商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作心得體會(huì)

商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作心得體會(huì)篇一：如何做好商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)主管

如何做好營(yíng)運(yùn)主管

主管是公司最基層的管理者，直接面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的一線員工，在整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有著承上啟下的作用。在企業(yè)的正常運(yùn)作中，領(lǐng)導(dǎo)做對(duì)的事情，主管把事情做對(duì)，員工愉快的做事，即領(lǐng)導(dǎo)做決策，主管去執(zhí)行，員工具體去操作。企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)和效率如何，關(guān)鍵在于營(yíng)運(yùn)主管如何領(lǐng)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的決策，并且按照工作的要求正確的引導(dǎo)員工，帶頭認(rèn)真地執(zhí)行。如果說(shuō)企業(yè)決策層是一幢房子的大梁，那么主管就是隱沒(méi)在房體里面，看不見(jiàn)的立柱。如果立柱不能承重，即使是大廈也會(huì)坍塌。所以對(duì)營(yíng)運(yùn)主管的工作必須有重要的認(rèn)識(shí)，只有對(duì)工作的正確認(rèn)識(shí)才會(huì)有正確的態(tài)度，有了正確的態(tài)度才會(huì)有正確的做法。如何做好營(yíng)運(yùn)主管，有以下幾點(diǎn)看法：

一、個(gè)人素質(zhì)具備兩個(gè)條件：德、學(xué)

德，即品德，這是一名優(yōu)秀主管必備的第一條件，一個(gè)品德高尚的人才能義無(wú)反顧的肩負(fù)起企業(yè)的重?fù)?dān)、領(lǐng)導(dǎo)的信任和員工的支持。學(xué)是學(xué)問(wèn)，不是學(xué)歷。評(píng)價(jià)學(xué)問(wèn)高低看行為，看結(jié)果。學(xué)問(wèn)的增長(zhǎng)一靠學(xué)，二靠問(wèn)，學(xué)得多，問(wèn)得多，學(xué)問(wèn)就會(huì)增多，能力就會(huì)增強(qiáng)，工作就會(huì)做好。作為主管，不學(xué)、不問(wèn)，工作最多停留在原來(lái)水平上，學(xué)如逆水行舟，不進(jìn)則退。一個(gè)合格的主管要“活到老、學(xué)到老”，要關(guān)掉電視、扔掉晚報(bào)，拿起書(shū)本，每天讀書(shū)研修一小時(shí)，三年就可以成為本行業(yè)的專(zhuān)家。

二、經(jīng)營(yíng)工作具備一定的能力

1、過(guò)硬的業(yè)務(wù)能力。作為營(yíng)運(yùn)主管，肩負(fù)了一線具體的工作和事務(wù)，

必須對(duì)自己區(qū)域的各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)了然于心，有了過(guò)硬的業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)才能讓員工心悅誠(chéng)服，讓領(lǐng)導(dǎo)信任有加，從而贏得顧客、供應(yīng)商的尊重和支持。主管的業(yè)務(wù)能力主要體現(xiàn)在：計(jì)劃、組織、用人、指導(dǎo)、控制。

計(jì)劃能力是營(yíng)運(yùn)主管的首要能力。一個(gè)不善于做計(jì)劃，但能夠認(rèn)真執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)所交代任務(wù)的員工還可以算是合格的員工；但是不會(huì)做計(jì)劃，對(duì)團(tuán)隊(duì)下一步工作任務(wù)心中無(wú)數(shù)的主管絕對(duì)不是一個(gè)合格的主管。而主管和一般員工的最大區(qū)別正在于：主管需要對(duì)區(qū)域的工作、領(lǐng)導(dǎo)所布置的任務(wù)進(jìn)行分析和計(jì)劃，通過(guò)洞察力、想象力和果斷力，通過(guò)明確的目標(biāo)、方向和結(jié)果，使員工注意力集中，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，保持旺盛的斗志，來(lái)創(chuàng)造光輝的前景。

