20XX年13紅彥養(yǎng)殖場土地流轉的報告2

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關于申請辦理宏彥養(yǎng)殖場相關用地手續(xù)的

報

告

區(qū)政府：

我鎮(zhèn)石佛村村民郭紅珍，現年39歲，家住XX市麥積區(qū)石佛鎮(zhèn)石佛村二組，為我鎮(zhèn)養(yǎng)殖專業(yè)戶之一，現有圈舍3

1棟、500多平方米，現有母豬存欄35頭、仔豬和育肥存欄280多頭。

為了擴大養(yǎng)殖規(guī)模，增加經濟收入，郭紅珍決定在現有基礎上擴大養(yǎng)殖規(guī)模，但由于現有養(yǎng)殖場受地域限制，無法改擴建。因此，該養(yǎng)殖戶選址在葫蘆河南岸石佛村農田區(qū)域內新建養(yǎng)殖場一處，現已完成土地流轉16.8畝，計劃新建圈舍18棟、3600平方米，現申請辦理相關用地手續(xù)。

特此報告

二○一二年二月二十三日

主題詞：農業(yè)項目土地使用報告抄送：區(qū)農業(yè)局區(qū)畜牧局石佛鎮(zhèn)黨政綜合辦公室2012年2月23日印

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第二篇：XX省巴彥淖爾市臨河區(qū)土地流轉調查報告巴彥淖爾市臨河區(qū)鴻德農業(yè)專業(yè)合作社土地流轉調查報告

--臨河區(qū)委常委、紀檢書記、統(tǒng)戰(zhàn)部長高義昌

《中華人民共和國農民專業(yè)合作社法》的施行，為我區(qū)農業(yè)專業(yè)合作社的快速、健康發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境，巴市鴻德農業(yè)專業(yè)合作社就是在這樣的大背景下應勢產生。近期，在雙河鎮(zhèn)的積極配合下，由我牽頭組成了專門調研課題組，通過走訪座談、實地觀摩等形式，對鴻德農業(yè)專業(yè)合作社的發(fā)展情況開展了一次全面的調查，現將有關調查情況報告如下：

一、基本情況

鴻德農業(yè)專業(yè)合作社于2009年3月成立，合作社堅持“依法、自愿、有償”的原則，實行土地規(guī)?；洜I。合作社成立后，流轉整合了進步村二組全部土地1500畝，以及周邊村組土地500畝，流轉價格為每畝每年600元，前10年每三年每畝上調50元，10年后根據市場土地流轉價格執(zhí)行，但不低于600元。合作社以訂單種植為基礎，以市場需求為導向，以“四位一體”（特色主導產業(yè)、高效農業(yè)種植和養(yǎng)殖業(yè)、農畜產品加工）為依托，推動了農業(yè)生產規(guī)模化、社會化、專業(yè)化和產業(yè)化發(fā)展，提高了農業(yè)經營效益和農民經濟收入，當地老百姓稱贊為“實事工程”、“民心工程”。目前，鴻德農業(yè)專業(yè)合作社有長期員工42人，其中管理人員6人。

二、合作社運作方式

鴻德農業(yè)專業(yè)合作社模式并非憑空產生，而是當地村民經過多年實踐，從失敗的教訓中總結出來，迄今為止比較成功的做法。

1、土地重組，村企合一。土地整合后，村民可以享受土地流轉收益。農民的土地全部由合作社進行農場化經營、工廠化運作，合作社對土地重新規(guī)劃、整合、平整，對渠、溝、路、林進行高標準整合配套，購進大型農機具，實行機械化集體耕作，有效提高農業(yè)生產效率。

2、轉移農民，妥善安置。農戶將土地流轉整合后，身份由農民變成工人，一部分農民被安置到城里企業(yè)；一部分農民成為合作社員工，主要從事園區(qū)田間管理，養(yǎng)殖場和加工車間作業(yè)，年薪可達1--1.5萬元，土地流轉后農民安置問題合作社完全給予解決，收入也可以大幅提高。

3、整體搬遷，村莊整合。土地流轉后，對一些自然村，散住戶逐步整體搬遷，建設農民安居住宅小區(qū)，完善基礎設施、自來水、沼氣、數字電視、電腦網絡、綠化帶、超市、衛(wèi)生室、幼兒園、活動場所等公共設施全部配套完善。

4、訂單種植，科學管理。合作社已與恒豐集團簽訂了1000畝優(yōu)質小麥的種植訂單，并已全部銷售，總產值達到130余萬元；與脫水菜加工企業(yè)簽訂了300畝玉米套種豆角的種植訂單，產值60萬元；玉米、油葵分別與富川、魯花簽訂了收購訂單。

5、設施農業(yè)，增收保障。合作社大力發(fā)展設施農業(yè)，目前，新建蔬菜大棚34棟，并劃出20畝土地建設養(yǎng)殖小區(qū)，年底建成完工，明年繼續(xù)新建50棟蔬菜大棚，成為臨河地區(qū)最大的“保護地”蔬菜生產區(qū)。

農業(yè)合作社的運行，在促進農村勞動力轉移，有效整合土地資源，提高土地利用率，推廣新技術、新品種，發(fā)展設施農業(yè)等方面起到了不可替代的作用，經過近一年的發(fā)展和完善，在農業(yè)生產及設施農業(yè)建設中已顯示出強大的生機和活力。

