20XX年13紅彥養(yǎng)殖場土地流轉(zhuǎn)的報告2

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關(guān)于申請辦理宏彥養(yǎng)殖場相關(guān)用地手續(xù)的

報

告

區(qū)政府：

我鎮(zhèn)石佛村村民郭紅珍，現(xiàn)年39歲，家住XX市麥積區(qū)石佛鎮(zhèn)石佛村二組，為我鎮(zhèn)養(yǎng)殖專業(yè)戶之一，現(xiàn)有圈舍3

1棟、500多平方米，現(xiàn)有母豬存欄35頭、仔豬和育肥存欄280多頭。

為了擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模，增加經(jīng)濟(jì)收入，郭紅珍決定在現(xiàn)有基礎(chǔ)上擴(kuò)大養(yǎng)殖規(guī)模，但由于現(xiàn)有養(yǎng)殖場受地域限制，無法改擴(kuò)建。因此，該養(yǎng)殖戶選址在葫蘆河南岸石佛村農(nóng)田區(qū)域內(nèi)新建養(yǎng)殖場一處，現(xiàn)已完成土地流轉(zhuǎn)16.8畝，計劃新建圈舍18棟、3600平方米，現(xiàn)申請辦理相關(guān)用地手續(xù)。

特此報告

二○一二年二月二十三日

主題詞：農(nóng)業(yè)項目土地使用報告抄送：區(qū)農(nóng)業(yè)局區(qū)畜牧局石佛鎮(zhèn)黨政綜合辦公室2012年2月23日印

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第二篇：XX省巴彥淖爾市臨河區(qū)土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報告巴彥淖爾市臨河區(qū)鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報告

--臨河區(qū)委常委、紀(jì)檢書記、統(tǒng)戰(zhàn)部長高義昌

《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》的施行，為我區(qū)農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社的快速、健康發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境，巴市鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社就是在這樣的大背景下應(yīng)勢產(chǎn)生。近期，在雙河鎮(zhèn)的積極配合下，由我牽頭組成了專門調(diào)研課題組，通過走訪座談、實地觀摩等形式，對鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社的發(fā)展情況開展了一次全面的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況報告如下：

一、基本情況

鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社于2009年3月成立，合作社堅持“依法、自愿、有償”的原則，實行土地規(guī)?；?jīng)營。合作社成立后，流轉(zhuǎn)整合了進(jìn)步村二組全部土地1500畝，以及周邊村組土地500畝，流轉(zhuǎn)價格為每畝每年600元，前10年每三年每畝上調(diào)50元，10年后根據(jù)市場土地流轉(zhuǎn)價格執(zhí)行，但不低于600元。合作社以訂單種植為基礎(chǔ)，以市場需求為導(dǎo)向，以“四位一體”（特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)種植和養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)畜產(chǎn)品加工）為依托，推動了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?、社會化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，提高了農(nóng)業(yè)經(jīng)營效益和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入，當(dāng)?shù)乩习傩辗Q贊為“實事工程”、“民心工程”。目前，鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社有長期員工42人，其中管理人員6人。

二、合作社運作方式

鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社模式并非憑空產(chǎn)生，而是當(dāng)?shù)卮迕窠?jīng)過多年實踐，從失敗的教訓(xùn)中總結(jié)出來，迄今為止比較成功的做法。

1、土地重組，村企合一。土地整合后，村民可以享受土地流轉(zhuǎn)收益。農(nóng)民的土地全部由合作社進(jìn)行農(nóng)場化經(jīng)營、工廠化運作，合作社對土地重新規(guī)劃、整合、平整，對渠、溝、路、林進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)整合配套，購進(jìn)大型農(nóng)機(jī)具，實行機(jī)械化集體耕作，有效提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

2、轉(zhuǎn)移農(nóng)民，妥善安置。農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)整合后，身份由農(nóng)民變成工人，一部分農(nóng)民被安置到城里企業(yè)；一部分農(nóng)民成為合作社員工，主要從事園區(qū)田間管理，養(yǎng)殖場和加工車間作業(yè)，年薪可達(dá)1--1.5萬元，土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民安置問題合作社完全給予解決，收入也可以大幅提高。

3、整體搬遷，村莊整合。土地流轉(zhuǎn)后，對一些自然村，散住戶逐步整體搬遷，建設(shè)農(nóng)民安居住宅小區(qū)，完善基礎(chǔ)設(shè)施、自來水、沼氣、數(shù)字電視、電腦網(wǎng)絡(luò)、綠化帶、超市、衛(wèi)生室、幼兒園、活動場所等公共設(shè)施全部配套完善。

4、訂單種植，科學(xué)管理。合作社已與恒豐集團(tuán)簽訂了1000畝優(yōu)質(zhì)小麥的種植訂單，并已全部銷售，總產(chǎn)值達(dá)到130余萬元；與脫水菜加工企業(yè)簽訂了300畝玉米套種豆角的種植訂單，產(chǎn)值60萬元；玉米、油葵分別與富川、魯花簽訂了收購訂單。

5、設(shè)施農(nóng)業(yè)，增收保障。合作社大力發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，目前，新建蔬菜大棚34棟，并劃出20畝土地建設(shè)養(yǎng)殖小區(qū)，年底建成完工，明年繼續(xù)新建50棟蔬菜大棚，成為臨河地區(qū)最大的“保護(hù)地”蔬菜生產(chǎn)區(qū)。

農(nóng)業(yè)合作社的運行，在促進(jìn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，有效整合土地資源，提高土地利用率，推廣新技術(shù)、新品種，發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)等方面起到了不可替代的作用，經(jīng)過近一年的發(fā)展和完善，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)中已顯示出強(qiáng)大的生機(jī)和活力。