組織能力是衡量營(yíng)運(yùn)主管工作效能高低的重要指標(biāo)。工作缺乏組織性，過(guò)于追求速度和時(shí)效，急于求成，沒(méi)有輔以科學(xué)合理的方法，沒(méi)有把主要精力和時(shí)間放在重要和有價(jià)值的工作任務(wù)上，分不清工作的輕重緩急，迷失在雜務(wù)和瑣碎工作的汪洋大海之中，只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林，結(jié)果都會(huì)造成工作效率的低下。

用人之道，乃事業(yè)取勝之根本。首先要用好人，管理好員工，給他們創(chuàng)造一種好的環(huán)境，讓他們舒心、安心地在這里工作。其次是會(huì)用人，善于發(fā)掘員工的潛能，發(fā)揮每個(gè)人的能動(dòng)性，集思廣益干工作。指導(dǎo)即主管指揮領(lǐng)導(dǎo)工作的能力。指揮是主管在后面，員工在前面，是言教，用嘴講，需要鼓勵(lì)、激勵(lì)、支持；領(lǐng)導(dǎo)是主管在前面，做給員工看，是身教。作主管首先是身教，讓員工服你，然后再言教。

指導(dǎo)工作需要主管與員工之間充分的溝通，并學(xué)會(huì)三大作法：作之親、作之師、作之友。做主管要象親人一樣關(guān)心、愛(ài)護(hù)、幫助員工；還要象老師一樣，告訴員工做人、做事的道理，更要象朋友一樣，推心置腹，與員工交心，成為員工的知心朋友。

控制能力是考核營(yíng)運(yùn)主管對(duì)工作和人員管理掌控性的手段。工作做得好不好，看成果，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)記錄、信息反饋、比較分析，有效控制員工的行為動(dòng)作，只有控制了管理的過(guò)程才能控制品質(zhì)、結(jié)果和績(jī)效。

2、親和力。親和力不是簡(jiǎn)單指與同事在一起說(shuō)說(shuō)笑笑，下班后在一起吃吃喝喝。為了讓“手下”干事痛快，而且心悅誠(chéng)服地服“管教”，必須具有以下幾種“心”：尊重的心：尊重自己區(qū)域的每個(gè)員工。盡管在工作中，每個(gè)員工的身世背景、家庭可能各有不同，但是以平等的心對(duì)待每個(gè)人，才能營(yíng)造融洽的氛圍。關(guān)心的心：營(yíng)運(yùn)主管直接接觸地就是一線員工，對(duì)于他們的“心聲”最為了解，關(guān)心才能顯示出自己的愛(ài)心。體恤的心：既然有了關(guān)心，就應(yīng)該在他們出現(xiàn)個(gè)人問(wèn)題時(shí)，體恤他們、幫助他們，同時(shí)，學(xué)會(huì)換位思考，所謂“己所不欲勿施于人”。

3、團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力：一個(gè)人的業(yè)績(jī)可能非常優(yōu)秀，但是只注重個(gè)人的業(yè)績(jī)而忽視了團(tuán)隊(duì)，充其量只是一個(gè)業(yè)務(wù)精英。很多主管有扎實(shí)的業(yè)務(wù)技能，但缺乏管理意識(shí)和管理“軟”技能的職業(yè)訓(xùn)練，通常只發(fā)揮了“業(yè)務(wù)能手”的作用，也就是“球星”出身，沒(méi)有發(fā)揮“教練”的作用，沒(méi)能帶出一個(gè)出色的團(tuán)隊(duì)！結(jié)果常常出現(xiàn)“夾心餅”、兩頭受

氣、工作無(wú)頭緒、忙而無(wú)功的工作局面。要建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)必須要做到：充滿激情：用激情感染每一位員工，激發(fā)他們的戰(zhàn)斗力，讓員工對(duì)遠(yuǎn)景充滿信心和希望。善于激勵(lì)：只有激勵(lì)，才能讓能力不足、信心不強(qiáng)的人成長(zhǎng)起來(lái)。善于組合：團(tuán)隊(duì)中必然有各種性格特點(diǎn)的人，主管要學(xué)會(huì)布局——強(qiáng)與弱的配搭，活躍與循規(guī)蹈矩的組合??他們有的比你年輕，有的比你資深年長(zhǎng)；有的很平凡樸實(shí)，有的才識(shí)過(guò)人；有的處處順從，有的卻心高氣傲?作為主管必須要把他們結(jié)合成為一個(gè)和諧的整體，在管理中創(chuàng)造業(yè)績(jī)。

