房地產(chǎn)基金與房企融資渠道課件

PE和房地產(chǎn)融資渠道PE和房地產(chǎn)融資渠道目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展現(xiàn)狀二、中國房地產(chǎn)融資方式介紹目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展現(xiàn)狀一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展-國內(nèi)國內(nèi)PE基金開始于20世紀(jì)90年代中后期2005年后，PE基金才開始活躍2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資基金募集迅速擴張一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展-國內(nèi)國內(nèi)PE基金開始于20世紀(jì)90年市場化募集基金不斷擴大1、資金來源以海外為主的PE基金（1）國外設(shè)立，投資中國：黑石、KKR（2）海外基金為主國內(nèi)背景：金沙江、弘毅2、資金來源以國內(nèi)為主的PE基金（1）國有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險公司、證券公司（3）民間資本為主的PE基金：九鼎（有限合伙）市場化募集基金不斷擴大1、資金來源以海外為主的PE基金國際PE基金發(fā)展動向PE基金管理公司上市（IPO）業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立新金融工具運用國際PE基金發(fā)展動向PE基金管理公司上市（IPO）PE基金管理公司上市PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一支基金上市或選擇基金管理公司上市好處：（1）增加融資渠道，方便公司更好的融資（2）增強基金本身的競爭力；（3）提升公司品牌形象；（4）透明化操作使公眾更加放心劣勢：股權(quán)分散，信息披露更加嚴(yán)格影響企業(yè)迅速決斷能力PE基金管理公司上市PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理PE上市公司案例2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所融資50億，創(chuàng)PE基金上市公司先河。2007年2月，堡壘投資基團FORTRESS在美國證券市場公司招股，募集6.433億美元，成為美國首家公開上市的私募基金。2007年6月，黑石集團在紐約證券交易所上市。PE上市公司案例2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.A二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式1、資金來源2、融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產(chǎn)證券化2.8債權(quán)融資2.9典當(dāng)融資二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式1、資金來源1、1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源1、1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源1999-2005房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表1999-2005房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或僅付少量建設(shè)資金，望到結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)售款、首付款和整個房款，從整個過程看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金相對較少，大量仰仗銀行貸款，所以房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率一直處于高位。一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金。在拿到2、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2.1銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資渠道，相對渠道融資渠道而言，銀行貸款便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大。常用貸款方法：信用貸款：銀行根據(jù)房開企業(yè)信譽，財務(wù)狀況，預(yù)期收益和信用記錄發(fā)放的一種無抵押貸款。保證貸款：以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，第三人承擔(dān)一般保證責(zé)任或連帶責(zé)任的貸款。抵押貸款：以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款，這是目前為止銀行采用最為普遍的一種。貼現(xiàn)貸款：借款人急需資金，以未到期的票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)而融通資金的一種方式。2、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款委托貸款是指委托人提供資金，由受托人(銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費不承擔(dān)風(fēng)險。委托貸款因不屬于銀行自營業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少，門檻低，操作方便，銀行承擔(dān)著中介、溝通和風(fēng)險控制的責(zé)任，該融資方式適用于項目的各個階段，但一般協(xié)商利率較高。2.2委托貸款委托貸款是指委托人提供資金，由受托人(銀行）根案例開發(fā)商貼息委托貸款

