房地產(chǎn)市場分析網(wǎng)絡(luò)版

房地產(chǎn)市場分析1/45分工細(xì)化與研究專業(yè)化（P6~11）甲方開發(fā)商代理商籌劃人投資顧問2/45市場分析思緒（P16~18）思緒：體——面——線——點3/45市場分析步驟地域市場分析專業(yè)市場分析房地產(chǎn)項目市場分析競爭對手分析消費者分析第一步第二步第三步4/45市場分析基本信息三個層次

兩個方面

三個時段

五個影響原因5/45市場分析基本信息

地域市場專業(yè)物業(yè)市場項目物業(yè)市場供給需求供給需求供給需求過去目前將來過去目前將來過去目前將來過去目前將來過去目前將來過去目前將來經(jīng)濟

人口

區(qū)位

地點

心理

6/45市場分析內(nèi)容地域經(jīng)濟分析最佳用途分析專業(yè)物業(yè)供求分析可行性研究營銷分析市場擁有率分析估價7/45地域經(jīng)濟分析報告（P32~44，P65~69）宏觀經(jīng)濟景氣宏觀經(jīng)濟政策與事件房地產(chǎn)經(jīng)濟走勢房地產(chǎn)經(jīng)濟政策與規(guī)劃8/45美國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)系土地價值波峰周期長度（年）建筑業(yè)波峰周期長度（年）經(jīng)濟衰退周期長度（年）1823年

1823年

1836年181836年

1837年181854年181856年201857年201872年181871年151873年161890年181892年211893年201923年171923年171923年251925年181925年161929年111973年481972年471973年441979年61978年61980年71989年101986年81990年109/45政策影響分析（P71~74）房地產(chǎn)市場是一種政策市場房地產(chǎn)政策是一種政策體系政策分析就是要確定政策影響方向、部位、時間、數(shù)量、方式等10/45規(guī)劃影響分析（P95~105）都市是什么？都市是生產(chǎn)分派聚集地都市是一種網(wǎng)絡(luò)都市是一種語言11/45規(guī)劃影響分析（P95~105）都市形態(tài)與功能形態(tài)：放射式、衛(wèi)星城、線式、棋盤式功能：活力、感知性、合適性、可及性、管理、效率、公平12/45規(guī)劃影響分析（P95~105）都市開發(fā)得與失都市發(fā)展速度與規(guī)模中心與次中心小區(qū)規(guī)模與公共設(shè)施分離與融合保護與重建13/45規(guī)劃影響分析（P95~105）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響影響方式：點式、線式、面式14/45供求分析辦法管理道分析辦法（P118~125）需求量分析辦法（P134~139）人口數(shù)量家庭規(guī)模家庭構(gòu)造家庭收入15/45房地產(chǎn)項目市場分析（一）競爭對手分析房地產(chǎn)項目一般特性及其分解（P147~155）競爭對手評價（P155~158）賣點確實定市場擁有率判斷16/45房地產(chǎn)項目市場分析（二）消費者研究消費者研究（P139~145，P159~164）消費問卷調(diào)查消費心理與偏好17/45市場細(xì)分與定位市場細(xì)分概念對需求細(xì)分（Disaggregating）對供應(yīng)細(xì)分（Segmentation）18/45市場細(xì)分與定位市場定位概念市場定位（用經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行細(xì)分）：尋找最大潛力市場（大陸營銷）與最高擁有率市場（差異營銷）產(chǎn)品定位（用非經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行細(xì)分）即根據(jù)消費者偏好進行產(chǎn)品功能、布局、形象進行構(gòu)想籌劃，以滿足業(yè)主需要。19/45住宅物業(yè)市場分析住宅物業(yè)市場細(xì)分住宅供求影響原因20/45住宅物業(yè)市場細(xì)分對住宅單位分類對住戶分類21/45住宅供求影響原因影響需求水平經(jīng)濟、人口原因影響住宅市場供應(yīng)原因22/45商鋪物業(yè)市場分析商鋪物業(yè)市場細(xì)分商鋪物業(yè)吸引力模型影響商鋪物業(yè)吸引力原因商鋪物業(yè)需求預(yù)測23/45商鋪物業(yè)市場細(xì)分商鋪物業(yè)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)不一樣類型商鋪物業(yè)在布局上特點零售產(chǎn)品和服務(wù)需求分析24/45商鋪物業(yè)吸引力模型萊里（Reilly）吸引力模型萊里模型修正模型埃爾伍德（Ellwood）模型休佛（Huff）模型阿普爾貝姆（Applebaum）顧客定位模型25/45影響商鋪物業(yè)吸引力原因人口面積距離時間環(huán)境產(chǎn)品服務(wù)經(jīng)營理念26/45商鋪物業(yè)需求預(yù)測一、購買力分析二、支出模式分析三、單位面積營業(yè)額四、潛在和顯在供應(yīng)量分析27/45對商業(yè)行為理解

