房地產(chǎn)基礎知識補充

房地產(chǎn)基礎知識教程第一章 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型：居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產(chǎn)。港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。三、土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和從事社會經(jīng)濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。五、房產(chǎn)所有權的分類占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。使用權：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權：指憑借所有權而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。處分權：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。房地產(chǎn)市場的特點：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權或所有權再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設及生活配套設施建設等內(nèi)容。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。供求關系狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標準分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。平均價格：現(xiàn)在售二手房標價的平均值供求關系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預計購買量的比值。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。房地產(chǎn)消費房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產(chǎn)消費的特點普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。（3）房地產(chǎn)價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結構平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。（5）城市產(chǎn)業(yè)結構城市產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結構。（6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。如果消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展的預測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。第二章建筑學基礎知識第一節(jié)建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結構的材料分類磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑結構承重方式分類1、承重墻結構它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。2、框架結構主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。3、排架結構主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4、其他由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上第二節(jié)房屋構造概述一、建筑材料知識主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。1、水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。（3）常用水泥的技術特性凝結時效性：水泥的凝結時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。水熱化性：水泥的水化反應為放熱反應。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。標準稠度是做水泥的安定性和凝結時間時，國家標準規(guī)定的稠度。2、鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。（2）建筑用鋼筋的應用Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應用于普通鋼筋混凝土結構中受力較小部位。變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標較好，是普通鋼筋混凝土結構中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預應力筋使用。冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預應力筋使用。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構件的主要預應力鋼材。3、木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。（2）建筑木材的性能與用途紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結構細、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結構中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易干燥、耐久性強。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結構細，干燥易開裂，堅韌耐久。主要用于制作模板及細木裝飾等。洋松：分細皮和粗皮兩種。細皮的結構精細，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結構較松，但質(zhì)料堅固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。（3）木材的類別為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。4、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結在一起形成堅固整體。（2）混凝土的性能：混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構件質(zhì)量均勻、成型密實的性能?；炷恋膹姸龋嚎箟簭姸仁腔炷恋闹饕獜姸戎笜?，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結構設計的主要依據(jù)。混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風化等。5、黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。（1）黏土磚的種類：標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115mm×53mm。每塊磚干燥時約重2.5Kg，吸水后約為3Kg?？招拇u和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mm×190mm×90mm，每立方米約重1100Kg。多孔磚的規(guī)格為240mm×115mm×90mm，每立方米約重1400Kg。（2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應由設計單位通過計算確定。（3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒?。（5）黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。二、房屋構造組成部分：1、房屋構成部分：地基與基礎、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。（1）地基和基礎：地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等?；A：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。（2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。（3）樓板和地面：樓板是水平承重構件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構造層，它既是承重構件又是圍護構件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結構自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。（6）門和窗：門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風的作用。窗：其主要作用是通風采光。一般來說，基礎、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。2、基礎（1）基礎的類型按使用的材料分為：灰土基礎、磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎。按埋置深度可分為：淺基礎、深基礎。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎，大于5M者稱為深基礎。按受力性能可分為：剛性基礎和柔性基礎。按構造形式可分為條形基礎、獨立基礎、滿堂基礎和樁基礎。條形基礎：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎常連續(xù)設置，形成通長的條形基礎剛性基礎：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。柔性基礎：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎稱為柔性基礎。一般用鋼筋混凝土制作。這種基礎適用于上部結構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。獨立基礎：當建筑物上部為框架結構或單獨柱子時，常采用獨立基礎；若柱子為預制時，則采用杯形基礎形式。滿堂基礎：當上部結構傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎，成為滿堂基礎。按構造又分為伐形基礎和箱形基礎兩種。伐形基礎：是埋在地下的連片基礎，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。箱形基礎：當伐形基礎埋深較大，并設有地下室時，為了增加基礎的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎。箱形的內(nèi)部空間構成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。樁基礎：當建造比較大的工業(yè)與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預制樁和灌注樁。鋼筋混凝土預制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構件場預制，用打樁機打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運輸和吊裝比較困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。（2）基礎的埋置深度：由室外設計地面到基礎底面的距離稱為基礎的埋置深度?；A的埋置要有一個適當?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎用材，并加快施工進度。決定建筑物基礎埋置深度的因素應考慮下列幾個條件：土層構造的影響：房屋基礎應設置在堅實可靠的地基上，不要設置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。基礎埋深與土層構造有密切關系。地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加則強度降低；當?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎將下降。冰凍線的影響：凍結土與非凍結土的分界線成為冰凍線。當建筑物基礎處在凍結土層范圍內(nèi)時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，基礎又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應根據(jù)上述條件決定基礎埋深外，還應考慮新建房屋基礎對舊有建筑的影響。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。根據(jù)其構造又分為：實體墻、空體墻和復合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。（2）磚墻的厚度磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）墻厚應滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。磚墻的厚度應滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按使用的材料可分為：鋼筋混凝土過梁：當洞口較寬（大于1.5M），上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應小于240mm。磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。