房地產(chǎn)營銷策劃 -2022衢州奧特萊斯商業(yè)推廣策劃案

一個嚴峻的背景高度飽和的市場一個嚴峻的背景高度飽和的市場——高達2㎡/人的人均商業(yè)面積同質(zhì)化且較為低端的業(yè)態(tài)——新老城業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，基礎(chǔ)生活消費業(yè)態(tài)嚴重飽和人口限制&高凈值客戶消費外溢——約5萬人實際消費人口，高凈值客戶傾向上級城市消費二手鋪成交慘淡，運營商街回報率極低——超一年商鋪出售期，2%~3%租金回報，拖欠保底租金江灣商圈江灣商圈東方廣場紅旗街路中商廣場金佰匯中央廣場浙西世貿(mào)廣場城南商圈老城商圈中梁百悅城春江路文峰西路本案一個明確任務(wù)AOLAIAOLAI世界奧萊，實力財富新貴八大首店，百+品牌集聚運動街① 街 運動街① 街 六大街區(qū)，特色商業(yè)體驗六大主題商業(yè)街區(qū)：奧萊名品街、食光悅街、活力young街、摩登尚街、娛樂潮街、童①①①六大IP空間，常山商業(yè)范本項目攜手國際知名設(shè)計師大石敬太，在設(shè)計中融入地域特產(chǎn)“胡柚”元素，打造“水柚秀場、胡約14-395㎡靈動空間商機無限D(zhuǎn)APAIDAPAI8大主力店率先進駐近40+輕奢品牌店鋪緊隨其后KAIYEKAIYE開業(yè)在即，最后的殺手锏開業(yè)在即，最后的殺手锏商業(yè)實景呈現(xiàn)，看得見的安心開業(yè)在即，入手最佳時機，即買即收益項目將于2023年5月底開業(yè)，目前相關(guān)節(jié)點皆在緊鑼密鼓排布中，專業(yè)商管必將為杉杉帶來首開即引爆一、杉杉德信聯(lián)袂奧萊財富新貴東，投資者收益穩(wěn)步提升。二、常山城市核芯聚集八方人氣鄰總面積約4.65萬平方米的三館兩中心。三、杉杉天地奧萊城市綜合體完整時尚的生活購物空間?；诖?，提出奧萊推廣三部曲強化奧萊勢能，厘定投資邏輯強化奧萊勢能，厘定投資邏輯投資跟著奧萊走主投資跟著大牌走開投資趕在漲潮前一、奧萊概念解讀①奧萊的影響力刷屏②奧萊的全國巡禮九宮格③為什么奧萊近年來越來越火爆？④視頻號：常山人注意！常山即將擁有一座4萬方的奧特萊斯購物中心！二、重塑常山“心”，惟此奧萊①一座奧萊，究竟為常山帶來多大改變②視頻號：你絕對想不到，常山引入奧萊背后，究竟隱藏著這么大的深意?、壑厮艹Ｉ健靶摹保┐藠W萊購物中心刷屏三、投資跟著奧萊走①話題H5——2022，你的資產(chǎn)還好嗎②動態(tài)海報——2022，投資跟著奧萊走③專題視頻——奧萊投資面面說貫穿活動：商家進場儀式/商家簽約活動/常山老字號評選/商家品第一階段第一階段厘定投資邏輯11.15-1.31：投資跟著奧萊走厘定投資邏輯st/奧萊概念解讀奧萊現(xiàn)狀、發(fā)展整體介紹，通過系統(tǒng)解讀，建立常山對奧萊的認知奧萊現(xiàn)狀、發(fā)展整體介紹，通過系統(tǒng)解讀，建立常山對奧萊的認知2ed/重塑常山“心”，惟此奧萊地段價值解讀，借助媒體力量，放大杉地段價值解讀，借助媒體力量，放大杉杉天地奧萊購物中心對常山的影響3rd/投資跟著奧萊走通過前兩個階段炒作，堅定投資信心同步建立視頻專欄，解讀相應(yīng)價值通過前兩個階段炒作，堅定投資信心同步建立視頻專欄，解讀相應(yīng)價值自2021年至2022年一季度新開業(yè)奧萊項目達24個浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測奧萊項目國內(nèi)外知名品牌平均占比超70%浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息結(jié)合奧萊年開業(yè)數(shù)量、年銷售額、奧萊對品質(zhì)的塑造，建立奧天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息視覺參考一座奧萊，改變一座城！奧萊的更新：發(fā)力首店/親子樂園/精品超市，引入“精2.