商鋪物業(yè)空間型態(tài)發(fā)經(jīng)營理念發(fā)展

28/45商鋪物業(yè)產(chǎn)品籌劃商業(yè)空間功能

商業(yè)空間設(shè)置

商場交通設(shè)計

29/45商業(yè)空間功能

商空間＝政空間（即具有社會性）商空間＝涉空間（即是人交往環(huán)境）商空間＝生空間（即是人都市生活“發(fā)生器”和“舞臺”）商空間＝招空間（即是吸引人們地方）商空間＝承空間（即是都市大客廳）商空間＝倉空間（即是都市財富匯聚場所）商空間＝妝空間（即是都市面貌）商空間＝笑空間（即是充滿歡樂空間）商空間＝逍空間（即是舒適逍遙環(huán)境）商空間＝?jīng)_空間（即是充滿矛盾社會縮影）30/45商業(yè)空間設(shè)置設(shè)備辦公休息營業(yè)廳冷藏庫房收貨準(zhǔn)備顧客貨物工作人員31/45商場交通設(shè)計顧客觀賞購物活動流線

貨物進銷流線

工作人員工作流線

32/45行為與功能關(guān)系調(diào)整·機能設(shè)計，即提供功能空間來對應(yīng)行為要求?！ひ?guī)模設(shè)計，即控制各狀態(tài)空間面積?！づ鋫湓O(shè)計，即變化目標(biāo)位置，如變化柜臺、商品搭配位置?！ち骶€設(shè)計，即通過方案設(shè)計，標(biāo)志牌等空間導(dǎo)向，整頓人流，使之具有方向性?！そ?jīng)營設(shè)計，即利用商業(yè)經(jīng)營策略，處理交通問題。例如聯(lián)營方式中，能夠把庫房

33/45商品交通流線分類顧客觀賞購物活動流線貸物進貨流線工作人員工作流線34/45商鋪動線設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不在人流密度很大區(qū)域產(chǎn)生交叉人流避免出現(xiàn)四叉以上通道叉口停滯人流各得其所35/45寫字樓物業(yè)市場分析宏觀經(jīng)濟背景分析對外經(jīng)濟影響第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施影響36/45寫字樓區(qū)域市場分析區(qū)域劃分確定競爭區(qū)域項目地點開發(fā)條件37/45寫字樓物業(yè)產(chǎn)品籌劃對寫字樓活動理解寫字樓功能設(shè)置交通標(biāo)準(zhǔn)層智能化物業(yè)管理38/45標(biāo)準(zhǔn)層關(guān)鍵筒平面布置方式標(biāo)準(zhǔn)層公用部分辦公空間39/45交通流線類型外部交通流線類型機動車流自行車流人流內(nèi)部交通流線類型 辦公流線服務(wù)流線物品流線40/45交通流線設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)分流標(biāo)準(zhǔn)層次標(biāo)準(zhǔn)簡捷標(biāo)準(zhǔn)41/45交通