房地產(chǎn) -地產(chǎn)行業(yè) 2023 上半年經(jīng)營回顧 德勤

1 2 2 2 3 5 5 5 7 9 10 11 11 14 15 16 16 16 18 20 23 24 24 28 35 35 35 41 41 42 42 42 44 45 45 46 47 47 482一、房地產(chǎn)市場綜合表現(xiàn)億元8,0006,0004,0002,00004.00%2.00%0.00%房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資:累計(jì)同比房地產(chǎn)開發(fā)投資:住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資:住宅:累計(jì)同比3萬平方米35,00030,00025,00020,0005,0000--0.00%房屋新開工面積房屋新開工面積:累計(jì)同比房屋竣工面積房屋竣工面積:累計(jì)同比銷售回款是房企最重要的內(nèi)在現(xiàn)金流來源，是房企資金鏈不斷裂、項(xiàng)目推進(jìn)的重4億元、萬平方米20,0008,0006,0004,0002,0000 5.00% 5.00%商品房銷售面積商品房銷售面積:累計(jì)同比商品房銷售額商品房銷售額:累計(jì)同比從中長期看，商品房供給端，開發(fā)投資額和新開工面積走低可能會導(dǎo)致后續(xù)新房供應(yīng)乏力。從需求端來看，不同城市銷售面積雖然均有不同程度的下降，但一線城市%%0.0035.0030.0025.0020.005.000.000.0035.0030.0025.0020.005.000.00商品房均價(jià)同比商品房銷售面積同比58,0006,0004,0002,0000 30.00%20.00%0.00%一線城市銷售面積二線城市銷售面積三線城市銷售面積一線城市:同比二線城市:同比三線城市:同比我們選取241家以住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房企作為分析樣本，探查房地產(chǎn)企業(yè)2023年上半年，房地產(chǎn)整體行業(yè)表現(xiàn)延續(xù)2022年行業(yè)表現(xiàn)，穩(wěn)定處在“弱復(fù)蘇”6資產(chǎn)受限主要是被用做抵押或質(zhì)押物幫助房企獲得貸款，是房企獲取外部現(xiàn)金流億元400,000350,000300,000250,000200,00050,000060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%0.00% 201820192020總資產(chǎn)TOP30房企占比總資產(chǎn)同比增速7億元70,00060,00050,00040,00030,00020,0000..20182019受限存貨受限固定資產(chǎn)受限資金其他受限資產(chǎn)受限土地受限投資性房地產(chǎn)受限資產(chǎn)占比余次評級撤銷，且下調(diào)對象不僅包括風(fēng)險(xiǎn)較高的房企，也列入了許多示范性的優(yōu)質(zhì)房評級下調(diào)和負(fù)面展望反映了評級機(jī)構(gòu)對房企償債能力缺乏、流動性疲軟的預(yù)期?？紤]到評級下調(diào)可能會觸發(fā)債項(xiàng)的提前償還條款，降低投資者信心，提高融資成本，越來越多房企主動選擇了撤銷評級。在房地產(chǎn)市場下行的壓力下，部分房企，如中駿集團(tuán)，在未觸及“三道紅線”的情況下依然被下調(diào)評級，導(dǎo)致評級機(jī)構(gòu)被認(rèn)為對房市過度悲觀，忽略了個(gè)體房企的努力，故而選擇主動撤銷，與國際評級脫鉤以求賬面現(xiàn)穆迪穆迪8停止參與評級過程標(biāo)普標(biāo)普穆迪穆迪出于自身商業(yè)原因穆迪穆迪陽光城集團(tuán) 陽光集團(tuán)新華聯(lián)文旅 三盛控股 福晟集團(tuán) 恒大集團(tuán) 榮盛房產(chǎn) 龍光集團(tuán)藍(lán)光發(fā)展金科地產(chǎn)9禹洲集團(tuán)融信中國融創(chuàng)中國正榮地產(chǎn)大發(fā)地產(chǎn)寶龍地產(chǎn)祥生控股中梁控股漸平穩(wěn)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)市值始終處于低位，甚至面億元60,00050,00040,00030,00020,000080.00%60.00%80.00%60.00%40.00%0.00%2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023H上市公司總市值同比增長率top30占比%除去財(cái)務(wù)造假、違法違規(guī)等情況，正常經(jīng)營中的企業(yè)退市主要分為兩類：交易類，債務(wù)違約，此后股價(jià)便一路下滑，雖然公司出售子公司迪康藥業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)的股房企名稱證券代碼退市日期退市說明退市原因-元--元---月份遭遇股價(jià)持續(xù)下挫，連續(xù)數(shù)個(gè)交易日收盤價(jià)低于1債務(wù)違約風(fēng)波后，解決措施不力，市場對企業(yè)信用預(yù)期進(jìn)一步下降，導(dǎo)致股價(jià)下跌嚴(yán)有息負(fù)債是衡量房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力與經(jīng)營健康性的重要指標(biāo)之一。對有息負(fù)債的構(gòu)成進(jìn)行拆分，分析其中各個(gè)科目的構(gòu)成及占比，可以衡量企業(yè)的融資情況和融資能力。