一文講清國有建設(shè)用地劃撥出讓租賃作價

［導(dǎo)讀］改革開放之前，國有土地供應(yīng)和使用方式只有行政劃撥一種，劃撥土地使用權(quán)是一種無償無限期無流動的土地使用制度，存在諸多問題。1978年，中國開啟了改革開放的偉大歷程，隨著國家改革開放的不斷推進，亟待對原有的土地“三無”狀態(tài)進行改革。1982年開始，北京、上海、遼寧的撫順、四川的成都等城市，相繼開展了土地使用改革探索，開始對工業(yè)、商業(yè)等用地收取土地使用費。1986年2月，國務(wù)院第100次常務(wù)會決定組建國家土地管理局，負責全國土地、城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理。1987年11月，國務(wù)院批準確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進行土地使用制度改革試點。1987年9月、H月和12月，深圳市規(guī)劃國土局分別以協(xié)議、招標和拍賣方式，開創(chuàng)性地批租了3宗國有土地使用權(quán)。深圳的成功嘗試，直接促進相關(guān)法律修改。1986年6月250,全國人大審議通過《土地管理法》；1988年，《憲法》、《土地管理法》先后修改，明確：“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”、“國家依法實行國有土地有償使用制度”，土地使用權(quán)出讓和出讓土地使用權(quán)應(yīng)運而生，拉開了我國土地使用制度改革的大幕。我們今天熟悉的國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營等土地有償使用和資產(chǎn)配置方式，則是在企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置實踐中探索和總法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。.出讓建設(shè)用地使用權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當由土地所在地的市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向社會公布，并具體組織實施。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等部門共同擬訂出讓的每幅地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實施。土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取招標、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)和商品住宅等經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓應(yīng)當采用招標拍賣掛牌方式。市、縣人民政府土地行政主管部門通過拍賣、招標、掛牌或者協(xié)議方式確定土地使用者后，應(yīng)當與土地使用者簽訂書面出讓合同。出讓結(jié)果應(yīng)當向社會公開。出讓建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者通過出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當依照其與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定，按時付清全部出讓金，并依法申請不動產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，依法取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當按照出讓合同約定的土地用途和條件開發(fā)、利用和經(jīng)營土地，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。國家對土地使用者依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的剩余年期和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅用地自動續(xù)期，其他土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。在土地出讓年期內(nèi)，土地使用者有權(quán)將其依法取得的出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，原土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。.承租建設(shè)用地使用權(quán)國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充，不適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)用地。國有土地租賃，可以采用采取招標、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，經(jīng)營性土地使用權(quán)租賃，必須采取招標、拍賣、掛牌方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。國有土地租賃，應(yīng)當由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。國有土地租賃的租金標準應(yīng)與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的，租金標準應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額即出讓金額折算。具體宗地的租金標準，可根據(jù)土地市場狀況評估后通過協(xié)議、招標、拍賣或掛牌方式確定，也可根據(jù)城市基準地價制訂各區(qū)域分用途的基準地租標準。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。承租建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者通過國有土地租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。承租土地使用權(quán)人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租土地使用權(quán)人將承租土地轉(zhuǎn)租、分租給第三人的，承租土地使用權(quán)人與國家之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。承租土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。國家對土地使用者依法取得的承租建設(shè)用地使用權(quán)，在合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補償。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予批準。未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、違法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。