廣東住宅小區(qū)項目市場調研報告詳解附圖豐富

XX塘尾項目

市場調研報告1宏觀背景市場分析地塊評估思維導圖宏觀經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃宏觀政策房地產(chǎn)市場分析區(qū)域商圈分析地塊位置目標客戶群分析SWOT分析重點案例分析思維導圖22006年惠州市石化工業(yè)強勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長15.2%；石化工業(yè)53.42億元，增長2.7倍。中海殼牌石化項目于3月份順利投產(chǎn)，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導因素，產(chǎn)業(yè)結構也向適度重型化調整，輕重工業(yè)比重由上年的52.9：47.1調整為45.2：54.8。2006年，XX區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億大關，實現(xiàn)100.2億元，比上年增長90.3%，隨著中海殼牌的順利投產(chǎn)，拉動作用明顯，XX經(jīng)濟發(fā)展顯著加快，國民經(jīng)濟高速發(fā)展，各項指標都有明顯改善，經(jīng)濟質量進一步提高。XX宏觀經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強勢發(fā)展態(tài)勢宏觀經(jīng)濟—整體GDP2006年，XX區(qū)生長總值增長幅度為90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP約一成。不難看出，XX區(qū)經(jīng)濟發(fā)展受支柱產(chǎn)業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。信息來源：市統(tǒng)計局2006年惠州三區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）比較表信息來源：市統(tǒng)計局3第二產(chǎn)業(yè)：實現(xiàn)增加值72.7億元，增長150.1%，其中工業(yè)增加值66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項目投產(chǎn)，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產(chǎn)比例進一步優(yōu)化調整。2006年XX區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（GDP）第三產(chǎn)業(yè)：實現(xiàn)增加值25.1億元，增長16.8%。其中批發(fā)零售，金融，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實現(xiàn)增加值1.63億元、0.4億元、7.58億元，比2005年分別增長20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱產(chǎn)業(yè)：2006年石化、電子、汽車、鋼鐵四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值270.4億元，增長319.9%，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重的89.7%。其中，石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值194.2億元；電子工業(yè)產(chǎn)值42.9億元，增長27.7%；鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產(chǎn)值22.8億元，增長17.2%。高新技術產(chǎn)業(yè)：XX區(qū)共有省級以上高新技術企業(yè)10家，新增1家。高新技術企業(yè)產(chǎn)值達215.7億元，10家工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)比重71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。招商引資：2006年共洽談引進項目86宗，涉及投資總額15.2億美元，其中外資項目32宗，投資總額4.76億美元，其中較大的外資有中海科技電子項目、星華電子項目等；內(nèi)資項目54宗，內(nèi)資比重不斷加大，投資總額9.57億美元，各占62.8％和63％，其中較大的內(nèi)資項目有比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目等。目前世界500強企業(yè)14家。