由于房地產(chǎn)企業(yè)有大量的合作項(xiàng)目，有息負(fù)債結(jié)構(gòu)分析較為復(fù)雜，需要仔細(xì)拆有息負(fù)債的統(tǒng)計(jì)口徑不同導(dǎo)致有息負(fù)債體量估計(jì)有較大的差異，目前常用的方法有從財(cái)報(bào)主表出發(fā)的核心項(xiàng)相加；也有從企業(yè)報(bào)表附注項(xiàng)出發(fā)，判斷是否為帶息項(xiàng)目并相加的方法。目前，綜合幾種收集方式，我們整理了三個(gè)不同口徑的有息負(fù)債加工全行業(yè)有息負(fù)債不同口徑均有不同程度的下降，可見大多房企仍在積極緩解債務(wù)壓力，縮減債務(wù)規(guī)模。但有息負(fù)債(潛在風(fēng)險(xiǎn)估算口徑)下降幅度小于財(cái)報(bào)口徑，合理猜測部分房地產(chǎn)企業(yè)僅將表內(nèi)債務(wù)移出表，但實(shí)際債務(wù)壓力并沒有減輕，甚至債務(wù)壓力更甚，億元2018-2022年地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債（分口250,000200,00050,0000%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%0.00%有息負(fù)債（財(cái)報(bào)口徑）有息負(fù)債（潛在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)口徑）有息負(fù)債（財(cái)報(bào)+權(quán)益口徑）：同比有息負(fù)債（財(cái)報(bào)+權(quán)益口徑） 有息負(fù)債（潛在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)口徑）：同比 5.00%201820192020202120225.00%0.00%少數(shù)股東權(quán)益占比：均值(T-2)少數(shù)股東損益占比：均值（T)少數(shù)股東權(quán)益占比與少數(shù)股東損益占比差值（%）根據(jù)有息負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)和整體的負(fù)債水平，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)整體的償債壓數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)和整體的負(fù)債水平分布如下圖所示。可以看出剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率天房發(fā)展天譽(yù)置業(yè)中天金融剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率天房發(fā)展天譽(yù)置業(yè)中天金融95.00%90.00%85.00%80.00%75.00%70.00%.●魯商發(fā)展綠地控股新華聯(lián).中南建設(shè).陽光城美好置業(yè)榮盛發(fā)展●榮安地產(chǎn)德信中國.●榮安地產(chǎn)德信中國.首創(chuàng)置業(yè)金輝集團(tuán)首開股份珠光控股.萬科●迪馬股份.金科股份棲霞建設(shè)旭輝控股集團(tuán)●弘陽地產(chǎn).●弘陽地產(chǎn)●聯(lián)發(fā)集團(tuán)南山控股方圓地產(chǎn)中國武夷.●石榴集團(tuán)●中國電建.華僑城國瑞置業(yè)魯能集團(tuán)格力地產(chǎn)外高橋中海地產(chǎn)短期有息負(fù)債占比債比下降至閾值1以下，可見雖然行業(yè)整體的資80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%..剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率凈負(fù)債率現(xiàn)金短債比短期償債現(xiàn)金流壓力測試側(cè)重于考察未來一年內(nèi)企業(yè)易于變現(xiàn)的高流動資產(chǎn)及預(yù)期銷售收入對即期債務(wù)和預(yù)期拿地支出的覆蓋度，中長期償債現(xiàn)金流壓力測試側(cè)重于基于存量房地產(chǎn)行業(yè)信用債數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)未來幾年內(nèi)到期的債券規(guī)模，如下圖所示，6,0005,0004,0003,0002,00020232024融資成本反映房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，融資成本的高低也側(cè)面體現(xiàn)出房企在當(dāng)前市場環(huán)境中的競爭實(shí)力。目前，“融資難”已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心問題。計(jì)數(shù)據(jù)層面，融資端顯現(xiàn)出一定優(yōu)勢，然而融資成本看似同比下降的核心原因在于“幸存者偏差”；目前市場上仍能成功融資的房企多為行業(yè)頭部優(yōu)往融資成本偏高的企業(yè)近些年由于受到行業(yè)整體下行壓力、自身經(jīng)營不善等問題，在8.00%5.50%5.00%4.50%4.00%55..4.94%482%.2018年2019年2020年202融資成本中位數(shù)（TOP30）—融資成本中位數(shù)（全行業(yè)）從房企企業(yè)類型來看，國有和民營房企在近兩年的融資環(huán)境中持續(xù)分化。相比國更佳，信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)較民企更低，從而融資成本更低。