房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程

----業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)涵義——通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實(shí)施期)——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運(yùn)營(yíng)期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成方案設(shè)計(jì)完成(方案評(píng)審會(huì)）方案圖報(bào)建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項(xiàng)目開(kāi)工施工許可證主體開(kāi)工預(yù)售證開(kāi)盤(pán)主體封頂竣工驗(yàn)收入伙18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）簽訂土地合同至獲取施工許可證5個(gè)月時(shí)間；拿地7個(gè)月后開(kāi)盤(pán)?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個(gè)月開(kāi)盤(pán)。）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）；國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開(kāi)工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開(kāi)挖或樁基施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；主體開(kāi)工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開(kāi)盤(pán)（指取得預(yù)售證后，正式開(kāi)盤(pán)銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場(chǎng):

1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司;

2、土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi);

3、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。土地市場(chǎng)：

通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。土地伏獲取定位沾決策產(chǎn)品里設(shè)計(jì)項(xiàng)目既報(bào)建施工需建設(shè)推廣瀉銷售入伙從交付拿地灶與否碌及拿尚地價(jià)響格應(yīng)影該考撕慮哪話些因鐘素？市場(chǎng)滔未來(lái)飼預(yù)期失；項(xiàng)目轉(zhuǎn)或區(qū)牲域發(fā)氣展預(yù)逮期；規(guī)劃部條件化的市計(jì)場(chǎng)實(shí)姥現(xiàn)及范經(jīng)濟(jì)睡實(shí)現(xiàn)誕；企業(yè)饅發(fā)展測(cè)戰(zhàn)略臟和機(jī)蜻會(huì)成榜本；競(jìng)爭(zhēng)略對(duì)手復(fù)的情圈況分蠻析。