每周一例- 國(guó)內(nèi)外城市綜合體案例案例分析

寧波城市綜合體研究及國(guó)內(nèi)外案例分析2010.6.4寧波城市綜合體探究問(wèn)題1天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)坐落于寧波最繁華的商業(yè)街—中山東路及藥行街交匯處。廣場(chǎng)總占地面積19.3萬(wàn)平方米，建筑面積22萬(wàn)平方米，是寧波市中心的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游和文化于一體的商業(yè)亮點(diǎn)。寧波天一廣場(chǎng)已經(jīng)成為了寧波的地標(biāo)性建筑項(xiàng)目，現(xiàn)今的天一廣場(chǎng)面對(duì)未來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也在不斷的調(diào)整，提升品牌形象，向中高端定位升級(jí)。項(xiàng)目剖析天一廣場(chǎng)——寧波城市名片寧波天一廣場(chǎng)的商業(yè)規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)眾多，有精品區(qū)、百貨區(qū)、超市區(qū)、美食區(qū)、酒店區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、男裝區(qū)、女裝區(qū)、兒童區(qū)和數(shù)碼區(qū)等十大商業(yè)區(qū)。引進(jìn)了250余家商戶(hù)，包括一批世界頂級(jí)名牌，如：BURBERRY、Boss等。天一廣場(chǎng)現(xiàn)已形成以樂(lè)購(gòu)生活購(gòu)物中心、銀泰百貨為龍頭的服裝、餐飲、娛樂(lè)、精品四翼齊飛商業(yè)體系。天一廣場(chǎng)典型ＭＡＬＬ多業(yè)態(tài)組合形式天一廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)生活購(gòu)物中心樂(lè)購(gòu)生活購(gòu)物中心共有三層，總商業(yè)面積約在22000平方米左右。一、二層經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)與商鋪，三層為停車(chē)場(chǎng)。賣(mài)場(chǎng)簽約承租租金為RMB1.4元/平方米/天。樂(lè)購(gòu)東看板通過(guò)引進(jìn)主力店、采用店中店運(yùn)營(yíng)模式。天一廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，綜合性強(qiáng)。各購(gòu)物區(qū)以不同主題獨(dú)立存在，便于消費(fèi)者的購(gòu)物消費(fèi)。同時(shí)，由于減少了商場(chǎng)的高度，使得商場(chǎng)平均租金有所提高。各具特色的22座風(fēng)格迥異的主體建筑，成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。鮮明的主題概念，充分利用水與綠化、燈光等，突出其親水、現(xiàn)代的主題效果。藝術(shù)化的景觀效果：廣場(chǎng)內(nèi)亞洲第一的音樂(lè)噴泉和超大水幕電影、在廣場(chǎng)上舉行的各種大型演出活動(dòng)、優(yōu)美的廣場(chǎng)綠化，都為消費(fèi)者創(chuàng)造了舒適的購(gòu)物環(huán)境。完善的配套設(shè)施：1000多個(gè)停車(chē)位為消費(fèi)者提供了充足的停車(chē)空間。物業(yè)形態(tài)與商業(yè)業(yè)態(tài)完美組合萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)一座商業(yè)帶動(dòng)鄞州區(qū)新城區(qū)一輪新的開(kāi)發(fā)熱潮。鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——項(xiàng)目啟動(dòng)之初便注定其為區(qū)域次級(jí)商業(yè)中心。寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，總占地面積21.09公頃，項(xiàng)目總建筑面積55萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積27萬(wàn)平方米.是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車(chē)位最多的商業(yè)項(xiàng)目。由國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)酒店、高級(jí)城市公寓三大功能板塊構(gòu)成的大型城市建筑綜合體。位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東北側(cè)的國(guó)際商務(wù)酒店區(qū)，它隔河與國(guó)際購(gòu)物中心相望，總建筑面積超過(guò)9萬(wàn)平方米，包含了國(guó)際著名酒店、酒店式公寓。國(guó)際商務(wù)酒店極具后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑造型，濃郁的商務(wù)化裝飾風(fēng)格，及高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的配套，將成為寧波最具藝術(shù)與城市景觀價(jià)值的地標(biāo)性建筑之一，也是寧波城市發(fā)展的一大航標(biāo)。鄞州萬(wàn)達(dá)通訊數(shù)碼