4、領(lǐng)導(dǎo)力：作為一名營(yíng)運(yùn)主管，你的業(yè)務(wù)能力和努力程度是無(wú)可置疑的，但面對(duì)管理工作，如果整天陷于下屬的紀(jì)律問(wèn)題、溝通問(wèn)題、完成任務(wù)的壓力，就很難帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成較好的績(jī)效。身為主管不要做事必躬親的“報(bào)時(shí)者”，而要做所謂的“鐘表制造者”。一個(gè)好的主管一定要有卓越的領(lǐng)導(dǎo)力，才能高效的運(yùn)作好一切事物。

三、做好營(yíng)運(yùn)主管必須具備三種精神

敬業(yè)精神，有積極的心態(tài)，熱愛(ài)事業(yè)。把工作當(dāng)作事業(yè)的人，越工作越有興趣，把工作當(dāng)作負(fù)擔(dān)的人，沒(méi)工作就感到累。好的主管，只問(wèn)我為公司做什么，不問(wèn)公司為我做什么。沒(méi)有一位員工愿意在那種“得過(guò)且過(guò)”的主管領(lǐng)導(dǎo)下做事。

創(chuàng)新精神，永不滿足，力爭(zhēng)上游。

合作精神，主管是團(tuán)結(jié)一群平凡的人，完成不平凡的事業(yè)。不少主管個(gè)人能力很強(qiáng)，但卻不善于與他人分工協(xié)作，常常以自我為中心，以小團(tuán)體的利益為中心。即使在不得不和別人或別的部門(mén)進(jìn)行交流

時(shí)，也往往存在著各種溝通的障礙，結(jié)果影響了整體的企業(yè)績(jī)效。當(dāng)工作過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，將責(zé)任推諉于他人，卻很少檢討自己，缺乏承擔(dān)的勇氣。

四、現(xiàn)場(chǎng)管理工作中遵循三種原則

在我們的現(xiàn)場(chǎng)管理中一直存在以下兩種現(xiàn)象：管理嚴(yán)格，但過(guò)于急躁，方法簡(jiǎn)單粗暴，有時(shí)還會(huì)將自己意愿強(qiáng)加于人，使員工產(chǎn)生抵觸心理，并出現(xiàn)消極怠工的現(xiàn)象，導(dǎo)致人際關(guān)系處理不當(dāng)。一味的溫情管理，不習(xí)慣培訓(xùn)和授權(quán)員工，害怕得罪人，如同好好先生，認(rèn)為很多事務(wù)與其花時(shí)間教員工還不如自己親自去做，造成員工對(duì)主管不夠尊重，布置工作任務(wù)時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)討價(jià)還價(jià)的現(xiàn)象，從而使團(tuán)隊(duì)疏于管理，缺乏凝聚力。面對(duì)這樣的兩種管理結(jié)果，作為主管必須遵循以下三種原則：

有情的領(lǐng)導(dǎo)：主管應(yīng)當(dāng)考慮到員工的心理、自尊和情緒，要關(guān)心、尊重、激勵(lì)、培育員工，這可以稱(chēng)為領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。因?yàn)槿伺c人不盡相同，人的需求也不一樣，所以要因人而異，對(duì)癥下藥。這種領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)是柔性的，以人為本的。

無(wú)情的管理：作為主管，面對(duì)企業(yè)交付的工作任務(wù)時(shí)，就應(yīng)該嚴(yán)格按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、要求，一絲不茍的完成，相同崗位的所有人都要按照同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去要求，不能因人而異，為了符合績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)，管理就必須嚴(yán)格，甚至是殘酷、無(wú)情的，這稱(chēng)為管理科學(xué)。管理科學(xué)是剛性，是有一定的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，是對(duì)事不對(duì)人的。