三、合作社經濟與社會效益

作為一種新型農業(yè)專業(yè)合作組織，既擴大和延伸了農業(yè)經營范圍和生產服務規(guī)模，又克服了一家一戶抗御市場風險能力弱的問題。實踐證明，它是加快農業(yè)產業(yè)化發(fā)展速度、實現現代農業(yè)最有效途徑。就目前的合作社運營情況來看，該鎮(zhèn)的合作社運營處于良好態(tài)勢，主要表現在以下幾個方面。

1、硬件建設基本完備。合作社制定了完善的合作社章程，并通過集體推薦和選舉確定了理事長、副事長、監(jiān)事長、監(jiān)察員等職位，組織機構基本健全。此外，每個合作社都有基地和活動場所，并籌措了一定經費，為合作社的活動開展提供了一定保障。

2、促進了糧食增產和農民增收。參加農業(yè)專業(yè)合作社的社員對合作社服務的滿意度在80%以上，增收效果比較明顯。合作社通過采用大規(guī)模、標準化作業(yè)，基本上實現了作物生產的全程機械化，使作物產量明顯增加。如小麥近千畝集中連片種植，進行大機械連片作業(yè)和管理，平均畝產比周邊非大機械作業(yè)地塊增產40公斤。

3、增強了農業(yè)抗御自然災害能力。合作社采用科技含量高的大機械連片作業(yè)，打破犁底層，建立了“土壤水庫”，形成科學合理的土壤物理結構，抗旱排澇能力顯著增強。尤其是今年普遍干旱，深松整地的作用十分明顯，作物長勢好、抗病強，不僅促進作物早熟，而且提高了作物品質，有效減少了病、蟲、草害的發(fā)生。

4、推動了土地連片作業(yè)和規(guī)模經營。合作社以土地整合為主線，促進了農業(yè)生產、加工、運銷等多領域的有機銜接，較好地解決了機具配置、作業(yè)環(huán)節(jié)合并和道路配套設施建設以及從業(yè)人員技術培訓等問題，使勞動力分工進一步增強，帶動了土地適度規(guī)模經營與合理流轉。

5、加快了農村勞動力轉移。農業(yè)專業(yè)合作社舉辦的各類培訓活動受到了社員的“青睞”。在發(fā)展中，解放了大批的農村勞動力，特別是大部分青壯年農民，通過技能培訓后外出務工，不但增長了技能本領，也增加了自身的收入。

四、合作社發(fā)展中遇到的困難和問題

1、合作社的進一步擴展的問題。如何籌措資金，吸引更多的群眾加入合作社，并為社員提供更多更有效的服務，從而讓合作社發(fā)展進一步壯大的問題。

2、合作社發(fā)展壯大中的技術支持問題。如何進一步加強與上級畜牧部門、科研單位聯系，

學習和引進最先進的生產技術、科技知識，并加大與企業(yè)間的合作關系，保證產品質量，提高農副產品競爭力，直接促進農民增收的問題。

3、基地建設問題。如何通過基地的建設，進一步提高市場的吞吐能力，增加就業(yè)機會，實現種養(yǎng)加配套的問題。

4、不斷推進農民專業(yè)合作社的規(guī)范化建設的問題。如何進一步全面規(guī)范完善合作社的規(guī)章制度和利益分配機制，有效強化合作社的服務功能和市場開拓能力，切實提升合作社的組織功能、運行質量和發(fā)展水平，在最大限度上優(yōu)化生產要素，提高農業(yè)生產的組織化程度，提高農業(yè)產業(yè)化規(guī)模經營和技術進步，降低農產品經營和交易成本，改善農業(yè)生產條件，進一步增加群眾收入的問題。

五、合作社實踐中成功的啟示與建議

通過調研，我認為，鴻德農業(yè)專業(yè)合作社實踐中成功具有其內在的優(yōu)點：一是合作制產權明晰、所有權與經營權分開，又法律保障。二是鴻德農業(yè)專業(yè)合作社不同于一般的以贏利為目的租賃企業(yè)，在土地收益的制定上與分配上，每畝價格為600元，既體現公益性，讓村民放心流轉，又體現經營性，能讓投資者收回投資。三是制度上敞開，體現自愿原則，吸引更多的村民參加到鴻德農業(yè)專業(yè)合作中來。

目前，區(qū)委十一屆二次黨代會提出了“做好保護地蔬菜生產、全面推行舍飼養(yǎng)殖、發(fā)展專業(yè)合作經濟”三篇文章，鴻德農業(yè)專業(yè)合作模式探索出農村土地流轉的新模式，是做好“三篇文章”的最佳途徑，值得推廣。

調研中還發(fā)現，自發(fā)建立的鴻德農業(yè)專業(yè)合作社，有一個熱心公益事業(yè)的帶頭人，并且在實踐中，政府對成立鴻德農業(yè)專業(yè)合作社引導作用至關重要，為此提出以下建議：

