物業(yè)公司公共收益管理辦法

物業(yè)公司公共收益管理辦法為規(guī)范管理、依法使用物業(yè)項(xiàng)目的公共收益，防范公共收益的管理、使用風(fēng)險(xiǎn)，廣東XXX物業(yè)服務(wù)股份有限公司特制訂了《公共收益管理、使用指引（2.0版）》（以下簡(jiǎn)稱“本指引”）。本指引適用于廣東XXX物業(yè)服務(wù)股份有限公司及其子（分）公司提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的已收樓、且有公共收益的物業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，本指引適用于公共收益的管理、使用。經(jīng)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)制定、完善公共收益的管理使用規(guī)定、操作細(xì)則，指導(dǎo)物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目規(guī)范公共收益的管理。品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)公共收益使用計(jì)劃的（年度）審批，指導(dǎo)物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目規(guī)范公共收益的使用。財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)公共收益的收支管理，規(guī)范、監(jiān)督物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目做好公共收益的賬務(wù)處理。物業(yè)區(qū)域負(fù)責(zé)公共收益管理、使用的監(jiān)督工作，而物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)公共收益管理、使用的具體實(shí)施。公共收益是指物業(yè)服務(wù)公司利用權(quán)屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收入，在剔除物業(yè)服務(wù)公司收入后權(quán)屬業(yè)主共有的收益。物業(yè)服務(wù)公司收入有合同約定的，物業(yè)服務(wù)公司按合同約定計(jì)收物業(yè)服務(wù)公司收入，再對(duì)權(quán)屬業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收入按收入額的30%提取增值管理服務(wù)費(fèi)后，剩余部分納入公共收益。例如，電梯廣告合同明確約定計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)X元，巡護(hù)服務(wù)費(fèi)Y元，該項(xiàng)業(yè)務(wù)物業(yè)公司收入=Y+X*30%，公共收益=X*70%。如果物業(yè)服務(wù)公司收入無(wú)合同約定，則按《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，按收入總額的30%提取增值管理服務(wù)費(fèi)后，剩余部分納入公共收益。例如，某項(xiàng)場(chǎng)地租賃合同無(wú)區(qū)分場(chǎng)地使用費(fèi)和巡護(hù)服務(wù)費(fèi)，僅約定場(chǎng)地租賃共收費(fèi)Z元，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)物業(yè)公司收入=Z*30%，公共收益=Z*70%。物業(yè)服務(wù)公司收入主要用于彌補(bǔ)對(duì)利用權(quán)屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)成本，包括但不限于巡護(hù)保潔人員的人工成本、清潔保潔費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)等。2.1.5在《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中，若未約定小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)收入的分配方案，物業(yè)服務(wù)公司不得提取增值管理服務(wù)費(fèi)。若業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)公司可按收入總額的30%提取增值管理服務(wù)費(fèi)。2.1.6常見(jiàn)的公共收益包括：1.車位場(chǎng)地使用費(fèi)：利用業(yè)主共有的車位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的場(chǎng)地使用費(fèi)。2.廣告場(chǎng)地使用費(fèi)：包括電梯廣告場(chǎng)地使用費(fèi)、室外廣告場(chǎng)地使用費(fèi)、室內(nèi)廣告場(chǎng)地使用費(fèi)、電信及多媒體設(shè)施場(chǎng)地使用費(fèi)和路燈廣告使用費(fèi)。3.其他公共收益：包括會(huì)所及配套設(shè)施（如泳池、球室）的場(chǎng)地使用費(fèi)和臨時(shí)攤位的場(chǎng)地使用費(fèi)等。2.2公共收益的建賬公共收益歸屬業(yè)主共有，為了規(guī)范審計(jì)管理并接受業(yè)主的監(jiān)督檢查，物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立公共收益的管理和使用臺(tái)賬，詳細(xì)記錄公共收益的收入和支出情況。物業(yè)財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)公共收益單獨(dú)核算。每月5日前，物業(yè)項(xiàng)目和財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)上月公共收益的收支情況進(jìn)行對(duì)賬，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并控制、防范公共收益的管理風(fēng)險(xiǎn)。3.公共收益的使用3.1公共收益的使用范圍3.1.1公共收益權(quán)屬業(yè)主共有，可用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金、維修、更新、改造和新增購(gòu)置物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的支出，以及業(yè)主同意的其他費(fèi)用支出。