三、合作社經(jīng)濟(jì)與社會效益

作為一種新型農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織，既擴(kuò)大和延伸了農(nóng)業(yè)經(jīng)營范圍和生產(chǎn)服務(wù)規(guī)模，又克服了一家一戶抗御市場風(fēng)險能力弱的問題。實踐證明，它是加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展速度、實現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)最有效途徑。就目前的合作社運營情況來看，該鎮(zhèn)的合作社運營處于良好態(tài)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1、硬件建設(shè)基本完備。合作社制定了完善的合作社章程，并通過集體推薦和選舉確定了理事長、副事長、監(jiān)事長、監(jiān)察員等職位，組織機(jī)構(gòu)基本健全。此外，每個合作社都有基地和活動場所，并籌措了一定經(jīng)費，為合作社的活動開展提供了一定保障。

2、促進(jìn)了糧食增產(chǎn)和農(nóng)民增收。參加農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社的社員對合作社服務(wù)的滿意度在80%以上，增收效果比較明顯。合作社通過采用大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，基本上實現(xiàn)了作物生產(chǎn)的全程機(jī)械化，使作物產(chǎn)量明顯增加。如小麥近千畝集中連片種植，進(jìn)行大機(jī)械連片作業(yè)和管理，平均畝產(chǎn)比周邊非大機(jī)械作業(yè)地塊增產(chǎn)40公斤。

3、增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)抗御自然災(zāi)害能力。合作社采用科技含量高的大機(jī)械連片作業(yè)，打破犁底層，建立了“土壤水庫”，形成科學(xué)合理的土壤物理結(jié)構(gòu)，抗旱排澇能力顯著增強(qiáng)。尤其是今年普遍干旱，深松整地的作用十分明顯，作物長勢好、抗病強(qiáng)，不僅促進(jìn)作物早熟，而且提高了作物品質(zhì)，有效減少了病、蟲、草害的發(fā)生。

4、推動了土地連片作業(yè)和規(guī)模經(jīng)營。合作社以土地整合為主線，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、運銷等多領(lǐng)域的有機(jī)銜接，較好地解決了機(jī)具配置、作業(yè)環(huán)節(jié)合并和道路配套設(shè)施建設(shè)以及從業(yè)人員技術(shù)培訓(xùn)等問題，使勞動力分工進(jìn)一步增強(qiáng)，帶動了土地適度規(guī)模經(jīng)營與合理流轉(zhuǎn)。

5、加快了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社舉辦的各類培訓(xùn)活動受到了社員的“青睞”。在發(fā)展中，解放了大批的農(nóng)村勞動力，特別是大部分青壯年農(nóng)民，通過技能培訓(xùn)后外出務(wù)工，不但增長了技能本領(lǐng)，也增加了自身的收入。

四、合作社發(fā)展中遇到的困難和問題

1、合作社的進(jìn)一步擴(kuò)展的問題。如何籌措資金，吸引更多的群眾加入合作社，并為社員提供更多更有效的服務(wù)，從而讓合作社發(fā)展進(jìn)一步壯大的問題。

2、合作社發(fā)展壯大中的技術(shù)支持問題。如何進(jìn)一步加強(qiáng)與上級畜牧部門、科研單位聯(lián)系，

學(xué)習(xí)和引進(jìn)最先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)、科技知識，并加大與企業(yè)間的合作關(guān)系，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高農(nóng)副產(chǎn)品競爭力，直接促進(jìn)農(nóng)民增收的問題。

3、基地建設(shè)問題。如何通過基地的建設(shè)，進(jìn)一步提高市場的吞吐能力，增加就業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)種養(yǎng)加配套的問題。

4、不斷推進(jìn)農(nóng)民專業(yè)合作社的規(guī)范化建設(shè)的問題。如何進(jìn)一步全面規(guī)范完善合作社的規(guī)章制度和利益分配機(jī)制，有效強(qiáng)化合作社的服務(wù)功能和市場開拓能力，切實提升合作社的組織功能、運行質(zhì)量和發(fā)展水平，在最大限度上優(yōu)化生產(chǎn)要素，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營和技術(shù)進(jìn)步，降低農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營和交易成本，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，進(jìn)一步增加群眾收入的問題。

五、合作社實踐中成功的啟示與建議

通過調(diào)研，我認(rèn)為，鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社實踐中成功具有其內(nèi)在的優(yōu)點：一是合作制產(chǎn)權(quán)明晰、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開，又法律保障。二是鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社不同于一般的以贏利為目的租賃企業(yè)，在土地收益的制定上與分配上，每畝價格為600元，既體現(xiàn)公益性，讓村民放心流轉(zhuǎn)，又體現(xiàn)經(jīng)營性，能讓投資者收回投資。三是制度上敞開，體現(xiàn)自愿原則，吸引更多的村民參加到鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作中來。

目前，區(qū)委十一屆二次黨代會提出了“做好保護(hù)地蔬菜生產(chǎn)、全面推行舍飼養(yǎng)殖、發(fā)展專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)”三篇文章，鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作模式探索出農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新模式，是做好“三篇文章”的最佳途徑，值得推廣。

調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，自發(fā)建立的鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社，有一個熱心公益事業(yè)的帶頭人，并且在實踐中，政府對成立鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社引導(dǎo)作用至關(guān)重要，為此提出以下建議：

1、打開“綠色”通道，積極引導(dǎo)支持。首先是各級領(lǐng)導(dǎo)要解放思想，統(tǒng)一認(rèn)識，認(rèn)真貫徹落實黨的十六屆三中全會關(guān)于“鼓勵農(nóng)戶自愿和民主基礎(chǔ)上建立各類農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織”的精神，落實黨中央對“三農(nóng)”工作的政策，加快農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織的改革和創(chuàng)新。要有“敢闖、敢試、敢為人先”的改革精神。凡是有利于農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展，有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繁榮，有利于農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收，農(nóng)村穩(wěn)定的各種經(jīng)濟(jì)成份和經(jīng)濟(jì)所有制組織形式，都應(yīng)該加以引導(dǎo)和扶持，促其健康發(fā)展。農(nóng)民專業(yè)合作社對我區(qū)人民來講是一個新生事物，要尊重群眾意愿，堅持“民力、民管、民受益”的原則，以農(nóng)民自已為主體，實行自覺自愿、民主管理、民主監(jiān)督，真正把合作組織辦成農(nóng)民自己的組織。各級政府必須多渠道、多形式地開展宣傳教育，大力宣傳農(nóng)民專業(yè)合作社的作用和成功經(jīng)驗，形成輿論氛圍，把政府的良好愿望變成農(nóng)民的自覺行為。其次，積極組織引導(dǎo)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，認(rèn)真轉(zhuǎn)變職能和改進(jìn)管理等方面出發(fā)去做好工作，做到“參與不干涉、引導(dǎo)不強(qiáng)迫”。開放“綠色”通道，為農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

