豐城市場調(diào)研報告

豐城房地產(chǎn)市場調(diào)研分享謹(jǐn)呈：豐都市金馬房地產(chǎn)有限公司第1頁報告框架1、區(qū)域解讀3、競品分析2、中觀市場分析第2頁都市發(fā)展格局：伴隨高鐵新城、商貿(mào)物流城板塊成熟，將來將與南昌一體化發(fā)展，對接融入南昌都市經(jīng)濟(jì)圈；本項目外部：都市發(fā)展，融入南昌大都市生活圈；并且伴隨省管縣體質(zhì)改革，將來將與南昌一體化發(fā)展，對接融入南昌都市經(jīng)濟(jì)圈；成為大昌南區(qū)域副中心都市，實(shí)現(xiàn)“同城化”發(fā)展；內(nèi)部：伴隨板塊內(nèi)林安、同創(chuàng)、豪瀚等大型物流商貿(mào)城建設(shè)、開業(yè)，成為南昌先進(jìn)產(chǎn)業(yè)基地組成部分。深入加大與南昌經(jīng)濟(jì)合作，加快與南昌經(jīng)濟(jì)聯(lián)系；延伸閱讀：《江西省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2023年)》新聞公布會15日舉辦，規(guī)劃顯示，南昌都市區(qū)包括以南昌中心城區(qū)為關(guān)鍵周圍100公里范圍，含南昌中心城區(qū)，南昌縣、新建、進(jìn)賢、安義、樟樹、豐城、高安、奉新、靖安、東鄉(xiāng)、鄱陽等地。昌吉贛高鐵（新105國道）龍光大道南昌產(chǎn)業(yè)拓展方向2023年豐城GDP已達(dá)341，進(jìn)入全國百強(qiáng)縣；第3頁新城區(qū)老城區(qū)工業(yè)區(qū)老城區(qū)：主要包括贛江以南、滬昆鐵路以北、河洲街以東、規(guī)劃四橋以西地域，是豐城傳統(tǒng)商貿(mào)商業(yè)區(qū)；新城區(qū)：主要包括贛江以南、清豐山溪以北、豐洛鐵路以西、新梅路以東地域，是豐城行政中心和文化中心所在地，主要承當(dāng)中心城區(qū)行政、文化、展示、教育等公共服務(wù)功能；是豐城將來都市發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域；工業(yè)區(qū)：主要包括豐城電廠以東、曲尚路以南、贛江以北地域，是豐城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在片區(qū)商貿(mào)物流城片區(qū)：南起楊陣坊村；西至浙贛鐵路線、豐洛鐵路專用線；北至潭家湖北側(cè)規(guī)劃道路?？傆玫孛娣e1527.55萬平；工業(yè)園區(qū)新城區(qū)劍邑廣場老城區(qū)商場老城區(qū)商業(yè)街商貿(mào)物流城區(qū)域背景：老城區(qū)是傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)；新城是都市復(fù)合中心，CBD生態(tài)區(qū)都市將來發(fā)展主戰(zhàn)場，工業(yè)區(qū)則是豐城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，商貿(mào)物流城是商貿(mào)物流中心；第4頁報告框架1、區(qū)域解讀3、競品分析2、中觀市場分析第5頁金馬御龍城凱旋門白馬公館御景東方福澤天城福澤上城東方銘城名仕蘭庭臨江首府盛世皇庭劍橋郡地中海天驕華府福澤學(xué)府苑劍橋公館玉龍明珠翡翠灣富成首府諾貝爾花園本項目翡麗國際東方馨園商貿(mào)物流片區(qū)*本表僅統(tǒng)計住宅項目，無豐躍、龍潤、同創(chuàng)、林安等商業(yè)項目新城片區(qū)市場掃描：目前豐都市場有22個主要在售項目或即將入市項目；新區(qū)板塊為目前主要供應(yīng)板塊；商貿(mào)物流片區(qū)以即將入市項目為主，后期競爭趨勢劇烈；新城板塊因日漸成熟，環(huán)境優(yōu)美，目前是豐城房地產(chǎn)市場目前主要供應(yīng)板塊，但競爭異常劇烈；老城片區(qū)供應(yīng)主要集中在劍邑大橋頭為主，目前主要在售項目為臨江首府，其他項