案例輔：佳增兆業(yè)泉拿地吩原則住宅多為主媽，實(shí)抗現(xiàn)快瞇速開(kāi)種發(fā)，摔快速堆銷售半，資旗金快顯速回播籠?；\嚴(yán)格長(zhǎng)控制術(shù)持有子物業(yè)召在整稍體開(kāi)責(zé)發(fā)量調(diào)中的扛比例榨。選擇錦預(yù)售發(fā)條件比寬松構(gòu)、±0可以零賣樓扶、資便金占寫(xiě)用少槳的城張市，喜土地巴位置岔以城殼市發(fā)其展區(qū)竹的交依通便鋸利的湯具備殊快速肯變現(xiàn)營(yíng)條件總的土絹地為痛首選他。避免轉(zhuǎn)拿超涂級(jí)大葛盤(pán)（洞建面10麥0萬(wàn)平喊方米加以上權(quán)），妖以免劇過(guò)多陪占用臟資金新。深耕學(xué)目前統(tǒng)已進(jìn)巾駐城忍市，偽特別杯是成宵都、揀長(zhǎng)沙杏、江糞陰、兩沈陽(yáng)迷，確映保每蓬個(gè)已燥進(jìn)入留城市磚有3個(gè)可垂售建扣筑面兇積在30萬(wàn)㎡夾以上韻的項(xiàng)作目，至保證益三年倘的開(kāi)晶發(fā)量垃，做恩好土蛾地儲(chǔ)個(gè)備結(jié)鑒構(gòu)規(guī)油劃并親嚴(yán)格鴉執(zhí)行胡。加速假進(jìn)入返以下圈城市睛：長(zhǎng)三距角：劑有強(qiáng)督勁實(shí)摧力的墊縣級(jí)具市，竄如棕常熟伐、昆桿山等晝；環(huán)渤仿海和豎東北仙地區(qū)讓：天材津、照青島沸、威庫(kù)海、嘉煙臺(tái)輸?shù)龋粌?nèi)地悟省會(huì)案城市腳：武久漢、機(jī)西安服等。同行落案例辟：恒肥大07年中倍進(jìn)入創(chuàng)長(zhǎng)沙波，至君今共奇有5項(xiàng)目事，均項(xiàng)以住喝宅為劈燕主，慮只有罩一個(gè)秋是過(guò)10閘0萬(wàn)平驚方米繁大盤(pán)玩，其染他均干為40臺(tái)-5強(qiáng)0萬(wàn)平驗(yàn)方米煤的項(xiàng)娘目，蟻夠恒綢大三凡年的碑銷售杠周期嶼，現(xiàn)辦在恒再大銷敘售金鐘額已通是長(zhǎng)損沙冠代軍。各部邪門職窮責(zé)：投資市開(kāi)發(fā)穩(wěn)部：復(fù)收集影土地膛信息——項(xiàng)目醬立項(xiàng)懼報(bào)告咸（分維公司肢）——項(xiàng)目咬立項(xiàng)殊審批緣瑞（董腸事會(huì)焰）——項(xiàng)目癥可研貢報(bào)告練（集錫團(tuán)）——項(xiàng)目膊投資壓決策蜘（董棋事會(huì)墨）——項(xiàng)目防獲取歌（招牧牌掛灘、股送權(quán)收砌購(gòu)）——成交再確認(rèn)脖書(shū)移壁交給去項(xiàng)目姑公司辮。營(yíng)銷動(dòng)部：咽初步雙市場(chǎng)弦調(diào)研忙及定北位草夜案。設(shè)計(jì)老部：帝概念灶規(guī)劃確設(shè)計(jì)預(yù)方案遙。工程牲部：吹現(xiàn)場(chǎng)覽踏勘扭。（揚(yáng)確定市是生踐地、熟地還是葛毛地飽）財(cái)務(wù)頑部：院可研雄版投踐資收尿益、禿初步籌資方案館。成本代部：偶控制行性成盾本目摧標(biāo)（霉限額含指標(biāo)股、成亮本控信制系五統(tǒng)規(guī)刃范）布、可研研版蹈成本祝。（族根據(jù)舌設(shè)計(jì)敏部提窄供的狡規(guī)劃猛要點(diǎn)擴(kuò)進(jìn)行懲估算勒）采購(gòu)冬部：坦制定坐項(xiàng)目柳合約書(shū)計(jì)劃覺(jué)方案上、市頃場(chǎng)調(diào)稻研合貢作方叮資源臥。關(guān)鍵喂要素吼：項(xiàng)突目可貫研報(bào)蔑告。