信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經(jīng)濟—產(chǎn)業(yè)布局以中海殼牌為龍頭的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)4——2005年7月21日全球第二大石油和化工倉儲公司——歐德油儲集團公司在XX石化區(qū)舉行奠基儀式?！?005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道動工?！?006年2月10日中海殼牌南海石化投產(chǎn)，項目總投資42億美元?！?006年6月廣東LNG惠州電廠投產(chǎn)，總投資約85億元人民幣?！?006年7月1200萬噸南海煉油項目投產(chǎn)，基建投資193億元人民幣?！?007年4月9日深圳比亞迪攜巨資60億元人民幣投向XX?！?007年4月9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產(chǎn)項目），投資總額100億元人民幣?！?007年12月又一電子產(chǎn)業(yè)園啟動，愛華電子等五家企業(yè)簽約進入XX……

XX重大工程經(jīng)典回放：石油石化、電子和港口物流等產(chǎn)業(yè)聚集運行、投產(chǎn)，為片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來帶了使命契機，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。宏觀經(jīng)濟—重點項目（1）石油石化類項目成為經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，國際管理型人口劇增5

中海殼牌南海石化項目：中海殼牌南海石化項目是目前國內(nèi)最大的中外合資項目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。發(fā)展格局XX所處的特殊地理位置吸引著國內(nèi)外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海石化項目的建設及香港和記黃埔進駐惠州港，使XX初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。廣東LNG惠州電廠項目：是廣東LNG總體項目的配套新建項目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設，總規(guī)劃裝機容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。

港口物流產(chǎn)業(yè)：作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設目標是成為南中國海最大的油氣化工儲運基地和區(qū)域性的物流配送中心?；葜莞郜F(xiàn)已建成碼頭28個，年吞吐能力達2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設規(guī)模即將突破200萬立方米。

東風本田汽車零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投產(chǎn)。公司位于廣東省惠州市XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達的泛珠江三角洲經(jīng)濟圈東部要道。公司主要生產(chǎn)轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。1998年11月獲得ISO9002質量認證；1999年11月獲廣東省高新技術企業(yè)稱號；2002年11月獲廣東省先進技術型企業(yè)稱號。

中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，輻射延至惠州及珠三角宏觀經(jīng)濟—重點項目（2）人口變化2006年末，XX區(qū)常住人口13.60萬人，從業(yè)人員86294人，增長14.4%，就業(yè)大專以上學歷人數(shù)12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的14.3%，區(qū)內(nèi)就業(yè)中級以上職稱人數(shù)4090人，比2005年增加985人。區(qū)內(nèi)在崗職工年平均工資為22553元，增長4.9%。6房地產(chǎn)市場啟動期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展曲線800美元4000美元8000美元人均GDP快速發(fā)展期發(fā)展態(tài)勢：

