中國人口形勢及其對消費和房地產(chǎn)的影響

目錄人口形勢分析與展望 4當(dāng)前人口形勢分析 4未來人口展望 7人口形勢對消費和房地產(chǎn)的影響 未來五年消費總量增速潛力仍較大 老年消費品和服務(wù)有較大增量空間，銀發(fā)經(jīng)濟是藍海 13人口和房地產(chǎn)需求前景 172040年城住面求仍上，隨將降 17當(dāng)前地市低，政策化有轉(zhuǎn)暖 19圖表目錄圖1：中國總?cè)撕驮鏊?4圖2：中國歷年生人和死亡人數(shù) 4圖3：中國出生、死率和自然增長率 5圖4：中國育齡女人數(shù) 5圖5：中國平均婚年齡 5圖6：世界各國生育情況 6圖7：中國人口齡結(jié)構(gòu) 6圖8：中國總撫比 6圖9：中國總?cè)说那熬?7圖10：中國人口自然增率預(yù)測 8圖中國出生人口數(shù)測 8圖12：中國16-64歲勞力人口預(yù)測 8圖13：中方案下的老年口預(yù)測 9圖14：中方案下60歲以上老年人的占比 9圖15：2022年人口金塔圖 10圖16：2040年的人口字塔圖（中方案預(yù)） 10圖17：中方案下的人口養(yǎng)比預(yù)測 10圖18：中國增速與社零增速高度相關(guān) 圖19：中國潛在經(jīng)濟增取決于勞動生產(chǎn)率速勞動力增速 12圖20：中國勞動生產(chǎn)率速與資本形成和研投有關(guān) 12圖21：中國和可比經(jīng)濟的不變價人均GDP增速10年平均 13圖22：老年人的主要商需求 14圖23：老年人的主要服需求 14圖24：人口老齡化和醫(yī)保健支出占比 15圖25：全國居民人均消中醫(yī)療保健支出增速 15圖26：各批次國家談判品使用金額情況 16圖27：日本老齡化與藥消費占比成正相關(guān) 16圖28：日本東證醫(yī)藥指和日經(jīng)225指數(shù) 17圖29：中國和部分發(fā)達家的城鎮(zhèn)化率 17圖30：部分國家人均居面積 18圖31：未來城鎮(zhèn)人口和鎮(zhèn)住房面積需求預(yù)測 19圖32：房地產(chǎn)銷售情況居民信心正相關(guān) 19圖33：30大中城市商房當(dāng)日成交面積7天平均 19圖34：房地產(chǎn)待銷面積銷售面積 20圖35：房地產(chǎn)開發(fā)投資項 20圖36：房地產(chǎn)施工面積況 20圖37：房地產(chǎn)開發(fā)土地置費情況 21圖38：房地產(chǎn)開發(fā)投資金來源情況 21圖39：一線城市新建商住宅價格同環(huán)比 21圖40：二線城市新建商住宅價格同環(huán)比 22圖41：三線城市新建商住宅價格同環(huán)比 22表1：未來中國濟潛增速測算（%） 13表2：近期房地相關(guān)策梳理 24人口形勢分析與展望當(dāng)前人口形勢分析202342022851020161000人數(shù)持續(xù)下降。另一個是我國總和生育率2018年以來持續(xù)下探，具有向日本、韓國、新加坡等低生育率國家看齊的苗頭，而這與當(dāng)前我國年輕人生育意愿降低、養(yǎng)育成本提高、結(jié)婚年齡延后等因素有關(guān)。二者共同作用，使得我國出生人數(shù)、出生率下滑。。2000652022，已達到14%圖1：中國總?cè)丝诤驮鏊伲ㄈf人） 中國:總?cè)丝?人口增長率（右軸） （）0

32.521.510.50-0.5195019531950195319561959196219651968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022數(shù)據(jù)來源：，圖2：中國歷年出生人數(shù)和死亡人數(shù)出生減死亡中國:出生人數(shù)出生減死亡中國:出生人數(shù)中國:死亡人數(shù)194919521949195219541957195919621964196619691971197419761978198119831986198819911993199519982000200320052007201020122015201720202022-500數(shù)據(jù)來源：，圖3：中國出生率、死亡率和自然增長率（‰） 18 中國:死亡率 中國:出生率 中國:自然增長率13832000200120002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022數(shù)據(jù)來源：，圖4：中國育齡婦女人數(shù)（萬人） 育齡婦女（15-49歲）人數(shù)（測算）40,00038,00036,00034,00032,00030,000數(shù)據(jù)來源：，；這里育齡婦女人數(shù)=總?cè)丝?抽樣人口中育齡婦女的比例。圖5：中國平均初婚年齡（歲） 中國:平均初婚年齡:女性 中國:平均初婚年齡:男性302826242220數(shù)據(jù)來源：，圖6：世界各國的生育率情況

