甲方視角全過程咨詢

主講：趙豐時(shí)間：五月榴花妖艷烘全過程咨詢服務(wù)

--你不可不知的、基于甲方視角的道和術(shù)

全過程咨詢服務(wù)模式代建制顧問制混搭制管理的本質(zhì)，是激發(fā)善意和潛能！全過程咨詢核心理念-組織集成+工作集成；是手段，其目的和關(guān)鍵是增值，是要優(yōu)于傳統(tǒng)碎片化的咨詢服務(wù)！價(jià)值鏈-項(xiàng)目收益最大化！能幫助客戶提升的政策或企業(yè)，才有未來！開發(fā)商&咨詢公司-管理差異點(diǎn)在哪？收益視角全局觀念3.數(shù)據(jù)驅(qū)動4.你的態(tài)度1、收益視角-項(xiàng)目前期策劃（最薄弱環(huán)節(jié)）1.1產(chǎn)品策劃-做什么產(chǎn)品-土地價(jià)值最大化1.2項(xiàng)目定位-交付標(biāo)準(zhǔn)-成本適配1.3開發(fā)時(shí)序-分期開發(fā)策略、項(xiàng)目IRR、現(xiàn)金流1.4規(guī)劃方案-可租售比、日照、均好要像甲方老板那樣----學(xué)做生意！備注：黑色粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。道-項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化營銷部設(shè)計(jì)部成本部提供產(chǎn)品組合、賣點(diǎn)及售價(jià)。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目標(biāo)成本V1’概念方案二的目標(biāo)成本V1’概念方案N的目標(biāo)成本V1’概念方案定稿(目標(biāo)成本V1版)根據(jù)市場情況選擇最有利銷售，利潤最大的概念方案。概念方案設(shè)計(jì)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。競品調(diào)研，產(chǎn)品策劃+起點(diǎn)終點(diǎn)案例（1）：產(chǎn)品組合比產(chǎn)品配比對比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成全部11層小高層全部18層小高層11層小高層＋聯(lián)排別墅（富貴2）11層小高層＋18層小高層＋聯(lián)排別墅11層小高層＋18層小高層18層小高層＋聯(lián)排別墅18層小高層＋情景洋房＋聯(lián)排別墅總?cè)莘e率2222222財(cái)務(wù)指標(biāo)比較綜合單方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38單方凈利潤

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99項(xiàng)目凈利潤

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39項(xiàng)目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市場機(jī)會比較銷售速度評價(jià)

價(jià)格空間評價(jià)

直接競爭評價(jià)

產(chǎn)品創(chuàng)新評價(jià)

開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評價(jià)

首期開盤時(shí)間評價(jià)

現(xiàn)金流評價(jià)

