物業(yè)環(huán)境管理詳解課件

第七章 物業(yè)環(huán)境管理1、清潔衛(wèi)生管理；2、園林綠化管理；3、蟲害防治8/30/20231第一節(jié) 清潔衛(wèi)生管理1．樓(建筑物)外公共區(qū)域的清潔道路清潔、游樂場(chǎng)等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔、水池景觀清潔、露天停車場(chǎng)清潔等。[要點(diǎn)一]清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容2．樓(建筑物)內(nèi)公共區(qū)域的清潔、大堂清潔、墻面清潔、電梯及公共樓梯走道清潔衛(wèi)生間清潔等。8/30/20232是指為了維護(hù)整個(gè)建筑的外觀形象，減緩其老化而定期對(duì)建物的外墻進(jìn)行清洗的保潔工作。它是清潔工作中安全風(fēng)險(xiǎn)較大、操作技術(shù)要求較高的一項(xiàng)工作。收集公共區(qū)域及業(yè)主住戶日常生活垃圾、清運(yùn)裝修及建筑垃圾、垃圾分類，將垃圾統(tǒng)一清運(yùn)到市政垃圾填埋場(chǎng)填埋或焚燒等。3．垃圾的收集與處理對(duì)公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定期進(jìn)行清掏，為業(yè)主戶內(nèi)排水管道的堵塞提供上門疏通服務(wù)。4．管道疏通服務(wù)5．外墻清洗8/30/202336．泳池清潔包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清潔、水質(zhì)處理等，包括定期對(duì)泳池水的pH

值、余氯含量、混濁度、細(xì)菌含量等進(jìn)行測(cè)試。經(jīng)過清潔的泳池應(yīng)確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生防疫部門要求的標(biāo)準(zhǔn)，確保泳客的健康安全。7．上門有償清潔服務(wù)是為了滿足業(yè)主(客戶)的需求而提供的上門家居清潔及清潔拓荒、定期保潔、專項(xiàng)清潔等服務(wù)，它是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。8．冬季除雪除冰專項(xiàng)清潔是指清潔工作中技術(shù)要求較獨(dú)特，需用專門的設(shè)備、藥劑及技術(shù)進(jìn)行的清潔工作，包括打蠟、晶面處理、洗地、地毯保潔、玻璃清潔及金屬器具清潔等。8/30/20234［要點(diǎn)二]清潔衛(wèi)生服務(wù)的基本方法清潔衛(wèi)生操作的基本方法包括：全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理、管道疏通、外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理、游池循環(huán)過濾、泳池日常清潔和泳池加藥消毒等。8/30/20235清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類：外包是將清潔工作交由專業(yè)清潔公司具體實(shí)施；自行作業(yè)是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行實(shí)施清潔服務(wù)工作。8/30/20236[要點(diǎn)三]清潔衛(wèi)生的日常管理清潔衛(wèi)生管理制度主要包括：P175各崗位的崗位職責(zé);各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作;各個(gè)崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制;員工行為規(guī)范等?？?jī)效考核8/30/20237請(qǐng)看案例8/30/20238清潔衛(wèi)生管理方法P175建筑物的內(nèi)外墻角、地面、頂棚、陽(yáng)臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、公共區(qū)域門窗、扶手等。1、日檢、2、月檢3、專項(xiàng)抽檢其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域清潔工作日常管理檢查的主要部位有：8/30/20239物業(yè)類型檢查部位和內(nèi)容多層小區(qū)室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水；綠化帶內(nèi)垃圾雜物；樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物；業(yè)主信報(bào)箱上部的積塵；

(5)樓梯扶手積塵；室外公共區(qū)域的垃圾雜物；公共區(qū)域各類亂張貼；停車棚(場(chǎng))內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵；

(9)清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。8/30/202310物業(yè)類型8/30/202311檢查部位和內(nèi)容高層小區(qū)及寫字樓(1)大堂地面光澤度，各公共區(qū)域地腳線積塵；

(2)室外沙井及排水明溝內(nèi)煙頭等垃圾雜物、水；

(3)各類機(jī)房、設(shè)備房?jī)?nèi)的積塵；(4)公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼；

(5)電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物；(6)信報(bào)箱、窗臺(tái)等上平面積塵；

(7)綠化帶、花壇內(nèi)垃圾雜物；(8)地下停車場(chǎng)排水溝積水及雜物、管線積塵等；(9)清潔工儀容儀表及工作紀(jì)律等。關(guān)于印發(fā)《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的8/30/202312通