2006年惠州市人均GDP為3127美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，XX區(qū)由于人均GDP發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，理應處在快速發(fā)展期。西蒙.庫茲涅茨經(jīng)濟理論是80年代后期提出的，以當時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相應的邊界應該適度增加，但理論基本結論是正確的。目前，就人均GDP來看，XX區(qū)房地產(chǎn)市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特征來研判，XX區(qū)房地產(chǎn)市場仍處在快速發(fā)展期。2006年惠州市和XX區(qū)人均GDP發(fā)展態(tài)勢2006年惠州市GDP相當于1989年深圳，XX區(qū)人均GDP超過深圳同年數(shù)據(jù)。宏觀經(jīng)濟—與房地產(chǎn)對應關系XX非正常期惠州正常期XX區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均GDP大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展7XX榴規(guī)劃面定位富惠州絨南濱互海新李區(qū)，樂項目嫌位于膽西區(qū)豆中央纏生活撥區(qū)XX鉛區(qū)“榜五區(qū)置一岸牌線”戶規(guī)劃闊圖“五區(qū)頭一岸煉線”浙規(guī)劃——冰“五區(qū)并”：賞石油峰化學坐產(chǎn)業(yè)老園區(qū)達、港益口物晴流倉討儲區(qū)曾、西妻部綜貧合產(chǎn)允業(yè)區(qū)今、行班政金正融商彩務區(qū)馳、旅蒸游休共閑度右假區(qū)趨；“頑一岸疼線”所：起須于小詞桂灣蜓止于峰小徑攤灣的犧沿海禍岸線罪），笑全力酒描繪欄濱海腫石化游新城泊區(qū)。中心窄區(qū)規(guī)擠劃：本項頸目位幸于行爭政商昏務區(qū)夜，即哲中心損區(qū)，很總用值地面衡積約22平方漫公里山，以冤行政救、金呢融、霧商務壤、居猶住為禾發(fā)展撇方向逮，是接打造蘿沿海廣城區(qū)事，突云出濱裹海特府色的習核心爭區(qū)域孕，也祖是完寬善城兆市功死能的蛾重點甘地區(qū)煉。XX或區(qū)功巴能定枝位：力爭掘通過5～10年時角間的陣努力魂，奠億定將數(shù)XX覽建設逗成為撲惠州全城市塞南部生的濱變海新輝區(qū)，辨南中足國海斥北岸像的璀圖璨明隊珠的壓堅實老基礎若。電子敬、汽庸車零察部件潮產(chǎn)業(yè)石油冷化學釘產(chǎn)業(yè)黃金筆海岸陡旅游化區(qū)港口貍、物腎流區(qū)域售規(guī)劃—XX街規(guī)劃西區(qū)沿中央腦生活定區(qū)8本項顏目位正于西拼區(qū)中稱片，垃周邊皆密集誼的工霸業(yè)產(chǎn)寧業(yè)園烤區(qū)為街項目掉贏得爬發(fā)展緩先機區(qū)域如規(guī)劃—西區(qū)披規(guī)劃西區(qū)擁規(guī)劃稅：XX吐西區(qū)碑工業(yè)惑園區(qū)礎目標沉是建昂設成捆為新循技術候、電艷子信衣息和要汽車隨工業(yè)土基地繁。西兄部工腐業(yè)產(chǎn)拐業(yè)區(qū)貧主要游由響巾水河輛工業(yè)緣瑞園、扎東風肅車城恭工業(yè)紛園、片西區(qū)夕科技慣區(qū)及瓣西南爛片區(qū)津組成枝。西區(qū)哭西二蛇大道甘概況砌：西二娘大道每即目恐前的渣龍海捧二路諸，集細中了萄西區(qū)懇現(xiàn)在騙和未雨來絕棟大部梢分住驚宅項波目，引在建/售的賽項目恒由德眨州城柿、珠拆江東購岸、調愛頓暈第三乎季度嬸、菩泳提園應、惠申豐城呈、熊召貓國恭際等罪，預機計08入市跪的有混東部繼項目砌、龍汽城振晴業(yè)、誓東港烏項目褲、建騎藝項玩目、差金匯大園等桐。9XX秒?yún)^(qū)產(chǎn)烘業(yè)與鹽周邊亞城區(qū)恭形成真有機慮互補現(xiàn)代蓮石化訊數(shù)碼中、中海并殼牌婦石化項目晝后勤滲基地電子忌加工磨、紡織達、家勇具……高新竟技術冬、金紙融、物流裁、制裂造工春業(yè)……東莞甲市深圳阻市惠州誕市工業(yè)菌制造宇、高新忠技術……石化鏈產(chǎn)業(yè)年區(qū)和港口礙物流詳產(chǎn)業(yè)停基地XX蔑區(qū)XX拘區(qū)及近周邊危城區(qū)歡產(chǎn)業(yè)遷分布鳳圖信息紋來源丙：各輪地相匆關政遲府網(wǎng)匯站半小艙時生變活圈深圳么軌道迅交通禽、產(chǎn)禮業(yè)東塌延至撞XX碗的利違好因欠素加冤速了寺深圳挽與X憶X生育活圈臺的融柱合?；蓐柵艆^(qū)區(qū)域途規(guī)劃—產(chǎn)業(yè)場融合10未來裹立體管交通襯網(wǎng)絡容為吸夢引外懸地客唐增加需籌碼公路碼方面赤：連接翠區(qū)內(nèi)賓外的押高等坊級公跪路—惠（銹州）尚澳（牲頭）目疏港傳大道慰與深選汕、擊惠鹽營、廣觀汕、政廣惠炕、惠末河等亭高速搬公路削聯(lián)通鐵；X巨X沿潛海公很路已巾動工隱建設壩，建益成后遠將使藍XX豬至深永圳特戰(zhàn)區(qū)（濤關內(nèi)聚）的已距離呀縮短胞至36公里疫。鐵路超方面：京九枝鐵路萌支線——惠（哥州）程大（薄XX蠢）鐵收路已夜建成蠅通車貢?？者\憐方面向：開發(fā)勒區(qū)距約深圳脈寶安舌國際姥機場70公里疏，距哥廣州炭國際離機場15疊0公里捆，距票香港貪赤鱲鳴角國選際機察場12碗0公里北，均須在兩俱小時估車程葛內(nèi)。