項(xiàng)目可行性分析

歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析（一）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。（二口項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:□□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□綠化，綠化水平偏低?！酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。（二口項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:□□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□綠化，綠化水平偏低。□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染:□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□并不是高污染企業(yè)，□□□□□□□□□□□□另一污染□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□1-2-1□□：□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□估計(jì)是主要鐵路，利用率較高，噪音的影響將集中在晚上。估計(jì)1-3治安環(huán)境：□□□□□□□□□1-3治安環(huán)境：雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無(wú)外來(lái)人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o(wú)特色人文環(huán)境。（三）地塊交通條件調(diào)查1．周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津歡迎共閱歡迎共閱塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，使南口路的壓力減緩。2．公共交通網(wǎng)：18路，北倉(cāng)—辰緯路、803路，萬(wàn)科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、878路，普濟(jì)河道—金谷園610，浦口道—四十七中、678路，體院北—普天里京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車(chē)道的規(guī)劃路。目前周邊項(xiàng)目的退線(xiàn)也3．交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物：□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒(méi)有成型的自由市場(chǎng)。.餐飲:□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□1.5□□□□□□□.教育:□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□,□□□□□□1.5□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□教育質(zhì)量稍差的小學(xué)?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□教育質(zhì)量稍差的小學(xué)?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□4.醫(yī)療:□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□6.銀行、郵局5.文體:□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□6.銀行、郵局:□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□,□□□□電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。但是項(xiàng)目周邊無(wú)證券部。景點(diǎn)。7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，景點(diǎn)。7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。歡迎共閱二.區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整1-1世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象2001年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 2.4%，大大低于 2000年的4.7%。這將是自最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門(mén)檻?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□ 2002□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□1-2□□□□□□□□2001□□□□□□□□□,□□□ 7.3%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。專(zhuān)家預(yù)計(jì)， 2002□□□□□□□□□ 6.8%—7.3%之間。1-3□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□ 60%□有□□□□□□□,□□□□影響房市 3%的購(gòu)買(mǎi)力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酰骸酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酰骸酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢豕緲I(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。中性因素：證券市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放、市場(chǎng)化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場(chǎng)創(chuàng)新?；酒胶?。預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，1993年以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)的以此衡量，則200120年來(lái)□□□□□我們固三種因素的力量對(duì)比大盤(pán)將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。10%，將2．房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開(kāi)高走國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4857億元，同比增長(zhǎng)29.7％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅開(kāi)始回落，1-8月增長(zhǎng)32.1％，1-9月增長(zhǎng)31.4％， 1-10月增長(zhǎng)31.2％， 1-11月增長(zhǎng)29.7％。數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢(shì)，但土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置卻日趨活躍，增長(zhǎng)速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積為65口，1-10月，全□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□33.61。在商品房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至17.6■而且商品房空置面積的增速降低到0.9%,是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，□□□□□□□□□□□□房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□□□□去年一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)48.9n二季度增長(zhǎng)34.91，三季度增長(zhǎng)32.71，而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為131，為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。在這一系列銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□錯(cuò)誤的判斷?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢醺兜臎Q定、□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□保留著“政策市 ”□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，2001年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開(kāi)低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開(kāi)高走。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤(pán)整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P(guān)鍵問(wèn)題。