【推售】2020年崍嘉譽山河項目全盤定價報告

禹洲嘉譽山河項目定價匯報

成都公司2020年9月18日1、整盤梳理-首開整盤推盤目標整盤梳理推售批次面積均價貨值3#1批次2020-1071079890702870285#2批次2020-129028101609172151756#59201014060032#3批次2021-35074105805368155991#39711047041584#5649107506073住宅小計367491028737802商鋪4批次2021-31481220003258公寓115795001099商辦小計2638-4357車位（非人防車位共計293個，其中80%，234個計入貨值）234850001992合計39399-44167項目拿地時間為2020.4.16，樓面地價3640元/平，項目總建面5.5萬方；整體貨值4.42億：洋房貨值3.78億、商鋪0.33億、公寓0.11億、車位0.20億（車位貨值為總可售非人防車位的80%）；項目分3批次推售：2020.10供貨1批次、2020.12供貨2批次、2021.3供貨3批次；目前3#樓與政府備案價格溝通結果，不超過10100元/㎡；啟動會住宅整盤底均價10287元/㎡，首次入市3#、5#樓成交價9915元/㎡，本次定價3、5#底均價10041元/㎡，高于啟動會入市價格126元/㎡。整盤周期及指標整盤梳理運營業(yè)態(tài)全項目周期2020年2021年2022年棟數套數面積底均價總貨值棟數套數面積底均價總貨值棟數套數面積底均價總貨值棟數套數面積底均價總貨值洋房634036749206833780232122205510067222033128146941061615599SOHO/酒店式公寓125115795001099125115795001099銷售商鋪13114812200032581311481220003258可售車庫12347554860001992/1454673860001233/89288186000760總計9630469409406441523212220551006722203532922004962921189089288186000760住宅實現2020年6月份清盤；商業(yè)、公寓所在7#為項目臨時售樓部，待住宅去化達到85%以上進行商業(yè)公寓及車位業(yè)態(tài)的銷售。盈利對比整盤梳理指標類型財務指標實時實時與啟動對比實時與投委對比A啟動會B差值A-B差異說明投委會C差值A-C差異說明盈利指標貨值（億）4.416

4.416

0

4.531-0.115

毛利率（%）21.81%

21.81%

0

23.69%-1.88%

貨值減少，收入減少凈利率（%）9.33%

9.26%

0.07%提早一個月開盤，自有資金成本減少

8.92%

0.41%

貨值減少；但取消前融減少利息495萬，且取消地價指標款507萬凈利潤（億）

0.3780.375

0.0030.370.008周轉指標IRR（%)67.95%

66.75%

1.2%

提前一個月開盤56.01%

11.94%流速加快拿地至開盤周期(月）6

7

-1

8-2

經營現金流為正周期（月）12

12

0

12

0

其他財務數據開發(fā)成本（億）1.8721.872

0

1.848

0024

增值稅（億）

0.1440.144

0

0.148-0.004收入減少，稅金減少土地增值稅（億）

0.052

0.052

0

0.058-0.006收入減少，稅金減少

企業(yè)所得稅（億）

0.171

0.171

0

0.182

-0.011收入減少，稅金減少

資金占用費（億）

0.104

0.107-0.003

0.105

-0.001

分業(yè)態(tài)盈利對比整盤梳理分業(yè)態(tài)盈利對比：產品類型實時現狀啟動會投委會面積單價貨值單方成本毛利率凈利潤面積單價貨值單方成本毛利率凈利潤面積單價貨值單方成本毛利率凈利潤小高層

36761

1.0337817.32

0.82

27.17%4708.6

36761

1.0337817.12

0.82

27.17%4684.59

35445

1

35480.930.83

25%

3170.76底商1481.02

2.23258.24

0.91

65.94%1380.38

1481.02

2.23258.24

0.91

65.94%1379.44

39552

7910

0.81

62%

3346.64非人防車位9441.79（234個）8.5（個）1992.4

0.4

-143.88%

-2404.58

9441.79（234個）8.5（個）1992.4

0.4

-143.88%

-2408.62

9457.25（226個）8.5（個）19240.46

-76%

-2810.75公寓式辦公/soho1156.69

0.951098.86

0.81

21.14%

95.741156.69

0.951098.86

0.81

21.14%

122.04

合計48841

44167

378048841

44167

375048857

45315

3706

備注：與投委會相比商業(yè)面積減少2474平，住宅面積增加1316平，公寓/辦公增加1156.69平首開目標整盤梳理供貨：利潤：首開均價9890遠、貨值和年度預算、啟動會無減少去化：首開去化率與年度預算的對比本次開盤年度預算啟動會申請底均價總貨值底均價總貨值貨值折損底均價總貨值貨值折損項目原凈利潤率折損后凈利潤率9890