1、打開“綠色”通道，積極引導支持。首先是各級領導要解放思想，統(tǒng)一認識，認真貫徹落實黨的十六屆三中全會關于“鼓勵農戶自愿和民主基礎上建立各類農村專業(yè)合作經濟組織”的精神，落實黨中央對“三農”工作的政策，加快農業(yè)經營組織的改革和創(chuàng)新。要有“敢闖、敢試、敢為人先”的改革精神。凡是有利于農村生產力發(fā)展，有利于促進農村經濟繁榮，有利于農業(yè)增效，農民增收，農村穩(wěn)定的各種經濟成份和經濟所有制組織形式，都應該加以引導和扶持，促其健康發(fā)展。農民專業(yè)合作社對我區(qū)人民來講是一個新生事物，要尊重群眾意愿，堅持“民力、民管、民受益”的原則，以農民自已為主體，實行自覺自愿、民主管理、民主監(jiān)督，真正把合作組織辦成農民自己的組織。各級政府必須多渠道、多形式地開展宣傳教育，大力宣傳農民專業(yè)合作社的作用和成功經驗，形成輿論氛圍，把政府的良好愿望變成農民的自覺行為。其次，積極組織引導，從經濟發(fā)展要求，認真轉變職能和改進管理等方面出發(fā)去做好工作，做到“參與不干涉、引導不強迫”。開放“綠色”通道，為農民專業(yè)合作經濟組織的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

2、圍繞特色產業(yè)，依托專業(yè)大戶。我區(qū)發(fā)展農業(yè)專業(yè)合作社等經濟組織，應圍繞農業(yè)特色主導產業(yè)，依托農業(yè)生產經營的專業(yè)大戶組建，與推進農業(yè)產業(yè)化經營緊密結合。首先要把現有的龍頭企業(yè)與千家萬戶的農民真正結合起來，將一些經營分散規(guī)模小的農戶，按照市場化要求、區(qū)域化布局、專業(yè)化生產、標準化管理、集約化經營、品牌化銷售組織起來，做大

做強主導產業(yè)，實現千家萬戶小生產與千變萬化的大市場的有效對接。糧食、油料、番茄、瓜果、蔬菜、肉羊、奶牛是我區(qū)的主導產業(yè)，我們可以首先從肉羊入手，依托蠶肉羊養(yǎng)殖大戶，建立肉羊養(yǎng)殖專業(yè)合作社。一方面可將千家萬戶的養(yǎng)殖大戶組織起來，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一管理，實行標準化養(yǎng)殖，讓農民自己管理自已；另一方面可擴大肉類深加工和加工企業(yè)規(guī)模，并以其為龍頭，實行“龍頭企業(yè)+合作社+養(yǎng)殖戶”的較為完整的組織模式，使我區(qū)肉羊業(yè)走上專業(yè)化生產、產業(yè)化經營的道路。同時，我區(qū)還可就糧油產品深加工、無公害蔬菜生產及精加工、規(guī)?；N草養(yǎng)畜等優(yōu)勢特色，依托產業(yè)優(yōu)勢，一方面吸引外商投資創(chuàng)辦龍頭企業(yè)，另一方面引導農民在自主自愿的情況下發(fā)展自己的專業(yè)合作社生產，把產業(yè)做大做強。

3、探索合理機制，扶持健康發(fā)展。要以農民獲得最大的利潤為目的，建立一個適合自己發(fā)展的科學合理的運行機制，確保農業(yè)專業(yè)合作社做強做大。在管理上，可按照合作制原則，重大事項充分協商、以票決定，做到民主決策；在經營上，按公司制運作，實行社員大會和理事會制度；在利益分配上，采取以社員與合作社之間按交易額比例返還和股份分紅相結合的分配方式。在合作社自身建設上，一要有科學經營的管理機制，按照現代企業(yè)制度要求完善法人治理機構，加強內部管理；二要有好的用人機制，培養(yǎng)高素質的員工隊伍；三要建立農戶與合作社之間的利益聯結機制，在同擔風險、共享利益的基礎上為農戶提供信息、技術等服務，形成產、加、銷一體化。

4、注重打造品牌，增加合作社的競爭力。有質量、有品牌，才有市場競爭力。優(yōu)質品牌的打造，可增強產品自身實力，擴大農產品的知名度和銷售渠道。為此，一方面要提高原有品牌的科技含量，做強做大這些龍頭企業(yè)；另一方面要注重開發(fā)“名、特、優(yōu)、新”農產品，特別要開發(fā)名牌產品和特色產品。通過創(chuàng)建品牌，增強合作社的競爭能力。

六、需要探討的一個問題

調研中，鴻德農業(yè)專業(yè)合作社要在2009年流轉土地2000畝的基礎上，計劃在3年內流轉土地達到一萬畝以上，建設成集設施農業(yè)、高效農業(yè)、特色養(yǎng)殖以及生態(tài)觀光的特大型農業(yè)綜合園區(qū)，構筑起種、養(yǎng)、加相配套，產供銷一條龍以及農業(yè)觀光旅游的生產經營格局。但是1萬畝土地的流轉費用，一年是600萬元，加上種子、農藥、人工、機械等投入近800萬元，合作社還要發(fā)展設施農業(yè)投入、養(yǎng)殖場建設、新品種、新技術引進等，一年的投入至少要在1000萬元以上?，F在，鴻德農業(yè)專業(yè)合作社以土地作為抵押，向銀信部門申請貸款，20年租賃期間的風險如何避免，或是有了風險，如何化解，這是需要在實踐中探討的重大問題。

第三篇：XX縣區(qū)土地流轉的調查報告XX縣區(qū)土地流轉狀況的調查報告

近年來，大竹在穩(wěn)定家庭承包經營制度的基礎上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，積極推進農村土地承包經營權的流轉。尤其是今年中央1號文件強調加快現代農業(yè)建設，重要的是創(chuàng)新經營農業(yè)體系，激活農村和農民自身的活力，對促進農業(yè)產業(yè)結構調整、加快農村勞動力轉移、增加農民收入起到了積極的作用。隨著土地流轉的推進，在土地流轉過程中也出現了一些新情況、新問題，為此，我縣按照市局的統(tǒng)一安排和布署，對全縣的部分土地流轉調查戶進行了調查。