目前樓市真正存在的大問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話(huà)，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過(guò)熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行歡迎共閱為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在 1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。 目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在 2001年所取得的成績(jī)是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無(wú)疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。在促進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒(méi)有提到 “刺激內(nèi)需”□□□,□□□□□ “□□□□□□□□ ”□□□□□□□, “刺激內(nèi)需 ”□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□ “培育”□□□□□, “刺激”□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, 一個(gè)是□□,□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□,□□□□□□□□□□最大?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢? □□□□□□□冶金、化工、□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□:一、□□□□□□□□□□□ □□□□□GDP在□□ --□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□,政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□居工程邁進(jìn)。其改革將繼續(xù)刺激居民的購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。 當(dāng)前居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降至 40％，北京甚至接近 35％，這正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?36％，今后二十年□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□ 生活，□□□□□□□□的需求。歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱綜上所述，我們預(yù)期：伴隨著入世，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國(guó)內(nèi)外投資者的青睞， 投資主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國(guó)退民進(jìn)”的背景下，將會(huì)啟動(dòng)更多的民間投資。同時(shí)，中心城市建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐將加快， 政府投資也會(huì)大幅增加。 可以預(yù)見(jiàn)，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無(wú)全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售也將于 2001年持平。2．本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2-1回顧2001□□□□□□□□ 660□□□□□□,□□ 166.81□□,□□□□□□□□ 4.761和7.071，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比例為 98.31，本市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持了旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)購(gòu)□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 3000□□□□□□□□□□□□□□□□ 1.5□□□□,□□ 300013500□□□□□□□□□□□□□ 5.8個(gè)百分點(diǎn),350014000□□□□□□□□□□□□ 21.4個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)買(mǎi)商品房的單套面積也發(fā)生變化，購(gòu)□□□□□□ 100□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 2.6□□□□,□□□□□□□□□1001120□□□□□□□□□□□ 4.8□□□□,□□□□□ 120□□□□□□□□□□□□□了4.34個(gè)百分點(diǎn)?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□, □□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 0.51，波動(dòng)幅度在正負(fù) 21內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。全年 2400元/口□□□□□□□□□□□□ 2304元/□□□□□□□□□此外，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,銷(xiāo)售套數(shù)的 74.8％，貸款金額占商品房成交金額的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 從去年全年的商品房銷(xiāo)售情況看，，對(duì)商品住宅的需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。2-2市場(chǎng)特點(diǎn)□□□□□□□□□□□□□□43.8％，貸款面積占全市商品房的 75.3％。我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改善型消費(fèi)過(guò)渡價(jià)格等均好性發(fā)展， 預(yù)計(jì)今年的商品房銷(xiāo)2-2-1項(xiàng)目差別減小，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)顯著。隨著開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較困難。將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是制造差異的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過(guò)項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶(hù)滿(mǎn)意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤(rùn)率的降低，相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，大部分的市場(chǎng)份額將被少數(shù)擁有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、完善的經(jīng)營(yíng)管理思想和充足資本的專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商所瓜分，市場(chǎng)集中度會(huì)有所上升。開(kāi)發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)。2-2-2□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。而環(huán)境□□□□□□□□□□環(huán)境對(duì)于客戶(hù)的吸引力也是很大的。購(gòu)房者□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□從一□□□□□□□□□□□□□□□□□從一□,□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□2-2-3□□□□□□,□□□□□□□,□□□□□□□□□的競(jìng)爭(zhēng)手段，□□□□□□□□□□□而且，□□□□□□□□□□□□□□□□□□的競(jìng)爭(zhēng)手段，□□□□□□□□□□□而且，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□格不穩(wěn)定性增加?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢醺癫环€(wěn)定性增加?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?的價(jià)格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。