服裝服飾

餐飲

主力店：1、百安居：5000平米，一站式購(gòu)物建材裝潢館。2、特力屋，4300平米，家居飾品館。3、喜百度：5000平米，寧波首家紡織品超市。4、神采飛揚(yáng)，5000平米，老少咸宜的游樂(lè)園。5、大歌星：5000平米，量販KTV。6、萬(wàn)達(dá)影院，面積6000平米，寧波硬件配置最高的國(guó)際影院。7、沃爾瑪，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、蘇寧電器，6000平米，國(guó)內(nèi)大型家電零售商。9、石浦酒店，15000平米，寧波本地的大型餐飲酒店。10、銀泰百貨,30000平米，上市百貨巨頭。租金情況：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪一般5年起租，高檔餐飲簽約8年。一樓的租金價(jià)格的均價(jià)為10元/平米·天，根據(jù)位置的不同租金也有2~3元/平米·天的上下浮動(dòng)，靠近四明中路的1號(hào)門(mén)，2號(hào)門(mén)進(jìn)入的店面租金價(jià)格在13~14元/平米·天，人流量較少的4號(hào)門(mén)店面的租金價(jià)格在8~9元/平米·天。二樓的租金的均價(jià)在3~5元/平米·天。前期萬(wàn)達(dá)營(yíng)運(yùn)部為聚集商家，在租金方面給了較優(yōu)惠的折扣，前三年一般為基準(zhǔn)租金的50%，第四年是基準(zhǔn)租金，第五年在基準(zhǔn)租金的基礎(chǔ)上上浮8%。綜述：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為鄞州中心區(qū)的標(biāo)桿性商業(yè)廣場(chǎng)，極大地帶動(dòng)了周邊的發(fā)展，吸引了國(guó)內(nèi)幾大頂級(jí)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，中心區(qū)的房?jī)r(jià)不斷攀升，南部商務(wù)區(qū)也逐漸成型，菜場(chǎng)，銀行，醫(yī)院，圖書(shū)館，體育館，市政公園等基礎(chǔ)性配套也陸續(xù)投付使用。以萬(wàn)達(dá)為中心的鄞州中心區(qū)將憑借其一流的路況環(huán)境，合理的景觀規(guī)劃，高品質(zhì)的樓盤(pán)建筑，龐大的商務(wù)體量，完善配套設(shè)施，成為寧波未來(lái)中產(chǎn)以上階層的理想居住地。隨著人氣的不斷聚集，萬(wàn)達(dá)的后發(fā)之力不可小覷，其商業(yè)氛圍預(yù)計(jì)將在五年后得到極大的提升。位于鄞州中心區(qū)的錢(qián)湖天地是集情景商業(yè)街、主題酒店、主題精裝公寓于一體的城市綜合體，它依托于建設(shè)中BEST廣場(chǎng)并對(duì)其進(jìn)行差異化的補(bǔ)充。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一商品布局裙樓規(guī)劃為庭院式商業(yè)，位于1-5F，引進(jìn)PRELUDE伯豪主題精品酒店、法國(guó)雅高IBIS商務(wù)酒店及匯集特色餐飲、酒吧、KTV、SPA、會(huì)所、健身等精致化商業(yè)業(yè)態(tài)。PRELUDE伯豪主題精品酒店為寧波首家汽車(chē)酒店，一房一車(chē)庫(kù)，別具時(shí)尚風(fēng)格。