承租建設(shè)用地使用權(quán)是一種土地使用權(quán)，權(quán)利人有使用、收益和部分處置權(quán)，當然就應(yīng)有相應(yīng)的權(quán)益價格（尤其對于長約年租制而言），例如，出租人將租約未到期的承租土地使用權(quán)提前收回時，必須給予承租人補償；承租土地使用權(quán)人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（民間稱頂讓）時往往可取得一定的權(quán)利金等。判斷承租土地使用權(quán)有價具體可從實際繳納租金與市場租金的關(guān)系進行分析，對于國有土地租賃，如果承租土地使用權(quán)人實際支付的租金比市場租金低（絕大多數(shù)情況，尤其對于承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的情況），使用權(quán)人就會獲取一定的租金凈收益；即使當時實際支付租金與市場租金水平一致，由于租金要3—5年才調(diào)整一次，當市場租金上升而實際租金尚未調(diào)整或者租金的調(diào)整趕不上市場租金的上漲時，二者之間就會有差值；止匕外，承租土地使用權(quán)人還有一些其他的優(yōu)先權(quán)，如在租約期間可以優(yōu)先取得出讓權(quán)，在租約到期時可以優(yōu)先續(xù)約等，因此,承租土地使用權(quán)是有價的。承租土地使用權(quán)價格的評估和確定，一般可以采用市場比較法或收益還原法。此時的收益還原法，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原利率還原求取相應(yīng)的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值。.作價出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)國家以建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）是指國家以一定年限的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為投資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金。國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股），應(yīng)當由市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地使用權(quán)價格和出讓金標準，核算應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)作價出資（入股）決定書》，明確土地用途、使用年限、出資額或股本額和雙方的權(quán)利、義務(wù)。鑒于作價出資（入股）后相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為價值形態(tài)的資本金或股本金，國家將以出資人或股東的身份參與企業(yè)經(jīng)營，因此，對這種特殊的土地配置方式應(yīng)當限定其適用范圍：必須是具有國家授權(quán)投資機構(gòu)資格的國有企業(yè)改制涉及其使用或其全資子公司使用的生產(chǎn)經(jīng)營性國有劃撥土地,方可采用此方式配置。根據(jù)政企分開的要求，建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股權(quán)，一般要按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。作價出資（入股）土地使用權(quán)是土地使用者通過國家作價出資（入股）方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。作價出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)與出讓建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)一致，在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、出租、抵押等。.授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)國有土地授權(quán)經(jīng)營是國家根據(jù)需要，以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)省級以上人民政府批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。被授權(quán)企業(yè)要具備三個條件，：一是企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，即企業(yè)屬于國家產(chǎn)業(yè)政策中需要加強的領(lǐng)域，如軍工、能源、基礎(chǔ)設(shè)施等；二是企業(yè)屬于國家確定作為國家授權(quán)投資的機構(gòu)，是全資的國有企業(yè)或國家控股公司；三是母體公司，即國家授權(quán)投資機構(gòu)必須存在，保留國有獨資性質(zhì)（不能整體改制）可見，國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是政府為體現(xiàn)一定時期國家產(chǎn)業(yè)政策的需要，將取得國家授權(quán)投資機構(gòu)資格的企業(yè)集團（簡稱授權(quán)單位）改制所涉及的劃撥土地使用權(quán),在一定年期內(nèi)授權(quán)其經(jīng)營，企業(yè)集團可將其取得的授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)在其系統(tǒng)全資企業(yè)、控股企業(yè)和參股企業(yè)進行作價出資（入股）或出租的土地資產(chǎn)配置政策。授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)，是企業(yè)以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能介于出讓（作價出資或入股）土地使用權(quán)權(quán)能和劃撥土地使用權(quán)之間：在使用年期內(nèi)，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)可以依法作價出資、入股、租賃；可以在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)經(jīng)批準并補繳土地出讓金。授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)與作價出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)有相同也有明顯不同之處：一是同樣具有非貨幣交易的特點；二是授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)權(quán)能小于作價出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)，授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)行政策規(guī)定，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可以在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓,但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)經(jīng)政府批準并補繳土地出讓金，被授權(quán)單位對授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)不能完全自主配置；三是與國家作價出資（入股）政策相比，對授權(quán)單位而言，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)具有一定的靈活性。