2-1-3區(qū)域開(kāi)發(fā)差異拉大，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為在，而且住宅開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對(duì)降低，開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為空氣項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中心區(qū)車(chē)輛越來(lái)越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，人文環(huán)人文環(huán)中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、歡迎共閱歡迎共閱境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個(gè)區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個(gè)區(qū)，對(duì)居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場(chǎng)需求大。相對(duì)較高的市場(chǎng)需求吸引開(kāi)發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，使河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)的外環(huán)線(xiàn)與中相對(duì)較高的市場(chǎng)需求吸引開(kāi)發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，使河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)的外環(huán)線(xiàn)與中環(huán)線(xiàn)之間的區(qū)域成為未來(lái)幾年中高檔次居住區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。2-22002年本市市場(chǎng)分析2-2-1住宅供需正處于高增長(zhǎng)階段根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，□□□□□□□□□□□□□1000-3000□□□□□,□□□□□□□□□□關(guān)鍵時(shí)期。本市2000□□□□□□□□□2169根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，□□□□□□□□□□□□□1000-3000□□□□□,□□□□□□□□□□關(guān)鍵時(shí)期。本市2000□□□□□□□□□2169美元，所以2002□□□□□□□□□□□□□□30平米以下都屬于住宅高速增長(zhǎng)期。我市去年人均居住面積為17□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□住面積為17□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□GDP□□□□□在年均10%以上的增長(zhǎng)速度，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居在年均□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□2-2-2□□□□□□□□□□□□□□□□□□截止到去年49□□□□□□□□□□□566□□□□□□□□□□□□□案。初步估計(jì)，2002□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,2001□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□的重要力量。2-2-4□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□2002□□□□□□□□□型需求在20萬(wàn)平米左右。2-2-5三級(jí)市場(chǎng)即將啟動(dòng)隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場(chǎng)從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來(lái)越明顯。改善型客戶(hù)多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)，利用客戶(hù)現(xiàn)住房解決二次購(gòu)房資金不足問(wèn)題就變得十分重要。如果通過(guò)有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級(jí)市場(chǎng)秩序，將會(huì)對(duì)增量市場(chǎng)起到更大的拉動(dòng)作用。2002年我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活2002年我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活歡迎共閱躍。原有住房處置問(wèn)題的解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。2-2-7工資將調(diào)整，資金將有增量今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)， 將直接提高社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。 資金的持續(xù)涌入，對(duì)保持住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力將起到很大作用。2-3不利因素2-3-1□□□□□□：□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□ ,□□□□□□□□□□□ 98□□□□□□ 7.4萬(wàn)戶(hù)，99□□□□□□ 4.7萬(wàn)戶(hù)，2000年僅為1.7萬(wàn)戶(hù)。這個(gè)因素不容忽視。2-3-2□□□□□□□□□□□2001年6月□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□2-2-3□□□□□□□□□□：由于2000與2001□□□□□□□ ,□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□ .□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ .□□□□□□□□□ ,□□□□□□,□□□煌。2-3-3□□□□□□□□□□□□□□：□□□□□ 600□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□然，□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, 在股市中這招叫“拉高出貨” 。由于市場(chǎng)上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無(wú)實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過(guò)去的思路，加之“拉高”過(guò)后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷(xiāo)售量能否保證則須靜觀發(fā)展。2-4商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲2-4-1土地價(jià)格略漲：從宏觀上，2001年全國(guó)土地交易價(jià)格上漲了0.2%，從宏觀上，2001年全國(guó)土地交易價(jià)格上漲了0.2%，其中住宅用用地價(jià)格上漲0.9%。從本市來(lái)看，政府土地管理部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚(yáng)：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門(mén)窗，PVC□□□□□□□□□□□提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理：從心理學(xué)角度講，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□,格自然下行困難。2-6預(yù)測(cè)： 2002年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能保持2000—2001年的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷(xiāo)售會(huì)好于去年，從而超越去年銷(xiāo)售水平，實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售700萬(wàn)平米的計(jì)劃指標(biāo)。如果2002年銷(xiāo)售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場(chǎng)的資金調(diào)整，看，政府土地管理部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚(yáng)：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門(mén)窗，PVC□□□□□□□□□□□提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理：從心理學(xué)角度講，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□,格自然下行困難。2-6預(yù)測(cè)： 2002年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能保持2000—2001年的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷(xiāo)售會(huì)好于去年，從而超越去年銷(xiāo)售水平，實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售700萬(wàn)平米的計(jì)劃指標(biāo)。如果2002年銷(xiāo)售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場(chǎng)的資金調(diào)整，2003年—2005年銷(xiāo)售量必有大幅回調(diào)。3.