點，多個小地