知

各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為了進(jìn)一步推進(jìn)我市物業(yè)管理規(guī)范健康發(fā)展，我們對(duì)《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（馬房〔2005〕30號(hào)）進(jìn)行了修訂，現(xiàn)將《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。并就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一、本《標(biāo)準(zhǔn)》自2012年2月1日起施行，2012年2月1日后簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》，一律執(zhí)行本《標(biāo)準(zhǔn)》。各縣可以參照?qǐng)?zhí)行。二、2012年2月1日前已簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》且合同沒有到期的，從其約定，也可以由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本《標(biāo)準(zhǔn)》重新約定，原合同到期后按照本《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。三、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目管理，規(guī)范服務(wù)行為，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。附件：《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（點(diǎn)擊下載）第二節(jié) 有害生物防治挖巢法藥殺法誘殺法生物防治法可根據(jù)不同的情況采用相應(yīng)方法來(lái)治滅白蟻。[要點(diǎn)一]白蟻防治的方法、適用條件白蟻的防治8/30/202313[要點(diǎn)二]鼠害防治的主要方法防鼠的主要方法包括環(huán)境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設(shè)施進(jìn)行隔防等?；瘜W(xué)滅鼠采用滅鼠毒餌滅鼠。在用毒餌滅鼠時(shí)須注意所選用的毒餌不得含有國(guó)家禁用的急性滅鼠劑，其主要有效成分含量應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)。器械滅鼠就是將鼠籠、鼠夾、粘鼠板等放置于鼠類經(jīng)常活動(dòng)的地方，放置食物誘餌引誘鼠，從而捕捉消滅。生物滅鼠就是利用鼠類天敵、病原微生物、不育遺傳等方法滅鼠。8/30/202314[要點(diǎn)三]蚊子防治的主要方法環(huán)境治理就是通過清除積水、水池放養(yǎng)魚類等環(huán)境治理方法防止蚊蟲孳生。藥殺的主要方法有：在無(wú)法清除的積水(如下水道進(jìn)水口等)投放浸藥木塞或殺蟲劑殺滅蚊幼蟲；生物防治.在魚塘、菜地溝積水投放球型芽胞桿菌類等生物制劑滅蚊幼蟲；采用超低容量噴霧或打煙炮等方法噴灑殺蟲劑或點(diǎn)燃滅蚊片等方法來(lái)對(duì)付成蚊。8/30/202315[要點(diǎn)四]滅蠅防治的主要方法環(huán)境治理的主要方法有：保持垃圾日產(chǎn)日清，不亂丟垃圾和果皮，不用糞肥、花生麩餅等灑于地表作植物肥料，消除蒼蠅的孳生場(chǎng)所。誘殺就是利用蒼蠅喜好的餌料將蒼蠅引入

蠅籠或具黏性的物體上，然后用熱水燙殺。藥殺就是對(duì)可能孳生蒼蠅的地方(垃圾堆放地等)和成蠅噴灑殺蟲劑滅殺。8/30/202316[要點(diǎn)五]蟑螂防治的主要方法(環(huán)境、藥殺）對(duì)建筑物各種孔縫進(jìn)行堵眼、封縫，防止蟑螂入內(nèi)；嚴(yán)格控制食物及水源，及時(shí)清理生活垃圾，消除蟑螂食物；徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生，清除殘留卵夾，控制和減少高峰季節(jié)的蟬螂密度；利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等進(jìn)行化學(xué)防治。3.案例P139必看8/30/202317有害生物防治的注意事項(xiàng)8/30/2023181、安全生產(chǎn)藥物使用安全機(jī)械使用安全2、綜合治理環(huán)境清理，業(yè)主宣傳，大家一起來(lái)。第三節(jié) 綠化管理

8/30/202319[要點(diǎn)一］綠化管理的內(nèi)容物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對(duì)綠化植物及園林小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、保潔

更新、修繕，使其達(dá)到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。物業(yè)綠化管理除了日常綠化養(yǎng)護(hù)管理工作外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環(huán)境布置、綠化有償服務(wù)等工作。8/30/202320綠化管理的工作內(nèi)容8/30/2023211、綠化日常養(yǎng)護(hù)水分管理、清理殘花黃葉、綠化保潔、雜草防除、造型與修剪、施肥、防蟲害、草坪養(yǎng)護(hù)2、環(huán)境布置3、園林綠化的翻新改造4、花木種植5、災(zāi)害預(yù)防6、綠化有償服務(wù)[要點(diǎn)二]綠化管理的基本要求和對(duì)不同物業(yè)的針對(duì)性要求1．基本要求：(1)保持植物正常生長(zhǎng)。(2)加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。(3)及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造，減少人為踐踏對(duì)綠化造成的危害。

(4)創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。8/30/2023222．針對(duì)性要求：除綠化的基本要求外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)的不同特點(diǎn)和要求實(shí)施針對(duì)性管理。