現(xiàn)年輕化趨勢，證明市場需要更高端的商業(yè)滿足強調(diào)政府重點招商引資項目，借此背書放大杉杉對常山的影響力浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息常山迭代商業(yè)，執(zhí)掌浙西未來浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息新老小區(qū)環(huán)伺，游客源源不斷浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息視覺參考3.投資跟著奧萊走通過近年疫情等影響，喚醒受眾對資產(chǎn)保值的共鳴2022，你的資產(chǎn)還好嗎特色奧萊特色奧萊四大場域IP，錨定財富勢能水柚秀場|胡柚廣場|流光柚影|云柚樂園浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息城東新城核芯，海量澎湃客流常駐居民|外地游客|親子家庭等浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息名品奧萊世界奧特萊斯，國際一線名品GUCCI|PRADA|BURBERRY|LAMER|NARS等浙西奧萊超級綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強制信息視覺參考邀約置業(yè)顧問，組建視頻號專題欄目，配合常山本地視頻號抖音快手號集中轉(zhuǎn)發(fā)，將奧萊的品人潮、吸金業(yè)態(tài)、主題場景、靈動面積、運營保障等方面內(nèi)容以每周兩4.活動線商家進場裝修儀式+商家簽約活動主力活動主力活動杉杉天地亮燈儀式/奧萊年貨節(jié)兩大量級的活動組合主力負責持續(xù)塑造杉杉天地影響力長效活動則對客戶進行持續(xù)洗腦，堅定信心杉杉天地商業(yè)亮燈儀式活動主題杉杉天地商業(yè)亮燈儀式視覺參考視覺參考浙西首家奧萊杉杉天地點亮倒計時3天共鑒杉杉大牌影響力執(zhí)行動作3：政府站臺背書&領(lǐng)導(dǎo)講話政府招商引資部門領(lǐng)導(dǎo)講述規(guī)劃及杉杉天房地產(chǎn)媒體大咖講述杉杉天地之于江灣城——璀璨江灣點亮浙西——杉杉天地商業(yè)亮燈儀式濟南20000+粉絲小網(wǎng)紅矩陣打卡執(zhí)行動作6.亮燈儀式后宣軟文奧萊年貨節(jié)文案示意視覺參考文案示意視覺參考執(zhí)行動作3：奧萊年貨節(jié)現(xiàn)場包裝&活動售樓處內(nèi)場：門、窗、前臺、吊旗、桌擺件、地貼等，商家進場裝修儀式+商家簽約活動主力活動主力活動杉杉天地亮燈儀式/奧萊年貨節(jié)兩大量級的活動組合主力負責持續(xù)塑造杉杉天地影響力長效活動則對客戶進行持續(xù)洗腦，堅定信心商家進場儀式通過對商家進場裝修的包裝，借助中介及大V朋發(fā)，進一步刺激意向客戶購買欲，傳遞項目《重磅！杉杉天地首家主力店XXX火熱進場啟動裝修》《杉杉天地第二家主力店交鋪進場！國際范十足！》商家簽約活動每月邀約3~5家品牌進行簽約儀式，配合視頻+?！渡忌继斓卦儆璛X品牌入駐！財富盛宴即將開場》第二階段2.1-3.31：第二階段2.1-3.31：投資跟著大牌走主力商家進駐主力商家進駐集聚效應(yīng)驅(qū)動st/入駐商家炒作（8大主力+百大品牌）8大主力商家介紹，同步帶入對其他商家，針對商家亮點解讀，堅定投資者信心8大主力商家介紹，同步帶入對其他商家，針對商家亮點解讀，堅定投資者信心商家炒作堅定信心，投資者代言持續(xù)形成意向客戶賣壓，帶動銷售商家炒作堅定信心，投資者代言持續(xù)形成意向客戶賣壓，帶動銷售執(zhí)行動作1.專題軟文——主力商家&其他商家專題八大主力店結(jié)束后，其他商家依次列入，講跟著大牌走執(zhí)行動作2.專題視頻《大牌來了》入駐商家訪談挑選部分代表商家，進行商家訪談，講加入奧萊的好處，及為奧借勢入駐商家朋友圈，進行持續(xù)擴散，全維度覆2.投資者的代言執(zhí)行動作1.《大牌房東招募計劃》預(yù)告視頻入駐商家炒作后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資者陣營，推出大牌房東招募計劃，尋找全城大牌房東相信大牌的品味相信大牌的品味XXX，XX職業(yè)做大牌的房東為奧萊特色商業(yè)街區(qū)代言強制信息有遠見才有大未來XXX，XX職業(yè)做大牌的房東為奧萊特色商業(yè)街區(qū)代言強制信息從大牌的集聚效應(yīng)、大牌帶來的海量客群、大牌的選址眼光三大方面解讀大牌XXX，XX職業(yè)做大牌的房東為奧萊特色商業(yè)街區(qū)代言強制信息視覺參考執(zhí)行動作3.