項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3-1□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□圖一被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購(gòu)房者的多少依次為南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情和平區(qū)、 紅橋區(qū)。 其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，況相吻合。這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情對(duì)購(gòu)房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二被調(diào)查者購(gòu)買(mǎi)區(qū)位選擇比例歡迎共閱其分布情況與前圖近似， 只是河北區(qū)的比重減小， 河西區(qū)的比重明顯增大。 是購(gòu)房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者原居住區(qū)和與購(gòu)買(mǎi)區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸-原住區(qū)，縱軸-欲選區(qū)）圖三被調(diào)查者原居住區(qū)域與購(gòu)買(mǎi)區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意：各"欲選區(qū)"的最高點(diǎn)均與"原住區(qū)"重合。充分證明天津人"故土難離"的心理特征。）河西、河北、河?xùn)|、和平、南開(kāi)的被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最熱的區(qū)域。3）從上圖可以看出，南開(kāi)區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開(kāi)區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的吸引力也是很強(qiáng)的?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的重視。 □□□□□□□ —□□□□□□□□ --□□□□□□□□向。3-2□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□；□□□□□□□□□□□于河?xùn)|， □□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□,□□□□□□□□□ □□□□□□, □□□□□□□□□□□□□ 2224元/口，□□□□□□□□□□□ 2118元/□□ 106元/□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 1937元/□□□就河北區(qū)內(nèi)來(lái)看， 房地產(chǎn)價(jià)格從中山路， 獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以?xún)?nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高?？傮w來(lái)說(shuō)，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出一種不平衡性。3-3河北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在 80個(gè)左右， 總面積在 150萬(wàn)平米左右， 在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目有 24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目有 30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬(wàn)平米以下的有許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬(wàn)平米以下的有65個(gè)，占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的73%。歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱1萬(wàn)以下1-2萬(wàn)2-4萬(wàn)4-6萬(wàn)6-8萬(wàn)8-10萬(wàn)10萬(wàn)以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖四河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖五河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出， 河北區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積偏小， 建筑面積在4萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的70%。一方面說(shuō)明本地區(qū)的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)能力有關(guān)系。3-4□□□□□□□□□□□□□ 51個(gè)□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□, 51個(gè)項(xiàng)□,□□□□□□□□ 2118元/□,□□□□□□□□,□價(jià) 3500元/□,□□□□□□ -美庭苑，1280元/□□□□1200--14001400--16001600--18001800--20002000--22002200--24002400--26002600--30003000以上576585285表二河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例三.土地SWOT分析（一口項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)： （S）□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□（二）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（ W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。配套差，人文環(huán)境不好。周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力偏弱。（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1周邊樓盤(pán)具有明顯弱點(diǎn)，性?xún)r(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。2可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。3改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（T（四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（T）項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)---周邊項(xiàng)目群項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)---周邊項(xiàng)目群項(xiàng)目潛在威脅---隨著地段升值，周邊會(huì)有新的樓盤(pán)出現(xiàn)。項(xiàng)目潛在威脅---隨著地段升值，周邊會(huì)有新的樓盤(pán)出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□潛在威脅 □□□□□——□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□圖八項(xiàng)目分析四.項(xiàng)目可操作性分析□□□□□□□□□從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷(xiāo)售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵。前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)景氣檢測(cè)中心對(duì)此進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)查，結(jié)果被消費(fèi)者列為重要考慮因素的前四位依次是--價(jià)格、環(huán)境、景氣檢測(cè)中心對(duì)此進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)查，結(jié)果被消費(fèi)者列為重要考慮因素的前四位依次是--價(jià)格、環(huán)境、交通、位置。天津購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價(jià)格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖：圖九被調(diào)查者購(gòu)房考慮因素比例分析與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，"價(jià)格"顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問(wèn)題，"交通"在天津排在第五位，"地理位置"的受重視程度僅次于"價(jià)格 "，很多購(gòu)房者在"地理位置 "中已將 "交通"因素一并考慮進(jìn)去， "小區(qū)環(huán)境"也是四大重要考慮因素之一， "配套設(shè)施"則排在"開(kāi)發(fā)商"實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。 園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長(zhǎng)時(shí)間流行， 因?yàn)榕涮鬃鳛椤氨＝∫蛩亍?