以國家作價出資（入股）方式處置企業(yè)土地時，土地使用權(quán)直接進入新設(shè)立的企業(yè)，土地一次性配置給土地使用者，土地的處置權(quán)在政府。而以授權(quán)經(jīng)營方式配置土地時，被授權(quán)單位取得授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)后，可以采取作價出資、入股、租賃等多種方式向其所屬企業(yè)配置，土地的具體處置權(quán)在授權(quán)單位，被授權(quán)單位具有更多的靈活性和自主性。不動產(chǎn)登記：被授權(quán)單位不進行二次土地配置或取得授權(quán)后采取出租方式再配置的，被授權(quán)單位應(yīng)當持土地授權(quán)經(jīng)營批準文件、財政部門國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)等，到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理不動產(chǎn)登記，取得授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)；采取出租方式二次再配置的，承租企業(yè)可辦理地役權(quán)登記。被授權(quán)單位采用作價出資、入股方式二次配置給企業(yè)或轉(zhuǎn)讓給下屬企業(yè)、參股企業(yè)的，可由二次配置企業(yè)直接持土地授權(quán)經(jīng)營批準文件、財政部門國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)和被授權(quán)單位的土地資產(chǎn)配置文件，結(jié)出來的。首先是具體企業(yè)改制實踐中遇到土地資產(chǎn)處置難題，然后通過解放思想和改革創(chuàng)新提出解決問題方案,回應(yīng)其改革實踐需要，以企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置批復(fù)文件明確下來，再及時總結(jié)提升寫入規(guī)范性政策文件，以指導(dǎo)其他企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置工作，進而總結(jié)上升為法律法規(guī)規(guī)定，形成制度。1.抓住時機，將改制企業(yè)土地納入有償使用范圍。1992年5月，國家體改委、國家計委、財政部、人民銀行、國務(wù)院生產(chǎn)辦聯(lián)合印發(fā)《股份制企業(yè)試點辦法》，部署開展股份制企業(yè)試點。這是推進企業(yè)存量用地使用制度改革的重要契機，時任地籍司司長的鹿心社同志帶我們與國家體改委生產(chǎn)體制司協(xié)商溝通，雙方很快制訂出臺了《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》，明確試點涉及的企業(yè)劃撥用地必須確權(quán)登記和評估處置，納入有償使用范圍。當時法規(guī)明確的土地有償使用方式只有土地使用權(quán)出讓，在辦理具體企業(yè)土地確權(quán)、評估和處置過程中，我們發(fā)現(xiàn)單一的土地使用權(quán)出讓方式不能滿足企業(yè)改制需要，必須要改革創(chuàng)新探索新的土地有償使用和資產(chǎn)配置方式。.國有土地使用權(quán)作價出資、入股方式和作價出資、入股土地使用權(quán)類型的產(chǎn)生。1992年末，中國石油化工總公司所屬的上海石油化工總廠被批準進行股份制改革和境外上到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理不動產(chǎn)登記，取得授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)。授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)再次作價出資或入股或向直屬企業(yè)、控參股企業(yè)轉(zhuǎn)讓的，被出資、入股、轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得土地使用權(quán)，其性質(zhì)仍為授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)；如向其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)政府批準并補繳土地出讓金，補交出讓金，辦理土地登記后，使用權(quán)類型轉(zhuǎn)為出讓建設(shè)用地使用權(quán)。需要注意的是，授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)法律依據(jù)不足。土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式只在8號令和433號、44號等部門規(guī)章、規(guī)范性文件中作了明確，規(guī)定層級較低，致使授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)顯得缺乏法律依據(jù)。法律法規(guī)依據(jù)不足，在企業(yè)改制實踐中，一些地方對授權(quán)經(jīng)營政策比較抵觸，造成企業(yè)改制后難以及時辦理不動產(chǎn)登記，中央與地方、地方與企業(yè)的矛盾大。市。因該廠涉及的原劃撥土地使用權(quán)面積較大，經(jīng)評估，土地使用權(quán)價格近20億元，無論原企業(yè)還是改制后的公司都沒能力繳納土地使用權(quán)出讓金。在會同體改部門與企業(yè)進行深入研究和探討后，我們創(chuàng)造性地提出采用國家以國有土地使用權(quán)土地作價出資投入新設(shè)的股份公司并作為國家股的方式處置?！秶彝恋毓芾砭株P(guān)于對上海石油化工總廠股份制改制中國有土地評估結(jié)果確認及其他有關(guān)問題的批復(fù)》（1993國土函字第113號）明確了國家投入新組建的股份公司國有土地面積、土地資產(chǎn)評估價值以及折算的國家股份額（5億股）。該廠成為第一家以國有土地使用權(quán)作價出資、入股方式處置原劃撥國有土地的改制企業(yè),改制后的企業(yè)取得作價入股土地使用權(quán)。.國有土地租賃方式和承租土地使用權(quán)類型的產(chǎn)生。在辦理其他企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置時，企業(yè)沒能力支付出讓金,土地使用權(quán)作價出資（入股）方式又受改制后的總股本限制而無法采用。于是國有土地租賃方式孕育而生，由國家將一定年期的土地租賃給改制后企業(yè)使用，企業(yè)按年支付土地租金，企業(yè)取得承租土地使用權(quán)。.國有土地授權(quán)經(jīng)營方式和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)類型的產(chǎn)生。