2、圍繞特色產(chǎn)業(yè)，依托專業(yè)大戶。我區(qū)發(fā)展農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社等經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)圍繞農(nóng)業(yè)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，依托農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)大戶組建，與推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營緊密結(jié)合。首先要把現(xiàn)有的龍頭企業(yè)與千家萬戶的農(nóng)民真正結(jié)合起來，將一些經(jīng)營分散規(guī)模小的農(nóng)戶，按照市場化要求、區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化管理、集約化經(jīng)營、品牌化銷售組織起來，做大

做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)千家萬戶小生產(chǎn)與千變?nèi)f化的大市場的有效對接。糧食、油料、番茄、瓜果、蔬菜、肉羊、奶牛是我區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我們可以首先從肉羊入手，依托蠶肉羊養(yǎng)殖大戶，建立肉羊養(yǎng)殖專業(yè)合作社。一方面可將千家萬戶的養(yǎng)殖大戶組織起來，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一管理，實行標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖，讓農(nóng)民自己管理自已；另一方面可擴(kuò)大肉類深加工和加工企業(yè)規(guī)模，并以其為龍頭，實行“龍頭企業(yè)+合作社+養(yǎng)殖戶”的較為完整的組織模式，使我區(qū)肉羊業(yè)走上專業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的道路。同時，我區(qū)還可就糧油產(chǎn)品深加工、無公害蔬菜生產(chǎn)及精加工、規(guī)?；N草養(yǎng)畜等優(yōu)勢特色，依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，一方面吸引外商投資創(chuàng)辦龍頭企業(yè)，另一方面引導(dǎo)農(nóng)民在自主自愿的情況下發(fā)展自己的專業(yè)合作社生產(chǎn)，把產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。

3、探索合理機(jī)制，扶持健康發(fā)展。要以農(nóng)民獲得最大的利潤為目的，建立一個適合自己發(fā)展的科學(xué)合理的運行機(jī)制，確保農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社做強(qiáng)做大。在管理上，可按照合作制原則，重大事項充分協(xié)商、以票決定，做到民主決策；在經(jīng)營上，按公司制運作，實行社員大會和理事會制度；在利益分配上，采取以社員與合作社之間按交易額比例返還和股份分紅相結(jié)合的分配方式。在合作社自身建設(shè)上，一要有科學(xué)經(jīng)營的管理機(jī)制，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求完善法人治理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)部管理；二要有好的用人機(jī)制，培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊伍；三要建立農(nóng)戶與合作社之間的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，在同擔(dān)風(fēng)險、共享利益的基礎(chǔ)上為農(nóng)戶提供信息、技術(shù)等服務(wù)，形成產(chǎn)、加、銷一體化。

4、注重打造品牌，增加合作社的競爭力。有質(zhì)量、有品牌，才有市場競爭力。優(yōu)質(zhì)品牌的打造，可增強(qiáng)產(chǎn)品自身實力，擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品的知名度和銷售渠道。為此，一方面要提高原有品牌的科技含量，做強(qiáng)做大這些龍頭企業(yè)；另一方面要注重開發(fā)“名、特、優(yōu)、新”農(nóng)產(chǎn)品，特別要開發(fā)名牌產(chǎn)品和特色產(chǎn)品。通過創(chuàng)建品牌，增強(qiáng)合作社的競爭能力。

六、需要探討的一個問題

調(diào)研中，鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社要在2009年流轉(zhuǎn)土地2000畝的基礎(chǔ)上，計劃在3年內(nèi)流轉(zhuǎn)土地達(dá)到一萬畝以上，建設(shè)成集設(shè)施農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)、特色養(yǎng)殖以及生態(tài)觀光的特大型農(nóng)業(yè)綜合園區(qū)，構(gòu)筑起種、養(yǎng)、加相配套，產(chǎn)供銷一條龍以及農(nóng)業(yè)觀光旅游的生產(chǎn)經(jīng)營格局。但是1萬畝土地的流轉(zhuǎn)費用，一年是600萬元，加上種子、農(nóng)藥、人工、機(jī)械等投入近800萬元，合作社還要發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)投入、養(yǎng)殖場建設(shè)、新品種、新技術(shù)引進(jìn)等，一年的投入至少要在1000萬元以上?，F(xiàn)在，鴻德農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社以土地作為抵押，向銀信部門申請貸款，20年租賃期間的風(fēng)險如何避免，或是有了風(fēng)險，如何化解，這是需要在實踐中探討的重大問題。

第三篇：XX縣區(qū)土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查報告XX縣區(qū)土地流轉(zhuǎn)狀況的調(diào)查報告

近年來，大竹在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。尤其是今年中央1號文件強(qiáng)調(diào)加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，重要的是創(chuàng)新經(jīng)營農(nóng)業(yè)體系，激活農(nóng)村和農(nóng)民自身的活力，對促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、增加農(nóng)民收入起到了積極的作用。隨著土地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)，在土地流轉(zhuǎn)過程中也出現(xiàn)了一些新情況、新問題，為此，我縣按照市局的統(tǒng)一安排和布署，對全縣的部分土地流轉(zhuǎn)調(diào)查戶進(jìn)行了調(diào)查。