另一方面，民營企業(yè)在融資時(shí)人民幣兌美元匯率貶值、美聯(lián)儲加息、房企美元債頻頻展期等多重沖擊之下，房地產(chǎn)442018年2019年2020年2021年—融資成本中位數(shù)（國資背景）—融資成本中位數(shù)（非國資背景）融資源過度流入房地產(chǎn)企業(yè)。銀行融資渠道方面，受房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策影萬億元0上市銀行貸款總額（房地產(chǎn)）（萬億元）上市銀行發(fā)放貸款及墊款總額（萬億元）上市銀行貸款占比（房地產(chǎn)）5.80%5.60%5.40%5.20%融資發(fā)行總額呈下降趨勢。截至2022年末，投向?yàn)榉康禺a(chǎn)類的信托資產(chǎn)規(guī)模為％，億元35,00030,00025,00020,0005,00002018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q3投向房地產(chǎn)信托資金（億元）投向房地產(chǎn)信托資金：占比2.00%0.00%投向房地產(chǎn)信托資金投向房地產(chǎn)信托資金債券發(fā)行情況來看，一方面境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模收縮，另一方面美元債融資幾乎進(jìn)入意識的增強(qiáng)以及投資者偏好下行等多方因素的影響，房企在國內(nèi)的信用債發(fā)行規(guī)模較億元8,0006,0005,0004,0003,0002,0000201820192020發(fā)行金額到期金額凈融資額億元5,0004,0003,0002,0000發(fā)債的期限分布來看，長期債券難以發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法維持過往“借新還舊”億元2,00002022202420262028支0發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)名稱信用債發(fā)行規(guī)模保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司999保利置業(yè)集團(tuán)有限公司86956杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司665434信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司53335224732金地(集團(tuán))股份有限公司3廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司333443上海城開(集團(tuán))有限公司22遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)(中國)有限公司13信達(dá)投資有限公司1321212廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司21212天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司12221211深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司11由于債券市場融資和權(quán)益市場融資難度增加，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋找其余融資方式以緩解流動性緊張的問題。票據(jù)融資成為繼權(quán)益融資、債券融資、非標(biāo)融資后房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資方式，大致可分為商票和應(yīng)付類債務(wù)兩部分，應(yīng)付債務(wù)又可細(xì)分為應(yīng)付貿(mào)易款、應(yīng)付合作方及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)和其他應(yīng)付三小類。根據(jù)上海票交所公布的示，融創(chuàng)集團(tuán)已逾期未支付票據(jù)規(guī)模達(dá)272.2億元，綠地集團(tuán)已逾期未支付票據(jù)規(guī)模雖然有下降趨勢，但出清速度較低，后續(xù)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)還款壓力的主要來源之一。承兌人名稱統(tǒng)一社會信用代碼持續(xù)逾期開始時(shí)間司家企業(yè)銷售總額和銷售總面積均出現(xiàn)較大幅度下滑。100強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售總金額億元80,00060,00040,00020,0000..2018201920202021銷售總金額銷售金額同比（%）30.00%20.00%0.00%萬平方米80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,0000 30.00%20.00%0.00%20182019202020212022銷售總面積銷售面積同比（%）元/平方米20,0008,0006,0004,0002,00005.00%4.00%3.00%2.00%0.00%20182019202020212022銷售均價(jià)銷售均價(jià)同比（%）銷售金額80,000.0070,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.00-. . 