7028.5

98006964.5+64

9800

6964.5

本次開盤去化目標年度預算去化目標套數貨值去化率套數貨值去化率56

5622.8

80%

56

5622.8

80%

首開申請年度預算樓棟日期面積套數樓棟日期面積套數3#

7106.6472

3#

11.1

7106.64

72

5#11.19028802、定價分析-2.1市場比較市場比較競品小結4季度競品集中推售，本案價格為邛崍洋房天花板量：下半年區(qū)域內洋房/小高層產品集中推貨，與本案構成核心競爭關系約621套，達到全年峰值價：周邊洋房/小高層產品的主力在售價格為8500-9800元/㎡，本項目首開9890元/㎡、全盤10287元/㎡將成為整個邛崍同類產品的天花板項目產品成交均價裝修標準（成本）月均去化套數10月供應量（套）江灣府高層、疊拼8700元/㎡

13000元/㎡/34472

洋房9500-9800元/㎡314弘陽未崍時光洋房精裝9700元/㎡800元/㎡（報價1488元/㎡）0198新城金樾小高層7700-7900元/㎡1000元/㎡（報1679元/㎡)35217洋房精裝8500-8900元/㎡1000元/㎡（報1680元/㎡)14天驕府小高層清水8900元/平--1922、定價分析-2.2客戶摸排升級客戶分析—居住區(qū)域客戶排摸截至9.25，項目洋房總驗資客戶143組（其中99平98組、127平45組）驗資客戶主要來訪區(qū)域集中在城西34%、城南25%及城北17%板塊。購房目的分析居住改善39%>教育28%升級客戶置業(yè)目的主要為改善及子女教育，分別占比39%，28%。因此本案將在說辭、推廣上要傳遞項目本身居住價值及外部學區(qū)價值。升級客戶分析—購房目的客戶排摸升級客戶分析—職業(yè)客戶排摸職業(yè)屬性分析事業(yè)單位28%>個體戶25%>政府單位18%升級客戶在事業(yè)單位達28%，個體戶占比25%，政府單位18%，可以看出，邛崍此三類人群相對購買力較強。升級客戶分析—意向單價+付款客戶排摸9000-9500元（38%）>8500-9000元（30%）>9500-10000（68%）升級客戶預計單價普遍在8500-9500價格段，占比為68%；售樓部進場后需結合項目品牌、區(qū)位、產品價值不斷強化意向客戶的心理價位，以提高開盤轉化率。付款方式貸款91%＞全款9%意向全款占比為9%，占比較低客戶情況小結客戶排摸市場分析：邛崍市場10月集中供貨，競品項目同類產品清水價格主要集中在8500-9800元/㎡；客戶分析：通過已升級客戶分析，客戶可接受心理價位主要集中在9000-9500元/㎡之間，本次3#樓底均價9890元/㎡價位，已達到客戶價格預期頂端，在此情況下，一方面需通過說辭、展示面進一步提升客戶心理預期；同時繼續(xù)做客戶增量，強化精準目標客戶的拓展3、定價結果-3.1定價原則全盤定價邏輯定價原則根據對項目內外部不利因素產生的噪音及其它影響及分批次推售價格遞增的關系，對各樓棟價值進行