目均處于前期階段目前商貿(mào)物流板塊以龍潤、同創(chuàng)、林安等商業(yè)項目為主，住宅項目多以在前期階段，預(yù)判后期競爭劇烈幸福里老城片區(qū)第6頁市場分析：2023年上六個月市場放量較大，成交遲緩，庫存積壓嚴(yán)重；全市整體成交約1400套，16萬平（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）；2023年僅上六個月新增供應(yīng)就超50萬平，處于近五年新高；目前市場上存量共約83萬平，其中2023年上六個月存量38.5萬平，占總存量46%；2023年上六個月共成交（含經(jīng)適房）約3500套，38萬平，其中商品住宅成交約1400套，16萬平；（按此去化速度，估計消化所有庫存需要31個月）受行業(yè)大環(huán)境影響，2023年上六個月每個月成交下滑速度比較顯著；6月處于成交最低谷；第7頁2023年上六個月區(qū)域內(nèi)銷售最佳項目名仕蘭庭，實(shí)現(xiàn)總銷售額1.25億元；2023年上六個月豐城整體市場容量約7億；按此計算預(yù)判全年約15億；市場分析：名仕蘭庭、凱旋門、福澤上城占據(jù)成交前三甲，并且銷售額均破億；御龍城立案均價高于市場均價約1500元/㎡；第8頁根據(jù)對上半年成交產(chǎn)品跟蹤、分析，成交有以下幾大特點(diǎn)：100-130平面積段是市場主要走量產(chǎn)品，但市場上此面積段產(chǎn)品較多，競爭激烈；90-100平面積段產(chǎn)品目前只有上城、天城、凱旋門、名仕蘭庭四個項目配有，且走貨狀況非常好，天城和上城90平產(chǎn)品幾近售罄；90平以下面積段產(chǎn)品市場比較稀缺，可以成為撬動市場工具，市場空白；是本項目一大優(yōu)勢；增量市場分析：2023年上六個月全市新增供應(yīng)約4200套、52萬平，整體去化約1000套、12萬平，成交均價約5600元/平；整體市場月均去化166套、2萬平；第9頁將來供應(yīng)：市場競爭劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；市場競爭劇烈：區(qū)域?qū)硪阎?yīng)約300萬平，按目前商品房年均去化30萬平計算，可供將來23年消化；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：將來產(chǎn)品供應(yīng)單一，多以大面積高層產(chǎn)品為主；第10頁報告框架1、區(qū)域解讀3、競品分析2、中觀市場分析第11頁主要競品豐都市場目前主要在售競品項目有7個，其中新城區(qū)5個，老城區(qū)2個；在售項目近期產(chǎn)品供應(yīng)情況項目名稱地段規(guī)模容積率第一次入市時間產(chǎn)品類型戶型近來成交均價（元/平）名仕蘭庭新城區(qū)紫云大道占地：4.2萬平2.732023年1月5日多層、高層90-140㎡5700建面：13.8萬平勇偉凱旋門夢祥路與玉華山南路交匯處占地：3.4萬42023年初高層98-145㎡5600建面：15萬平福澤天城新城區(qū)孺子路和豐水北路交匯處占地：34312平1.82023年終多層、小高90-160㎡5900建面：32萬㎡白馬公館新城區(qū)龍光中大道占地：31913平52023年5月1日（內(nèi)部認(rèn)購）高層103-152㎡5400建面：103907東方銘城新城區(qū)府前路599號占地：47457平42023年11月23日小高層、高層93-113㎡5300建面：148274臨江首府老城區(qū)東方紅大街1號占地：1.7萬平5.492023年1月20日高層34-127㎡㎡5800建面：12萬平劍橋郡老城區(qū)劍邑大橋東段占地：31813平4蓄客小高層、高層92-130㎡待定建面：155218第12頁項目區(qū)位：新城區(qū)紫云大道占地面積：4.2萬平建筑面積：13.8萬平容積率：2.73綠化率：23%價格：5400元/㎡建筑類別：多層、高層（由1棟高層/5棟花園洋房）開發(fā)商：豐都市飛龍置業(yè)有限公司132m2