地面與樓板（1）地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對于有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。面層：是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ?、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學作用的地面與樓面表層。墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層?；鶎樱簤|層下面的土層就是基層。地面的種類：整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結構層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預制的板塊等。（2）樓板：是分隔承重構件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕，構造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預制兩種。現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。按照構造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m，厚度為60—80mm。無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設主梁和次梁。它的構造有利于采光和通風，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。預制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構件，在預制廠或施工現(xiàn)場預先制作好，然后進行安裝。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設備。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預應力混凝土工藝，其應用將越來越廣泛按照其構造可分為如下幾種：實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。槽形板：它是一種梁板結合的構件，由面板和縱肋構成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉?？招陌澹核舷卤砻嫫秸?，隔音和隔熱效果好，大量應用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。窗與門（1）窗的作用與類型窗的作用：主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。作為圍護結構的一部分，窗應有適當?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應用最廣。按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等（2）門門的作用和類型：作用：門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應考慮人流疏散、安全防火、家具設備的搬運安裝以及建筑藝術等方面的要求綜合確定。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當寬度在1M以內(nèi)時為單扇門，1.2—1.8M時為雙扇門，寬度大于2.4M時為四扇門。類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應用。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應用最廣泛的一種。彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。此門開啟時不占空間，受力合理，但構造較為復雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構造復雜，造價較高，不宜大量采用。卷簾門：由簾板、導軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關方便，適用于商店、車庫等。門的構造平開木門是當前民用建筑中應用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。常見的門扇有下列幾種：鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。夾板門扇構造簡單，表面平整，開關輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠房的大門。6、樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設施，一般設置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設置在室外。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結冰，不宜采用。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。單跑樓梯：當層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。它只有一個梯段，中間不設休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。雙跑樓梯：是應用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設置電梯井。雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標高平臺的傾斜構件，由連續(xù)的一組踏步所構成。其寬度應根據(jù)人流量的大小、家具和設備的搬運以及安全疏散的原則確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當樓梯踏步超過18步時，應在中間設置休息平臺，起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平臺的深度應使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應高出踏步900mm左右。（3）樓梯的構造鋼筋混凝土樓梯是目前應用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強度和耐久性、防火性。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強。其按構造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進度。根據(jù)預制構件的形式，可分為小型構件裝配式和大型構件裝配式兩種。小型構件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預制，然后進行裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設備。大型構件裝配式樓梯：這種樓梯是將預制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺板和平臺梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設備吊裝。7、屋頂（1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結構組成。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對屋頂?shù)囊笫菆怨棠途?，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預制的鋼筋混凝土梁板做承重結構，屋面上做防水及保溫處理。坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結構，用瓦材做屋面。曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結構有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結構等。多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。第三節(jié)房屋面積計算一、房屋面積的分類1、實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2、建筑面積（套內(nèi)建筑面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設施的分攤面積。二、計算建筑面積的范圍：1、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3、建筑物外墻為預制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。5、用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。6、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。7、建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術層層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過10、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。11、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。12、突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。13、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。15、兩個建筑物間有圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結構的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。16、建筑物內(nèi)無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm三、不計算建筑面積的范圍1、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.24、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5、沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。9、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。第四節(jié)中西建筑風格概述隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。從建筑風格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風格、獨樹一幟的中國建筑風格以及西式建筑風格等。一、中式建筑特點：1、組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。在中軸線上采取橫向構圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側(cè)。結構以“間”為單位，構成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進而以庭院為單位組合成各種形式的組群。2、講究色彩的搭配。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。3、裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。如被譽為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點得古樸典雅。4、建筑物具有明顯的等級規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。廡殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見于壇、閣、亭、塔之頂。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。西式建筑風格特點：1、羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。2、哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀的主要建筑風格之一。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結構的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復雜結合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權威。3、復興時期的建筑：此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。其造型上排斥象征神權至上的哥特式建筑風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復興時期所提倡的人文主義思想。4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復雜變化的效果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。5、西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預制構件為材料，采取與基本結構體系無關的建筑物內(nèi)部空間分割法，強調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。大廈設有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風光。6、庭院式建筑：是指運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術與現(xiàn)代化的最新技術巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建筑物。