土地話獲取定位糊決策產(chǎn)品怖設(shè)計(jì)項(xiàng)目梅報(bào)建施工學(xué)建設(shè)推廣競(jìng)銷售入伙蹤蝶交付土地幸獲取定位仰決策產(chǎn)品線設(shè)計(jì)項(xiàng)目送報(bào)建施工崖建設(shè)推廣兩銷售入伙示交付決策艦資金青：如耗何使撇用、歉如何片平衡倦、盈和利期御望、盼融資善渠道謊。決策辯項(xiàng)目卷：發(fā)膠展方設(shè)向、描盈利附模式革、承襲擔(dān)功翻能、蠻實(shí)施盼進(jìn)度李。決策煙人力況：團(tuán)標(biāo)隊(duì)運(yùn)爽作能爽力和蓮執(zhí)行肢能力耳、合家作團(tuán)咽隊(duì)、擇主管譯部門各。地產(chǎn)廈項(xiàng)目功開(kāi)發(fā)獨(dú)三大繁核心芽要素倍：錢沿、地旅、人際！土地途獲取定位透決策產(chǎn)品控設(shè)計(jì)項(xiàng)目納報(bào)建施工亦建設(shè)推廣胞銷售物業(yè)診管理案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素定位——項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價(jià)——銷售均價(jià)、價(jià)格聽(tīng)證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等！各部挽門職撒責(zé)：投資威開(kāi)發(fā)話部：寫(xiě)建設(shè)碎規(guī)劃譯許可拐證——國(guó)有膏土地搭使用嘴證。營(yíng)銷罪部：僑編制傲項(xiàng)目丟經(jīng)營(yíng)抵策劃瓣書(shū)（臭包括爺市場(chǎng)緒調(diào)研松深化仆、項(xiàng)察目定炒位報(bào)白告、緒定價(jià)滋方案郊、示巾范區(qū)沉方案罰）。設(shè)計(jì)薦部：撥概念價(jià)設(shè)計(jì)羽任務(wù)梅書(shū)——概念軍設(shè)計(jì)咱深化鴉方案勸。工程勻部：累編制紙項(xiàng)目仰工程共節(jié)點(diǎn)順計(jì)劃窯。財(cái)務(wù)畢部：勁概念眉版投殼資收鄙益。炮（三鏡個(gè)指燒標(biāo)）成本行部：看可研是版成曉本2。（澇根據(jù)裝設(shè)計(jì)輝部提駁供的逢規(guī)劃監(jiān)要點(diǎn)再進(jìn)行避估算嗎）采購(gòu)牲部：蛇營(yíng)銷曾合作喉方資肢源（叨廣告嫩、代筒理公仰司等紐奉）、搬概念搞性設(shè)睬計(jì)單嘗位。關(guān)鍵脆要素凳：項(xiàng)匠目經(jīng)專營(yíng)策五劃書(shū)鬧、概帽念設(shè)攝計(jì)深關(guān)化方狼案。土地霉獲取定位昌決策產(chǎn)品緒設(shè)計(jì)項(xiàng)目諸報(bào)建施工概建設(shè)推廣壺銷售物業(yè)嫂管理土地富獲取定位覽決策產(chǎn)品安設(shè)計(jì)項(xiàng)目竊報(bào)建施工擱建設(shè)推廣手銷售入伙姑交付地產(chǎn)卡項(xiàng)目埋標(biāo)準(zhǔn)待設(shè)計(jì)華周期實(shí)施弦方案施工痛圖實(shí)施救方案施工廳圖設(shè)計(jì)茶前期3個(gè)月5個(gè)月2個(gè)月設(shè)計(jì)貍周期3：5：2土地專獲取定位黃決策產(chǎn)品掌設(shè)計(jì)項(xiàng)目潔報(bào)建施工經(jīng)建設(shè)推廣長(zhǎng)銷售入伙坐交付包含奴的主敘要設(shè)臉計(jì)階遷段：概念駐設(shè)計(jì)哭：大斗概6周；詳規(guī)倒設(shè)計(jì)總：大諷概6周；單體攻方案炮：大鉛概12周；擴(kuò)初劫方案巨：大戴概6周；施工繡圖設(shè)者計(jì)：坐施工覺(jué)標(biāo)準(zhǔn)縮慧和結(jié)呀構(gòu)形斬式，晨大概10周；景觀粗設(shè)計(jì)尤：大述概5-文6周；樣板其房及疲會(huì)所搖設(shè)計(jì)旺：大符概4周。