三房兩廳兩衛(wèi)（贈送28.98m2）入戶門對衛(wèi)生間主臥門140m2

三房兩廳兩衛(wèi)（贈送17.24m2）戶型特點(diǎn)：客廳餐廳朝東，不通透餐廳衛(wèi)生間一墻之隔名仕蘭庭目前所售房源為A3與B1樓，二房三房，新城關(guān)鍵97-140平方米大尺度純板式臻品，29平方米大贈送，均價約5500元/㎡。老客戶帶新客戶可優(yōu)惠3000元房款，一次性98折，按揭99折。主要賣點(diǎn)：地段、贈送、市政配套、樓間距較寬第13頁14對比項金馬御龍城名仕蘭庭品牌價值豐都市委、市政府重點(diǎn)保護(hù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、工程、物業(yè)管理為一體綜合型公司。獨(dú)立開發(fā)了金馬步行街、金馬裝飾城、贛江學(xué)府、豐邑中央等十多種項目，23年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，豐都市高品質(zhì)樓盤象征，領(lǐng)銜贛中地域首席別墅大盤。名仕蘭庭是豐都市飛龍置業(yè)繼華貿(mào)女人城、名仕公館之后最具跨躍性巨作，力求打造一座高品質(zhì)、高規(guī)格國際時尚精品小區(qū)地段新城區(qū)中軸黃金交匯點(diǎn)，公園，學(xué)校一應(yīng)俱全，10分鐘覆蓋全城生活半徑。新城區(qū)中心地段，人民醫(yī)院旁容積率2.52.73綠化率47.50%35%占地面積

450畝

64畝自然景觀1250畝豐水湖一線湖景，絕無僅有周圍環(huán)境較差，沒有自然景觀建筑格調(diào)ART-RECO新古典主義新海派建筑在售產(chǎn)品面積高層：118-157㎡高層：116-143㎡

贈送10-20%10-20%物業(yè)中海物業(yè)未知

內(nèi)部資源12萬㎡超大皇家園林階梯式園林設(shè)計

多組團(tuán)景觀

3萬㎡私家內(nèi)湖無縫對接3000㎡法式風(fēng)情商業(yè)街3000㎡頂級水岸會所名仕蘭庭點(diǎn)對點(diǎn)分析第14頁項目區(qū)位：夢祥路與玉華山南路交匯處占地面積：3.4萬米建筑總面積：15萬平米容積率：4.0綠化率：38%價格：5600元/㎡建筑類別：7棟高層，最高達(dá)32層開發(fā)商：江西勇偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司D1戶型125㎡

3房2廳2衛(wèi)(贈送：20㎡）入戶花園與餐廳連接，生活舒適度差餐廳與廚房設(shè)計不科學(xué)，生活不便利；D3戶型102㎡3房2廳2衛(wèi)（贈送：11㎡）南北不通透，生活舒適度差衛(wèi)生間、次臥通透性差，居住環(huán)境不佳主臥衛(wèi)生間設(shè)計不合理，揮霍利用率勇偉凱旋門目前3#4#5#熾熱推出。三房四房，面積為98㎡、102㎡、125㎡，均價約為5500元/㎡-5600元/㎡，優(yōu)惠活動為總價送8000購房基金即買房立減8000元。主要賣點(diǎn)：法式，高端、贈送第15頁勇偉凱旋門點(diǎn)對點(diǎn)對比對比項金馬御龍城凱旋門品牌價值豐都市委、市政府重點(diǎn)保護(hù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、工程、物業(yè)管理為一體綜合型公司。獨(dú)立開發(fā)了金馬步行街、金馬裝飾城、贛江學(xué)府、豐邑中央等十多種項目，23年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，豐都市高品質(zhì)樓盤象征，領(lǐng)銜贛中地域首席別墅大盤。豐都市宏偉房地開發(fā)有限公司地段新城區(qū)中軸黃金交匯點(diǎn)，公園，學(xué)校一應(yīng)俱全，10分鐘覆蓋全城生活半徑。新城區(qū)地段，周圍生活較便利容積率2.54綠化率47.50%35%占地面積

450畝

70畝自然景觀1250畝豐水湖一線湖景，絕無僅有周圍環(huán)境較差，沒有自然景觀建筑格調(diào)ART-RECO新古典主義ART-RECO新古典主義在售產(chǎn)品面積高層：118-157㎡高層：98-145m2贈送10-20%10-20%物業(yè)中海物業(yè)長城物業(yè)項目特色12萬㎡超大皇家園林1.5萬㎡法式中庭園林