一、調(diào)查對象基本情況

此次調(diào)查，共訪問40戶流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶。調(diào)查對象分布在11個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），調(diào)查流轉(zhuǎn)農(nóng)戶現(xiàn)有人口168人。在調(diào)查流轉(zhuǎn)農(nóng)戶中，流出土地調(diào)查戶30戶，人均耕地0.97畝；流入土地戶10戶，人均耕地28.9畝，其中有兩戶為專業(yè)合作社。

二、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

我縣推行的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的集體所有權(quán)、家庭承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)的分離，為土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（一）土地流轉(zhuǎn)規(guī)模增大

近年來，隨著農(nóng)業(yè)勞動力向

二、三產(chǎn)業(yè)大幅度轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模越來越大。截止2012年我縣調(diào)查鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到8.73萬畝，占耕地面積的9.6%，其中農(nóng)戶與專業(yè)大戶間流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)到4.11萬畝，占農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)總面積的47，.1%；農(nóng)戶與聯(lián)戶經(jīng)營戶間流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)到0.27萬畝，占農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)總面積的3.1%；農(nóng)戶與家庭農(nóng)場間流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)到0.46萬畝，占農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)總面積的5.3%；農(nóng)戶與專業(yè)合作社間的流轉(zhuǎn)土地面積達(dá)3.89萬畝，占農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)總面積的44.6%。

（二）土地流轉(zhuǎn)組織多樣

專業(yè)大戶、聯(lián)戶經(jīng)營、家庭農(nóng)場和專業(yè)合作社是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的四種重要組織形式。

1、專業(yè)大戶、聯(lián)戶經(jīng)營（兩戶以上農(nóng)戶聯(lián)合）是流轉(zhuǎn)或代種耕地20畝或流轉(zhuǎn)荒山50畝以上。目前我縣新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體戶565戶，專業(yè)大戶個數(shù)為48

4戶，占新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體戶的85.7%，聯(lián)戶經(jīng)營24戶，占新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體戶的4.2%。

2、家庭農(nóng)場是種植耕地和荒山達(dá)到50畝以上（流轉(zhuǎn)或承包土地，租期或承包期必須在5年以上），縣經(jīng)營業(yè)主必須為農(nóng)村戶口、常年記雇工人數(shù)不得超過經(jīng)營業(yè)主家庭的務(wù)工人數(shù)，農(nóng)業(yè)凈收入占家庭總收益的80%以上，我縣有家庭農(nóng)場9戶，占新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體戶的1.7%。

3、專業(yè)合作社會是通過土地流轉(zhuǎn)和入股等方式統(tǒng)一經(jīng)營耕地和荒山面積達(dá)到50畝以上，我縣有專業(yè)合作社48戶，占新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體戶的8.5%。

（三）土地流轉(zhuǎn)關(guān)系規(guī)范

農(nóng)民確定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系，主要是簽訂合同的方法。簽訂合同是指土地流轉(zhuǎn)雙方用書面合同來確定流轉(zhuǎn)的權(quán)利與義務(wù)。簽訂合同的雙方或單方，一般有較強(qiáng)的法律意識，合同的內(nèi)容也比較規(guī)范，有利于減少土地流轉(zhuǎn)糾紛。在全部調(diào)查戶中，通過簽訂合同流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶有40戶，占100%。

三、土地流轉(zhuǎn)的動因

土地流出戶和流入戶情況不同，其流出和接收土地的原因存在較大差別。

（一）土地流出戶

表1：流出土地原因分析表

從表1數(shù)據(jù)可以看出，30戶土地流出戶流出土地的主要原因依次是：收益太差13戶，占調(diào)查土地流出戶的43.3%;從事其它職業(yè)9戶，占調(diào)查土地流出戶的30%；沒勞力8戶，占調(diào)查土地流出戶的26.7%。

（二）土地流入戶

表2：流入土地原因分析表

從表2數(shù)據(jù)可以看出，10戶土地流入戶流入土地的主要原因依次是：

1、勞力多，充分利用剩余勞動力。在10戶中，有1戶流入土地的原因是充分利用剩余勞動力，占10%。這1戶認(rèn)為在非農(nóng)領(lǐng)域就業(yè)較為困難，大部分勞動力仍滯留在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，經(jīng)營著數(shù)量不多的耕地，愿意通過流轉(zhuǎn)獲得更多的土地，以充分利用剩余的勞動力資源。在土地流入前，人均經(jīng)營耕地面積只有0.6畝，土地流入后，人均經(jīng)營耕地面積達(dá)到6畝，比土地流入前增長9倍。由于人均經(jīng)營耕地增加，土地流入前農(nóng)民人均純收入10690元/人，土地流入后14290元/人，人均家庭收入比土地流入前增長33.6%。

2、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。10戶中，有9戶流入土地的原因是擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，占90%。這部分農(nóng)戶認(rèn)為，只有經(jīng)營更多的土地，才能發(fā)揮規(guī)模效益，才能使種田收益高于外出打工的收益，因而他們愿意流入較多的土地面積，其中有兩個專業(yè)合作社。在土地流入前，9戶人均經(jīng)營耕地只有1.44畝，流入土地后，人均經(jīng)營耕地面積達(dá)28.9畝，比土地流入前增長19倍。由于人均經(jīng)營的耕地面積較多，土地流入前農(nóng)民人均純收入10526元/人，土地流入后76170元/人，增長近6倍。

四、土地流轉(zhuǎn)的成效

土地流轉(zhuǎn)在優(yōu)化我縣土地、勞力資源，推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)快速調(diào)整，提高農(nóng)民收入，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營等方面，成效顯著。

（一）推動了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移

流出土地的調(diào)查戶，由于經(jīng)營的耕地面積大幅度減少，相當(dāng)一部分勞動力從由農(nóng)業(yè)就業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向非農(nóng)就業(yè)領(lǐng)域，外出打工人數(shù)增加。相反，流入土地的調(diào)查戶，由于經(jīng)營的耕地面積大幅度增加，一方面，少數(shù)勞動力由非農(nóng)就業(yè)領(lǐng)域返回農(nóng)業(yè)就業(yè)領(lǐng)域；另一方面，通過雇工經(jīng)營，彌補(bǔ)自身勞動力的不足。