關(guān)鍵譜要素捐：各襯階段既方案壓評(píng)審待。常見(jiàn)孩的問(wèn)繳題：進(jìn)度囑問(wèn)題好：進(jìn)碧度難冬以控妨制、籌各專笨業(yè)公君司難步以銜俊接。質(zhì)量亦問(wèn)題華：評(píng)憲價(jià)體約系和賞評(píng)價(jià)族經(jīng)驗(yàn)思的缺按失。土地挎獲取定位腹決策產(chǎn)品葉設(shè)計(jì)項(xiàng)目完報(bào)建施工此建設(shè)推廣需銷售入伙耳交付詳規(guī)就報(bào)建方案碗報(bào)建初步農(nóng)設(shè)計(jì)君報(bào)建施工派圖報(bào)飄建開(kāi)工其時(shí)間開(kāi)盤(pán)盜時(shí)間設(shè)計(jì)垂控制無(wú)點(diǎn)項(xiàng)目痰重要浩節(jié)點(diǎn)概念飽設(shè)計(jì)關(guān)研究區(qū)域句確認(rèn)她概念盆設(shè)計(jì)針研究姐結(jié)論規(guī)劃溪方案鑒設(shè)計(jì)區(qū)域背規(guī)劃險(xiǎn)設(shè)計(jì)懇評(píng)審走會(huì)區(qū)域該單體說(shuō)確認(rèn)實(shí)施暗方案怕完成基礎(chǔ)勻施工真圖全套霞施工愧圖完跪成景觀耍設(shè)計(jì)銷售否包裝妙設(shè)計(jì)方案閣文本仗中，兩最重寧要兩玩張圖——項(xiàng)目依總平具面圖涉、標(biāo)立準(zhǔn)層甚平面賄圖！土地煮獲取定位慮決策產(chǎn)品噴設(shè)計(jì)項(xiàng)目蛋報(bào)建施工籮建設(shè)推廣并銷售入伙樣交付最優(yōu)?；膰W設(shè)計(jì)乳階段雄流程營(yíng)參考業(yè)：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)規(guī)劃盡單位爛與施維工圖飄：初疊步設(shè)品計(jì)、種施工約圖把溫控；規(guī)劃咬單位鐘與景勿觀：窮完善懷、技裂術(shù)交撒底；施工喘圖與西景觀織：隱峽蔽管毛線工品程設(shè)孩計(jì)。最優(yōu)聞秀的緊設(shè)計(jì)搬成果吵是最走能體眼現(xiàn)開(kāi)每發(fā)商恥開(kāi)發(fā)示思維窮和開(kāi)臘發(fā)意足識(shí)的仿成果搞，而忍非作縫品。各部領(lǐng)門職溝責(zé)：投資舅開(kāi)發(fā)系部：撿方案徐設(shè)計(jì)蠶報(bào)批等批復(fù)略意見(jiàn)牽書(shū)——建設(shè)陰工程海規(guī)劃精許可化證——基礎(chǔ)恒施工例許可概證。營(yíng)銷妹部：筍編制戶營(yíng)銷總總綱蝴及評(píng)份審、情組建街營(yíng)銷噸團(tuán)隊(duì)迷。設(shè)計(jì)痰部：粘編制拐方案仆設(shè)計(jì)角任務(wù)盯書(shū)——規(guī)劃必設(shè)計(jì)返方案很評(píng)審押（含則單體抖設(shè)計(jì)晶方案五）——景觀吉方案慶評(píng)審——初步斃設(shè)計(jì)盼成果仇評(píng)審之（含搏基坑紹支護(hù)岔設(shè)計(jì)怎圖）——建筑傭施工怕圖評(píng)朱審（漏含基洗礎(chǔ)設(shè)撕計(jì)圖排）——正式仗施工及圖評(píng)鳳審。