大牌房東招募計劃軟文&長圖4、未來向往，開業(yè)后與后期專業(yè)商管團隊的持續(xù)運營力3.活動線常山老字號評選+商家品牌沙龍主力活動主力活動萬人招聘會+百店商家集中簽約儀式兩大量級的活動組合主力負責持續(xù)塑造杉杉天地影響力案場活動則對客戶進行持續(xù)洗腦，堅定信心萬人招聘大會邀約政府招商引資部門出席并站臺背書，同步執(zhí)行動作1.萬人招聘前宣海報杉杉天地萬人招聘大會共鑒奧萊影響力執(zhí)行動作2.官媒前宣炒作招商辦：政府領(lǐng)導(dǎo)上臺，依次解讀項目對就業(yè)處：當下市場下，對應(yīng)聘者的關(guān)注杉杉領(lǐng)導(dǎo)：項目未來愿景、商業(yè)信心每周或每月固定時間舉行專場招聘，持續(xù)擴大活動影響力，百店商家集中簽約儀式招商率100%事件傳播，持續(xù)塑造未開先火形象，同步以執(zhí)行動作1.商家簽約代言矩陣刷屏品味在此盡興——杉杉天地瑜伽工作室主理人吳女士執(zhí)行動作2.集中簽約儀式執(zhí)行動作3.開業(yè)66天倒計時執(zhí)行動作4.抖音招商現(xiàn)場打卡執(zhí)行動作5.經(jīng)濟學家商業(yè)影響力分析邀約商業(yè)地產(chǎn)專家，分析杉杉天地奧萊優(yōu)勢、對區(qū)域影響力，對常山執(zhí)行動作6.官媒后宣炒作常山老字號評選+商家品牌沙龍主力活動主力活動萬人招聘會+百店商家集中簽約儀式兩大量級的活動組合主力負責持續(xù)塑造杉杉天地影響力案場活動則對客戶進行持續(xù)洗腦，堅定信心常山老字號評選借助商家影響力，傳遞項目價值，以活動刺激常《常山政府聯(lián)名！十大常山老字號評選！你熟悉的味道都在這》商家品牌沙龍第三階段4.1-5.31：第三階段4.1-5.31：投資趕在漲潮前開業(yè)節(jié)點借勢開業(yè)節(jié)點借勢投資信心堅定借勢項目網(wǎng)紅場景的塑造，吸引抖音小紅書借勢項目網(wǎng)紅場景的塑造，吸引抖音小紅書網(wǎng)紅打卡，借助網(wǎng)紅力量，擴大項目影響力借勢杉杉天地開業(yè)節(jié)點，進行系列賣壓炒作，借勢杉杉天地開業(yè)節(jié)點，進行系列賣壓炒作，沖刺三批次商鋪銷售執(zhí)行動作1：商業(yè)網(wǎng)紅場景九宮格&小紅書種草空中走廊、彩虹階梯、觀景電梯、屋頂花園（最終以商管設(shè)計方案為主）未開先火通過商管新增網(wǎng)紅場景，進行系列小紅書抖音拍攝，營造未開先火的氛圍執(zhí)行動作2：網(wǎng)紅場景介紹軟文空中走廊、彩虹階梯、觀景電梯、屋頂花園（最終以商管設(shè)計方案為主）等執(zhí)行動作3：抖音網(wǎng)紅視頻打卡邀約抖音網(wǎng)紅，進行探盤式解讀，重點針對IP場景跟網(wǎng)紅場景進行解讀，增強項目網(wǎng)紅屬性2.開業(yè)前賣壓炒作執(zhí)行動作1：H5小游戲——財富奧萊，時不我待設(shè)計一款游戲，在限定30秒內(nèi)走出迷宮，否則就gameover寓意購買杉杉天地奧萊鋪不能再猶豫，執(zhí)行動作2：系列賣壓視頻設(shè)計一款游戲，在限定30秒內(nèi)走出迷宮，否則就gameover寓意購買杉杉天地奧萊鋪不能再猶豫，奧萊一鋪好比兔多食少執(zhí)行動作3：系列賣壓價值解讀（邀約第三方進行解讀）3.開業(yè)活動建議業(yè)績活動業(yè)績活動全場滿減+消費滿額抽奢侈品人氣活動人氣活動明星見面會+各大入口導(dǎo)流活動兩大量級的活動組合人氣活動負責吸引客戶滯留現(xiàn)場業(yè)績活動助力首日業(yè)績沖刺人氣活動——明星見面會（主入口）導(dǎo)流活動——奧萊電音趴（分入口）導(dǎo)流活動——千人泡泡機（分入口）導(dǎo)流活動——兒童小劇場（分入口）業(yè)績活動業(yè)績活動全場滿減+消費滿額抽奢侈品人氣活動人氣活動明星見面會+各大入口導(dǎo)流活動兩大量級的活動組合人氣活動負責吸引客戶滯留現(xiàn)場業(yè)績活動助力首日業(yè)績沖刺業(yè)績活動——全場消費滿減業(yè)績活動——滿額抽奢侈品、手機一、奧萊概念解讀①奧萊的影響力刷屏②奧萊的全國巡禮九宮格③為什么奧萊近年