（二）促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整

表3：土地流轉(zhuǎn)前后種植情況表

從表3數(shù)據(jù)可以看出，土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)土地用于種植糧食等大宗農(nóng)作物的農(nóng)戶比例下降了40個百分點，而用于種植收益水平相對較高的蔬菜、特種經(jīng)濟(jì)作物（青花椒）、種果樹等的農(nóng)戶比例分別上升了30個、20個和20個百分點。

（三）增加了農(nóng)民收入

土地流轉(zhuǎn)使土地流出方和流入方家庭收入水平均有較大幅度的提高。據(jù)調(diào)查30戶土地流出戶，家庭人均純收入土地流入前為10495元/人，土地流入后12161元/人，增長了15.9%。10戶土地流入戶，家庭人均純收入土地流入前為10526元/人，流入后達(dá)76170元/人，增長近6倍。

（四）提高了土地規(guī)模經(jīng)營水平

在10戶土地流入戶中，有1戶土地流入面積在20畝左右，占10%，有9戶流入土地面積50畝以上，其中有4戶流入面積達(dá)200畝以上。由于經(jīng)營的土地面積較多，這10戶的規(guī)模經(jīng)營效益顯著。10戶在土地流入前人均經(jīng)營耕地面積只有0.6畝，人均純收入只有10526元，土地流入后人均經(jīng)營耕地面積達(dá)到28.9畝，人均純收入達(dá)到76170元，而在人均純收入中，來自流入土地的收入就有65644元，占86.2%。

五、主要存在問題

我縣土地流轉(zhuǎn)工作，雖然成效顯著，但也存在著一些問題，主要有以下幾個方面：

（一）土地流出戶直接從流轉(zhuǎn)土地獲得的收益偏低

農(nóng)戶流出土地后，盡管收入水平有所提高，但收入中來自流轉(zhuǎn)土地的比例偏低，據(jù)調(diào)查顯示土地流出收入261元/畝，只占2.1%。土地流轉(zhuǎn)收益低，主要是由于流出的土地大多數(shù)仍種植收益水平相對較低的糧等大宗農(nóng)作物。土地流轉(zhuǎn)收益過低，在很大程度上影響了不少有條件流出土地的農(nóng)戶流出土地的積極性。

（二）認(rèn)識不到位。一是農(nóng)民認(rèn)識不到位。部分農(nóng)民有抵觸情緒，怕失去土地而不愿流轉(zhuǎn)。近年來，種地不僅不用交錢，國家又出臺了種糧有補(bǔ)貼等一系列惠農(nóng)政策，農(nóng)民把土地看得非常重要，怕土地流轉(zhuǎn)后失去土地或以后要地難。二是干部認(rèn)識不到位。個別地方的基層干部對土地流轉(zhuǎn)工作認(rèn)識不強(qiáng)，缺乏主動性，存在應(yīng)付了事的思想，致使這項工作難以扎實推進(jìn)。

六、幾點建議

針對我縣農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和存在問題，我們認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面采取措施：

（一）加強(qiáng)對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理

土地流轉(zhuǎn)工作直接關(guān)系到農(nóng)戶的切身利益，不僅政策性強(qiáng)，而且時間跨度也較長，管理部門應(yīng)主動做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)和監(jiān)督工作。一是確保管理者職責(zé)明確，有專人負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)工作。二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為。統(tǒng)一印制規(guī)范的合同格式，保證每份土地流轉(zhuǎn)合同條款齊全、手續(xù)完備。三是加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)土地使用情況的監(jiān)督，防止經(jīng)營者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境、搞掠奪式經(jīng)營、隨意改變土地的用途，以維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。四是建立糾紛處理機(jī)制，維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，將土地流轉(zhuǎn)糾紛解決在基層。

（二）提高流轉(zhuǎn)土地效益，穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系

只有流轉(zhuǎn)土地的效益提高了，土地流轉(zhuǎn)雙方才能從土地流轉(zhuǎn)中得到更多的實惠，才能吸引更多的農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)。沒有經(jīng)濟(jì)效益的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系是不牢靠的。政府部門要在提高流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)出率上下功夫，幫助土地經(jīng)營者提高經(jīng)濟(jì)效益。一是要以效益為中心，依靠科技和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，形成地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)和區(qū)域內(nèi)土地流轉(zhuǎn)市場價格體系，讓更多的愿意流出土地的農(nóng)戶，將土地流入到產(chǎn)出水平較高的土地經(jīng)營者手中。二是要利用土地流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營，幫助農(nóng)民降低生產(chǎn)成本，以規(guī)模收益穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系。三是督促承擔(dān)方兌現(xiàn)合同價款，建立流轉(zhuǎn)雙方的互信機(jī)制。

（三）政府加大對土地流入戶的扶持力度

1、依托項目進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。采用先有項目帶動、再有政府引導(dǎo)的方式，先確定發(fā)展項目，再根據(jù)項目需要進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，實行規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)民的土地流

轉(zhuǎn)款項主要由項目投資者承擔(dān)，縣、鎮(zhèn)財政根據(jù)情況可以適當(dāng)補(bǔ)助。

2、加大社會化服務(wù)發(fā)展步伐。一是加快公益性農(nóng)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)。特別是在水利、道路等公益性農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，加大政府投入力度，為經(jīng)營戶提供必要的服務(wù)和條件。二是積極推動農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織及家庭農(nóng)場的發(fā)展。通過農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)等組織，為規(guī)模經(jīng)營提供發(fā)展動力，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度。三是扶持為規(guī)模經(jīng)營提供產(chǎn)供銷各環(huán)節(jié)服務(wù)的專業(yè)戶和經(jīng)營公司的發(fā)展，提高服務(wù)水平。