20碌08年3月，抱惠州屑機場碧將恢秤復飛服行.海運成方面隙：開發(fā)卵區(qū)內(nèi)咱的惠秋州港內(nèi)是京賓九鐵杏路南蝕端最絨便捷電的出障?？趽?，可量直航壓世界霸各大菜港口起。XX騎立體心交通慢網(wǎng)絡形成引發(fā)兆產(chǎn)業(yè)氧格局大延伸交通拜優(yōu)勢開發(fā)浩區(qū)已壞初步叮形成尤了由其港口辨、航湊空、翅鐵路繪、公昆路和努光纖點組成原的立干體交衡通通歐訊網(wǎng)奸絡。功能命延伸立體際交通接網(wǎng)絡乘引發(fā)野片區(qū)個新的配產(chǎn)業(yè)刷格局車延伸，未板來的機XX墳片區(qū)論依托苦海港窮的獨莖特優(yōu)勸勢將歲會成挨為珠蒼三角陽新的伯熱點乓區(qū)域拒之一構。同時遵，深楚莞惠撫立體領交通昨網(wǎng)絡姨將為邀XX腰帶來營了大述量深滾圳等脅異地悅投資貝客。區(qū)域雪規(guī)劃—城際炭交通11XX巡壽宏觀楊經(jīng)濟與規(guī)充劃——小結1、X別X區(qū)獅經(jīng)濟陣整體冬呈現(xiàn)絹高速濾發(fā)展燥勢頭費，以半中海任殼牌鐘為首司的第卻二產(chǎn)左業(yè)發(fā)河展迅慎猛，紅其輻男射性零已延亦至惠芬州及屑珠三烘角。2、石境油石脂化產(chǎn)粥業(yè)成豬為X摟X區(qū)唯經(jīng)濟客的強央力引舌擎，捏國際喂科技耗、管急理型規(guī)人才魔劇增遇，由走此而釣引來抽的住逗房需塔求必撲將釋監(jiān)放。3、X毒X區(qū)掃人均GD巷P大幅靈增長河，房怨地產(chǎn)斜處在膛快速代發(fā)展卵軌道說。4、珠唐三角炸產(chǎn)業(yè)雁互補評和融費合，航XX翁交通堅網(wǎng)絡催日益斬完善緩，惠唇深半割小時擴生活伍圈（恥XX見、惠鑼城、疑惠陽握和龍袋崗區(qū)戲）浮刺出水知面。5、本或項目獄位于提XX系西區(qū)劫，片婆區(qū)電溝子、關汽車脖、高虧新技離術產(chǎn)什業(yè)規(guī)稼劃為設項目奏贏得蔑了發(fā)袍展先群機！12后市方政策堆預測接：短傍期內(nèi)鴉整體谷影響堡有限遙，物凈權法局和人慌民幣唉升值靠形成遺正面與影響20元07年，搭將是拳房地熟產(chǎn)政饞策、久土地彎政策肯和金民融政紐奉策執(zhí)煩行非誤凡的寶一年蒜，各肺類政謀策完鵲善和皇落實錦必將膠成為旅政策冠發(fā)展腎主方萌向，信主要氧目標姐仍是汪監(jiān)控較土地押市場賴、調賊整住酷房結壘構和壺規(guī)范現(xiàn)市場感秩序鐮等。耕其中須，◎房地妻產(chǎn)政裳策：20渾07年政騎府必而將從瘡多方始位多仿手段側調控虜房地社產(chǎn)市稈場——以國殼六條扮為基矩礎，舉“90－70稀”住房雖結構昆政策休和經(jīng)陽濟適滅用住年房政憶策將腦會得輩到進盜一步乞落實被，普團通商乏品房持、廉脫租房淹和經(jīng)冰濟適克用房鴨供應跳比例說將會垃歷史櫻性增北加?！蛲恋貙艺哂眩旱胤交耐恋厝Y源沖緊缺漆，20喚07年土費地調這控不得會松標弛，仗調控滔將繼蘇續(xù)在喬國六垂條的浩“嚴恭格控鄉(xiāng)豐制土診地、勢優(yōu)化蠅土地這供應估結構翻、打標擊土獅地囤欄積”似框架詠下進滅行，完土地詳政策（土地送增值避稅）和規(guī)判劃政盟策將肯繼續(xù)賢作為秘政府厚調整淘房地這產(chǎn)市器場供具給方歷面的掏主要焰手段庫?！蚪鹑趦|政策據(jù)：預計20織07年房頭地產(chǎn)來調控濤將在場現(xiàn)有種的框壯架下進持續(xù)糞，除清加強芝已有拆政策哭的執(zhí)盜行力像度外禍，增僵加保合障性啟住房糟建設降，加虹息、腰提高丟準備樓金、亦首付版比例第、物秩業(yè)持應有階誼段稅平費征塌收等來將可篩能是20森07年金師融政抖策調熄控的志幾大梢熱點腫?！蛭餀鄷r法：20征07年物揀權法應條文偷進一內(nèi)步清駛晰和撤明確缸，有濟效保播護權衡利人普的物距權?！蛉嗣竦缼派?jié)值：20拋07年國朋際油牢價、輔礦石肅價格熄漲幅田都很框大，骨房地邁產(chǎn)價酸格持聞續(xù)上徒揚，豈人民梁幣升攪值的扒預期圖正在涉走強褲，吸監(jiān)引大燃量國踢際游著資涌徑入中破國。本項違目住芒宅和除公寓該，受斗此政籮策影竭響較業(yè)大，兔戶型陸設計90平方也米以芹下須分達70釋%以上袖。20趟07年政酒府整載治土沾地市壁場決子心不環(huán)減，召本項劇目土宮地受碗政策攤影響鄙較大貞。若本搖項目也通過掉貸款若進行究建設駁，則邪受金懷融政肝策影驚響顯卸著。腔消費鼓者方妥面影雙響不厚明顯旦。置業(yè)悔者購庭買信劫心增苦強。宏觀團經(jīng)濟—政策還影響本項港目對永外資應將更易有吸當引力冠。雖然罩就現(xiàn)作有條煮件預胞測后男市政晴策對瞧本項推目影男響有射限，岸但是窄應警轎惕國俘家開壞發(fā)政米策風蒸險（均XX面規(guī)劃寄）、懇城際脖關聯(lián)某性開歸發(fā)政役策風屋險。13XX桑土地義政策擁：整犁治拉風開序誼幕，樹難度旗和范療圍不惠容忽倚視XX艙區(qū)土墾地政掠策：根據(jù)私XX學管委販會惠將灣[2拾00批7]床5號文福件顯品示：20鋪07年2月規(guī)晨劃修引編和餡閑置失土地輩清查主的范倍圍為扒：全氧區(qū)整董治土茂地面悄積36堂.5關4平方尸公里別，其屈中西驚區(qū)上涼楊4.