20.00%0.00%201920銷售金額（億元）銷售金額同比（%）50,000.0045,000.0040,000.0035,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.00-銷售面積（萬平方米）銷售面積同比（%）5.00%0.00%16,500.0016,000.0015,500.0015,000.0014,500.0014,000.0013,500.0013,000.00銷售均價(jià)（元/平方米）銷售均價(jià)同比（%）0.00%行動態(tài)對比，華東，華南以及華中地區(qū)是集團(tuán)銷售區(qū)域主要組成部分，可以大致反映華東華南華中西北華北西南東北億元億元5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0000華北華南華東華中西北西南東北華北華南華東華中西北西南銷售規(guī)模（萬元）銷售區(qū)域銷售區(qū)域化來超五成的銷售占比，可以反映出新城控股近五年的重點(diǎn)銷售區(qū)域布局在長三角地區(qū)。江蘇天津其他10個(gè)省份億元0億元0天津江蘇其他10個(gè)省份天津江蘇銷售規(guī)模（萬元）銷售區(qū)域分布動同時(shí)浙江省其他城市銷售占比呈現(xiàn)同幅下降，側(cè)面突出了集團(tuán)對于深耕杭州市，即省杭州市浙江省（杭州除外）江蘇省四川省上海市800.00600.00400.00200.00800.00600.00400.00200.00億元0.00杭州市江蘇省四川省上海市浙江?。ê贾莩猓┖贾菔薪K省四川省上海市銷售規(guī)模（萬元）銷售區(qū)域杭州市銷售區(qū)域杭州市作為2022年拿地榜單排名第一的企業(yè)，華潤置地2022年新增土儲總金額為拿地規(guī)模動態(tài)對比，華潤置地主要拿地布局均勻分布在華東，華南以及華北地區(qū)。在 華南華東華北西南華中西北東北金額規(guī)模億元金額規(guī)模億元0華南華東西南華北西北華中東北華南華東西南華北西北華中儲區(qū)域華東地區(qū)華南地區(qū)西部及西南地區(qū)華北及中部地區(qū)億元億元0華東地區(qū)華南地區(qū)西部及西南地區(qū)華北及中部地區(qū)華東地區(qū)華南地區(qū)西部及西南地區(qū)化江蘇省的土儲布局，2022年濱江集團(tuán)未在浙江省外有額杭州浙江省（杭州除外）江蘇省億元億元0杭州江蘇省浙江?。ê贾莩猓┖贾萁K省杭州動杭州時(shí)間相關(guān)部門會議、政策詳情建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策住用房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。試點(diǎn)基金產(chǎn)品稿）》，支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。建立健全住房租賃金融支持體系。發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)"帶押過戶"便民利企服務(wù)的通知》。以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”；通過因地制開展一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)情況新聞發(fā)布會，表明既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價(jià)出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政開展全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議，宣布我國住建部，國家市場監(jiān)督發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，合理規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，鼓勵(lì)按成交價(jià)越高、服務(wù)費(fèi)率則越低的原則分中共中央政治局/國常會強(qiáng)調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱。需加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩官網(wǎng)發(fā)刊提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費(fèi)減免”、個(gè)人住房貸款2.“金融十六條”產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將“金融十六條”中的適用期限統(tǒng)一延在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況并未出現(xiàn)顯著改善，“金融十六條”政策延長效果房地產(chǎn)企業(yè)相對于一般制造業(yè)，其大量的資金來源于外部融資和合作方，財(cái)務(wù)杠桿極高，此類型的商業(yè)模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)擁經(jīng)營的房企融資難度亦提升，行業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)快速蔓延，“融資難”問在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊態(tài)勢明顯的大趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化自身財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，越秀地產(chǎn)相較于其他企業(yè)，在財(cái)務(wù)優(yōu)化上的持續(xù)發(fā)力使得債務(wù)結(jié)構(gòu)較為健康，為現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)營和拿地打下了良好基礎(chǔ)。