3、完善配套政策。土地規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展，改變了原有的經(jīng)營組織形式，相對于目前以適應(yīng)農(nóng)戶家庭經(jīng)營為主的法律政策和管理規(guī)范，都存在一些“空白點”，需要進(jìn)一步配套完善。如財政支農(nóng)的實施方式和扶持對象、農(nóng)業(yè)資源的使用管理方式，以及農(nóng)業(yè)保險等。應(yīng)從主動適應(yīng)、積極支持的角度，對現(xiàn)行政策和管理方式作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營快速健康發(fā)展。

第四篇：土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告

前言

20世紀(jì)90年代以來，家庭承包責(zé)任制所處的微觀基礎(chǔ)和面臨的宏觀環(huán)境都發(fā)生了較大的變化。特別是由于農(nóng)產(chǎn)品價格低迷，農(nóng)業(yè)比較效益低下，越來越多的農(nóng)民外出務(wù)工經(jīng)商，許多地區(qū)出現(xiàn)了農(nóng)地撂荒的現(xiàn)象，并且撂荒面積呈日益擴(kuò)大的趨勢。為解決農(nóng)地撂荒問題，實行規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，各個地方的農(nóng)民自發(fā)地通過互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。那么，目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度實施現(xiàn)狀又是怎樣的。土地流轉(zhuǎn)的形式有哪些。它的成果與缺陷以及利弊。對于不足的方面，我們又應(yīng)該怎樣解決呢。為此，我組成員于7月14日至16日三天對XX省XX縣區(qū)3個村子進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)將情況告知如下：

土地流轉(zhuǎn)的概述

土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

土地流轉(zhuǎn)的成果與正面意義

其一，盤活農(nóng)村生產(chǎn)、生活資料中的資本要素，激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、商業(yè)活動，數(shù)年以后，農(nóng)村局面丕變，自是意料中事?？梢灶A(yù)估，大、中、小城XX縣區(qū)將首先改善經(jīng)濟(jì)狀況。

其二，近年在各地頻頻爆發(fā)的農(nóng)民與政府之間的群體性暴力抗?fàn)幨录?，多?shù)由于政府勾結(jié)地產(chǎn)商對農(nóng)民土地強(qiáng)取豪奪所致。如今農(nóng)民獲準(zhǔn)自愿轉(zhuǎn)讓宅基地和耕地的權(quán)益，必然分享對土地定價的權(quán)力。宅基地和耕地不久就會具有隨行就市的市價。土地市價昭彰，在人耳目，地方政府抑或地產(chǎn)公司難以上下其手，或者動輒巧借名目，強(qiáng)行征用，或者只手遮天，恃勢以低價強(qiáng)買土地。如此，部份農(nóng)民同政府之間一觸即發(fā)的尖銳矛盾勢必急劇緩解。其三，宅基地和耕地的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)已經(jīng)獲準(zhǔn)“流轉(zhuǎn)”，為下階段的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活動奠定了基礎(chǔ)。地產(chǎn)公司自會對城XX縣區(qū)的宅基地?fù)穹识?；?jīng)營農(nóng)業(yè)的公司以及各處的種田能手也會俟機(jī)而動，在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村取得成片農(nóng)地使用權(quán)的加快流轉(zhuǎn)，有力地推進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推進(jìn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制創(chuàng)新，推進(jìn)了農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步，較好地解決了農(nóng)業(yè)小規(guī)模、分散經(jīng)

營的各種弊端，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一個核心環(huán)節(jié)，成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一場革命。

意義：

（一）推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的現(xiàn)實需要

一家一戶分散的小規(guī)模經(jīng)營，很難進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域化調(diào)整，農(nóng)民種什么、養(yǎng)什么，具有很強(qiáng)的盲目性和被動性，在很大程度上依靠政府指導(dǎo)，由此也帶來了一系列問題。大面積農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，農(nóng)業(yè)經(jīng)營的主體發(fā)生變化，農(nóng)地主要向?qū)I(yè)大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)村專業(yè)合作組織等集中，由他們按照市場原則組織生產(chǎn)，使農(nóng)地資源從低效益的糧棉油生產(chǎn)轉(zhuǎn)向高效益的名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)，對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了積極的促進(jìn)作用。

（二）推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是解決農(nóng)業(yè)投入不足的有效途徑

挨家挨戶地分散經(jīng)營不可能對農(nóng)業(yè)有大的投入，農(nóng)地的大量流轉(zhuǎn)，既需要進(jìn)行大規(guī)模的農(nóng)地整理，又需要大量的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入。隨著農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深入實施，農(nóng)地主要由具有較高經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)實力的大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)等主體經(jīng)營，從而使得對農(nóng)業(yè)的投入不斷增加。

（三）推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是提升農(nóng)業(yè)科技水平的重要舉措

農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，為科技興農(nóng)戰(zhàn)略的深入實施創(chuàng)造了條件，使一大批先進(jìn)、適用的農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新成果、新品種得以推廣應(yīng)用，走完了農(nóng)業(yè)科技推廣到田的“最后一公里”，使農(nóng)產(chǎn)品品牌優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，科技含量進(jìn)一步提升，知名度和市場競爭力也得到進(jìn)一步增強(qiáng)。同時，依托農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，各類專業(yè)技術(shù)人才的引進(jìn)步伐不斷加快，從而有效地提高了農(nóng)業(yè)科技水平。

（四）推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的客觀需要

農(nóng)地流轉(zhuǎn)不但較好地解決了農(nóng)戶從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的要求，而且還滿足了有技術(shù)特長、有資金實力、有經(jīng)營能力的專業(yè)大戶、工商業(yè)主、經(jīng)營能人集約經(jīng)營農(nóng)地的愿望。通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)，使承包經(jīng)營權(quán)向大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)集聚，形成連片專業(yè)規(guī)模經(jīng)營，克服了小規(guī)模家庭經(jīng)營的局限性，從而有序地引導(dǎo)農(nóng)戶與市場接軌，走向?qū)I(yè)化、商品化、現(xiàn)代化。同時，隨著“公司＋合作社＋基地＋農(nóng)戶”等一系列行之有效的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的推廣，各類農(nóng)業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)行業(yè)協(xié)會也如雨后春筍般的建立起來，農(nóng)業(yè)組織化程度也大大提高。