一、調查對象基本情況

此次調查，共訪問40戶流轉土地的農戶。調查對象分布在11個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），調查流轉農戶現有人口168人。在調查流轉農戶中，流出土地調查戶30戶，人均耕地0.97畝；流入土地戶10戶，人均耕地28.9畝，其中有兩戶為專業(yè)合作社。

二、土地流轉現狀

我縣推行的家庭聯產承包責任制，實現了農業(yè)生產用地的集體所有權、家庭承包權、土地經營權的分離，為土地經營權的流轉奠定了堅實的基礎。

（一）土地流轉規(guī)模增大

近年來，隨著農業(yè)勞動力向

二、三產業(yè)大幅度轉移，農村土地流轉的規(guī)模越來越大。截止2012年我縣調查鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農戶土地流轉面積達到8.73萬畝，占耕地面積的9.6%，其中農戶與專業(yè)大戶間流轉土地面積達到4.11萬畝，占農戶土地流轉總面積的47，.1%；農戶與聯戶經營戶間流轉土地面積達到0.27萬畝，占農戶土地流轉總面積的3.1%；農戶與家庭農場間流轉土地面積達到0.46萬畝，占農戶土地流轉總面積的5.3%；農戶與專業(yè)合作社間的流轉土地面積達3.89萬畝，占農戶土地流轉總面積的44.6%。

（二）土地流轉組織多樣

專業(yè)大戶、聯戶經營、家庭農場和專業(yè)合作社是農民土地流轉的四種重要組織形式。

1、專業(yè)大戶、聯戶經營（兩戶以上農戶聯合）是流轉或代種耕地20畝或流轉荒山50畝以上。目前我縣新型農業(yè)經營主體戶565戶，專業(yè)大戶個數為48

4戶，占新型農業(yè)經營主體戶的85.7%，聯戶經營24戶，占新型農業(yè)經營主體戶的4.2%。

2、家庭農場是種植耕地和荒山達到50畝以上（流轉或承包土地，租期或承包期必須在5年以上），縣經營業(yè)主必須為農村戶口、常年記雇工人數不得超過經營業(yè)主家庭的務工人數，農業(yè)凈收入占家庭總收益的80%以上，我縣有家庭農場9戶，占新型農業(yè)經營主體戶的1.7%。

3、專業(yè)合作社會是通過土地流轉和入股等方式統(tǒng)一經營耕地和荒山面積達到50畝以上，我縣有專業(yè)合作社48戶，占新型農業(yè)經營主體戶的8.5%。

（三）土地流轉關系規(guī)范

農民確定土地流轉關系，主要是簽訂合同的方法。簽訂合同是指土地流轉雙方用書面合同來確定流轉的權利與義務。簽訂合同的雙方或單方，一般有較強的法律意識，合同的內容也比較規(guī)范，有利于減少土地流轉糾紛。在全部調查戶中，通過簽訂合同流轉土地的農戶有40戶，占100%。

三、土地流轉的動因

土地流出戶和流入戶情況不同，其流出和接收土地的原因存在較大差別。

（一）土地流出戶

表1：流出土地原因分析表

從表1數據可以看出，30戶土地流出戶流出土地的主要原因依次是：收益太差13戶，占調查土地流出戶的43.3%;從事其它職業(yè)9戶，占調查土地流出戶的30%；沒勞力8戶，占調查土地流出戶的26.7%。

（二）土地流入戶

表2：流入土地原因分析表

從表2數據可以看出，10戶土地流入戶流入土地的主要原因依次是：

1、勞力多，充分利用剩余勞動力。在10戶中，有1戶流入土地的原因是充分利用剩余勞動力，占10%。這1戶認為在非農領域就業(yè)較為困難，大部分勞動力仍滯留在農業(yè)領域，經營著數量不多的耕地，愿意通過流轉獲得更多的土地，以充分利用剩余的勞動力資源。在土地流入前，人均經營耕地面積只有0.6畝，土地流入后，人均經營耕地面積達到6畝，比土地流入前增長9倍。由于人均經營耕地增加，土地流入前農民人均純收入10690元/人，土地流入后14290元/人，人均家庭收入比土地流入前增長33.6%。

2、擴大生產規(guī)模。10戶中，有9戶流入土地的原因是擴大生產規(guī)模，占90%。這部分農戶認為，只有經營更多的土地，才能發(fā)揮規(guī)模效益，才能使種田收益高于外出打工的收益，因而他們愿意流入較多的土地面積，其中有兩個專業(yè)合作社。在土地流入前，9戶人均經營耕地只有1.44畝，流入土地后，人均經營耕地面積達28.9畝，比土地流入前增長19倍。由于人均經營的耕地面積較多，土地流入前農民人均純收入10526元/人，土地流入后76170元/人，增長近6倍。

四、土地流轉的成效

土地流轉在優(yōu)化我縣土地、勞力資源，推進農業(yè)結構快速調整，提高農民收入，發(fā)展適度規(guī)模經營等方面，成效顯著。

（一）推動了農村勞動力的轉移

流出土地的調查戶，由于經營的耕地面積大幅度減少，相當一部分勞動力從由農業(yè)就業(yè)領域轉向非農就業(yè)領域，外出打工人數增加。相反，流入土地的調查戶，由于經營的耕地面積大幅度增加，一方面，少數勞動力由非農就業(yè)領域返回農業(yè)就業(yè)領域；另一方面，通過雇工經營，彌補自身勞動力的不足。