(1)酒店及會(huì)所綠化：合理劃分工作范圍；靈活調(diào)整工作時(shí)間。

(2)學(xué)校綠化管理：對(duì)于校園布局緊湊、人員活動(dòng)較多的區(qū)域，應(yīng)采用精品式管理，對(duì)綠籬、灌木等進(jìn)行人工造型修剪，及時(shí)清除殘花敗葉，保持綠化環(huán)境整潔、富于生氣。對(duì)小游園、坡地、備用地等人員活動(dòng)較少的地方以及全校的大喬木則宜采用自然式的管理，保持樹形生長(zhǎng)自然，以保持學(xué)校綠化環(huán)境的幽靜、協(xié)調(diào)。(3)醫(yī)院綠化：在進(jìn)行醫(yī)院綠化管理時(shí)，要對(duì)園林綠化植物的保潔(包括景點(diǎn)保潔、植物葉面保潔等)、清殘(包括殘花敗葉、枯枝等)及植物長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行重點(diǎn)管理。8/30/202323(4)機(jī)關(guān)單位的綠化：修剪及清除枯枝黃葉應(yīng)是機(jī)關(guān)綠化管理的重點(diǎn)。(5)工廠綠化：工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大，其植物綠化功能以環(huán)保為主，在植物選用上多選用生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹種。(6)大型公共物業(yè)綠化：大型公共物業(yè)有人流量大、交通疏導(dǎo)要求高、人為破壞綠化植物多等特點(diǎn)。針對(duì)這些特點(diǎn)，在進(jìn)行綠化管理時(shí)必須注意：①不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。②不宜使用果樹或大花植物作綠化。③植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對(duì)綠地的圍護(hù)，避免人為因素造成植物損壞。8/30/202324[要點(diǎn)三]對(duì)各類綠化植物檢查的重點(diǎn)內(nèi)容1．喬木蟲害、病害的情況；攀爬及寄生植物情況；有無(wú)枯黃枝及折斷枝；植物長(zhǎng)勢(shì)及肥水情況；植物修剪狀況(株型及造型是否合理，有無(wú)徒長(zhǎng)枝及重疊枝等)。2．灌木植物蟲害、病害的情況；有無(wú)攀爬及寄生植物；

植物肥水狀況；有無(wú)枯黃枝及折斷枝；植物修剪、造型狀況；植物生長(zhǎng)勢(shì)；松土除草狀況等。

8/30/202325喬木是指樹身高大的樹木，由根部發(fā)生獨(dú)立的主干，樹干和樹冠有明顯區(qū)分。有一個(gè)直立主干、且高達(dá)6米以上的木本植物稱為喬木樹體高大（通常6米至數(shù)十米），具有明顯的高大主干。又可依其高度而分為偉喬(31米以上)、大喬(21-30米)、中喬(11-20米)、小喬(6-10米)等四級(jí)。有一個(gè)直立主干、且高達(dá)5米以上的木本植物稱為喬木。8/30/202326灌木是指那些沒有明顯的主干、呈叢生狀態(tài)的樹木，一般可分為

觀花、觀果、觀

枝干等幾類，矮

小而叢生的木本

植物。常見灌木

有玫瑰、杜鵑、牡丹、小檗、黃

楊、沙地柏、鋪

地柏、連翹、迎

春、月季、荊、

茉莉、沙柳等。8/30/2023273．綠籬及造型植物蟲害、病害情況；修剪造型情況(重點(diǎn)注意有無(wú)變形、崩露、徒長(zhǎng)現(xiàn)象)；有無(wú)寄壁或雜生植物、雜草；施肥及水分狀況；有無(wú)枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象；生長(zhǎng)勢(shì)；有無(wú)垃場(chǎng)雜物等。4．地栽花卉有無(wú)殘花、觀花植物結(jié)果枝、黃葉；有無(wú)蟲害、

病害；施肥及水分狀況；有無(wú)枯黌枝；植物花卉

修剪狀況；生長(zhǎng)勢(shì)；松土除草；有無(wú)垃圾雜物等。5．草坪雜草狀況；修剪是否及時(shí)；施肥、淋水是否合理；表面平整度、禿斑；垃圾雜物。8/30/2023286．綠化保潔草坪內(nèi)垃圾雜物及落葉；灌木及綠籬下落葉雜物；地栽花卉內(nèi)垃圾雜物；有機(jī)肥料裸露情況；花盆花槽內(nèi)煙頭等雜物；室內(nèi)花木葉面是否積塵等。7．棕櫚科植物枯黃葉及時(shí)清除；花苞及花果枝及時(shí)清除；病蟲害情況等。8．花壇花壇擺設(shè)造型、花壇植物的殘花清理情況、花壇衛(wèi)生等。9．室內(nèi)植物植物枯黃葉情況、植物葉面積塵情況、植物盆內(nèi)雜物清理情況、植物生長(zhǎng)情況8/30/202329綠化管理的注意事項(xiàng)8/30/2023301、前期介入的關(guān)注點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收階段。2、植物選材注意事項(xiàng)3、藥物使用注意事項(xiàng)4、機(jī)械使用注意事項(xiàng)使用前，入倉(cāng)，每年每月檢查養(yǎng)護(hù)綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8/30/202331

1、基本要求：綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。

2、草坪：修剪草坪保持平整；隨時(shí)清除雜草，目視無(wú)雜草；常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，及時(shí)做好病蟲害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于5%。3、樹木：修剪喬、灌木修剪每年4次以上，基本做到無(wú)枯枝、萌蘗枝；蘺、球