中國:總生育率(每名婦女生育數(shù))日韓新加坡平均8 印度英法德美加拿大平均巴西、阿根廷6 埃及、土耳其平均42196019621960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020數(shù)據(jù)來源：，）中國:人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诒壤?0-14歲中國:人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诒壤?15-64歲中國:人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诒壤?65歲及以上）中國:人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诒壤?0-14歲中國:人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诒壤?15-64歲中國:人口結(jié)構(gòu):占總?cè)丝诒壤?65歲及以上（8060402019901992199019921993199419951996199719981999200020012002200320052006200720082009201020112012201320142015201620182019202020212022數(shù)據(jù)來源：，）中國:總撫養(yǎng)比）中國:總撫養(yǎng)比（70605040302010198219841982198419851986198819891990199219931994199619971998200020012002200420052006200820092010201220132014201620172018202020212022數(shù)據(jù)來源：，未來人口展望20221.451.851.2模型結(jié)果顯示，無論在哪種前景下，中國人口的負增長終將會到來。但中方案下，2023-203514202820358.4億20222023100020241000圖9：中國總?cè)丝诘那熬爸蟹桨傅头桨父叻桨?6（億人） 中方案低方案高方案16141210820222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100數(shù)據(jù)來源：，圖10：中國人口自然增長率預(yù)測（‰） 中方案 低方案 高方案52023202620232026202820312033203620382040204320452048205020522055205720602062206520672069207220742077207920812084208620892091209420962098-5-10-15-20數(shù)據(jù)來源：圖11：中國出生人口數(shù)預(yù)測（萬人） 1,600 中方案 低方案 高方案0數(shù)據(jù)來源：勞動力方面。202616-642026圖12：中國16-64歲勞動力人口預(yù)測（億人） 中方案 低方案 高方案121086420222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100數(shù)據(jù)來源：106012006010%6520%6514%30%6521%2034年，60歲以30%圖13：中方案下的老年人口預(yù)測（億人）5.55.04.54.03.53.02.520222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100

60歲以上人口的數(shù)量數(shù)據(jù)來源：圖14：中方案下60歲以上老年人的占比（） 60歲以上人口占比60504030201020222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100數(shù)據(jù)來源：從人口金字塔圖也可以看出來，隨著時間的推移，人口結(jié)構(gòu)頭重腳輕的情況會變得比較突出。圖15：2022年人口金塔圖 圖16：2040年的人口字塔圖（中方案預(yù)） 數(shù)據(jù)來源： 數(shù)據(jù)來源：100（15-64（0-14652026202650圖17：中方案下的人口撫養(yǎng)比預(yù)測少兒撫養(yǎng)比 老年撫養(yǎng)比 總撫養(yǎng)比12010080604020202220252022202520282030203320352038204120432046204820512053205620592061206420662069207220742077207920822084208720902092209520972100數(shù)據(jù)來源：，人口形勢對消費和房地產(chǎn)的影響未來五年消費總量增速潛力仍較大198020102010-2022202615-642017（根據(jù)國際收斂經(jīng)驗得到了中國未來勞動生產(chǎn)率增速的預(yù)測2023-2027GDP5%5%203520205中國的這樣一種經(jīng)濟增長前景也符合可比經(jīng)濟體的表現(xiàn)。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，2022年中國不變價人均GDP196719781993年的韓GDP2022105%以圖18：中國GDP增速與社零增速高度相關(guān)中國:GDP:現(xiàn)價:同比中國:社會消費品零售總額:名義同比（）中國:GDP:現(xiàn)價:同比中國:社會消費品零售總額:名義同比40302010198019811980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022-10數(shù)據(jù)來源：，圖19：中國潛在經(jīng)濟增速取決于勞動生產(chǎn)率增速和勞動力增速（） 勞動力增速 勞動力生產(chǎn)率增速 中國:GDP:不變價:同比20151051981198319811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025202720292031203320352037203920412043204520472049-5數(shù)據(jù)來源：，圖20：中國勞動生產(chǎn)率增速與資本形成和研發(fā)投入有關(guān)（） 實際固定資本形成同比 勞動生產(chǎn)率增速 R&D人員增速302520151051979198019791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022-5-10數(shù)據(jù)來源：，表1：未來中國經(jīng)濟潛在增速測算（%）勞動生產(chǎn)率增速（根據(jù)（根據(jù)重恩，2017） （根據(jù)文測）2023 5.54 0.035.572024 5.54 0.405.942025 5.54 0.305.842026 5.09 0.575.662027 5.09 -0.085.012028 5.09 -0.964.132029 5.09 -0.544.552030 5.09 -0.794.302031 4.74 -0.694.052032 4.74 -0.364.382033 4.74 -1.203.542034 4.74 -1.123.622035 4.74 -1.553.192036 4.46 -1.572.892037 4.46 -1.632.832038 4.46 -1.732.732039 4.46 -1.323.142040 4.46 -1.043.42201