（二）促進了農業(yè)產業(yè)結構的調整

表3：土地流轉前后種植情況表

從表3數據可以看出，土地流轉后，流轉土地用于種植糧食等大宗農作物的農戶比例下降了40個百分點，而用于種植收益水平相對較高的蔬菜、特種經濟作物（青花椒）、種果樹等的農戶比例分別上升了30個、20個和20個百分點。

（三）增加了農民收入

土地流轉使土地流出方和流入方家庭收入水平均有較大幅度的提高。據調查30戶土地流出戶，家庭人均純收入土地流入前為10495元/人，土地流入后12161元/人，增長了15.9%。10戶土地流入戶，家庭人均純收入土地流入前為10526元/人，流入后達76170元/人，增長近6倍。

（四）提高了土地規(guī)模經營水平

在10戶土地流入戶中，有1戶土地流入面積在20畝左右，占10%，有9戶流入土地面積50畝以上，其中有4戶流入面積達200畝以上。由于經營的土地面積較多，這10戶的規(guī)模經營效益顯著。10戶在土地流入前人均經營耕地面積只有0.6畝，人均純收入只有10526元，土地流入后人均經營耕地面積達到28.9畝，人均純收入達到76170元，而在人均純收入中，來自流入土地的收入就有65644元，占86.2%。

五、主要存在問題

我縣土地流轉工作，雖然成效顯著，但也存在著一些問題，主要有以下幾個方面：

（一）土地流出戶直接從流轉土地獲得的收益偏低

農戶流出土地后，盡管收入水平有所提高，但收入中來自流轉土地的比例偏低，據調查顯示土地流出收入261元/畝，只占2.1%。土地流轉收益低，主要是由于流出的土地大多數仍種植收益水平相對較低的糧等大宗農作物。土地流轉收益過低，在很大程度上影響了不少有條件流出土地的農戶流出土地的積極性。

（二）認識不到位。一是農民認識不到位。部分農民有抵觸情緒，怕失去土地而不愿流轉。近年來，種地不僅不用交錢，國家又出臺了種糧有補貼等一系列惠農政策，農民把土地看得非常重要，怕土地流轉后失去土地或以后要地難。二是干部認識不到位。個別地方的基層干部對土地流轉工作認識不強，缺乏主動性，存在應付了事的思想，致使這項工作難以扎實推進。

六、幾點建議

針對我縣農戶間土地流轉的現狀和存在問題，我們認為應從以下幾個方面采取措施：

（一）加強對土地使用權流轉的規(guī)范管理

土地流轉工作直接關系到農戶的切身利益，不僅政策性強，而且時間跨度也較長，管理部門應主動做好土地流轉的指導、協調、管理、服務和監(jiān)督工作。一是確保管理者職責明確，有專人負責土地流轉工作。二是加強業(yè)務指導，規(guī)范土地承包經營權流轉行為。統(tǒng)一印制規(guī)范的合同格式，保證每份土地流轉合同條款齊全、手續(xù)完備。三是加強對流轉土地使用情況的監(jiān)督，防止經營者損害生態(tài)和生產環(huán)境、搞掠奪式經營、隨意改變土地的用途，以維護農民的合法權益。四是建立糾紛處理機制，維護農村土地承包當事人的合法權益，將土地流轉糾紛解決在基層。

（二）提高流轉土地效益，穩(wěn)定土地流轉關系

只有流轉土地的效益提高了，土地流轉雙方才能從土地流轉中得到更多的實惠，才能吸引更多的農戶參與土地流轉。沒有經濟效益的土地流轉關系是不牢靠的。政府部門要在提高流轉土地的產出率上下功夫，幫助土地經營者提高經濟效益。一是要以效益為中心，依靠科技和產業(yè)化經營，形成地區(qū)特色產業(yè)和區(qū)域內土地流轉市場價格體系，讓更多的愿意流出土地的農戶，將土地流入到產出水平較高的土地經營者手中。二是要利用土地流轉，進一步推進適度規(guī)模經營，幫助農民降低生產成本，以規(guī)模收益穩(wěn)定土地流轉關系。三是督促承擔方兌現合同價款，建立流轉雙方的互信機制。

（三）政府加大對土地流入戶的扶持力度

1、依托項目進行農村土地流轉。采用先有項目帶動、再有政府引導的方式，先確定發(fā)展項目，再根據項目需要進行土地流轉，實行規(guī)模經營。農民的土地流

轉款項主要由項目投資者承擔，縣、鎮(zhèn)財政根據情況可以適當補助。

2、加大社會化服務發(fā)展步伐。一是加快公益性農業(yè)服務體系建設。特別是在水利、道路等公益性農業(yè)基礎設施建設上，加大政府投入力度，為經營戶提供必要的服務和條件。二是積極推動農民專業(yè)合作經濟組織及家庭農場的發(fā)展。通過農民專業(yè)合作經濟等組織，為規(guī)模經營提供發(fā)展動力，提高農業(yè)生產的組織化程度。三是扶持為規(guī)模經營提供產供銷各環(huán)節(jié)服務的專業(yè)戶和經營公司的發(fā)展，提高服務水平。