近2023㎡架空層泛會所3萬㎡私家內(nèi)湖無縫對接3000㎡法式風(fēng)情商業(yè)街3000㎡頂級水岸會所第16頁項目區(qū)位：新城區(qū)孺子路和豐水北路交匯處占地面積：34312平米建筑總面積：32萬㎡容積率：1.8/綠化：35%建筑形態(tài)：多層、小高（住宅6-11層、16層、17層）均價：5900元/㎡建筑類別：小高層，電梯洋房開發(fā)商：江西鵬澤置業(yè)有限公司137三房兩廳四衛(wèi)餐廳正對大門，進(jìn)出不便，舒適度不夠142㎡四房兩廳四衛(wèi)入戶餐廳設(shè)計，生活不便利北陽臺使用不方便次臥空間揮霍，延伸效果差福澤天城目前3#9#有尾房在售中，3房4房，124-142㎡，均價折后為5800元/㎡-5900元/㎡，一次性94折，按揭99折，3房減2萬，4房減3萬。主要賣點(diǎn)：品牌、學(xué)區(qū)、生態(tài)小區(qū)第17頁18福澤天城點(diǎn)對點(diǎn)對比對比項金馬御龍城福澤天城品牌價值豐都市委、市政府重點(diǎn)保護(hù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、工程、物業(yè)管理為一體綜合型公司。獨(dú)立開發(fā)了金馬步行街、金馬裝飾城、贛江學(xué)府、豐邑中央等十多種項目，23年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，豐都市高品質(zhì)樓盤象征，領(lǐng)銜贛中地域首席別墅大盤。福澤旗下房地產(chǎn)公司，具有國家住建部核發(fā)房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)了福澤上城等樓盤，在業(yè)界樹立了良好品牌形象地段新城區(qū)中軸黃金交匯點(diǎn)，公園，學(xué)校一應(yīng)俱全，10分鐘覆蓋全城生活半徑。新城區(qū)地段，豐水湖公園，豐城中學(xué)旁容積率2.51.8綠化率47.50%35%占地面積

450畝

50畝自然景觀1250畝豐水湖一線湖景，絕無僅有豐水湖景觀資源建筑格調(diào)ART-RECO新古典主義當(dāng)代簡約在售產(chǎn)品面積高層：118-157㎡高層，小高層：90-160㎡贈送10-20%5-10%物業(yè)中海物業(yè)深圳萬象內(nèi)部資源12萬㎡超大皇家園林3萬㎡私家內(nèi)湖無縫對接3000㎡法式風(fēng)情商業(yè)街3000㎡頂級水岸會所圍合式庭院景觀270°湖景居所第18頁項目區(qū)位：新城區(qū)龍光中大道占地面積：31913平方米建筑總面積：103907平方米容積率：5.0綠化率：30%價格：5400元/㎡起建筑類別：5棟高層開發(fā)商：江西人和房地產(chǎn)有限公司1#F戶型64套；135m2三房兩廳兩衛(wèi)南北不通透，北面次臥采光差；衛(wèi)生間、廚房采光極差1#G戶型64套；140m2三房兩廳兩衛(wèi)客廳不朝南，采光通風(fēng)不通透白馬公館首批房源為103-152平VIP卡公開發(fā)售，2萬抵5萬鉅惠；（始終在內(nèi)部認(rèn)購，未公開發(fā)售）主要賣點(diǎn)：品牌、品質(zhì)、政務(wù)中心第19頁20對比項金馬御龍城白馬公館品牌價值豐都市委、市政府重點(diǎn)保護(hù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、工程、物業(yè)管理為一體綜合型公司。獨(dú)立開發(fā)了金馬步行街、金馬裝飾城、贛江學(xué)府、豐邑中央等十多種項目，23年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，豐都市高品質(zhì)樓盤象征，領(lǐng)銜贛中地域首席別墅大盤。江西人和房地產(chǎn)有限公司，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司先后開發(fā)房地產(chǎn)項目有：陽光城、峰會、白馬公館項目地段新城區(qū)中軸黃金交匯點(diǎn)，公園，學(xué)校一應(yīng)俱全，10分鐘覆蓋全城生活半徑。新城區(qū)地段，孺子中學(xué)旁，容積率2.55.0綠化率47.50%30.10%占地面積

450畝

48畝自然景觀1250畝豐水湖一線湖景，絕無僅有周圍環(huán)境較差，沒有自然景觀建筑格調(diào)ART-RECO新古典主義ART-RECO新古典主義在售產(chǎn)品面積高層：118-157㎡高層：103-152㎡

贈送10-20%10%

物業(yè)中海物業(yè)人和物業(yè)

內(nèi)部資源12萬㎡超大皇家園林3萬㎡私家內(nèi)湖無縫對接3000㎡法式風(fēng)情商業(yè)街3000㎡頂級水岸會所20230㎡內(nèi)部園林