絕情的制度：有情的領(lǐng)導(dǎo)、無(wú)情的管理，都要建立在制度管理這

篇二：商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)管理的五大關(guān)鍵點(diǎn)

眾所周知，住宅項(xiàng)目售罄基本意味著項(xiàng)目的結(jié)束，而商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)卻意味著項(xiàng)目剛剛開(kāi)始，開(kāi)業(yè)之后營(yíng)運(yùn)管理的水平對(duì)于項(xiàng)目成敗尤為關(guān)鍵。從商業(yè)地產(chǎn)全生命周期來(lái)看，前期招商和后期營(yíng)運(yùn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率約為二比八，營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

如何才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)營(yíng)管理？如何衡量商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)管理水平？一個(gè)最簡(jiǎn)單有效的指標(biāo)就是客流量。旺盛的客流，不僅可以讓每個(gè)在購(gòu)物中心內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從而能夠向購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者及時(shí)足額地繳納租金和物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用，以此保證購(gòu)物中心的收益實(shí)現(xiàn)；還可以讓購(gòu)物中心通過(guò)現(xiàn)有商家的良好表現(xiàn)，吸引更優(yōu)質(zhì)的商家，通過(guò)不斷優(yōu)化商家結(jié)構(gòu)來(lái)提升租金水平，從而實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收益的不斷增長(zhǎng)。

本文結(jié)合萬(wàn)達(dá)、凱德等標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理要重點(diǎn)關(guān)注五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，即建立常態(tài)化營(yíng)運(yùn)推廣機(jī)制，強(qiáng)化品牌監(jiān)控能力，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，主動(dòng)推進(jìn)商戶調(diào)整優(yōu)化，提早布局換鋪過(guò)渡。

一、建立常態(tài)化營(yíng)運(yùn)推廣機(jī)制

標(biāo)桿房企在商業(yè)地產(chǎn)日常的營(yíng)運(yùn)活動(dòng)中，往往都有一套較完善的運(yùn)營(yíng)推廣機(jī)制。包涵高水準(zhǔn)的年度、季度、月度的定期推廣方案和計(jì)劃。依據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、迎合市場(chǎng)主流需求、對(duì)于不同類(lèi)型的項(xiàng)目做好區(qū)別化推廣。與此同時(shí)，做好對(duì)推廣效果的評(píng)估工作，以客觀推廣效果評(píng)價(jià)有力倒逼營(yíng)運(yùn)推廣方案改進(jìn)。

一方面，營(yíng)運(yùn)推廣計(jì)劃編制前置。高質(zhì)量的推廣活動(dòng)設(shè)置自然是核心，但計(jì)劃編制的時(shí)間安排也不可忽視。建議不要將計(jì)劃排的太過(guò)緊湊，而是要適當(dāng)?shù)牧粲杏嗟?。例如有些房企的年度推廣大綱在12月底才能出來(lái)，這就影響了下一年度首季度和首月的推廣計(jì)劃編制。因此，為了充分預(yù)估到各種可能的影響因素，讓月度和季度的推廣計(jì)劃編制更具實(shí)操性，建議營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃編制前置，年度計(jì)劃提前兩個(gè)月完成，月度計(jì)劃提前1個(gè)月完成。

另一方面，不可忽視對(duì)于營(yíng)運(yùn)推廣活動(dòng)的后期效果評(píng)估。凱德就要求在每次重大營(yíng)運(yùn)推廣企劃活動(dòng)后兩周內(nèi)必須進(jìn)行效果評(píng)估。對(duì)于評(píng)估的項(xiàng)目，可以參考標(biāo)桿企業(yè)的成熟做法，建立一套相對(duì)科學(xué)的評(píng)估框架，如包括活動(dòng)前后一周內(nèi)廣場(chǎng)總體、各主力店和各步行街商戶銷(xiāo)售對(duì)比，客流量對(duì)比，車(chē)流量對(duì)比，各主力店和各步行街商戶對(duì)企劃活動(dòng)的滿意度等。