工程掌部：抱地質(zhì)勉初堪——地質(zhì)咳詳堪——土方豎開(kāi)挖毯及邊濁坡支宏護(hù)——基礎(chǔ)襲施工筍。財(cái)務(wù)卵部：拆方案揀版投饅資收司益。撿（三問(wèn)個(gè)指逗標(biāo)）成本考部：木方案頂版成烘本、霸施工休圖預(yù)史算。臭（根早據(jù)設(shè)澆計(jì)部痛提供叢的規(guī)預(yù)劃要元點(diǎn)進(jìn)截行估敲算）采購(gòu)哀部：趴施工么圖顧兔問(wèn)單肯位——景觀挖、室蛇內(nèi)、朵方案神設(shè)計(jì)約單位——監(jiān)理店單位聰招標(biāo)——土建哭總包鎖招標(biāo)——工程仇材料胡設(shè)備必采購(gòu)違。客服裁、物否業(yè)部禿：物夢(mèng)業(yè)策應(yīng)劃方牢案。關(guān)鍵緞要素到：各姓類設(shè)讓計(jì)方常案、折合作殊方資初源、榴項(xiàng)目販營(yíng)銷秧總綱標(biāo)、土柄方開(kāi)歡挖及猾邊坡滲支護(hù)誦。土地顆獲取定位鳳決策產(chǎn)品上設(shè)計(jì)項(xiàng)目真報(bào)建施工盤(pán)建設(shè)推廣裳銷售入伙滿交付土地您獲取定位雖決策產(chǎn)品控設(shè)計(jì)項(xiàng)目之報(bào)建施工模建設(shè)推廣屑銷售入伙回交付關(guān)注箏風(fēng)險(xiǎn)善點(diǎn)：工程鬧部、驗(yàn)投資竭開(kāi)發(fā)麥部、戲設(shè)計(jì)窯部關(guān)金注設(shè)紹計(jì)指怪標(biāo)表怪！工程融部、蘋(píng)設(shè)計(jì)崖部、淚營(yíng)銷斯及客劣服部賽關(guān)注傾交樓柴標(biāo)準(zhǔn)掃！設(shè)計(jì)嚷部、里工程隆部、蘆營(yíng)銷幕及客趙服部叼關(guān)注帶一戶書(shū)一圖顧！工程檢部、犁設(shè)計(jì)哪部、踐營(yíng)銷那及客曬服部置、投糞資開(kāi)觸發(fā)部綠要關(guān)稿注變茄更和窩報(bào)建錦圖紙熄！土地芬獲取定位蒸決策產(chǎn)品未設(shè)計(jì)項(xiàng)目懂報(bào)建施工駁建設(shè)推廣帖銷售入伙喂交付開(kāi)發(fā)廊辦開(kāi)發(fā)俱經(jīng)營(yíng)煙許可春證項(xiàng)目難手冊(cè)計(jì)委固定丸資產(chǎn)扎投資疾計(jì)劃項(xiàng)目禽立項(xiàng)規(guī)劃俯局建設(shè)互用地新規(guī)劃兵許可土地廢測(cè)量論、評(píng)寶估國(guó)土坦資源宇局國(guó)有勒土地俱使用芒權(quán)證土地匯確認(rèn)收、報(bào)富批土地束交易開(kāi)發(fā)違辦人防記辦墻改汽辦消防左支隊(duì)環(huán)保饑局基礎(chǔ)例設(shè)施為牌套省費(fèi)開(kāi)發(fā)級(jí)管理鑼費(fèi)人防鋼異地舒建設(shè)鈔費(fèi)墻改繭基金消防模設(shè)施吵費(fèi)環(huán)境滅評(píng)估神及排速污費(fèi)規(guī)劃旱局建設(shè)徒工程賞規(guī)劃旱許可方案沈?qū)徟?guī)劃朵局中標(biāo)齒通知這書(shū)質(zhì)檢碌站散水桐辦勞保丘辦定額柿站安檢盲站安全免許可定額俱鑒別勞?？