3、完善配套政策。土地規(guī)模經營的發(fā)展，改變了原有的經營組織形式，相對于目前以適應農戶家庭經營為主的法律政策和管理規(guī)范，都存在一些“空白點”，需要進一步配套完善。如財政支農的實施方式和扶持對象、農業(yè)資源的使用管理方式，以及農業(yè)保險等。應從主動適應、積極支持的角度，對現行政策和管理方式作適當的調整，以促進農村土地規(guī)模經營快速健康發(fā)展。

第四篇：土地流轉現狀的調查報告土地流轉現狀的調查報告

前言

20世紀90年代以來，家庭承包責任制所處的微觀基礎和面臨的宏觀環(huán)境都發(fā)生了較大的變化。特別是由于農產品價格低迷，農業(yè)比較效益低下，越來越多的農民外出務工經商，許多地區(qū)出現了農地撂荒的現象，并且撂荒面積呈日益擴大的趨勢。為解決農地撂荒問題，實行規(guī)模經營，提高農業(yè)經濟效益，各個地方的農民自發(fā)地通過互換、轉包、轉讓等方式進行農地使用權的流轉。那么，目前農村土地流轉制度實施現狀又是怎樣的。土地流轉的形式有哪些。它的成果與缺陷以及利弊。對于不足的方面，我們又應該怎樣解決呢。為此，我組成員于7月14日至16日三天對XX省XX縣區(qū)3個村子進行了調查，現將情況告知如下：

土地流轉的概述

土地流轉指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

土地流轉的成果與正面意義

其一，盤活農村生產、生活資料中的資本要素，激活農村經濟、商業(yè)活動，數年以后，農村局面丕變，自是意料中事?？梢灶A估，大、中、小城XX縣區(qū)將首先改善經濟狀況。

其二，近年在各地頻頻爆發(fā)的農民與政府之間的群體性暴力抗爭事件，多數由于政府勾結地產商對農民土地強取豪奪所致。如今農民獲準自愿轉讓宅基地和耕地的權益，必然分享對土地定價的權力。宅基地和耕地不久就會具有隨行就市的市價。土地市價昭彰，在人耳目，地方政府抑或地產公司難以上下其手，或者動輒巧借名目，強行征用，或者只手遮天，恃勢以低價強買土地。如此，部份農民同政府之間一觸即發(fā)的尖銳矛盾勢必急劇緩解。其三，宅基地和耕地的使用權和經營權已經獲準“流轉”，為下階段的農村經濟活動奠定了基礎。地產公司自會對城XX縣區(qū)的宅基地擇肥而噬；經營農業(yè)的公司以及各處的種田能手也會俟機而動，在遠離城市的農村取得成片農地使用權的加快流轉，有力地推進了農業(yè)結構調整，推進了農業(yè)經營體制創(chuàng)新，推進了農業(yè)科技進步，較好地解決了農業(yè)小規(guī)模、分散經

營的各種弊端，促進了農業(yè)增效、農民增收。農地使用權流轉已經成為推進農業(yè)產業(yè)化的一個核心環(huán)節(jié)，成為農業(yè)和農村經濟發(fā)展的一場革命。

意義：

（一）推進農地流轉，是加快農業(yè)結構調整的現實需要

一家一戶分散的小規(guī)模經營，很難進行農業(yè)結構的區(qū)域化調整，農民種什么、養(yǎng)什么，具有很強的盲目性和被動性，在很大程度上依靠政府指導，由此也帶來了一系列問題。大面積農地使用權流轉后，農業(yè)經營的主體發(fā)生變化，農地主要向專業(yè)大戶、農業(yè)企業(yè)、農村專業(yè)合作組織等集中，由他們按照市場原則組織生產，使農地資源從低效益的糧棉油生產轉向高效益的名特優(yōu)產品生產，對農業(yè)結構調整起到了積極的促進作用。

（二）推進農地流轉，是解決農業(yè)投入不足的有效途徑

挨家挨戶地分散經營不可能對農業(yè)有大的投入，農地的大量流轉，既需要進行大規(guī)模的農地整理，又需要大量的農業(yè)基礎設施建設投入。隨著農地使用權流轉的深入實施，農地主要由具有較高經營水平和經濟實力的大戶、農業(yè)企業(yè)等主體經營，從而使得對農業(yè)的投入不斷增加。

（三）推進農地流轉，是提升農業(yè)科技水平的重要舉措

農地使用權的流轉，為科技興農戰(zhàn)略的深入實施創(chuàng)造了條件，使一大批先進、適用的農業(yè)新技術、新成果、新品種得以推廣應用，走完了農業(yè)科技推廣到田的“最后一公里”，使農產品品牌優(yōu)勢進一步凸顯，科技含量進一步提升，知名度和市場競爭力也得到進一步增強。同時，依托農業(yè)龍頭企業(yè)和農產品基地，各類專業(yè)技術人才的引進步伐不斷加快，從而有效地提高了農業(yè)科技水平。

（四）推進農地流轉，是促進農業(yè)規(guī)模經營的客觀需要

農地流轉不但較好地解決了農戶從事非農產業(yè)的要求，而且還滿足了有技術特長、有資金實力、有經營能力的專業(yè)大戶、工商業(yè)主、經營能人集約經營農地的愿望。通過農地流轉，使承包經營權向大戶、農業(yè)企業(yè)集聚，形成連片專業(yè)規(guī)模經營，克服了小規(guī)模家庭經營的局限性，從而有序地引導農戶與市場接軌，走向專業(yè)化、商品化、現代化。同時，隨著“公司＋合作社＋基地＋農戶”等一系列行之有效的農業(yè)經營模式的推廣，各類農業(yè)合作組織、農業(yè)行業(yè)協會也如雨后春筍般的建立起來，農業(yè)組織化程度也大大提高。

