房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)補(bǔ)充

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程第一章 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型：居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲(chǔ)備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險(xiǎn)品倉庫等。交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)：經(jīng)營對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個(gè)供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。因此，房地產(chǎn)市場活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個(gè)不充分市場。房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級(jí)市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。（2）二級(jí)市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購買量的比值。平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房價(jià)格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。（3）三級(jí)市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購買量的比值。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊(cè)與交易狀況，分析出主流價(jià)格二手房的銷售狀況。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空間或場地。消費(fèi)型：主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會(huì)，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購買可以滿足長期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。增長性：一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來越大。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來越大了。（3）房地產(chǎn)價(jià)格水平與其它市場一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。（4）國家政策國家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。（6）消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)測消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。如果消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長，如果是悲觀的，消費(fèi)會(huì)減少。第二章建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類1、承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。2、框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。3、排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4、其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上第二節(jié)房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識(shí)主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。1、水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號(hào)：水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號(hào)例如：325、425、525、625等。（3）常用水泥的技術(shù)特性凝結(jié)時(shí)效性：水泥的凝結(jié)時(shí)間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時(shí)間。終凝為水泥漿開始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號(hào)、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。但顆粒越細(xì)，其制作成本越高，并容易受潮失效。標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時(shí)間時(shí)，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。2、鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)級(jí)別。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合金鋼鋼筋。（2）建筑用鋼筋的應(yīng)用Ⅰ級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。變形鋼筋中Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ級(jí)鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。3、木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅(jiān)硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。（2）建筑木材的性能與用途紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開裂，堅(jiān)韌耐久。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅(jiān)固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。（3）木材的類別為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。4、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅(jiān)固整體。（2）混凝土的性能：混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能?；炷恋膹?qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對(duì)混凝土除要求具有一定的強(qiáng)度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。5、黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。（1）黏土磚的種類：標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115mm×53mm。每塊磚干燥時(shí)約重2.5Kg，吸水后約為3Kg?？招拇u和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mm×190mm×90mm，每立方米約重1100Kg。多孔磚的規(guī)格為240mm×115mm×90mm，每立方米約重1400Kg。（2）黏土磚的強(qiáng)度：黏土磚的特點(diǎn)是抗壓強(qiáng)度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過計(jì)算確定。（3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪?shí)驗(yàn)作出。（5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。二、房屋構(gòu)造組成部分：1、房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。（1）地基和基礎(chǔ)：地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。（2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。（3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時(shí)將建筑物分為若干層。樓板對(duì)墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。（6）門和窗：門：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。2、基礎(chǔ)（1）基礎(chǔ)的類型按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ)剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強(qiáng)度較高，而抗彎和抗拉強(qiáng)度較低的材料建造的基礎(chǔ)。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。一般用鋼筋混凝土制作。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強(qiáng)度和剛度，多用于高層建筑。樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建筑時(shí)，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎(chǔ)不能滿足地基強(qiáng)度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機(jī)打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺(tái)。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運(yùn)輸和吊裝比較困難。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對(duì)周圍房屋有一定影響。鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三類。（2）基礎(chǔ)的埋置深度：由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離稱為基礎(chǔ)的埋置深度?；A(chǔ)的埋置要有一個(gè)適當(dāng)?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進(jìn)度。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個(gè)條件：土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上?；A(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。地下水位的影響：地下水對(duì)某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆担恋暮繙p少，則基礎(chǔ)將下降。冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當(dāng)建筑物基礎(chǔ)處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時(shí)，冬季土的凍脹會(huì)把房屋向上拱起；土層解凍時(shí)，基礎(chǔ)又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時(shí)，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定基礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對(duì)舊有建筑的影響。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對(duì)墻面進(jìn)行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱為清水墻。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。（2）磚墻的厚度磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承擔(dān)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按使用的材料可分為：鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬（大于1.5M），上部荷載較大時(shí)，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應(yīng)小于240mm。磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動(dòng)荷載對(duì)房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對(duì)于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。基層：墊層下面的土層就是基層。地面的種類：整體地面：其面層是一個(gè)整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等塊料地面：其面層不是一個(gè)整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。（2）樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時(shí)，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m，厚度為60—80mm。無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。其缺點(diǎn)是剛度小，不利于承受大的集中荷載。預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作時(shí)的勞動(dòng)條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：實(shí)心平板：實(shí)心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺(tái)板等。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉?？