1996年底，國務(wù)院批準中國有色金屬工業(yè)總公司等三家央企進行國家授權(quán)投資機構(gòu)和國家控股公司試點，要求有關(guān)職能部門要進一步研究在投資、融資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及國有土地使用權(quán)管理等方面賦予上述總公司必要的權(quán)限。中國有色金屬工業(yè)總公司所屬江西銅業(yè)公司股份制改造時，我們對國有土地授權(quán)經(jīng)營方式進行了研究探索。1997年1月，國家土地管理局以國土批【1997】3號文批復(fù)明確：將原江西銅業(yè)公司使用的58宗國有土地，授權(quán)中國有色金屬工業(yè)總公司經(jīng)營管理，土地使用年期為50年。中國有色金屬工業(yè)總公司可將其取得的上述授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)作價投入到江西銅業(yè)股份公司或出租給股份公司。江銅也成為第一家采用國有土地授權(quán)經(jīng)營方式處置的企業(yè)，企業(yè)取得授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)。.及時總結(jié)實踐探索，形成法規(guī)制度。改革實踐中的創(chuàng)新需要及時總結(jié)提升為政策文件固定下來，才能更好指導(dǎo)其他實踐。1993年，國家土地管理局、國家體改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于到境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》，明確土地資產(chǎn)處置方式包括：1.以土地使用權(quán)作價入股。國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價入股,土地資產(chǎn)折為國家股；企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)用價入股，土地資產(chǎn)折為法人股。2.股份制試點企業(yè)交納年租金或土地使用權(quán)出讓金。國家以租賃方式將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)有償使用，每年收取相應(yīng)的租金。1994年12月，國家土地管理局、國家體改委印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（（1994）國土（法）字第153號）對包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國家作價出資（入股）等土地處置方式進行了具體規(guī)范。1998年，《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局第8號令）頒布，明確對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采用國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以國有土地使用權(quán)作價出資（入股）、國有土地授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥方式予以處置，并對劃撥土地使用權(quán)處置程序、要求等進行了明確。正是因為有這些改革實踐和政策文件積淀，1998年《土地管理法》修訂時，新的土地有償使用方式被順利寫入修改后的《土地管理法實施條例》，從法規(guī)上對相關(guān)有償使用方式進行了確認和明確?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第29條明確規(guī)定，國有土地有償使用方式包括：國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股。法律法規(guī)明確了建設(shè)用地使用權(quán)類型（產(chǎn)權(quán)法定），再通過土地供應(yīng)和土地資產(chǎn)處置，以合同或決定書等形式將具體土地的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定給特定的使用人（產(chǎn)權(quán)設(shè)定），辦理不動產(chǎn)登記后，使用人取得相應(yīng)類型的建設(shè)用地使用權(quán)（產(chǎn)權(quán)登記）。至此，國有建設(shè)用地使用權(quán)類型由最初的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一種，擴展為劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、承租建設(shè)用地使用權(quán)、作價出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)五種國有建設(shè)用地使用權(quán)的種類、取得方式與權(quán)能根據(jù)我國的土地使用制度，國有土地使用權(quán)可以與土地所有權(quán)相分離依法進入市場出讓轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)根據(jù)取得不同方式而分為不同的類型，權(quán)能也有明顯差異。按土地用途劃分，土地使用權(quán)可以分為國有農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)，國有未利用地一般不確定使用權(quán)人。依據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，國有農(nóng)用地可以依法承包給單位或者個人，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn),單位、個人依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)（承包經(jīng)營土地使用權(quán)）。依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等規(guī)定，國有建設(shè)用地可以通過劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等方式，依法確定給單位或個人使用。單位或個人取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)取得方式的不同，可分為劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、承租建設(shè)用地使用權(quán)、作價出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)五種。1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交給使用者使用的行為。國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當依法報經(jīng)縣級以上人民政府批準，由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個人頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》。劃撥用地范圍有嚴格限制，《土地管理法》明確：“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法