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）：1、整盤成交均價為10287元/平，與啟動會價格保持一致；2、1批次3#入市貨源安全去化及政府限價因素（3#已完成政府備案價格溝通，不超過10100元/平），3#底均價9890元/平、備案均價10092元/平；3、項目定價符合邛崍政府備案價格申報原則：2批次備案價格不超過1批次實際成交價格（2批次優(yōu)先備案高價房源）；3批次房源在2021年備案，備案價格不超過5%4、啟動會首批次推售樓棟為3、5#，均價為9915元/平；本次定價3、5#均價為10041元/平，高于啟動會價格推售批次樓棟建面總價定價因素3#為基準樓棟，價格為9890成交均價備案均價每批次推售價格漲幅推售時間戶型景觀視野樓間距內外部不利因素合計13#71077028030000-300098901009225#9028917270150100200-25027010160-2.65%6#5920600325010010050-2502501014032#507453682400300200-50690105804.57%1#397141582803002000-200580104704#56496073260150250200086010750合計3674937802-10287-98901058010750101601014010470總結定價結果本次價格會定價共6棟樓，底均價10287元/平，與啟動會保持一致，住宅總貨值3.78億；本次首開3#樓，72套，貨值7100萬，預計開盤去化55套，5600萬，去化率80%。樓棟號總套數套總建面㎡底總價元底均價元/㎡備注3#72710770284976989099㎡5#809028917244801016099㎡、127㎡6#605920600288001014099㎡2#4050745368292010580127㎡1#403971415763701047099㎡4#485649607267501075099、127㎡合計3403674937802429610287一戶一價表定價結果附件一：市場競品詳情本案用地面積15822.05㎡，容積率2.5；樓面價3640元/㎡洋房計劃均價10287元/㎡距離計劃首開10.17日，蓄客周期4個月首推72套房源，99㎡。老城片區(qū)城北片區(qū)高鐵新城濱水新城十方堂板塊中鑫海地塊-天驕府成交日期2020.5.8；用地面積20000平，容積率2.5，建面5萬㎡；樓面價：3380元/㎡預計入市時間：2020.10（天驕府），首推192套房源，74-123㎡新城金樾華府用地面積69719平，容積率2.5，建面17萬㎡；樓面價：3059.9元/㎡小高層：7700-7900元/㎡洋房8500-8900元/㎡各類產品均有清水/精裝兩種交付標準月均流速：30-40套/月，洋房存量218套在售待售江灣府用用地面積45950平，容積率2.5，建面11.5萬㎡；樓面價：3306元/㎡高層8700元/㎡、大平層9500元/㎡、洋房9500-9800元/㎡