未來，債務(wù)水平、結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)可能會在行業(yè)越秀地產(chǎn)三道紅線40.00%20.00%0.00%4.6962.70%62.70%2.23201820192020剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率凈負(fù)債率現(xiàn)金短債比5.004.504.003.503.002.502.000.500.00房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)圖剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率.綠地控股魯商發(fā)展首創(chuàng)置業(yè)首開股份金輝集團(tuán)榮安地產(chǎn)德信中國珠光控股.●弘陽地產(chǎn)●聯(lián)發(fā)集團(tuán)南山控股.金地集團(tuán)南山控股高速地產(chǎn)集團(tuán)越秀地產(chǎn)高速地產(chǎn)集團(tuán)越秀地產(chǎn)●?！瘛＜t星美凱龍亞通股份沙河股份.大連萬達(dá)天房發(fā)展中天金融新華聯(lián)中南建設(shè)陽光城美好置業(yè)榮盛發(fā)展棲霞建設(shè)棲霞建設(shè)萬科股份旭輝控股集團(tuán)石榴集團(tuán)中國電建華僑城國瑞置業(yè)格力地產(chǎn)外高橋陸家嘴●魯能集團(tuán)張江高科天?；ā窕窗查_發(fā)天?；ㄆ謻|軟件園南京高科短期有息負(fù)債占比2.土地儲備分布與銷售回款的良性房地產(chǎn)企業(yè)的資金除了外部融資外，主要來源是自身的“回血能力”，即銷售回款情況。銷售回款的能力又因?yàn)槠渫恋仨?xiàng)目布局而存在較大差異，銷售回款能力與房壓力更小，銷售回款情況更優(yōu)，高效的回款又能助力企業(yè)在一、二線城市獲得優(yōu)質(zhì)地塊，循環(huán)往復(fù)形成良性的資金循環(huán)，反觀銷售回款不佳的企業(yè)，多數(shù)項(xiàng)目和土儲分布在低能級城市，面臨更大的去化壓力或更長的回款周期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的土儲布局和拿地策略成為區(qū)分未來是否為優(yōu)質(zhì)房企的重要維度之一。如前文拿地區(qū)位分布中所述，經(jīng)營較為優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)選擇深耕某一重點(diǎn)城市或區(qū)域，如杭州濱江，亦或35,00030,00025,00020,0005,000-●碧桂園●中海地產(chǎn)●越秀地產(chǎn)●招商蛇口華潤置地保利置業(yè)華發(fā)股份保利發(fā)展綠城中國國貿(mào)地產(chǎn)萬●建發(fā)房產(chǎn)●中國鐵建●龍湖集團(tuán)●方遠(yuǎn)房產(chǎn)●濱江集團(tuán)-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000銷售均價(jià)（元/㎡）收入占比整體處于下降趨勢，結(jié)合目前房地產(chǎn)開發(fā)市場已趨于飽和的市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，正在尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。據(jù)目前的觀察來看，由于目前房地產(chǎn)企業(yè)大多以“龐大”的集團(tuán)形式開展業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)等，但各下屬公司之間并沒有十分明確的分工或?qū)＞臉I(yè)務(wù)領(lǐng)域，形成了涵蓋金融產(chǎn)品和制造業(yè)的混合形態(tài)。因此我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)未來會朝著專業(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)板塊劃分明確的業(yè)務(wù)定位，也更容易進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控和風(fēng)險(xiǎn)剝離。目前觀察到未來發(fā)展的防線可分為三個(gè)主要物業(yè)板塊，即輕資產(chǎn)板塊，指的是房地產(chǎn)企業(yè)提供管理運(yùn)營服務(wù)，主要體現(xiàn)形式為已開發(fā)物業(yè)提供的后續(xù)配套社區(qū)服務(wù)、商業(yè)公寓和酒店的運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)品牌管理輸出等。目前，頭部的房地產(chǎn)公司均在此賽道早早布局，如碧桂園、越秀、保利、新塊逐漸獨(dú)立甚至拆分上市，部分房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)板塊市值甚至超過其開發(fā)主體市值，如寶龍、雅居樂等。隨著對住房由數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，輕資產(chǎn)的物業(yè)板塊運(yùn)營存在較大的商業(yè)增長空間。間碧桂園雅居樂保利保利物業(yè)佳兆業(yè)599代建板塊，是指由開發(fā)需求的委托方發(fā)起，房地產(chǎn)