計(jì)劃制定時(shí)自上而下層層分解，執(zhí)行時(shí)自下而上以事系月、以月系年。建立和執(zhí)行常態(tài)化、精細(xì)化的推廣機(jī)制是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的核心工作之一。

二、強(qiáng)化關(guān)鍵品牌監(jiān)控能力

商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中要重視對(duì)各鋪位的經(jīng)營(yíng)情況監(jiān)控工作，特別要重點(diǎn)關(guān)注“經(jīng)營(yíng)冷區(qū)”。經(jīng)營(yíng)冷區(qū)的識(shí)別通常在新開(kāi)業(yè)不久時(shí)進(jìn)行，判斷是否為經(jīng)營(yíng)冷區(qū)可以參考“銷(xiāo)售坪效、租金坪效、租售比”等指標(biāo)。一旦確定冷區(qū)后，就要對(duì)冷區(qū)商鋪?zhàn)?/p>

出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，并且督促商家配合完成調(diào)整。如加大該區(qū)域的推廣活動(dòng)、改善美陳效果、拉近與整體的互動(dòng)等。

在商鋪調(diào)整之后仍未達(dá)到要求的，就必須進(jìn)行招商調(diào)整。通?？梢愿淖兝鋮^(qū)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以高客流的商家拉升該區(qū)域熱度。通過(guò)對(duì)局部業(yè)態(tài)布局的優(yōu)化可直接提升冷區(qū)的客流，避免產(chǎn)生商業(yè)經(jīng)營(yíng)的“死角”，能夠最大限度地提升購(gòu)物中心的資源利用率。如很多商家在步行街端頭形成經(jīng)營(yíng)冷區(qū)，因此在優(yōu)化調(diào)整中適合引進(jìn)消費(fèi)目的性較強(qiáng)、且與相鄰品牌協(xié)調(diào)的業(yè)態(tài)，如兒童樂(lè)園周邊搭配兒童零食、兒童美發(fā)等。

以新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，一般在開(kāi)業(yè)后6個(gè)月內(nèi)，必須對(duì)形成的經(jīng)營(yíng)冷區(qū)進(jìn)行調(diào)整，做出招商調(diào)整方案并按計(jì)劃實(shí)施。

三、做好三類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研工作

商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)調(diào)研活動(dòng)的對(duì)象通常包括三類(lèi)。第一類(lèi)是商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)情況，第二類(lèi)是消費(fèi)者的需求，第三類(lèi)是商家的滿意度。第一類(lèi)營(yíng)運(yùn)直接相關(guān)的調(diào)研信息通常是商管公司關(guān)注核心內(nèi)容，除了內(nèi)部數(shù)據(jù)信息，對(duì)間接影響行業(yè)趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研也是不可少的。但關(guān)于消費(fèi)者和租戶的調(diào)研卻很容易被忽略或形式化。

通常來(lái)講，調(diào)研的周期可長(zhǎng)可短，分為月度、季度、半年度和年度調(diào)研或者不定期調(diào)研，調(diào)研范圍和深度需要根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需求而定，往往精細(xì)化程度高的商場(chǎng)都會(huì)做到月度調(diào)研。這幾類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研不僅時(shí)間有變化，內(nèi)容上的側(cè)重也是各有不同。例如月度調(diào)研內(nèi)容包括經(jīng)營(yíng)環(huán)境、城市商業(yè)項(xiàng)目的變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略、市場(chǎng)主要進(jìn)入品牌等；季度調(diào)研內(nèi)容包括商圈調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查、客群調(diào)研、租金水平調(diào)研等；而半年和年度的調(diào)研則更側(cè)重于行業(yè)和宏觀環(huán)境的調(diào)研。凱德等標(biāo)桿房企還會(huì)對(duì)特定的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目展開(kāi)定向調(diào)研，此類(lèi)特定的具有戰(zhàn)略意義的調(diào)研，會(huì)由集團(tuán)商管公司營(yíng)運(yùn)部組織各地商管公司實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)的調(diào)查公司進(jìn)行。