填寫部門：藍(lán)色區(qū)域——市場；黃色區(qū)域——成本+財(cái)務(wù)；綠色區(qū)域——財(cái)務(wù)；橘紅色區(qū)域——項(xiàng)發(fā)（交地）+設(shè)計(jì)+工程注：此表的目的是通過不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解。項(xiàng)目策劃的成功案例案例提（2）：互商業(yè)湖項(xiàng)目-土地較價(jià)值也最大聰化塔樓頁（辦領(lǐng)公區(qū)遷）：辦公勒公攤證大，佩得房沉率低后，不迅利于忽銷售爪，建掛造成交本高豎，對挨利潤市率貢氧獻(xiàn)比MA搶LL小。商業(yè)笨（BL呀OC伯K區(qū)）諸：為群畫落式務(wù)建筑燈群，選如增善加在攝該區(qū)究域，畢致局鴉部建弱筑做俱到4層，代而群盤落間響四層吊高度占無連艦廊貫輛通，昨商業(yè)仙價(jià)值禮低商業(yè)嗚（MA獻(xiàn)LL區(qū)）贊：為整宅體商決業(yè)，6k面積占比惱較小，礎(chǔ)建筑肺布局庭可考賠慮方盤式多共，將淹來做幸為大纖業(yè)態(tài)民整體蛙商業(yè)繳引進(jìn)閥影響漆小，燭同時(shí)斥貨值怨貶損頌較小獅，與帥塔樓賭區(qū)比子較對戀利潤但率貢駛獻(xiàn)更顯高建議伯：計(jì)容適面積潔增加象在MA燙LL區(qū)域踐對全姐方案疊經(jīng)濟(jì)鑒性最刮優(yōu)道：規(guī)劃池方案-從“元/C放FA睜”到“戲元/S古FA”比較內(nèi)容目標(biāo)成本竣工結(jié)算CFA：總建筑面積100,000m2101,000m2SFA：總可售面積78,000m274,500m2可售比78%74%總投資10億元10億元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增減比例+5%道：關(guān)恢注規(guī)劃設(shè)計(jì)筋對開巨發(fā)成巴本的問影響元/m薪2S摘FA可租凡售比（=銷售蔑或可夠租面供積/總建選筑面嚴(yán)積）*不號含可狗租售削的地袍下車誘庫面令積地下呢室面猶積占弄比（=地下宇室面宅積/上部吉建筑徹面積鳥）地上亦停車廚比例諸、地絡(luò)下停木車效各率（m2植/輛）住宅謝贈送災(zāi)率（結(jié)值構(gòu)面璃積-建筑株面積醋）/建筑作面積道：開發(fā)導(dǎo)時(shí)序&現(xiàn)金游流管緒理營銷+規(guī)劃+工程+財(cái)務(wù)+成本縮慧部協(xié)只同：分期滔滾動白：試盤緩、存抬貨、廁競爭步態(tài)勢蚊、政匙策導(dǎo)旺向等上；施工順序的：預(yù)售負(fù)證、映加快炮現(xiàn)金膨回籠--先建劍塔樓瓜、后杠建地庫磚；稅務(wù)共籌劃沒：土地蘿增值泰稅搶開腰工2、全輔局觀得念2.薄1全費(fèi)用炮、成占本分奏攤&稅籌耽、現(xiàn)咬金流拴管理2.祝2灰度釀理論：分朵工+協(xié)同-從流矩程、阿責(zé)任棄到考瓦核2.婚3（外部要）供方芒管理-標(biāo)準(zhǔn)誰化、演規(guī)模靜化、媽選用遙育留在全過程械咨詢剃服務(wù)糾的場擾景下，須從聞現(xiàn)在偽單業(yè)培務(wù)咨厭詢、針單專床業(yè)對尼接，嬸拓展嗎到跨慶專業(yè)撞協(xié)同糊！從內(nèi)調(diào)部走乞向外醉部（+供方儉管理宣）。管理息幅度傲和高件度大父不一暗樣！3、數(shù)德?lián)?qū)順動3.膀1知己倦知彼-競品犬調(diào)研3.喬2黨VE應(yīng)用/優(yōu)化嘗配置-投入樹產(chǎn)出然（比）對染標(biāo)3.違3找短撞板-超支貴原因村和責(zé)臘任分素析術(shù)：數(shù)桿據(jù)驅(qū)熱動收集資料拿：（類咳似工施程復(fù)裂盤、刪競品葛租售番及配槳置標(biāo)肺準(zhǔn)）數(shù)據(jù)立、前一掘版成忌本測旋算等徒；梳理碼數(shù)據(jù)告：設(shè)計(jì)風(fēng)指標(biāo)得驗(yàn)證惹、基只于稅塑籌下妻的成錯(cuò)本分統(tǒng)攤等廊；初步傲測算：不芬同設(shè)捆計(jì)深悄度下戀的“項(xiàng)量*合價(jià)”利測棉算思背路；對標(biāo)巧與優(yōu)憑化：分列捏租售予價(jià)格乎、建傾造標(biāo)臂準(zhǔn)，片以及導(dǎo)相應(yīng)餓的結(jié)因構(gòu)、道功能爆、敏薯感性匪成本上，必瞇要時(shí)屬做出友（價(jià)董格、僚標(biāo)準(zhǔn)報(bào)和成軍本）治調(diào)整遞，向肆老板順說清吉自己；確定成本也目標(biāo)+風(fēng)險(xiǎn)括提報(bào)：外電蜜、主興要建衛(wèi)材走興勢、浸類似衛(wèi)工程效超支沿原因雹等。案例驕：##商業(yè)詢項(xiàng)目/結(jié)算蔬超合紀(jì)約價(jià)萌原因擁細(xì)分序號成本增加種類成本增加金額歸類統(tǒng)計(jì)（萬元）原因占比1設(shè)計(jì)影響532021%1.1設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺256010%1.2A-E版圖紙出圖25106%1.3施工過程中的一般設(shè)計(jì)變更12405%2項(xiàng)目定位影響1140044%2.1上部結(jié)構(gòu)變更引致540021%2.2蘋果店改造（合同+變更）276011%2.3租務(wù)及相關(guān)部門要求320012%3關(guān)聯(lián)影響910035%3.1地鐵相關(guān)380015%3.2其他施工影響15306%3.3延期影響（窩工及人工材差補(bǔ)償）377015%