（五）推進農地流轉，是加速農村勞動力轉移的必然要求

農地使用權的流轉，使農村勞動力持續(xù)穩(wěn)定地向非農產業(yè)轉移提供了可能，越來越多的農民轉讓農地使用權，實現了就業(yè)轉移，拓寬了農民增收渠道。農地使用權的流轉使農

民獲得了一筆比較可觀的租金，農民獲得了比自己經營還要高的轉讓費。同時，農地流轉后，不少農民轉化為產業(yè)工人，使眾多農民不出家門就找到了就業(yè)渠道，獲得了轉讓費和勞動工資的雙份收入種植農作物的權利。久而久之，農業(yè)規(guī)模經營會在全國涌現，提高農業(yè)的效率并且降低種田的成本。

土地流轉的問題

由于中國社會是一個重視人情的社會，特別是在鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間，根本不注意程序問題。在與老百姓的訪談過程中，我們發(fā)現在確定土地流轉關系時，46.67%的以口頭協議為準，他們認為采取書面協議或者第三方證明是沒有必要的，因為都是鄰里關系，不存在欺騙的問題。而且，41.67%參與土地流轉的百姓一般進行私下交易，不上報登記，在交易的過程中，不定租入或租出土地的期限。由于百姓對中央提出的加強土地流轉的新政策與精神了解不具體，在現實的運行中，就出現改變土地所有權性質的問題。

雖然《農村土地承包經營權流轉管理辦法》已于2005年1月7日經農業(yè)部第2次常務會議審議通過，予以公布，自2005年3月1日起施行，并且2008年黨的十七屆三中全會有提出了農村土地改革的若干政策，其中就提到了關于農村土地流轉問題，但是中國國情卻是“上有政策，下有對策”，地方政府在土地流轉政策的實行上仍有缺憾。

目前出現了一些問題：

1、承包人或政府在收了地后，沒有按照合同所協議的全部給予租金，只付給一部分的租金，到時候能不能得到剩余的的租金，還沒有保障;

2、土地的質量是不一樣的，但是國家的補助是一樣的，稍顯不公平，而且給的錢少；

3、有些土地被強制性地安排種樹，種的樹長期沒有人去管理，長勢不好，到期后自己也不能根據實際的情況去種有優(yōu)勢的樹木；

4、很多計劃都是村委會決定，農民根本不知情，連合同的內容的不了解；

5、事先談好的利用耕地建造學校，但是由于手續(xù)的問題，學校沒有建成，而土地也荒廢了；

6、政府的宣傳少，村委會部位農民干實事，雖然給大隊干部做了培訓，可是沒有深入到村民的家里，農民很少受到實益；

7、沒有有關部門對土地租賃的價格制定一定的價格標準，即使租賃人給予的價格很低，只能接受；

8、土地大片荒廢的現象很嚴重，相關部門也沒有采取有力的措施來解決問題。

我們的確不能忽視。土地流轉程序不規(guī)范，制約著土地流轉的健康發(fā)展；管理組織不健全，阻礙了土地流轉的順利進展；政策措施不配套，難以調動經營者參與土地流轉的積極性。

我國現行的土地流轉政策及有關的法律、法規(guī)

1、十七屆三中全會關于土地流轉的決定

“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農場、農民專業(yè)合作社等規(guī)模經營主體。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益?！?/p>

《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）

2、1988年憲法修正案

“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”者在立法上第一次明確了農村土地流轉的合法地位。而在此之前，1982奶奶制定的憲法不管是土地的所有權韓式使用權都是禁止流轉的。自1988年以后，歷次憲法修正案關于土地使用權可以轉讓的規(guī)定均未有任何改變。

3、1988年《土地管理法》第一修正

順應1988年憲法修正案的新規(guī)定，同年修訂的《土地管理法》第二條也增加了“土地的使用權可以依法轉讓”的條文。并在低六十三條進一步明確：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”

4、《農村土地承包法》

《農村土地承包法》先是在總則中規(guī)定?！皣冶Ｗo承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉?！比缓瓦M一步區(qū)分了家庭承包和其它方式的承包，對二者的流轉問題作了不同的規(guī)定。

第三十二條通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。

第三十三條土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：

（一）平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；

（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途；

（三）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；

（四）受讓方須有農業(yè)經營能力；

（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。

第四十九條通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。

5、《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（自2005年9月1日起實施）

司法解釋以《農村土地承包法》為基礎，進一步明確了土地流轉中發(fā)生的糾紛處理事宜，確認了發(fā)包方強迫承包方流轉土地的合同無效；發(fā)包方阻礙承包方流轉土地承包經營權的，承包方有權請求法院排除妨礙、賠償損失（見第十二條）。家庭承包方式的承包方不得將土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，否則法院將認定合同無效（見第十五條）。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流轉土地承包經營權（見第二十一條）。

6、《物權法》（自2007年10月1日起實施）

《物權法》關于土地流轉的內容安排在“土地承包經營權一章”中，這說明所謂的“土地流轉”專指農村土地承包經營權的流轉，并不包括農村建設用地、宅基地使用權的流轉問題，其具體內容完全與《農村土地承包法》相一致。

