物業(yè)環(huán)境管理詳解課件

第七章 物業(yè)環(huán)境管理1、清潔衛(wèi)生管理；2、園林綠化管理；3、蟲害防治8/30/20231第一節(jié) 清潔衛(wèi)生管理1．樓(建筑物)外公共區(qū)域的清潔道路清潔、游樂場等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場清潔等。[要點一]清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容2．樓(建筑物)內(nèi)公共區(qū)域的清潔、大堂清潔、墻面清潔、電梯及公共樓梯走道清潔衛(wèi)生間清潔等。8/30/20232是指為了維護整個建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對建物的外墻進行清洗的保潔工作。它是清潔工作中安全風(fēng)險較大、操作技術(shù)要求較高的一項工作。收集公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運裝修及建筑垃圾、垃圾分類，將垃圾統(tǒng)一清運到市政垃圾填埋場填埋或焚燒等。3．垃圾的收集與處理對公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定期進行清掏，為業(yè)主戶內(nèi)排水管道的堵塞提供上門疏通服務(wù)。4．管道疏通服務(wù)5．外墻清洗8/30/202336．泳池清潔包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清潔、水質(zhì)處理等，包括定期對泳池水的pH

值、余氯含量、混濁度、細菌含量等進行測試。經(jīng)過清潔的泳池應(yīng)確保水質(zhì)達到國家衛(wèi)生防疫部門要求的標(biāo)準(zhǔn)，確保泳客的健康安全。7．上門有償清潔服務(wù)是為了滿足業(yè)主(客戶)的需求而提供的上門家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專項清潔等服務(wù)，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。8．冬季除雪除冰專項清潔是指清潔工作中技術(shù)要求較獨特，需用專門的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。8/30/20234［要點二]清潔衛(wèi)生服務(wù)的基本方法清潔衛(wèi)生操作的基本方法包括：全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、游池循環(huán)過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。8/30/20235清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類：外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實施；自行作業(yè)是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行實施清潔服務(wù)工作。8/30/20236[要點三]清潔衛(wèi)生的日常管理清潔衛(wèi)生管理制度主要包括：P175各崗位的崗位職責(zé);各項清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作;各個崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機制;員工行為規(guī)范等?？冃Э己?/30/20237請看案例8/30/20238清潔衛(wèi)生管理方法P175建筑物的內(nèi)外墻角、地面、頂棚、陽臺、道路、停車場、公共區(qū)域門窗、扶手等。1、日檢、2、月檢3、專項抽檢其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域清潔工作日常管理檢查的主要部位有：8/30/20239物業(yè)類型檢查部位和內(nèi)容多層小區(qū)室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水；綠化帶內(nèi)垃圾雜物；樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物；業(yè)主信報箱上部的積塵；

(5)樓梯扶手積塵；室外公共區(qū)域的垃圾雜物；公共區(qū)域各類亂張貼；停車棚(場)內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵；

(9)清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。8/30/202310物業(yè)類型8/30/202311檢查部位和內(nèi)容高層小區(qū)及寫字樓(1)大堂地面光澤度，各公共區(qū)域地腳線積塵；

(2)室外沙井及排水明溝內(nèi)煙頭等垃圾雜物、水；

(3)各類機房、設(shè)備房內(nèi)的積塵；(4)公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼；

(5)電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物；(6)信報箱、窗臺等上平面積塵；

(7)綠化帶、花壇內(nèi)垃圾雜物；(8)地下停車場排水溝積水及雜物、管線積塵等；(9)清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。關(guān)于印發(fā)《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的8/30/202312通