帆92平方驅公里譯，霞棵涌大群嶺1.窩81平方武公里逗，響水通河南辯部3.汪87平方杏公里蘇，中心個北區(qū)10擁.6芬5平方斷公里語，中活心南自區(qū)15嘩.2朵9平方苗米。本項椅目位膽于X稻X西上區(qū)土上地整偽治范韻圍內(nèi)席。XX部區(qū)尤選其中畢心區(qū)哭土地梁大多首已出貴讓，幅均掌墳控在殿開發(fā)餐商手技中，玻土地曾閑置堂整治逼未落栗實之站前土六地入陽市時羞間不述確定命，項蘆目未爹來競干爭不由明朗志。國務盾院關砌于加到強土削地調比控有比關問怒題的跟通知（）一、炎進一鉗步明克確土達地管肚理和妄耕地籮保護檢的責憤任二、活切實怪保障豎被征污地農(nóng)修民的禁長遠圍生計三、訊規(guī)范忽土地功出讓鞭收支年管理四、鍬調整棚建設裹用地含有關字稅費芳政策五、掙建立崗工業(yè)咽用地膏出讓暢最低炕價標歉準統(tǒng)吊一公數(shù)布制渡度六、填禁止哨擅自扯將農(nóng)偏用地患轉為罵建設染用地七、禮強化吼對土瘋地管浸理行艇為的戴監(jiān)督坐檢查八、鄙嚴肅氏懲處遺土地宗違法檢違規(guī)周行為威。宏觀店經(jīng)濟—地方鈴政策無影響載（1）14XX折土地黃政策煤：土保地放垮量較堅大，剃未來棕競爭滑形勢撫嚴峻20絞07年惠易州市塊（X似X區(qū)放）招獅商引戴資推將介會收招商塞項目篇用地根據(jù)趴惠州裳市國境土局拴資料濤顯示緩，20丟07年X笑X區(qū)抬招商赴引資桑推介悠會招匪商項辯目用偉地合助計37宗，木土地強面積姥為69絞1.財3萬平影方米盾，建杜筑面扛積13喚82壓.6萬平腿方米膏，容雷積率悠多為08－2.飽0，其反中多手為石撫化工只業(yè)用犧地，譯居住吹用地暑僅三鉛宗，土地滴編號報為8、9、10號，肚土地鵲面積美約16撞4.嬸7萬平勢方米孫，建命筑面菌積32勤9.與3平方弱米，孫地塊飲之大捧不容標忽視應。且于20怒07年1月29日已嬌集中星掛牌慎成交清。區(qū)土犯地供祝應特孩征：災土宜地性搬質：石化謊工業(yè)旬土地至占主勞體，盆居住奪用地漿面積神約占23邁.8％；居住愁用地豆：居住協(xié)用地殃地塊甚數(shù)量坦少，步但地辜幅完任整，嶼且集剃中于監(jiān)澳霞戲大道持上。出讓溉時間搖：三宗傭居住憤用地釣于20鋼07年1月29日集冊中掛像牌成慎交。競爭浮形勢許：三宗插居住癥用地崖將可舉能與改本項洪目形及成競斥爭。宏觀抵經(jīng)濟—地方購政策剃影響濕（2）15XX媽土地嫂市場某：放肚量大超，工豪業(yè)用律地主友導，搶居住猜用地活數(shù)量罷少但獲規(guī)模次大20吃07年惠選州市漢（X劃X區(qū)芹）招仔商引慈資推豆介會抽招商椅項目陽用地掃表（氧一）宏觀忌經(jīng)濟—地方碧政策說影響足（3）16XX情土地妄市場娛：放驗量大博，工簡業(yè)用鉤地主輝導，襪居住碌用地臘數(shù)量終少但肅規(guī)模獅大20視07年惠竿州市攪（X朝X區(qū)父）招件商引唇資推夢介會慨招商儲項目頓用地扎表（怪二）宏觀遵經(jīng)濟—地方銹政策載影響巧（4）17國家存政策——小結1、20認07年是蔥中央秀和地鏈方房丟地產(chǎn)頃、土宋地和估金融校等房冠地產(chǎn)堡相關誤政策善落實距年，鑒國家終起征維土地還增值哭稅等液相關庫工作革，土育地市插場進彩一步珍規(guī)范就，但孩后期淡政策御效果著有待常觀察自。2、X看X區(qū)纏土地駝整治呼已展擴開序嬌幕，緩難度惱和范罵圍不肆容忽稅視（36平方吵公里舊），夏項目銹入市嘆時間徑不明服朗，撫項目醋未來換競爭滾形勢持嚴峻泊。3、X緩X區(qū)譯土地胖市場弱放量橫大，喇工業(yè)超用地贈占主憲導，箱居住脹用地鞭數(shù)量捉少但樓規(guī)模腔大。哲同時榜，產(chǎn)題業(yè)的夸集聚痛引發(fā)贊了工神業(yè)用套地的浙開發(fā)棒，不湊僅拉獸動了仔經(jīng)濟醒發(fā)展扯，而扯且將雅引發(fā)名大量響的高挺端需佩求。4、雖怒然就居現(xiàn)有買條件邪預測誼后市紗政策斃對本殘項目舒影響鵝有限限，但薯是應譽警惕拆國家避開發(fā)勝政策瀉風險仇（X藝X規(guī)交劃）濃、城辨際關澤聯(lián)性貓開發(fā)隊政策搭風險執(zhí)。5、周忘邊項樣目入倘市時揚機難住以把裳握，廁本項猛目面神臨競錯爭壓鐵力較椒大，毫建議晚本項境目就柱目前資大好疫形勢縮慧之下際盡早虹入市耍，搶股占先衫機。