合計(jì)25800100%案例:住宅逮項(xiàng)目/成本墾超支登原因-大數(shù)押據(jù)分屯析術(shù)：競品誘調(diào)研目的：找癢賣點(diǎn)精，限旋配置屢，推綠出高蝕性價(jià)封比產(chǎn)仁品！由項(xiàng)究目公牽司組辦織發(fā)廉起，集煤團(tuán)營中銷/設(shè)計(jì)/成本嚇配合竿參與箱。內(nèi)容：租售腫數(shù)據(jù)感、樓卷盤特皆色、家配置貝標(biāo)準(zhǔn)；住宅姻：..炕\.核.\裹..亮\新書\R俘F\螞RF盡2.首00加\R吳F2希.2悅-1：住脫宅項(xiàng)嫁目競欄品調(diào)否研.x漲ls它x商業(yè)旨：..土\.揪.\鹽..康\新書\R鹿F\梳RF答2.辛00監(jiān)\R樓F2方.2召-2：商械業(yè)項(xiàng)環(huán)目競維品調(diào)今研.x音ls酒店蒼：對同逝一（框酒店漠管理仍）品念牌下方的其兩他酒各店，抄參考擇上述忙競品稠調(diào)研茫原理哨，予世以考撇察、紛比較進(jìn)、確毀定擬額建酒崖店標(biāo)蠻準(zhǔn)。術(shù)：內(nèi)外耳對標(biāo)/風(fēng)控唱預(yù)案經(jīng)初興步測鑒算后蒜，開圈展內(nèi)影外對齡標(biāo)，扣以檢腦驗(yàn)項(xiàng)勁目目可標(biāo)成售本合理億性？懷可繼敬續(xù)優(yōu)簡化？是否弦具有衫市場賀競爭收力？媽！成本龜?shù)娜来蠼M門成部逝分：通對標(biāo)敏感性成本功能性

成本結(jié)構(gòu)性成本若附鍋加功睬能成疑本還污屬于敏感凍性成像本，則眼可形呼成銷到售賣擾點(diǎn)，致為銷鵲售產(chǎn)律生附花加值漂及溢拖價(jià)能謹(jǐn)力，寇從而塞達(dá)到麥加快喪去化謝速度芳、產(chǎn)油生品祝牌效松應(yīng)及提高斬成本供回報(bào)的結(jié)完果樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻園林嶄景觀軍工程門窗翻工程外立震面裝修大堂精裝修智能唇化工程康等嚴(yán)控投入合理基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目霧用途牽必不丹可少肉的功能附加皆功能：是基本兩功能祥之外塞的其仰他功能4、你匪的心態(tài)4.霜1使命鄭感專業(yè)伏上要忍贏得遙信任映和尊寸重：攔養(yǎng)成（碎鞋片化沾）學(xué)艷習(xí)、性提煉尋的習(xí)慣知；把自噸己培教養(yǎng)成倆多彩姨、有痛趣的瞎人。4.航2心態(tài)旗：出柄來“粥混”場，就容是一踐個(gè)“夠賣”汗字。心態(tài)照決定植一切馬云久湖畔全大學(xué)恩第一灣課：輔郭廣妥昌的花“灰賤度”礦理論木；4.索3物有掛所值剪：憑盼什么甲方/公司付你奶錢？謊！自省慕捫心財(cái)自問體：我鈴會聘膀請我卡自己澇嗎？不斷顯擴(kuò)大慌你的近影響影力！如何黑不斷舉擴(kuò)大完你的優(yōu)影響貍力？慢！學(xué)做嘗生意：溝通施技巧&情商+基于收益俊視角的專業(yè)管理做一蜜個(gè)有染準(zhǔn)備買的人：參會筒前。。蜻。管理喝高度廊：在扎馬實(shí)做栽好本輸職工蟻?zhàn)魍獾洌€拍須跳出居專業(yè)啄，站略在更叨高層滅面上棗，引領(lǐng)將、發(fā)雨