勞動力人口增速

潛在經(jīng)濟增速圖21：中國和可比經(jīng)濟體的不變價人均GDP增速10年平均）） 日本1967韓國1993新加坡1978中國2022121086420-12-10-8-6-4-2 0 2 4 6 8 101214161820222426數(shù)據(jù)來源：世界銀行，老年消費品和服務(wù)有較大增量空間，銀發(fā)經(jīng)濟是藍海202342022（24.6%10年，60120020505圖22：老年人的主要商品需求老年食品服裝服飾保健品健康管理產(chǎn)品(血糖儀、血壓儀、…按摩椅特殊用品(成人尿不濕、護理品)

8.596.543.182.71

26.8622.1915.79

39.4235.17

56.470 102030405060數(shù)據(jù)來源：《2022年養(yǎng)老消費調(diào)查項目研究報告》，圖23：老年人的主要服務(wù)需求家政清潔等日常照料服務(wù)進行社會交往，保持身心愉悅餐飲服務(wù)、老年飯桌等服務(wù)參加有組織的娛樂休閑活動法律咨詢或援助等法律服務(wù)其他服務(wù)

5.803.30

17.70…14.90…1413.8012.6011.20

24.6023.4023.4022.6021.200 102030數(shù)據(jù)來源：《2022年養(yǎng)老消費調(diào)查項目研究報告》，20231.8億老年人患有慢性病，6015002022602.8億人，64%5%9.12/3。8.8%20131.9圖24：人口老齡化和醫(yī)療保健支出占比（） 中國60歲及以上人口占比 全國居民人均消費支出中醫(yī)療保健占比（右軸） 全國居民人均消費支出中醫(yī)療保健占比（右軸）20

（）9.08.518 8.016 7.514 7.012 6.5102011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

