房地產(chǎn)前期策劃整體思路

前期策劃匯報思路項目理解基礎研究發(fā)展策略及定位物業(yè)發(fā)展建議投資測算分析前言工作背景工作目標項目界定項目屬性核心問題城市宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟背景城市發(fā)展（趨勢）規(guī)劃土地（地產(chǎn)）市場項目物業(yè)市場分析物業(yè)市場研究區(qū)域客戶研究重點客戶研究供應特征分析后續(xù)競爭分析發(fā)展策略分析發(fā)展定位體系物業(yè)發(fā)展建議投資測算分析SWOT分析項目發(fā)展策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位用地條件分析物業(yè)開發(fā)建議開發(fā)策略建議開發(fā)成本估算財務效益分析宏觀政策（機遇）背景前言部分工作背景企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策劃工作要求企業(yè)背景企業(yè)開發(fā)目標項目界定項目界定是策劃工作的先決核心問題，事關項目策劃的前期市場調研方向、競爭對手核定、物業(yè)類型選擇和產(chǎn)品策劃項目屬性項目區(qū)域價值

新城還是老城區(qū)，區(qū)域價值成長空間大小，資源價值景觀價值、城市價值、交通資源環(huán)境氛圍商業(yè)氛圍、居住氛圍、物業(yè)類型純別墅、純洋房、物業(yè)發(fā)展方向多元規(guī)模大型、中等、小型規(guī)劃條件局限大、小規(guī)劃成本兼具一定的潛在城市價值和資源價值的、物業(yè)發(fā)展方向多元（別墅與洋房）的、中大型純居住社區(qū)廣州老城區(qū)，區(qū)域價值成長空間大，批零地鐵，無優(yōu)質景觀資源支撐，商業(yè)氛圍弱，規(guī)劃條件局限大，成本較高的中等規(guī)模商住項目核心問題核心問題主要是對項目的限制條件，資源瓶頸、開發(fā)難度的判斷，區(qū)域限制

區(qū)域價值低，城市面貌差、區(qū)域價值成長空間小交通限制

交通滯后，無規(guī)劃利好、資源限制

無優(yōu)勢資源

競爭態(tài)勢

區(qū)域競爭激烈，市場幾近飽和項目界定基礎研究城市宏觀背景分析經(jīng)濟背景GDP總量及增長率的橫向和縱向比較、人均可支配收入情況、固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)投資總額及其占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例、特定產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、居民消費水平、收入水平支出水平宏觀政策（機遇）背景

利率上調及針對性政策、中央及地方政府出臺與房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟政策、大型基礎設施建設或者政策引起區(qū)域價值改變、城市發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展（趨勢）規(guī)劃基礎設施、專業(yè)市場、次級中心規(guī)劃、新城規(guī)劃、發(fā)展方向轉移，人口產(chǎn)業(yè)轉移、生態(tài)綠化規(guī)劃、交通配套情況土地（地產(chǎn)）市場板塊房地產(chǎn)發(fā)展階段、市場格局、各板塊土地儲備情況、歷年供應量、成交量、成交價格以及開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、空置量、各類物業(yè)市場特征及細分、板塊流向、板塊客戶特征、項目物業(yè)市場分析基礎研究物業(yè)市場研究各板塊項目性質、名稱、品牌、區(qū)域配套、供應量、規(guī)模、產(chǎn)品特征及價格不同物業(yè)類型的供應特征、成交情況類型樓盤名稱指標1房2房緊湊型3房舒適型3房4房5房\復式普通商品房萬科金域藍灣面積————90-106——130170-230套比————82%——9%9%中海金沙灣面積——80-85102110-128145-155——套比——24%30%36%10%——時代糖果面積5675-8092115-120140-147——套比20%17%42%8%13%——恒大御景半島面積————97127－141160-178——套比————28％28％42%——保利西江月面積——————121142-146——套比——————33％67％——合計套比7%10%40%25%16%2%限價房中海金沙馨園面積——8090-95——————套比——40%60%——————合計套比——40%60%——————項目名稱熱銷戶型（㎡)滯銷戶型(㎡）銷售情況描述滯銷、熱銷原因分析中海金沙灣兩房：80-85三房：100-120四房：144-15508年平均銷售速度約70套/月市場以剛性需求為主，緊湊型戶型受到市場歡迎萬科金域藍灣三房：90-106四房：23008年平均銷售速度約40套/月市場以剛性需求為主，緊湊型戶型受到市場歡迎恒大御景半島三房：97、127四房：209-30008年平均銷售速度約30套/月總價過高，銷售速度相對較慢時代糖果一房：約50二房：75-80三房：約92四房：140-14708年1月推出1156套，目前僅剩余10多套147m2單位，銷售速度約80套/月總價低，性價比高保利西江月三房：121四房