山y(tǒng)籌散水幟押金質(zhì)檢殊委托城管領(lǐng)大隊(duì)執(zhí)法串大隊(duì)規(guī)劃古局開(kāi)發(fā)摧辦建委撿基建晃科施工熊許可匙證預(yù)售彈許可干證放線鋒管理房地稀產(chǎn)項(xiàng)哭目一戲般報(bào)邁批報(bào)跪建流穗程土地毀獲取定位誰(shuí)決策產(chǎn)品非設(shè)計(jì)項(xiàng)目移報(bào)建施工效建設(shè)推廣嬸銷售入伙睡交付如何循加快吊項(xiàng)目茂報(bào)批礙報(bào)建益進(jìn)程蜜？?jī)?nèi)部且控制慢：設(shè)計(jì)冰圖紙奪的圖頃紙質(zhì)腥量、渠出爪圖時(shí)職間、片圖紙車變更玩（報(bào)看建圖疊紙的打變更垮）等志；現(xiàn)場(chǎng)攀配合槐：項(xiàng)目共現(xiàn)場(chǎng)葡現(xiàn)狀忍、項(xiàng)侮目現(xiàn)少場(chǎng)接去待；外部野協(xié)調(diào)脂：當(dāng)?shù)囟犯骷?jí)講政府貓包括堂規(guī)劃塘局、逢建設(shè)挪局、燙國(guó)土醫(yī)局、伸城管賴、質(zhì)篩檢站徹、消額防等踢各類貨工作乓協(xié)調(diào)伏；合作舉方的擋協(xié)調(diào)悅：合作股方報(bào)職建資怒料、持合作響方工枯程配石合（勻主要燥是現(xiàn)扔場(chǎng)）至、合作絲式方報(bào)堤建工德作（蓋勞保真金、荷中標(biāo)潑備案餅、淤偵泥證始等）腐、合林作方仁的資鬧源配呼合（嶄尤其首是專紹業(yè)部談門）茅。1、技毅術(shù)處趁理文物叔考察往？政分府工象程？型先行纏土方克開(kāi)挖玻？先截行基彎礎(chǔ)施前工？2、協(xié)捉調(diào)關(guān)鳳系城管記是主環(huán)要查窩處的鐮單位煩，和源城管愛(ài)關(guān)系地好可吵避免朗很多交麻煩折。3、處丹理技系巧以有驗(yàn)替無(wú)咽，以誰(shuí)小替瞧大；慌（以丟小施喂工證沒(méi)開(kāi)大餃標(biāo)段基的工鎮(zhèn)）減免院申請(qǐng)?jiān)?，考五慮天掛氣及患形象鳳／影穩(wěn)響等霸因素勝。土地棕獲取定位床決策產(chǎn)品計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目趨報(bào)建施工欲建設(shè)推廣朵銷售入伙痕交付如何換處理壇無(wú)證筐施工驗(yàn)？土地第獲取定位證決策產(chǎn)品朗設(shè)計(jì)項(xiàng)目做報(bào)建施工楊建設(shè)推廣漲銷售入伙教交付工程共建設(shè)賠的相忌關(guān)知舉識(shí)：工程撕建設(shè)查組成蛇部分依：土尾建、援水電唱、安劫裝及以設(shè)備旬；整體懼工程蒸建設(shè)喇：?jiǎn)螄橌w部畫(huà)分、屑環(huán)境艦部分烘、室厭外管魯線；建筑梢結(jié)構(gòu)畫(huà)形式艇：磚碑混、薦框架納、框紛剪、嶼鋼結(jié)精構(gòu)等蛙；項(xiàng)目厘施工竹周期秤（合六理進(jìn)陰度）珍：多層壞及低伙密度滿：9—愉12個(gè)月橋；小高速層：1年半寬；高層熱建筑東：2年到呼兩年反半；施工顆組織偵次序聯(lián)：基礎(chǔ)旺部分精→主槐體工撐程→席外墻虎裝飾即及安孫裝→棒園區(qū)午管線軌→景脊觀施裂工→瓣竣工協(xié)驗(yàn)收免。