在房屋預(yù)售時，開發(fā)商投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款，由于開發(fā)商委托貸款比例為70%，而銷售后回籠資金包括購房者首付款的30%，如果開發(fā)商投入1億作為委托貸款，那么回籠銷售資金M=1/70%=1.4285億元，如果累計再次投資，則可以獲得更多資金緩解公司資金鏈緊張難題。案例開發(fā)商貼息委托貸款2.3信托融資房地產(chǎn)信托指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。我國房地產(chǎn)信托的兩種形式：（1）投資者將資金委托給信托公司用于房地產(chǎn)投資（2）房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項目、公司股權(quán)委托給信托公司管理2.3信托融資房地產(chǎn)信托指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收資金信托類房地產(chǎn)信托貸款模式投資者將資金委托給信托公司管理，信托公司按照合同約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)少，操作方便缺點：（1）只有二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能通過這一模式融資，并且開發(fā)項目資本金比例不低于35%，資金投放時間、范圍和比例均受限制。（2）信托公司接受自然人資金合同不得超過50份，每份合同不低于100萬元，不能滿足大規(guī)模項目資金需求（3）成本相對較高。資金信托類房地產(chǎn)信托貸款模式股權(quán)融資模式股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托公司管理，信托公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)股東在期滿后溢價購回信托公司所認購股份，信托公司支付投資者本金及收益。優(yōu)點（1）資金投放時間不受限制，避免因項目未取得“四證”而不能投資（2）項目資本金比例有受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例（3）信托公司可以參與企業(yè)決策，進一步防范風(fēng)險股權(quán)融資模式股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托公司管理，股權(quán)類房地產(chǎn)信托缺點：（1）增加注冊資本，需召開股東會議，并辦理驗資、企業(yè)變更登記等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；（2）存在房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風(fēng)險；（3）因股權(quán)買賣并非真實交易目的，存在被認定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險。法律風(fēng)險控制要點（1）明確認購股權(quán)資金為信托資金，而非其固有資金（2）防止被認定為企業(yè)間借款或到期股東不回購（3）任命有房開經(jīng)驗的人代表信托公司參與管理，防范項目風(fēng)險股權(quán)類房地產(chǎn)信托缺點：置業(yè)模式置業(yè)模式指投資者將資金委托給信托公司管理，信托公司按照合同約定將資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對外出租或出售，從而獲得收益，信托公司支付投資收益和本金。優(yōu)點：可長期獲取收益缺點（1）資金投放時間長且額度一般較大（2）如果最終無法出租或者出售，無法實現(xiàn)收益；（3）涉及稅費較多，成本高；（4）若無能按期完工，存在不能按期接房和辦理產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。置業(yè)模式置業(yè)模式指投資者將資金委托給信托公司管理，信托公司按融資租賃模式融資租賃模式指投資者資金資金委托給信托公司，信托公司按照合同約定，將資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托公司向投資者支付本金和收益。優(yōu)點：能獲取穩(wěn)定的收益，到期不回購的風(fēng)險較小缺點：（1）信托公司需要具備融資租賃的資格；（2）資金投放時間和額度受限制；（3）適用于房地產(chǎn)企業(yè)后期融資，無法滿足前期和中期融資需求；融資租賃模式融資租賃模式指投資者資金資金委托給信托公司，信托股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托公司將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或/和溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。優(yōu)點（1）資金投資不受限制，不受“四證“影響（2）項目資本金不受35%比例限制；（3）涉及稅費相對較少，交易成本相對不高缺點：（1）信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度的不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨立性；（2）信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，法律上更多維護房企的利益，投資者風(fēng)險較大。股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取2.4房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。國外房地產(chǎn)基金摩根士丹利RSREF、新加坡嘉德置地國內(nèi)房地產(chǎn)基金

國內(nèi)房地產(chǎn)基金的發(fā)展更多的以合伙企業(yè)的形式展開，房地產(chǎn)基金繼信托后成為中國地產(chǎn)市場新的融資主力。2.4房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集眾多零散資金，交由投資專家2.5戰(zhàn)略私募國際資本對于近來中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著非常重要的，戰(zhàn)略私募是指通過非公司市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，其更注重于未來市場的長期利益，主要優(yōu)勢：（1）改善股東結(jié)構(gòu)，建立利于上市的管理架構(gòu)、法律框架、財務(wù)制度和監(jiān)管體系；（2）幫助企業(yè)建立更好的完工激勵機制；（3）幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，提高企業(yè)的核心競爭力，獲得更多投資者青睞；2.5戰(zhàn)略私募國際資本對于近來中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著非常重2.6上市融資上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的有效途徑，然而中國證監(jiān)會的《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。監(jiān)管部門對于房企IPO上市嚴(yán)格控制，借殼上市一事一議，難度越來越大。2.6上市融資上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一2.7資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化是金融創(chuàng)新的一個重要工具，對于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面有著浣的影響。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機制。2.7資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化是金融創(chuàng)新的一個重要工具，對于公2.8債券發(fā)行債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給人作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟效益等內(nèi)容審查合格后才可以發(fā)行。優(yōu)點：（1）降低企業(yè)融資成本；（2）分擔(dān)銀行貸款壓力，拓寬更多融資渠道；（3）資金使用靈活，不像銀行貸款有規(guī)定的用途缺點：