當(dāng)然，無(wú)論是月度與季度的基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研，還是半年與年度的發(fā)展性市場(chǎng)調(diào)研等，這些經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期積累都可以為經(jīng)營(yíng)決策提供可參考指標(biāo)。調(diào)研結(jié)果是決定商場(chǎng)后續(xù)的規(guī)劃方案和招商調(diào)整工作的關(guān)鍵依據(jù)，需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)決策者高度重視。

四、主動(dòng)推進(jìn)商鋪優(yōu)化調(diào)整

優(yōu)化調(diào)整的關(guān)鍵在于把握主動(dòng)權(quán)，力爭(zhēng)調(diào)整后使業(yè)態(tài)的布局更科學(xué)、品牌組合更合理、租金水平有所提高、裝修形象有所提升，從而使整個(gè)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。

一般來(lái)講，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的前三年是掉鋪危險(xiǎn)的高發(fā)期。尤其是第一年的掉鋪率平均會(huì)達(dá)到30%左右。王健林也曾經(jīng)提到即使商鋪補(bǔ)充上來(lái)后第二年也可能

會(huì)掉20%。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，“招商”是一個(gè)筑巢引鳳的過(guò)程，而“調(diào)整”則是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程?！罢{(diào)”的內(nèi)容包括業(yè)態(tài)布局、動(dòng)線規(guī)劃、品牌組合、商務(wù)條件等等；“整”的內(nèi)容則包括提高廣場(chǎng)的整體影響力、提高商家的盈利能力和聚客能力等等。

調(diào)整活動(dòng)包括主動(dòng)調(diào)整和到期調(diào)整兩類(lèi)。其中，主動(dòng)調(diào)整是日常經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。首先，招商與營(yíng)運(yùn)兩大職能要加強(qiáng)溝通，密切關(guān)注各商戶的經(jīng)營(yíng)情況，并對(duì)商戶進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的內(nèi)容包括：商戶對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)情況、美譽(yù)度和商譽(yù)、發(fā)展現(xiàn)狀和方向、經(jīng)營(yíng)管理能力和生存能力等；其次，招商部門(mén)須根據(jù)對(duì)商戶綜合評(píng)估的結(jié)果，制定出商戶調(diào)整的預(yù)案；最后，在商戶租賃合同期滿前的半年左右，招商部門(mén)要開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整招商洽談工作。

例如，萬(wàn)達(dá)要求開(kāi)業(yè)后3個(gè)月主動(dòng)進(jìn)行步行街招商調(diào)整，在開(kāi)業(yè)后6個(gè)月主動(dòng)進(jìn)行主力店招商調(diào)整。凱德則對(duì)于商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題或50%以上商鋪?zhàn)赓U合同即將到期的廣場(chǎng)，在合同到期前3個(gè)月，由當(dāng)?shù)厣坦芄静輸M廣場(chǎng)步行街業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃。

以業(yè)態(tài)布局評(píng)估為例，可以通過(guò)租金、銷(xiāo)售平效及租售比三維象限圖來(lái)判斷不同業(yè)態(tài)中各品類(lèi)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。由下圖對(duì)某商場(chǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，生活精品業(yè)態(tài)的租金貢獻(xiàn)及銷(xiāo)售貢獻(xiàn)較高，調(diào)整時(shí)可考慮增加占比。

五、提早布局達(dá)到自然過(guò)渡

不同于主動(dòng)調(diào)整在開(kāi)業(yè)后幾個(gè)月就開(kāi)始調(diào)整，自然調(diào)整在時(shí)間上是屬于合同到期前幾個(gè)月，一般是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)2至3年的時(shí)間左右。調(diào)整內(nèi)容也是較全面、統(tǒng)籌性的，而主動(dòng)調(diào)整則是針對(duì)發(fā)現(xiàn)的每一具體問(wèn)題進(jìn)行的精細(xì)調(diào)整。調(diào)整節(jié)奏上也有所區(qū)別，主動(dòng)調(diào)整對(duì)時(shí)間的要求是較嚴(yán)格的，自然調(diào)整則相對(duì)會(huì)有更多的預(yù)留時(shí)間。