知

各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為了進一步推進我市物業(yè)管理規(guī)范健康發(fā)展，我們對《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（馬房〔2005〕30號）進行了修訂，現(xiàn)將《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。并就有關(guān)事項通知如下：一、本《標(biāo)準(zhǔn)》自2012年2月1日起施行，2012年2月1日后簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》，一律執(zhí)行本《標(biāo)準(zhǔn)》。各縣可以參照執(zhí)行。二、2012年2月1日前已簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》且合同沒有到期的，從其約定，也可以由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本《標(biāo)準(zhǔn)》重新約定，原合同到期后按照本《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。三、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認真執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》，進一步加強項目管理，規(guī)范服務(wù)行為，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。附件：《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（點擊下載）第二節(jié) 有害生物防治挖巢法藥殺法誘殺法生物防治法可根據(jù)不同的情況采用相應(yīng)方法來治滅白蟻。[要點一]白蟻防治的方法、適用條件白蟻的防治8/30/202313[要點二]鼠害防治的主要方法防鼠的主要方法包括環(huán)境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設(shè)施進行隔防等。化學(xué)滅鼠采用滅鼠毒餌滅鼠。在用毒餌滅鼠時須注意所選用的毒餌不得含有國家禁用的急性滅鼠劑，其主要有效成分含量應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)。器械滅鼠就是將鼠籠、鼠夾、粘鼠板等放置于鼠類經(jīng)常活動的地方，放置食物誘餌引誘鼠，從而捕捉消滅。生物滅鼠就是利用鼠類天敵、病原微生物、不育遺傳等方法滅鼠。8/30/202314[要點三]蚊子防治的主要方法環(huán)境治理就是通過清除積水、水池放養(yǎng)魚類等環(huán)境治理方法防止蚊蟲孳生。藥殺的主要方法有：在無法清除的積水(如下水道進水口等)投放浸藥木塞或殺蟲劑殺滅蚊幼蟲；生物防治.在魚塘、菜地溝積水投放球型芽胞桿菌類等生物制劑滅蚊幼蟲；采用超低容量噴霧或打煙炮等方法噴灑殺蟲劑或點燃滅蚊片等方法來對付成蚊。8/30/202315[要點四]滅蠅防治的主要方法環(huán)境治理的主要方法有：保持垃圾日產(chǎn)日清，不亂丟垃圾和果皮，不用糞肥、花生麩餅等灑于地表作植物肥料，消除蒼蠅的孳生場所。誘殺就是利用蒼蠅喜好的餌料將蒼蠅引入

蠅籠或具黏性的物體上，然后用熱水燙殺。藥殺就是對可能孳生蒼蠅的地方(垃圾堆放地等)和成蠅噴灑殺蟲劑滅殺。8/30/202316[要點五]蟑螂防治的主要方法(環(huán)境、藥殺）對建筑物各種孔縫進行堵眼、封縫，防止蟑螂入內(nèi)；嚴(yán)格控制食物及水源，及時清理生活垃圾，消除蟑螂食物；徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘留卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟬螂密度；利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等進行化學(xué)防治。3.案例P139必看8/30/202317有害生物防治的注意事項8/30/2023181、安全生產(chǎn)藥物使用安全機械使用安全2、綜合治理環(huán)境清理，業(yè)主宣傳，大家一起來。第三節(jié) 綠化管理

8/30/202319[要點一］綠化管理的內(nèi)容物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對綠化植物及園林小品等進行養(yǎng)護管理、保潔

更新、修繕，使其達到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。物業(yè)綠化管理除了日常綠化養(yǎng)護管理工作外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。8/30/202320綠化管理的工作內(nèi)容8/30/2023211、綠化日常養(yǎng)護水分管理、清理殘花黃葉、綠化保潔、雜草防除、造型與修剪、施肥、防蟲害、草坪養(yǎng)護2、環(huán)境布置3、園林綠化的翻新改造4、花木種植5、災(zāi)害預(yù)防6、綠化有償服務(wù)[要點二]綠化管理的基本要求和對不同物業(yè)的針對性要求1．基本要求：(1)保持植物正常生長。(2)加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。(3)及時對妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動的綠化植株進行改造，減少人為踐踏對綠化造成的危害。

(4)創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強綠化保護宣傳。8/30/2023222．針對性要求：除綠化的基本要求外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)的不同特點和要求實施針對性管理。