（五）推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，是加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的必然要求

農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村勞動力持續(xù)穩(wěn)定地向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了可能，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)讓農(nóng)地使用權(quán)，實現(xiàn)了就業(yè)轉(zhuǎn)移，拓寬了農(nóng)民增收渠道。農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)使農(nóng)

民獲得了一筆比較可觀的租金，農(nóng)民獲得了比自己經(jīng)營還要高的轉(zhuǎn)讓費。同時，農(nóng)地流轉(zhuǎn)后，不少農(nóng)民轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)工人，使眾多農(nóng)民不出家門就找到了就業(yè)渠道，獲得了轉(zhuǎn)讓費和勞動工資的雙份收入種植農(nóng)作物的權(quán)利。久而久之，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營會在全國涌現(xiàn)，提高農(nóng)業(yè)的效率并且降低種田的成本。

土地流轉(zhuǎn)的問題

由于中國社會是一個重視人情的社會，特別是在鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間，根本不注意程序問題。在與老百姓的訪談過程中，我們發(fā)現(xiàn)在確定土地流轉(zhuǎn)關(guān)系時，46.67%的以口頭協(xié)議為準(zhǔn)，他們認(rèn)為采取書面協(xié)議或者第三方證明是沒有必要的，因為都是鄰里關(guān)系，不存在欺騙的問題。而且，41.67%參與土地流轉(zhuǎn)的百姓一般進(jìn)行私下交易，不上報登記，在交易的過程中，不定租入或租出土地的期限。由于百姓對中央提出的加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的新政策與精神了解不具體，在現(xiàn)實的運行中，就出現(xiàn)改變土地所有權(quán)性質(zhì)的問題。

雖然《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》已于2005年1月7日經(jīng)農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會議審議通過，予以公布，自2005年3月1日起施行，并且2008年黨的十七屆三中全會有提出了農(nóng)村土地改革的若干政策，其中就提到了關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，但是中國國情卻是“上有政策，下有對策”，地方政府在土地流轉(zhuǎn)政策的實行上仍有缺憾。

目前出現(xiàn)了一些問題：

1、承包人或政府在收了地后，沒有按照合同所協(xié)議的全部給予租金，只付給一部分的租金，到時候能不能得到剩余的的租金，還沒有保障;

2、土地的質(zhì)量是不一樣的，但是國家的補(bǔ)助是一樣的，稍顯不公平，而且給的錢少；

3、有些土地被強(qiáng)制性地安排種樹，種的樹長期沒有人去管理，長勢不好，到期后自己也不能根據(jù)實際的情況去種有優(yōu)勢的樹木；

4、很多計劃都是村委會決定，農(nóng)民根本不知情，連合同的內(nèi)容的不了解；

5、事先談好的利用耕地建造學(xué)校，但是由于手續(xù)的問題，學(xué)校沒有建成，而土地也荒廢了；

6、政府的宣傳少，村委會部位農(nóng)民干實事，雖然給大隊干部做了培訓(xùn)，可是沒有深入到村民的家里，農(nóng)民很少受到實益；

7、沒有有關(guān)部門對土地租賃的價格制定一定的價格標(biāo)準(zhǔn)，即使租賃人給予的價格很低，只能接受；

8、土地大片荒廢的現(xiàn)象很嚴(yán)重，相關(guān)部門也沒有采取有力的措施來解決問題。

我們的確不能忽視。土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，制約著土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展；管理組織不健全，阻礙了土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)展；政策措施不配套，難以調(diào)動經(jīng)營者參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。

我國現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)政策及有關(guān)的法律、法規(guī)

1、十七屆三中全會關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的決定

“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益?！?/p>

《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）

2、1988年憲法修正案

“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！闭咴诹⒎ㄉ系谝淮蚊鞔_了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。而在此之前，1982奶奶制定的憲法不管是土地的所有權(quán)韓式使用權(quán)都是禁止流轉(zhuǎn)的。自1988年以后，歷次憲法修正案關(guān)于土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的規(guī)定均未有任何改變。

3、1988年《土地管理法》第一修正

順應(yīng)1988年憲法修正案的新規(guī)定，同年修訂的《土地管理法》第二條也增加了“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條文。并在低六十三條進(jìn)一步明確：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?/p>

4、《農(nóng)村土地承包法》

《農(nóng)村土地承包法》先是在總則中規(guī)定?！皣冶Ｗo(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)?！比缓瓦M(jìn)一步區(qū)分了家庭承包和其它方式的承包，對二者的流轉(zhuǎn)問題作了不同的規(guī)定。

第三十二條通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

第三十三條土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；

（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；

（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；

（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；

（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

第四十九條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。

5、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（自2005年9月1日起實施）

司法解釋以《農(nóng)村土地承包法》為基礎(chǔ)，進(jìn)一步明確了土地流轉(zhuǎn)中發(fā)生的糾紛處理事宜，確認(rèn)了發(fā)包方強(qiáng)迫承包方流轉(zhuǎn)土地的合同無效；發(fā)包方阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，承包方有權(quán)請求法院排除妨礙、賠償損失（見第十二條）。家庭承包方式的承包方不得將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，否則法院將認(rèn)定合同無效（見第十五條）。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)（見第二十一條）。

6、《物權(quán)法》（自2007年10月1日起實施）

《物權(quán)法》關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容安排在“土地承包經(jīng)營權(quán)一章”中，這說明所謂的“土地流轉(zhuǎn)”專指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，并不包括農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，其具體內(nèi)容完全與《農(nóng)村土地承包法》相一致。

第一百二十八條土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

第一百三十三條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

如何讓土地流轉(zhuǎn)更加完善

一、充分認(rèn)識做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作的重要性。

二、把握總體要求和原則，正確指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

三、全面落實好農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造前提

四、依法規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，切實解決好土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的突出問題。