18宏觀密背景市場但分析地塊飼評估思維寶導圖宏觀乳經(jīng)濟區(qū)域祥規(guī)劃宏觀壩政策房地濤產(chǎn)市敲場分狂析區(qū)域籃商圈就分析地塊雀位置目標且客戶梁群分私析SW嘴OT分析重點影案例礦分析19XX溉區(qū)供澆應集減中，摟大盤錦時代桿來臨嚼，未長來競斑爭不籮明確峰景干灣新天價名城SO拜HO世紀中天檢彩虹國城富康治國際在售奇樓盤擬售呼樓盤海韻·國際菩提蜜園1期菩提顧園2期熊貓叮國際2期熊貓販國際1期三太組團康匯雀花園地塊8號君豪航國際鋤公寓1期君豪花國際頌公寓2期地塊9號地塊10號南山民國際已售牲樓盤惠陽擺區(qū)房地東產(chǎn)市淋場—XX原戰(zhàn)國庫圖坪山葵涌萬科17英里金眾孟項目珠江約東岸聽濤賞雅苑愛頓崖第三頁季東方渡新天極地君匯惑上城星際赤首座秋谷漲陽光記里20廣場輸明珠惠景硬豪苑半島建一號1期錦繡驢豪苑2期華星·金碧憑雅苑1期隆基腹天地左廣場東方偽新城1期本因哈坊·寶家蹈園都市東廣場潤鑫堵花園麗江衰花園尚城肆世家1期壹品寫上城2期信和衡苑2期華茂·傾城戴名鉆長鴻扣花園1期河濱探世紀倘華城華宇·開城隱公寓中豪駐華廈中豪梅國際峰景固左岸城市莫麗景在售擬售錦上陜花華星·金碧逆雅苑2期天安疫淡水痕項目惠陽煎區(qū)快錫速成夾長，理集約叫發(fā)展已售錦繡車豪苑3期海岸膝物業(yè)子項目富康肝國際惠陽CB漫D秋長俊鎮(zhèn)惠陽趟商業(yè)桶中心關區(qū)房地海產(chǎn)市數(shù)場—惠陽著戰(zhàn)國徐圖世貿(mào)窩廣場20鋒76私享門家左岸受春天半島時一號2期So籍hu世紀中天綢彩虹庸城順御忠名居212223住宅滴市場職供應充足傅，競匹爭激身烈。罵市場需求軋度減毀緩，婆漸呈供大雀于求評態(tài)勢蛾。住宅洲市場夾供應住宅贏市場舅需求物業(yè)俗開發(fā)廣情況米分析總占母地面刺積22淹85肺68智4㎡總建返筑面崗積49觸73祖61市3㎡已建溫面積13蛛58專80面1㎡住宅洗開發(fā)流供應量充句足，淹后期且新入市項樹目與貍待建問、待售體擴量龐耍大。07年上持半年昆以及泰之前余市場故需求待巨大棉，基羨本消曬化供燃應量燙。07年下柔半年搞開始么需求萬減緩頑，市授場觀介望氣攏氛顯姥現(xiàn)。龐大融的供秒應量輕對未俊來市謠場造縱成強越大的短沖擊24252627項目遵規(guī)模工程拆進度價格裝修諒程度銷售披率價格房誠高低對銷隱售率影響諷小項目箭規(guī)模影響依價格商，大社飼區(qū)較倘高同等冤素質攀樓盤題裝修房鉛價格斤較高工程貞進度捎對價格卷影響不明順顯裝修交房現(xiàn)較御受歡迎君，代表娘消費趨提向工程和進度千對銷售挪率影殘響小辭，有期握房消解費習筆慣物業(yè)才價格哪情況掃分析提升梅項目烤住宅美價格麥的幾晶個因良素28價格征區(qū)間20鄭00惕-3額00單030士00羨-4需50士045求00鄙-6見00嶄060拍00喪-1歷00砍00交通、區(qū)位好、小區(qū)內(nèi)部配套齊全；主題式園林景觀設計與建筑風格；精裝修等配套鳳設施配套懶少，眼少量覺綠化鋪園林小區(qū)皂或周簽邊有第部分配貪套，文園林較有泳特色小區(qū)演配套妖齊全效，主題敢式園莊林建筑與殖景觀泊園林物業(yè)鼠配套貌情況身分析提升勁項目錦住宅矮價格擇的配宅套設粘施29戶型未及面企積分爛析戶型許、面糕積及壇價格結、銷伍售率不的相饑互歸割律3031322房－3房，50－150平米，面積范圍跨度較廣，市場供應與需求主力戶型，居住與投資均可，但面臨同類競爭激烈，要求戶型創(chuàng)新。150—400㎡，4房以上總價高，供應量少，對環(huán)境與居住要求高20—48㎡，單房及1房總價低，總量較少，市場接受程度高，銷售率高戶型策統(tǒng)計心分析單房肚與1房4房與探復式2房與3房33商業(yè)經(jīng)輻射椒能力—淡水膀、X凈X商業(yè)矩基礎餐落后碑，商慮業(yè)輻少射能忌力弱惠州踢特別晚是X環(huán)X的雜商業(yè)卵基礎眨設施斃還相李對落謠后，鋼缺乏舅有效幅市場牧管理俯、商拳業(yè)檔否次有捷待提重高、跌商業(yè)賽環(huán)境鬧也有冊待改轎善。淡水蓬商業(yè)召輻射哭范圍吼局限島于周范邊鄉(xiāng)降縣，耀難于歌吸引首惠陽打區(qū)外瘦客戶暈；X丘X商彼業(yè)輻堆射能私力更癢弱，懂僅局熱限于拼XX訓區(qū)域庫居民喘?；蓐栠z及X怖X作期為新縣興的懇區(qū)域拜，暫拘時不局可能路成為輪更大舞范圍定內(nèi)的劫商業(yè)館中心申，在吵這種嘗情況準下，卸淡水見、X拜X的墨商業(yè)萌項目桌包括場業(yè)態(tài)第、商砌家實聞力等芳在內(nèi)親的綜錫合商比業(yè)水榨平是拖決定網(wǎng)其商綢業(yè)輻患射能每力的肚關鍵臨因素梁。商業(yè)洪市場邪狀況34商業(yè)竊格局—淡水巾、X舊X單極傭化格奇局，奶但區(qū)族域級提商業(yè)翁中心砍逐漸擾發(fā)展淡水他商業(yè)緒絕大磚部分迎集中尸于南馬門街六商業(yè)樹圈，屈而X述X則著集中憲于澳悶頭中炮心商阿圈；淡水挽南門壩街商禮圈隨針著沃罵爾瑪籌的進邁入及揉房地劫產(chǎn)項陶目的浮逐漸事開發(fā)沖，商刷業(yè)中榆心地祝位將姓進一瓣步鞏澇固和凈發(fā)展炮；XX齡澳頭些商圈舉發(fā)展組受限擇，商關業(yè)將喚逐漸凍向新孫中心高及西孔區(qū)中劇心發(fā)側展；35消費球習慣實用伙消費息：受置到歷敵史文徒化及信消費單文化河的影惠響，炒居民換消費纖多注搜重實屑用性廟消費爹為主查。夜消簡費：寧主要渴集中鬧在淡持水，引夜生希活較抽為豐絕富，閘夜總燙會、味洗浴客桑拿汗、酒源吧、糞歌廳叢等娛穩(wěn)樂場酒所及參夜市遷餐飲課數(shù)量郊多，脫發(fā)展泄迅速腸；X艷X區(qū)磁由于孤商業(yè)壁發(fā)展也比較珍落后豈，居表民夜險生活照亦比縮慧較平在淡。消費計檔次池有待隔提高后：淡林水由爺于近憤幾年死經(jīng)濟摩快速她的發(fā)制展，該商業(yè)逐水平府有了柴迅速鍋的提膠高，之但X棒X由抹于處濾于發(fā)肌展初宏期，桃新興縱商圈得尚未仙形成階，居哭民仍隨然是撿以低村檔次劇消費柿為主其。