(1)酒店及會所綠化：合理劃分工作范圍；靈活調(diào)整工作時間。

(2)學(xué)校綠化管理：對于校園布局緊湊、人員活動較多的區(qū)域，應(yīng)采用精品式管理，對綠籬、灌木等進行人工造型修剪，及時清除殘花敗葉，保持綠化環(huán)境整潔、富于生氣。對小游園、坡地、備用地等人員活動較少的地方以及全校的大喬木則宜采用自然式的管理，保持樹形生長自然，以保持學(xué)校綠化環(huán)境的幽靜、協(xié)調(diào)。(3)醫(yī)院綠化：在進行醫(yī)院綠化管理時，要對園林綠化植物的保潔(包括景點保潔、植物葉面保潔等)、清殘(包括殘花敗葉、枯枝等)及植物長勢進行重點管理。8/30/202323(4)機關(guān)單位的綠化：修剪及清除枯枝黃葉應(yīng)是機關(guān)綠化管理的重點。(5)工廠綠化：工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大，其植物綠化功能以環(huán)保為主，在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。(6)大型公共物業(yè)綠化：大型公共物業(yè)有人流量大、交通疏導(dǎo)要求高、人為破壞綠化植物多等特點。針對這些特點，在進行綠化管理時必須注意：①不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。②不宜使用果樹或大花植物作綠化。③植物養(yǎng)護應(yīng)注重對綠地的圍護，避免人為因素造成植物損壞。8/30/202324[要點三]對各類綠化植物檢查的重點內(nèi)容1．喬木蟲害、病害的情況；攀爬及寄生植物情況；有無枯黃枝及折斷枝；植物長勢及肥水情況；植物修剪狀況(株型及造型是否合理，有無徒長枝及重疊枝等)。2．灌木植物蟲害、病害的情況；有無攀爬及寄生植物；

植物肥水狀況；有無枯黃枝及折斷枝；植物修剪、造型狀況；植物生長勢；松土除草狀況等。

8/30/202325喬木是指樹身高大的樹木，由根部發(fā)生獨立的主干，樹干和樹冠有明顯區(qū)分。有一個直立主干、且高達6米以上的木本植物稱為喬木樹體高大（通常6米至數(shù)十米），具有明顯的高大主干。又可依其高度而分為偉喬(31米以上)、大喬(21-30米)、中喬(11-20米)、小喬(6-10米)等四級。有一個直立主干、且高達5米以上的木本植物稱為喬木。8/30/202326灌木是指那些沒有明顯的主干、呈叢生狀態(tài)的樹木，一般可分為

觀花、觀果、觀

枝干等幾類，矮

小而叢生的木本

植物。常見灌木

有玫瑰、杜鵑、牡丹、小檗、黃

楊、沙地柏、鋪

地柏、連翹、迎

春、月季、荊、

茉莉、沙柳等。8/30/2023273．綠籬及造型植物蟲害、病害情況；修剪造型情況(重點注意有無變形、崩露、徒長現(xiàn)象)；有無寄壁或雜生植物、雜草；施肥及水分狀況；有無枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象；生長勢；有無垃場雜物等。4．地栽花卉有無殘花、觀花植物結(jié)果枝、黃葉；有無蟲害、

病害；施肥及水分狀況；有無枯黌枝；植物花卉

修剪狀況；生長勢；松土除草；有無垃圾雜物等。5．草坪雜草狀況；修剪是否及時；施肥、淋水是否合理；表面平整度、禿斑；垃圾雜物。8/30/2023286．綠化保潔草坪內(nèi)垃圾雜物及落葉；灌木及綠籬下落葉雜物；地栽花卉內(nèi)垃圾雜物；有機肥料裸露情況；花盆花槽內(nèi)煙頭等雜物；室內(nèi)花木葉面是否積塵等。7．棕櫚科植物枯黃葉及時清除；花苞及花果枝及時清除；病蟲害情況等。8．花壇花壇擺設(shè)造型、花壇植物的殘花清理情況、花壇衛(wèi)生等。9．室內(nèi)植物植物枯黃葉情況、植物葉面積塵情況、植物盆內(nèi)雜物清理情況、植物生長情況8/30/202329綠化管理的注意事項8/30/2023301、前期介入的關(guān)注點規(guī)劃設(shè)計、施工、驗收階段。2、植物選材注意事項3、藥物使用注意事項4、機械使用注意事項使用前，入倉，每年每月檢查養(yǎng)護綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8/30/202331

1、基本要求：綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。

2、草坪：修剪草坪保持平整；隨時清除雜草，目視無雜草；常年保證有效供水，有低洼及時整平，及時做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于5%。3、樹木：修剪喬、灌木修剪每年4次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球