3.1.2若物業(yè)項(xiàng)目未繳交住宅專項(xiàng)維修資金，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造或新增購(gòu)置共用設(shè)施設(shè)備的，可使用公共收益。在已繳交住宅專項(xiàng)維修資金的物業(yè)項(xiàng)目中，當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需要進(jìn)行維修、更新、改造或新增購(gòu)置共用設(shè)施設(shè)備，但現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金利息無(wú)法覆蓋相關(guān)費(fèi)用時(shí)，可以使用公共收益。在使用公共收益時(shí)，需要遵循依法依規(guī)、公開(kāi)透明、所有權(quán)人和受益人相一致的原則。使用公共收益的程序包括編制公共收益使用計(jì)劃和單項(xiàng)使用計(jì)劃的實(shí)施。在每年末，物業(yè)項(xiàng)目需要同時(shí)編制下一年度的公共收益使用計(jì)劃，并包括擬維修、更新和改造的項(xiàng)目、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間、費(fèi)用預(yù)算等。該計(jì)劃需要經(jīng)過(guò)區(qū)域總經(jīng)理審核后，報(bào)品質(zhì)管理中心審批，并抄送經(jīng)營(yíng)管理中心備案。在單項(xiàng)使用計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，需要進(jìn)行計(jì)劃啟動(dòng)報(bào)物業(yè)區(qū)域?qū)徟⑿畔⒐?、不通過(guò)、通過(guò)、付款、資料、合同的歸檔、存檔等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)內(nèi)容。在公示單項(xiàng)使用計(jì)劃時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目需要在園區(qū)公告欄等顯眼位置公示公共收益結(jié)存情況、擬維修、更新和改造的項(xiàng)目、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間、實(shí)施方式、費(fèi)用預(yù)算等實(shí)施方案，并與屬地居委會(huì)、行政主管部門做好溝通，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，友好協(xié)商、解決業(yè)主意見(jiàn)，不得發(fā)生群訴事件。單項(xiàng)工程的施工應(yīng)該按照計(jì)劃完成，物業(yè)項(xiàng)目需要在園區(qū)公告欄等顯眼位置公示已完成的施工情況。公示的內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目工程量、施工單位信息、選聘方式、具體實(shí)施時(shí)間、實(shí)施費(fèi)用金額以及施工前后對(duì)照?qǐng)D等。每年末，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)公布公共收益的年度使用情況。公示的內(nèi)容應(yīng)包括公共收益的上期結(jié)存金額、當(dāng)期公共收益發(fā)生收支的項(xiàng)目、費(fèi)用金額以及余額等情況。在信息公示期間，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)做好錄影及拍照記錄存檔工作。信息公示期限不得少于7天，如果當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定，應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行。施工單位的選定必須堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則。如果必須通過(guò)招投標(biāo)方式評(píng)選施工單位，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程全程錄影及拍照記錄存檔。有條件的物業(yè)項(xiàng)目可以邀請(qǐng)友好業(yè)主代表及屬地居委會(huì)見(jiàn)證施工單位的評(píng)選過(guò)程。選定施工單位后，應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂施工合同。施工單位按照施工合同約定進(jìn)場(chǎng)施工。施工完畢后，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照施工合同約定對(duì)施工結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收。如果施工單位的施工結(jié)果不符合合同約定，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)做好相關(guān)記錄，督導(dǎo)施工單位整改。如果施工單位的施工結(jié)果符合合同約定，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照施工合同約定付款，并從公共收益中列支施工費(fèi)用。單項(xiàng)工程施工完成后，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以工程項(xiàng)為單位，做好相關(guān)資料、合同文本的歸檔、存檔工作，并建立相關(guān)管理臺(tái)賬。物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)每半年匯總公共收益的實(shí)際使用情況，經(jīng)屬地財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理簽確后，報(bào)物業(yè)區(qū)域、品質(zhì)管理中心和經(jīng)營(yíng)管理中心備案。品質(zhì)管理中心和經(jīng)營(yíng)管理中心將定期抽檢物業(yè)項(xiàng)目公共收益的管理、使用情況。如果項(xiàng)目所