36零售來業(yè)業(yè)拴態(tài)傳統(tǒng)超商業(yè)偉占主寄流：目前屯淡水膛、X雅X依址然以蛋傳統(tǒng)亭商業(yè)杜為主零售鳳業(yè)的崇業(yè)態(tài)再：超市未、百里貨店數(shù)、便統(tǒng)利店兼、專揉業(yè)店腫、倉決儲商避店、萌專賣睡店、潔大型莖綜合欺超市塌、集自貿(mào)市我場等聯(lián)。零售闖業(yè)的晶行業(yè)必：行業(yè)香涉及乓餐飲幻玉、食叉品、早服裝愿、電啄子、呆醫(yī)藥濕、建丙材、銹家電掘、圖咳書音望像等中。37零售汪業(yè)業(yè)撿態(tài)淡水娃、X淋X目擇前零虧售市劉場主鼓要由還以下8種業(yè)黃態(tài)組乞成：個體必戶店便利零店專業(yè)創(chuàng)店專賣負店百貨翠店連鎖晶超市大型償綜合絨超市倉儲混式商匠場38零售功業(yè)綜草合分漫析及賀發(fā)展招趨勢傳統(tǒng)語商業(yè)掌形態(tài)當占主旱導澳頭駕、X針X目肺前零瘋售市搭場之屯零售顏業(yè)態(tài)坐仍以幫傳統(tǒng)猶街鋪黨個體禁戶及嚷傳統(tǒng)蘿百貨辨、量纖販超忙市為肆主。新型援商業(yè)漆業(yè)態(tài)豆不斷斥涌現(xiàn)直至叔近幾片年，霜澳頭會商業(yè)款競爭錦日趨沫激烈贊，市瓶場上兇新型卡業(yè)態(tài)中隨之梁出現(xiàn)否，包鴿括連指鎖專鑼業(yè)店嚷及專嶺賣店痕如蘇汽寧、寄賽格黃電器京及大舊型連醉鎖超板市人冒人樂笑、沃蝦爾瑪變等。購物航中心翼仍未驅出現(xiàn)至于扶在成的熟市忘場常歷見的皇購物竄中心殺，則導缺乏胖可陳漠，相密對于些真正乞的購為物中翼心，極嘉信鼻茂廣址場（遮招商捉中，婚沃爾最瑪進屈駐）匠的發(fā)羅展仍拖集中衛(wèi)于購柜物功釘能需宿求上祖，餐著飲娛傻樂設凡施相嬌對較霉少，錯依然核沒有貨脫離企傳統(tǒng)樹大百噴貨經(jīng)踐營模與式。39淡水柜商圈商圈子總體感分布將淡記水商橡圈劃超分為牧三個心商圈角：南臨門街裕商業(yè)聰圈、知金惠氣大道糖與東哥華北遠路商鴿圈和皆新中附心廣湊場商縱圈；劃分宰標準逢包括栽：業(yè)環(huán)態(tài)、萌檔次柜、消宗費群扣的差腸異、攪商圈立在淡過水居摔民中絲式的認喝知度網(wǎng)。以上繁商圈憲均具著備了讀以下腐特點搶：一是危這些順地區(qū)冊全是質本地專人及殃游客航購物越必到歷之處冠，人攤流十翼分旺改盛；二是從交通烈便捷懷，這撇些地驚區(qū)都零處于訴城市來的黃饅金地的段；三是振各商惱圈商刪業(yè)網(wǎng)挎點密陪集，毯競爭磨激烈深。南門其街商屬圈金穗氏商圈新中心廣場商圈40核心塔商圈—南門字街商月業(yè)圈淡水環(huán)核心接商圈賠包括矮南門橫路、執(zhí)崇雅下路、靜開城壟大道尋等街虛區(qū)。準集商植業(yè)街迫、主猶題經(jīng)僻營區(qū)來、娛智樂場世、主尊力百齒貨店恒、專絡賣店崗等多例種業(yè)陽態(tài)于萬一體帝。據(jù)統(tǒng)效計，堆其社它會消燃費品勤零售悄總額伸占淡合水50粥%以上鼠，被旋稱為跡淡水喝第一阻個市華中心揚復合醬型核休心商繳圈。以3個零祖售百販貨綜源合店董（惠認陽商足貿(mào)廣滾場、沖華都懼廣場?恒金醬百貨丸、裕炸華百止貨）謊為主蘿力店鄙，配輔以南牌門北仇街家無用電閑器專蛙賣店待以及溪富麗撞華大賤酒店婆、新釋麗晶堂大酒搶店、斤百老拒匯酒筐店等20多家距各種頌類型鍛酒店游，各冤種商濫鋪近30杜00家的組核心燒商圈誕。41次級伍商圈—金惠咳大道煎與東飄華北俗路商鑄圈次級霜商圈煤處于么核心僚商圈稅的鄰播近區(qū)覺域。萌由于勢南門隊路延顧伸空食間有疾限，驚商業(yè)靈重心誘勢必吸向西務拓展見。未來景幾年透，沿洽東華覆北路藝和與分其垂搏直的漿道路替呈“T”字形川布置拖，向淋北沿興路與資小區(qū)些級公征共設岡施相地連，賤形成廟集中躺的商敘業(yè)、灘公建流中心漏。金咸惠大接道位印于東董華北僑路商世圈內(nèi)戶，將柜得益克其商攤業(yè)的揀帶動戰(zhàn)，次項級商欄圈作策用非撲常明駱顯。42新中遍心廣抱場商歡圈以市蔽政廣均場為劇中心遭，輻鴉射人減民路辨、金挖惠大牽道，拆以昊駕康廣落場、趕國美抽家電肯（萬栽聯(lián)超摧市）動及規(guī)京劃中循的惠斬陽商機業(yè)步神行街斧、市辱貿(mào)廣尤場形畏成未揭來新忙市政章、文滿化、每商業(yè)蔽中心與。中心及地區(qū)坑北部堆的市房誠級商替貿(mào)中亂心，糧將建蹈成一測個檔周次高秋、商宴業(yè)設肥施齊悠全的針商業(yè)鄙區(qū)。43淡水謹主要嶄商業(yè)妨街區(qū)南問門嚴商概業(yè)偷街44開猛城賞大鮮道45崇批雅齡路46白眉云弦路47人龍民涼路48淡水屈重要澇商業(yè)著物業(yè)鼓與商驗家商戀貿(mào)昂廣溜場（糕好宜傳多）49華堡都鐘廣雷場（筐恒金捕百貨毅）50國老美蓬家批電（川萬聯(lián)廉超市約）沃處爾涌瑪51惠班陽乎賽涼格礦電魄子沫城52人務人獲樂刪超賭市53九、睜XX愚商圈商圈膨總體旦分布將X先X商康業(yè)圈侄劃分榮為三豬個商敬圈：澳頭蟲商圈麻、移勁民村泥商圈殘和響牧水河編商圈；劃分懶標準末包括造：業(yè)投態(tài)、性檔次我、消漏費群煤的差娘異、決商圈探在X刮X居施民中漂的認照知度笛。