招陌澹核舷卤砻嫫秸粢艉透魺嵝Ч?，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。窗與門（1）窗的作用與類型窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對(duì)建筑物的外觀也有一定的影響。窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等（2）門門的作用和類型：作用：門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運(yùn)安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時(shí)為單扇門，1.2—1.8M時(shí)為雙扇門，寬度大于2.4M時(shí)為四扇門。類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。彈簧門：是平開門的一種。特點(diǎn)是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開啟的門上。推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。可分為上掛式和下滑式兩種。此門開啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。轉(zhuǎn)門：由兩個(gè)固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動(dòng)的門扇。轉(zhuǎn)門對(duì)隔絕室內(nèi)外空氣對(duì)流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜，造價(jià)較高，不宜大量采用。卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動(dòng)裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時(shí)，由門洞上部的轉(zhuǎn)動(dòng)軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。門的構(gòu)造平開木門是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。常見的門扇有下列幾種：鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩ＡВ虏胯側(cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。夾板門扇構(gòu)造簡單，表面平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。6、樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點(diǎn)是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。單跑樓梯：當(dāng)層高較低時(shí)，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個(gè)方向直達(dá)樓上。它只有一個(gè)梯段，中間不設(shè)休息平臺(tái)，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。經(jīng)常兩個(gè)梯段做成等長，節(jié)約面積。三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái)，再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個(gè)較窄的梯段上至休息平臺(tái)，再合成一個(gè)較寬的梯段上至樓層。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿和扶手等部分組成。樓梯段：是聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。休息平臺(tái)：也稱中間平臺(tái)，是兩層樓面之間的平臺(tái)。當(dāng)樓梯踏步超過18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。休息平臺(tái)有臺(tái)梁和臺(tái)板組成。平臺(tái)的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運(yùn)家具。欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺(tái)邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步900mm左右。（3）樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺(tái)梁上，平臺(tái)梁支承在磚墻上。梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺(tái)梁上。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺(tái)梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺(tái)梁和平臺(tái)板分別預(yù)制，然后進(jìn)行裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺(tái)板和平臺(tái)梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊裝。7、屋頂（1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對(duì)屋頂?shù)囊笫菆?jiān)固耐久，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時(shí)要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個(gè)波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。第三節(jié)房屋面積計(jì)算一、房屋面積的分類1、實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2、建筑面積（套內(nèi)建筑面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。二、計(jì)算建筑面積的范圍：1、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。3、建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。5、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。6、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。7、建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過10、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、有柱車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。12、突出墻面的門斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。13、封閉式陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一般計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈空面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。15、兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。16、建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm三、不計(jì)算建筑面積的范圍1、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨罩等。2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、層高在2.24、深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉等。9、建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。第四節(jié)中西建筑風(fēng)格概述隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。從建筑風(fēng)格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨(dú)樹一幟的中國建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。一、中式建筑特點(diǎn)：1、組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對(duì)稱地列于中軸線兩側(cè)。結(jié)構(gòu)以“間”為單位，構(gòu)成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進(jìn)而以庭院為單位組合成各種形式的組群。2、講究色彩的搭配。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。而北方的建筑物多色彩濃艷，對(duì)比強(qiáng)烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，強(qiáng)烈的對(duì)比，給人留下深刻的印象。3、裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點(diǎn)。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計(jì)。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。4、建筑物具有明顯的等級(jí)規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。廡殿式建筑：最高級(jí)，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見于壇、閣、亭、塔之頂。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。西式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：1、羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對(duì)比鮮明。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。2、哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風(fēng)格恰恰相反，它以動(dòng)式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。3、復(fù)興時(shí)期的建筑：此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對(duì)稱、和諧為其意表。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對(duì)稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。色彩運(yùn)用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個(gè)建筑物充滿了活力。5、西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預(yù)制構(gòu)件為材料，采取與基本結(jié)構(gòu)體系無關(guān)的建筑物內(nèi)部空間分割法，強(qiáng)調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。6、庭院式建筑：是指運(yùn)用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨(dú)具風(fēng)格的庭院式建筑物。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造?；彝甙讐?，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的外形運(yùn)用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動(dòng)，生機(jī)盎然。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評(píng)估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。1、市場價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格A市場價(jià)格房地產(chǎn)的市場價(jià)格，簡稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。市場價(jià)格可分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之則為非公平市價(jià)。B理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。C評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。2、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。A土地價(jià)格土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆贰⒔o水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｂ建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說的房價(jià)，如購買一套商品房的價(jià)格，購買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房價(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格3、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。Ａ總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價(jià)格，一套面積為200m２的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１km２的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。Ｂ單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為：土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格÷土地總面積由于各國或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)（10.764平方英尺合1平方米），臺(tái)灣采用每坪地價(jià)（大約0.303坪和1平方米）。