土地齊獲取定位盼決策產(chǎn)品軟設(shè)計(jì)項(xiàng)目稈報(bào)建施工撈建設(shè)推廣增銷售入伙市交付工程墊建設(shè)跑的相引關(guān)知諸識(shí)2：影響蘭工程算造價(jià)廈的主迎要因流素：建筑健結(jié)構(gòu)稈形式對(duì)及建解筑形話態(tài)：講鋼結(jié)俯構(gòu)＞帆框剪聾＞框左架＞膊磚混尚；外立菊面材卵質(zhì)及敬設(shè)備瞧等級(jí)日：是侍否玻叼璃幕貝墻、歪外立問(wèn)面選有材標(biāo)悄準(zhǔn)；施工麗取費(fèi)仙等級(jí)民：在仔施工您定額益的基毒礎(chǔ)上葡加減番；地基棒情況孩：是嫩否巖鈔石、袖是否俗流沙牛、是邪否軟俗基，酒決定他了基釀礎(chǔ)的搞施工萄成本歌；場(chǎng)地育條件程：是到否平粒整、里是否私山地秩；抗震宋等級(jí)享：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；節(jié)能邪要求斯：是靠否滿弱足節(jié)告能規(guī)痛范；景觀被環(huán)境翠造價(jià)傍。各部職門職風(fēng)責(zé)：投資天開(kāi)發(fā)交部：曉建設(shè)績(jī)工程艦施工禮許可是證。營(yíng)銷石部：始示范惡區(qū)開(kāi)舍放（享含售歐樓處丙、樣北板房上）、科客戶險(xiǎn)積累涉。設(shè)計(jì)侍部：逆配套茅工程反圖紙彩（水帥、電鐘、燃左氣、持排污議）、舊配合叛銷售脹的設(shè)鎖計(jì)輸倍入（戴合同勒附圖級(jí)、模野型、壤交樓勇標(biāo)準(zhǔn)猶）。工程療部：岸主體饑結(jié)構(gòu)弟施工欲（示充范區(qū)凍施工派）。財(cái)務(wù)楚部：誼方案辟版投俘資收錢益。告（三垂個(gè)指蹤蝶標(biāo)）成本壇部：面項(xiàng)目劈燕動(dòng)態(tài)景成本振。（憐成本棄月報(bào)鍛）采購(gòu)贏部：訂分包丈工程軌及材歷料設(shè)壘備采盒購(gòu)。己（主馬要包廢括消殖防、底人防傷、永歌久水樣電、用燃?xì)饪埂X卻合金括門窗黎、幕玻墻、柔精裝匆修等僚）客服北、物噴業(yè)部喉：物紀(jì)業(yè)公太司招育投標(biāo)題（取既得預(yù)嘴售證翻的必捧要條或件）蒼。關(guān)鍵覆要素裹：建立設(shè)工隆程施瞞工許予可證超、示貧范區(qū)勁開(kāi)放練、主械體結(jié)奏構(gòu)施知工、塔物業(yè)烤公司甘招投織標(biāo)。土地教獲取定位梳決策產(chǎn)品很設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)報(bào)建施工賄建設(shè)推廣喪銷售入伙爬交付土地捆獲取定位店決策產(chǎn)品勇設(shè)計(jì)項(xiàng)目療報(bào)建施工花建設(shè)推廣種銷售入伙僅交付關(guān)鍵曬要點(diǎn)現(xiàn)：質(zhì)量說(shuō)控制諷！進(jìn)度破控制沾！成本童控制慢！協(xié)調(diào)躬管理臨！項(xiàng)目飲管理巴者要著有運(yùn)雪營(yíng)的貢高度洗！土地諸獲取定位插決策產(chǎn)品妙設(shè)計(jì)項(xiàng)目柜報(bào)建施工糠建設(shè)推廣瓜銷售入伙艷交付售前翠階段售中濾階段售后蕩階段市場(chǎng)承、客鉗戶、滲產(chǎn)品客戶屆、傳呆播、下銷售早服務(wù)醬、價(jià)匪格、潛促銷風(fēng)險(xiǎn)芽控制策劃殘咨詢蒜、代倦理公登司銷售燥代理躺、廣壁告代氏理、特媒體律師唇行、分銀行率、房乓管部疲門三個(gè)擺階段土地敲獲取定位旦決策產(chǎn)品效設(shè)計(jì)項(xiàng)目淋報(bào)建施工爐建設(shè)推廣補(bǔ)銷售入伙好交付組建年銷售犧團(tuán)隊(duì)陰；爸（馬銷售炒總監(jiān)俗、銷憤售經(jīng)臥理、排銷售倆員、碗策劃懸總監(jiān)搜、策劇劃經(jīng)柴理、草策劃太師）項(xiàng)目感形象耕定位債；兄（勞主推拾廣語(yǔ)錘、主秩形象包畫(huà)面香、項(xiàng)披目案蒙名、溉項(xiàng)目LO侵GO等）項(xiàng)目拳銷售乳賣點(diǎn)涌提煉架；（萬(wàn)區(qū)位槽、地便段、那產(chǎn)品占、環(huán)錢境、捆價(jià)格棒、品鍵牌等狐）項(xiàng)目柳營(yíng)銷屢執(zhí)行晝方案冶；（砌開(kāi)盤(pán)職方案漏、銷捏售手很冊(cè)、炮銷售夸周期壯、價(jià)曠格、觸法律笑文件壺、培孟訓(xùn)等極）項(xiàng)目雕營(yíng)銷解推廣榨方案叼；打（刮推廣爽周期梁、媒苗體組被合、漁費(fèi)用途計(jì)劃擠、重漂大營(yíng)泊銷活孟動(dòng)方岡案等離）項(xiàng)目爺展示闊區(qū)包概裝方紡案；暖（外肥圍導(dǎo)汽示、魯售樓繼處、絞樣板鴨房、蔬看樓消通道皂、工繩地等婆）合作誘方資汽源使就用；綿（廣拒告公菠司、繞代理它公司鄙、制去作公強(qiáng)司、庸短信紅公司勉、媒胞體、揉印刷完等）項(xiàng)目兵第一可次廣莊告出討街；公司承及項(xiàng)撞目品策牌推罩廣；項(xiàng)目務(wù)展示熱區(qū)開(kāi)急放；項(xiàng)目章價(jià)格牽聽(tīng)證靠會(huì)；項(xiàng)目?jī)鲆黄诤蓍_(kāi)盤(pán)烈；營(yíng)銷陪費(fèi)用嘗預(yù)算控。關(guān)鍵標(biāo)節(jié)點(diǎn)各部春門職饅責(zé)：投資洗開(kāi)發(fā)釋部：黃面積恩預(yù)測(cè)蜘報(bào)告——取得匪預(yù)售夸許可親證。營(yíng)銷孕部：冶開(kāi)盤(pán)登方案根、價(jià)啦格、汪洗籌行、開(kāi)勇盤(pán)實(shí)記施。設(shè)計(jì)捧部：玻配合刺銷售煎的設(shè)邀計(jì)輸跡入（角合同球附圖響、模版型、侄交樓物標(biāo)準(zhǔn)敬）。工程老部：趁施工層進(jìn)度跟達(dá)到藥預(yù)售問(wèn)條件裳。（辯產(chǎn)品母類型昏不同矮、城蛛市不狀同，循情況遙有異職）成本簡(jiǎn)部：游項(xiàng)目莖動(dòng)態(tài)警成本誕。（刺成本警月報(bào)磁）采購(gòu)遠(yuǎn)部：鳴分包釣工程困及材橋料設(shè)動(dòng)備采叔購(gòu)。關(guān)鍵堡要素竿：工腔程達(dá)敘到預(yù)丸售條般件、思取得奸預(yù)售鉤許可宰證、菜開(kāi)盤(pán)擾。土地對(duì)獲取定位枝決策產(chǎn)品猾設(shè)計(jì)項(xiàng)目憶報(bào)建施工呈建設(shè)推廣債銷售入伙屠交付土地翼獲取定位庭決策產(chǎn)品礎(chǔ)設(shè)計(jì)項(xiàng)目達(dá)報(bào)建施工輕建設(shè)推廣龜銷售入伙鋪交付客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開(kāi)放日）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）模擬驗(yàn)收流程；（內(nèi)部走場(chǎng)）集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程；交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）關(guān)鍵筋節(jié)點(diǎn)土地曠獲取定位捐決策產(chǎn)品煎設(shè)計(jì)項(xiàng)目受報(bào)建施工昌建設(shè)推廣硬銷售入伙叫交付資料準(zhǔn)備各類物資配置各類展板與流程標(biāo)識(shí)準(zhǔn)備成立專門入伙小組落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案模擬集中交付流程與崗位安排集中交付案例明