、疊拼13000元/㎡前期蓄客6個月，6.21開盤，成交160套；8.27二批次開盤，成交151套。月均流速：37套，計劃10月推出三批次弘陽·未崍時光用地面積39808平，容積率2.5，建面9.9萬㎡；樓面價：2550元/㎡高層：8000-8500元/㎡（清水/精裝）8月27日推出洋房88套，均價9700元/㎡，洋房成交1套。高層月均流速：45-60套（已去化83%）邛崍主力在售/待售項目市場比較競品地圖在售競品項目均有洋房產品，且核心競品江灣府、天驕府在10月均有推售，本案首開面臨競爭壓力大，客戶分流嚴重情況。江灣府競品項目市場比較項目位置邛窯大道北段198號開發(fā)商蒲江縣高宇中鑫海置業(yè)有限公司物業(yè)公司高宇物業(yè)占地面積

45950.88㎡計容建筑面積114877.2㎡

容積率2.5總套數822戶建筑形式高層、洋房、疊拼建筑風格現代主力戶型高層115-143㎡、大平層253㎡、洋房170㎡、疊拼227-237㎡拿地時間2019年7月9日開盤時間首開2020年6月21日二次加推2020年8月24日銷售價格均價9577元/㎡（含一、二批次高層、洋房、大平層及別墅）首批次推售樓棟8910111215165二批次推售樓棟本案“江灣府”總建筑面積11.5萬余平米，涵蓋低密墅院、大平層、高層、洋房產品。項目處于南河黃壩大橋橋頭的兩江匯合處，是邛崍目前熱門板塊，項目臨河而建，項目主要優(yōu)勢：本地開發(fā)商品牌、10余年客戶資源、一線河景資源。項目共計推貨336套，蓄客周期9個月，月均去化37套，其中洋房月均去化3套。存量方面，江灣府共計未推未售486套，其中洋房14套。高層115-130㎡（與本案重疊面積段）存量236套。價格方面，首批次6月開盤，推出高層、大平層共計182套，成交均價高層8500元/平，大平層9500元/平。8月底加推高層、疊拼、洋房共計154套，成交均價高層8500元/平，洋房9500-9800元/平，疊拼13000元/平。兩次推貨，相同產品僅高層，均價差為100元/㎡。預計三批次推貨時間為10月中旬，推售產品業(yè)態(tài)為高層+洋房。江灣府競品項目市場比較項目物業(yè)形態(tài)樓層梯戶比建筑面積（㎡）戶型當期總套數已推套數已推未售套未推未售（套）建面均價（元/㎡）裝標總價（萬）月均去化整體月均（含蓄客期）預估去化周期（月）江灣府高層19F-25F2T41153室2廳2衛(wèi)32812212068400-8800清水100-122283713130122921301404室2廳2衛(wèi)218361182大平層17F2T22534室3廳3衛(wèi)68343495002404洋房7F1T21704室2廳2衛(wèi)4228149500-98001703疊拼4F-227-237-442420130003003弘陽未崍時光競品項目市場比較14#15/A#15/B#13#8#9#10#11#7#6#5#1#2#3#4#12#在售待售項目弘陽未崍時光區(qū)域邛崍濱水片區(qū)項目地址邛崍市臨邛鎮(zhèn)五通廟街192號開發(fā)商弘陽總占地面積60畝計容建面10容積率2.5總樓棟15（5棟高層、7棟洋房、3棟商業(yè)）建筑類別高層、洋房、商業(yè)總戶數684交房標準清水車位數991物業(yè)公司弘陽物業(yè)綠化率30%總建面90366㎡商業(yè)比例3.6%銷售價格高層8500元/㎡、洋房9700元/㎡(清水8900元)本案弘陽弘陽未崍時光項目總建筑面積為9萬㎡，產品涵蓋高層、洋房及商業(yè)。項目所處位置為邛崍18年熱點板塊，目前周邊配套完善，土地資源稀缺，地域性改善客戶多已置業(yè)臨河物業(yè)，目前改善物業(yè)去化相對困難項目物業(yè)形態(tài)樓層梯戶比建筑面積（㎡）戶型當期總套數已推套數已推未售數未推未售（套）建面均價（元/㎡）裝標總價（萬）月均去化整體月均（含蓄客期）預估去化周期（月）弘陽未崍時光高層17/18F2T41053室2廳2衛(wèi)1991992408500-9200清水88132521213室2廳2衛(wèi)20020044010312洋房8/11F1T21264室2廳2衛(wèi)15444441109700精裝（800元/㎡）122-1/1404室2廳2衛(wèi)132444488136-弘陽未崍時光項目共計推貨487套，共計蓄/接客周期13個月，月均去化25套，其中洋房8月推售，至今無成交。存量方面，已推未售156套，其中洋房88套。價格方面，共推售5批次，前4批次均為高層，合計399套，高層均價分別為8500元、8700元、8900元、9200元。8月底加推洋房共計88套，目前銷售均價為9700元/平。五次推貨，相同產品僅高層，均價差為200-300元/㎡。目前暫無加推計劃，后續(xù)推貨業(yè)態(tài)為洋房、商業(yè)。弘陽未崍時光競品項目市場比較新城金樾華府項目市場比較項目位置拱辰路與318國道交匯處開發(fā)商邛崍億睿房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司新城悅物業(yè)服務股份有限公司占地面積