一般有兩種須提前布局的情形：一是合同的自然到期，二是商戶的提前解約。均需在合同到期前或提前解約日前幾個(gè)月做好重新招商、業(yè)態(tài)品牌條件的審批等任務(wù)。

當(dāng)然，商鋪的自然過(guò)渡與上文中提到的市場(chǎng)調(diào)研、品牌監(jiān)控等活動(dòng)密不可分。如合同到期前8個(gè)月須完成廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析及專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研、6個(gè)月須完成對(duì)租后續(xù)招商的租賃決策文件的編制等。例如凱德的空鋪率即被嚴(yán)格控制在1.5%（面積占比），而對(duì)于空鋪補(bǔ)充招商，原則上商鋪空置時(shí)間不得超過(guò)30天。

如果說(shuō)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的火爆是招商招出來(lái)的，那么開(kāi)業(yè)后的持續(xù)精彩就是運(yùn)營(yíng)“贏”出來(lái)的。商業(yè)地(轉(zhuǎn)載于:www.cSSyq.com書(shū)業(yè)網(wǎng):商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作心得體會(huì))產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)管理遠(yuǎn)不止本文提及的上述五個(gè)方面，但這些卻是關(guān)系到運(yùn)營(yíng)水平的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也多是具體操作最容易被忽視的點(diǎn)。希望有更多的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)提升管理水平，讓租金回報(bào)和資產(chǎn)升值能力更上一層樓。

篇三：百貨商場(chǎng)日常營(yíng)運(yùn)的數(shù)據(jù)分析

百貨商場(chǎng)日常營(yíng)運(yùn)的數(shù)據(jù)分析

科學(xué)化經(jīng)營(yíng)已成為超市競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)管理、數(shù)據(jù)分析、品類(lèi)優(yōu)化、市場(chǎng)調(diào)研、促銷(xiāo)執(zhí)行、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等缺一不可。其中，門(mén)店日常經(jīng)營(yíng)中對(duì)主要數(shù)據(jù)的分析至關(guān)重要。

市場(chǎng)占有率分析：主要是對(duì)門(mén)店的商圈及客流的分析，商圈及客流的大小直接影響著門(mén)店的業(yè)績(jī)。門(mén)店應(yīng)該定期進(jìn)行調(diào)研，做好本店的商圈定位及來(lái)客分析，并做好不同期間的對(duì)比跟蹤，及時(shí)地了解自己商圈及客流的變化情況。

勞效坪效分析：勞效和坪效是評(píng)估門(mén)店經(jīng)營(yíng)效率的兩項(xiàng)重要指標(biāo)。門(mén)店應(yīng)做好勞效坪效的縱向和橫向?qū)Ρ确治龉ぷ?，?duì)比之前，應(yīng)首先明確對(duì)比的思路?？v向?qū)Ρ?，即門(mén)店本身與歷史的同期對(duì)比。橫向?qū)Ρ?，即門(mén)店與同規(guī)模可比門(mén)店之間的對(duì)比。

成本費(fèi)用分析：降低成本也就是在增加利潤(rùn)，門(mén)店應(yīng)做好各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)的分析。租金成本及折舊費(fèi)用不屬于門(mén)店可控成本，但人力成本、水電費(fèi)、物料、辦公用品、電話費(fèi)、交通費(fèi)、垃圾費(fèi)等，門(mén)店都應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃和控制。

利潤(rùn)分析：主要是門(mén)店毛利水平的分析，每個(gè)店都有一定的經(jīng)營(yíng)商品范圍可以選擇，這個(gè)經(jīng)營(yíng)商品定位的過(guò)程就是控制毛利的過(guò)程，在現(xiàn)在門(mén)店商