2009年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題(4)-中大網(wǎng)校

2009年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題(4)總分：100分及格：60分考試時間：120分一、單項選擇（共35題，每題1分。每題得本選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）(1)一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是（）。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。(3)可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的（）分析、論證的科學(xué)方法。(4)房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）。(5)各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是（）。(6)設(shè)計合理、功能齊全是居住建筑受市場歡迎的先決條件，一般認(rèn)為（）建筑面積的戶型較為理想。(7)開發(fā)項目總投資包括（）和經(jīng)營投資。(8)當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估之后，就要進(jìn)入實施過程，而實施過程的第一步就是（）。(9)某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。(10)（），又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。(11)已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資目標(biāo)收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為（）年。<CENTER><Ahref="javascript:;"></A></CENTER>(12)某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）。(13)如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。(14)將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是（）。(15)建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為（）。(16)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項目融資結(jié)構(gòu)安排時，通常要投人占項目總投資（）的自有資金或股本金。(17)某家擬購買一套住宅，單價為3000元/㎡，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為60%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買（）平方米的住宅?(18)關(guān)于房地產(chǎn)項目融資說法錯誤的是（）。(19)開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達(dá)到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目之比。(20)（）是開發(fā)利潤與總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。(21)對投資項目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。(22)（）不屬于房地產(chǎn)市場的專業(yè)顧問。(23)不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。(24)產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。(25)某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元．其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本付息(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為（）。(26)不可能引起房地產(chǎn)需求增加或減少的條件是（）。(27)若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益率為（）。(28)一般情況下，會計折舊年限、房屋自然壽命和房屋經(jīng)濟(jì)壽命之間的關(guān)系是（）。(29)人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，（）是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。(30)某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項目的資本金凈利潤率為（）。(31)現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出之差稱為（）。(32)物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。(33)按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的（）。(34)銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的得2分；錯選或多選地，不得分；少選且選擇正確的，每題選項得0.5分）(1)從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，除了要分析總量結(jié)梅，，通常還應(yīng)分析（）。(2)稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種包括（）。(3)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。(4)房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。(5)個人住房抵押貸款的還本付息方式包括（）。(6)盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括（）。(7)產(chǎn)投資的不利之處在于（）。(8)從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。(9)城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。(10)項目管理的目標(biāo)就是尋求項目（）的最優(yōu)均衡控制。(11)資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有（）。(12)影響購買者的心理因素有（）。(13)收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。(14)某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險度與（）直接相關(guān)。(15)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行（）工作。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）(1)單層建筑物高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。（）(2)目標(biāo)定價法中以估計的銷售量確定價格的做法，忽視了價格對需求的影響。（）(3)土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。（）(4)為了及時總結(jié)物業(yè)經(jīng)營的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對物業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行評估，并將評估結(jié)果向業(yè)主委員會報告。（）(5)房地產(chǎn)市場的不平衡是相對和短暫的，平衡是絕對的。（）(6)開發(fā)商利用財務(wù)杠桿原理籌措資金，借錢賺錢，但也增加了其風(fēng)險。（）(7)房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。（）(8)房地產(chǎn)類型會間接影響房地產(chǎn)項目租售期的長短。（）(9)目前在我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）(10)資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。（）(11)房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。（）(12)物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（）(13)服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費者集合。（）(14)雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。（）(15)房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場。（）四、計算題（共2題，共20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程地，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上做答）(1)<Ahref="javascript:;"></A>(2)<Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A><Ahref="javascript:;"></A>答案和解析一、單項選擇（共35題，每題1分。每題得本選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）(1):D(2):A(3):A(4):B(5):A(6):B(7):C(8):C(9):A(10):C(11):B(12):A(13):A(14):B(15):B(16):C(17):C(18):D(19):A(20):D(21):A(22):B(23):B(24):A(25):D(26):A(27):C(28):D(29):A(30):B(31):C(32):D(33):A(34):A二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的得2分；錯選或多選地，不得分；少選且選擇正確的，每題選項得0.5分）(1):B,C,D,E(2):A,B(3):B,C,D(4):A,B,D,E(5):A,B,C,E(6):A,B,D(7):A,B,C,D(8):A,B(9):A,B(10):A,C,E(11):A,C,D(12):A,B,C,D(13):A,B,D,E(14):A,B,D,E(15):A,B,C,D三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1