45950.88㎡建筑面積236715㎡容積率2.5總套數1474戶建筑形式高層、洋房建筑風格新中式主力戶型洋房90-120㎡拿地時間2018年7月開盤時間2019年1月銷售價格均價8500-8900元/㎡本案新城金樾華府項目占地104畝，總建筑面積為23萬㎡，產品涵蓋6棟高層、18棟洋房及部分商業(yè)。項目所處位置為城北板塊，目前周邊配套缺失，地域性客戶多為剛需、剛改客群。項目物業(yè)形態(tài)樓層梯戶比建筑面積㎡戶型當期總套數已推套數已推未售套數未推未售（套）建面均價（元/㎡）裝標總價（萬）月均去化整體月均（含蓄客期）預估去化周期（月）新城金樾華府高層16-24F2T4953室2廳2衛(wèi)364364207900167975183511184室2廳2衛(wèi)182182807800929118-1204室2廳2衛(wèi)1821821807700928洋房7-11F1T21184室2廳2衛(wèi)25825810808500-89001679102814181294室2廳2衛(wèi)25825814701116新城金樾華府共計推貨1476套，共計蓄/接客周期20個月，高層月均去化35套，洋房月均去化14套。存量方面，已推未售283套，其中洋房255套。價格方面，共推售4批次，1、2批次為高層及小高層（16F-24F），合計399套，高層均價7700-7900元；3批次為洋房，均價8200元/㎡（清水）；4批次為洋房及小高層，洋房均價8800元/㎡。四次推貨，洋房價差約為400元/㎡。后續(xù)無加推。新城金樾華府項目市場比較附件2：3#分戶價格定價邏輯推售批次分析定價原則樓棟號推售批次面積均價貨值3#1批次2020-107118102877322166095#2批次2020-11902892872#3批次2021-150745220113106#592060901#4批次2021-33971408598964#56495811住宅小計367611028737816以推售時間排序逐步增加原則進行價值排序：1、4號樓價值>2、6號樓價值>5號樓價值>3號樓價值樓棟3#5#2#6#1#4#推售時間2020-102020-112021-12021-12021-32021-3價差070250240280260戶型分析定價原則戶型居室數總戶數戶比例總面積占銷售面積比99戶型三居室22867.06%22572.0061.91%127戶型四居室11232.94%13888.0038.09%合計340100%36460100%根據目前驗資客戶選擇意向99㎡＞127㎡及本案產品套數和面積占比99㎡＞127㎡，為控制產品總價，保證整盤產品流速，因此建議提升99㎡單價，下調127㎡單價，整體保持均價持平。99㎡127㎡樓棟1#2#3#4#5#6#戶型100%99㎡100%125㎡100%99㎡33%99㎡67%125㎡50%125㎡50%99㎡100%99㎡價差3000300150150100景觀視野分析定價原則樓棟1#2#3#4#5#6#景觀視野遮擋情況小中庭，部分建筑遮擋雙中庭（2#與7#樓中庭較?。┬≈型ィù蟛糠纸ㄖ趽鯂乐兀╇p中庭（總高8層，部分景觀遮擋）大中庭（無景觀遮擋）大中庭，部分建筑遮擋嚴重價差2003000250100100根據各樓棟景觀視野遮擋情況進行價值排序：2#＞4#＞1#>6#＞5#＞3#。樓間距分析定價原則樓棟1#2#3#4#5#6#價差2003000250100100根據各樓棟間距取各樓棟間距平均值進行價值排序：2#＞4#＞1#＞5#>6#＞3#。不利因素分析定價原則維度1#2#3#4#5#6#內部噪音人車出入口、兒童活動場地兒童活動場地人行出入口、配電房無非機動車出入口、全民活動場地人車出入口、消防出入口外部噪音城市次干道無城市主干道、機關幼兒園無農貿市場、西街小學操場農貿市場、城市次干道其它化糞池、商業(yè)油煙井商業(yè)油煙井大門視野遮擋無垃圾房無綜合得分-200-50-3000-250-250根據對項目內外部不利因素產生的噪音及其它影響進行綜合考慮，對各樓棟價值進行排序：4#＞2#＞1#＞5#=6#＞3#。全盤定價邏輯定價原則根據對項目內外部不利因素產生的噪音及其它影響進行綜合考慮，對各樓棟價值進行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）：1、整盤成交均價為10287元/平，與啟動會價格保持一致2、優(yōu)先保障首批次入市貨源安全去化及政府限價因素，3#備案價格不超過10100元/平3、備案價格申報原則：2批次備案價格不超過1批次實際成交價格（2批次優(yōu)先備案高價房源）；3批次房源在2021年備案，備案價格不超過5%4、啟動會首批次推售樓棟為3、5#，均價為9915元/平；本次定價3、5#均價為10041元/平，高于啟動會價格推售批次樓棟建面總價定價因素3#為基準樓棟，價格為9890成交均價備案均價優(yōu)惠2%每批次推售價格漲幅推售時間戶型