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說明土地價(jià)格水平的高低。。房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。C協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨(dú)立的，但在分析某一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)是假定其他因素不變的，雖然實(shí)際生活中不可能不變。一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。二、自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：1、位置各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性?！耙徊讲钋Ы稹睂?duì)于商業(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但對(duì)于營造別墅則是個(gè)誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個(gè)幾何概念，但實(shí)際上并不是一個(gè)簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻會(huì)發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，也可能是其他建設(shè)引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格回上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。2、地質(zhì)不同類型的建筑物對(duì)地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)則低。3、地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低；在其他條件相同時(shí)，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格。4、土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的價(jià)格會(huì)大大高于較小面積土地的價(jià)格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價(jià)格與較小面積土地的價(jià)格，差異不會(huì)很大。5、土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲。地價(jià)與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高；土地形狀不規(guī)則，地價(jià)就低。6、日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價(jià)格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價(jià)格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價(jià)格。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)格的影響中看到。7、通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。8、氣溫、濕度、降水量這三者極端過剩或極端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力就大。9、天然周期性災(zāi)害凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價(jià)值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受周期性災(zāi)害的影響，其價(jià)格會(huì)逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價(jià)格要高于其他土地。10、建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。11、建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：1、聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。2、大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價(jià)格較低。3、水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有較大的影響4、視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有影響5、衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動(dòng)人口的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對(duì)匱乏，因而價(jià)格趨高。2、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格高低的變化。人類社會(huì)隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高。如果一個(gè)地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。3、家庭規(guī)模是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起需用住宅數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢。五、經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄，消費(fèi)，投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)（特別是建筑材料價(jià)格），建筑人工費(fèi)，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。六、社會(huì)因素1、政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點(diǎn)的黨派和團(tuán)體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會(huì)動(dòng)蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。2、社會(huì)治安程度社會(huì)治安程度，是指偷盜、搶劫、強(qiáng)奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。3、房地產(chǎn)投機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)，簡言之就是投準(zhǔn)時(shí)機(jī)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過在不同時(shí)期買賣房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤的行為。一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣，就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求小的時(shí)候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)投機(jī)者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。4、城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。七、行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。1、土地制度土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價(jià)根本不存在。2、住房制度住房制度與土地制度一樣，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是最大的。實(shí)行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。3、房地產(chǎn)價(jià)格政策房地產(chǎn)價(jià)格政策，有兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格；低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。4、特殊政策在上些地方建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對(duì)外開放措施，往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)。具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面：（1）就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。6、稅收政策直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。7、交通管制某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實(shí)際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)格，但對(duì)另一些房地產(chǎn)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格。八、心理因素心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有下列七個(gè)：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個(gè)人偏好）；（3）時(shí)尚風(fēng)氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；（6）講究風(fēng)水；（7）價(jià)值觀的變化。九、國際因素國際經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有下列四個(gè)1、經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2、軍事沖突情況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降。3、政治對(duì)立狀況。如若國與國之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)實(shí)行經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。4、國際競爭狀況這主要是國與國之間為吸引外資而進(jìn)行的競爭，競爭激烈時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格一般較低落。十、其它因素影響房地產(chǎn)價(jià)格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時(shí)房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價(jià)格等。第三節(jié)挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的問題一、價(jià)格購買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對(duì)商品房的普遍感覺是價(jià)格太高，這兩方面的情況一是相對(duì)于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。另一種情況是商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看，我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購樓時(shí)，考慮得更多的將是價(jià)格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。雖然買樓時(shí)普遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問津的。一般來說，高收入者，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對(duì)平價(jià)房、微利房感興趣。二、面積購買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會(huì)造成浪費(fèi)，對(duì)于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)，一定要在對(duì)使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：1、總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。2、其他功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。三、地段：開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。交通評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。房型隨著生活水平的提高，購房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型，將成為購樓時(shí)選擇的目標(biāo)。功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室外、過道、陽臺(tái)（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)?，F(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)計(jì)受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）?，F(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化：戶型逐步擴(kuò)大強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥高級(jí)住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間。朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1、朝向：任何一個(gè)購房者在選取房過程中，都有會(huì)注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心非常有利。傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向?yàn)檎瑬|西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之