第一百二十八條土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

第一百三十三條通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

如何讓土地流轉更加完善

一、充分認識做好農村土地承包經營權流轉管理和服務工作的重要性。

二、把握總體要求和原則，正確指導農村土地承包經營權規(guī)范有序流轉。

三、全面落實好農民土地承包經營權，為土地承包經營權流轉創(chuàng)造前提

四、依法規(guī)范流轉行為，切實解決好土地承包經營權流轉中的突出問題。

五、以實施流轉合同制和備案制為重點，建立健全規(guī)范化的流轉管理工作制度和規(guī)程。

六、積極開展流轉服務，培育良好的流轉市場環(huán)境

七、健全糾紛調處機制，及時有效解決流轉糾紛

八、加強領導，確保農村土地流轉管理和服務工作全面推進

結語公議公報說，全會提出，到2020年，農村改革發(fā)展基本目標任務是：農村經濟體制更加健全，城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化體制機制基本建立；現代農業(yè)建設取得顯著進展，農業(yè)綜合生產能力明顯提高，國家糧食安全和主要農產品供給得到有效保障；農民人均純收入比2008年翻一番，消費水平大幅提升，絕對貧困現象基本消除；農村基層組織建設進一步加強，村民自治制度更加完善，農民民主權利得到切實保障；城鄉(xiāng)基本公共服務均等化明顯推進，農村文化進一步繁榮，農民基本文化權益得到更好落實，農村人人享有接受良好教育的機會，農村基本生活保障、基本醫(yī)療衛(wèi)生制度更加健全，農村社會管理體系進一步完善；資源節(jié)約型、環(huán)境友好型農業(yè)生產體系基本形成，農村人居和生態(tài)環(huán)境明顯改善，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強。

在此，我們不得不重視土地流轉這一土地改革形式。目前，土地流轉制度使得農村的部分土地得到了有效利用。流轉面積得以擴大，土地布局走向合理化。根據相關制度的精神，流轉后的土地用途并未改變，仍以農作物為主要產物，這是由于我國是一個人多地少的國家，糧食問題仍然突出，為例逐步解決這個問題，在繼續(xù)進行農業(yè)生產的前提下，土地流轉更多的考慮的是產出，也就是效率問題。如何用最少的地取得最多的收益一直是我們努力的目標，也是土地流轉的意義所在。但在實施過程中，也遇到了一些麻煩。流轉范圍并不廣泛，農民的積極性也不是很高。但從長遠來看，只要我們發(fā)現問題，即使解決問題，前途一片光明。

成員：陳東影，何雪艷，張春偉，邱湘雯，鐘鄒聰，張瑜

第五篇：關于土地流轉的調研報告關于我縣農村土地流轉的調研報告

張寶昌

在穩(wěn)定農村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農用土地流轉，是實現土地資源的優(yōu)化配置，提高農業(yè)生產的規(guī)模效益以及增加農民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農村土地政策，及時了解我縣農用土地資源流轉現狀，探索科學合理的流轉機制，縣委農工委、縣農經中心組成聯合調查小組，采取發(fā)放調查表與實地調研相結合的方式，對全縣農村土地流轉情況進行了調查，現將有關情況報告如下：

一、基本情況

據調查統(tǒng)計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農戶9640戶，占承包農戶總數（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉面積達1694畝。土地流轉主要采取形式互換、出租、轉包、入股。其中有7592戶農戶采用互換形式流轉土地3010畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的78.8%和47%；有1756戶農戶采用出租形式流轉土地2776畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的18.2%和43.3%；有243戶農戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的2.5%和8.1%；有243戶農戶采用轉包形式流轉土地

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519畝土地，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的2.5%和8.1%；49戶農戶采用入股形式流轉土地105畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據統(tǒng)計，全縣農村土地流轉應簽合同9640份，其中：有流轉合同并經鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉，促進了農業(yè)規(guī)?；⒓s化、產業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現代農業(yè)發(fā)展打下堅實基礎。一是促進了新興產業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產，流轉土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產業(yè)，流轉土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農業(yè)重點項目實施。通過土地流轉，解決了農業(yè)重點項目用地問題，5500畝現代農業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農業(yè)項目順利推進。三是促進了農業(yè)增效、農民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉的土地純收入比入社前增加了600元。

二、思考啟示

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土地流轉的特點：

1、自發(fā)為主。多數都是由承包戶之間自行協商進行，全縣承包戶自發(fā)流轉的土地面積達5880畝，占流轉總面積的7%；

2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內進行流轉。全縣在本村范圍內流轉的土地面積為4359畝，占流轉總面積的%；

3、短期為主。土地流轉中，互換、轉包的期限多數都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。

存在問題。一是土地流轉規(guī)模小。全縣流轉的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農業(yè)為主導產業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農戶1733戶，占總農戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農戶172戶，占總農戶的9.1%。我縣土地流轉還處在初級階段；二是土地流轉程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉情況看，61.9%的土地流轉只是口頭協議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉合同并經過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產生各種糾紛；三是多數土地流轉效益不高。由于我縣土地流轉形式多以互換為主，大部分流轉土地仍以散戶經營傳統(tǒng)農業(yè)為主，經營粗放，從土地上獲得的收益較低，農民缺乏土地流轉的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結算

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的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復成耕