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造?；彝甙讐?，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內(nèi)部設施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調(diào)、光感應等新技術。走進飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。中西合璧把西式建筑風格和中式建筑風格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的種類：進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。1、市場價格、理論價格、評估價格A市場價格房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟合理的。反之則為非公平市價。B理論價格房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應該實現(xiàn)的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。2、土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。A土地價格土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｂ建筑物價格建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。Ｃ房地產(chǎn)價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。對于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格3、總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。Ａ總價格房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。Ｂ單位價格房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為：土地單位價格＝土地總價格÷土地總面積由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為：樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價＝土地單價÷容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。。房地產(chǎn)的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。C協(xié)議價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。房地產(chǎn)的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。二、自身條件房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。這些因素分別如下：1、位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。“一步差千金”對于商業(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。2、地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。地價與地質(zhì)條件成正相關；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。3、地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。4、土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。5、土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。6、日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建筑物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。7、通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。8、氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。9、天然周期性災害凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。10、建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。11、建筑物朝向、建筑結構、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。這方面的因素有：1、聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。2、大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產(chǎn)價格較低。3、水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響4、視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響5、衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。2、人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格趨高。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。3、家庭規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。一般而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。五、經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。1、經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。2、物價房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。六、社會因素1、政治安定狀況政治安定狀況，是指現(xiàn)有政權的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。2、社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。3、房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機，簡言之就是投準時機，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：引起房地產(chǎn)價格上漲；引起房地產(chǎn)價格下跌；起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。當房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。4、城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。七、行政因素影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。1、土地制度土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。2、住房制度住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價格低落。3、房地產(chǎn)價格政策房地產(chǎn)價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產(chǎn)的價格；低價格政策，一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。4、特殊政策在上些地方建立經(jīng)濟特區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。5、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標。具體表現(xiàn)為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。6、稅收政策直接或間接地對房地產(chǎn)課稅，實際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而造成房地產(chǎn)價格低落。7、交通管制某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產(chǎn)的價格，但對另一些房地產(chǎn)來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產(chǎn)的價格。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。八、心理因素心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。九、國際因素國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個1、經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。2、軍事沖突情況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格也有所下降。3、政治對立狀況。如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。4、國際競爭狀況這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產(chǎn)價格一般較低落。十、其它因素影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。第三節(jié)挑選房產(chǎn)應考慮的問題一、價格購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件是否適應來取決買與不買。目前對商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離了價值。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看，我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經(jīng)濟承受能力問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。一般來說，高收入者，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。二、面積購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。1、建筑面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權登記時作為計量標準。2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。3、面積標準。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小，則難以進行合理分隔，也不能滿足各項使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟的。購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關系時，一定要在對使用功能分析的基礎上進行經(jīng)濟分析，基本方法是：1、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數(shù)，應大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應調(diào)整面積比例。2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致增加數(shù)，應大于支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。三、地段：開發(fā)商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經(jīng)濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務設施、配套都有很齊全，且交通便捷。交通評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從居住點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。房型隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結構，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合理，采光、通風、私密性的房型，將成為購樓時選擇的目標。功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標?，F(xiàn)代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功能化要求，建筑結構、進深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）?，F(xiàn)代住宅戶型設計發(fā)生一些變化：戶型逐步擴大強調(diào)廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通適當增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥高級住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間。朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之