6.0數(shù)據(jù)來源：，圖25：全國居民人均消費中醫(yī)療保健支出增速（） 全國居民人均消費支出累計同比30 20102014-032014-062014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06-10-20數(shù)據(jù)來源：，202110各批次國家談判藥品在通過談判后的一個季度內(nèi)都出現(xiàn)金額和用量同比增長率大圖26：各批次國家談判藥品使用金額情況（億元）3530252015105017談判藥品金額 18談判藥品金額 19新增談判藥品金額 20新增談判藥品金額數(shù)據(jù)來源：《醫(yī)保藥品管理改革進展與成效藍皮書》，20226529.92%，國際上普遍將657%14%14%20%為中20%40%40%。日本老7654376543210510152025303565歲及以上人口占比（）日本藥品和洗浴銷售額占比（）y=0.1719x+5數(shù)據(jù)來源：，(TPPHRMIndex)19833473.41020237283477.830635%225圖28：日本東證醫(yī)藥指數(shù)和日經(jīng)225指數(shù)數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，人口和房地產(chǎn)需求前景204020402022年的增量空間為74.68億平方米，因此總量上中國房地產(chǎn)不存在嚴(yán)重過剩。但隨后城鎮(zhèn)化的空間減小，城鎮(zhèn)住宅面積需求緩慢下降，老舊小區(qū)更新改造需求將作為主力。90%80%101.2180%圖29：中國和部分發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率）中國城鎮(zhèn)化率 美國城鎮(zhèn)化率日本城鎮(zhèn)化率）中國城鎮(zhèn)化率 美國城鎮(zhèn)化率日本城鎮(zhèn)化率法國城鎮(zhèn)化率韓國城鎮(zhèn)化率1008060402019601960646數(shù)據(jù)來源：，算20202020年存量城鎮(zhèn)住宅面積=城市家庭戶人數(shù)*人均住房面積+鎮(zhèn)家庭戶人數(shù)*人均住房面積然后用2020年存量城鎮(zhèn)住宅面積加上2021和2022年銷售面積以及待銷面積的變化，得到我國城鎮(zhèn)住宅面積存量。再除以城鎮(zhèn)人口便得人均住宅面積。測算得到，2022年底，我國已有324億平方米的城鎮(zhèn)住宅，城鎮(zhèn)人均住宅面積達到35.23平方米。我們認為這樣的人均住宅面積意味著三口之家住宅面積超過100平方米，基本達到較好的居住條件。從國際比較來看，中國這樣的平均居住面積與法國巴黎差不多，且好于日本，因此也屬于較好的居住狀態(tài)。圖30：部分國家人均居住面積方米/人）平均居住面積:德國:柏林日本人均居住面積平均居住面積:法國:巴黎方米/人）平均居住面積:德國:柏林日本人均居住面積平均居住面積:法國:巴黎2022年，中國平均35.235040302010199319941993199419951996199719981998199920002001200220032003200420052006200720082008200920102011201220132013201420152016201720182018數(shù)據(jù)來源：，36=*我們測算得到，2040年，我國城鎮(zhèn)人口可能達到11.1億人，比2022年增加1.9億39974.68億平方米。204020702022圖31：未來城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)住房面積需求預(yù)測數(shù)據(jù)來源：，2.3.2. 2023年6-5.3%圖32：房地產(chǎn)銷售情況與居民信心正相關(guān)中國:商品房銷售面積:累計同比中國:未來收入信心指數(shù)（右軸）（）中國:商品房銷售面積:累計同比中國:未來收入信心指數(shù)（右軸）120 56100 5480 5260 504048202016-022016-062016-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06-20 44-40 42-60 40數(shù)據(jù)來源：，圖33：30大中城市商品房當(dāng)日成交面積7天平均數(shù)據(jù)來源：，圖34：房地產(chǎn)待銷面積和銷售面積）待銷面積同比-銷售面積中國:商品房待售面積:累計同比中國:商品房銷售面積:累計同比（）待銷面積同比-銷售面積中國:商品房待售面積:累計同比中國:商品房銷售面積:累計同比6040202013-022013-072013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-02-20-40數(shù)據(jù)來源：，圖35：房地產(chǎn)開發(fā)投資分項（中國:房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比（ 50 30102009-022009-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02-30數(shù)據(jù)來源：，圖36：房地產(chǎn)施工面積情況（） 中國:房屋施工面積:累計同比 中國:房屋新開工面積:累計同比中國:房屋竣工面積:累計同比60中國:房屋竣工面積:累計同比40202016-022016-052016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-05-20-40數(shù)據(jù)來源：，圖37：房地產(chǎn)開發(fā)土地購置費情況數(shù)據(jù)來源：，） 中國:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計:累計同比） 中國:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計:累計同比 中國:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:國內(nèi)貸款:累計同比中國:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:自籌資金:累計同比中國:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:其他資金:累計同比中國:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:各項應(yīng)付款合計:累計同比（100502010-022010-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02-50數(shù)據(jù)來源：，201620236圖39：一線城市新建商品住宅價格同環(huán)比）一線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比（右軸）一線城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比（ （））一線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比（右軸）一線城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比40 4.030 3.020 2.010 1.02011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-10數(shù)據(jù)來源：，

-1.0圖40：二線城市新建商品住宅價格同環(huán)比）二線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比（右軸）二線城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比（ （））二線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比（右軸）二線城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比20 2.015 1.510 1.05 0.52011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-5 -0.5-10 -1.0數(shù)據(jù)來源：，圖41：三線城市新建商品住宅價格同環(huán)比）三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比（右軸）三線城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比（ （））三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比（右軸）三線城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比15 1.510 1.05 0.52011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-5 -0.5-10 -1.0數(shù)據(jù)來源：，NUMBEO4.2%2023年7月4477272））表2：近期房地產(chǎn)相關(guān)政策梳理日期 單位 主題 內(nèi)容2023/7/7住建部住建部印發(fā)《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》

772023/7/10 中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局

聯(lián)合發(fā)布《延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》

710202216條”中的部分