商鋪目前只租不賣(mài)錢(qián)湖天地聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)位于寧波市鄞州中心區(qū)，由四個(gè)T字型的地塊組成，分別為A、B、C、D四個(gè)地塊，分布在貿(mào)城西路北側(cè)、寧姜公路西側(cè)和四明路南側(cè)，與寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一路之隔，項(xiàng)目總占地面積168畝，總建筑面積近40萬(wàn)平方米。聯(lián)盛廣場(chǎng)案名聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)地理位置鄞州區(qū)寧南北路與貿(mào)城西路交匯處開(kāi)發(fā)商寧波聯(lián)盛置業(yè)占地面積300000平方米總建面積4000000平方米行銷(xiāo)代理盛世同盟景觀設(shè)計(jì)美國(guó)馬達(dá)思班樓盤(pán)形態(tài)建筑總高度是100米，高層23層、多層5層；B地塊將擁有209間獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。基本數(shù)據(jù)建筑風(fēng)格極具現(xiàn)代主義美學(xué)設(shè)計(jì)理念，一個(gè)“門(mén)”的建筑造型，充分凸出建筑立體效果與視覺(jué)效果的完善融合，體現(xiàn)卓越的建筑環(huán)境所締造的商業(yè)價(jià)值，將成為寧波劃時(shí)代的標(biāo)志性建筑之一整體業(yè)態(tài)定位地塊定位業(yè)態(tài)分布A地塊大型時(shí)尚流行前線搜秀城國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)、大型電玩城、青少年主題百貨、時(shí)尚商業(yè)街、LOFT商務(wù)創(chuàng)庫(kù)B地塊情景體驗(yàn)購(gòu)物中心大型百貨、情景體驗(yàn)購(gòu)物街、CEO私人產(chǎn)權(quán)酒店、超五星級(jí)會(huì)所、時(shí)尚餐廳C地塊新勢(shì)力動(dòng)感世界IMAX巨幕影院、國(guó)際品牌時(shí)尚酒店、特色餐飲酒吧街、恒溫游泳館、商業(yè)步行街D地塊創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)商務(wù)中心高檔寫(xiě)字樓、休閑水療中心、時(shí)尚KTV、商業(yè)步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃圖B地塊業(yè)態(tài)聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)分布圖戶(hù)型面積區(qū)間面積段主要集中在20-150平方，其中20-50平方有26套；50-80平方有117套；80-110平方有26套客戶(hù)來(lái)源有總部大型企業(yè)入進(jìn)駐（如北京世紀(jì)星滑冰俱樂(lè)部、中影集團(tuán)江蘇省東方院線等），小的范圍為寧波城區(qū)的投資客戶(hù)得房率60-70%共4層，一層5.4米，2-4層4.5米，共200余套面積14平方米-2000平方米，均價(jià)28000元/平方米一樓均價(jià)4萬(wàn)-7.8萬(wàn)二樓均價(jià)2.8萬(wàn)三樓均價(jià)1.8萬(wàn)四樓均價(jià)1.5萬(wàn)一樓內(nèi)外街差價(jià)3000元/M2B地塊商鋪除了產(chǎn)權(quán)式酒店下面近2萬(wàn)平方商業(yè)不賣(mài)其余全部出售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)返租概況統(tǒng)一管理20年前5年返利4%后面按照市場(chǎng)行情進(jìn)行返利B地塊商鋪開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠一次性93折分期十天內(nèi)付50％，四個(gè)月在付30％，八個(gè)月付清剩余享受98折優(yōu)惠。按揭首付50％，98折優(yōu)惠現(xiàn)僅是一次性付款優(yōu)惠94折付款方式商鋪信息江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于寧波市江北區(qū)江北大道以東、云飛路以北，北側(cè)、東側(cè)臨寶慶路。商業(yè)總建筑面積15.85萬(wàn)平方米，其中地上部分5層8.75萬(wàn)平方米，地下部分2層7.1萬(wàn)平方米。

基本數(shù)據(jù)江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于第三代商業(yè)綜合體，其商業(yè)業(yè)態(tài)定位以中高檔為主寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)形成“兩片、兩街”的空間結(jié)構(gòu)。兩片——分別為西面的大商業(yè)區(qū)塊和東面的商務(wù)樓區(qū)塊；兩街——分別指室內(nèi)和室外兩條緊密聯(lián)系的“凹”字型商業(yè)步行街。

第一層定位突出品牌概念形象，體現(xiàn)前沿概念、品牌展示以及購(gòu)物功能第二層定位以時(shí)尚服飾、精品特色店購(gòu)物為主，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、活力第三層定位以多元化餐飲為主并輔之以休閑、時(shí)尚生活配套服務(wù)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)總建筑面積15.85萬(wàn)平方米，其中地上部分5層8.75萬(wàn)平方米，地下部分2層7.1萬(wàn)平方米。業(yè)態(tài)包括室外商業(yè)步行街、室內(nèi)商業(yè)步行街、娛樂(lè)樓、國(guó)美電器、萬(wàn)千百貨及樂(lè)購(gòu)超市。室外商業(yè)步行街2層2.95萬(wàn)平方米，室內(nèi)商業(yè)步行街3層4.15萬(wàn)平方米。地上部分定位多業(yè)態(tài)組合形式臨街墻面采用落地玻璃設(shè)計(jì)地面按600x600mm釉面磚鋪設(shè)空調(diào)室內(nèi)溫度達(dá)到夏季24度，冬季20度的技術(shù)要求，相對(duì)濕度不大于50%