，做好可以使人“不?huì)不滿(mǎn)意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵(lì)因素”，做好可以使人滿(mǎn)意，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，這也是 "改善型"購(gòu)房者的一大特征。購(gòu)房首選因素分析不同收入水平的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。圖十樣本購(gòu)房首選因素比例圖□□□□□□ 2000-2999元的人群為主流購(gòu)房者， □□□□□□□□□□□□, 價(jià)格：地理位：□□□□ 二4：2：1；對(duì)于收入3000□□□□□,□□：□□□□：□□□□ 二4：3.5：1；收入4000□□□□□□□□□□□□ 3000-3999□□□□□□□□□,以 "價(jià)格"□□□,□□□□提高，對(duì)"□□□□ "□□□□□□□□□□ 以"□□□□ "□□□,□□□□□□,□ "價(jià)格”因素的□□□□□一項(xiàng)目市場(chǎng)定位1口□□□□□□□ □□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)定位面積□起價(jià)元/□均價(jià)環(huán)境元/□配套銷(xiāo)售情況金龍園好較好寶利園不好不太好國(guó)信小區(qū)一般一般4樂(lè)天園32686一般17溫6泉8 好25 芳草園46900 一1般888露臺(tái) 一般26京兆新園158400797 22好00躍層7瑜峰園勝景花園表三周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況比較被調(diào)查的8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。個(gè)項(xiàng)目平均起步價(jià)元/口；平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)2070元/□；其中金龍園的起價(jià)和均價(jià)最低，但是銷(xiāo)售情況最好。關(guān)于這點(diǎn)，我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷(xiāo)售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1-3□□□□□□□□□□□□類(lèi)比因素本項(xiàng)目金龍園國(guó)信小區(qū)寶利園京口新園樂(lè)天園說(shuō) 明地段綜合資源0+0_+表示比本項(xiàng)目好一表示比本項(xiàng)目差地理位置000自然景觀000人文環(huán)境0++00交通條件0000地塊規(guī)模0+市政配套0+污染及干擾0000口四 周邊樓盤(pán)土地價(jià)值因素類(lèi)比表2.地塊可提升價(jià)值判斷2-1□□□□□□□□□□□□□□□□□□2-1-1□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、 互相制約的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。 相信未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持目前的上升勢(shì)頭。2-1-2市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶(hù)型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個(gè)中檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。事實(shí)上，規(guī)劃成功的樓盤(pán)比規(guī)劃差的樓盤(pán)更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而且往往能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)意想不到的成功。2-1-3小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要 。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來(lái)自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明，中檔樓盤(pán)的消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)康樂(lè)配套的要求要高于普通住宅項(xiàng)目業(yè)主。在一個(gè)消費(fèi)者逐漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、管理制度越來(lái)越完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，軟件的配置，實(shí)施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對(duì)項(xiàng)目的前期支持越發(fā)重要。2-1-4□□□□□□□□□ 。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷(xiāo)售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃。一方面，形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃顯得更為重要。2-1-5□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□, 也將是□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值判斷價(jià)值提升和 價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度實(shí)現(xiàn)要素 提升金龍1回國(guó)信小、區(qū)寶利園1 京;兆新園樂(lè)沃園本項(xiàng)目目標(biāo)經(jīng)濟(jì)政策因素 5% 0.9 0.9).90.90.9 0.8市場(chǎng)定位及產(chǎn)品 40% 0.8 0.7).70.70.7 1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 20% 0.8 0.60.60.70.7 0.9小區(qū)配套和物業(yè)管理10% 01.8 0.70.60.70.7 0.9形象包裝與營(yíng)銷(xiāo)策劃20% 0.7 0.60.70.60.6 0.9產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力 5% 0.8 0.70.70.70.7 0.9與工程質(zhì)量總計(jì) 100%0.916表五項(xiàng)目土地價(jià)，直提升預(yù)測(cè)三項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目成本模擬成本明細(xì)一、地價(jià)：2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1．動(dòng)遷費(fèi)：總計(jì)：如規(guī)劃最后確定100000萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為前期費(fèi)：1．鉆探、設(shè)計(jì)2．各種補(bǔ)償3．臨水、臨電4．雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)5．達(dá)到開(kāi)工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用50元/平方米總計(jì)：萬(wàn)元二、建安造價(jià)：.磚混:基礎(chǔ)： 30元/平方米土建： 550元/平方米合計(jì)： 580元/平方米總計(jì)：.項(xiàng)目平米造價(jià)及總投資三、后期配套費(fèi)：1．大配套： 115.5元/平方米2．小配套： 50元/平方米3．供熱： 70元/平方米4．電配套： 60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈：25元/平方米合計(jì)： 370元/平方米總計(jì)：三、工程項(xiàng)目處管理費(fèi)：20元/平方米四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：20元/平方米樓面地價(jià)：400元/平方米總計(jì)4000萬(wàn)元前期口：20元/平方米總計(jì) 200萬(wàn)元□□□□□□:580元/平方米總計(jì)5800萬(wàn)元后期配套：370元/平方米總計(jì)3700萬(wàn)元□□□□□□□□□:40元/平方米總計(jì)400萬(wàn)元廣告費(fèi)：30元/平方米總計(jì)300萬(wàn)□□□□□□□□□□□□□□□□□:合計(jì)：1440元/平方米表六項(xiàng)目成本匡算表項(xiàng)目綜合成本最終確定為 1440元/平方米。項(xiàng)目總投資為：1440元/平方米*10萬(wàn)平方米=14400萬(wàn)元項(xiàng)目總投資為：綜合考慮我們認(rèn)為其項(xiàng)目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價(jià)值

按照上邊分析，我們項(xiàng)目可提升土地基本價(jià)值0.916倍,總體可提升的價(jià)值為:最低1440X0.916=1319元/平米，這是項(xiàng)目的起價(jià)參考。最高1440X1.916=2759元/平米，這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項(xiàng)目的參考均價(jià)。2．項(xiàng)目收益模擬□□□□□□□□ 2039元/□□□□□, □□□□□□□□□ 10萬(wàn)平方米*599元*599元/平方米 =5990□□□□□□□□5990萬(wàn)元/14400萬(wàn)元=41.59口.□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□