2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-7DOC

2010年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告（一）房地產(chǎn)投資1、完成開(kāi)發(fā)投資今年上半年，廣東總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1507.92億元，同比增長(zhǎng)32.8%，增幅比去年同期提高48.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重為7.67%，同比提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)平均水平3.76個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表1）。受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利影響，2009年上半年開(kāi)發(fā)投資同比增速大幅回落并出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖，開(kāi)發(fā)投資也逐漸恢復(fù)，今年上半年扭轉(zhuǎn)了去年同期的跌勢(shì)，與2008年上半年比增長(zhǎng)12.3%。從單個(gè)季度的投資情況來(lái)看，今年第2季度比第1季度的投資額明顯增加，扭轉(zhuǎn)去年第2季的跌勢(shì)，與2008年第2季比增長(zhǎng)16.6%（如圖一）。圖一2008年以來(lái)各季度廣東房地產(chǎn)發(fā)投資比較按用途劃分的完成投資中，住宅同比增長(zhǎng)30.0%，低于辦公樓、商業(yè)用房、其他用房投資的增速；辦公樓、商業(yè)用房和其他用房投資同比分別增長(zhǎng)39.0%、35.2%和43.4%。與去年相比，今年上半年各類用途投資的同比增速較去年均有大幅度提高（見(jiàn)表2）。上半年住宅完成投資1067.06億元，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資9.55億元，大幅增長(zhǎng)275.2%，占商品住宅開(kāi)發(fā)投資的0.9%；別墅、高檔公寓完成投資148.81億元，增長(zhǎng)46.1%，占商品住宅開(kāi)發(fā)投資的13.9%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源上半年到位資金2723.62億元，同比增長(zhǎng)23.5%，比1季度回落10.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍比去年同期高7.4個(gè)百分點(diǎn)。從構(gòu)成看，國(guó)內(nèi)貸款690.38億元，大幅增長(zhǎng)43.8%，但第2季度比第1季度減少15.0%；自籌資金749.99億元，增長(zhǎng)29.3%；受新政的影響，其它資金（銷售回籠資金）同比增速較慢，比1季度回落了31.7個(gè)百分點(diǎn)。其中定金及預(yù)收款585.05億元，同比下降5.5%，個(gè)人按揭貸款469.91億元，同比增長(zhǎng)24.9%，比上年同期低66.4個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表３）。從比重分析，國(guó)內(nèi)貸款占本年到位資金的25.3%，同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，為近年同期最高，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)，也說(shuō)明了融資渠道比較有限；利用外資占1.1%，為近年同期最低；自籌資金占本年到位資金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范；其它資金（銷售回籠資金）占46.0%。從資金投資比看，上半年房地產(chǎn)到位資金占完成投資的181%，與近年同期相比僅低于去年的194%，仍屬高位；但與今年前幾個(gè)月相比，該比值呈逐月下降趨勢(shì)（見(jiàn)表４），企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。（二）土地購(gòu)置在4月份國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期偏向樂(lè)觀，拿地?zé)崆橐草^高，土地市場(chǎng)火熱。第2季度受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上更加謹(jǐn)慎和理性。上半年購(gòu)置土地面積694.42萬(wàn)平方米，同比下降28.4%，比1季度增幅回落82.3個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，土地成交價(jià)款大幅增加，同比增長(zhǎng)167.2%，比1季度回落31.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表５）從近年同期房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積情況來(lái)看，今年上半年最少；與之相比，土地的購(gòu)置單價(jià)達(dá)到最高，取得土地的成本大幅增加（見(jiàn)圖二）。圖二廣東近年上半年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地狀況（三）商品房建設(shè)商品房屋施工面積23955.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.4%，增幅比第1季度提高1.7個(gè)百分點(diǎn)；其中新開(kāi)工面積5644.62萬(wàn)平方米，大幅增長(zhǎng)145.7%，比1季度提高18個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積2241.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.0%，比1季度下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。與近年同期相比，上半年商品房施工面積的同比增速僅低于2008年同期增速，迅速改變了去年同比持平的形勢(shì)，新開(kāi)工面積同比增速大幅超過(guò)往年同期水平。竣工面積同比增速自2007年以來(lái)逐年提高，保持著較為穩(wěn)定的增勢(shì)。（四）商品房交易上半年全省商品房銷售面積2851.49萬(wàn)平方米，同比下降3.2%，這是今年以來(lái)銷售面積首次出現(xiàn)同比下降；銷售額2059.93億元，同比增長(zhǎng)13.7%，比第1季度回落22.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)7224元/平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，比1季度回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積2591.46萬(wàn)平方米，同比下降6.6%；銷售額1791.39億元，同比增長(zhǎng)7.7%；銷售均價(jià)6913元/平方米，同比增長(zhǎng)15.3%（見(jiàn)表６）與往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的銷售面積僅略少于去年同期，而銷售額、銷售均價(jià)則再創(chuàng)新高；增長(zhǎng)速度方面，銷售面積、銷售額均扭轉(zhuǎn)了去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從今年上半年的月度數(shù)據(jù)看，自房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)實(shí)施的4月份起，商品房的銷售面積、銷售額的同比增速逐月下降；銷售均價(jià)保持小幅波動(dòng)，總體略有下降，說(shuō)明國(guó)家和省對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，對(duì)銷售量的影響尤為明顯，對(duì)于銷售價(jià)格的影響也開(kāi)始體現(xiàn)，市場(chǎng)趨于理性和穩(wěn)定（見(jiàn)表７、圖三）。從商品房供求關(guān)系來(lái)看，2010年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積3647.90萬(wàn)平方米，同比下降39.3%；與實(shí)際銷售的比值為1.28，與去年同期的2.04相比減少了0.76。其中，第2季度批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比下降近50%，而銷售面積則增長(zhǎng)23%，相當(dāng)一部分是消化第1季度的存貨（見(jiàn)表８）。三、結(jié)論與建議1、關(guān)于開(kāi)發(fā)投資。在去年下半年和今年一季度投資慣性拉動(dòng)下，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)沖高，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速較1季度進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)適用房投資高速增長(zhǎng)，但建設(shè)規(guī)模仍偏小。隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，再加上去年下半年基數(shù)較高等原因，預(yù)計(jì)下半年的增速將趨于穩(wěn)定或有所回落。2、關(guān)于資金狀況。上半年房地產(chǎn)到位資金總體良好，但受新政影響，銷售回籠資金增速比1季度大幅回落，自籌資金則有較大幅度提高。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將明顯上升，下半年資金壓力預(yù)期增強(qiáng)。3、關(guān)于土地購(gòu)置。土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用下不斷加大，上半年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為近年同期最低，土地成交價(jià)款大幅增長(zhǎng)；隨著各地對(duì)住房用地供地計(jì)劃編制工作的完成和完善，預(yù)計(jì)下半年土地尤其是保障性住房用地供應(yīng)量將有所增加。4、關(guān)于商品房建設(shè)。上半年各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)情況總體向好，基本延續(xù)著1季度的發(fā)展趨勢(shì)；其中新開(kāi)工面積同比增速扭轉(zhuǎn)向上，改變了去年同期同比降幅近半的局勢(shì)。從去年下半年以來(lái)新開(kāi)工面積的較快增長(zhǎng)，一定程度上將保證今年下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的相對(duì)充裕。5、關(guān)于商品房銷售。商品房銷售面積、銷售額同比增速逐月放緩，上半年銷售面積同比出現(xiàn)小幅下降，銷售額同比仍有所增長(zhǎng)，但增速明顯放慢；銷售均價(jià)小幅波動(dòng)回調(diào)，房?jī)r(jià)過(guò)快上