步行街商鋪物業(yè)條件分層業(yè)態(tài)分布一層二層三層江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店分布地下1層1.6萬(wàn)平方共6層2.45萬(wàn)平方4層1.81萬(wàn)平方國(guó)內(nèi)外經(jīng)典綜合體項(xiàng)目經(jīng)典案例問(wèn)題2綜合體綜合體的功能構(gòu)成1、城市縮微體辦公：適合于各種混合開(kāi)發(fā)建立競(jìng)爭(zhēng)性，加強(qiáng)吸引力提高使用效益，形成最佳市場(chǎng)協(xié)同酒店：最贏利的項(xiàng)目提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)增加了城市的活力。綜合體綜合體的功能構(gòu)成1、城市縮微體商業(yè)：與日常生活最密切形成城市范圍的市場(chǎng)吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇形成熱鬧繁榮的街區(qū)。居?。撼鞘虚_(kāi)發(fā)的基本成分避免交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法為城市街區(qū)提供安全的生活空間。交通：保持與城市的密切聯(lián)系為零售提供持續(xù)不斷的人流。綜合體綜合體的功能構(gòu)成2、各功能組合模式的制約因素市場(chǎng)機(jī)制城市規(guī)劃城市綜合開(kāi)發(fā)綜合體綜合體內(nèi)各功能間的組合關(guān)系3、各功能間的組合關(guān)系相關(guān)各功能相關(guān)功能整體放大:滿足各類(lèi)功能的使用需求促使各類(lèi)功能相互參與、滲透并列各功能沒(méi)有必然關(guān)聯(lián)各功能沒(méi)有明顯矛盾獨(dú)立的使用空間。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑設(shè)計(jì)存在一定難度綜合體綜合體的功能構(gòu)成4、總結(jié)各功能間的關(guān)系只是相對(duì)的各功能間并沒(méi)有絕對(duì)的關(guān)聯(lián)、并列或排斥環(huán)境條件復(fù)雜有機(jī)整合各類(lèi)功能空間定義特性定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。案例—美國(guó)紐約洛克菲勒中心

(RockefellerCenter)定義特性建于1931～1940年，世界最早的城市綜合體。占地8.9公頃，容積率18，共有建筑19座。物業(yè)：辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。R.C.A.大廈：中心主體建筑，70層，高259米國(guó)際大廈：41層時(shí)代與生活大廈：36層建筑群的中心是一個(gè)下凹的小廣場(chǎng)。各個(gè)建筑物之間都有地下通道連接。開(kāi)發(fā)初期缺乏居住和旅館難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。1963年，建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館。高密度建筑群，土地集約利用辦公、旅店、購(gòu)物、居住和娛樂(lè)等功能是城市綜合體的重要組成部分，是功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。案例—日本福岡博多運(yùn)河城定義特性?xún)?nèi)部交通不同標(biāo)高上的通道和天橋?qū)⒃擁?xiàng)目的各個(gè)組成部分有機(jī)地連接起來(lái)

立體的內(nèi)部交通架構(gòu)，是各物業(yè)功能互動(dòng)的基礎(chǔ)華潤(rùn)大廈——國(guó)際5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂(lè)廣場(chǎng)“萬(wàn)象城”超大型室內(nèi)購(gòu)物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、“冰紛萬(wàn)象”真冰場(chǎng)案例—深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城定義特性?xún)?nèi)部架構(gòu)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過(guò)地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。內(nèi)部空間的立體架構(gòu)，為各物業(yè)功能的能動(dòng)互補(bǔ)提供條件案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：森BUILDING株式會(huì)社地址：東京都會(huì)區(qū)六本木六丁目地區(qū)物業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺(tái)、學(xué)校、廟宇和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積：76萬(wàn)平方米總建筑費(fèi)用：189億元（人民幣）總土地價(jià)：329億元（人民幣）開(kāi)發(fā)周期：17年，1983-2003年開(kāi)工時(shí)間：2000年4月竣工時(shí)間：2003年4月體量巨大投資額高開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性交通與停車(chē)公交配套發(fā)達(dá)，地鐵直接連通六本木新城B1共計(jì)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)，總體停車(chē)位2762輛專(zhuān)設(shè)50輛摩托車(chē)與332輛自行車(chē)停車(chē)位，其中自行車(chē)免費(fèi)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)地鐵示意圖地下停車(chē)場(chǎng)立體停車(chē)示意圖高效便捷的外部交通，為項(xiàng)目人員、物資的流通提供保障案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定義特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用電話設(shè)置公用電話，公用電話的種類(lèi)有IC專(zhuān)用、電話專(zhuān)用和『IC?電話通用』3種。郵局「六本木新城郵局」銀行?ATM銀行：新生銀行金融中心（兩家）

ATM：新生銀行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外匯兌換外匯兌換（東京三菱集團(tuán)公司）世界貨幣商店醫(yī)療設(shè)施六本木新城診所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配鑰匙「MisterMinit」托兒所兒童廣場(chǎng)：除各種教育程序齊全的月結(jié)算保育外，也提供以時(shí)間為單位的臨時(shí)看管服務(wù)。在進(jìn)餐或購(gòu)物時(shí)可以充分利用。輪椅、嬰兒車(chē)休憩場(chǎng)所六本木櫸樹(shù)坂大道旁即便在坡道途中也備有幾處輪椅、嬰兒車(chē)的休憩場(chǎng)所，使用輪椅、嬰兒車(chē)的顧客可以放心休憩公共交