移民誼村商琴圈響水聯(lián)河商島圈澳頭圣商圈541、澳訓頭商幼圈地位XX諒居民自認知婦度最虛高的泡零售揀商圈XX銷區(qū)原怕有老絨商業(yè)括中心范圍XX術大道挪北段驅以及啟周邊調形成任的“T”字型紛商業(yè)礦網(wǎng)絡球。商業(yè)怠規(guī)模商業(yè)她面積邪總約10萬平纏方米55業(yè)態(tài)蹦業(yè)種百貨依零售巴業(yè)在千商圈陜內(nèi)占乞主導蜘地位圓。新興唇業(yè)態(tài)鞏已開衣始發(fā)民展，金業(yè)態(tài)圖格局掘逐漸差走向搞多元襖化。頁以步橋行街匪為依夜托，風小超范市、繁專賣范店、雙專業(yè)污店、借便民雨店等要新型根業(yè)態(tài)泊在商息圈內(nèi)謙逐漸歉得到下發(fā)展背，已勵初步威形成揪各種勤業(yè)態(tài)衫互為阿補充就、相策互競劫爭的眼商業(yè)泡格局飲；商業(yè)戰(zhàn)延續(xù)池以往漲低檔密的發(fā)淺展模昨式，上消費絨者層疤次也新較低繳。56業(yè)態(tài)灘統(tǒng)計57澳頭啦商業(yè)侍業(yè)態(tài)包分析58地位因石糧化區(qū)便開發(fā)活而遷爬居的硬居民翼在X歐X西登區(qū)形企成的嚼商圈業(yè)；XX知區(qū)移蝕民村腔商業(yè)請中心沈；僅局羅限于聚服務羅移民攻村居待民；范圍西二地大道敞、西E大道椅、華曉聯(lián)大蘇道圍允合而象成（氣臨近縣本項盟目）嗓。商業(yè)占規(guī)模商業(yè)口面積府總約3萬平答方米2、移體民村陷商圈59移民劣村商劉圈業(yè)騎態(tài)統(tǒng)斥計60移民鴨村商敞圈業(yè)無態(tài)分灑析613、響器水河羅商圈地位因工墓業(yè)區(qū)賠自身碗商業(yè)恢需求遺而形座成的慶商圈醒；XX褲西區(qū)揉工業(yè)失區(qū)商螺業(yè)中抄心；僅局貌限于棚服務顯響水短河工地業(yè)區(qū)易居民等及工賠廠員瓜工；范圍西三使大道膝、西E大道糕、響沃水路適圍合踏而成貓。商業(yè)澡規(guī)模商業(yè)咳面積打總約2萬平仗方米62業(yè)態(tài)肉業(yè)種小百沾貨、裹餐飲喇零售坐業(yè)在悶商圈左內(nèi)占野主導迅地位犧。面前械僅服僑務于損廠區(qū)尋員工蠅，業(yè)蕩種單綱一，旁體量丟小，幟隨著霧西區(qū)臨的不崇斷發(fā)面展，巷業(yè)態(tài)耕必將拉得到寬進一聲步補糊充和轟豐富墾；63淡水—XX用商圈詳比較64淡水—XX蔽商圈景超市陜規(guī)模顏比較65淡水—XX通商圈陸業(yè)種率比較66從經(jīng)賭濟發(fā)圾展與館商業(yè)濃形式尤發(fā)展席的關鄉(xiāng)豐系來冠看，殲XX輛商業(yè)糊將出剖現(xiàn)跳凈躍式蕩發(fā)展篇，進抹入現(xiàn)版代商劣業(yè)。歐美批經(jīng)濟艦發(fā)展器的經(jīng)撞驗證租明，經(jīng)當城支市人縱均GD闖P達到15親00美金螺以上卸時，躺人們棵單純虎購物頓的時啊間會飄明顯敬縮短拒，此拌時融護合休滋閑、怨娛樂蕩與購屯物的防業(yè)態(tài)詠將迅鐘速發(fā)拜展。20公06年惠炎州市斗人均GD迷P為31厲27美元掛，房紹地產(chǎn)燭市場性處于燒快速隊發(fā)展療期，向XX療區(qū)由榨于人仰均GD茄P發(fā)展采迅猛莊，房跨地產(chǎn)既發(fā)展瓣相對慘滯后秒，理煩應處床在快齊速發(fā)欄展期戴。20葛06年X鋪X區(qū)核人均GD怎P為92神12傻.5美元認，折傭算為73站70釘0元人夕民幣棕，X潑X為半工業(yè)王區(qū)，優(yōu)當?shù)氐と丝诹孑^少梯，分約析經(jīng)煙濟發(fā)柄展與鳴商業(yè)扔形式眾發(fā)展蒼時，奏應該饅從惠刪州市輸整體瘦發(fā)展砍人均GD憶P為基浩準分巴析，享畢竟兼XX耕剛從湯惠州顫市的旦大工揀業(yè)區(qū)累的身辦份轉掙型，嗚XX快的商婦業(yè)將罵隨著蘿房地占產(chǎn)市合場的靈發(fā)展攜、人柔口的恨入住圣而出儀現(xiàn)跳注躍式與發(fā)展擾；案例夕說明貢：辯龍崗未中心蘇城的酸發(fā)展冬，寶括安中煙心區(qū)浪的發(fā)坡展歷尾程；發(fā)展張階段原始知形態(tài)現(xiàn)代吐商業(yè)廣義畢商業(yè)商業(yè)邊發(fā)展找曲線11財00美元20桶00美元人均GD鍵P傳統(tǒng)脆商業(yè)XX竟工業(yè)貼區(qū)惠州娘人均GD翻P80曬00以上值美元44鋼00美元67XX甘目前惰尚未嚇具有度成熟糾的商家業(yè)，籠甚至沿傳統(tǒng)西商業(yè)多發(fā)展投已經(jīng)耍落后矩了，拘跳躍大式發(fā)窩展即搏將出潤現(xiàn)XX草具備糾強勁堪的經(jīng)凱濟發(fā)版展動鄉(xiāng)豐力，肺區(qū)域踢性的揭購買鋒潛力友逐漸沒形成牙；XX輛房地擠產(chǎn)市安場未求來的贏投放書量非輸常龐基大，終未來墨人口揀也必掙定迅王速同參步增建長；落后襪與市音場空抹白意傅味著依發(fā)展由機遇裳！68宏觀誤背景市場截分析地塊士評估思維齒