五、以實施流轉(zhuǎn)合同制和備案制為重點，建立健全規(guī)范化的流轉(zhuǎn)管理工作制度和規(guī)程。

六、積極開展流轉(zhuǎn)服務(wù)，培育良好的流轉(zhuǎn)市場環(huán)境

七、健全糾紛調(diào)處機(jī)制，及時有效解決流轉(zhuǎn)糾紛

八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作全面推進(jìn)

結(jié)語公議公報說，全會提出，到2020年，農(nóng)村改革發(fā)展基本目標(biāo)任務(wù)是：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制更加健全，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化體制機(jī)制基本建立；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)取得顯著進(jìn)展，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力明顯提高，國家糧食安全和主要農(nóng)產(chǎn)品供給得到有效保障；農(nóng)民人均純收入比2008年翻一番，消費水平大幅提升，絕對貧困現(xiàn)象基本消除；農(nóng)村基層組織建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，村民自治制度更加完善，農(nóng)民民主權(quán)利得到切實保障；城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化明顯推進(jìn)，農(nóng)村文化進(jìn)一步繁榮，農(nóng)民基本文化權(quán)益得到更好落實，農(nóng)村人人享有接受良好教育的機(jī)會，農(nóng)村基本生活保障、基本醫(yī)療衛(wèi)生制度更加健全，農(nóng)村社會管理體系進(jìn)一步完善；資源節(jié)約型、環(huán)境友好型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系基本形成，農(nóng)村人居和生態(tài)環(huán)境明顯改善，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)。

在此，我們不得不重視土地流轉(zhuǎn)這一土地改革形式。目前，土地流轉(zhuǎn)制度使得農(nóng)村的部分土地得到了有效利用。流轉(zhuǎn)面積得以擴(kuò)大，土地布局走向合理化。根據(jù)相關(guān)制度的精神，流轉(zhuǎn)后的土地用途并未改變，仍以農(nóng)作物為主要產(chǎn)物，這是由于我國是一個人多地少的國家，糧食問題仍然突出，為例逐步解決這個問題，在繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的前提下，土地流轉(zhuǎn)更多的考慮的是產(chǎn)出，也就是效率問題。如何用最少的地取得最多的收益一直是我們努力的目標(biāo)，也是土地流轉(zhuǎn)的意義所在。但在實施過程中，也遇到了一些麻煩。流轉(zhuǎn)范圍并不廣泛，農(nóng)民的積極性也不是很高。但從長遠(yuǎn)來看，只要我們發(fā)現(xiàn)問題，即使解決問題，前途一片光明。

成員：陳東影，何雪艷，張春偉，邱湘雯，鐘鄒聰，張瑜

第五篇：關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的調(diào)研報告關(guān)于我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)研報告

張寶昌

在穩(wěn)定農(nóng)村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)，是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益以及增加農(nóng)民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農(nóng)村土地政策，及時了解我縣農(nóng)用土地資源流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，探索科學(xué)合理的流轉(zhuǎn)機(jī)制，縣委農(nóng)工委、縣農(nóng)經(jīng)中心組成聯(lián)合調(diào)查小組，采取發(fā)放調(diào)查表與實地調(diào)研相結(jié)合的方式，對全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

一、基本情況

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉(zhuǎn)面積達(dá)6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農(nóng)戶9640戶，占承包農(nóng)戶總數(shù)（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)1694畝。土地流轉(zhuǎn)主要采取形式互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股。其中有7592戶農(nóng)戶采用互換形式流轉(zhuǎn)土地3010畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的78.8%和47%；有1756戶農(nóng)戶采用出租形式流轉(zhuǎn)土地2776畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的18.2%和43.3%；有243戶農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)土地519畝土地，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的2.5%和8.1%；有243戶農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)土地

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519畝土地，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的2.5%和8.1%；49戶農(nóng)戶采用入股形式流轉(zhuǎn)土地105畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)簽合同9640份，其中：有流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經(jīng)鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協(xié)議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。一是促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產(chǎn)，流轉(zhuǎn)土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達(dá)到2320畝，年可產(chǎn)鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產(chǎn)業(yè)，流轉(zhuǎn)土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達(dá)到2240萬棒，年產(chǎn)鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農(nóng)業(yè)重點項目實施。通過土地流轉(zhuǎn)，解決了農(nóng)業(yè)重點項目用地問題，5500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農(nóng)業(yè)項目順利推進(jìn)。三是促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉(zhuǎn)包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產(chǎn)品，按照綠色、有機(jī)、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉(zhuǎn)的土地純收入比入社前增加了600元。

二、思考啟示

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土地流轉(zhuǎn)的特點：

1、自發(fā)為主。多數(shù)都是由承包戶之間自行協(xié)商進(jìn)行，全縣承包戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的土地面積達(dá)5880畝，占流轉(zhuǎn)總面積的7%；

2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。全縣在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的土地面積為4359畝，占流轉(zhuǎn)總面積的%；

3、短期為主。土地流轉(zhuǎn)中，互換、轉(zhuǎn)包的期限多數(shù)都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。

存在問題。一是土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小。全縣流轉(zhuǎn)的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農(nóng)戶1733戶，占總農(nóng)戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農(nóng)戶172戶，占總農(nóng)戶的9.1%。我縣土地流轉(zhuǎn)還處在初級階段；二是土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)情況看，61.9%的土地流轉(zhuǎn)只是口頭協(xié)議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產(chǎn)生各種糾紛；三是多數(shù)土地流轉(zhuǎn)效益不高。由于我縣土地流轉(zhuǎn)形式多以互換為主，大部分流轉(zhuǎn)土地仍以散戶經(jīng)營傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)營粗放，從土地上獲得的收益較低，農(nóng)民缺乏土地流轉(zhuǎn)的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農(nóng)民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結(jié)算

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的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農(nóng)戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復(fù)成耕