20230㎡國際街區(qū)白馬公館點(diǎn)對點(diǎn)對比第20頁項目區(qū)位：新城區(qū)府前路599號占地面積：47457平米建筑面積：148274平米容積率：4.0綠化率：28%建筑形態(tài)：小高層、高層（11層、17層、25層、27-29層）價格：12#H戶型5300元/㎡，A#戶型5700元/㎡建筑類別：高層開發(fā)商：豐都市宏偉房地開發(fā)有限公司110-118㎡三房兩廳兩衛(wèi)整體戶型南北不通透，書房采光差衛(wèi)生間正對入戶花園，私密性差，生活不便利整體空間布局不緊湊，空間利用率低東方銘城目前主推6#7#12#，戶型2房3房，面積90-140㎡，折后均價約為5400元/㎡，一次性98折，按揭99折。另6#7#12#有商鋪在售，面積130-300㎡，VIP十萬抵二十萬優(yōu)惠活動熾熱認(rèn)籌中主要賣點(diǎn)：新區(qū)中心地段、學(xué)區(qū)房、性價比第21頁22東方銘城點(diǎn)對點(diǎn)對比對比項金馬御龍城東方銘城品牌價值豐都市委、市政府重點(diǎn)保護(hù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、工程、物業(yè)管理為一體綜合型公司。獨(dú)立開發(fā)了金馬步行街、金馬裝飾城、贛江學(xué)府、豐邑中央等十多種項目，23年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，豐都市高品質(zhì)樓盤象征，領(lǐng)銜贛中地域首席別墅大盤。豐都市宏偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、管理為一體新興房地產(chǎn)公司，注冊資金700多萬元。地段新城區(qū)中軸黃金交匯點(diǎn)，公園，學(xué)校一應(yīng)俱全，10分鐘覆蓋全城生活半徑。新城區(qū)地段，豐城中學(xué)旁，容積率2.54綠化率47.50%27.60%占地面積

450畝

70畝自然景觀1250畝豐水湖一線湖景，絕無僅有周圍環(huán)境較差，沒有自然景觀建筑格調(diào)ART-RECO新古典主義ART-RECO新古典主義在售產(chǎn)品面積高層：118-157㎡高層：93-113㎡贈送10-20%5-10%物業(yè)中海物業(yè)未知內(nèi)部資源12萬㎡超大皇家園林

5000㎡中庭景觀

500米步行商業(yè)街

3萬㎡私家內(nèi)湖無縫對接3000㎡法式風(fēng)情商業(yè)街3000㎡頂級水岸會所第22頁項目區(qū)位：老城區(qū)劍邑大橋紅綠燈旁占地面積：1.7萬平建筑面積：12萬平容積率：5.0綠化率：25%價格：折后6000元/㎡建筑類別：3棟高層、2棟疊加洋房開發(fā)商：豐都市洪瑞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司臨江首府目前主推2#3#4#5#，面積98-127平米，戶型3房。新品加推二樓5800元每平起！一次性99折。

一房一價。34.66m2一房一廳一衛(wèi)戶型特點(diǎn)：東西朝向，夏天高溫，冬天低溫；餐廳擺放不合理，入戶花園改餐廳。127m2

三房兩廳兩衛(wèi)（贈送28.98m2）戶型特點(diǎn)：不通透

東西朝向私密衛(wèi)生間無陽光照射。主要賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)、公園、江景第23頁24臨江首府點(diǎn)對點(diǎn)對比對比項金馬御龍城臨江首府品牌價值豐都市委、市政府重點(diǎn)保護(hù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、工程、物業(yè)管理為一體綜合型公司。獨(dú)立開發(fā)了金馬步行街、金馬裝飾城、贛江學(xué)府、豐邑中央等十多種項目，23年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，豐都市高品質(zhì)樓盤象征，領(lǐng)銜贛中地域首席別墅大盤。豐城洪瑞實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司地段新城區(qū)中軸黃金交匯點(diǎn)，公園，學(xué)校一應(yīng)俱全，10分鐘覆蓋全城生活半徑。老城區(qū)劍邑大橋紅綠燈旁容積率2.55.49綠化率47.50%25.00%占地面積

450畝26畝自然景觀1250畝豐水湖一線湖景，絕無僅有江景房橋頭公園建筑格調(diào)ART-RECO新古典主義新古典主義在售產(chǎn)品面積高層：118-157㎡高層：34-127㎡贈送10-20%5-10%物業(yè)中海物業(yè)洪洲酒店式物業(yè)內(nèi)部資源1