購(gòu)物中心停車庫(kù)商業(yè)模式研究

購(gòu)物中心停車庫(kù)商業(yè)模式研究購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀購(gòu)物中心停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析購(gòu)物中心停車場(chǎng)寄生業(yè)態(tài)分析購(gòu)物中心停車場(chǎng)的人性化服務(wù)購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀隨著中國(guó)人均擁有車輛大幅提高，自駕購(gòu)物占比日益增加，停車場(chǎng)這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位也越來越重要。在RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個(gè)城市中，購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位數(shù)量達(dá)到58.6萬個(gè)，停車場(chǎng)建筑面積為2,280萬平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。一個(gè)設(shè)計(jì)合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場(chǎng)能為購(gòu)物中心帶來更多的人流及商機(jī)。根據(jù)國(guó)際慣例，每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個(gè)停車位比較合理。因此購(gòu)物中心能否提供充足、便利的停車服務(wù)，成為其提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，近五年修建的購(gòu)物中心車位配比已達(dá)到1.37個(gè)/100平方米。購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位配比分析購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀從城市來看，北京、沈陽(yáng)的購(gòu)物中心停車場(chǎng)建設(shè)最為完備，車位比超過1:100。上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購(gòu)物中心建于十年前，配備的車位數(shù)量不足，拉低了整體車位配比；鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購(gòu)物中心配比了大量停車位。然而與國(guó)際慣例相比，各地購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位配比普遍偏低。購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀從平均停車周轉(zhuǎn)率來看，北京、沈陽(yáng)兩地購(gòu)物中心停車位配比充足，所以平均周轉(zhuǎn)率偏低。車位配比不足的城市如西安、鄭州，購(gòu)物中心里停車位被反復(fù)使用的頻率更高，平均周轉(zhuǎn)率達(dá)2.5次/天，有些車位比嚴(yán)重不足的購(gòu)物中心，甚至?xí)霈F(xiàn)排隊(duì)停車的現(xiàn)象。購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀購(gòu)物中心停車場(chǎng)根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類，可分為地下停車場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、樓層停車場(chǎng)和屋頂停車場(chǎng)；報(bào)告以北京、上海、成都、沈陽(yáng)、西安、鄭州六個(gè)城市106個(gè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)作為重點(diǎn)研究樣本，發(fā)現(xiàn)目前84%的購(gòu)物中心為地下停車場(chǎng)。樓層停車場(chǎng)是新興的停車場(chǎng)類型，停車場(chǎng)可以與購(gòu)物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達(dá)率，有效提升高區(qū)的租金水平；一般樓層數(shù)較高的購(gòu)物中心會(huì)采用這種停車場(chǎng)類型，如北京朝陽(yáng)大悅城、北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心等。此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少購(gòu)物中心已增設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)備。例如沈陽(yáng)大悅城在安裝機(jī)械式立體停車設(shè)備后，車位數(shù)量大幅增加。購(gòu)物中心停車場(chǎng)類型分析2.購(gòu)物中心停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析與購(gòu)物中心商業(yè)面積的平均租金相比，各地購(gòu)物中心停車場(chǎng)的坪效偏低，僅作為購(gòu)物中心補(bǔ)充收入來源。上海購(gòu)物中心停車場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格位居全國(guó)之首，單個(gè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)平均坪效也高于其他城市。沈陽(yáng)購(gòu)物中心停車場(chǎng)大都由第三方停車場(chǎng)管理公司承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，因此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于公共停車場(chǎng)平均時(shí)租價(jià)格。但沈陽(yáng)停車周轉(zhuǎn)率偏低，導(dǎo)致購(gòu)物中心停車場(chǎng)平均坪效不高。收費(fèi)模式2.購(gòu)物中心停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析受購(gòu)物消費(fèi)時(shí)間特性影響，購(gòu)物中心車位使用時(shí)段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日；此外，同日時(shí)段中，用餐時(shí)段是車位使用的高峰，每車停放時(shí)間也會(huì)相應(yīng)增加。針對(duì)以上特點(diǎn)，購(gòu)物中心推出了相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)策略，一是針對(duì)時(shí)段差別利用價(jià)格杠桿如采取錯(cuò)時(shí)停車、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長(zhǎng)等方式調(diào)節(jié)車流量，以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如，上海正大廣場(chǎng)在工作日16:00前累積消費(fèi)滿300元可免費(fèi)停車1小時(shí)，16:00后消費(fèi)則無此優(yōu)惠；上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)工作日中午任意非大賣場(chǎng)消費(fèi)，可免11-14點(diǎn)3小時(shí)停車費(fèi)。二是在節(jié)假日購(gòu)物高峰期，不少購(gòu)物中心或提高消費(fèi)額度，或縮短停車時(shí)間限制，加速停車場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力。例如，成都來福士廣場(chǎng)工作日消費(fèi)100元以上即可免費(fèi)停車2小時(shí)，而在周末則需消費(fèi)200元以上才可免費(fèi)停車2小時(shí)。優(yōu)惠措施作為購(gòu)物中心的重要配套設(shè)施，停車場(chǎng)不單承擔(dān)基本的停車職能，更重要的是與場(chǎng)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理形成有機(jī)結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達(dá)到吸引客流，刺激顧客購(gòu)物消費(fèi)的目的。運(yùn)營(yíng)策略2.購(gòu)物中心停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析優(yōu)惠措施作為購(gòu)物中